專題公園的案例剖析

主題公園開發(fā)模式及Evaluation

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Ltd.PartEv主al題u公at園io的n理on論ly基.礎(chǔ)ed

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Ltd.主題公園的定義edofi概念特點(diǎn)以游樂為目標(biāo)的模擬景觀的呈現(xiàn)with

Aspose.S最大特點(diǎn)就是賦予游樂形式以某種主題，圍繞既定主題來營造游樂的內(nèi)容與形式。園內(nèi)所有的建筑色彩、造型、植被游E樂v項(xiàng)a目l等u都a為t主i題o服n務(wù)，o共n同l構(gòu)y成.游客容易辨認(rèn)的特制和游園的線索。lides

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Pr人造旅游資源Copyrig著重與特別的構(gòu)想，圍繞著一個(gè)或幾個(gè)主題創(chuàng)造一系列有h特t別的2環(huán)0境0和4氣-氛2的0項(xiàng)1目1吸引A游s客p。o主s題e公園P的t一y個(gè)L最t基d本特征——?jiǎng)?chuàng)意性，具有啟示意義?，F(xiàn)代旅游業(yè)在旅游資源的開發(fā)過程中所孕育產(chǎn)生的新的旅游吸引物自然資源和人文資源的一個(gè)或多個(gè)特定的主題，采用現(xiàn)代

化的科學(xué)技術(shù)和多層次空間活動(dòng)的設(shè)置方式，集諸多娛樂

內(nèi)容、休閑要素和服務(wù)接待設(shè)施于一體的現(xiàn)代旅游目的地。.主題公園的分類按旅游體驗(yàn)類型分類按功能和用途分類微縮景觀類深圳錦繡中華、北京世界公園等影視城類無錫三國城、唐城、水滸城等活動(dòng)參與類蘇州樂園、深圳華僑城、歡樂谷等藝術(shù)表演類深圳華僑城“中華民俗文化村”和“世界之窗”、北京民族園等科幻探險(xiǎn)類江蘇常州的中華恐龍園等ed

wi游樂型主題公園提供刺激的游樂設(shè)施和機(jī)動(dòng)游戲，為尋求刺激感覺的游客樂此不疲。如：蘇州樂園（蘇州）、錦江樂園（上海）、夢幻水城（珠海）等。情景模擬型主題公園各種影視城的主題公園、航天航空博物館的整體公園。如：三國水滸城（無錫）、浙江橫店影視基地（浙江東陽）、上?？萍拣^（上海）等。觀光型主題公園濃縮了一些著名景觀或特色景觀，讓游客在短暫的時(shí)間欣賞最特色的景觀。如：錦繡中華、世界之窗（深圳）等。主題型主題公園各式各樣E的v水a(chǎn)族l館u和野a生t動(dòng)i物o公n園。only.風(fēng)情體驗(yàn)型主題公園th

Aspose.將不同的民族風(fēng)俗和民族色彩展現(xiàn)在游客眼前。Slides

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Ltd.主題公園在國內(nèi)的發(fā)展史中國現(xiàn)代意義上的主題公園是從1989年深圳錦繡中華開始的進(jìn)入21世紀(jì)，主題公園又如雨后竹筍，大型主題公園開創(chuàng)新局面邁入快速發(fā)展的時(shí)代，同時(shí)國外品牌開始入侵，面臨機(jī)遇和挑戰(zhàn)的時(shí)期全國性的主題公園建設(shè)熱潮，超過500家主題公園迅速發(fā)展又迅速倒閉Evaluation

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Profi90年代中期以后，主題公園倍受冷落，進(jìn)入“主題公園恐懼癥”時(shí)期Copyright

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Ltd.Part國內(nèi)主E題va公lu園at的i發(fā)on展o現(xiàn)nl狀y.及存在問題ed

