淺談房地產(chǎn)損害賠償估價

房地產(chǎn)損害賠償估價近年來隨著房地產(chǎn)市場的不停發(fā)展，房地產(chǎn)已成為最重要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財產(chǎn)之一，其普通占社會總財富的50%～70%，據(jù)保守預計，中國城鄉(xiāng)居民住房財產(chǎn)占家庭總財產(chǎn)的比重超出50%。隨著《物權(quán)法》的出臺和實施，人們的財產(chǎn)保護意識越來越強，對使用方法律保護自己的財產(chǎn)有了更加迫切的規(guī)定，越來越多的業(yè)主開始重視自己所擁有的物業(yè)價值以及其在市場上的價格變化，對于因多個各樣因素而造成物業(yè)價值的減損尤為敏感，因物業(yè)價值的減損而涉及索賠和訴訟需要對其進行估價的狀況也越來越多。房地產(chǎn)損害普通來說，是指房屋本身的損害，重要涉及房屋實體損害、功效損害、經(jīng)濟損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實體貶值、功效貶值、經(jīng)濟貶值的同時，連同房屋占用的土地也會帶來經(jīng)濟價值貶值。房地產(chǎn)價值損失普通是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)多個質(zhì)量問題造成的估價對象房地產(chǎn)的價值和正常房地產(chǎn)之間的差值。1.引發(fā)房地產(chǎn)價值損失的因素和種類1.1因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的正當權(quán)益造成損失《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人正當權(quán)益造成損失的，應當依法予以賠償。經(jīng)依法審定的修建性具體規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采用聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人正當權(quán)益造成損失的，應當依法予以賠償”。因規(guī)劃修改、變更對房地產(chǎn)價值造成損失的具體狀況重要體現(xiàn)在下列幾方面：①房屋本身的規(guī)劃修改、變更造成的房地產(chǎn)價值損失造成房屋本身的規(guī)劃修改、變更狀況重要有：規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更、及建筑設(shè)計方案變更等等，重要體現(xiàn)在控制性具體規(guī)劃指標的調(diào)節(jié)上。對房屋造成的價值損失重要涉及：①房屋產(chǎn)生預期收益的減少。例如：修改規(guī)劃后房屋的建筑面積減少，就可造成房屋將來的總收益減少。②因規(guī)劃修改需要投入的改造成本。例如：原來規(guī)劃用途為住宅，規(guī)劃修改后用途改為商業(yè)，就需要對構(gòu)造和設(shè)施等進行重新改造；若項目為在建工程，則需要對在建工程修改建筑設(shè)計，這都需要新增投入。②社區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更造成的房地產(chǎn)價值損失造成社區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更狀況重要有：社區(qū)規(guī)劃用途變更、社區(qū)規(guī)劃限高變更、社區(qū)容積率變更、社區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案變更及社區(qū)配套設(shè)施變更等等。涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，價值損失內(nèi)容與前述類似，同時需要考慮社區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更后對房地產(chǎn)價值的影響；若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則社區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更將變化房屋外部性，即通過房屋周邊環(huán)境間接影響房地產(chǎn)的價值。③社區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更造成的房地產(chǎn)價值損失社區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更普通不會直接影響房地產(chǎn)實體，重要通過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。具體涉及：社區(qū)周邊市政配套設(shè)施規(guī)劃變更、公用設(shè)施規(guī)劃的變更、及社區(qū)周邊土地運用方式的變更等等。例如：一座住宅樓若旁邊興建一座工廠，可造成住宅樓價值下降。又如：社區(qū)周邊道路限行，將減少房地產(chǎn)道路通達性，也會造成房地產(chǎn)價值損失。④房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更造成的房地產(chǎn)價值損失房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更造成的房地產(chǎn)損失，涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則重要體現(xiàn)在控制性具體規(guī)劃指標的調(diào)節(jié)；若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則具體狀況與社區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更造成的房地產(chǎn)損失相似，同時應考慮區(qū)域職能定位變更等方面對房地產(chǎn)價值的影響。例如：某區(qū)域原來是商務(wù)中心區(qū)，規(guī)劃修改后將成為大型居住區(qū)，則該區(qū)域原有辦公房地產(chǎn)的價值可能會有所減少。⑤房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更造成的房地產(chǎn)價值損失都市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的修改和變更重要通過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。