沈陽龍湖輝山項目啟動會成果最終版

沈陽龍湖輝山工程啟動會2021年9月24日沈陽龍湖主要內(nèi)容：一、成功標(biāo)尺二、產(chǎn)品研發(fā) 三、工程管控點 四、景觀管控點 五、體驗區(qū) 六、本錢管控點 七、營銷策略八 、稅籌 一、成功標(biāo)尺工程成功標(biāo)尺⊙工程工程銷售凈利潤率≥20%⊙內(nèi)部收益率IRR≥100%⊙工程融資額≥2億⊙工程集中交付率≥70%(別墅)⊙工程關(guān)鍵方案達(dá)成率≥95%⊙通過該工程實現(xiàn)品牌落地－銷售期客戶忠誠度50%⊙為后期工程培養(yǎng)工程總監(jiān)和工程工程經(jīng)理各1名Notes:二、產(chǎn)品研發(fā)沈陽龍湖輝山工程20分鐘車程第一期〔2021-2021〕第二期〔2021-2021〕第三期〔2021-2021〕第四期〔2021-2021〕總體規(guī)劃示意圖總貨值：87.37億業(yè)態(tài)預(yù)計面積預(yù)計單價預(yù)計貨值SOHO1663205000831600000商業(yè)778906000467340000高層47808045002151360000洋房29952060001797120000別墅268450130003489850000合計1290260

8737270000預(yù)計總貨值分期類獨棟洋房商業(yè)公寓合計二期65100224641770016000121264三期9360093600四期41700549121770032000146312總計20040773763540048000361176各分期面積一期地塊規(guī)劃條件工程建設(shè)用地面積：84086平方米容積率：≤1.2綠化率：≥30%建筑高度：≤36米建筑密度：≤40%商業(yè)比例：≤10%總體規(guī)劃設(shè)計原那么

·復(fù)制成熟產(chǎn)品

復(fù)制香醍漫步工程的成熟戶型設(shè)計以及艷瀾山的景觀設(shè)計

·貨值最大化

最大密度擺放住宅產(chǎn)品，到達(dá)工程貨值最大化

·利用坡地地形減少擋墻和土石方的工程量

場地東高西低，南高北低，做好土方平衡，減少場地內(nèi)擋墻及土石方

的工程量，最大限度節(jié)約本錢總圖中的溢價點沿街商業(yè)及多層公寓可以阻擋公路沿線噪音，起到圍墻屏蔽的作用強化入口景觀感受縱向景觀帶提升更多邊戶型溢價適度集中的中央景觀帶充分展現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)的同時提升周邊戶型溢價最大化私家庭院最大化類獨棟的布局盡量減少擋墻數(shù)量及高度總圖調(diào)整調(diào)整后調(diào)整前總圖調(diào)整調(diào)整后指標(biāo)項目名稱沈陽輝山項目項目區(qū)位沈陽沈北新區(qū)項目總用地面積84086.000㎡項目建設(shè)用地面積84086.000㎡綜合容積率(含托幼和集中綠地)1.0

車位數(shù)259個地上車位259個地下車位0個項目總建筑面積85137.000㎡地上建筑面積83587.000㎡普通商品住宅75987.000㎡類獨棟67587.000㎡公寓8400.000㎡

配套設(shè)施530.000㎡

商業(yè)金融建筑面積7070.000㎡地下建筑面積1550.000㎡

地下設(shè)備用房1550.000㎡居住戶數(shù)359戶居住人口1149人居住總戶數(shù)（類獨棟）215戶居住總戶數(shù)（多層住宅）144戶商業(yè)：7070m2業(yè)態(tài)分布設(shè)備用房：地下1550平米類獨棟：215棟小公寓：2棟，8400m2市政設(shè)計垃圾站化糞池燃?xì)庹{(diào)壓站水泵房換熱站開閉站箱變2箱變3工程市政外線均來自于西側(cè)市政道路，目前尚未修建，預(yù)計交房前建成。消防控制室/弱電機房/物業(yè)接待箱變1箱變4市政設(shè)計－電力用電容量計算整個地塊設(shè)一個開閉站〔約20000KVA〕住宅指標(biāo)：76351m2，其中：別墅68331m2，多層8020m2商業(yè)公建：7930m2計算用電負(fù)荷：別墅按80VA/m2，多層住宅按60VA/m2，商業(yè)按80VA/m2計算，平均計算到每戶別墅用電量約22KW、多層3KW/戶。供電性質(zhì)分別按住宅和商業(yè)考慮。計算方式如下：住宅局部：80VA/m2*68331m2+60VA/m2*8020m2=5947.68KVA同時使用系數(shù)取0.3，所以總用電量為：S總=5947KVA*0.3=1784KVA，考慮箱式變壓器的低壓出線回路較少〔一般是6-8回路〕，整個住宅局部選擇3臺630KVA的箱變，商業(yè)一臺630KVA的箱變。市政設(shè)計-熱力換熱站，輻射二期換熱站面積：230㎡換熱站設(shè)備考慮可擴容式，輻射二期住宅市政設(shè)計-給水生活水池及消防水池生活水箱容積：150m3消防水池容積：350m3水泵房面積共370㎡無生活熱水設(shè)計市政設(shè)計-污水化糞池處理能力：150m3/天中水處理能力：35%〔投資約20萬〕重力排放，不做提排化糞池中水處理設(shè)備市政設(shè)計-雨水雨水管分布及排水方向示意重力排放，不做提排市政設(shè)計-煤氣煤氣調(diào)壓箱豎向設(shè)計+75.60+90.00+83.50+83.90+77.00豎向設(shè)計+77.10+77.64+78.36+79.23+78.00+78.25+78.10+77.45+77.60+75.60+78.50+77.70+78.60+77.90+79.35+79.35+90.00+75.60+90.60+83.50+78.2+77.80+78.00+78.50+78.90+79.50+78.00+78.20+78.60+78.90+78.50+78.20+78.30+78.70+78.90+77.10+79.23+78.66+78.36+77.94+78.24+77.94+78.66周界擋墻3%0.8%4%0.5%5%0.5%+77.64+78.96+77.0+76.5+75.6園區(qū)擋墻位置外圍7.2米擋墻宅間2米擋墻長約200米長約3100米園區(qū)圍護范圍正式外圍墻交房臨時圍擋南側(cè)排水溝沖溝排水方向山坡排水方向園區(qū)排水溝排入市政管網(wǎng)園區(qū)安防系統(tǒng)范圍正式安防系統(tǒng)臨時安防系統(tǒng)場地邊緣處理-南側(cè)邊緣南側(cè)無需做擋墻，內(nèi)外高度一致石油管線擋墻關(guān)系豎向設(shè)計東西高差約300mm+77.64+77.94+78.24-0.45-0.40-0.20-0.15車庫地面按標(biāo)高情況降低，滿足入庫坡道的坡度符合標(biāo)準(zhǔn)使用要求交通組織產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團設(shè)計車行道人行道擋墻位置，2米高產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團設(shè)計3300330030002000灰空間產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團設(shè)計產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團設(shè)計車行入戶處宅間剖面5M5M4.3M5M4.3M5M2.5M2.5M0.003.306.60產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團設(shè)計人行路端頭處理示意縱向道路剖面示意5M產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團設(shè)計