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Ltd.據(jù)調(diào)查，全國2500個(gè)主題公園耗費(fèi)了1500億元投資，其中70%處于虧損狀態(tài)，僅有10%左右盈利。隨著國外品牌的入侵，很多主題公園已經(jīng)開始衰落，大量的固定資產(chǎn)閑置，主題公園何去何從已經(jīng)成為一個(gè)嚴(yán)峻的產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題。面對這個(gè)內(nèi)外競爭加劇的時(shí)代，中國主題公園的發(fā)展面臨著機(jī)遇與挑戰(zhàn)。海水上樂園、南華水上樂園、夏威夷水上樂園以及新開園的上海歡樂谷等大大小小近40個(gè)圍內(nèi)各主題公園之間的惡性競爭。國內(nèi)主題公園的發(fā)展現(xiàn)狀目前我國的大型主題公園主要集中地：1、以廣州、深圳為主體的珠江三角洲2、以上海、蘇州和無錫為代表的長江三角洲以及環(huán)渤海地區(qū)3、長沙、武漢、成都、重慶等中西部地區(qū)城市4、國內(nèi)其他各地新建及擬建的各類主題公園例如，僅在上海就有錦江樂園、上海E森v林a公l園u、a浦t東i世o紀(jì)n公園o、n夢l幻y樂.園，以及南上ed主w題i公t園h，其A中s絕p大o部s分e公.園S都l存在i產(chǎn)d品e雷s同f、o個(gè)r性缺.乏N等E問T題，3從.而5造C成l了同i一e市n場t范ProfiCopyright

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Ltd.一．盈利模式單一化1.2.3.提供初級體驗(yàn)（經(jīng)歷）的機(jī)會出讓，比如：出售門票；提供有助于豐富體驗(yàn)（經(jīng)歷）的相關(guān)服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗(yàn)本身，比如：提供餐飲，住宿服務(wù)；出讓圍繞旅游者（潛在旅游者）的消費(fèi)能力所帶來的可能的收益機(jī)會，比如：旅游區(qū)內(nèi)的招商、景區(qū)節(jié)慶活動(dòng)商業(yè)贊助；4.獲取資本投入后在旅游項(xiàng)目所在地溢價(jià)收益的其它商業(yè)開發(fā)，比如景區(qū)，旅游目的地的房地產(chǎn)開發(fā)；出讓、出售具備知識產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)的商品，比如：玩具、旅游工藝品、紀(jì)念品等；國內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問題目前國內(nèi)的多數(shù)主題公園存在盈利模式單一的問題，有很多主題公園幾乎只有門票收益一種盈利方式來架構(gòu)其盈利模式。這樣來看主題公園產(chǎn)業(yè)的衰退就并不奇怪了。Evaluation

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Profi5.6. 提供保C證o旅p游y景r點(diǎn)景g內(nèi)區(qū)i

h居t民2可0以0市4場-化的0共公2

1服1務(wù)A，s比p如o：s供水，e

P供t電y等。Ltd.二．跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏自己特色1.與國外成功的主題公園相比，目前國內(nèi)的多數(shù)主題公園，仍然停留在抄襲、模仿國外主題公園階段。2.

沒有去開發(fā)自己的游戲產(chǎn)品與娛樂項(xiàng)目，一成不變地去照搬國外模式，仿照國外游國內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問題導(dǎo)致市場認(rèn)可度低，難以形成規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)效益。樂設(shè)施，缺乏創(chuàng)新變革。

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Ltd.三．國內(nèi)主題公園缺少專業(yè)的策劃團(tuán)隊(duì)1.很少有自己的專業(yè)化策劃團(tuán)隊(duì)。國內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問題要留住游客，樂園除了要定期更新游樂設(shè)施、增加游樂項(xiàng)目外，也要增加與游客之間的互動(dòng)。在園內(nèi)融入更多的中國元素，增加本土文化的主題。如果能以民族風(fēng)情和本地文化為賣點(diǎn)，打造出一個(gè)有中國特色的主題公園，更容易引起游客的共鳴。2. 游樂項(xiàng)目長年一成不變，E缺v乏a新lu鮮a感t，i游o客n重o游n率l低y。.ed

3w.ith一味A走s西p化o路se線.，S本l土i文d化e不s夠f鮮o明r。.NET

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Ltd.四．國內(nèi)主題公園缺乏自己獨(dú)特的旅游文化資源1.經(jīng)營模式?jīng)]有文化資源或者通過文化來設(shè)計(jì)、提供游客愿意購買的旅游產(chǎn)品(體驗(yàn))，從而實(shí)現(xiàn)盈利的方式和手段不足是其致命缺陷。國內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問題主題公園其實(shí)就是文化企業(yè)。從國內(nèi)外主題公園成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)可以得出：獨(dú)特

