“營(yíng)改增”-企業(yè)最新實(shí)操講解

“營(yíng)改增”企業(yè)最新實(shí)操講解會(huì)計(jì)學(xué)院何滔滔2016年11月一、營(yíng)改增簡(jiǎn)述二、實(shí)務(wù)解答稅總14、15、16、17、18號(hào)公告三、最新?tīng)I(yíng)改增實(shí)操解答營(yíng)改增之路增值稅+營(yíng)業(yè)稅=47%！營(yíng)改增之路：〔一〕增值稅1954年法國(guó)創(chuàng)造后，迅速風(fēng)行全球。上世紀(jì)80年代開(kāi)始在局部行業(yè)、局部城市試點(diǎn)。1994年，建立了增值稅、營(yíng)業(yè)稅并存的流轉(zhuǎn)稅“并立稅制”。歷史上稱之為“94稅改”商品價(jià)格=C+V+M標(biāo)準(zhǔn)的增值稅是對(duì)V+M征收增值稅。1.不允許固定資產(chǎn)抵扣：生產(chǎn)型增值稅。2.允許固定資產(chǎn)一次性抵扣：消費(fèi)型增值稅。3.固定資產(chǎn)按照折舊逐步抵扣：收入型增值稅。營(yíng)改增之路〔二〕2009年，深陷金融危機(jī)的上一屆政府，啟動(dòng)了生產(chǎn)性增值稅變?yōu)橄M(fèi)型增值稅的改革，即：允許固定資產(chǎn)中的動(dòng)產(chǎn)一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?！苍鲋刀愞D(zhuǎn)型〕〔三〕從2012年在上海試點(diǎn)，開(kāi)始了營(yíng)改增大潮。目前經(jīng)過(guò)四輪營(yíng)改增的推進(jìn)，已經(jīng)有“三加七”的行業(yè)納入營(yíng)改增范圍。營(yíng)改增之路營(yíng)改增之路建筑業(yè)生活性服務(wù)業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)

沒(méi)有納入的范圍〔一〕金融：五花八門，國(guó)際上沒(méi)有一個(gè)國(guó)家解決得好。〔三〕不動(dòng)產(chǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)改增，受宏觀調(diào)控的影響，擔(dān)憂影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向。〔二〕建筑：工程滿天飛，參差不齊〔四〕生活效勞：非常散，全國(guó)還有900多萬(wàn)戶。營(yíng)改增之路財(cái)政部稅政司國(guó)家稅務(wù)總局貨物勞務(wù)稅司負(fù)責(zé)人就全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)答記者問(wèn)發(fā)布日期：2016年03月18日來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局辦公廳3月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)方案，明確自2016年5月1日起，全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活效勞業(yè)納入試點(diǎn)范圍。財(cái)政部稅政司、國(guó)家稅務(wù)總局貨物勞務(wù)稅司負(fù)責(zé)人就全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題答復(fù)了記者提問(wèn)。一、全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，有哪些新的措施和改革內(nèi)容？答：全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，根本內(nèi)容是實(shí)行“雙擴(kuò)”，一是擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍。將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活效勞業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，自此，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活效勞業(yè)適用6%稅率。這些新增試點(diǎn)行業(yè)，涉及納稅人近1000萬(wàn)戶，是前期營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的近1.7倍；年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬(wàn)億元，占原營(yíng)業(yè)稅總收入的比例約80%。二是將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍。繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購(gòu)進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，無(wú)論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)方案，財(cái)政部會(huì)同稅務(wù)總局正在抓緊起草全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)的政策文件和配套操作方法，將于近期發(fā)布。營(yíng)改增之路四、李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出，全面實(shí)施營(yíng)改增，要確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，請(qǐng)問(wèn)將采取哪些措施落實(shí)總理提出的要求？答：營(yíng)改增試點(diǎn)從制度上根本消除貨物和效勞稅制不統(tǒng)一、重復(fù)征稅的問(wèn)題，有效減輕企業(yè)稅負(fù)。從前期試點(diǎn)情況看，截至2015年底，營(yíng)改增累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元，無(wú)論是試點(diǎn)納稅人還是原增值稅納稅人，都實(shí)現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅，這充分證明營(yíng)改增的制度框架表達(dá)了總體減稅的要求。3月5日李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中提出，5月1日起，全面實(shí)施營(yíng)改增，并承諾確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。全面實(shí)施營(yíng)改增，是我國(guó)實(shí)施積極財(cái)政政策的重要著力點(diǎn)。當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)較為困難，為了進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，在設(shè)計(jì)全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)方案時(shí)，按照改革和穩(wěn)增長(zhǎng)兩兼顧、兩促進(jìn)的原那么，作出妥善安排。一是一次性將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活效勞業(yè)全部納入試點(diǎn)范圍；二是將新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅全部納入抵扣范圍。同時(shí)，①明確新增試點(diǎn)行業(yè)的原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原那么上予以延續(xù)，②對(duì)老合同、老工程以及特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施，確保全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)后，總體上實(shí)現(xiàn)所有行業(yè)全面減稅、絕大局部企業(yè)稅負(fù)有不同程度降低的政策效果。交通運(yùn)輸效勞建筑效勞銷售不動(dòng)產(chǎn)局部跨境勞務(wù)11%11%17%、13%零稅率①國(guó)際運(yùn)輸；向境外提供的②研發(fā)、③設(shè)計(jì)勞務(wù)①未考慮期初存貨，稅負(fù)上升；②公共交通可選擇簡(jiǎn)易征收。無(wú)運(yùn)輸工具運(yùn)輸效勞與貨代區(qū)別？“營(yíng)改增”稅率一覽表出口勞務(wù)大多免稅郵政效勞電信效勞郵政普遍效勞與郵政特殊效勞均免稅。；11%11%，6%根底電信效勞11%；增值電信效勞6%；；金融效勞6%現(xiàn)代效勞生活效勞銷售無(wú)形資產(chǎn)6%、11%、17%11%、6%11%銷售效勞〔7〕現(xiàn)代效勞包括：1.研發(fā)和技術(shù)；2.信息技術(shù)；3.文化創(chuàng)意；4.物流輔助；5.租賃效勞；6.鑒證咨詢效勞；7.播送影視效勞；8.商務(wù)輔助效勞〔包括經(jīng)紀(jì)代理、勞務(wù)派遣〕9.其他1.文化體育；2.教育醫(yī)療；3.旅游娛樂(lè)；4.餐飲住宿；5.居民日常效勞〔含物業(yè)管理〕銷售貨物、加工修理修配、進(jìn)口貨物建筑企業(yè)營(yíng)改增納稅一覽表

