14年丹東房地產(chǎn)市場調(diào)查報告資料

丹東房地產(chǎn)2014年市場調(diào)研報告2007年2004-2006年2008年2009-2014年外來開發(fā)商大規(guī)模拿地，市場成熟度提高，未來競爭加劇市場規(guī)模放量，經(jīng)濟危機后的緩沖期市場需求旺盛，商品房開發(fā)規(guī)模進一步擴大新一輪城市拆遷改造，引發(fā)商品房建設(shè)需求丹東房地產(chǎn)宏觀運行情況丹東房地產(chǎn)發(fā)展時間軸丹東市2013年房地產(chǎn)投資概括全年房地產(chǎn)開發(fā)投資256.3億元，比上年增長

29.2%。其中，住宅建設(shè)投資184.7億元，增長21.8%；商業(yè)營業(yè)用房投資47億元，增長43.7%。房屋施工面積1466.6萬平方米，比上年下降1.1%。其中，住宅面積1094.4萬平方米，下降3.8%；房屋竣工面積140.6萬平方米，下降44.8%。其中，

住宅竣工面積116.5萬平方米，下降48.9%。全市商品房銷售面積490.8萬平方米，比上年增長2.1%。商品房銷售額211.7億元，比上年增長18.4%。年末，全市商品房待售面積73.8萬平方米。4《丹東市2008-2013年住房建設(shè)規(guī)劃》摘要2008-2013年住房建設(shè)總體目標：滿足全市人民日益增長的住房需求；至規(guī)劃期末，實現(xiàn)城市人均住宅建筑面積25平方米的目標，解決低收入

人群和困難家庭的住房問題。2008-2013年住宅建設(shè)總量目標：規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)各類住宅9.73萬套，總建設(shè)面積858.33萬平方米。建設(shè)商品住房9.23萬套，總建筑面積

830.56萬平方米；建設(shè)經(jīng)濟適用住房0.23萬套，總建筑面積14.10萬平方米；建設(shè)廉租住房0.27萬套，總建筑面積13.67萬平方米。2008-2013年住宅建設(shè)用地供應(yīng)總量：規(guī)劃期內(nèi)，城市主城區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)用地供應(yīng)總量為473.12公頃；其中，商品住房建設(shè)用地為456.14公頃，經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地為9.36公頃，廉租住房7.62公頃。丹東房地產(chǎn)宏觀運行情況丹東房地產(chǎn)市場板塊劃分（振安區(qū)）沿江板塊（臨鴨綠江）五龍背板塊（景觀度假區(qū)）金山經(jīng)濟區(qū)板塊（多為棚戶區(qū)）老城區(qū)板塊（振興區(qū)、元寶區(qū)）東部板塊新城板塊（新規(guī)劃區(qū)）翡翠灣板塊（城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)）丹東市板塊分布老城區(qū)板塊：傳統(tǒng)居住區(qū)，以本地發(fā)展商為主，目前供應(yīng)產(chǎn)品主要為多層和高層，地理位置優(yōu)越，購房以丹東本地客戶為主。沿江板塊：產(chǎn)品類型單一，以高層為主，大面積江景豪宅，單價最高，富人居住區(qū)域，身份的象征。東部板塊：目前主要供應(yīng)多層產(chǎn)品，缺少知名發(fā)展商，產(chǎn)品無特色，市民認可度低，主要為周邊居民購買。金山經(jīng)濟區(qū)板塊：區(qū)域為裝備制造業(yè)基地，樓盤數(shù)量較少，且區(qū)域離市區(qū)較遠，目前客戶認可度不高。五龍背板塊：以溫泉資源，打造度假、投資居所，區(qū)域產(chǎn)品以多層小高層為主。翡翠灣板塊：地處新老城區(qū)結(jié)合帶，發(fā)展目標是要建設(shè)成為集商貿(mào)、物流、文化娛樂等服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和高品位的生活居住區(qū)。新城板塊：以高層產(chǎn)品為主，政府招商引資的重點地區(qū)，外來發(fā)展商包括福建永同昌、圣淘沙，投資改善型客戶為主。丹東房地產(chǎn)市場板塊價格分析丹東市板塊價格分析老城區(qū)板塊：該板塊商業(yè)配套齊全，交通便利，是丹東中心城區(qū)，住宅高層均價6000元/㎡，小高均價6200元/㎡，多層均價6500元/㎡，預(yù)計未來供應(yīng)超過150萬㎡。東部板塊：該板塊為丹東市郊，樓盤較少且客戶認可度不高，住宅高層均價5500元/㎡，小高層均價5500元/㎡，多層均價5600元/㎡，預(yù)計未來供應(yīng)40萬㎡。沿江板塊：該板塊擁有江景資源優(yōu)勢，且為市中心區(qū)域，房價最高，住宅高層均價11000元/㎡，預(yù)計未來供應(yīng)

30萬㎡。新城區(qū)板塊：該板塊為丹東新規(guī)劃區(qū)域，人氣較少，入住率很低，但未來有一定發(fā)展?jié)摿?，住宅高層均價4200元/㎡，小高層均價4300元/㎡，多層均價5000元/㎡，別墅均價15000元/㎡，預(yù)計未來供應(yīng)150萬㎡。五龍背板塊：擁有山景及溫泉資源，適宜投資養(yǎng)老，住宅小高層5000元/㎡，多層4800元/㎡，電梯多層5700元/㎡，預(yù)計未來供應(yīng)30萬㎡五龍背板塊多層均價：5500元電梯多層：5700元小高均價：5000元去化速度：2600平/月新城板塊多層均價：5000元小高均價：4300元高層均價：4200元別墅均價：15000元去化速度：1850平/月高層均價：6000元、別墅均價16000元沿江高層均價：11000元

去化速度：3100平/月東部板塊多層均價：5600元小高均價：5500元高層均價：5500元別墅均價：15000元去化速度：2000平/月翡翠灣板塊（規(guī)劃板塊）老城區(qū)金板山塊經(jīng)濟區(qū)板塊多層均價：6500元、多小層高均均價價4

