國家開放大學(xué)2020年合同法案例8：合同的有效與生效

案例8：合同的有效與生效——于某訴董某房屋買賣糾紛案一、基本案情2014年12月11日，于某與董某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，約定：坐落在甲市某門面營業(yè)房一間，是于某私有財產(chǎn)，現(xiàn)由楊某租用；在征求楊某同意后，于某現(xiàn)將此房作價120萬元賣給董某；房屋買賣中發(fā)生的土地使用權(quán)出讓金，由于某負(fù)擔(dān)；稅金及過戶費，由董某負(fù)擔(dān)；公證費雙方各負(fù)擔(dān)一半；房屋出賣后，原租賃協(xié)議繼續(xù)有效；雙方應(yīng)當(dāng)遵守協(xié)議，如一方違約，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金50000元。12月11日，雙方辦理了房屋買賣協(xié)議的公證手續(xù)。同日，董某付給于某現(xiàn)金120萬元，于某出具收條后將房屋交給董某。董某以出租人身份，繼續(xù)出租該房。涉案房屋是2013年9月于某從甲市建設(shè)開發(fā)總公司購買的商品房。該房屋占用的土地，是劃撥取得。甲市土地管理部門證實，甲市人民政府允許在辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，轉(zhuǎn)讓該土地上的房產(chǎn)。在于某和董某辦理房屋買賣協(xié)議的公證時，于某尚未取得該房屋占用土地的使用權(quán)證。辦理公證手續(xù)10日后，于某以自己的名義取得了面積為18.30平方米的劃撥土地使用權(quán)證。由于雙方當(dāng)事人在簽訂房屋買賣協(xié)議后都搬過家，而且互不通知，以至失去聯(lián)系，該房屋的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)未能按約定辦理。2015年3月2日，董某單方到房屋行政管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，因于某阻止，未能辦成。其后，于某以無法聯(lián)系董某為由向法院起訴，于某訴稱，按照上方簽訂的房屋買賣協(xié)議，于某在收到董某交付的房價款并由董某占用房屋后，曾依約多次找過董某都未找到，致使至今仍未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。鑒于該房屋占用的土地是劃撥土地，依法不能轉(zhuǎn)讓，且房屋產(chǎn)權(quán)仍未變更，請求確認(rèn)雙方房屋買賣協(xié)議無效，判令董某返還房屋和占用該房期間收取的租金3.3萬元。二、法院審理與判決法院審理認(rèn)為，涉案門面營業(yè)房是于某的私有財產(chǎn)，該房屋占用的土地雖然是劃撥取得，但當(dāng)?shù)赜信鷾?zhǔn)權(quán)的人民政府允許在辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，轉(zhuǎn)讓該土地上的房產(chǎn)。于某與董某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效，雙方應(yīng)按協(xié)議履行各自義務(wù)。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖規(guī)定買賣房產(chǎn)應(yīng)辦理登記手續(xù)，但不登記的不會影響協(xié)議本身的成立，只是不發(fā)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。故于某與董某之間的房屋買賣協(xié)議依然存在并有效，于某以產(chǎn)權(quán)沒有變更為由主張房屋買賣協(xié)議無效，理由不能成立。此外，城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！庇谀吵鲑u的房屋，是依法經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)的商品房，國家允許在辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)后轉(zhuǎn)讓該土地上的房產(chǎn)。對此情況，簽約雙方都非常了解，因此在協(xié)議中有由于某交納土地使用權(quán)出讓金，辦理該宗土地使用權(quán)合法轉(zhuǎn)讓手續(xù)的約定。簽訂房屋買賣協(xié)議時，于某雖然尚未取得該房產(chǎn)占用土地的使用權(quán)證，但這僅僅是取得遲早，并非不應(yīng)或者不能取得的問題。況且事實證明，在協(xié)議簽訂后僅10天，于某就取得了劃撥土地使用權(quán)證。雖然此時于某對該土地還只有劃撥土地使用權(quán)，但不影響他在補辦土地出讓手續(xù)后出售私有房產(chǎn)。于某以簽訂協(xié)議時尚未取得土地使用權(quán)以及該宗土地是劃撥取得不能轉(zhuǎn)讓為由，主張房屋買賣協(xié)議無效，其理由也不能成立。綜上所述，于某與董某簽訂的房屋買賣協(xié)議，依法成立。于某在房產(chǎn)所有權(quán)未依法轉(zhuǎn)移的情況下，以各種不正當(dāng)理由表示翻悔，有悖誠實信用的原則，有損交易的安全，不予支持。雙方在協(xié)議依法成立后，因搬家時不履行相互通知的義務(wù)以至失去聯(lián)系，不能及時按約定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)。對此，雙方都有過錯。