商業(yè)地產(chǎn)解答

1.土地性質(zhì)可以分為商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地和公用事業(yè)用地。商業(yè)用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工業(yè)用地批租期限50年?？茖W(xué)、教育、文化、體育、衛(wèi)生、軍事和行政用地為國家無償劃撥。

市面上有一些項目打著酒店式公寓，或小產(chǎn)權(quán)房的旗號，在大肆兜售，其實里面蘊含的風(fēng)險是很大的。

酒店式公寓和公寓式酒店在規(guī)劃學(xué)上的定義是不一樣的，酒店式公寓用地性質(zhì)是70年的住宅，而公寓式酒店用地性質(zhì)則比較復(fù)雜，但肯定不是住宅用地。現(xiàn)在市面上有些不良開發(fā)商就在玩文字游戲，故意隱瞞或者美化用地性質(zhì)。

比如在商業(yè)用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓的名頭當住宅出售。殊不知，這里問題多多：

1、商業(yè)房是不能落戶的。

2、商業(yè)房的用水用電價格比住宅高出許多。

3、商業(yè)房改變用途做住宅用，是不允許使用管道燃氣的。

4、根據(jù)《物權(quán)法》，商業(yè)用地使用權(quán)到期后無法自動續(xù)期，甚至要補交土地出讓金，如有公益需求國家可無償收回。而住宅用地使用權(quán)到期后可以自動續(xù)期。

又比如在集體用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓或小產(chǎn)權(quán)房的名頭出售，問題更大：

1、集體用地是不允許分割產(chǎn)權(quán)的，所以不能產(chǎn)權(quán)到戶，只能以租賃若干年的形式進行交易。如此一來，購房者將喪失或部分喪失對所購物業(yè)占有權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。

2、集體用地不得在市場上交易，只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。幾年錢北京轟動一時的“畫家村”事件就足以說明這其中的巨大風(fēng)險。