的旅游文化是主題公園成功發(fā)展的核心和靈魂。主題公園首先是一種文化企業(yè)，

其次才是旅游企業(yè)，主題公園所提供的產(chǎn)品是一種以旅游方式被消費(fèi)的文化產(chǎn)品。2. 文化主題的濫用，沒有統(tǒng)E一v的a經(jīng)lu營a方t式i，o缺n乏o鮮n明l特y色.，從而導(dǎo)致消費(fèi)者ed

wit觀h賞A性s較p差o，s投e資.S者l經(jīng)i營d慘e淡s。for

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Ltd.國內(nèi)主題公園與國外主題公園對比分析表國內(nèi)與國外主題公園的對比edfi主要問題國內(nèi)情況國外情況盲目開發(fā)、重復(fù)開發(fā)、無序開發(fā)競爭嚴(yán)重國內(nèi)20年間，增加了2500個(gè)主題公園Evaluation

o美國50年，增加了30個(gè)主題公園nly.主題公園規(guī)模與區(qū)域有效客源不匹配with

Aspose.S人均主題到訪率不足0.25，人均消費(fèi)不足12美元lides

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.NET人均主題到訪率0.8，人均消費(fèi)46美元3.5

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Pro主題特色不足、粗制濫造，吸引力不足Copyrig重復(fù)模仿太多，人工痕跡太多ht

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A有專業(yè)創(chuàng)新研究團(tuán)隊(duì)，申請專利多spose

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Ltd.參與性游樂項(xiàng)目過少，重游率較低顧客停留時(shí)間大約2~4小時(shí)顧客停留時(shí)間6~12小時(shí)持續(xù)創(chuàng)新不足，市場影響力逐漸降低大部分美元后續(xù)投資每年新內(nèi)容的投資占全年總收入4%~5%人才不足，經(jīng)營管理模式落后有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的管理人才少員工工資占45%~60%，以高薪留住專業(yè)性人才收入結(jié)構(gòu)單一、衍生產(chǎn)品不足國內(nèi)80%來自門票收入，其他商品經(jīng)營只占20%國外門票收入只占20%~30%，其他經(jīng)營收入占大多數(shù)營銷方式落后、品牌創(chuàng)造不足國內(nèi)有知名度的主題樂園數(shù)量少，經(jīng)營營銷模式落后國外市場開發(fā)費(fèi)用占總經(jīng)營成本的9%~15%Part國內(nèi)Ev主al題u公at園io未n來on的ly發(fā).展趨勢ed

witThhArsepeose.Slides

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Ltd.1、經(jīng)營增長盈利模式間票價(jià)，并且對成人、兒童、老年人、殘疾人制定不同票價(jià)，還可將本次門票作為下次的以提高本地市場的重游率。定期更新娛樂設(shè)施。使主題內(nèi)容不斷更新，具有長久的生命力，使其成了一座“永遠(yuǎn)建不完的迪斯尼”。只有這樣才能使主題公園亮點(diǎn)不斷，克服游客的審美疲勞和體驗(yàn)疲倦，使其永葆青春和生命力。實(shí)現(xiàn)員工、游客的交流和互動(dòng)。以公園的項(xiàng)目感應(yīng)度、員工的服務(wù)滿意度、游客的娛樂體驗(yàn)度為基本動(dòng)力，要求每一位員工扮演多種角色，不但能給游客帶來歡樂，也能為游客解

決任何問題。同時(shí)，員工的多技能可以實(shí)現(xiàn)崗位的最少化，成本的最低化、效率的最優(yōu)化。一、經(jīng)營盈利的模式轉(zhuǎn)變核心是從經(jīng)營增長上謀求主題公園利潤的增長，它主要是指主題公園采取傳統(tǒng)的以門票為主要收入，在游樂項(xiàng)目不斷更新和提升的基礎(chǔ)上，實(shí)施更為人性化、個(gè)性化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)品的高品質(zhì)和游客的高滿意度，最終實(shí)現(xiàn)主題公園盈利的模式。經(jīng)營增長盈利模式強(qiáng)調(diào)利用三個(gè)平臺——內(nèi)部調(diào)整平臺、相關(guān)企業(yè)協(xié)作平臺、游客溝通平臺，通過更新游樂設(shè)施，餐飲企業(yè)進(jìn)駐主題公園，從而在旅游產(chǎn)品的新奇性、服務(wù)的專業(yè)性和人性化、操作的信息化等方面形成優(yōu)勢，獲得利潤。Evaluation

only.ed?w將i門t票h調(diào)A整s為p彈o性s制e。.根S據(jù)l市i場d的e需s求和f變o化r，采.取N節(jié)E日T票3價(jià).和5平日C票l價(jià)i、e日n間t票價(jià)P和r夜ofi優(yōu)惠券，這C樣o不僅p可y以r適i應(yīng)g各h層t次2消0費(fèi)者0的4需-求2，0并1且1在A非s節(jié)假p日o獲s得e更P多t的y收益L，t還d可.2、物業(yè)增值盈利模式區(qū)的方式實(shí)現(xiàn)主題公園物業(yè)的增值盈利。