5：0602元00元去化速度：高3層50均0平價/4月1

00元別墅均價15000元板塊市場深入研究——老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊分析老城區(qū)板塊西部樓盤分布老城區(qū)板塊東部樓盤分布該板塊為市中心區(qū)域，具備成熟的配套設(shè)施，完善的交通體系，是丹東傳統(tǒng)居住區(qū)域，居住密度大，為商圈聚集地，區(qū)域整體價值比較高，目前主要以高層和多層產(chǎn)品為主，面積以80-120平為主力，價格區(qū)間為5500-6500元/㎡，萬達、鴻利、錦繡為該區(qū)域品牌開發(fā)商，萬達的進駐直接帶動該區(qū)域周邊樓盤的價格提升；目前主要購房客群以本市為主，改善型需求人群占比較大，且地塊稀缺，拆遷成本較高，發(fā)展空間有限。山水龍城綠丹江苑東升御景苑香榭水岸東發(fā)九江麗都聚龍城尚城五洲東都屹景鈺豪優(yōu)山美地新盤在售尾盤萬達廣場保利錦江林語德龍家園錦繡華城東皇國際城福景園桃源花都益榮佳園新盤在售主要在售項目開發(fā)商在售產(chǎn)品面積區(qū)間價格在售產(chǎn)品去化率萬達廣場大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司高層90-170均價6200（折后）40%保利錦江林語丹東保利天賜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層、小高層、別墅55-148㎡（主力面積70-110㎡），別墅240-420㎡高層均價5200元/平，小高層5000元/平，聯(lián)排均價12000元/平，獨棟均價18000元/平三期產(chǎn)品去化80%，別墅產(chǎn)品去化60%4期在售東皇國際城丹東東皇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層51-143㎡3800-4500元/平80%東升御景苑丹東東升房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司別墅、洋房、小高層、高層住宅：80-138㎡別墅：251-650㎡均價：5980元/㎡38%聚龍城尚城丹東港利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層、小高層、高層97-190㎡均價6500元/㎡60%福景園丹建集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層、高層主力戶型為70㎡均價6000元/㎡80%錦繡公館丹東市錦繡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層、小高層50-146㎡均價6800/㎡60%桃源花都丹東雙榮房地產(chǎn)有限公司多層、高層50-144㎡均價6000元/㎡70%益榮家園丹東億榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層78-110㎡均價：5000元/㎡80%德龍家園丹東宇泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層、高層60-130㎡均價6200元/㎡30%五洲東都屹景丹東鴻潤寶業(yè)房地產(chǎn)多層90-143㎡起價5300元/㎡均價5600元/㎡60%鈺豪優(yōu)山美地丹東鈺豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層,小高層主力：99-143㎡均價5400元/㎡70%東發(fā)九江麗都丹東東發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層,小高層34—190㎡ 均價6500元/㎡80%公司多層,小高層 36-123㎡均價4650元/㎡70%佳兆業(yè)壹號佳兆業(yè)（丹東）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司別墅,小高層,50-500㎡均價5200元/平米40%綠丹江苑丹東方齊豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層,小高層,高層61-138㎡均價4500元/平米90%該區(qū)香榭域水岸產(chǎn)品以丹東多俊層達房和地產(chǎn)小開發(fā)高有層限為主，多層主力面積區(qū)間為80-124200㎡0-62，00元高/㎡層主力面積為80-100㎡，基本面積不超過140㎡，多層均價6500元/㎡，高層均價5800元/㎡。項目名稱萬達廣場項目位置振興區(qū)人民街33號發(fā)展商大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司項目占地115萬㎡建筑面積26萬㎡總戶數(shù)A1組團1152戶產(chǎn)權(quán)年限70年容積率4.4綠化率30%項目定位集住宅、商業(yè)、辦公、娛樂為一體的商業(yè)綜合體建筑風格現(xiàn)代產(chǎn)品類型高層、寫字間、商業(yè)項目配套五星級酒店、甲級寫字樓、連鎖超市、室內(nèi)外步行街、商業(yè)網(wǎng)點戶型區(qū)間高層90-170㎡商場臨街外網(wǎng)120-280平（主力面積為160-170平）住宅底商100-180平（主力面積為120至140㎡；220至240㎡）銷售價格高層6200元/㎡住宅底商均價20000元/㎡銷售情況一期于6月23日開盤，當天推出800套房源，去化300套，去化率為

37%，開盤至今去化速度較快項目優(yōu)勢商業(yè)配套、市中心地段、品牌開發(fā)商項目劣勢居住密度大，產(chǎn)品面積定位偏大典型項目-萬達廣場觀點：該項目進入丹東后，帶動周邊市場的價格，且處于市中心地段，加之自身商業(yè)配套完善，對于本地品牌開發(fā)商沖擊很大，但未來可能受到丹東市發(fā)展?jié)摿Φ闹萍s，且本地人對于外來品牌產(chǎn)品認同較少，該項目去化速度可能會逐步減慢。項目點評：市場定位該項目為集普宅、寫字間、商業(yè)網(wǎng)點、酒店為一體的城市綜合體，項目本身配套齊全，為本區(qū)域中高端代表性項目之一。產(chǎn)品定位該項目住宅以大面積高層產(chǎn)品為主，整個項目住宅部分劃分為6個組團，未來將規(guī)劃有小戶型產(chǎn)品，以滿足不同客群的需求；商業(yè)部分以萬達廣場和萬千百貨以及住宅底商為主，在作為本身的配套基礎(chǔ)上也滿足了部分投資者的需求。銷售策略該項目高層產(chǎn)品面積較大，總價較高，單套總價60萬起，主要通過品牌宣傳，讓更多的客戶了解萬達，對于銷售起到了促進作用。典型項目-萬達廣場項目名稱保利·錦江林語項目位置振興區(qū)賓館溝發(fā)展商丹東保利天賜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目占地44.6萬㎡建筑面積46萬㎡總戶數(shù)三期共1100戶產(chǎn)權(quán)年限70年容積率1.03綠化率47%項目定位城市高端住宅的締造者建筑風格英式現(xiàn)代產(chǎn)品類型小高層、洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅項目配套風情商業(yè)街、會所戶型區(qū)間高層：38-118㎡洋房：90-140㎡聯(lián)排別墅：240-320㎡獨棟別墅：450㎡銷售價格小高層：5200元/㎡洋房：6000元/㎡

聯(lián)排：12000元/㎡獨棟：18000元/㎡銷售情況目前在售為三期，包括

有小高層和別墅類產(chǎn)品，其中江山墅組團銷售已

過半。項目優(yōu)勢保利品牌、社區(qū)規(guī)模大、山景資源，離市區(qū)較近項目劣勢產(chǎn)品缺乏明顯的亮點，別墅密度較大典型項目-保利·錦江林語江山墅一期二期三期江山墅組團規(guī)劃及區(qū)位圖保利江山墅——錦江山公園旁的別墅項目，依山而建，豐富的山地資源、良好的生態(tài)環(huán)境，強大的品牌實力。江山墅組團產(chǎn)品中，獨棟主要以420-450平為主，聯(lián)排主要以225-269平為主。首期推出產(chǎn)品區(qū)域會所目前主推區(qū)域物業(yè)類型層數(shù)戶型面積（平方米）供應(yīng)套數(shù)獨棟二層獨棟42044502聯(lián)排三層聯(lián)排2668269822582498典型項目-保利·錦江林語觀點：該項目延續(xù)著保利地產(chǎn)一貫的做法，由于目前已到第四期，社區(qū)已經(jīng)比較成熟，售樓部包裝與示范區(qū)所呈現(xiàn)的品質(zhì)較高，是丹東近郊樓盤中性價比非常突出的項目，對于丹東中端以上購房者有著較強的吸引力。項目點評：市場定位該項目憑借保利的品牌優(yōu)勢，且臨近老城區(qū)、規(guī)模大、配套完善，產(chǎn)品類型豐富，定位為面向丹東首次置業(yè)和改善型置業(yè)居民。產(chǎn)品定位由于本項目屬于近郊大盤，因此產(chǎn)品類型也非常豐富，涵蓋了目前市場上的主流產(chǎn)品類型，總價跨度大，以求將丹東的中端以上購房群體一網(wǎng)打盡。銷售策略該項目推廣上著重宣傳規(guī)模和地段上的優(yōu)勢，憑借著大跨度的總價，給予購房者有多樣化的選擇，自正式銷售至今，一直銷售良好，目前在售已是第四期。典型項目-保利·錦江林語項目名稱東皇國際成項目位置丹東市振興區(qū)大偏嶺路16號發(fā)展商丹東東皇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目占地70萬㎡建筑面積40萬㎡總戶數(shù)1200戶產(chǎn)權(quán)年限70年容積率1.75綠化率35%項目定位城市生態(tài)山居，低密度花園住區(qū)建筑風格簡歐風格產(chǎn)品類型多層、4棟別墅項目配套業(yè)主會所戶型區(qū)間多層：51-143平別墅未規(guī)劃銷售價格多層：4500元/㎡銷售情況目前在售為14棟多層產(chǎn)品，共554套住宅產(chǎn)品，商網(wǎng)未售，目前已售