（國(guó)稅總局2016年第17號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅備注1一般納稅人

1建筑項(xiàng)目所在地國(guó)稅局預(yù)繳稅款

預(yù)繳稅款=（含稅價(jià)款-分包款）÷（1+3%）×3%

2.當(dāng)月在機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅局申報(bào)

應(yīng)納稅額=（含稅價(jià)款-分包款）÷（1+3%）×3%

應(yīng)補(bǔ)繳稅額=01.建筑項(xiàng)目所在地國(guó)稅局預(yù)繳稅款

預(yù)繳稅款=（含稅價(jià)款-分包款）÷（1+11%）×2%

記入：借：應(yīng)交稅費(fèi)——未繳增值稅

貸：銀行存款

2.當(dāng)月在機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅局申報(bào)

（1）銷項(xiàng)稅額=含稅價(jià)款÷（1+11%）×11%

（2）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-留抵稅額

（3）實(shí)繳稅額=應(yīng)納稅額—預(yù)繳稅額

1.扣除分包款憑證：備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項(xiàng)目名稱的增值稅發(fā)票。納稅人取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。

2.建筑企業(yè)老項(xiàng)目、清包工、甲供工程三種情況可以選擇簡(jiǎn)易征收。注意：一點(diǎn)點(diǎn)甲供就可以。簡(jiǎn)易征收可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

3.一般納稅人在機(jī)構(gòu)所在地開(kāi)具專票；小規(guī)模納稅人可以在建筑服務(wù)所在地申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票。建筑企業(yè)營(yíng)改增納稅一覽表

（國(guó)稅總局2016年第17號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅備注2小規(guī)模納稅人1建筑項(xiàng)目所在地國(guó)稅局預(yù)繳稅款

預(yù)繳稅款=（含稅價(jià)款-分包款）÷（1+3%）×3%

2.當(dāng)月在機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅局申報(bào)

應(yīng)納稅額=（含稅價(jià)款-分包款）÷（1+3%）×3%

應(yīng)補(bǔ)繳稅額=0

2016年第17號(hào)公告第九條：“小規(guī)模納稅人跨縣提供建筑服務(wù)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部?jī)r(jià)款和家外費(fèi)用申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。建筑企業(yè)納稅人小規(guī)模納稅人一般納稅人一般計(jì)稅簡(jiǎn)易征收老房子新房子簡(jiǎn)易征收大連〔總機(jī)構(gòu)所在地〕北京〔施工地〕上海〔施工地〕廣州〔施工地〕2%〔預(yù)征〕預(yù)征基數(shù)扣分包款2%〔預(yù)征〕一般計(jì)稅進(jìn)銷項(xiàng)申報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)1.老工程簡(jiǎn)易征收5%2.新工程11%申報(bào)3%預(yù)征〔全額〕差額扣除：土地出讓金利息不允許抵扣3.房屋出租老房子出租：5%簡(jiǎn)易征收異地：預(yù)征1.新自建2.新購(gòu)置異地：3%預(yù)征+申報(bào)地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增納稅一覽表

〔2016年第18號(hào)公告〕序號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅備注1地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目1.收到預(yù)收款時(shí)

預(yù)征稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

2.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)（交房？）

（1）應(yīng)納稅額=含稅價(jià)款÷（1+5%）×5%

（2）實(shí)納稅額=應(yīng)納稅額-預(yù)征稅款（補(bǔ)繳2%部分）

注意：

1.簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目，不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

2.簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目，不允許扣除土地款。

3.簡(jiǎn)易征收允許開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。1.抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額形成留抵。

兼有一般計(jì)稅、簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目，其進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出方法為《建筑施工許可證》上注明的“建設(shè)規(guī)模”比例法。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）

2.收到預(yù)收款

預(yù)征稅款=預(yù)收款÷（1+11%）×3%（不能抵留抵）

記入：借：應(yīng)交稅費(fèi)——未繳增值稅

貸：銀行存款

3.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)（疑似為交房）

（1）銷售額=（含稅價(jià)款—土地款）÷（1+11%）

其中：土地款按照建筑面積法計(jì)算。

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×11%

（3）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-留抵稅額

（4）實(shí)納稅額=應(yīng)納稅額—預(yù)征稅款1.新老項(xiàng)目以《建筑工程施工許可證》上注明的合同開(kāi)工日期為準(zhǔn)。

2.地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)征，主要是為了解決“”錯(cuò)配“問(wèn)題，預(yù)征的時(shí)點(diǎn)，和申報(bào)的時(shí)點(diǎn)是分離的，預(yù)征時(shí)點(diǎn)是收到于收款當(dāng)日，而申報(bào)時(shí)點(diǎn)是確認(rèn)收入時(shí)?？偩治疵鞔_具體時(shí)點(diǎn)，張偉建議暫按交房掌握。

3.簡(jiǎn)易征收的項(xiàng)目雖然沒(méi)有錯(cuò)配問(wèn)題，為了維持稅負(fù)平衡，依然需要對(duì)預(yù)收款按照3%的預(yù)征率按照銷售額預(yù)征。

4.無(wú)論新老項(xiàng)目，只要選擇適用一般計(jì)稅，其稅收待遇相同，即：預(yù)征+申報(bào)。

5定金和誠(chéng)意金是否已屬于需要預(yù)征稅款的預(yù)收款，目前政策并不清晰。建議，暫時(shí)按照定金記入預(yù)收款，誠(chéng)意金不記入預(yù)收款處理。地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增納稅一覽表

〔2016年第18號(hào)公告〕序號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅備注2地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目1.抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額形成留抵。

兼有一般計(jì)稅、簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目，其進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出方法為《建筑施工許可證》上注明的“建設(shè)規(guī)?！北壤?。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）

