上海綠地高行項目商業(yè)定位報告

上海綠地高行工程商業(yè)定位謀劃報告顧問機(jī)構(gòu)：思彼思營銷策劃〔上海〕有限公司第一章本案定位思索第二章本案商業(yè)規(guī)劃第三章本案商業(yè)亮點第四章業(yè)態(tài)商務(wù)參數(shù)CONTENTS目錄第一章本案定位思索從周邊商業(yè)外表上看，近在咫尺的萬嘉商業(yè)廣場一應(yīng)俱全的主力商家7.6萬㎡商業(yè)體量零售品牌商家扎堆從周邊商業(yè)外表上看，近在咫尺的高行商業(yè)街中低檔品牌零售齊備社區(qū)商業(yè)效力商家定位思索4應(yīng)對如此成熟的商業(yè)競爭對手，一味的與其進(jìn)展猛烈的商業(yè)競爭并不是明智之舉，但假設(shè)站在更高的角度，從全局來看，本案可與萬嘉商業(yè)廣場相呼應(yīng)，充分表達(dá)本工程本身特征，共同打造高行地域內(nèi)的中心商業(yè)地標(biāo)。定位思索5定位思索定位方向|三位一體差別互補(bǔ)，完善區(qū)域城市化商業(yè)功能定位填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白、形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)、體驗主題主力本案以品質(zhì)主力店商家吸引消費(fèi)人流，提高消費(fèi)者認(rèn)可，展現(xiàn)開發(fā)商品牌實力元素以德國小鎮(zhèn)設(shè)計主題與住宅相互照應(yīng)，吸引小區(qū)及周邊消費(fèi)族群SPACE以為：本案的商業(yè)操作應(yīng)以大局為重，從整體商業(yè)定位、主力以及元素等各個不同方面與商業(yè)對手構(gòu)成有效的商業(yè)互補(bǔ)。6定位思索定位方向|區(qū)域錯位商業(yè)開展，打造休閑文娛商業(yè)新體驗由于本案遭到一定的物業(yè)條件限制，較多業(yè)態(tài)無法入駐本案，在一定程度上給予一個特殊創(chuàng)新的機(jī)遇。過往商業(yè)在一定意義上能夠會以零售業(yè)態(tài)為主，打造一個個商業(yè)“大盒裝〞，而本案的限制卻恰巧可讓反觀商業(yè)的空白點，可締造出突破以零售業(yè)態(tài)為主的集中式商業(yè)，轉(zhuǎn)型采用目的性業(yè)態(tài)為主的商業(yè)定位，進(jìn)入到社交生活方式的體驗式消費(fèi)，以更具興趣性的規(guī)劃構(gòu)造吸引消費(fèi)者的目光，營造出寬松、閑適的購物體驗！7定位思索定位方向|主題型綜合性商業(yè)區(qū)域客群需求的潮流、社交、休閑、文娛、體驗等元素，決議未來區(qū)域商業(yè)需求業(yè)態(tài)組成更豐富、功能更齊全、環(huán)境更優(yōu)越、檔次更高的中高端主題性商業(yè)中心。經(jīng)過我司前期的市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)年輕客群居多，可經(jīng)過打造符合年輕社交、休閑、文娛、消費(fèi)的目的性場所來增添工程的主題性，提升工程競爭力。傳統(tǒng)社區(qū)化商業(yè)潮流社交化商業(yè)綜合消費(fèi)|臨街底商|群眾品牌區(qū)域消費(fèi)人群為主社交主題|時髦安康|社區(qū)效力年輕群體消費(fèi)需求區(qū)域商業(yè)提升現(xiàn)狀〔周邊工程〕趨勢〔本案概念〕8以“社交、安康〞為主題；依托多重文娛人氣主力店效應(yīng)，輔以休閑文娛與社區(qū)效力、特征餐飲等業(yè)態(tài)，與萬嘉商業(yè)廣場構(gòu)成商業(yè)互補(bǔ)，并與其聯(lián)手打造高行鎮(zhèn)標(biāo)志性區(qū)域商業(yè)中心，引領(lǐng)區(qū)域生活新概念。