350套項目優(yōu)勢山景低密。樓間距大，得房率高項目劣勢產(chǎn)品單一；項目周邊商業(yè)以及交通配套不足典型項目-東皇國際城觀點：該項目作為振興區(qū)典型的山景房，擁有山區(qū)優(yōu)美環(huán)境，產(chǎn)品定位較準，而且價格較低，銷售情況良好，主要吸引一些中低端剛需以及部分投資客群的購買，隨著自身配套的日益完善，未來銷售前景較好。項目點評：市場定位該項目為山景低密度花園產(chǎn)品，距離市區(qū)較遠，周邊環(huán)境優(yōu)美，事宜居住，但周邊配套尚未完善，主要面向老城區(qū)首次置業(yè)客群。產(chǎn)品定位本項目距離市區(qū)較遠，產(chǎn)品類型以多層為主，面積區(qū)間跨度大，主力面積區(qū)間為60-120平，吸引不同購房需求的客群。銷售策略該項目注重對于宣傳山景自然資源以及低密度產(chǎn)品的優(yōu)勢，來針對購房者的需求，且價格相對較低，對于市內(nèi)及周邊購房客群有很大的吸引力，項目開盤至今，銷售情況良好，目前在售產(chǎn)品已去化80%左右。典型項目-東皇國際城項目名稱華美新天地項目位置振興區(qū)錦山大街中心醫(yī)院（二院）西側(cè)發(fā)展商新加波鼎世集團/丹東華美集團項目占地35800萬㎡建筑面積15萬㎡總戶數(shù)304戶產(chǎn)權(quán)年限70年容積率2.8綠化率35%項目定位丹東一處全新的時尚生活中心、品味中心。建筑風格簡歐風格產(chǎn)品類型高層項目配套國際品牌酒店、國際連鎖大型超市、時尚購物、餐飲、現(xiàn)代化影院、休閑、娛樂業(yè)態(tài)戶型區(qū)間多層：51-143平銷售價格多層：7000元/㎡銷售情況未知項目優(yōu)勢周邊配套設(shè)施完善。交通便利。項目劣勢產(chǎn)品單一；定價區(qū)域內(nèi)最高價。中低端消費不能承受典型項目-華美新天地觀點：該項目業(yè)態(tài)繁多，周邊交通及其便利，生活配套也多，在項目位置上占得先機，但是項目定價大大超過消費者預(yù)期，萬達廣場也對其產(chǎn)生很競爭力，導(dǎo)致銷售不暢，并且，近期并沒有退出相關(guān)改善政策。項目點評：市場定位基地處在老城區(qū)和新城區(qū)交接咽喉位置，丹東城市新商圈，未來輻射丹東新老城區(qū)，市場定位全市高端置業(yè)人群。產(chǎn)品定位本項目位于2院商圈，產(chǎn)品類型以高層為主，面積區(qū)間跨度大，主力面積區(qū)間為

50-140平，吸引不同購房需求的客群。銷售策略該項目為第5代商業(yè)綜合體，區(qū)域內(nèi)競爭對手為萬達廣場，期住宅商業(yè)定價均比萬達廣場高出10%左右，廣告投入又極少。在銷售策略上又和萬達廣場重合，

銷售緩慢，可為銷售策略失敗。典型項目-東皇國際城老城區(qū)板塊小結(jié)1、該板塊為丹東傳統(tǒng)居住區(qū)域，居住密度大。2、為傳統(tǒng)商圈聚集地，區(qū)域整體價值很高。3、中部板塊地塊規(guī)模小，主要為2002年以后開發(fā)的小區(qū)，居住密度大，拆遷成本高。4、中心城區(qū)無工廠及可拆遷用地。5、因其地理位置、交通、配套受到客戶喜睞。6、該板塊主要以高層和小高層產(chǎn)品為主，主力面積區(qū)間為70-120平之間，別墅產(chǎn)品240-420平，該區(qū)域價格集中區(qū)間為5000-7000元/平，很多項目依山而建，借助山景資源，吸引客戶的到來，目前該區(qū)域各項目去化良好，主要購房客群為市內(nèi)及周邊改善型居住需求。板塊市場深入研究——東部板塊東部板塊分析該板塊為市郊區(qū)域，距離市區(qū)較遠，區(qū)域配套不夠完善，區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤稀少，普宅主要以多層產(chǎn)品為主，且價格較低，多層主力面積為80-100平之間，購房客群以周邊原住居民為主，主要是城市工薪階層，購房者多為首套置業(yè)以及周邊周邊動遷居民，且區(qū)域普宅產(chǎn)品價格相對較低，名仕莊園作為本區(qū)域唯一的高端項目，與其他項目形成鮮明的對比。名仕莊園民興國際花園錦江綠云嘉園主要在售項目開發(fā)商在售產(chǎn)品面積區(qū)間價格在售產(chǎn)品去化率民興國際花園丹東民興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層87-90㎡均價4900元/㎡60%錦江綠云嘉園丹東錦江房屋實業(yè)有限公司多層、高層55-120㎡100-120㎡多層均價5000元/㎡高層均價4500元/㎡30%名仕莊園丹東華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司別墅、洋房獨棟350-450㎡洋房均價6000元/㎡聯(lián)排均價10000元/㎡獨棟均價15000元/㎡80%小結(jié)：該板塊以多層產(chǎn)品為主，主力面積區(qū)間為80-100平之間，多層價格為4500-5000元，區(qū)域內(nèi)多為棚戶區(qū)改造項目，主要客群為周邊工薪階層，購房群體較為單一，且多為首套置業(yè)客群，名仕莊園項目品質(zhì)感強，主要面對改善型的高端客群。項目名稱名仕莊園項目位置振安區(qū)東平大街發(fā)展商丹東華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目占地10.5萬㎡建筑面積6.4萬㎡總戶數(shù)500戶產(chǎn)權(quán)年限70年容積率1.64綠化率50%項目定位城市低密度高端項目建筑風格地中海建筑風格產(chǎn)品類型獨棟別墅、聯(lián)排別墅、洋房項目配套風情商業(yè)街、會所戶型區(qū)間聯(lián)排230-320㎡獨棟350-450㎡洋房100-170㎡銷售價格洋房均價6000元/㎡聯(lián)排均價10000元/㎡獨棟均價15000元/㎡銷售情況目前項目在售32棟獨棟，前期洋房及聯(lián)排產(chǎn)品已

交房入住項目優(yōu)勢保利品牌、社區(qū)規(guī)模大、山景資源，離市區(qū)較近項目劣勢產(chǎn)品缺乏明顯的亮點，別墅密度較大典型項目-名仕莊園在售戶型配比物業(yè)類型棟數(shù)層數(shù)戶型面積