2.收到預(yù)收款

預(yù)征稅款=預(yù)收款÷（1+11%）×3%（不能抵留抵）

記入：借：應(yīng)交稅費(fèi)——未繳增值稅

貸：銀行存款

3.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)（疑似為交房）

（1）銷售額=（含稅價(jià)款—土地款）÷（1+11%）

其中：土地款按照建筑面積法計(jì)算。

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×11%

（3）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-留抵稅額

（4）實(shí)納稅額=應(yīng)納稅額—預(yù)征稅款5.地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目到底選擇一般計(jì)稅，還是簡(jiǎn)易征收呢？

（1）簡(jiǎn)易征收=價(jià)稅合計(jì)×4.76%，也就是說(shuō)相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)有0.24%的利益；

（2）一般計(jì)稅：

第一，下游客戶能夠抵扣，其利益=5+自身進(jìn)項(xiàng)稅額。一定是一般計(jì)稅比較合算。

第二，下游客戶不能抵扣，其進(jìn)項(xiàng)稅額>5.15%(4.91%+0.24)時(shí)，選擇一般計(jì)稅。

第三，當(dāng)下游客戶能抵扣和不能抵扣的均存在時(shí)，測(cè)算確定。

第四，是否選擇一般計(jì)稅，需要同上游建安企業(yè)協(xié)同考慮。

6.過(guò)渡期開(kāi)票

已繳納營(yíng)業(yè)稅，未開(kāi)票單位，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票1.老工程如選擇簡(jiǎn)易征收，那么稅負(fù)由5%下降到4.76%。2.房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所在地不在同一地的可能性不大，雖然文件有類似表述，可根本忽略。3.老工程選擇簡(jiǎn)易征收，新工程一般計(jì)稅。會(huì)遇到分?jǐn)倖?wèn)題：〔1〕共同進(jìn)項(xiàng)稅額分?jǐn)偅菏杖氡壤?。如：園林綠化費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的一些費(fèi)用、期間費(fèi)用的共同進(jìn)項(xiàng)。〔2〕土地款允許一般計(jì)稅差額扣除，如為同一地塊，那么土地本錢要分?jǐn)??？墒劢ㄖ娣e法。4.老工程如選擇一般計(jì)稅，同樣有分?jǐn)倖?wèn)題〔1〕已繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所占用土地款金額與未售局部需要分?jǐn)?，以?jì)算本工程允許差額扣土地額?！?〕已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已繳納營(yíng)業(yè)稅，但即使建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)等專用發(fā)票在營(yíng)改增后取得，由于其是用于“營(yíng)業(yè)稅工程”，也需要對(duì)這局部進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出分?jǐn)偂！?〕同樣一套房子，已經(jīng)預(yù)收60%房款繳納營(yíng)業(yè)稅，那么這局部對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額也要按照銷售收入比例法將進(jìn)項(xiàng)稅額做轉(zhuǎn)出分?jǐn)?。老工程〔?jiǎn)〕新工程老工程〔一般〕總結(jié)：1.即使全部一般計(jì)稅，土地也要分?jǐn)偢髯钥鄢~。2.但是進(jìn)項(xiàng)稅額只有存在用于“營(yíng)業(yè)稅收入”、“簡(jiǎn)易征收收入”時(shí)才需要分?jǐn)偂?.房地產(chǎn)新工程進(jìn)項(xiàng)稅額分析〔1〕土地款差額，相當(dāng)于11%抵扣〔2〕建安11%抵扣，考慮上游是否簡(jiǎn)易征收〔3〕利息一律不允許抵扣2.新工程申報(bào)方式〔1〕3%預(yù)征〔注意：與營(yíng)業(yè)稅不同，未到達(dá)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間〕〔2〕進(jìn)項(xiàng)銷申報(bào)3.錯(cuò)配及解決方案〔納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題〕“日光盤，賣得快，死得快”，進(jìn)項(xiàng)稅額錯(cuò)配問(wèn)題，進(jìn)銷項(xiàng)申報(bào)時(shí)間，是否確定為交房時(shí)，還是完工時(shí)？〔關(guān)注銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的重大變化！〕4.預(yù)征抵扣問(wèn)題如果既有簡(jiǎn)易征收老工程，也有新工程，新工程預(yù)征3%局部，是否允許抵頂老工程5%的增值稅呢？〔應(yīng)該允許〕第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：〔一〕納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售效勞、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為效勞、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天?！捕臣{稅人提供建筑效勞、租賃效勞采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。不動(dòng)產(chǎn)出租營(yíng)改增納稅一覽表

（國(guó)稅總局2016年16號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅備注1一般納稅人

老項(xiàng)目出租

（自建與購(gòu)買）1.用于簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

2.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)在同一地的：

應(yīng)納稅額=含稅價(jià)款÷（1+5%）×5%

3.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)不在同一地的：

（1）不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款=含稅價(jià)款÷（1+5%）×5%

（2）機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)稅款=含稅價(jià)款÷（1+5%）×5%

（3）機(jī)構(gòu)所在地實(shí)繳稅款=0

4.簡(jiǎn)易征收允許開(kāi)具專用發(fā)票。支付費(fèi)用時(shí)：

1.無(wú)論自建還是購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)建的進(jìn)項(xiàng)稅額一次性扣除。會(huì)計(jì)科目計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”

2.日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，允許一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

取得收入時(shí)：

3.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)在同一地的：

（1）銷項(xiàng)稅額=含稅價(jià)款÷（1+11%）×11%

（2）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-留抵稅額

4.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)不在同一地的：

（1）不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款=含稅價(jià)款÷（1+11%）×3%

（2）機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)

①銷項(xiàng)稅額=含稅價(jià)款（1+11%）×11%

②應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-留抵稅額

③實(shí)繳稅額=應(yīng)納稅額-預(yù)繳稅款

1.不動(dòng)產(chǎn)出租不區(qū)分房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè),政策相同。

2.不動(dòng)產(chǎn)出租的預(yù)征+申報(bào),主要是為了解決不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一地的問(wèn)題。這與地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征是為了解決錯(cuò)配的初衷不同。

不動(dòng)產(chǎn)出租，如果不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地是同一地，無(wú)需預(yù)征。

不動(dòng)產(chǎn)出租營(yíng)改增納稅一覽表

（國(guó)稅總局2016年16號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅備注2一般納稅人

新項(xiàng)目出租

（自建與購(gòu)買）

支付費(fèi)用時(shí)：

1.無(wú)論自建還是購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)建的進(jìn)項(xiàng)稅額一次性扣除。會(huì)計(jì)科目計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”