牛一沈陽項目有車行道別墅間距15.5米16.3米無車行道別墅間距14米12米南入戶別墅與車道邊距離4.4米4.3米北入戶別墅與車道邊距離5.7米5米南入戶地下一層家庭廳處下沉庭院進深3.6米6.9米南入戶地下一層南臥室處下沉庭院進深1米5米車行道寬5米5米產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團設(shè)計

牛一滟瀾山沈陽項目東西向路兩側(cè)綠化3米2.5米人行路兩側(cè)綠化2米2~3米縱向路兩側(cè)綠化1米2米戶型分布南入戶：53棟北入戶：67棟南邊入戶：24棟北邊入戶：30棟盡可能多的增加優(yōu)勢戶型人車北入戶：41棟產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整北入戶310㎡與牛一戶型比較：增加室內(nèi)車庫取消設(shè)備房增加房間一層增加陽光房取消二層室內(nèi)高差改善入戶增加玄關(guān)柜空間二層南向增加露臺三層馬桶坑距調(diào)整三層擴大露臺空調(diào)主機降板區(qū)域降板70降板300產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整南入戶308㎡與牛一戶型比較：增加室內(nèi)車庫一層增加陽光房取消二層室內(nèi)高差擴大廚房同時改善陽臺與房間的關(guān)系，增大通向陽臺的門三層馬桶坑距調(diào)整空調(diào)主機降板區(qū)域降板70降板300產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整北邊入戶328㎡人、車同側(cè)入戶車庫頂增加露臺空調(diào)主機降板區(qū)域降板70降板300產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整南邊入戶335㎡人、車同側(cè)入戶車庫頂增加露臺空調(diào)主機降板區(qū)域降板70降板300產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整人車北入戶304㎡人、車同側(cè)入戶最大化私家庭院空調(diào)主機降板區(qū)域降板70降板300產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整多層住宅內(nèi)廊式單廊式東向+東西通透住宅確定為單廊式，并繼續(xù)深化產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-立面效果產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-立面效果產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-立面效果屋面瓦西班牙小筒瓦外墻涂料丙烯酸涂料仿STUCCO外墻石材文化石外墻門窗塑鋼型材+3層中空玻璃，表面共擠花架防腐木鐵藝參考牛一樣式裝飾線條聚苯板遮窗板聚苯板，參考牛一樣式取消西班牙風(fēng)格，減少平立面組合形式，減少由于立面變化引起的相同平面開窗變化，文化石比例控制在30%以下。立面選材建造標(biāo)準(zhǔn)三、工程管控分期情況類型面積節(jié)點時間樣板區(qū)別墅5352.7平米開工開盤交房2009年9月30日2010年7月31日2011年10月1日商業(yè)（兼售樓處）2000平米一期別墅別墅62978.22平米開工銷售交房2010年4月1日2010年7月31日2011年10月1日后期住宅及商業(yè)商業(yè)7900平米開工銷售交房2011年4月1日2011年8月27日2012年9月1日住宅8020平米工程分期及方案一期方案關(guān)鍵節(jié)點事項完成時間項目啟動會成果提交2009年9月30日取得工程規(guī)劃許可證2010年1月5日取得施工許可證2010年3月1日樣板區(qū)開工2009年10月1日項目基礎(chǔ)開工2010年4月1日項目首次開盤2010年7月31日項目現(xiàn)金流為正2010年10月1日竣工備案2011年9月10日交房2011年10月1日施工總平面分析——標(biāo)段劃分示范區(qū)：進場09-10-01封頂09-11-30開放10-07-16開盤10-07-31一期：開工10-04-01封頂10-07-15景觀進場11-05-31交房11-10-01二期：開工11-04-01封頂11-08-15交房12-09-01施工總平面分析——施工道路一期施工主入口2021年4月開啟示范區(qū)施工入口2021年10月開啟一標(biāo)段二標(biāo)段示范區(qū)一期施工次入口〔2021年4月開啟〕施工總平面分析——水井、變壓器、塔吊、加工區(qū)213454#材料加工區(qū)1#變壓器2#變壓器3#變壓器1#水井2#水井工序分析關(guān)鍵工序2021年8月施工2021年8～10月施工質(zhì)量控制要點11-1：檐口做法質(zhì)量通病：檐口漏水1-4：門窗收口做法質(zhì)量通?。捍翱诼┧⒗錁?-3墻面和屋面節(jié)點質(zhì)量通?。郝┧?、冷橋1-2：天窗安裝節(jié)點質(zhì)量通病：天窗漏水1-1：檐口做法1-2：天窗安裝節(jié)點天窗漏水質(zhì)量通病分析：天窗漏水的主要原因是屋面天窗批水板與屋面瓦沒有完全搭接，導(dǎo)致天窗下口存水，滲入室內(nèi)。