國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)經(jīng)驗(yàn)規(guī)范

附件國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)定技術(shù)規(guī)范前言為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)定行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)定法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《合同出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定和土地估價(jià)國(guó)標(biāo)、行業(yè)原則，制訂本規(guī)范。本規(guī)范由國(guó)土資源部提出并歸口。本規(guī)范起草單位：國(guó)土資源部土地運(yùn)用管理司、中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)。本規(guī)范由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)解釋。1合用范疇在中華人民共和國(guó)境內(nèi)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價(jià)評(píng)定，以及因調(diào)節(jié)土地使用條件、發(fā)生土地增值等狀況需補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)定，合用本規(guī)范；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市、國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)出讓等涉及的地價(jià)評(píng)定，可參考本規(guī)范執(zhí)行。2引用的原則下列原則所包含的條文，通過(guò)在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時(shí)，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各原則的最新版本。GB/T18508-《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》GB/T18507-《城鄉(xiāng)土地分等定級(jí)規(guī)程》GB/T21010-《土地運(yùn)用現(xiàn)狀分類》GB/T28406-《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》TD/T1052-《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》TD/T1009-《都市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》3根據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》（3）《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》（4）《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)定法》（5）《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）（6）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）（7）《合同出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第21號(hào)）（8）《節(jié)省集約運(yùn)用土地規(guī)定》（國(guó)土資源部令第61號(hào)）（9）《國(guó)務(wù)院有關(guān)加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的告知》（國(guó)發(fā)〔〕15號(hào)）（10）《國(guó)務(wù)院有關(guān)深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔〕28號(hào)）4總則4.1出讓地價(jià)評(píng)定定義本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)定，是指土地估價(jià)專業(yè)評(píng)定師按照規(guī)定的程序和辦法，參考本地正常市場(chǎng)價(jià)格水平，評(píng)定擬出讓宗地土地使用權(quán)價(jià)格或應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。4.2出讓地價(jià)評(píng)定目的開展土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)定，目的是為出讓方通過(guò)集體決策擬定土地出讓底價(jià)，或核定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款提供參考根據(jù)。4.3評(píng)定原則除《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的土地估價(jià)基本原則外，土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)定還需考慮下列原則：價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量?jī)?yōu)劣是對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的重要因素。審慎原則：在評(píng)定中擬定有關(guān)參數(shù)和成果時(shí)，應(yīng)分析并充足考慮土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。公開市場(chǎng)原則：評(píng)定成果在公平、公正、公開的土地市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)。4.4評(píng)定辦法（1）收益還原法（2）市場(chǎng)比較法（3）剩余法（4）成本逼近法（5）公示地價(jià)系數(shù)修正法出讓地價(jià)評(píng)定，應(yīng)最少采用兩種評(píng)定辦法，涉及（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市場(chǎng)不發(fā)育等因素，無(wú)法滿足上述規(guī)定的，應(yīng)有具體的市場(chǎng)調(diào)查狀況闡明。4.5評(píng)定程序（1）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受國(guó)土資源主管部門（或出讓方）委托，明確估價(jià)目的等基本領(lǐng)項(xiàng)；（2）擬訂估價(jià)工作方案，收集所需背景資料；（3）實(shí)地查勘；（4）選定估價(jià)辦法進(jìn)行評(píng)定；（5）擬定估價(jià)成果，并根據(jù)本地市場(chǎng)狀況、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價(jià)決策建議；（6）撰寫估價(jià)報(bào)告并由兩名土地估價(jià)專業(yè)評(píng)定師訂立，推行土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赋绦?，獲得電子備案號(hào)；（7）提交估價(jià)報(bào)告；（8）估價(jià)資料歸檔。5評(píng)定辦法的運(yùn)用5.1收益還原法。除根據(jù)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)下列技術(shù)規(guī)定：（1）擬定土地收益，應(yīng)通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行比較后得出，符合現(xiàn)在市場(chǎng)的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對(duì)于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較實(shí)例。