如原有的地面道路建成了橫貫都市中心的高架快速路；原有的安靜街巷改建成了道路等級較高的雙向四車道；社區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉(zhuǎn)站等等，居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶的經(jīng)營氛圍被破壞，有關(guān)住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價值往往會發(fā)生明顯減損。1.2因在相鄰土地建造建筑物給相鄰房地產(chǎn)造成價值損失《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，對的解決截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！崩缭谧约旱耐恋厣辖ㄔ旖ㄖ锓恋K了相鄰建筑物的通風、采光和日照等而使相鄰房地產(chǎn)價值減損；又如新買的商品房，開發(fā)商承諾的內(nèi)容在交房時未能兌現(xiàn)，對面又修了一棟樓，購房者本身房屋的采光、通風受到損害使其居住品質(zhì)減少。1.3因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失房地產(chǎn)周邊環(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會給房地產(chǎn)的使用者造成較大的身心損害，從而造成房地產(chǎn)價值減損。例如開發(fā)商將曾經(jīng)存在污染的工業(yè)用地（如化工工業(yè)用地）直接轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫剡M行開發(fā)，由于工業(yè)生產(chǎn)的殘留物會在環(huán)境中形成物理輻射、有害氣體、地下水和土壤污染等而影響居住者的身心健康。又如開發(fā)商將社區(qū)花園變成了停車場使鄰近房屋經(jīng)常受到噪聲的影響等。1.4因工程質(zhì)量缺點造成房地產(chǎn)價值損失工程質(zhì)量缺點損失是指由于房屋工程質(zhì)量缺點造成房屋買受人的權(quán)利、使用功效、人身安全受到侵害造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的減損。例如，預售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題，如墻體開裂、地面滲水、裝飾材料粘貼不牢固并有損壞、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國標等而對購房人造成價值損失。1.5因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎(chǔ)構(gòu)造、房屋主體構(gòu)造，造成相鄰房屋的價值減損甚至報廢。1.6因異議登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人能夠向申請人請求損害賠償?！比玳_發(fā)商往往對社區(qū)建筑物共有部分的全部權(quán)登記缺失、登記含糊，將應當屬于社區(qū)全部業(yè)主共有的配套建筑設(shè)施對外進行銷售，使業(yè)主喪失了對該共有部分的產(chǎn)權(quán)；又如開發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)等他項權(quán)利的商品房對外銷售，造成了房屋受讓人的房產(chǎn)存在潛在處置的風險，是受讓人權(quán)利受到損害。1.7因非法同意征收、使用土地，給當事人造成損失《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無權(quán)同意征收、使用土地的單位或者個人非法同意占用土地的，超越同意權(quán)限非法同意占用土地的，不按照土地運用總體規(guī)劃擬定的用途同意用地的，或者違反法律規(guī)定的程序同意占用、征收土地的，其同意文獻無效”，“非法同意征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承當賠償責任”。1.8因未能履約使別人工程停緩建，給別人造成損失如材料供貨商未按合同商定如期供貨、資金提供方未按合同商定如期供款造成工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完畢，給有關(guān)當事人造成損失。1.9因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失如法院在進行房地產(chǎn)查封解決時，錯誤將不屬于查封的房地產(chǎn)進行查封，由此給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。2.房地產(chǎn)損害造成的損失分析2.1房地產(chǎn)損害的分類2.1.1按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：①實物損害（又可分為實體損害和功效損害）；②權(quán)益損害；③區(qū)位損害（也稱為環(huán)境損害）。2.1.2按照房地產(chǎn)可修復的損害和不可修復的損害劃分房地產(chǎn)可修復的損害是指恢復到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。即預計采用最合理的修復方案予以修復的必要費用（涉及正常的成本、費用、稅金和利潤等，下列簡稱修復費用）不大于或者等于修復所能帶來的房地產(chǎn)增值額的，是可修復的，即：修復費用≤損害前的房地產(chǎn)價值—損害后的房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)不可修復的損害是指技術(shù)上不可能或經(jīng)濟上不可行，因而不能修復的損害。即：修復費用>損害前的房地產(chǎn)價值—損害后的房地產(chǎn)價值2.1.3按照臨時性的損害和永久性的損害劃分臨時性房屋損害是指房屋修復后，因質(zhì)量缺點造成的房屋損害能夠完全消除，安全、耐久、合用等方面能夠符合國家對應原則以及合同商定的質(zhì)量缺點。永久性房屋損害是指不可修復，或雖經(jīng)修復后房屋能夠安全使用，但在耐久性、合用性等方面達不到原原則的質(zhì)量缺點。