引領(lǐng)生活新概念區(qū)域潮流社交文娛體驗中心9定位利益點主題定位目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)組合建筑條件錯位競爭不宜再與同商圈的商業(yè)進(jìn)展同位競爭，分化有限的消費(fèi)者市場本案以社交平臺為主題，可與區(qū)域內(nèi)商業(yè)構(gòu)成商業(yè)互補(bǔ)與錯位定位，可突顯本案商業(yè)特征與主題以多個目的性主題業(yè)態(tài)定位，可提高消費(fèi)者停留時間添加消費(fèi)時機(jī)點文娛與休閑業(yè)態(tài)組合，可以提高消費(fèi)者體驗式消費(fèi)，并以目的性業(yè)態(tài)來添加對消費(fèi)者的消費(fèi)吸引由于原有建筑形狀為運(yùn)動俱樂部，在層高及柱距上有一定先天性，為本案制造一些特殊性10主題定位本案套內(nèi)面積約：1萬㎡根據(jù)上文定位原那么分析，建議商業(yè)主題定位如下：娛樂業(yè)態(tài)提高本案目的性消費(fèi)與消費(fèi)者互動，并且與區(qū)域內(nèi)商業(yè)形成錯位定位和互補(bǔ)通過以休閑娛樂作為主力店打造區(qū)域內(nèi)的娛樂社交平臺，吸引到年輕周邊及更遠(yuǎn)輻射人群降低零售業(yè)態(tài)比例，主要以休閑娛樂業(yè)態(tài)為主，輔以社區(qū)服務(wù)型業(yè)態(tài)文娛社交效力11休閑文娛主題定位12社交平臺主題定位13生活效力主題定位1415目的客群定位注重自我享用社會新銳注重家庭觀念家庭人口關(guān)懷安康問題的社會人口價錢敏感務(wù)虛主義人群商業(yè)勝利社會位置彰顯時間金錢主要目的客群：B|C|D次要目的客群：A輻射目的客群：EABCDE區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)聚集，未來必將吸引大批具有較高消費(fèi)才干住宅人群定居或投資。本案接近外高橋保稅區(qū)，對于該片區(qū)勝利人士可作為本案次要客群。追求時髦、流行對新穎事物感興趣追求自我盼望變得成熟樂于尋求開創(chuàng)人際網(wǎng)絡(luò)破費(fèi)大量時間在任務(wù)上擁有本人的風(fēng)格，個性鮮明尋求生活質(zhì)量和社會認(rèn)可關(guān)注身體安康建立本人的家庭把大量時間破費(fèi)在開展人際關(guān)系上關(guān)注自然環(huán)境和生活安康較實踐更多關(guān)注于事物的功能性和耐用性維護(hù)本身人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)20+30+40+16第二章本案商業(yè)規(guī)劃商業(yè)功能定位本案將以潮流社交、文娛體驗為主導(dǎo)，經(jīng)過與周末家庭歡聚的概念有機(jī)結(jié)合，倡導(dǎo)全新的社交生活方式，發(fā)明獨(dú)特新穎的消費(fèi)場所，打造區(qū)域內(nèi)消費(fèi)新地標(biāo)。18定位概念解析我司建議在各樓層需設(shè)置目的性業(yè)態(tài)，緣由：保證各樓層消費(fèi)人流、以錯位主題定位方式與競爭對手抗衡、可為樓層提供商業(yè)亮點等優(yōu)勢競爭。對于高樓層營業(yè)時間較晚的商家，必需提供客梯與公共通道的預(yù)留，將有助于后期招商任務(wù)進(jìn)展。在總體商業(yè)組合中，我司以錯位思索方向為前提，據(jù)市調(diào)與資料分析中發(fā)如今商圈內(nèi)缺乏“休閑與文娛〞為主題的商業(yè)組合，我司研判這將是本案商業(yè)組合突破點。1920定位概念解析不要讓鍵盤阻斷身邊的親情、友誼、愛情綠地威廉為他我提供一塊社交的體驗場所1展現(xiàn)新社交文娛生活的主題風(fēng)格3實現(xiàn)互動為主的商業(yè)體驗中心提供創(chuàng)意便利的生活效力2社交文娛生活體驗21實景照〔北樓〕實景照〔南樓〕商業(yè)功能分區(qū)商業(yè)功能分區(qū)實景照〔北樓〕實景照〔南樓〕北樓【歡樂】交友|休閑|健身|互動提供一塊歡樂享樂的交流地帶，體驗面對面的交流；聯(lián)絡(luò)密友間久違的情感；堅持身心的最正確形狀；南樓【樂活】交友|文娛|味蕾|(zhì)生活提供一塊文娛他我的體驗地帶，體驗面對面的交流；尋覓久違的動感body；品味最正確的味蕾感受形狀；定位概念解析我司建議在各樓層需設(shè)置目的性業(yè)態(tài)，緣由：保證各樓層消費(fèi)人流、以錯位主題定位方式與競爭對手抗衡、可為樓層提供商業(yè)亮點等優(yōu)勢競爭。