用于測(cè)算收益水平的比較實(shí)例應(yīng)不少于3個(gè)。（2）擬定各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)采用現(xiàn)在市場(chǎng)的客觀費(fèi)用。（3）擬定還原率時(shí)應(yīng)具體闡明擬定的辦法和根據(jù)，應(yīng)充足考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。5.2市場(chǎng)比較法。除根據(jù)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)下列技術(shù)規(guī)定：（1）在綜合分析本地土地市場(chǎng)近三年交易實(shí)例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場(chǎng)環(huán)境下的交易實(shí)例。原則上不采用競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易實(shí)例；不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的交易實(shí)例。近三年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實(shí)例局限性3個(gè)的，原則上不應(yīng)選用市場(chǎng)比較法。（2）比較實(shí)例的修正幅度不能超出30％，即：（實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格-實(shí)例價(jià)格）／實(shí)例價(jià)格≤30％。（3）各比較實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格之間相差不能超出40％。即（高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格）／低比準(zhǔn)價(jià)格≤40％，對(duì)超出40％的，應(yīng)另選實(shí)例予以替代。實(shí)例局限性無(wú)法替代的，應(yīng)對(duì)各實(shí)例進(jìn)行可比性分析，并作為擬定取值權(quán)重考慮因素之一。5.3剩余法。除根據(jù)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)下列技術(shù)規(guī)定：（1）在假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)狀況時(shí)，按規(guī)劃建設(shè)條件評(píng)定；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效運(yùn)用原則擇一進(jìn)行評(píng)定。（2）假設(shè)的項(xiàng)目開發(fā)周期普通不超出3年。（3）對(duì)于開發(fā)完畢后擬用于出售的項(xiàng)目，售價(jià)取出讓時(shí)本地市場(chǎng)同類不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不能采用估算的將來(lái)售價(jià)。（4）開發(fā)完畢后用于出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，按照本規(guī)范收益還原法的有關(guān)技術(shù)規(guī)定評(píng)定。（5）利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。利潤(rùn)率的取值應(yīng)有客觀、明確的根據(jù)，能夠反映本地不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn)水平。5.4成本逼近法。除根據(jù)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)下列技術(shù)規(guī)定：（1）國(guó)家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提(安排)的各類專項(xiàng)資金，涉及農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)等指標(biāo)流轉(zhuǎn)費(fèi)用，不得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)。（2）土地獲得成本應(yīng)通過(guò)調(diào)查本地正常狀況下獲得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平擬定，需注意與本地土地征收、房屋征收和安置賠償?shù)仍瓌t的差別。（3）土地開發(fā)成本應(yīng)通過(guò)調(diào)查所在區(qū)域開發(fā)同類土地的客觀費(fèi)用水平擬定。對(duì)擬出讓宗地超出所在區(qū)域開發(fā)同類土地客觀費(fèi)用水平的個(gè)例性實(shí)際支出，不能納入成本。（4）評(píng)定工業(yè)用地出讓地價(jià)時(shí)，不得以本地工業(yè)用地出讓最低價(jià)原則為基礎(chǔ)，推算各項(xiàng)參數(shù)和取值后，評(píng)定出地價(jià)。5.5公示地價(jià)系數(shù)修正法。除根據(jù)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)下列技術(shù)規(guī)定：（1）采用的基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)當(dāng)已向社會(huì)公布。采用已完畢更新但尚未向社會(huì)公布的基準(zhǔn)地價(jià)，需經(jīng)市、縣國(guó)土資源主管部門書面同意。（2）在已經(jīng)開展標(biāo)定地價(jià)公示的都市，可運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)定。6特定狀況評(píng)定要點(diǎn)6.1場(chǎng)地未通平或通平不完全（1）土地開發(fā)程度局限性。土地開發(fā)程度未達(dá)成本地正常水平的，先評(píng)定本地正常開發(fā)程序下的熟地地價(jià)，再根據(jù)本地各項(xiàng)通平開發(fā)所需的客觀費(fèi)用水平，逐項(xiàng)減價(jià)修正。（2）有地上建筑物的土地出讓評(píng)定。對(duì)土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評(píng)定按出讓時(shí)的規(guī)劃建設(shè)條件進(jìn)行。當(dāng)出讓時(shí)以及出讓后不變化現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評(píng)定成果等于凈地價(jià)加地上建筑物重置價(jià)減去折舊；當(dāng)出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評(píng)定成果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價(jià)減去場(chǎng)內(nèi)拆平工作費(fèi)用。作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國(guó)有且無(wú)爭(zhēng)議。6.2特定條件的招拍掛出讓方式（1）限地價(jià)、競(jìng)配建（或競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)自持面積等）。采用“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)（或競(jìng)自持面積）”方式出讓的，在評(píng)定時(shí)應(yīng)按本規(guī)范，評(píng)定出正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格。