通過自身的吸引力形成旅游流，利用人氣帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域，帶來的大量人流帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐奈锪?、信息流、資金流和商品流的運(yùn)轉(zhuǎn)，使區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更具活力、競爭力和生命力。從而為酒店、景觀房產(chǎn)的建造提供了必要的前提條件。

通過旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)性，將生地變成旅游熟地和旺地，引起主題公園附近的地價(jià)升值，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)增值盈利模式是目前大型集團(tuán)采取的主要方式。一、經(jīng)營盈利的模式轉(zhuǎn)變案例：華僑城于上世紀(jì)80年代末開始在深圳灣開發(fā)主題公園，先后投資18億元建設(shè)了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷4個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)的大幅升值。在此基礎(chǔ)上，華僑城憑借低廉的土地儲備成本優(yōu)勢進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)已建成1個(gè)工業(yè)區(qū)以及13個(gè)住宅小區(qū)300多幢樓宇，建成華僑城中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、國際幼教中心、華僑城場等配套設(shè)施，獲得了高額的投資回報(bào)。從動(dòng)工建設(shè)到現(xiàn)在，華僑城的前期投資已悉數(shù)收回，而房地產(chǎn)項(xiàng)目醫(yī)院、體育活動(dòng)中心、美術(shù)館和華夏藝術(shù)E中心v以a及l(fā)四u星a級t深圳i灣o大n酒店o、n海l景y酒.店和多幢商業(yè)服務(wù)樓、停車ed盈利w能i力t遠(yuǎn)h遠(yuǎn)高A于s行p業(yè)平o均s水e平.。Slides

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Profi通過科學(xué)的C考o(jì)察p和y市r場i調(diào)g查h，t準(zhǔn)確2地0選0擇4具-有2很0大1升1值空A間s但p目o前s還e處P于t冷區(qū)y或L是t溫d.3、品牌延伸盈利模式品牌塑造階段：首先在品牌的塑造上投入大量的成本，具體包括：品牌定位、品牌創(chuàng)意以及品牌形象塑造三大部分內(nèi)容。通過品牌定位明確品牌的個(gè)性與發(fā)展方向；通過品牌創(chuàng)意設(shè)計(jì)有特色的、理想的品牌名稱和標(biāo)志；通過品牌形象塑造將良好的品牌信發(fā)展戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略的核心是對成熟的品牌資源充分的開發(fā)利用，使品牌的生命不斷延長，品牌的價(jià)值不斷擴(kuò)大。目前主題公園取得成功后，再將其品牌延伸到相關(guān)產(chǎn)業(yè)。品牌維護(hù)階段：當(dāng)主題公園的品牌進(jìn)入成熟期后，其所關(guān)注的重點(diǎn)是確保所擁有的品牌優(yōu)勢不被削弱，這時(shí)主題公園要善于分析競爭對手，采取有效的應(yīng)對措施。該戰(zhàn)略的實(shí)施應(yīng)注意自身品牌的保護(hù)（包括：注冊、防偽、維權(quán)等）以及品牌內(nèi)容的創(chuàng)新等方面，從而實(shí)現(xiàn)主題公園品牌的全面盈利。一、經(jīng)營盈利的模式轉(zhuǎn)變息傳播給游客，強(qiáng)化游客對旅游E品v牌a的l正u面a認(rèn)t知i和o評n價(jià)。only.ed

?wi品t牌h擴(kuò)A張s階p段o：s在e成.功塑S造l品i牌d后e，s為f使o該r品牌.不N斷E發(fā)T展壯3大.，5相應(yīng)C采l取i的e品n牌t延P伸rofiCopyright

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Ltd.4、客源共享盈利模式

最后，實(shí)現(xiàn)會員卡制度，穩(wěn)定客源。會員制，是主題公園及聯(lián)盟商家為游客讓一定的利，但這個(gè)“利”是作為一種長期行為，為會員“保存”起來的。消費(fèi)的次數(shù)越多，“利”越大。通過提供成員企業(yè)的優(yōu)惠打折方式，為會員提供了更多的增值服務(wù)，吸引了大量回頭客。一、經(jīng)營盈利的模式轉(zhuǎn)變該模式是指主題公園通過聯(lián)合其他餐廳、酒店、商鋪以及其他景點(diǎn)和娛樂場所，將食、住、行、游、購、娛六大要素開發(fā)形成完整體系，通過憑票打折的形式，實(shí)現(xiàn)客源的共享。主題公園的客源共享盈利模式是分散經(jīng)營上的整體協(xié)調(diào)。Evaluation