對于高樓層營業(yè)時間較晚的商家，必需提供客梯與公共通道的預(yù)留，將有助于后期招商任務(wù)進(jìn)展。在總體商業(yè)組合中，我司以錯位思索方向為前提，據(jù)市調(diào)與資料分析中發(fā)如今商圈內(nèi)缺乏“休閑與文娛〞為主題的商業(yè)組合，我司研判這將是本案商業(yè)組合突破點。24南樓【樂活】交友|文娛|味蕾|(zhì)生活南樓1F區(qū)塊業(yè)態(tài)分布建議：經(jīng)濟(jì)酒店大堂社區(qū)零售/社區(qū)效力思索到六至八層經(jīng)濟(jì)型酒店的設(shè)立，建議在一樓設(shè)置酒店大堂，入住者由1樓直達(dá)電梯進(jìn)入客房樓層；1層街鋪設(shè)立社區(qū)零售，如：干洗店、便利店、零嘴店等可便利于周邊居民生活日常購物；1層街鋪設(shè)立社區(qū)效力，如：銀行、藥房、寵物店等可為處理生活效力之需；26餐飲連鎖餐飲與快餐飲建議放置2F樓層，目的性業(yè)態(tài)集中可給予消費(fèi)者多元化的餐飲選擇。南樓2F區(qū)塊業(yè)態(tài)分布建議：連鎖餐飲快餐飲27南樓3F區(qū)塊業(yè)態(tài)分布建議：文娛【網(wǎng)吧】文娛【電玩/游藝】3樓為目的性業(yè)態(tài)將提高高樓層主題及可達(dá)性。文娛交流主題商家可作為提高3樓租金與人流導(dǎo)引關(guān)鍵，但依商家需求，能夠?qū)⒀由鞝I業(yè)時間及需求獨(dú)立客梯。電玩/游藝網(wǎng)吧28南樓4F區(qū)塊業(yè)態(tài)分布建議：4樓為目的性業(yè)態(tài)將提高高樓層主題及可達(dá)性。4樓業(yè)態(tài)對于3樓進(jìn)展良好的延伸性，將文娛主題晉級化。休閑【SPA/按摩】文娛【電玩/游藝】文娛【桌球/桌游】養(yǎng)生SPA電玩/游藝桌球美甲29南樓5F區(qū)塊業(yè)態(tài)分布建議：5樓為目的性業(yè)態(tài)將提高高樓層主題及可達(dá)性。4樓業(yè)態(tài)對于3樓進(jìn)展良好的延伸性，將文娛主題晉級化。文娛【KTV/保齡球】量版式KTV保齡球30南樓6F—7F區(qū)塊業(yè)態(tài)分布建議：經(jīng)濟(jì)酒店31南樓8F區(qū)塊業(yè)態(tài)分布建議：經(jīng)濟(jì)酒店32北樓【歡樂】交友|休閑|健身|互動休閑【健身房】社區(qū)零售/社區(qū)效力北樓1F區(qū)塊業(yè)態(tài)分布建議：健身會館作為較強(qiáng)的目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，建議從一層延展到4層，擁有較大會所式的健身SPA會館，提供更為寬大的交流互動文娛平臺在此；1層沿街鋪分割成小鋪，放置生活零售業(yè)態(tài)，如：文具店、零嘴店、干洗店等；1層大面積出建議設(shè)置便利店及銀行；34北樓2F區(qū)塊業(yè)態(tài)分布建議：休閑【健身房】35北樓3F區(qū)塊業(yè)態(tài)分布建議：休閑【健身房】36北樓4F區(qū)塊業(yè)態(tài)分布建議：休閑【健身房】37健身會所1F2F社區(qū)零售/社區(qū)效力健身會所健身會所健身會所經(jīng)濟(jì)酒店社區(qū)零售/社區(qū)效力社區(qū)零售/社區(qū)效力運(yùn)動場電玩電玩SPA/按摩桌球/桌游KTV/保齡球經(jīng)濟(jì)酒店3F4F5F8F6F7F南樓北樓南樓&北樓業(yè)態(tài)立面圖38親情愛情友誼綠地威廉連結(jié)親情、愛情、友誼提供他我之間交流の平臺經(jīng)過業(yè)態(tài)規(guī)劃打造——39第三章本案商業(yè)亮點41Kiosk〔花車〕挪動城堡“花車〞來源于日本京都每年的舉行的歡度日，在那天，大人小孩都會推著彩色的車子在街上歡慶玩耍，就好象來到了一個花的海洋?！盎ㄜ嚚曉谌毡揪褪切腋?、桔祥、愉快的意味。如今逐漸演化成為：“獨(dú)立的亭式攤位〞、“挪動零售城堡〞即Kiosk。具有可流動性、易裝飾性等特點。42Kiosk翻開時髦購物大門信息技術(shù)的作用已成為影響零售業(yè)變化的重要推進(jìn)力如今的商鋪面積相對來說都不大，大多都是一些比較高檔品牌的專賣店，配合餐飲、文娛等多種元素，以及人性化的建筑形狀，讓人覺得到一種開放式的生活體驗購物環(huán)境。零售式的Kiosk不僅可以刺激消費(fèi)愿望，也使得體驗時髦、休閑文娛的氣氛更加劇烈。