2.日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，允許一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

取得收入時(shí)：

3.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)在同一地的：

（1）銷項(xiàng)稅額=含稅價(jià)款÷（1+11%）×11%

（2）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-留抵稅額

4.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)不在同一地的：

（1）不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款=含稅價(jià)款÷（1+11%）×3%

（2）機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)

①銷項(xiàng)稅額=含稅價(jià)款（1+11%）×11%

②應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-留抵稅額

③實(shí)繳稅額=應(yīng)納稅額-預(yù)繳稅款3.不動(dòng)產(chǎn)出租的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,就是收到預(yù)收款的當(dāng)天,因此出租的預(yù)征與申報(bào)時(shí)間在同一個(gè)月，不存在時(shí)間差。

4.老房子出租，如果簡(jiǎn)易征收，不動(dòng)產(chǎn)所在地得到了含稅5%的稅款，而企業(yè)選擇一般計(jì)稅，不動(dòng)產(chǎn)所在地只能得到3%的稅收利益。但由于留抵稅額問(wèn)題，可能多年以后機(jī)構(gòu)所在地才能收到稅款。

不動(dòng)產(chǎn)出租營(yíng)改增納稅一覽表

（國(guó)稅總局2016年16號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅備注3轉(zhuǎn)租

（二房東）

1.支付租金時(shí)

如果對(duì)方老項(xiàng)目出租，選擇了簡(jiǎn)易征收，則取得5%的增值稅專用發(fā)票。

如果對(duì)方一般計(jì)稅，則取得11%的增值稅專用發(fā)票。

2.收取租金時(shí)

（1）銷項(xiàng)稅額=全部?jī)r(jià)款÷（1+11%）×11%

（2）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-留抵稅額

第一，轉(zhuǎn)租一般來(lái)說(shuō)不會(huì)出現(xiàn)機(jī)構(gòu)所在地和不動(dòng)產(chǎn)所在地不一致的情況。16號(hào)公告不包括轉(zhuǎn)租的情形。

第二，如果轉(zhuǎn)租時(shí)取得了5%的專用發(fā)票，二房東，是否也可以選擇5%專票不抵扣，從而適用簡(jiǎn)易征收方式。目前政策并未規(guī)定。沒(méi)有規(guī)定就是規(guī)定不允許。

不動(dòng)產(chǎn)出租營(yíng)改增納稅一覽表

（國(guó)稅總局2016年16號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅備注4小規(guī)模納稅人

（單位和個(gè)體工商戶）

1.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)在同一地的：

應(yīng)納稅額=含稅價(jià)款÷（1+5%）×5%

2.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)不在同一地的：

（1）不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款=含稅價(jià)款÷（1+5%）×5%

（2）機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)稅款=含稅價(jià)款÷（1+5%）×5%

（3）機(jī)構(gòu)所在地實(shí)繳稅款=0

3.個(gè)體工商戶出租住房減按1.5%征收。即使個(gè)體工商戶是一般納稅人也是如此。

3.簡(jiǎn)易征收允許代開(kāi)專用發(fā)票。

小規(guī)模納稅人有兩種分類方式：

第一，按照征收率分類。

按照出租住房和非住房劃分，出租住房按照5%征收率征收；出租非住房減按1.5%征收。

第二，按照征收機(jī)關(guān)分類。

按照單位和個(gè)體工商戶對(duì)外出租，與其他個(gè)人對(duì)外出租劃分。單位和個(gè)體工商戶對(duì)外出租，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)；其他個(gè)人在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局申報(bào)，并可以由地稅局代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

總局16號(hào)公告，就是按照征收機(jī)關(guān)來(lái)劃分的。不動(dòng)產(chǎn)出租營(yíng)改增納稅一覽表

（國(guó)稅總局2016年16號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅備注5小規(guī)模納稅人

（其他個(gè)人）

1.出租不動(dòng)產(chǎn)

向不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局申報(bào)稅款=含稅價(jià)款÷（1+5%）×5%

2.出租住房

向不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局申報(bào)稅款=含稅價(jià)款÷（1+5%）×1.5%

注意：其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)有兩大特點(diǎn)

1.申報(bào)納稅由不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局負(fù)責(zé)。

2.允許地稅機(jī)關(guān)對(duì)其他個(gè)人代開(kāi)增值稅專用發(fā)票，這是本次營(yíng)改增一個(gè)巨大突破！6其他出租

將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)或者飛機(jī)、車輛等有形動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。

車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。

不動(dòng)產(chǎn)出租營(yíng)改增納稅一覽表

（國(guó)稅總局2016年16號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅備注7融資租賃

1.購(gòu)買設(shè)備時(shí)，允許按照17%（動(dòng)產(chǎn)）和11%（不動(dòng)產(chǎn)）抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

2.每期收取租金時(shí)

（1）含稅銷售額=全部?jī)r(jià)款-（貸款利息+債券利息+車輛購(gòu)置稅）

（2）動(dòng)產(chǎn)：銷項(xiàng)稅額=含稅銷售額÷（1+17%）×17%

不動(dòng)產(chǎn)：銷項(xiàng)稅額=含稅銷售額÷（1+11%）×11%

（3）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額—進(jìn)項(xiàng)稅額—留抵稅額

3.差額納稅，全額開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。第一，融資性售后回租業(yè)務(wù)按照貸款服務(wù)處理。

第二，融資租賃超3%稅負(fù)給予即征即退政策。進(jìn)項(xiàng)稅分期抵扣

（國(guó)稅總局15號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目政策備注1適用兩年抵扣的情形基本政策：2016年5月1日后取得，并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)在建工程。

1.直接購(gòu)買；

2.接受捐贈(zèng)

3.接受投資入股；

4抵債

5.自建不動(dòng)產(chǎn)的“

①購(gòu)進(jìn)貨物”、②“建筑服務(wù)、③設(shè)計(jì)服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額

6.改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)原值50%的。

①購(gòu)進(jìn)貨物”、②“建筑服務(wù)、③設(shè)計(jì)服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額