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?wi首t先h，A根s據(jù)p自o身s的e目.S標(biāo)l顧i客d群e，s然f后o鎖r定、.選NE擇T擁有3相.同5或C相l(xiāng)似i目e標(biāo)n顧t客P群rofi的餐廳、酒店、出租車、商鋪，以及其他景點(diǎn)和娛樂場所，并邀請他們加入聯(lián)合發(fā)展C的o聯(lián)p盟y。right

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接著，從應(yīng)邀的企業(yè)中選擇同行業(yè)中聲譽(yù)、客源較好的企業(yè)，進(jìn)行利益的合理分配，商談打折和優(yōu)惠的合適數(shù)目和幅度。1.

我國有著五千年的世界文明，文化深厚、自然多彩。各種歷史傳統(tǒng)、地域風(fēng)情，著名人物、神話傳說、文學(xué)遺產(chǎn)、宗教故事以及各地的

自然風(fēng)光、地質(zhì)奇貌、植物觀賞，可謂主題豐富。3.

充分運(yùn)用我國豐富的文化資源作為依托來加快我國主題公園的發(fā)展，這是主題公園發(fā)展新的契機(jī)和轉(zhuǎn)折，也是我國今后主題公園發(fā)展的

一大優(yōu)勢。二、發(fā)展中國特色的主題公園2. 把我國的傳統(tǒng)文化同現(xiàn)E代v旅a游l相ua結(jié)t合i，o同n主o題n公l園y.相結(jié)合。通過主ed

wit題h公A園s這p一o大se眾.化S的l休i閑de方s式來fo作r為傳.N承E我T國3傳.統(tǒng)5文C化l和i現(xiàn)e代n文t化Profi的載體，通過這個(gè)載體來體現(xiàn)社會的內(nèi)涵和和文明的進(jìn)步，使旅游

與文化C都o(jì)得p到y(tǒng)r應(yīng)i有g(shù)的h發(fā)t展2與0發(fā)0揚(yáng)4-。2011

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Ltd.1. 大力發(fā)展衍生品經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)消費(fèi)，刺激消費(fèi)。三、保持健康、穩(wěn)定、快速的發(fā)展2. 以旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，“周邊地產(chǎn)比旅游更賺錢”。Evaluation

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3w.ith建A立s連po鎖s效e應(yīng).S，l整id合e一s

切fo可r整.合NE的T資3源.5，C擴(kuò)l大ie經(jīng)n濟(jì)t效P應(yīng)ro。fiCopyright

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Ltd.4. 建立自身品牌，確保自身的可持續(xù)發(fā)展。一是以中國的歷史文化為主題，這是我們的優(yōu)勢和強(qiáng)項(xiàng)，也是外國人最喜歡的；我國主題公園未來的發(fā)展趨勢世界各地的主題公園發(fā)展表明，大規(guī)模、高投入是其特點(diǎn)，且多分布于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。中國的主題樂園發(fā)展，由于受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，出現(xiàn)了規(guī)模不大，投資不高的類型，但是缺乏長期市場發(fā)展。中國較成功的主題公園以華僑城為代表，通過不斷擴(kuò)大規(guī)模，增加投入，不斷創(chuàng)新使其得長久經(jīng)營，基本接近于世界水平。二是休閑度假型的主題公園；Evaluation

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三wi是t集h

知As識p性os、e趣.S味l性id和e參s與fo性r為.一NE體T，3表.現(xiàn)5

科Cl技i的en主t題P公rofi園也將C大o放py異r彩ig。ht

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Ltd.Part國內(nèi)Ev主al題u公at園io的n成on功ly案.例分析ed

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Ltd.中國成功主題公園案例：華僑城產(chǎn)品以旅游+文化+地產(chǎn)的復(fù)合產(chǎn)品，由深圳向全國輻射、拓展總資產(chǎn)接近300億A股市值445.85億（截止2009年9月）員工人數(shù)4823人特點(diǎn)體規(guī)劃，走規(guī)模化開發(fā)E道v路a，單l一u區(qū)a域t滾i動(dòng)o開發(fā)n，o逐步n挖l掘y跨.區(qū)域價(jià)值。

