跳單的糾紛指導案例與裁判要點

跳單的糾紛指導案例與裁判要點

2011年12月20日，最高人民法院發(fā)布了《上海中原房地產顧問有限公司關于陶霍華德住宅糾紛的指導意見》（指導案例1）。為了正確理解和準確參照適用該指導性案例,現(xiàn)對該指導性案例的推選經(jīng)過、裁判要點等有關情況說明如下。一、關于該案例的法律性質為了貫徹落實最高人民法院《關于案例指導工作的規(guī)定》的要求,最高人民法院案例指導工作辦公室于2010年12月31日向高級法院發(fā)出報送備選指導性案例的通知。2011年5月20日,上海市高級人民法院審委會經(jīng)討論決定向最高人民法院推薦該備選指導性案例。最高人民法院案例指導工作辦公室經(jīng)研究討論后將該案例送最高人民法院民一庭審查和征求意見。民一庭認為,該案例對于處理類似案件具有一定指導意義,同意將該案例作為指導性案例。6月13日,最高人民法院審委會經(jīng)討論研究認為,該案例符合最高人民法院《關于案例指導工作的規(guī)定》第2條的有關規(guī)定,具有指導意義,同意將該案例確定為指導性案例。12月20日,最高人民法院以法354號文件將該案例作為第一批指導性案例予以發(fā)布。該案例涉及二手房買賣居間糾紛中時有發(fā)生的“跳單”問題。二手房買賣居間活動中,買方通過中介公司的居間服務選定房源后,卻故意繞開該中介公司直接與房主達成交易或通過其他中介公司與房主達成交易的現(xiàn)象,民間俗稱“跳單”。當事人在房屋買賣居間合同中約定的禁止跳單條款法律效力如何,以及何種情況構成跳單違約,實踐中認識不一。本案例的生效判決對相關糾紛的處理結果符合法律規(guī)定及當事人約定,契合公平合理的法律精神,有利于鼓勵中介公司以提供質高價優(yōu)的中介服務取得競爭優(yōu)勢,促進二手房中介市場良性競爭,又有利于保護買方合法的購房選擇權,避免因信息不對稱導致的不公平。因此,本案例對類似案件的處理具有指導意義。二、房屋買賣合同存在的裁判要點該指導性案例的裁判要點確認:房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是,當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時,買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的,買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立,其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息,故不構成違約?，F(xiàn)圍繞與該裁判要點相關的問題逐一說明如下。關于禁止跳單條款的法律效力問題。1.中介公司與賣方簽訂的采購合同的性質本案中,中介公司帶領買方看房時,讓買方簽署了房地產求購確認書,其中明確了由買方委托中介公司求購房屋,并約定了報酬和違約條款。該確認書系中介公司向買方報告訂立房屋買賣合同的機會、提供相關媒介服務,并由買方支付報酬的合同,符合合同法第四百二十四條對于居間合同的定義,其法律性質屬于居間合同。實踐中,中介公司與買方簽訂的合同名稱多樣,有的稱為二手房買賣服務合同,有的稱為委托看房書,有的稱為看房協(xié)議書。不論其名稱如何,其核心內容都是由中介公司向委托人提供二手房買賣的信息和媒介服務,都屬于居間合同,應按照合同法中關于居間合同的相關法律規(guī)定認定和處理。2.合同的法律效力中介公司為了保障自己的利益,通常在居間合同中載明禁止委托人跳單的條款,約定跳單行為是違約行為。對于禁止跳單條款的法律效力問題,司法實踐中存在不同的認識,有的認為這是中介公司利用自己的優(yōu)勢地位而設立的霸王條款,限制了買方的選擇權,應屬無效;有的則認為買方在簽訂合同時,對該條款的內容和法律后果應當明知,且不違反法律規(guī)定,應屬有效。我們認為,應根據(jù)約定的具體內容來認定其效力,不可一概而論,只要當事人主體身份適格,意思表示真實,約定內容沒有違反法律或行政法規(guī)強制性規(guī)定,就是合法有效的。具體來說,應考察以下兩方面。一是看禁止跳單條款是否有合同法第五十二條、第五十三條規(guī)定的合同無效的情形。由于禁止跳單的約定通常并不涉及損害國家、集體、第三人利益或者社會公共利益的內容,其主旨在于防止買方的不誠信行為,而非具有“非法目的”,法律、行政法規(guī)亦未強行規(guī)定當事人不得簽訂禁止跳單的條款,且并非免責條款,故不屬于合同法第五十二條、第五十三條規(guī)定的情形。二是看禁止跳單條款提供方是否具有免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形。實踐中,禁止跳單條款通常都是中介公司事先在合同中擬好,而后在居間活動中直接交給委托人簽字確認的,這種為了重復使用而預先擬定且在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款,其性質屬于格式條款。合同法第四十條對格式條款的效力作了特別限制,規(guī)定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效?！泵獬熑?是指免除格式條款提供者按照通常情形應當承擔的主要義務。