供應(yīng)（平）

套數(shù)獨棟32二層獨棟350254507洋房聯(lián)排獨棟園區(qū)水系園區(qū)綠化園區(qū)綠化名仕莊園包括洋房、別墅產(chǎn)品，目前在售的為獨棟，采用地中海建筑風格，戶型面積區(qū)間350-450平方米典型項目-名仕莊園名仕莊園采用多重植被，注視宅間景觀的打造，水系整體貫穿園區(qū)，是目前丹東園區(qū)景觀打造的代表之作典型項目-名仕莊園景森觀點：該項目是早期丹東別墅洋房項目的典范，目前聯(lián)排和洋房產(chǎn)品已經(jīng)基本售罄，獨棟產(chǎn)品去化接近80%，產(chǎn)品品質(zhì)感較高，園區(qū)綠化率達到50%以上，但由于丹東房地產(chǎn)市場發(fā)展較為緩慢，此類高端產(chǎn)品的客群有限，未來本市高端項目的銷售可能會遇到瓶頸。項目點評：市場定位該項目地處青山腳下，環(huán)境宜人，是丹東市最早的別墅和洋房項目，主要面對丹東市內(nèi)改善型人群。產(chǎn)品定位該項目主要提供低密度高端產(chǎn)品，以洋房和獨棟別墅為主，總價跨度大，產(chǎn)品類型豐富，是早期丹東市高端客群的首選。銷售策略該項目著重宣傳產(chǎn)品品質(zhì)上優(yōu)勢，低密度，多種產(chǎn)品類型，較其他別墅項目距離市區(qū)較近，作為丹東最早的高端項目，銷售情況良好。典型項目-名仕莊園東部板塊小結(jié)1、東部板塊距離市區(qū)較遠，客戶認可度低。2、要為本地人群消化，看重價格因素。3、相對于其它區(qū)域，東部房地產(chǎn)板塊價格較低。4、非城市主流發(fā)展方向，無法吸納高端人群，主要購房客群為區(qū)域原住居民。5、客戶心目中低端居住區(qū)。6、該區(qū)域住宅主力價格為5000-5500元/㎡，主力需求面積為80-100㎡。板塊市場深入研究——沿江板塊沿江板塊分析該板塊為丹東市江景資源區(qū)，主要涵蓋振興區(qū)、元寶區(qū)以及振安區(qū)的沿江區(qū)域，該區(qū)域為不可復(fù)制的珍稀景觀帶，也是丹東市房價最高的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)主要為大面積景觀高層產(chǎn)品，代表性項目為金海濱江3號和華盛玫瑰港灣，主力面積為120-180平之間，主力價格在8000-10000元/㎡之間購房者多為市內(nèi)改善型高端客群以及外省市部分度假客群，以政府官員，企、事業(yè)單位高管等高端客群為主。江景之都林江名城

玫瑰港灣濱江3號沿江板塊儷江國際主要在售項目開發(fā)商在售產(chǎn)品面積區(qū)間價格在售產(chǎn)品去化率濱江3號丹東金海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層99-243平江景房均價10000元/㎡園景房均價7500元/㎡90%玫瑰港灣丹東華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層140㎡、190㎡均價5500元/㎡70%林江名城（二期）丹東市鑫泰房地產(chǎn)開發(fā)公司高層主力129-140㎡均價5000元/㎡60%江景之都丹東現(xiàn)代房屋開發(fā)有限公司高層120-190均價：7500元/㎡90%儷江國際SK房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層130-280㎡均價6000元/㎡90%小結(jié)：該板塊主要以大面積瞰景高層為主，由于地塊稀缺，新項目較少，但通過了解該區(qū)域客群，得知該區(qū)域高層主力面積在120-180之間，主力價格在8000-10000元/㎡之間建筑密度大，臨江景觀資源稀缺，目前該區(qū)域多為已入住項目，入住客群多為市內(nèi)改善型高端人群。項目名稱濱江3號項目位置丹東市遼東學院西側(cè)發(fā)展商遼寧金海集團項目占地28萬㎡建筑面積10萬㎡總戶數(shù)1200戶產(chǎn)權(quán)年限70年容積率2.8綠化率38%項目定位城市沿江高品質(zhì)樓盤建筑風格現(xiàn)代產(chǎn)品類型高層、公寓項目配套高端業(yè)主會所戶型區(qū)間高層99-243㎡銷售價格江景房9800-11300元/㎡園景房7000-8000元/㎡銷售情況目前項目主推一期3#，其余1#、2#、6#、7#、8#剩余頂樓大面積產(chǎn)品，3#剩余70套產(chǎn)品項目優(yōu)勢品牌開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先項目劣勢住宅密度高，面積偏大一期二期公寓典型項目-濱江3號典型項目-濱江3號物業(yè)類型棟數(shù)層數(shù)戶型面積供應(yīng)套數(shù)高層6棟25F/26F/30F二室二廳一衛(wèi)9960二室二廳一衛(wèi)10182三室二廳二衛(wèi)13590三室二廳二衛(wèi)13830三室二廳二衛(wèi)14482三室二廳二衛(wèi)14730三室二廳二衛(wèi)152102三室二廳二衛(wèi)16625三室二廳三衛(wèi)18525三室二廳二衛(wèi)19050四室二廳二衛(wèi)22050四室二廳三衛(wèi)平方米，——主要面積243段集—中—在13550-190平676方米三目前在售6棟高層產(chǎn)品合計，面積區(qū)間為99-243室產(chǎn)品，銷售率為90%。典型項目-濱江3號項目配套完善，高端會所業(yè)態(tài)包括影院、游泳池、餐廳及健身中心等，并配有英語幼兒學校電影中心（三個標準影廳）餐廳室內(nèi)標準泳池健身中心咖啡廳景森觀點：該項目是目前濱江板塊的代表性高端品質(zhì)產(chǎn)品，一期產(chǎn)品銷售情況較好，去化率在80%以上，價格漲幅較大，目前江景房均價達到10000元/㎡以上，由于前期高端客群的購買，市內(nèi)高端購房需求減弱，且價格較高，未來產(chǎn)品去化速度會變慢。項目點評：市場定位地處江邊，地理位置優(yōu)越，景觀資源稀缺，市場定位為江景高端品質(zhì)社區(qū)，主要面對市區(qū)高端改善型客群。產(chǎn)品定位該項目為高端景觀型產(chǎn)品，以大面積高層為主，面對的客群比較單一，就是市區(qū)內(nèi)改善型高端客群。銷售策略該項目主要宣傳樓盤品質(zhì)感，臨江景觀絕版地段，稀缺性景觀產(chǎn)品，園區(qū)高端功能會所，以達到自己的銷售目的。典型項目-濱江3號項目名稱玫瑰港灣項目位置濱江路臨江后街發(fā)展商丹東華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目占地40萬㎡建筑面積15萬㎡總戶數(shù)1400戶產(chǎn)權(quán)年限70年容積率2.7綠化率35%項目定位江景居住大宅建筑風格現(xiàn)代產(chǎn)品類型高層項目配套業(yè)主會所戶型區(qū)間高層103-190㎡銷售價格均價4900元/㎡銷售情況三期剩余10套產(chǎn)品，面積為103和136平，主推二期140和190平，目前二期去化70%左右.項目優(yōu)勢產(chǎn)品價格、江景資源項目劣勢周邊配套不足、得房率較低典型項目-玫瑰港灣沿江板塊小結(jié)1、依托不可復(fù)制的江景資源，產(chǎn)品全部為高層大面積產(chǎn)品，主力戶型為120-180平。2、該板塊整體價格為丹東最高，主力價格在8000-10000元/㎡，單價較高，總房款多在70萬以上。3、開發(fā)時間早，入住率高，地塊稀缺，多為再改型高端客群。4、購房客群注重景觀，對開發(fā)商的品牌、園區(qū)物業(yè)、產(chǎn)品的戶型以及品質(zhì)感更加注重。5、此區(qū)域已基本飽和，無地可拿。板塊市場深入研究——新城板塊新城板塊分析太陽尚品濱江一號銀河灣新城麗都溫州城綠城紫金園上城左岸吉祥家園新加坡城西湖城金色水岸科技五金城該區(qū)域是市政規(guī)劃新區(qū)，未來丹東市政治、經(jīng)濟、文化中心，區(qū)域內(nèi)主要涵蓋工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、中央行政文化區(qū)以及國際貿(mào)易區(qū)，是目前商品房主要供應(yīng)區(qū)域。樓盤集中于振興路沿線以及沿江區(qū)域，主要在售樓盤12個，區(qū)域產(chǎn)品主要以高層高層和小高層為主，沿振興路各盤高層主力面積在60-120㎡之間，主力價格集中在3800-4500元/㎡，沿江區(qū)域高層主力面積為100-140㎡，高層產(chǎn)品主力價格在4500-5500元/㎡，多層產(chǎn)品在6000-6500元/㎡。主要在售項目開發(fā)商在售產(chǎn)品面積區(qū)間價格在售產(chǎn)品去化率綠城紫金園丹東綠城地產(chǎn)小高層、多層類洋房80-200㎡小高層50-100㎡類洋房均價5300元/㎡小高層均價4000元/㎡70%溫州城丹東金和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層、多層68-113㎡高層均價4000元/㎡多層均價5000元/㎡80%新城麗都遼寧曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層53-128㎡高層均價4200元/㎡70%科技五金城丹東大世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層、公寓高層45-124㎡公寓38-52㎡高層均價4000元/㎡公寓均價4200元/㎡60%銀河灣丹東東方日升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層,高層108-140㎡未定---濱江一號丹東永同昌建設(shè)發(fā)展有限公司洋房、聯(lián)排、類獨棟、高層類獨棟235-243㎡聯(lián)排170-370㎡高層60-220㎡高層均價4500元/㎡別墅均價8500元/㎡高層80%別墅70%太陽尚品丹東凱特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層50-140㎡高層均價5300元/㎡40%綠江太湖城丹東新宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層,小高層,高層83-272㎡4580-6380元/㎡均價5800元/㎡50%西湖城丹東日月鑫置業(yè)有限公司高層超高層主力103-157㎡起價3980元/㎡60%新加坡城丹東圣淘沙房屋開發(fā)有限公司小高層高層94-261㎡均價5300元/㎡60%該區(qū)吉域祥家在園售項丹東海納置業(yè)目主要有限以公高司層和小高層高層產(chǎn)品為主，60主-12力0㎡面積區(qū)間均價為448000--4154200元㎡/㎡，在售高80層%產(chǎn)品均價上4城0左0岸0元，小丹高東華層孚產(chǎn)房地品產(chǎn)均開發(fā)價有限公司42高00層元、公。寓高層61-120㎡公寓45-85㎡高層4200-4400元/㎡90%項目名稱濱江壹號項目位置國門灣發(fā)展商丹東永同昌發(fā)展建設(shè)有限公司項目占地14.5萬㎡建筑面積45萬㎡總戶數(shù)1400戶產(chǎn)權(quán)年限70年容積率2.5綠化率30%項目定位國門灣一線品質(zhì)濱江大盤建筑風格托斯卡納產(chǎn)品類型高層、洋房、聯(lián)排別墅、類獨棟別墅項目配套風情商業(yè)街、會所、雙語幼兒園戶型區(qū)間高層：92-151㎡