適用兩年抵扣的考慮因素

1.適用兩年抵扣的情形，關(guān)鍵字是兩個(gè)：

一是2016年5月1日后“取得”；

二是，會(huì)計(jì)制度上按照“固定資產(chǎn)”核算。

2.企業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)有三種方式

一是購(gòu)買，二是自建，三是租入。購(gòu)買和自建的原則上按照兩年抵扣，考慮到地產(chǎn)企業(yè)“轉(zhuǎn)固”情形不多，地產(chǎn)企業(yè)自建轉(zhuǎn)固，也一次性抵扣。租入的租金，一次抵扣。

3.企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的用途有三個(gè)

一是，出售；二是自用；三是出租。

原則上，自用的地產(chǎn)是兩年抵扣的，出售和出租的都可以一次性抵扣，考慮到非地產(chǎn)企業(yè)建造為出售的情形較少，一律分兩年抵扣，如果第13個(gè)月之前就出售了，給予待抵扣稅金全部抵扣的特殊政策。

總結(jié)：基本規(guī)則

租入的，和為出租的不動(dòng)產(chǎn)，一次抵扣。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一次性抵扣

非地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入和自建分兩年抵扣。2一次性抵扣的情形1.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（會(huì)計(jì)不按照固定資產(chǎn)處理，即使自行開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，也無(wú)需按照兩年）

2.投資性房地產(chǎn)（會(huì)計(jì)不按照固定資產(chǎn)處理）

3.施工臨建（雖然按照固定資產(chǎn)處理，但是壽命短）

4.融資租入（雖然計(jì)入固定資產(chǎn)，但是進(jìn)項(xiàng)本來(lái)就分期取得）進(jìn)項(xiàng)稅分期抵扣

（國(guó)稅總局15號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目政策備注3抵扣時(shí)間例如：購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額1100萬(wàn)

1.取得專票當(dāng)月：抵扣1100×60%=660（萬(wàn)）

2.第13個(gè)月：抵扣1100×40%=440（萬(wàn)）難題在于自建固定資產(chǎn)購(gòu)買的貨物，取得時(shí)間不同，因此需要按照發(fā)票分別記載臺(tái)賬。4會(huì)計(jì)處理案例：購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額1100萬(wàn)

1.取得專用發(fā)票當(dāng)月

借：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）66萬(wàn)

應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣稅額（xx項(xiàng)目）44萬(wàn)

貸：銀行存款1100萬(wàn)

2.第13個(gè)月

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）44萬(wàn)

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣稅額44萬(wàn)

5先抵扣后掛賬

（常用于工程物資）案例：

2016年10月，M公司購(gòu)進(jìn)一批材料，價(jià)稅合計(jì)1170萬(wàn)元，已經(jīng)全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

1.用于自建廠房

2017年3月，這批材料用于自建廠房。

借：應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣稅金（廠房項(xiàng)目）102萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）68萬(wàn)元

2.2018年4月，待抵扣轉(zhuǎn)入

借：應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣稅額68萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交稅費(fèi)（進(jìn)項(xiàng)稅額）68萬(wàn)元

第五條購(gòu)進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

注意：服務(wù)，只包括設(shè)計(jì)和建筑服務(wù)。事實(shí)上設(shè)計(jì)和建筑服務(wù)往往是可以分得清用途的，因此先抵扣后掛賬，常用于工程物資。進(jìn)項(xiàng)稅分期抵扣

（國(guó)稅總局15號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目政策備注6抵扣13個(gè)月以內(nèi)

轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)（或者注銷）

案例：

1.購(gòu)買辦公樓

2016年5月，M公司購(gòu)進(jìn)辦公樓價(jià)稅合計(jì)1100萬(wàn)元，該公司做賬如下：

借：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）66萬(wàn)

應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣稅額（辦公樓）44萬(wàn)

貸：銀行存款1100萬(wàn)

2.2017年3月，M公司出售辦公樓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1332萬(wàn)（含稅）

第一步：在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局預(yù)繳稅款

預(yù)繳稅款=（1332-1110）÷（1+5%）×5%=10.57（萬(wàn)）

第二步：機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)

（1）銷項(xiàng)稅額=1332÷（1+11%）×11%=132（萬(wàn)）

（2）進(jìn)項(xiàng)稅額：待抵扣稅金轉(zhuǎn)入44萬(wàn)

（3）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=132-44=88（萬(wàn)）

（4）實(shí)納稅額=88-10.57=77.43（萬(wàn)）

第六條納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

第十條納稅人注銷稅務(wù)登記時(shí)，其尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額于注銷清算的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。進(jìn)項(xiàng)稅分期抵扣

（國(guó)稅總局15號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目政策備注7不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出

案例1:待抵扣稅額已抵扣完畢情形

1.2016年5月，M公司購(gòu)進(jìn)辦公樓價(jià)稅合計(jì)1100萬(wàn)元。辦公樓按照20年計(jì)提折舊。每年折舊50萬(wàn)元。

當(dāng)月抵扣進(jìn)項(xiàng)稅66萬(wàn)元，44萬(wàn)元計(jì)入待抵扣稅金。

2.2017年6月，44萬(wàn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入到進(jìn)項(xiàng)稅額

3.2018年5月，該辦公樓專門用于簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目

不動(dòng)產(chǎn)凈值率=（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100%=90%

不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額+待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）×90%=（110+0）×90%=99（萬(wàn)）

借：固定資產(chǎn)99萬(wàn)

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）99萬(wàn)

案例2：待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額未抵扣完畢情形

假設(shè)2017年5月，該辦公樓用于簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目

不動(dòng)產(chǎn)凈值率=（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100%=95%

不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額+待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）×90%=（66+44）×95%=104.5（萬(wàn)）

此時(shí)，104.5萬(wàn)元不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，需要在已抵扣稅額和待抵扣稅額中間進(jìn)行分配，有三種考慮：第一，進(jìn)項(xiàng)稅優(yōu)先轉(zhuǎn)出；第二，待抵扣優(yōu)先轉(zhuǎn)出；第三，配比轉(zhuǎn)出。其中配比轉(zhuǎn)出最為合理，但是計(jì)算復(fù)雜，因此文件采取了進(jìn)項(xiàng)稅優(yōu)先轉(zhuǎn)出的方式。

因此：轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅=不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額—已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=104.5-66=38.5（萬(wàn)）