據(jù)此，法院判決：于某與董某訂立的房屋買賣協(xié)議依法成立；于某于判決生效后30日內(nèi)，履行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方應(yīng)承擔(dān)的轉(zhuǎn)讓登記義務(wù)；轉(zhuǎn)讓房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，先由董某墊付，然后按照約定憑有效票《《“據(jù)，由于某在10日內(nèi)一次性給付董某。法院判決后，于某不服，仍以原訴理由向上級法院上訴。二審法院經(jīng)認(rèn)為，原審認(rèn)定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，判處恰當(dāng)，審判程序合法，應(yīng)予維持。三、案件事實及爭議的法理評析（一）對本案爭議的簡要評析本案中的買賣合同已經(jīng)成立，是沒有疑問的。根據(jù)立法規(guī)定、司法實踐及相關(guān)理論，通常情況下，只要雙方或多方主體就合同的主要條款達(dá)成合意，合同即告成立。本案中，于某與董某顯然已達(dá)成買賣涉案房產(chǎn)的意思表示。本案的爭議在于，雙方買賣合同的效力，包括是否有效及是否生效。一般情況下，只要合同當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實，且合同內(nèi)容不違反法律的強制性規(guī)定，則該合同就是一個有效合同。本案中，于某通過與董某簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓房屋，簽訂協(xié)議時雙方都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實，協(xié)議內(nèi)容為買賣法律允許買賣的私有財產(chǎn)，且對辦理土地出讓手續(xù)作了約定，不損害國家和社會公共利益，因此，雙方所簽協(xié)議依法成立并有效，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方未取得對方同意，都不能擅自解除該協(xié)議。關(guān)于合同何時生效，我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！蔽覈冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”因此，這里的關(guān)鍵問題是，本案的買賣合同是否生效，即房屋買賣合同是否屬于《合同法》第四十四條規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效”的情形。如果是，則本案的房屋買賣協(xié)議尚未生效，自然談不上協(xié)議的履行。如果已經(jīng)生效，則雙方應(yīng)按協(xié)議規(guī)定履行各自義務(wù)。事實上，《城市房地產(chǎn)管理法》雖規(guī)定房屋買賣應(yīng)辦理變更手續(xù)，但并未規(guī)定未辦理該手續(xù)的買賣合同不生效。所謂的“房屋的轉(zhuǎn)讓應(yīng)進(jìn)行變更登記”，是指雙方通過簽訂協(xié)議，雖然買賣房產(chǎn)的意向能夠成立，但是若不登記，則不發(fā)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，不是指買賣協(xié)議本身不能成立、不能生效。在房屋買賣協(xié)議成立后，房產(chǎn)所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移前，雙方當(dāng)事人依協(xié)議建立的債權(quán)債務(wù)關(guān)系依然存在，雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行各自的義務(wù)，否則就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，房屋買賣合同不屬于《合同法》規(guī)定的應(yīng)辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)后才能生效的合同類型。當(dāng)然，為了順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)的目的，減少糾紛發(fā)生的可能性，在房屋買賣合同簽訂之后，應(yīng)及時辦理所有權(quán)變更手續(xù)，否則，因為未理登記，協(xié)議不具有對抗第三人的效力，如果房產(chǎn)又向善意第三人出售，即發(fā)生“一物二賣”，且第三人按法律規(guī)定辦理了變更手續(xù)，則第三方會取得房屋所有權(quán)，原買受人的利益就可能因此遭受損失。事實上，對《合同法》第四十四條的規(guī)定，應(yīng)作如下理解：法律或行政法規(guī)規(guī)定合同只有在批準(zhǔn)登記后才能生效的，未辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)，合同未生效；法律或行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)，但批準(zhǔn)登記手續(xù)不是合同生效的要件，則該手續(xù)不影響合同的生效，只會影響合同所涉權(quán)利的轉(zhuǎn)移。對此，最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》中也有說明，其第九條規(guī)定：“依照《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”““。