聯(lián)排別墅：170-370㎡類獨棟別墅：235-443㎡銷售價格高層：4500元/㎡聯(lián)排：8500元/㎡類獨棟：13000元/㎡銷售情況高層產(chǎn)品已經(jīng)去化80%，別墅產(chǎn)品去化70%左右，是該區(qū)域銷售最好的項目項目優(yōu)勢區(qū)位好，一線濱江，周邊配套豐富，產(chǎn)品品質(zhì)高項目劣勢國門灣的區(qū)域成熟度待改善，產(chǎn)品密度偏高典型項目-濱江壹號高層聯(lián)排及類獨棟典型項目-濱江壹號示范區(qū)實景項目規(guī)劃高層、別墅、花園洋房，屬高端項目，是目前新城唯一有示范區(qū)的項目景森觀點：該項目是國門灣品質(zhì)最高的項目，且營銷上的素質(zhì)也非常高，能給予購房者良好的服務(wù)感受，其銷售情況也印證了這一特點，雖然是本地開發(fā)商所開發(fā)的項目，但其總體品質(zhì)并不比外來的品牌開發(fā)商的項目低。項目點評：市場定位該項目憑借著極為稀缺的區(qū)位優(yōu)勢，定位為國門灣區(qū)域的中高端江景大盤。產(chǎn)品定位基于項目的市場定位，其產(chǎn)品線也非常豐富，涵蓋了高層、洋房和別墅等多種類型的產(chǎn)品，將市場上的中端以上購房者一網(wǎng)打盡。銷售策略該項目是國門灣銷售最好的樓盤，現(xiàn)場示范區(qū)非常出色，產(chǎn)品的品質(zhì)高，性價比突出，銷售人員素質(zhì)也比較高，且目前所推出的特價房具有非常高的吸引力。典型項目-濱江壹號項目名稱綠城紫金園項目位置國門灣，丹東二中西側(cè)發(fā)展商丹東綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目占地14萬㎡建筑面積25萬㎡總戶數(shù)2290產(chǎn)權(quán)年限70年容積率1.79綠化率37%項目定位國門灣學區(qū)大盤建筑風格新古典產(chǎn)品類型小高層。類洋房項目配套體育場、丹東二中戶型區(qū)間小高層50-100㎡類洋房80-200㎡銷售價格小高層均價4000元/㎡類洋房均價5300元/㎡銷售情況該項目一期產(chǎn)品在售，共5棟小高層，6棟類洋房，目前去化率70%左右項目優(yōu)勢住宅舒適度高，學區(qū)房項目劣勢周邊配套不完善典型項目-綠城紫金園一期觀點：該項目為新城區(qū)典型的學區(qū)型樓盤，品質(zhì)感較高，以未來城市新核心項目為目標，雖然現(xiàn)在新城區(qū)人氣不夠，周邊配套不夠完善，但隨著城市中心的外擴以及新行政區(qū)向新城遷移，未來很有發(fā)展?jié)摿?，加之良好的學區(qū)配套，相信未來會吸引更多的周邊以及外地的投資客群。項目點評：市場定位該項目地處新城。位于丹東二中西側(cè)，具備良好的學區(qū)氛圍，是品質(zhì)型學區(qū)大盤。產(chǎn)品定位該項目為低密度花園式住宅，以小高和類洋房為主，主要面向新區(qū)周邊區(qū)域客群以及部分外地養(yǎng)老型客群。銷售策略通過多種媒體渠道宣傳樓盤，主要以品質(zhì)和學區(qū)為賣點，在市內(nèi)設(shè)置項目展示中心來接納更多的購房客群。典型項目-綠城紫金園項目名稱上城左岸項目位置新城區(qū)興丹大街與萬興街交匯處發(fā)展商丹東華孚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目占地11萬㎡建筑面積25萬㎡總戶數(shù)2500戶產(chǎn)權(quán)年限70年容積率2.3綠化率52%項目定位國際貿(mào)易區(qū)景觀大盤建筑風格巴黎塞納產(chǎn)品類型高層、公寓項目配套商業(yè)街、丹東二中戶型區(qū)間高層61-106㎡公寓45-85㎡銷售價格高層均價4200元/㎡公寓均價4500元銷售情況該項目一二期產(chǎn)品基本