Kiosk有效的強(qiáng)化了這一氣氛，輕松、生活、體驗！Kiosk〔花車〕挪動城堡43Kiosk〔花車〕挪動城堡案例：問訊處，提升商業(yè)檔次給消費(fèi)者提供最大程度的便利，在一定數(shù)值平方米空間內(nèi)，設(shè)置一處，其繽紛外型給商場添加繽紛感，又可提供多元化效力，包括：導(dǎo)購效力，失物招領(lǐng)效力，尋人效力，發(fā)布最新優(yōu)惠信息等。在設(shè)計上，運(yùn)用繽紛顏色，并且留意其可挪動性，以便于商場在進(jìn)展大型活動時挪動其位置。戶外問詢處要思索遮雨。44案例：果汁吧，適用于室內(nèi)超市門口或室外廣場區(qū)別于傳統(tǒng)型果汁售賣攤檔，外型獨(dú)特、燈光亮堂的果汁吧，在視覺上呵斥了興奮點，鮮榨果汁混合搭配，既營養(yǎng)，又可口，吸引消費(fèi)者在路過的時候駐足，并構(gòu)成購買。榨果汁的等待時間，導(dǎo)致了人流的密集，構(gòu)成人頭攢動的良好商業(yè)氣氛。Kiosk〔花車〕挪動城堡45Kiosk〔花車〕挪動城堡意向場景參考圖46屋頂花園屋頂由不同主題的組團(tuán)來呈現(xiàn)“質(zhì)量生活〞的概念，可設(shè)置咖啡飄座、溫室花園等。以綠化將工程的整體檔次抬升，在一定程度上也提供商業(yè)與商務(wù)之間的公共空間。同時亦可思索綠色農(nóng)場或兒童情景體驗基地。47大量的綠化組團(tuán)，供人散步、欣賞在屋頂上種綠化起隔熱作用，減少對加熱和空調(diào)的需求。打造城市的空中花園屋頂花園48屋頂花園49屋頂會所屋頂咖啡店屋頂花園50公共空間打造公共空間不僅僅只是個地理的概念，更重要的是進(jìn)入空間的人們，以及展如今空間之上的廣泛參與、交流與互動。是人與人之間良好交流的場地之所。51公共空間打造公共區(qū)域應(yīng)充分結(jié)合區(qū)域功能的劃分和后期租賃情況，營造良好的商業(yè)氣氛。52公共空間打造第四章業(yè)態(tài)商務(wù)參數(shù)54連鎖快餐店：連鎖快餐業(yè)是一種工業(yè)化程度比較高的餐飲效力業(yè)態(tài)，設(shè)有中央廚房，其商品銷售流程與其他連鎖商業(yè)有所不同，管理運(yùn)營難度高于其他連鎖業(yè)態(tài)和傳統(tǒng)餐飲業(yè)。其與其他連鎖業(yè)態(tài)、傳統(tǒng)餐飲的差別情況如下：連鎖快餐店：原料→加工→配送→廢品→銷售其他連鎖業(yè)態(tài)：商品→配送→銷售傳統(tǒng)餐飲業(yè)：原料→加工→廢品→銷售1．商圈選擇客流忙碌之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費(fèi)程度中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。2．立店妨礙連鎖快餐業(yè)也屬餐飲業(yè)，需消防、環(huán)保、食品、衛(wèi)生、治安等行政管理部門會審，離污染源10米之內(nèi)不得立店，相鄰居民、企業(yè)或其他單位提出立店異議而無法排除，也會構(gòu)成立店妨礙。2002年起我國部分省市按<大氣污染防治法>規(guī)定：制止在居住區(qū)或居住建筑內(nèi)立店。3．建筑要求框架構(gòu)造，層高不低于4.5米。配套設(shè)備：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處置安裝，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面。4．面積要求200~500平方米5．租期普通不少于5年。