天窗安裝節(jié)點屋面反臺高度增加至310，確保天窗批水與屋面瓦順搭1-3：墻面和屋面交界處節(jié)點1-4：門窗收口做法30寬1.5厚單組分聚氨脂〔I型〕防水窗框防水措施：〔1〕副框外側(cè)做聚氨脂防水〔2〕內(nèi)外密封膠〔3〕窗臺保溫向外找坡質(zhì)量控制要點22-1：露臺地面做法質(zhì)量通?。郝杜_積水、漏水2-2：首層地面防潮層質(zhì)量通?。菏讓拥孛娣党?-1：露臺地面做法常見質(zhì)量問題：〔1〕門廊由于找坡不到位造成積水；〔2〕門廊防水不到位，從戶門向室內(nèi)漏水有降板露臺地面〔下為車庫或陽光房〕無降板露臺地面1502002-2：首層地面防潮層常見質(zhì)量問題：首層〔或地下室〕返潮結(jié)露處理措施處理措施：剛性層上滿做JS防水，作為防潮層質(zhì)量控制要點33-1：降板衛(wèi)生間地面做法3-1：降板衛(wèi)生間地面做法300四、景觀管控1.景觀設(shè)計原那么3.景觀建造標(biāo)準(zhǔn)4.景觀資源規(guī)劃2.景觀構(gòu)成目錄5.景觀建造成本景觀設(shè)計原那么：從龍湖沈陽景觀過渡到沈陽龍湖景觀基于景觀“三大紀(jì)律十項注意〞復(fù)制成熟通用景觀模塊為主，借鑒優(yōu)化異地特色設(shè)計為輔，并結(jié)合外鄉(xiāng)特色動植物與地形進行局部創(chuàng)新！總圖部位實現(xiàn)方法參考目標(biāo)原因(效果+成本+工法+配置+資源)園區(qū)入口復(fù)制北京滟瀾山簡潔大氣尊貴禮儀感園區(qū)車行道復(fù)制北京滟瀾山、西苑群落種植層次豐富林蔭濃密見樹不見墅步行系統(tǒng)復(fù)制北京滟瀾山、牛山公共綠地最大私家化公共節(jié)點復(fù)制北京滟瀾山、牛山小而精致，造價適中，便于維護私家花園復(fù)制北京滟瀾山、牛山種植溜邊私家花園草坪最大化商鋪街景借鑒重慶睿城吸引停車提升人氣景觀溢價社區(qū)圍界創(chuàng)新秋色紅景豐富的彩葉植物渲染秋色情懷(北美鹿角槭\火炬樹)景觀構(gòu)成景觀亮點區(qū)域：景觀標(biāo)準(zhǔn)配置區(qū)域：主入口藍(lán)帶核心區(qū)商業(yè)前場人文區(qū)宅間綠地社區(qū)南北車道景觀車型入戶范圍外圍紅帶秋景區(qū)景觀記憶點：主入口藍(lán)帶水景、外圍紅帶秋景、綠帶社區(qū)南北車道景觀景觀控制點：商業(yè)前場人文區(qū)、宅間綠地區(qū)景觀建造標(biāo)準(zhǔn)---主入口核心區(qū)景觀分區(qū)景觀面積配置分解單方造價復(fù)制目標(biāo)總造價主入口及主線景觀5900㎡1.200㎡人行道鋪裝2.40顆30cm銀杏入口兩側(cè)15顆高大蒙古櫟3.人行道兩側(cè)林蔭夾道及花徑4.疏林大草坪1500㎡5.300㎡溪流6.LOGO墻花崗巖鋪地300元/㎡銀杏總價60萬其他苗木花卉150萬LOGO墻8萬水體單價1200元/㎡(含膨潤土防水毯)北京滟瀾山重慶江與城樣板區(qū)413萬大門鐵藝大門建筑及裝飾20萬銀杏大道北京滟瀾山水系景觀建造標(biāo)準(zhǔn)---圍界綠地景觀景觀分區(qū)景觀面積配置分解單方造價參考項目總造價圍界綠帶14500㎡外圍20m寬林帶(火炬樹、楊樹、三葉草)林帶250元/㎡重慶藍(lán)湖半山363萬圍網(wǎng)700m長1.8m高圍網(wǎng)(不含安防)下部1.5m高擋墻圍網(wǎng)450元/m好望山32萬東側(cè)圍界及外圍綠帶斷面圖南側(cè)圍界及外圍綠帶斷面圖圍網(wǎng)圖片圍網(wǎng)結(jié)合刺籬：黃刺玫、藤本月季景觀建造標(biāo)準(zhǔn)---商鋪前景觀市政車行道15m寬綠帶草坪＋灌木停車位車道商鋪前鋪裝內(nèi)廊商鋪13－15m5m5m3m2m景觀分區(qū)景觀面積配置分解單方造價復(fù)制目標(biāo)總造價商鋪前景觀帶4750㎡1.硬鋪及商鋪臺階花池1250㎡(450元/㎡)2.80棵25-30CM大銀杏(3萬元/株)3.3500㎡軟景15%面積的花灌軟景3200㎡（20％花灌木、80％草坪）400元/㎡重慶悠山郡190萬景觀建造標(biāo)準(zhǔn)---南北向主車道景觀景觀分區(qū)景觀面積配置分解單方造價目標(biāo)定位總造價車行道景觀1250㎡1.車行道兩邊綠化采用三個層次2.喬木：元寶楓+欒樹+蒙古櫟3.灌木：丁香+木槿+紫葉李+紫薇4.球：丁香球、云杉球、龍柏球600元頤和原著、藍(lán)湖郡、滟瀾山75萬元南北向車行道借鑒頤和園著綠化層次景觀建造標(biāo)準(zhǔn)---車行入戶及街景景觀分區(qū)景觀面積配置分解目標(biāo)定位單方造價總造價車行入戶街景10850㎡1.217戶綠島配置2-3株大喬木和5株小喬木或花喬木及三分之二的草坪三分之一花灌木等重慶藍(lán)湖郡、滟瀾山500元/㎡525萬元入戶門墩217個磚墩、石材壓頂、門牌滟瀾山800元/個18萬車行入戶斷面車道入戶平面圖車行入戶景觀入戶門墩及戶名牌1北向下沉花園南向下沉庭院灰空間景觀建造標(biāo)準(zhǔn)---人行入戶宅間綠地景觀分區(qū)景觀面積配置分解目標(biāo)定位單方造價總造價宅間綠地9170㎡1.每戶10㎡木平臺2.公區(qū)1m寬人行道1600㎡3.217戶入戶門柱及小鐵藝門，入戶欄桿3255m