售罄，目前三期產(chǎn)品認

籌中，項目入住率較高，銷售情況較好項目優(yōu)勢商業(yè)街配套，入住率高項目劣勢居住密度大典型項目-上城左岸觀點：該項目為新城早期開發(fā)樓盤之一，通過前期樓盤的銷售，了解到該區(qū)域投資型人群的需求，制定后期產(chǎn)品，三期產(chǎn)品多為投資型客群量身打造，商業(yè)街的規(guī)劃為項目增加一些人氣，加之學區(qū)配套，未來該項目會吸收更多的外來投資客群。項目點評：市場定位該項目地處新城區(qū)國際貿(mào)易區(qū)規(guī)劃帶，立足貿(mào)易區(qū)核心地段，項目正對著新鴨綠江大橋，是未來對外貿(mào)易的口岸。產(chǎn)品定位該項目以高層和公寓產(chǎn)品為主，中小戶型產(chǎn)品，配套商業(yè)街，主要吸收周邊投資類客群購房。銷售策略通過對園區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品價格、戶型以及周邊配套等賣點進行宣傳，并在市內(nèi)韓國城小區(qū)設(shè)置展示中心，讓更多的人了解項目，達到銷售的目的。典型項目-上城左岸新城板塊小結(jié)1、政府重點發(fā)展區(qū)域，新的行政區(qū)域，文化區(qū)域、臨港產(chǎn)業(yè)園、新鴨綠江大橋開工建設(shè)，稀缺 的江景資源，成熟的現(xiàn)代化城市意向，良好的區(qū)域認知。2、以高層產(chǎn)品為主，面積集中在60-120㎡之間，景觀房主力面積為80-140㎡，部分樓盤有低密度產(chǎn)品，多層面積集中在80-120㎡之間。3、價格水平低于其他區(qū)域，普通住宅價格為3800-5500元/㎡，別墅產(chǎn)品均價為8500元/㎡。4、客群以政府公務(wù)員為主，吸納未來進入該區(qū)域的企事業(yè)單位人群，丹東市內(nèi)及省內(nèi)外投資和改善型客戶。板塊市場深入研究——五龍背板塊五龍背板塊分析該板塊距離市區(qū)20公里，為丹東市溫泉旅游度假區(qū)域，憑借良好的生態(tài)環(huán)境，擁有

溫泉資源與山景資源完美結(jié)合，區(qū)域內(nèi)在售項目5個，以金海溫泉小鎮(zhèn)為代表性項目，產(chǎn)品以小高層和多層產(chǎn)品為主，產(chǎn)品面積區(qū)間為30-160㎡，主力面積區(qū)間為30-60㎡，主力價格區(qū)間為4500-5800元/㎡，主要購房客群為本市退休老干部，部分大連、北京沈陽等外地客戶，購房目的為投資以及度假為主。金海溫泉小鎮(zhèn)恒盛溫泉新城龍泉佳園龍泉華庭五龍溫泉山莊主要在售項目開發(fā)商在售產(chǎn)品面積區(qū)間價格在售產(chǎn)品去化率金海溫泉小鎮(zhèn)遼寧金海房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司多層小高層36-144㎡多層均價5800元/㎡小高層均價5700元元/㎡60%恒盛溫泉新城丹東恒盛置業(yè)有限公司多層40-125㎡均價4880元/㎡70%五龍溫泉山莊丹東鐵道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層,小高層38-140㎡多層4800元/㎡小高4400元/㎡均價4600元/㎡50%龍泉佳園丹東龍泉置業(yè)有限公司多層,小高層38-90㎡均價4400元/平米90%龍泉華庭丹東進元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層,小高層32-87㎡均價4500元/平米40%小結(jié)：該區(qū)域產(chǎn)品以多層和小高層產(chǎn)品為主，在售產(chǎn)品主力面積區(qū)間為35-60㎡，主力價格在4500-5800元之間，金海涉足溫泉項目以來，該區(qū)域整體價值得到提升，通過對項目調(diào)研，了解到該區(qū)域主要客群為本地老干部等養(yǎng)老客群以及外地旅游及投資類客群。項目名稱金海溫泉小鎮(zhèn)項目位置丹東市振安區(qū)五龍背鎮(zhèn)發(fā)展商遼寧金海房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司項目占地13萬㎡建筑面積7.8萬㎡總戶數(shù)1553戶產(chǎn)權(quán)年限50年容積率1.67綠化率60%項目定位丹東市一線溫泉項目建筑風格英倫產(chǎn)品類型多層、小高層項目配套高端業(yè)主會所、療養(yǎng)院戶型區(qū)間多層：36-144㎡㎡小高層：36-160㎡銷售價格多層均價5800元/㎡小高層均價5700元/㎡銷售情況項目銷售情況良好，項目整體去化過半，可以看出金海品牌在本地的影響力項目優(yōu)勢品牌開發(fā)、環(huán)境適宜、園區(qū)品質(zhì)感強，產(chǎn)品設(shè)計合理，物業(yè)服務(wù)好項目劣勢交通不方便、周邊商業(yè)配套不足典型項目-金海溫泉小鎮(zhèn)小高層區(qū)域（8-10層）多層區(qū)域（4-6層）業(yè)主會所典型項目-金海溫泉小鎮(zhèn)物業(yè)類型層數(shù)戶型面積供應(yīng)套數(shù)電梯多層4F二室二廳一衛(wèi)7816一室一廳一衛(wèi)36-55165F一室一廳（二廳）一衛(wèi)36-8347二室一廳（二廳）一衛(wèi)74-78596F一室一廳一衛(wèi)36-55158二室一廳一衛(wèi)7818二室二廳一衛(wèi)（二衛(wèi)）74-144190小高層9F、10F一室一廳（二廳）一衛(wèi)36-83457二室一廳一衛(wèi)7827二室二廳一衛(wèi)（二衛(wèi)）76-144511三室二廳二衛(wèi)122-16054整個園區(qū)共1553套房源，160㎡三室戶型售罄，目前銷售較好的是44—55㎡一室戶型和74-89㎡兩室戶型典型項目-金海溫泉小鎮(zhèn)金海溫泉小鎮(zhèn)外立面、園區(qū)景觀及樣板間展示觀點：該項目是丹東溫泉項目的典范，金海作為本地知名開發(fā)商，以其良好的物業(yè)服務(wù)受到很多本地購房者的歡迎，園區(qū)品質(zhì)感較強，產(chǎn)品設(shè)計符合現(xiàn)代養(yǎng)老以及投資客群的需求，隨著人們對生活品質(zhì)的要求越來越高，溫泉項目的市場會逐漸火爆起來。項目點評：市場定位該項目憑借溫泉資源，依山傍水而建，為丹東首席旅游地產(chǎn)項目，面對客群主要是本地養(yǎng)老以及外地投資旅游型改善客群。產(chǎn)品定位以電梯多層以及小高層產(chǎn)品為主，戶型設(shè)計合理，主力面積區(qū)間為30-60㎡，園區(qū)品質(zhì)感強，所有產(chǎn)品均有電梯配備，以滿足養(yǎng)老客群的需求。銷售策略項目是目前五龍背板塊的代表性項目，通過對品牌開發(fā)商、高品質(zhì)園區(qū)、產(chǎn)品以及溫泉入戶等項目優(yōu)勢的宣傳，加之對客戶的良好服務(wù)，吸引很多養(yǎng)老度假人群的到來。典型項目-金海溫泉小鎮(zhèn)五龍背板塊小結(jié)1、該區(qū)域預(yù)備優(yōu)越的生態(tài)自然生態(tài)景觀，是集旅游、度假、休閑、養(yǎng)生、娛樂為一體的度假勝地。2、該區(qū)域擁有稀缺的溫泉資源，是本市及外地養(yǎng)老及旅游的首選目的地。3、區(qū)域產(chǎn)品以多層及小高層產(chǎn)品為主，主力面積區(qū)間為30-80㎡，主力價格區(qū)間為4500-5800元/㎡。4、金海等品牌開發(fā)商的進駐使得區(qū)域的整體價值得到提高，溫泉小鎮(zhèn)項目品質(zhì)感強，物業(yè)服務(wù)在丹東市口碑最好。5、主要面對客群為本市及周邊區(qū)域養(yǎng)老、外地投資、旅游、養(yǎng)老等改善型客群。板塊市場深入研究——金山經(jīng)濟區(qū)板塊金山經(jīng)濟區(qū)板塊分析該板塊距離市區(qū)較遠，屬于生態(tài)自然景觀發(fā)展規(guī)劃區(qū)域，周邊多為棚戶區(qū)改造用地，房地產(chǎn)開發(fā)屬于起步階段，認知度很小，在售項目較少，陽光北尚和金山翰林院均為尾盤銷售階段，北國之春孤掌難鳴，區(qū)域整體價值低，發(fā)展緩慢，購房客群以周邊棚戶區(qū)居民為主，但隨著城市規(guī)劃區(qū)域外擴，未來有一定發(fā)展?jié)摿?。陽光北尚金山翰林院小區(qū)博恩御山水北國之春綠地國際花都主要在售項目開發(fā)商在售產(chǎn)品面積區(qū)間價格在售產(chǎn)品去化率洋房：70-130㎡洋房：6000元/㎡北國之春丹東曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洋房，獨棟別墅,雙拼,聯(lián)排,疊拼疊拼別墅：175-190㎡聯(lián)排別墅：240-320㎡雙拼別墅：346㎡，367㎡聯(lián)排：9000元/㎡疊拼別墅：11000元/㎡雙拼：12000元/㎡20%獨棟別墅：450㎡獨棟：13000元/㎡宗御城丹東宗御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層,小高層主力50.26-128.77㎡，均價4500元/平米70%金山翰林苑丹東嘉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層剩余大面積產(chǎn)品多層均價4800/㎡高層均價4500/㎡95%博恩御山水丹東博恩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司純獨棟、類獨棟、聯(lián)排、