轉(zhuǎn)出待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅=38.5萬(wàn)，尚剩余5.5萬(wàn)元進(jìn)項(xiàng)稅，在2017年6月轉(zhuǎn)入到進(jìn)項(xiàng)稅額。

借：固定資產(chǎn)104.5萬(wàn)

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）104.5萬(wàn)

應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅38.5萬(wàn)

第七條已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失、或者改變用途，專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額+待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）×不動(dòng)產(chǎn)凈值率

不動(dòng)產(chǎn)凈值率=（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100%

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，并從該不動(dòng)產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。

注意：如果是自建不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅只是與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)三項(xiàng)。進(jìn)項(xiàng)稅分期抵扣

（國(guó)稅總局15號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目政策備注8在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出

案例：M公司2016年5月開(kāi)始自建辦公樓，并做以下會(huì)計(jì)分錄：

（1）購(gòu)進(jìn)工程物資

借：工程物資1000萬(wàn)

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）170萬(wàn)

貸：銀行存款1170萬(wàn)

（2）領(lǐng)用材料時(shí)：

借：在建工程—材料1000萬(wàn)

應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（辦公樓）68萬(wàn)

貸：工程物資1000萬(wàn)

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）68萬(wàn)

（3）發(fā)生設(shè)計(jì)和建筑服務(wù)，分別為106萬(wàn)和444萬(wàn)，進(jìn)項(xiàng)稅合計(jì)50萬(wàn)元，價(jià)稅合計(jì)550萬(wàn)元。

借：在建工程—設(shè)計(jì)100

—建安工程費(fèi)400

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）30萬(wàn)

應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額20萬(wàn)

貸：銀行存款550萬(wàn)

（4）2017年1月，該在建工程由于是違章建筑，被有關(guān)部門強(qiáng)制拆除

借：營(yíng)業(yè)外支出1720萬(wàn)元

貸：在建工程—設(shè)計(jì)100萬(wàn)元

—建安工程費(fèi)400萬(wàn)

—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額98萬(wàn)

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）122

第八條不動(dòng)產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出；其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。

注意：由于在建工程尚未啟用，因此其進(jìn)項(xiàng)稅額和待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅全部轉(zhuǎn)出。而固定資產(chǎn)，其折舊部分對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣，因此只轉(zhuǎn)出固定資產(chǎn)凈值部門。進(jìn)項(xiàng)稅分期抵扣

（國(guó)稅總局15號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目政策備注9進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)入案例：2016年5月1日，M建筑企業(yè)目前對(duì)所有建筑項(xiàng)目均選擇了簡(jiǎn)易征收，2016年6月，該公司購(gòu)買辦公樓一棟，支付價(jià)款1050萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅額50萬(wàn)元，由于是專門用于簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目，所以不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。該固定資產(chǎn)按照20年計(jì)提折舊。

借：固定資產(chǎn)—辦公樓1050萬(wàn)

貸：銀行存款1050萬(wàn)

假設(shè)：2018年5月，該公司新建筑工程選擇了一般計(jì)稅，該辦公樓屬于混用的固定資產(chǎn)，因此允許對(duì)凈值部分對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許在2017年6月允許抵扣60%，2018年7月允許抵扣40%。此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)凈值率為90%。

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=50萬(wàn)×90%=45（萬(wàn)元）

做賬如下：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）27萬(wàn)

應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額18萬(wàn)

第九條按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

可敵后進(jìn)項(xiàng)稅額=增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率

依照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開(kāi)具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

按照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，60%的部分用于改變用途的次月從銷項(xiàng)稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于改變用途的次月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

注意：由于不動(dòng)產(chǎn)使用年限時(shí)間長(zhǎng)，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)用途從簡(jiǎn)易征收等不允許抵扣項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化為用于應(yīng)稅項(xiàng)目。因此本條款很有創(chuàng)新意義！點(diǎn)個(gè)贊！

另，需要注意的是，只要該固定資產(chǎn)是混用的，例如：該公司既有簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目，也有一半計(jì)稅項(xiàng)目，則不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額全部允許抵扣。非地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增納稅一覽表

（國(guó)稅總局2016年第14號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅備注1一般納稅人“老二手房”

轉(zhuǎn)讓1.不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局預(yù)征

預(yù)征稅款=（含稅價(jià)款—購(gòu)進(jìn)價(jià)格）÷（1+5%）×5%

2.機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅局申報(bào)

（1）應(yīng)納稅額=（含稅價(jià)款—購(gòu)進(jìn)價(jià)格）÷（1+5%）×5%

（2）實(shí)納稅額=應(yīng)納稅額-預(yù)征稅款=0

1.不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局預(yù)征稅款

預(yù)征稅款=（含稅價(jià)款—購(gòu)進(jìn)價(jià)格）÷（1+5%）×5%

注意：即使是一般納稅人預(yù)征稅款也是按照5%換算，而不是按照11%換算。這同地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)預(yù)征是截然不同的。下同。

本表中的預(yù)征稅款，一律在地稅機(jī)關(guān)征收。由于稅款在地稅局教案，地稅局不知道是小規(guī)模還是一般納稅人，無(wú)論小規(guī)模，還是一般納稅人預(yù)征稅款公式保持一致。

2.機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅局申報(bào)

（1）銷項(xiàng)稅額=含稅價(jià)款÷（1+11%）×11%

（2）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-上期留抵

（3）實(shí)納稅額=應(yīng)納稅額—預(yù)征稅款

1.營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，財(cái)稅【2003】16號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓二手房交易，也是差額繳稅，并且稅款繳納在不動(dòng)產(chǎn)所在地。

一般納稅人采取簡(jiǎn)易征收，實(shí)際上與營(yíng)業(yè)稅時(shí)代稅負(fù)基本平衡，只便宜了0.24%。也就是將營(yíng)業(yè)稅二手房政策基本平移過(guò)來(lái)了。

2.一般計(jì)稅預(yù)征稅款與簡(jiǎn)易征收征稅的方法相同。由于老二手房沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額，所以選擇一般計(jì)稅方式的，往往是企業(yè)有大量留抵稅額，又不能退稅，從現(xiàn)金流考慮的考量。