在這里我建議購房者在買房前務(wù)必搞清楚您所購買物業(yè)的土地性質(zhì)是什么，這些《商品房預(yù)售證》里都有，如果有必要可以索要《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》。我得建議是千萬不要買商改住項目和小產(chǎn)權(quán)房，更千萬別給開發(fā)企業(yè)給忽悠了，說什么現(xiàn)在商業(yè)項目或小產(chǎn)權(quán)房不限購、不限貸，那都是扯淡。小產(chǎn)權(quán)房銀行根本不給貸款，因為是違法產(chǎn)品。如果商改住項目真的好，那開發(fā)企業(yè)為什么不自己留著呢？2、如何把工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)或住宅用地前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準，需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見三、對于大型地塊，商住結(jié)合時的開發(fā)順序1、先開發(fā)地塊中最好的位置，回籠資金，以酒店式公寓、中小型住宅為主，同時商業(yè)地塊要平整好，擺上樁機，溝通洽談主力商家定下意向，然后對外宣傳；2、再開發(fā)商業(yè)（因為投入大，回報慢）3、最后開發(fā)中等住宅地塊，憑借商業(yè)可以提高住宅價格4、對于資金短缺的開發(fā)商（極端情況下是土地款沒付清，土地證沒拿到，施工方答應(yīng)墊資的），可以先賣掉一部分土地，緩解資金壓力5、關(guān)于商品房預(yù)售證辦理時間（一般地方要求工程量完成70%，實際操作中，工程出地面即可辦理預(yù)售證）6、小地產(chǎn)公司一般因為資金短缺會找中小施工隊，施工隊墊資都是以偷工減料為前提的，所以竣工驗收時會存在各種問題：墻壁地板滲水、鋼筋稀少粗變細、窗門劣質(zhì)不合縫、水泥里都是大沙塊、電線電纜細小劣質(zhì)、水管劣質(zhì)細小。。。。。。。。一般1億的工程款和配套款可能只用到一般，一般是公司總經(jīng)理和工程副總與包工頭沆瀣一氣，各自侵吞，貪污受賄；如果工程款尚未結(jié)清，工人未發(fā)工資，則開發(fā)商也會暫時扣押，因為工程驗收不達標；供應(yīng)商和工人采取的方式一般是前往售樓部和辦公室靜坐或者大鬧；接下來業(yè)主會要求退房和賠償，更嚴重的是前往市政府靜坐示威，要求嚴懲不良開發(fā)商；政府會對大老板監(jiān)視居住，如果開發(fā)商里有政府公職人員入股（一般干股或者半干股）則會被雙規(guī)；在接下來開發(fā)商會親任總經(jīng)理，副總一般會由自己的親信（比如司機）擔(dān)任；7、接下來房子有問題，業(yè)主會維權(quán)，法院會判處開發(fā)商賠償，房子就會成為爛尾樓，停工，被法院查封，維權(quán)道路是艱辛滴，所以一定要選擇大開發(fā)商??；8、復(fù)活爛尾樓除享受國家規(guī)定的稅收優(yōu)惠外，還可享受經(jīng)營服務(wù)性收費減半、行政事業(yè)性收費全免的優(yōu)惠，房地產(chǎn)商取得土地較難，周期短、回收快的爛尾樓復(fù)活項目必然受到青睞，當然，爛尾樓也存在許多復(fù)雜情況，使接盤投資者不得不慎重權(quán)衡。爛尾樓背后一般都有復(fù)雜的經(jīng)濟問題和法律問題。例如，產(chǎn)權(quán)不明確、債權(quán)債務(wù)糾葛等等。有的雖已經(jīng)法院判決，但執(zhí)行起來還是存在較大困難。8、爛尾樓如拍賣則拍賣款需要首先償還債務(wù)（銀行欠款，購房人）9、爛尾樓處理高招：一、四、所謂的合作建房其實就是非法土地轉(zhuǎn)讓性質(zhì)，開發(fā)商一般是在資金嚴重短缺的情況下才會采取這種方式，開發(fā)商負責(zé)拿地和拆遷，合作方負責(zé)建安工程、營銷管理，拿地的是一個公司，建設(shè)和銷售的是另外一個公司，嚴格來講變相的土地買賣嚴重影響房地產(chǎn)的正常發(fā)展，對于其他企業(yè)是有失公平的，但是合作方一般都會先付一部分款項；五、做品牌其實最重要的就是“造勢”，而造勢跟“花錢”是分不開，而花錢是集團給你的任務(wù)1、在樓市調(diào)控期可以：一方面加強高檔客戶開發(fā)和投資性客戶服務(wù)，另一方面，要在產(chǎn)品品質(zhì)上在做文章，在銷控上以資金回籠為主要目標。我決定將A12#、13#、17#樓這三幢共約5萬平米的景觀戶型做成精裝修，以節(jié)能、環(huán)保為標準，優(yōu)先引入品牌建材和設(shè)備，邀請香港臺灣的室內(nèi)設(shè)計師，特別注重樣板房的風(fēng)格、格調(diào)和軟裝；在看房動線上加以改進，加強水景景觀小品、配套設(shè)施和綠化力度，擴大樣板景觀范圍；在物業(yè)管理服務(wù)方面引進“管家式”服務(wù)；在活動方面，加快景觀廣場的進度，并于1個月后在廣場搞一次客戶聯(lián)誼—野營燒烤抽獎活動（讓老客戶帶新客戶參加并體驗）。而價格上與原來毛坯房相當略高一點點工作計劃、市場調(diào)研、項目定位、產(chǎn)品概念、廣告策略、推廣策略、銷售策略、策劃報告、PPT稿、合同條款等1、除了樓書已經(jīng)設(shè)計完稿準備印刷外，戶型單片、折頁、海報、銷講等銷售道具還沒有影子，這是大忌，這些道具其實在蓄水期前就應(yīng)該做好的。

2、媒體廣告開盤廣告應(yīng)該到密集傳播期，可是目前除了在2本商務(wù)雜志上做了點前期形象廣告（沒有開盤信息），其他廣告計劃還沒有落實。住房）房屋原值是指，原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金；已購公有住房房屋原值是指，原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費；城鎮(zhèn)拆遷安置住房房屋原值有以下四種情況，（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費，（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費，（3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額，（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。

轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指，納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

合理費用是指，納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。

納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

例如，某人轉(zhuǎn)讓自用5年以內(nèi)住房，應(yīng)納稅所得額＝住房轉(zhuǎn)讓收入－原值－規(guī)定比例內(nèi)可扣除的裝修費用－支付銀行的住房貸款利息－繳納的銷售稅金－合理費用；應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20%。

納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可以對其實行核定征稅，具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定（新疆為1%）。

受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，應(yīng)以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率計算繳納個人所得稅，不得核定征收。

納稅人出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房，出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，根據(jù)重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

3、土地增值稅。在中國境內(nèi)出售或以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）的個人以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額作為計稅依據(jù)，繳納土地增值稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。應(yīng)納稅額＝∑（增值額度×適用稅率）。

居民個人擁有的普通住房，在轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。對個人之間互換自有居住用房的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

4、契稅。個人購買商品住房以購房價格為計稅依據(jù)繳納契稅，稅率為3-5%（新疆規(guī)定為3%）。個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。契稅應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率。

對拆遷居民重新購置住房的，購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，對超過部分征收契稅。土地使用權(quán)交換、房屋交換以及土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)交換，交換價格相等的，免征契稅。