洋房、小高層純獨棟500—600平、類獨棟

350平、聯(lián)排220—280平、洋房100—170平、小高層56—123平，區(qū)域尾盤項目以多層純、類獨棟：待定(1萬以上）、聯(lián)排預(yù)計均價8000元/平、洋房5000—6500元/平、——00元/㎡，小結(jié)：該區(qū)域為起步發(fā)展期，發(fā)展速度緩慢和小小高高層3為88主8—，480均0元價/平40北國之春別墅均價11600元/㎡，總價在200萬/套以上，主要去化以洋房為主；綠地國際花都目前尚處于形象宣傳階段，產(chǎn)品以54-130平多層為主，價格未定。項目名稱博恩御山水項目位置金山開發(fā)區(qū)石橋村，快速干道旁發(fā)展商丹東博恩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目占地100萬㎡建筑面積100萬㎡（一期30萬㎡）總戶數(shù)/產(chǎn)權(quán)年限70年容積率1綠化率40%項目定位城市豪宅,低密居所建筑風格純獨棟法式類獨英式聯(lián)排托斯卡納產(chǎn)品類型純獨棟、類獨棟、聯(lián)排、洋房、小高層項目配套溫泉入戶、溫泉會所、風情商業(yè)街等戶型區(qū)間純獨棟500—600平類獨棟350平聯(lián)排220—280平洋房100—170平小高層

56—123平銷售價格純、類獨棟：待定(1萬以上）、聯(lián)排預(yù)計均價8000元/平、洋房5000—6500元/平、小高層3888—4800元/平銷售情況蓄水中，預(yù)計7月份開盤項目優(yōu)勢溫泉入戶、溫泉會所項目劣勢遠離市區(qū)、配套缺失嚴重博恩御山水園區(qū)一期規(guī)劃聯(lián)排大獨棟類獨棟高層多層合院別墅商業(yè)街會所農(nóng)貿(mào)市場回遷房青龍山（五龍山余脈）金山虎頭山金水河商業(yè)街：1萬㎡，規(guī)劃以餐飲為主。會所：6千平，規(guī)劃有健身、娛樂、spa、會客等功能，建有露天溫泉池農(nóng)貿(mào)市場：3000平，3層，1—2F為農(nóng)貿(mào)市場，3F規(guī)劃為超市，品牌待定項目規(guī)模較大，產(chǎn)品類型全面，配套豐富，主打景觀生態(tài)宜居概念，整

體品質(zhì)感較高。但遠離市區(qū)距離強、配套嚴重缺失是該項目的主要硬傷。金山經(jīng)濟區(qū)板塊小結(jié)1、金山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)正處于規(guī)劃階段。2、目前在售項目較少，品質(zhì)低，戶型及產(chǎn)品設(shè)計沒有可參照性。3、客戶主要是金山鎮(zhèn)當?shù)剞r(nóng)民及棚戶區(qū)改造客戶。4、目前整體區(qū)域價值較低，是政府重點的招商對象，現(xiàn)屬于項目起步階段，銷售情況一般，只有洋房項目銷售較快。5、該區(qū)域人氣較少，項目發(fā)展緩慢，區(qū)域基本沒有商業(yè)配套，屬于開發(fā)起步階段，未來發(fā)展?jié)摿^大。板塊市場深入研究——翡翠灣板塊項目名稱佳兆業(yè)壹號項目位置振興區(qū)翡翠灣黃海大街669號（41號壩門）發(fā)展商佳兆業(yè)地產(chǎn)（丹東）有限公司項目占地13.3萬㎡建筑面積33萬㎡總戶數(shù)2186產(chǎn)權(quán)年限70年容積率2.0綠化率30%項目定位城市豪宅,低密居所建筑風格歐式產(chǎn)品類型小高層，別墅，聯(lián)排項目配套幼兒園、會所、風情商業(yè)街等戶型區(qū)間50-370銷售價格均價5700高層，均價16000別墅銷售情況已開盤，銷售額4億左右項目優(yōu)勢會所，品牌地產(chǎn),江景地產(chǎn),宜居生態(tài)地產(chǎn)項目劣勢遠離市區(qū)、配套缺失嚴重佳兆業(yè)壹號觀點：該項目的高層銷售價格比較親民，可是別墅價格定位高。因該項目距市區(qū)偏遠，周邊配套設(shè)施差，周邊環(huán)境也臟亂差。對于項目的銷售有明顯的制約作用，實際銷售情況較差，去化的以園景高層為主。項目點評：市場定位佳兆業(yè)壹號項目占地面積13.3萬平方米，容積率2.0，獨享近1公里的丹東唯一灣畔資源。項目距新城區(qū)10分鐘車程，距飛機場15分鐘車程，火車站10分鐘車程，萬達商圈8分鐘車程。面對客戶群體為全市中高端客戶。產(chǎn)品定位佳兆業(yè)壹號項目涵蓋小高層，別墅，聯(lián)排，等產(chǎn)品，產(chǎn)品類型比較豐富，銷售策略佳兆業(yè)壹號該項目在目前銷售策略來看屬于轟炸式營銷，丹東所有媒體都在上佳兆業(yè)的廣告，每周一場的暖場活動，和老帶新活動著實案場帶來了人氣。但7月末全省佳兆業(yè)推出員工親戚購房打9折活動，屬于變相降價促銷，品牌可信度受到極大影響。翡翠灣板塊分析該區(qū)域目前屬于規(guī)劃開發(fā)區(qū)，是老城區(qū)與新城區(qū)的連接帶，政府通過規(guī)劃為現(xiàn)代生活區(qū)，把老區(qū)和新區(qū)有機的連接起來，并規(guī)劃作為適宜人居的生態(tài)區(qū)，高端城市生活的試驗區(qū)和引導(dǎo)區(qū)。輕工機械廠地塊翡翠灣板塊小結(jié)1、翡翠灣處于丹東新城和老城的連接帶上。2、具有臨江資源，借助新鴨綠江大橋和發(fā)展對朝貿(mào)易的契機。3、打造適宜人居的生態(tài)區(qū)、高端生活區(qū)。4、目前正在把一些停產(chǎn)、半停產(chǎn)的企業(yè)進行遷移，此后按照規(guī)劃設(shè)計進行招商引資分塊建設(shè)。房地產(chǎn)板塊小結(jié)現(xiàn)有板塊：目前丹東共分為七大房地產(chǎn)板塊，包括新城、老城區(qū)、東部、沿江、五龍背、翡翠灣以及金山經(jīng)濟區(qū)，目前市場商品房主要供應(yīng)來源于老城區(qū)和新城，沿江板塊已經(jīng)無地可拿，五龍背板塊是以溫泉為主要依托，其余板塊是未來規(guī)劃發(fā)展的方向，目前在售項目較少，配套不完善，人氣不足，市場認知度有待提高客群特征：市場上主流需求為改善型購房，隨著丹東城市影響力的擴大，吸引了外來投資客戶典型項目：丹東本身城市資源豐富，各項目均有一定的自然景觀資源。江景房認同度最高，溫泉度假主要為小戶型產(chǎn)品房地產(chǎn)板塊：丹東房地產(chǎn)的主流供應(yīng)區(qū)域來源于新城，受城市規(guī)模影響，老城區(qū)以及沿江區(qū)域土地供應(yīng)量有限，客戶主要以改善型需求為主板塊產(chǎn)品面積分析產(chǎn)品面積分析各板塊多層產(chǎn)品面積區(qū)間單位：㎡全市多層產(chǎn)品主力面積區(qū)間為80-120㎡。東部、新城以及金山經(jīng)濟區(qū)的多層產(chǎn)品主力面積區(qū)間為80-100㎡，老城區(qū)多層產(chǎn)品的主力面積區(qū)間為80-120㎡，五龍背區(qū)域的多層產(chǎn)品