3.如果允許一般納稅人簡(jiǎn)易征收，差額繳稅，全額開(kāi)票，天啊，這個(gè)利益大死人！相當(dāng)于將過(guò)去繳納的營(yíng)業(yè)稅都退還給納稅人了！

4.差額扣稅憑證根據(jù)國(guó)稅總局2016年第14號(hào)公告，包括發(fā)票、法院判決書等法律文書，尤其注意的是法律文書也是差額扣稅憑證。非地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增納稅一覽表

（國(guó)稅總局2016年第14號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅備注2一般納稅人

老自建房

轉(zhuǎn)讓1.不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局預(yù)征

預(yù)征稅款=含稅價(jià)款÷（1+5%）×5%

2.機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅局申報(bào)

（1）應(yīng)納稅額=含稅價(jià)款÷（1+5%）×5%

（2）實(shí)納稅額=應(yīng)納稅額-預(yù)征稅款=0

注意：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)后出售，按照14號(hào)公告轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)處理。即：14號(hào)公告和18號(hào)公告的區(qū)別在于是否辦理過(guò)房產(chǎn)證。1.不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)征稅款

預(yù)征稅款=含稅價(jià)款÷（1+15%）×5%

2.機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)

（1）銷項(xiàng)稅額=含稅價(jià)款÷（1+11%）×11%

（2）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-上期留抵

（3）實(shí)納稅額=應(yīng)納稅額—預(yù)征稅款

1.營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，企業(yè)銷售自建房，要繳納兩道稅，一道是建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，一道是銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，合計(jì)8%。增值稅時(shí)代，這道建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，不存在了。。

2.老自建房有一個(gè)問(wèn)題，在2016年5月1日后，建了一半的房子，是否算老自建房呢？以什么作為標(biāo)準(zhǔn)？非地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增納稅一覽表

（國(guó)稅總局2016年第14號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅備注3一般納稅人

新二手房

出售

1.不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局預(yù)征稅款

預(yù)征稅款=（含稅價(jià)款—購(gòu)進(jìn)價(jià)格）÷（1+5%）×5%

2.機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅局申報(bào)

（1）銷項(xiàng)稅額=含稅價(jià)款÷（1+11%）×11%

（2）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-上期留抵

（3）實(shí)納稅額=應(yīng)納稅額—預(yù)征稅款

1.一般納稅人“新二手房出售，和老二手房選擇一般計(jì)稅的政策完全相同。采取預(yù)征+申報(bào)的方式。

2.當(dāng)該公司購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，上游納稅人如果選擇簡(jiǎn)易征收，則進(jìn)項(xiàng)稅只有5%，但是銷項(xiàng)稅也要按照11%繳納。此時(shí)，企業(yè)稅點(diǎn)吃虧了。因此，企業(yè)購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，也可以選擇”不含稅“價(jià)格報(bào)價(jià)法，我報(bào)價(jià)100萬(wàn)，你開(kāi)5%的專票，我給你105，你開(kāi)11%的專票，我給你111，這樣才能保證自身的稅收利益。4一般納稅人

新自建房

出售

1.不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局預(yù)征稅款

預(yù)征稅款=含稅價(jià)款÷（1+5%）×5%

2.機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅局申報(bào)

（1）銷項(xiàng)稅額=含稅價(jià)款÷（1+11%）×11%

（2）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-上期留抵

（3）實(shí)納稅額=應(yīng)納稅額—預(yù)征稅款

1.非房地產(chǎn)企業(yè)自建房時(shí)，計(jì)入在建工程，此時(shí)其進(jìn)項(xiàng)稅額，只能分兩年抵扣。但是如果企業(yè)在兩年內(nèi)就賣房子了，根據(jù)國(guó)稅總局2016年第15號(hào)公告第六條規(guī)定，”納稅人銷售其取得不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷售當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。親，很像財(cái)稅【2014】116號(hào)文件，分期納稅的投資，5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的情形吧！

2.無(wú)論新老自建房，原營(yíng)業(yè)稅時(shí)代的銷售不動(dòng)產(chǎn)，附帶征收營(yíng)業(yè)稅政策都沒(méi)有了！非地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增納稅一覽表

（國(guó)稅總局2016年第14號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅備注5小規(guī)模納稅人

（不含住房）1.一手房：

（1）不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)征稅款

含稅價(jià)款÷（1+5%）×5%

(2)機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅局申報(bào)

2.二手房

（1）不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)征稅款

含稅價(jià)款—購(gòu)進(jìn)價(jià)格）÷（1+5%）×5%

（2）機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅局申報(bào)

3.其他個(gè)人直接向不動(dòng)產(chǎn)所在地申報(bào)納稅。

14號(hào)公告第十條規(guī)定：

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。

這里的小規(guī)模納稅人，包括其他個(gè)人，也就是說(shuō)其他個(gè)人也可以在不動(dòng)產(chǎn)所在地申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。6其他個(gè)人

（住房）這里的其他個(gè)人：包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。

1.持有時(shí)間2年以內(nèi)的

不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局繳納稅款

含稅價(jià)款÷（1+5%）×5%

2.持有時(shí)間2年以上的

免稅。

3.北京、上海、廣州、深圳四地例外。

表5：預(yù)征稅款總結(jié)表序號(hào)項(xiàng)目預(yù)征率特征適用范圍計(jì)算依據(jù)計(jì)算方法備注簡(jiǎn)易征收一般計(jì)稅1建筑3%2%空間錯(cuò)位異地施工總包款-分包款簡(jiǎn)易：3%換算

一般：11%換算依據(jù)=總包款-分包款2房地產(chǎn)3%3%時(shí)間錯(cuò)位全部預(yù)收款簡(jiǎn)易：5%換算

一般：11%換算無(wú)論簡(jiǎn)易，一般計(jì)稅均要預(yù)繳。3不動(dòng)產(chǎn)租賃5%3%空間錯(cuò)位異地不動(dòng)產(chǎn)租金簡(jiǎn)易：5%換算

一般：11%換算只有異地出租才預(yù)繳；

其他個(gè)人出租在地稅按1.5%繳稅；4二手房5%5%國(guó)地稅錯(cuò)位全部自建房=售房款

二手房=（售房款-購(gòu)買款）一律按照5%換算地稅繳稅，國(guó)稅申報(bào)