2.2房地產(chǎn)損害的賠償金額房地產(chǎn)損害造成的損失重要涉及價值減損和有關(guān)經(jīng)濟損失，房地產(chǎn)損害賠償金額的擬定重要有下列幾個辦法：（1）可修復的賠償金額為修復費用加上有關(guān)經(jīng)濟損失，即：賠償金額＝修復費用＋有關(guān)經(jīng)濟損失（2）不可修復的賠償金額為房地產(chǎn)價值減損額，即：賠償金額＝損害前的房地產(chǎn)價值－損害后的房地產(chǎn)價值（3）可一定程度修復的，但不能完全恢復房地產(chǎn)價值的，賠償金額為部分修復費用、房地產(chǎn)價值減損額、有關(guān)經(jīng)濟損失之和，即：賠償金額＝部分修復費用＋房地產(chǎn)價值減損額＋有關(guān)經(jīng)濟損失（4）造成不可挽回損失的，賠償金額為重置成本。2.3房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點2.3.1房地產(chǎn)損害賠償評定內(nèi)涵房地產(chǎn)損害評定是房屋本身損害貶值和房屋貶值引發(fā)占用土地經(jīng)濟價值貶值的共同體貶值評定。房地產(chǎn)損害評定重要有賠償性房地產(chǎn)損害評定、房地產(chǎn)價值減損評定、多個類型的房屋質(zhì)量缺點損失評定等。2.3.2房地產(chǎn)損害賠償評定價值定義房地產(chǎn)損害評定的價值原則采用公開的市場價值原則。商品房質(zhì)量缺點評定的價值定義應當是估價時點的商品房實體缺點狀況、權(quán)利缺點狀況、區(qū)位缺點狀況造成的商品房價值減損的市場值。2.3.3損害賠償估價的特點損害賠償評定與普通價值評定相比，其估價的不同點重要體現(xiàn)在下列幾點：①損害賠償評定涉及正價值評定與負價值評定。②損害賠償評定不僅涉及負價值評定，普通還涉及有關(guān)經(jīng)濟損失評定。③損害賠償評定的獨一無二性更強，難以尋找到類似損害的賠償實例。④損害賠償評定對建筑等專業(yè)知識規(guī)定更高，需要大量專業(yè)協(xié)助，需要損害程度鑒定。⑤損害當事人雙方對估價成果都很關(guān)注，規(guī)定估價更加精確，說服力強。普通需要出庭作證（專家證人），規(guī)定有較強的語言體現(xiàn)能力。2.4房地產(chǎn)損害賠償估價辦法選擇損害賠償評定普通采用修復費使用方法（成本法）、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。（一）修復費使用方法（成本法）修復費使用方法也稱為成本法，該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采用其它工程方法、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺點所發(fā)生的各項費用，重要涉及拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經(jīng)濟損失而支出的賠償費用。V＝C1＋C2＋C3＋C4－C5式中V——房地產(chǎn)損害評定值；C1——拆除工程費用；C2——修繕工程費用；C3——恢復工程費用；C4——直接經(jīng)濟損失；C5——被拆除物殘值。拆除、修繕、恢復工程費用應當參考房屋修繕工程預算定額，并通過廣泛收集評定時點的建筑工程市場價格水平擬定。拆除、修繕、恢復工程費用涉及直接費、間接費、利潤和稅金等。直接費涉及人工費、材料費、機械設(shè)備使用費和方法費，間接費涉及規(guī)費和公司管理費。直接費應當參考房屋修繕工程預算定額中有關(guān)規(guī)則進行測算，間接費、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費率測算。直接經(jīng)濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經(jīng)濟損失，涉及：（1）房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用；（2）房屋空置的收益損失；（3）房屋使用面積減少的損失；（4）房屋室內(nèi)凈高減少的損失；（5）房屋采光面積減少的損失；（6）房屋耐久性減少的損失；（7）鄰近房屋損壞的賠償；（8）施工影響的賠償；（9）其它直接經(jīng)濟損失。被拆除物殘值應當根據(jù)評定時點的回收市場價格合理擬定。（二）損失資本化法損失資本化法是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質(zhì)量缺點經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺點經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評定房地產(chǎn)的價值損失。該法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。⑴凈收益減少收益年期不變型公式中P——商品房價值減損值；n——凈收益損失年限；a——預期年末凈收益減少額；r——資本化率。⑵凈收益不變收益年期減少型公式中P——商品房價值減損值：m——無質(zhì)量缺點經(jīng)濟耐用年限：n——有質(zhì)量缺點經(jīng)濟耐用年限；b——預期年末正常凈收益；r——資本化率。⑶凈收益、收益年期減少型公式中P——商品房價值減損值。t——凈收益損失年限；a——預期年末凈收益減少額；r——資本化率。m——無質(zhì)量缺點經(jīng)濟耐用年限：n——有質(zhì)量缺點經(jīng)濟耐用年限：b——預期年末正常凈收益；r－——資本化率。（三）賠償實例比較法賠償實例比較法也稱市場法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實際賠償金額的比較和調(diào)節(jié)，得出估價對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。即指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺點價值減損案例進行比較，對這些類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺點價值減損作適宜的修正，以此估算估價對象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺點價值減損的辦法。即：V＝P×Fl×F2×F3式中V——房屋價值損失評定值；P——可比實例賠償金額；Fl——賠償狀況修正系數(shù)；F2－賠償日期修正系數(shù)；F3——缺點狀況修正系數(shù)。（四）損害前后價差法損害前后價差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價值之差