4.8230㎡軟景北京滟瀾山520元/㎡477萬元下沉花園7854㎡下沉花園木平臺，木格柵分戶，涂料墻裝飾面層及紅磚壓頂北京滟瀾山200元/㎡157萬私家花園15876㎡草坪占85%,灌木占15%,喬木按100㎡8株配置北京滟瀾山380元/戶603萬復(fù)制北京滟瀾山道路鋪裝借鑒北京滟瀾山入戶地上花園分割借鑒北京滟瀾山景觀建造標(biāo)準(zhǔn)---私家花園面積及分戶下沉借鑒北京滟瀾山`綠籬分割1.2m涂料墻＋0.8m高格柵2m高墻50平m100平m30平m60平m10平m100平m20平m40平m空調(diào)機位輝山一期景觀工程成本測算表090929-2別墅區(qū)景觀區(qū)域數(shù)量配置標(biāo)準(zhǔn)單方造價（M2）總價（萬元）主入口與主軸線景觀59001.200㎡人行道鋪裝

2.40顆30cm銀杏入口兩側(cè)15顆高大蒙古櫟,人行道兩側(cè)林蔭夾道及花徑

3.開放式上疏林大草坪1500平方

4.300平方溪流

5.LOGO墻700413園區(qū)內(nèi)南北向主車行道景觀12501.車行道兩邊綠化采用四個層次

2.喬木：蒙古櫟\元寶楓7-8米高

3.灌木：2.5-3.5中層油松、八棱海棠叢生喬灌木等

4.球：丁香球、云杉球、龍柏球等下層

60075車行入戶道路景觀108501.217戶綠島配置2-3株大喬木和5株小喬木或花喬木及三分之二的草坪三分之一花灌木等

2.217入戶門墩480521人行入戶及宅間景觀91701.每戶10平方木平臺

2.公區(qū)1米寬人行道1600平方米

3.217戶入戶門柱及小鐵藝門，入戶欄桿3255米4.8230平方米軟景480440下沉花園7854下沉花園木平臺，木格柵分戶，涂料墻裝飾面層及紅磚壓頂200157私家花園15876草坪占85%,灌木占15%,喬木按100平方米8株配置380603導(dǎo)示及環(huán)境設(shè)施等48800導(dǎo)示系統(tǒng)、信報箱、小品、游樂設(shè)施、垃圾桶，桌椅等1573景觀水電48800景觀給排水及景觀電氣25122小區(qū)圍欄700芳樹晴川圍欄樣式45032小區(qū)大門

暫估

15園區(qū)內(nèi)小計50900以上全部內(nèi)容4822451園區(qū)外景觀周界綠化帶14500綠化帶14500平方米250363

商業(yè)景觀47501.硬鋪及商鋪臺階花池1250平方米(450元/平方)2.80棵25-30CM大銀杏(3萬元/株)

3.3500平方米軟景15%面積的花灌木，85%草坪.400190園區(qū)內(nèi)外合計

70150

4283004五、體驗區(qū)1.樣板區(qū)選址規(guī)劃3.樣板區(qū)體驗點布置方案4.售樓處方案6樣板區(qū)籌建成本、運營成本測算5.樣板房方案2.體驗動線目錄7樣板區(qū)實施計劃1.1樣板區(qū)選址分析沈陽工程輻射主要區(qū)域的客戶的來訪路線道路兩側(cè)較好的市政綠地結(jié)合二期用地結(jié)論:樣板區(qū)設(shè)計在工程地塊的西北更有優(yōu)勢大局部來自沈陽市區(qū)從南面進入工程地塊另一局部來自周邊城市從北面進入工程地塊臨時苗圃沈陽市區(qū)沈哈高速售樓處位置施工通道景觀苗圃P1.2樣板區(qū)規(guī)劃體驗區(qū)面積：20000㎡景觀面積14500物業(yè)維護面積整改區(qū)面積：2000㎡施工單位維護苗木公園區(qū)面積：3000㎡施工單位維護2.體驗動線分區(qū)從大門入口至樣板房內(nèi)路線長180mPP售樓處位置樣板房樣板房樣板房樣板房樣板房景觀苗圃整改區(qū)面積：2000㎡施工單位維護苗木區(qū)面積：3000㎡施工單位維護3.1市政及苗圃綠地整治1進入邊界，市政路東側(cè)2000㎡，每㎡500元，共計100萬2市政路西側(cè)300米，5米/棵，共2排，120棵云杉用云杉代替雪松形成的大坡地綠化帶，云杉尖塔型的樹形和枝條舒展成層，冬季依舊綠樹環(huán)繞，結(jié)合下層花卉形成區(qū)別于市政的獨特風(fēng)景。11東北云杉市政車行道15米寬綠帶草坪＋灌木停車位車道商鋪前鋪裝內(nèi)廊商鋪13－15米5米5米3米2米3.2商業(yè)樓前場硬鋪及商鋪臺階花池600㎡(450元/㎡)計27萬；瀝青路面1650㎡(100元/㎡)計16.5萬,杏花灌草坡2250㎡