采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式的，土地估價(jià)報(bào)告中應(yīng)評(píng)定出正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格，給出底價(jià)建議，以及根據(jù)市場(chǎng)狀況建議采用的地價(jià)上限，并提出建議的起始價(jià)或起拍價(jià)，普通狀況下應(yīng)符合：起始價(jià)≤出讓底價(jià)≤地價(jià)上限。當(dāng)起始價(jià)≤地價(jià)上限≤出讓底價(jià)時(shí)，地價(jià)上限與出讓底價(jià)之間的差額，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑面積，并在土地估價(jià)報(bào)告中明示。（2）限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)。采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓的土地，在出讓評(píng)定時(shí)，應(yīng)充足考慮建成房屋初次售出后與否可上市流轉(zhuǎn)。對(duì)不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府定價(jià)回購(gòu)，或上市前需補(bǔ)繳土地收益的限價(jià)房開發(fā)項(xiàng)目，在采用剩余法評(píng)定時(shí)，按限定的房?jī)r(jià)取值。（3）出讓時(shí)商定租賃住宅面積比例。商定一定比例的，采用剩余法時(shí)，以市場(chǎng)正常租金水平為根據(jù)測(cè)算對(duì)應(yīng)比例的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。純租賃住宅用地出讓，有租賃住宅用地可比實(shí)例的，優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，實(shí)例局限性的，應(yīng)采用收益還原法。6.3合同出讓（1）對(duì)應(yīng)當(dāng)實(shí)施有償使用，且能夠不采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的。應(yīng)按本規(guī)范評(píng)定其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格，并提出建議的出讓底價(jià)。同時(shí)，還應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中測(cè)算并對(duì)比闡明該建議出讓底價(jià)與否符合本地的合同出讓最低價(jià)原則。本地未公布合同出讓最低價(jià)原則的，按擬出讓土地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70％測(cè)算對(duì)比；擬出讓土地在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范疇外的，按照本規(guī)范成本法的規(guī)定，與土地獲得的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和進(jìn)行對(duì)比。評(píng)定成果低于合同出讓最低價(jià)原則的，應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中有明確提示。（2）劃撥土地辦理合同出讓。使用權(quán)人申請(qǐng)以合同出讓方式辦理出讓，出讓時(shí)不變化土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)定在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格，減去劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)定成果，并提出底價(jià)建議。出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)定在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)定成果，并提出底價(jià)建議。本地對(duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評(píng)定成果進(jìn)行對(duì)比，在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示對(duì)比成果，合理擬定應(yīng)繳土地收益。6.4已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款（1）估價(jià)期日的擬定。土地出讓后經(jīng)原出讓方同意變化用途或容積率等土地使用條件的，在評(píng)定需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，估價(jià)期日應(yīng)以國(guó)土資源主管部門依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。（2）調(diào)節(jié)容積率補(bǔ)繳地價(jià)。調(diào)節(jié)容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，樓面地價(jià)按新容積率規(guī)劃條件下估價(jià)期日的樓面地價(jià)擬定。核定新增建筑面積，能夠有關(guān)部門同意變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準(zhǔn)，或竣工驗(yàn)收時(shí)實(shí)測(cè)的新增建筑面積為準(zhǔn)。因調(diào)低容積率造成地價(jià)增值的，補(bǔ)繳地價(jià)款可按估價(jià)期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價(jià)的差額擬定。容積率調(diào)節(jié)前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價(jià)。（3）調(diào)節(jié)用途補(bǔ)繳地價(jià)。調(diào)節(jié)用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價(jià)均為估價(jià)期日的正常市場(chǎng)價(jià)格。用地構(gòu)造調(diào)節(jié)的，分別核算各用途建筑面積變化帶來(lái)的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。各用途的樓面地價(jià)按調(diào)節(jié)構(gòu)造后擬定。工業(yè)用地調(diào)節(jié)用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價(jià)格。（4）多項(xiàng)條件同時(shí)調(diào)節(jié)。多項(xiàng)用地條件同時(shí)調(diào)節(jié)的，應(yīng)分別核算各項(xiàng)條件調(diào)節(jié)帶來(lái)的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。用途與容積率同時(shí)調(diào)節(jié)的。需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價(jià)按新容積率、新用途規(guī)劃條件的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)擬定，舊用途樓面地價(jià)按原容積率規(guī)劃條件下的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)擬定。因其它土地運(yùn)用條件調(diào)節(jié)需補(bǔ)繳地價(jià)款的，參考上述技術(shù)思路評(píng)定。核定需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益替代。7估價(jià)報(bào)告內(nèi)容除需符合《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的報(bào)告內(nèi)容和格式外，出讓地價(jià)的土地估價(jià)報(bào)告還應(yīng)符合下列規(guī)定：7.1估價(jià)成果。涉及合同出讓最低價(jià)原則、工業(yè)用地出讓最低價(jià)原