主力面積區(qū)間為30-80㎡，沿江區(qū)域沒有多層產(chǎn)品。80-10080-12070-10080-10030-80產(chǎn)品面積分析各板塊高層產(chǎn)品面積區(qū)間單位：㎡全市高層產(chǎn)品主力面積區(qū)間為80-140㎡。老城區(qū)的高層產(chǎn)品主力面積區(qū)間為80-120㎡，東部板塊的高層產(chǎn)品主力面積區(qū)間為80-100㎡，沿江板塊的高層主力面積區(qū)間為120-160㎡，新城區(qū)板塊的高層主力面積區(qū)間為80-120㎡。金山經(jīng)濟區(qū)和五龍背板塊沒有高層產(chǎn)品。120-16080-10080-12080-120產(chǎn)品面積分析各板塊小高層產(chǎn)品面積區(qū)間單位：㎡全市小高層產(chǎn)品主力面積區(qū)間為80-120㎡。老城區(qū)的小高層產(chǎn)品主力面積區(qū)間為80-120㎡，東部板塊的小高層產(chǎn)品主力面積區(qū)間為80-100㎡，五龍背板塊的小高層主力面積區(qū)間為30-60㎡，新城區(qū)板塊的小高層主力面積區(qū)間為80-120㎡。金山經(jīng)濟區(qū)和沿江板塊沒有小高層產(chǎn)品。80-10080-12080-12030-60產(chǎn)品面積分析各板塊別墅產(chǎn)品面積區(qū)間單位：㎡全市別墅產(chǎn)品主力面積區(qū)間為220-300㎡。老城區(qū)的別墅產(chǎn)品主力面積區(qū)間為220-300㎡，東部板塊的別墅產(chǎn)品主力面積區(qū)間為220-350㎡，金山經(jīng)濟區(qū)的別墅產(chǎn)品主力面積區(qū)間為

240-320㎡，新城區(qū)板塊的別墅產(chǎn)品主力面積區(qū)間為170-280㎡。五龍背和沿江板塊沒有

別墅產(chǎn)品。220-350220-300170-280240-320板塊產(chǎn)品價格分析產(chǎn)品價格分析單位：萬元東部主力多層產(chǎn)品總房款區(qū)間為40-60萬，老城區(qū)主力多層產(chǎn)品總房款區(qū)間為60-80萬，新

城區(qū)主力多層產(chǎn)品總房款區(qū)間為40-50萬，金山經(jīng)濟區(qū)主力多層產(chǎn)品總房款區(qū)間在30-40萬，五龍背區(qū)域主力多層主力產(chǎn)品總房款區(qū)間為20-40萬，沿江板塊沒有多層產(chǎn)品。40-6060-8040-5030-4020-40產(chǎn)品價格分析單位：萬元老城區(qū)的主力高層產(chǎn)品總房款區(qū)間為50-70萬元，東部板塊的主力高層產(chǎn)品總房款區(qū)間為

40-60萬元，沿江板塊的主力高層產(chǎn)品房款區(qū)間為80-120萬元，新城區(qū)板塊的主力高層產(chǎn)品總房款區(qū)間為35-50萬元。金山經(jīng)濟區(qū)和五龍背板塊沒有高層產(chǎn)品。80-12040-6035-5050-70產(chǎn)品價格分析單位：萬元老城區(qū)的主力小高層產(chǎn)品總房款區(qū)間為45-70萬元，東部板塊的主力小高層產(chǎn)品總房款區(qū)間為35-50萬元，五龍背板塊的主力小高層產(chǎn)品總房款區(qū)間為15-30萬元，新城區(qū)板塊的主力小高層產(chǎn)品總房款區(qū)間為35-50萬元。金山經(jīng)濟區(qū)和沿江板塊沒有小高層產(chǎn)品。35-5045-7035-5015-30產(chǎn)品價格分析單位：㎡老城區(qū)的主力別墅產(chǎn)品總房款區(qū)間為300-450萬元，東部板塊的主力別墅產(chǎn)品總房款區(qū)間為200-350萬，金山經(jīng)濟區(qū)的主力別墅產(chǎn)品總房款區(qū)間為280-350萬元，新城區(qū)板塊的主力別墅產(chǎn)品總房款區(qū)間為180-300萬元。五龍背和沿江板塊沒有別墅產(chǎn)品。200-350300-450180-300280-350居民居住現(xiàn)狀及抽樣深訪分析丹東各行政區(qū)域人口振安區(qū)人口：17.8萬人；振興區(qū)人口：37.34萬人；元寶區(qū)人口：18.57萬人；鳳城市人口：58.7萬人；東港市人口：61.2萬人；寬甸滿族自治縣人口：43.8萬人東港市鳳城市人口密度：106.5人/平方公里寬甸滿族自治縣人口密度：71.6人/平方公里丹東市區(qū)振興區(qū)人口密度：3391.5人/平方公里元寶區(qū)人口密度：2056.5人/平方公里人口密度：255.4人/平方公里振安區(qū)人口密度：2

68.1人/平方公里居住現(xiàn)狀丹東市主城區(qū)人口規(guī)模73.71萬人，從人口密度來看，振興區(qū)人口密度最大，其次是元寶區(qū)，城市外擴勢在必行。抽樣深訪問卷類型調(diào)研區(qū)域樣本量說明客戶深訪振興區(qū)70份主要針對振興區(qū)的原住居民、商業(yè)區(qū)員工及沿江部分企事業(yè)單位進行深訪元寶區(qū)70份深訪對象為高端小區(qū)業(yè)主、部分私營企業(yè)員工振安區(qū)40份