共計190萬，單方造價400元/㎡。113.3入口大門121入口大門借鑒曲江盛景水景墻造型2大門空間借鑒滟瀾山格局，入口40棵30cm銀杏樹陣213.4大門后過渡空間1大鐵門至售樓處平臺，平臺至草坪都采用紅雪松木棧道2售樓處平臺北側(cè)復(fù)制唐寧ONE石頭水景和洽談處(30㎡)1221334343.5疏林草坪與水景1草坪復(fù)制花盛,先收住視線再徐徐放開2復(fù)制花盛草坪里幾何形小休息平臺與點狀陶罐水景12123.6水景1復(fù)制滟瀾山水系，共計300

㎡，單價1200元/㎡2端頭面狀水景，中間溪流狀均寬2m-3m12123.7南北主車道大喬:元寶楓+欒樹+蒙古櫟；灌木:丁香+木槿+紫葉李+紫薇單方600元/㎡，12213.8步行入戶小徑、天橋和地面花園復(fù)制滟瀾山小徑西側(cè)端頭三角形地帶設(shè)點狀陶罐水景1212333北向下沉花園南向下沉庭院21灰空間3.9精裝私家庭院11私家庭院由體驗中心配合室內(nèi)裝修主題自行設(shè)計，營造生活氛圍木質(zhì)+石材鋪裝地面為主，墻面垂直綠化為主，私家庭院由物業(yè)公司維護4.9景觀設(shè)計理念景觀意向3.10小品入戶院門〔滟瀾山〕壁燈園區(qū)指引牌木質(zhì)垃圾桶〔滟瀾山〕清泉石小水景工程售樓處平面布局圖〔室內(nèi)面積：約500㎡,精裝424㎡,簡裝76㎡〕售樓部模塊的應(yīng)用〔500平米版〕1、根據(jù)商鋪情況對輔房進行適當(dāng)調(diào)整；2、標(biāo)準(zhǔn)套餐三大措施：施工圖+造價清單+實物照片4.1售樓處方案模型區(qū)、前臺、入口門廳〔187㎡〕洽談區(qū)〔115㎡〕簽約區(qū)〔43㎡〕財務(wù)室15㎡辦公室、保安室、保潔室、儲藏間〔76㎡〕衛(wèi)生間(37㎡)4.2售樓處方案

4.3售樓處一層平面圖及功能劃分工程售樓處平面布局圖〔室內(nèi)面積：約500㎡,精裝424㎡,簡裝76㎡〕模型區(qū)、前臺、入口門廳〔187㎡〕洽談區(qū)〔115㎡〕簽約區(qū)〔43㎡〕財務(wù)室15㎡辦公室、保安室、保潔室、儲藏間〔76㎡〕衛(wèi)生間(37㎡)親子區(qū)17㎡4.4售樓處室內(nèi)設(shè)計的意向圖片4.5售樓處室內(nèi)設(shè)計的意向圖片4.5售樓處室內(nèi)設(shè)計的意向圖片5樣板房一個原那么：模塊化復(fù)制+針對性創(chuàng)新二套方法：定型復(fù)制——戶型近似定向復(fù)制——材料清單、色系統(tǒng)一、功能區(qū)組合

四種戶型：南向邊入戶(BS_1)、北向中入戶(NN_1)南向中入戶(NS_2)、北向邊入戶(BN_1)

PP售樓處位置樣板房樣板房樣板房樣板房樣板房5精裝樣板房選址位置5精裝樣板房選址位置BS-1

NN-2

BN-1

NS-2

NS-2

7月16日開放5.1樣板房效果——類獨棟別墅——南向邊戶型BS-15.2樣板房效果——類獨棟別墅——南向邊戶型BS-1公共廳室模塊公共廳室模塊廚房模塊衛(wèi)生間衛(wèi)生間衛(wèi)生間樓梯間樓梯間樓梯間臥室模塊臥室模塊臥室模塊臥室模塊5.3樣板房效果——類獨棟別墅——北向中間戶型NN-25.4樣板房效果——類獨棟別墅——北向中間戶型NN-2公共廳室模塊廚房模塊衛(wèi)生間樓梯間臥室模塊樓梯間樓梯間公共廳室模塊衛(wèi)生間衛(wèi)生間衛(wèi)生間臥室模塊臥室模塊5.5樣板房效果——類獨棟別墅——北向邊戶型BN-15.6樣板房效果——類獨棟別墅——北向邊戶型BN-1公共廳室模塊廚房模塊衛(wèi)生間臥室模塊樓梯間臥室模塊臥室模塊臥室模塊臥室模塊公共廳室模塊公共廳室模塊公共廳室模塊樓梯間樓梯間衛(wèi)生間衛(wèi)生間5.7樣板房效果——類獨棟別墅——南向中間戶型NS-25.7樣板房效果——類獨棟別墅——南向中間戶型NS-2廚房模塊衛(wèi)生間樓梯間臥室模塊公共廳室模塊樓梯間樓梯間臥室模塊臥室模塊臥室模塊臥室模塊公共廳室模塊公共廳室模塊臥室模塊5.8樣板房策略6樣板區(qū)籌建本錢總籌建投資：967.65+1017=1984.65萬。樣板房為實體樣板房，可按折扣充抵營銷費用。售樓處建筑為我司代建，可收回投資。