與城市開發(fā)相結(jié)合，產(chǎn)品定位與城區(qū)規(guī)劃相結(jié)合，多種業(yè)態(tài)并舉，大面積拿地，整ed

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Ltd.華僑城發(fā)展第一階段：地產(chǎn)與旅游的平衡發(fā)展（1986年---1993年）初階段發(fā)展特點(diǎn)：旅游資源開發(fā)引爆區(qū)域發(fā)展，旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，使其成為區(qū)域開發(fā)現(xiàn)金來源，逐步實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)平衡發(fā)展。中國一成、功經(jīng)主營題盈公利園的案模例式：轉(zhuǎn)華變僑城Evaluation

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Aspose.華S僑l城id初e期s主f題o公r園.項(xiàng)N目ET概況3.5

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Profi旅游設(shè)施C占o(jì)地p規(guī)y模ri景g點(diǎn)h數(shù)t量200開4業(yè)時(shí)-時(shí)間201投1資Asp門票os經(jīng)e濟(jì)P效t益y

Ltd.錦繡中華30公頃82個(gè)景點(diǎn)1989年1億70元十年中營業(yè)總額達(dá)17億之多，創(chuàng)利6個(gè)多億，總資產(chǎn)3個(gè)多億；兩景區(qū)分別在開業(yè)一年和一年多

的時(shí)間內(nèi)收回全部投資，共接待海內(nèi)外游客四千

多萬人次。民俗文化村20公頃內(nèi)含21個(gè)民族的24個(gè)村寨1991年1.1億90元華僑城初期地產(chǎn)與主題公園項(xiàng)目華僑城初期地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格表中國一成、功經(jīng)主營題盈公利園的案模例式：轉(zhuǎn)華變僑城時(shí)間羅湖房價(jià)福田房價(jià)南山房價(jià)華僑城房價(jià)售價(jià)（港幣）增長率售價(jià)增長率售價(jià)增長率售價(jià)增長率19883063.8---3078---2300---2015---19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.12755622.52項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間占地面積（公頃）建筑面積（萬㎡）資金平衡東方花園1986年11.26地產(chǎn)收益錦繡中華1989年30樂園投資海景花園1990年2.910.2地產(chǎn)收益民俗文化村1991年Eva2l0

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結(jié)中國一成、功經(jīng)主營題盈公利園的案模例式：轉(zhuǎn)華變僑城Evaluation

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wit華h僑A城sp初o期se，.房Sl地i產(chǎn)de收s益f與or旅.游N投ET資3基.本5持C平li，e旅nt游P開rofi始產(chǎn)生一部分收益。整體第一階段房地產(chǎn)與旅游達(dá)到平衡發(fā)展，C且o資py金r產(chǎn)ig生h小t

部20分0盈4-余2，01區(qū)1域A克sp服o陌se生，Pt價(jià)y格L平td臺.明顯提升。華僑城第二階段：旅游對地產(chǎn)的價(jià)值提升（1993年---2004年）中國一成、功經(jīng)主營題盈公利園的案模例式：轉(zhuǎn)華變僑城世界之窗美洲區(qū)、現(xiàn)代科技娛樂區(qū)、世界雕塑園、國際街九大景區(qū),內(nèi)建有118個(gè)景點(diǎn)米

大洋州區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、

月18日共接待游客2300多萬人次，營業(yè)收入

28億元。利潤總額連續(xù)三年超1億元?dú)g樂谷一期17萬一期共分8大景區(qū)，西班牙一期一二期120元2002年，歡樂谷全平方米廣場、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡1998年10各投資4年入園人數(shù)達(dá)230二期18萬樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森月1日億元萬人次，2003年3平方米林、颶風(fēng)灣、陽光水岸、瑪二期月底已接待695萬雅水公園等，可容納4萬人2001年5人次。月第二階段特點(diǎn)：華僑城旅游項(xiàng)目成為區(qū)域開發(fā)穩(wěn)定現(xiàn)金流，對地產(chǎn)開發(fā)有明顯的促進(jìn)作用，地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)。華僑城第E二v階a段l主ua題t公i園o項(xiàng)n目o概nl況y.ed旅w游i設(shè)t施h占A地s規(guī)p模ose.S景l(fā)點(diǎn)i數(shù)d量es

fo開r業(yè).時(shí)間NET投資3.5門票Clie經(jīng)n濟(jì)t效益Profi48萬平C方op景y區(qū)r分i為世g界h廣t場、2亞0洲0區(qū)4、-192940年16