就本案來說，于某與董某簽訂的房屋買賣協(xié)議顯然已經(jīng)依法成立并生效，但在辦理法律規(guī)定的手續(xù)之前，不具有將協(xié)議指向的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力，即涉案房產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。為此，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和協(xié)議的約定，就辦理權(quán)屬變更手續(xù)履行各自的義務(wù)。（二）合同的成立、有效與生效之間的關(guān)系合同的成立，在一般情況下，是指當(dāng)事人意思表示一致?！逗贤ā返诙鍡l規(guī)定，承諾生效時合同成立，同時合同法分別規(guī)定了承諾通知到達(dá)要約人、雙方當(dāng)事人簽字蓋章和當(dāng)事人簽訂確認(rèn)書等承諾生效的具體方式，而無論何種方式，其核心都是當(dāng)事人意思表示的一致。因此，合同的成立要件比較簡單：一是有兩個或兩個以上當(dāng)事人；二是當(dāng)事人的意思表示一致（通過要約和承諾的過程）。當(dāng)然，上述成立要件僅就一般合同而言，按照合同法原理，在實踐性合同或要式合同中，僅有當(dāng)事人的意思表示一致尚不能成立合同，還需有物的交付或履行特定的法律形式。我國《合同法》中明確規(guī)定為實踐性合同的只有保管合同，對要式合同，則未做詳細(xì)規(guī)定。合同成立不同于合同有效，合同成立后，能否發(fā)生法律效力，能否產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律后果，非合同當(dāng)事人意志所能完全決定，只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護。合同有效與合同成立的法律要件不同，一般合同的有效要件為：第一，當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力，即具有締約能力。我國《合同法》關(guān)于締約能力的規(guī)定是：完全行為能力人可訂立任何合同；限制行為能力人只能訂立與其年齡、智力或精神狀況相適應(yīng)的合同；無行為能力的公民原則上不能訂立合同，但這種規(guī)定的目的旨在保護無行為能力人的利益，因此，無行為能力人訂立的自己純獲利益的合同和與其智力狀況、年齡相適應(yīng)的滿足其日常學(xué)習(xí)、生活需要的合同，如接受贈予的合同、購買文具的合同屬有效合同。第二，意思表示真實。合同成立只要求當(dāng)事人意思表示的一致，而不強求真實，而合同有效不僅要求意思表示一致而且必須真實。意識表示真實即行為人的產(chǎn)生、變更和終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的內(nèi)心意思與其外部行為相一致。意思表示不真實即意思表示瑕疵，依瑕疵是否基于表意人自身的原因，又可分為意思與表示不一致和意思表示不自由兩種類型。意思與表示不一致，又稱意思表示欠缺，指行為人的意思表示與其內(nèi)心的效果意思不一致，這種不一致并非由于外力因素，而是由于行為人的故意或怠于注意或認(rèn)識能力的局限所致。因此，意思與表示不一致又分為故意的意思表示不一致和非故意的意思表示不一致，前者主要表現(xiàn)為真意保留、通謀和偽裝三種，后者主要表現(xiàn)為錯誤和誤解。意思表示不自由，則是因為外力干涉而使表意人違背自己真實意志的意思表示，主要表現(xiàn)為因受欺詐、脅迫及不當(dāng)影響而為的意思表示。意思表示不真實的法律后果是合同的無效或可撤銷。第三，合同內(nèi)容合法。合同能產(chǎn)生法律效力就在于當(dāng)事人的意思表示符合法律的規(guī)定，不合法的合同顯然不能受到法律保護，也不能產(chǎn)生當(dāng)事人所期待的法律效果。同時，合同不僅應(yīng)當(dāng)符合法律，而且在內(nèi)容上也不得違反社會公共利益，有些國家將社會公共利益稱為“善良風(fēng)俗或者公共秩序”。將違反社會公共利益作為有效合同的要件，可以彌補法律規(guī)定的不足。對于表面上雖未違反現(xiàn)行法律規(guī)定，但實質(zhì)上損害了全體人民的共同利益、破壞了社會經(jīng)濟生活秩序的合同行為，可認(rèn)定為違反社會公共利益而無效的合同。由上可知，已經(jīng)成立的合同并不一定會合法有效，已成立的合同可能因欠缺法定的有效要件而歸于無效或?qū)儆诳沙蜂N合同。此外，合同的成立、有效與合同的生效也不同。合同生效即合同的效力轉(zhuǎn)化為實際，產(chǎn)生實實在在的拘束力。合同成立且有效是合同生效的前提，但成立且有效的合同并不一定生效。合同的生效可以由當(dāng)事人約定或附條件，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，已成立且有效但不一定生效的合同主要有附生效條件的合同和附生效期限的合同。附生效條件的合同，又稱附延緩條件的合同，是指合同中的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容雖已確定，但尚未實際發(fā)生，其效力暫時處于不確定狀態(tài)，待條件成就時才發(fā)生效力的合同，如果條件不成就，則合同不生效。附生效期限的合同，又稱附延緩期限的合同、附始期的合同，是指合同雖已成立，但在期限到來之前暫不發(fā)生效力，待期限到來時才發(fā)生法律效力的合同。四、本案涉及的主要法律規(guī)范和司法解釋1．《中華人民共和國合同法》（1999年）第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！?．最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（1999年）第九條依照《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)