體驗區(qū)建造費用面積（㎡）單項總價萬元單方造價元軟、硬景比例體驗景觀面積1075072767777:23(停車場增加了硬景比例）商業(yè)區(qū)4750190400市政綠化整改2000100500全軟景樣板區(qū)整體面積17500，總成本合計：1017萬元，單價581元，其中不可回收費用約100萬元

面積（㎡）設(shè)計費（元）施工（元）裝飾軟裝（元）單價總價單價總價單價總價售樓處(簡裝)7650380080060800600（辦公家具）45600售樓處(精裝)42410042400240010176001200508800別墅樣板房4套13812002762002800386680025003452500空調(diào)設(shè)備及安裝成本：每套樣板房10萬，總計40萬。售樓處樣板房裝修成本合計::967.65萬。其中不可回收費用約168萬元，所占比重17.3%（紅色為不可回收成本）體驗區(qū)運營費用測算序號項目收費標(biāo)準(zhǔn)沈陽項目面積數(shù)量總價1銷售中心銷售處辦公區(qū)6元/平方761

4562銷售處接待區(qū)30元／平方米4241

127203樣板房精裝樣板房30元／平方觀區(qū)域庭院4元／平方米10750

1430005花園6日常消耗品10000元7草花10000元8水電費15000元9取暖費12000元總價144606元/月6.1售樓處及樣板房運營本錢測算沈陽輝山樣板區(qū)景觀工作計劃階段任務(wù)開始時間完成時間設(shè)計管理確定分供方2009-9-102009-9-20確定方案及成本測算2009-9-202009-10-14確定施工圖成本測算2009-10-202009-11-11材料訂購苗木儲備2009-9-252009-10-23園林室外小品的采購2010-4-12010-4-30草花訂購2010-4-12010-4-30施工管理土方及硬景基層完成2010-4-102010-4-30喬木種植完成2010-4-152010-5-10灌木種植完成2010-5-302010-6-20園林小品和草花布置完成2010-7-12010-7-9收口并移交營銷2010-7-102010-7-16配合開放2010-7-152010-7-177樣板區(qū)進度方案表——景觀7樣板區(qū)進度方案表——售樓處及樣板間沈陽輝山樣板區(qū)精裝工作計劃(售樓處及樣板間）階段任務(wù)開始時間完成時間精裝設(shè)計確定分供方2010-3-152010-3-30確定方案及成本測算2010-4-12010-4-9確定施工圖成本測算2010-4-102010-5-4精裝施工施工單位招投標(biāo)2010-5-52010-5-20施工進場2010-5-302010-7-9開荒、驗收并移交軟裝2010-7-9軟裝執(zhí)行確定分供方2010-4-42010-5-4確定方案及成本測算2010-5-52010-5-19軟裝（家具）執(zhí)行2010-5-202010-7-9軟裝（燈具）執(zhí)行2010-6-92010-7-9軟裝（藝術(shù)品）執(zhí)行2010-5-92010-7-9現(xiàn)場布置2010-7-102010-7-16開放2010-7-17六、本錢管控一、工程開發(fā)本錢測算主要編制依據(jù)工程初步報建方案圖及方案版經(jīng)濟指標(biāo)工程周邊配套情況產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)集團同類工程歷史本錢數(shù)據(jù)截止目前的建材市場價格沈陽市相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)樣板區(qū)總包初步招標(biāo)價格沈陽市2021定額及相關(guān)配套文件市場上同類產(chǎn)品的參考數(shù)據(jù)等一、工程開發(fā)本錢測算〔續(xù)〕編制范圍包括本工程的土地費用、前期工程費、配套設(shè)施費、根底設(shè)施費、建安及裝修工程費、環(huán)境景觀工程費及工程相關(guān)費用在內(nèi)的工程開發(fā)本錢全部內(nèi)容。本錢測算內(nèi)容一、工程開發(fā)本錢測算〔續(xù)〕開發(fā)本錢預(yù)設(shè)成本項目合價(萬元)建設(shè)面積單方(元/m2)銷售面積單方(元/m2)占比(%)土地費