16.A5億s元po12s0元e

P開業(yè)t至y200L2年t底d，.華僑城第二階段地產(chǎn)與主題公園項(xiàng)目中國一成、功經(jīng)主營題盈公利園的案模例式：轉(zhuǎn)華變僑城項(xiàng)目資金平衡湖濱花園地產(chǎn)收益桂花苑開發(fā)時(shí)間

占地面積（公頃）

建筑面積（萬㎡）1993-1994

0.9

721993-1994

2.5

6.7地產(chǎn)收益世界之窗1994

48樂園投資中旅廣場1996-1997地產(chǎn)收益歡樂谷1998-200135樂園投資波托菲諾2001-2002

80

108

地產(chǎn)收益發(fā)展階段1996---19972000---2004代表樓盤中旅廣場波托菲諾、純水岸住區(qū)形象華僑城產(chǎn)業(yè)配套高尚人文價(jià)格變化80009000---15000Eval1.u6

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Ltd.華僑城第二階段地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格表小

結(jié)中國成功主題公園案例：華僑城Evaluation

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with華A僑s城po第s二e.階S段li前d期es房f地o產(chǎn)r收.益NE與T主3題.5公C園l投ie資n仍t

然Profi保持資金平衡，但是旅游盈利開始增多，其實(shí)區(qū)域價(jià)值已經(jīng)呈現(xiàn)C；o第py二r階ig段h后t

期20，0房4-地2產(chǎn)01收1益A實(shí)sp現(xiàn)o資se金高Pt額y回L報(bào)td。.華僑城第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，明確導(dǎo)入文化元素成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點(diǎn)（2004年-----2006年）華僑城第三階段特點(diǎn)：良好的資源環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)孵化范圍吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在華僑城內(nèi)聚集，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點(diǎn)。2004年起，深圳華僑城集團(tuán)、華的新空間形式轉(zhuǎn)換，2006年5月19日，華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT正式中國成功主題公園案例：華僑城僑地產(chǎn)以LOFT為啟動(dòng)，促進(jìn)E華v僑a城l東u部a工ti業(yè)o區(qū)n的廠o房n建ly筑.向以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主ed

wi掛t牌h，A由s此p奠o定s了e其.在S創(chuàng)li意d產(chǎn)e業(yè)s的戰(zhàn)fo略r地位.。NET

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Ltd.華僑城創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園入駐機(jī)構(gòu)華僑城第四階段：深化深圳基地，布局全國重點(diǎn)城市，建設(shè)21世紀(jì)中國可持續(xù)的人文示范城區(qū)（2006年---至今）中國成功主題公園案例：華僑城華僑城第四階段特點(diǎn)：形成“以旅游地產(chǎn)為特色的綜合開發(fā)與經(jīng)營“模式的“1+3”戰(zhàn)略版圖布局。確定華僑城地產(chǎn)“強(qiáng)化中國旅游地產(chǎn)第一品牌的優(yōu)勢，打造中國一流地產(chǎn)品牌E”v的a戰(zhàn)l略u目a標(biāo)t。ion

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Ltd.華僑城模式衍生出的三種具體開發(fā)模式華僑城經(jīng)驗(yàn)：企業(yè)發(fā)展與城區(qū)發(fā)展緊密結(jié)合，聯(lián)動(dòng)發(fā)展；以先進(jìn)、統(tǒng)一和可持續(xù)的規(guī)劃作為城區(qū)發(fā)展指引；成片綜合開發(fā)的規(guī)劃建設(shè)模式與統(tǒng)一大社區(qū)的管理模式；強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧共融，營造豐富的公共空間；突出“人文”特色，以文化建設(shè)豐富城區(qū)內(nèi)涵。中國成功主題公園案例：華僑城Evaluation

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Ltd.華僑城模式特點(diǎn)，也是華僑城模式核心競爭力之所在：1.旅游開道先行。華僑城模式奉行先旅游，后房地產(chǎn)的開發(fā)路徑，它通過先行發(fā)展旅游業(yè)，顯著帶動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)和配套設(shè)施的發(fā)展，極大地改善區(qū)域內(nèi)自然、人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從而有效提升土地和房地產(chǎn)的價(jià)值?？梢哉f，旅游業(yè)開道先行對于這一模式的成功起到了極為關(guān)鍵和決定性的作用。2.