例如：福?？h某人以10萬元價格購得一處面積為90平方米的普通住宅，契稅稅率為3%，其契稅應(yīng)納稅額＝10萬元×3%＝0.3萬元。由于該居民購買的是普通住宅，符合個人購買普通住宅減半繳納契稅的規(guī)定，因此其實際應(yīng)繳納的契稅為0.3萬元×50%＝0.15萬元。

5、印花稅。個人購買商品房，買賣雙方應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用萬分之五繳納印花稅，應(yīng)納印花稅＝購房金額×適用稅率。

6、城市建設(shè)維護稅、教育費附加。城市維護建設(shè)稅、教育費附加隨營業(yè)稅征收，計稅金額為營業(yè)稅的實際繳納稅額，城市維護建設(shè)稅稅率分別為：納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地在農(nóng)村的，稅率為1%；教育費附加率為3%，納稅人在農(nóng)村的不征。

個人擁有房屋、土地需要繳納哪些稅？

個人在縣城擁有房屋、土地涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種。

1、房產(chǎn)稅。個人營業(yè)用的房產(chǎn)以房產(chǎn)原值一次減除30%或40%以后的余額作為計稅依據(jù)（新疆規(guī)定：房屋折舊未提足一半的，減除30%；房屋折舊已提足一半以上的，減除40%），按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值一次減除30%或40%以后的余額×1.2%。

2、城鎮(zhèn)土地使用稅。營業(yè)用房屋占地按規(guī)定級差稅額標準征收，我縣城鎮(zhèn)土地使用稅具體稅額標準為一級地段每平方米0.7元，二級地段每平方米0.5元，三級地段每平方米0.3元，四級地段每平方米0.15元。個人所有的居住用房及院落用地，新疆規(guī)定不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額＝納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標準。九、春節(jié)前回老家一趟，很多朋友想買房，問我了我?guī)讉€問題：一是，一個房地產(chǎn)項目，開發(fā)商到底賺多少錢？此前，也有一些朋友不解，有的說開發(fā)商是暴利，開發(fā)商自己則辯解超過25%的利潤不做（萬科）；二是，政府還有政策出臺嗎？目前的低迷狀態(tài)還要持續(xù)多久？何時見底？房價的泡沫真會破滅嗎？下面，我們來依次揭開房價、政策、泡沫的真相。呵呵，申明一下：本文僅為個人觀點，僅供參考！一、房價的真相（看看開發(fā)商到底賺了你多少錢？）1、投資成本（看看房價成本到底多少？）一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用以及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用，由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成，后期經(jīng)營的話，還有相關(guān)經(jīng)營稅費。（一）、開發(fā)成本1.土地成本（毛地和凈地）2.前期工程費規(guī)劃設(shè)計費用（2-3%×3）項目可行性研究費用（1-3%×3）或0.08-0.15%×投資額水文、地質(zhì)勘察費用（0.5%×設(shè)計概算）三（七）通一平費用（實際情況）三通一平50-70元/㎡×占地面積3.建筑安裝費土建工程費用根據(jù)省建筑工程預(yù)算定額和經(jīng)驗數(shù)值土建、給排、單位工程、室內(nèi)外裝飾承包商單位的項目利潤水電費用一般占土建費用的15%設(shè)備及安裝費計算方法：單元估算法（酒店），單位指標估算法（按建筑面積計算），工程量近似匡算法（按照預(yù)算方法），類似工程經(jīng)驗估算法4.基礎(chǔ)設(shè)施費100-200元/㎡×總建面（包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、電訊、環(huán)衛(wèi)）供水15元/㎡×總建面、供電65元/㎡×總建面、道路40-50元/㎡×道路面積5.公共配套費（不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施）6.開發(fā)期間稅費國家政府按有關(guān)文件支付使用的各種稅收和各類費用，主要包括：配套設(shè)施建設(shè)費建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費用供水補償費用，供電負荷費用（增容費）供水600元/t,其中住宅0.3t/人，商業(yè)0.1t/㎡供電住宅480元/KVA，4KVA/戶；商業(yè)1000元/KVA，8KVA/100㎡物業(yè)管理基金2%×基建投資其他稅費2%×基建投資7.不可預(yù)見費用（又稱預(yù)備費）3-5%×1-5或3%×投資額市場條件，引起三材價格變化施工圖更改，因設(shè)計更改而發(fā)生的費用自然災(zāi)害的損失及預(yù)防災(zāi)害而發(fā)生的費用（二）、開發(fā)費用：是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。1．管理費用可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1～6項之和為基數(shù)，按3％左右計算。2．銷售費用指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括