餐飲業(yè)態(tài)選址及建筑構(gòu)造要求55餐飲業(yè)態(tài)選址及建筑構(gòu)造要求休閑餐飲：做休閑餐飲〔KFC等〕快餐店,對商業(yè)建筑普通有以下要求：供電：由甲方無償提供供電量250KW至該房產(chǎn)供乙方運(yùn)用，電纜選用YJV4*185+1*95,一路入戶，接至乙方租賃區(qū)域內(nèi)乙方指定位置〔租賃區(qū)域的一層規(guī)劃廚房區(qū)〕；主進(jìn)開關(guān)整定值400A;乙方在乙方租賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)配電室和峰谷平計量電表，配電箱內(nèi)總閘以后的線路由乙方維修，總閘以前的線路由甲方維修。供水：供水管線由甲方無償提供到乙方租賃區(qū)域，并需滿足：日供水目的不小于25噸；供水壓力不小于0.2Mpa，管徑不小于DN50mm，乙方在乙方租賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)總閘門和計量水表，總閘門以后的管路由乙方維修，總閘門以前的管路由甲方維修。構(gòu)造：甲方保證乙方租賃區(qū)域的樓板構(gòu)造承重：設(shè)計活荷載炸鍋及冷庫區(qū)不小于450KG/M2，其他區(qū)不小于350KG/M2；如不能到達(dá)此要求，甲方贊同乙方對原構(gòu)造進(jìn)展加固；甲方贊同乙方按需新設(shè)樓梯及貨梯并贊同乙方進(jìn)展由此引起的原構(gòu)造改造；乙方在屋面安放設(shè)備時，如該屋面不能滿足設(shè)備承載要求，甲方贊同乙方對屋面進(jìn)展加固。一切構(gòu)造改造、加固等施工由甲方擔(dān)任協(xié)調(diào)全面關(guān)系及協(xié)助與原設(shè)計單位溝通。衛(wèi)生間及其污水排放：在乙方租賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)衛(wèi)生間供乙方單獨(dú)運(yùn)用。污水管線由甲方無償提供到乙方租賃區(qū)域下方并保證管線暢通，管徑不小于DN150MM。隔油池及廚房廢水排放：甲方無償提供位置供乙方設(shè)置隔油池，隔油池出水管由甲方接入大廈地下室污水泵房，甲方污水泵泵出后接入市政管道，管徑不小于150MM。新風(fēng)、排風(fēng)：甲方無償提供乙方的新風(fēng)、排風(fēng)口位置：每個風(fēng)口尺寸400×600MM。56咖啡、茶坊：1、商圈選擇：消費(fèi)者進(jìn)入茶坊、酒吧、咖啡館的動機(jī)是休閑或是非正式的輕松說話，這與進(jìn)入其他餐飲業(yè)的動機(jī)不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調(diào)、特征，以及溫馨和愉悅來吸引消費(fèi)者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，消費(fèi)對象具有一定的消費(fèi)才干和文化涵養(yǎng)。2、建筑要求:茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個性化與藝術(shù)化要求，但對建筑構(gòu)造方式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、想象而異。層高不低于2.8米，電力按每100平方米10千瓦配置，有自來水供應(yīng)。如與居民相鄰，最好設(shè)置隔音層。3、面積要求：50~400平方米。4、租期要求：2年以上。西點、面包房：1．商圈選擇各種商圈均可開設(shè)。品牌企業(yè)往往開設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上。2．立店妨礙同種業(yè)態(tài)。立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)視部門會審核準(zhǔn)，方可運(yùn)營。3．建筑要求框架式構(gòu)造，層高不低于2.8米，門面寬度6米以上，櫥窗開闊，分開污染源10米以上。4．面積要求60~120平方米。5、租期要求：2年以上。餐飲業(yè)態(tài)選址及建筑構(gòu)造要求健身場所：1．商圈選擇健身場所普通選擇在繁華商業(yè)區(qū)、寫字樓商業(yè)區(qū)、居民區(qū)商業(yè)中心的B2-7F，在同一層面的單層，租賃部分