大規(guī)模成片綜合開發(fā)。華僑城模式是“旅游+房地產(chǎn)”的經(jīng)營模式，它是以資源整合為核心，崇尚旅游功能與居住、商務(wù)功能混合布局，強(qiáng)調(diào)住宅、商業(yè)、酒店、辦公、旅游觀光、休閑娛樂、文化會展等諸多產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)。這意味著在華僑城模地產(chǎn)促進(jìn)旅游及公司全面發(fā)展。旅游業(yè)的開發(fā)和發(fā)展?fàn)I造出良好的社區(qū)環(huán)境和品牌，進(jìn)而有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體價(jià)值，同時(shí)旅游業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

提供一定支持；另一方面，房地產(chǎn)快速盈利的特性又有利于促進(jìn)旅游業(yè)務(wù)的進(jìn)一步

發(fā)展和擴(kuò)張，從而形成旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相得益彰、良性互動(dòng)之態(tài)勢。4.超前科學(xué)規(guī)劃。華僑城模式秉承“在花園中建城市”的開發(fā)理念，并在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導(dǎo)“規(guī)劃就是財(cái)富”的現(xiàn)代發(fā)展觀，注重生態(tài)人文環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施的配套，堅(jiān)持以人為本的超前科學(xué)規(guī)劃，堅(jiān)持先規(guī)劃后建景區(qū)和住宅的方針。中國成功主題公園案例：華僑城Evaluation

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wit式h下A，s其p項(xiàng)o目必s然e是.大S規(guī)l模i成d片e綜s合開f發(fā)o項(xiàng)r目.。NET

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Profi3. 旅游和C房o地p產(chǎn)y良r性i互g動(dòng)h。t華僑2城0模0式4先-由2旅0游1起1步，A旅s游p帶o靚s環(huán)e境P環(huán)，t境y帶L旺t地d產(chǎn).，歡樂谷每年投入3-5千萬資金用于改造和興建項(xiàng)目。歡樂谷有明確的園區(qū)改造計(jì)劃，樂項(xiàng)目（投資在1千萬---5千萬之間），每年一組新的小型娛樂項(xiàng)目。特點(diǎn)二：多元化收益（門票、餐飲、購物）2006年游客量293萬人次，2007年游客量323萬人次，受金融危機(jī)影響2008年游客量318萬人次僅次于2007年。2008年經(jīng)營收入超過4億元，略低于2007年。重游率達(dá)到

41%。樂園分布各色餐廳和場所，如：面點(diǎn)王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕點(diǎn)及各色紀(jì)念品商店。門票收入、餐飲收入和購物收入分別占總收入的53%、12%和35%。華僑城深圳歡樂谷主題公園分析深圳歡樂谷于1998年10月1日正式營業(yè)，在8年期間共分三期建設(shè)，共分為九大主題區(qū)，西班牙廣場、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽光水岸、瑪雅水公園。全園有大小項(xiàng)目100多個(gè)，是國內(nèi)數(shù)量最多，設(shè)施科技含量最高也是最為先進(jìn)的主題樂園。特點(diǎn)一：不斷擴(kuò)大規(guī)模、追加投資每隔三年推出一組新的投資在5E千v萬元a以l上u的a大t型i娛o樂n項(xiàng)o目，n每l隔y兩.年推出一組中型娛ed

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Ltd.附：主題公園設(shè)備設(shè)施以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)主題公園為例（大型設(shè)備13個(gè)、小型設(shè)備50個(gè)），設(shè)備投資約為2億元，其中大型設(shè)備約為1.95億元，小型設(shè)備約為500萬元。現(xiàn)場大型設(shè)備管理人員每班48人，每天

2班；現(xiàn)場小型設(shè)備管理人員15人，每天2班，現(xiàn)場管理人員共126人。指標(biāo)設(shè)備名稱摩托過山車占地3000㎡規(guī)格額定乘員10人，軌道長度1200米，軌道最高18米價(jià)格5000萬維護(hù)國外每年1—2次維護(hù)Evaed

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20指標(biāo)設(shè)備名稱luatio十環(huán)過山車n

only.占地100畝規(guī)f格or.NIEntTamin3a公.司5設(shè)計(jì)C，l規(guī)i定e人n數(shù)2t8人P，r90度垂直俯沖，軌道最高8米。0價(jià)4格-2011一億Aspose

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Ltd維護(hù)國外每年1—2次維護(hù).附：主題公園設(shè)備設(shè)施指標(biāo)設(shè)備名稱太空梭占地200㎡規(guī)格額定乘員16人，四個(gè)位置，每個(gè)載4人，高60米價(jià)格2000萬，土建安裝200萬維護(hù)