8,5781,0081,03322%前期工程費

3,0023533618%配套設(shè)施費

28634341%基礎(chǔ)設(shè)施費

5,60765967514%建筑及安裝工程費18,5422,1782,23248%環(huán)境景觀工程費

2,2532652716%工程相關(guān)費

41549501%開發(fā)成本38,6864,5444,657100%一、工程開發(fā)本錢測算〔續(xù)〕其中：建安及裝修工程費預(yù)設(shè)：〔按實際建筑面積口徑統(tǒng)計的〕建筑及裝修工程費類獨棟單方(元/建筑m2)公寓小酒店單方(元/建筑m2)商業(yè)單方(元/建筑m2)地下部分單方(元/建筑m2)地基與基礎(chǔ)工程128777777主體結(jié)構(gòu)及粗裝修1,1611,1371,0861,960門窗、欄桿工程2251857045公共部位精裝修43732638290安裝工程247292213340戶內(nèi)精裝修055000合計2,1982,5681,8282,5111、大樹底下乘涼-充分共享集團集采及區(qū)域成熟資源，提高招采效率，降低采購本錢。有集團集采或區(qū)域公司聯(lián)動集采的，統(tǒng)一采用集團集采；沒有集團集采的材料類合同，盡量沿用其他地區(qū)公司成熟的供給商資源；沒有集采的施工類合同，盡量邀請其他地區(qū)公司優(yōu)秀分供方參與投標(biāo)。二、本錢管控方案本工程共有9類產(chǎn)品采購采用集團集采和區(qū)域聯(lián)動集采，且已據(jù)此招標(biāo)和簽訂樣板區(qū)合同。僅文化石一項，與目前沈陽同類產(chǎn)品比較，就節(jié)約本錢30元/平米。序號材料品種采購思路1柴油發(fā)電機集團集采2樓宇對講集團集采3微斷根據(jù)集團集采認(rèn)質(zhì)認(rèn)價組裝配電箱4雙電源根據(jù)集團集采認(rèn)質(zhì)認(rèn)價組裝配電箱5低壓開關(guān)根據(jù)集團集采認(rèn)質(zhì)認(rèn)價組裝配電箱6開關(guān)面板集團集采7PVC/U-PVC/PPR管材根據(jù)區(qū)域聯(lián)動集采認(rèn)質(zhì)認(rèn)價8文化石區(qū)域聯(lián)動集采9塑鋼窗型材區(qū)域聯(lián)動集采本工程共有15類產(chǎn)品采購沿用北京等其他地區(qū)公司成熟資源序號材料品種采購思路1屋面瓦供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源2掛瓦條、順?biāo)畻l供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源3中央吸塵系統(tǒng)供應(yīng)工程沿用其他地區(qū)公司成熟資源4雨落水系統(tǒng)供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源5景觀苗木供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源6景觀石材供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源7景觀紅缸磚供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源8景觀燒結(jié)磚供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源序號材料品種采購思路9景觀燈具供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源10景觀小品供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源11井蓋供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源12垃圾桶供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源13戶門供應(yīng)及安裝沿用其他地區(qū)公司成熟資源14車庫門供應(yīng)及安裝沿用其他地區(qū)公司成熟資源15屋面天窗供應(yīng)安裝沿用其他地區(qū)公司成熟資源本工程共有4項產(chǎn)品采購擬邀請其他地區(qū)公司優(yōu)秀分供方參與投標(biāo)序號材料品種采購思路1外保溫分包工程邀請其他地區(qū)公司優(yōu)秀分供方參與投標(biāo)2涂料分包工程邀請其他地區(qū)公司優(yōu)秀分供方參與投標(biāo)3木窗板、木百葉、木鋪裝、木花架分包工程邀請其他地區(qū)公司優(yōu)秀分供方參與投標(biāo)4塑鋼窗分包工程邀請其他地區(qū)公司優(yōu)秀分供方參與投標(biāo)2、土石方整體平衡情況：目前輝山工程用地場地現(xiàn)狀標(biāo)高為東高西低、南高北低，最高點東南角現(xiàn)狀標(biāo)高為89.1m，比主入口設(shè)計標(biāo)高75.6m高出13.5m，一期結(jié)合現(xiàn)狀地勢，綜合考慮后期開發(fā)用地的標(biāo)高，進行的全工程整體土方平衡。土石方措施：提前與管委會協(xié)調(diào)，租用未來二期用地，用于一期場地平整大量余土的堆放，既節(jié)省一期土方外運本錢，又節(jié)約了二期土方平整虧土外購的本錢。其中，節(jié)省一期土方外運費用10元/m3，總本錢約220萬；節(jié)省二期購?fù)粱剡\費用10元/m3，約220萬，此項優(yōu)化合計節(jié)省本錢約440萬。3、高切坡?lián)鯄μ幚砬闆r：根據(jù)一期場地內(nèi)現(xiàn)狀標(biāo)高，最高點東南角現(xiàn)狀標(biāo)高為89.1m，比主入口設(shè)計標(biāo)高75.6m，高出13.5m，如果按照常規(guī)做法，修建擋墻，預(yù)計東側(cè)、南側(cè)擋墻高度約達(dá)10m，本錢約5,700元/m〔按護坡管狀〕，合計本錢約476萬元，且南側(cè)和東側(cè)的房子將成為售價最低的區(qū)域，售價降低約20%。高切坡?lián)鯄μ幚泶胧涸谠O(shè)計階段，通過外部協(xié)調(diào)，采用向南側(cè)林地放坡，放坡處做成景觀綠地，僅采用一道2.2m的擋墻，本錢約720元/m，反而提高南側(cè)房子溢價約20%。東側(cè)因臨近石油管線，采用分四次〔3.2m一道，1m三道〕消化高差，放坡處做成景觀綠地，削弱擋墻的影響，節(jié)約本錢約2040元/m〔3.2m擋墻約1050元/m，1m擋墻約330元/m〕，售價與其他房子持平；此項優(yōu)化合計節(jié)省本錢約359萬。4、設(shè)計階段本錢指標(biāo)控制技術(shù)指標(biāo)單位控制上限鋼筋含量kg/建筑m2≤45混凝土含量m3/建筑m2≤0.4窗地比m2/建筑m2≤0.19屋面瓦占建筑面積比例m2/建筑m2≤0.45文化石、文化磚占外墻裝飾面積比例m2/建筑m2≤30%景觀硬景比例m2/建筑m2≤20%露臺鋪設(shè)木平臺面層面積m2/戶≤95、市政壟斷根底設(shè)施本錢管控是重點本工程周邊現(xiàn)狀無任何市政接口，通過前期對沈陽市政壟斷根底設(shè)施建設(shè)收費標(biāo)準(zhǔn)的初步調(diào)研，電力、燃?xì)狻⒆詠硭?、熱力的收費標(biāo)準(zhǔn)高于其他地區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)〔比照情況詳見下頁表格〕，特別是燃?xì)夤こ?，高出其他地區(qū)數(shù)倍。市政壟斷根底設(shè)施本錢管控提供其他地區(qū)類似工程收費標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合方案進行測算或預(yù)算審核，作為開展部突破、公關(guān)的依據(jù)，如按其他地區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)，此局部突破可降低本錢約1,562萬元〔其中供電、供電參考北京標(biāo)準(zhǔn)，煤氣參考重慶標(biāo)準(zhǔn)，供暖參考西安標(biāo)準(zhǔn)計算〕。市政比照成本項目別墅類建筑面積平米造價（元/平米）沈陽北京重慶西安供電工程費