加重責任,是指格式條款中含有通常情形下對方當事人不應當承擔的義務。排除主要權利,是指排除對方當事人按照通常情形應當享有的主要權利。是否屬于“通常情形下”的責任或權利,不能僅僅看當事人約定的合同內容,而應當根據(jù)具體合同的性質作出判斷。根據(jù)二手房買賣居間合同的性質,中介公司的主要責任是根據(jù)委托人的要求,向委托人如實報告訂立合同的機會、提供訂立合同的媒介服務,其權利是在促成合同成立后獲得報酬;委托人的主要權利是獲得信息和服務,其主要義務是在中介公司促成合同成立時支付報酬。從本案例來看,當事人約定在一定期間內委托人利用了中原公司的信息、機會等條件卻不通過中原公司而達成買賣交易的行為構成違約,該約定目的在于防止買方一方面利用自己的信息和服務,另一方面又繞開自己(中介公司),從而使自己得不到應得的報酬,不屬于免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形。再者,利用了中介公司的信息和服務卻繞開中介公司的跳單行為,違反了誠實信用原則,當事人將該行為約定為違約行為并應當支付違約金,是對中介公司合法利益的正當保護,有利于促進中介公司的正常經(jīng)營發(fā)展,有利于鼓勵誠信交易。故案例中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息、機會等條件,卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定,應認定為合法有效。買方未利用中介公司提供的信息、機會等條件時,不構成違約。本案例中,當事人約定買方在一定期間內利用了中原公司的信息、機會等條件卻不通過中原公司而達成買賣交易的行為構成違約。因此,如果沒有利用中原公司的信息和機會,則不構成違約。從本案例來看,顯然不能認定陶德華利用了中原公司的信息、機會。首先,房源信息并非中原公司獨家掌握。法律或行政法規(guī)并無禁止房主委托多家中介公司出售房屋的規(guī)定,實踐中房主為了增加交易機會,往往通過多家中介公司掛牌出售同一房屋,而不是委托某中介公司獨家代理出售,因此有多家中介公司掌握同一房源信息。中介公司接受委托后通過多種渠道公布房源信息,比如在店面、網(wǎng)絡、報刊發(fā)布或自己印制小廣告發(fā)布等,這些都是公眾可以獲知房源信息的正當途徑。由于買方可以通過多種正當途徑了解到同一房源信息,也可以聯(lián)系多家中介公司以選擇最低的房屋報價、居間報酬報價和最優(yōu)質的服務,如果最終通過某家中介公司促成了交易,很難認定買方是利用了其他中介公司的信息和服務。其次,從時間先后上看,中原公司并非第一個提供房源信息的中介公司。本案中先后有三家中介公司帶買方看過房,中原公司是最后一家,且中原公司僅帶買方看過一次房。從時間上看,買方最終選擇了第二家中介公司與房主達成交易,不可能是利用了中原公司提供的信息和機會才達成房屋買賣交易。需要注意的是,裁判要點中并未將時間先后作為是否構成利用的要素之一。理由是:盡管時間先后可以成為考察是否構成利用的一個邏輯上的原因,但即使中原公司是第一家?guī)зI方看房的中介公司,也不能充分證明買方一定是利用了中原公司的信息,不能簡單地理解為只要中介公司提供了信息,買方就構成了“利用”。再次,中原公司未能舉證證明陶德華利用了中原公司的房源信息。根據(jù)“誰主張,誰舉證”的原則,中原公司作為原告,對于陶德華利用了中原公司的房源信息這一主張負有舉證責任,但中原公司沒有提供充分證據(jù)證明陶德華利用了中原公司的房源信息。但是,司法實踐中也要注意防止買方惡意跳單的情況,比如通過某一中介公司的中介服務,房屋買賣合同已經(jīng)基本達成,買方僅僅因其他中介公司的居間報酬更低,就轉而尋求其他中介公司與房主簽約,則有違誠實信用原則。在這種情況下,可以認定買方利用了前一中介公司的信息和服務,構成違約。三、其他需要解釋的問題1.中介公司的契約本案例中的禁止跳單條款屬于合法有效的情形,但實踐中有的禁止跳單條款則可能存在顯失公平的情況。比如有的條款約定中介公司帶買方看房后,買方不得私下或通過其他中介公司與該房房主交易,否則需支付相當于居間報酬的違約金,該約定意味著中介公司帶領買方看房后就能旱澇保收,而不論該中介公司報價是否偏高、服務質量如何,買方如果打算購買該套房屋,只能選擇該中介公司進行交易,否則就構成跳單違約,要支付相當于居間報酬的違約金。對此,我們認為,從中介公司的付出來看,其獲得售房信息往往是賣方的主動委托,帶領買方看房也只是簡單勞動,其付出是有限的;在多家中介公司掌握同一房源信息的情況下,各家中介公司的報價和服務可能存在較大差異,如果某中介公司以有限的付出來永久限制買方的選擇權,雙方的利益是明顯失衡的。在這種情況下,買方如果認為顯失公平,可以根據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定申請變更或撤銷該條款。2.損害委托人利益的情形合同法第四百二十五條規(guī)定:“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任?！北景钢?中原公司報出的房價為165萬元,明顯高于另一家中介公司145萬元的報價,案中當事人并未就此提出異議,但是如果中介公司故意超出房主報價虛報房屋價格,損害買方利益的,不