20016411869供水工程費34181140天然氣工程費

1081114

9集中供暖

90

52在作市政方案時，按1200畝全工程考慮：一期開閉站設(shè)計為先期約800畝別墅共用；熱交換站、消防水池供一期和二期共用；主要編制依據(jù)工程開發(fā)本錢測算內(nèi)容其他公司類似工程歷史工程的合同簽訂情況編制范圍包含工程各階段預(yù)估發(fā)生的合同類別、合同本錢預(yù)估、材料供給方式、總分包工程詳細(xì)界面等內(nèi)容。三、合約規(guī)劃編制思路精簡原那么：減少合同數(shù)量，對同類合同進行適當(dāng)合并，針對新公司、新工程特點，合理控制材料供給方式、分配合約規(guī)劃，合約類別為68個。界面清晰原那么：會同工程團隊，在初期合約規(guī)劃中，即對合約性質(zhì)、總分包界面、甲供材料界面進行全面梳理和詳細(xì)拆分，，防止合同間的缺漏碰，盡量做到合同范圍互相交圈且具備很強的實際操作性，方便現(xiàn)場管理及本錢控制。合約規(guī)劃內(nèi)容三、合約規(guī)劃〔續(xù)〕七、營銷策略業(yè)態(tài)建面均價（元/㎡）銷售貨值

（萬元）利潤率IRR

類獨棟1072773298

公寓40003208商業(yè)60004440合計

8094622.9%95%

銷售指標(biāo)驗算上一版業(yè)態(tài)建面均價（元/㎡）銷售貨值

（萬元）利潤率IRR

類獨棟1005967983

公寓65005590商業(yè)80005656合計7922920.%120.6%

本次調(diào)整競爭格局產(chǎn)品定位產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品體驗供需矛盾去化速度慢區(qū)域抗性客群基數(shù)少品牌發(fā)力物業(yè)效勞營銷突破我們的核心競爭力〔硬件〕獨棟景觀建筑品質(zhì)施工工藝產(chǎn)品體驗對抗目標(biāo)我們的核心競爭力〔軟件〕營銷突破大尺度多風(fēng)格高差異打造超強震撼驚艷亮相產(chǎn)品航母年份商品房新開工面積（萬㎡）商品房竣工面積（萬㎡）房地產(chǎn)投資（億元）銷售面積（萬㎡）銷售均價（元/㎡）20051308.71057.7413.61057.8333320061463.61185.3538.31243.8342020072923.11290.1730.41303366320082924.21291.61010.913203776價格沒有明顯波動土地供給量大市場競爭劇烈銷售面積根本無變化竣工面積根本無變化房地產(chǎn)投資翻番開工面積翻番產(chǎn)品08年供08年銷09年目前供09年目前08年去化率09年去化率待開發(fā)產(chǎn)品類型應(yīng)（套）售（套)應(yīng)情況（套）銷（套）總量（萬㎡）獨棟13917269%18%0雙拼261824369%12.5%1.34聯(lián)排2441611516566%43%9.8類獨棟18126367%50%3.2輝山版塊開局之道價格定位：立得穩(wěn)競爭標(biāo)桿：打得準(zhǔn)價格策略：搶的狠價格定位16000元／平米〔獨棟〕12000元／平米8000元／平米〔聯(lián)排〕10060元／平米16%墊腳石靶子高去化率為后期價格上漲預(yù)留空間借力發(fā)力，踩著“墊腳石〞打“靶子〞滿足經(jīng)濟指標(biāo)立得穩(wěn)直指獨棟，比肩萬科蘭喬圣菲產(chǎn)品標(biāo)桿價格標(biāo)桿品牌標(biāo)桿效勞標(biāo)桿獨棟（450平米）聯(lián)排（265平米）17000元／平米（700萬）11000／平米（300萬）類獨棟（310平米）邊戶中戶10060元／平米）（312萬）打得準(zhǔn)打法競爭標(biāo)桿價格策略搶得狠對外：搶得狠

a全面截和聯(lián)排-----北中戶型b對沖普通獨棟----南中\(zhòng)北邊戶型c奠定江湖地位----南邊戶型對內(nèi)：互相借力，拉大價差，各入其位a北中\(zhòng)南中戶入門級走速度(8400-9700元/平)b人車北中\(zhòng)北邊戶增溢價(10400-11200元/平)c南邊戶型樹口碑立標(biāo)桿〔13000元/平〕價格策略-參數(shù)列表入門級本區(qū)域所有聯(lián)排和其他區(qū)域高端聯(lián)排溢價點對沖普通獨棟標(biāo)桿確定江湖地位互相借力拉大價差各入其位

南邊人車北中（南中演化）北邊南中北中合計套數(shù)3028246667215面積1004085127862203572081667587占比15%13%12%30%31%100%單價1300011200104009700840052700差價比例55%33%24%15%0%10060套均價43505803404800340704029918682609796316