小規(guī)模地稅可代開(kāi)發(fā)票增值稅抵扣1、公司購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)作為員工餐廳食堂，不可以抵扣！但是食堂里面開(kāi)會(huì)，單獨(dú)隔出一間會(huì)議室來(lái)整個(gè)食堂就可以抵扣了！2、公司購(gòu)置的員工宿舍，不可以抵扣！但是宿舍里面單獨(dú)留出一間當(dāng)作倉(cāng)庫(kù)，整個(gè)宿舍就可以抵扣了！3、餐廳里面現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的，適用6%增值稅；但是顧客帶走消費(fèi)的外賣，適用17%的增值稅；增值稅抵扣4、招待客戶的住宿費(fèi)發(fā)票，不可以抵扣6%增值稅；公司員工因公出差的住宿費(fèi)，取得專票就可以抵扣6%增值稅；5、公司購(gòu)置的電視機(jī)取得專票，假設(shè)電視機(jī)放在職工食堂宿舍用于職工福利不可以抵扣；但假設(shè)放在會(huì)議室用于公務(wù)經(jīng)營(yíng)可以抵扣17%的增值稅！6、公司支付的旅游效勞用于職工福利不可以抵扣增值稅；但假設(shè)用于公務(wù)商務(wù)考察經(jīng)營(yíng)可以抵扣6%的增值稅！增值稅抵扣7、假設(shè)買房作為職工食堂宿舍用于職工福利不可以抵扣，但是后來(lái)又用于當(dāng)做廠房了，就可以抵扣了！規(guī)定：在用途改變的次月按照以下公式計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅=固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的凈值/〔1+稅率〕*稅率；8、公司買服裝，假設(shè)買的服裝用于職工福利不可以抵扣；但假設(shè)買的工裝，要求員工上班不穿工裝就罰款，那么就可以作為勞保費(fèi)抵扣17%！9、公交公司購(gòu)置的礦泉水假設(shè)是用于員工個(gè)人福利，那么就不可以抵扣；因此不要做成福利費(fèi)，屬于為了滿足根本生產(chǎn)能力的用品，屬于勞保用品的可以抵扣！增值稅抵扣10、濟(jì)南某某公司有一違章建筑被政府強(qiáng)令依法撤除了，那么按照稅法規(guī)定原來(lái)購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)效勞、建筑效勞的進(jìn)項(xiàng)稅是否需要應(yīng)該轉(zhuǎn)出，不得抵扣；假設(shè)是企業(yè)自己撤除，就不用進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出！或者是建筑物因?yàn)楣芾聿簧谱约核?、歪了，不用進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出！政策：財(cái)稅〔2016〕36號(hào)規(guī)定：非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)效勞、建筑效勞的進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)該轉(zhuǎn)出，不得抵扣！非正常損失是指因管理不善造成貨物被盜、喪失、霉?fàn)€，以及違反法律造成貨物、不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)收、銷毀、撤除等；增值稅抵扣11、問(wèn)題：為什么非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物、不動(dòng)產(chǎn)、以及該不動(dòng)產(chǎn)耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)效勞、建筑效勞的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣？回復(fù)：因?yàn)檫@些非正常損失是由納稅人自身原因造成的導(dǎo)致征稅對(duì)象實(shí)體的滅失，為了保證稅負(fù)公平，其損失不應(yīng)有國(guó)家承擔(dān)，因而納稅人無(wú)權(quán)要求抵扣進(jìn)項(xiàng)稅！12、假設(shè)買的中央空調(diào)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體可以分為2年抵扣；但是假設(shè)買的中央空調(diào)不構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的車間用空調(diào)就可以一次性抵扣；增值稅抵扣13、公司職工班車、通勤車能否抵扣？假設(shè)員工上下班比較近，屬于福利性質(zhì)的班車不可以抵扣；但是假設(shè)員工上下班比較遠(yuǎn)，在郊區(qū)，屬于工作需要性質(zhì)的班車就可以抵扣；14、購(gòu)置禮品是否可以抵扣？招待禮品不可以抵扣！但是宣傳禮品可以抵扣！增值稅抵扣15、大型餐飲公司購(gòu)進(jìn)的蔬果，因?yàn)楸９懿簧圃斐勺冑|(zhì)腐爛，與之相關(guān)的購(gòu)進(jìn)貨物的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票和采購(gòu)貨物發(fā)生的運(yùn)費(fèi)等相關(guān)效勞必須從進(jìn)項(xiàng)中轉(zhuǎn)出。假設(shè)作為過(guò)期來(lái)處理，那么不用從進(jìn)項(xiàng)中轉(zhuǎn)出！因?yàn)榧炔皇枪芾聿簧?、也不是違法行為造成的非正常損失！16、建筑公司想租賃挖掘機(jī)等機(jī)械設(shè)備，問(wèn)：可以按照多少來(lái)抵扣增值稅？假設(shè)租賃機(jī)械設(shè)備并配備操作人員的，那么按照建筑效勞繳納11%的增值稅；假設(shè)不配備操作人員的，那么按照有形動(dòng)產(chǎn)租賃效勞17%繳納增值稅；增值稅抵扣17、體檢費(fèi)是否可以抵扣增值稅？假設(shè)你是食品行業(yè)的體檢，是為了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要的，可以抵扣6%；假設(shè)你是給員工福利性質(zhì)體檢，不得抵扣！增值稅發(fā)票

一、一般納稅人開(kāi)具專用發(fā)票〔一〕什么情況可以開(kāi)專用發(fā)票發(fā)票是一種商事憑證，交易雙方交易行為發(fā)生或完成就可以開(kāi)具發(fā)票。根據(jù)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》〔財(cái)稅[2016]36號(hào)，以下簡(jiǎn)稱36號(hào)文〕附件1第53條的規(guī)定：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)向索取增值稅專用發(fā)票的購(gòu)置方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，但是以下行為不得開(kāi)具專用發(fā)票：1、向消費(fèi)者個(gè)人銷售效勞、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。2、適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。也就是說(shuō)，不得開(kāi)具專用發(fā)票的，就是上述兩種情況。其實(shí)，免稅收入可以開(kāi)具專票，只不過(guò)，開(kāi)具專票后，就相當(dāng)于放棄免稅了。所以，嚴(yán)格來(lái)講，真正不得開(kāi)具專票的，就是不得向個(gè)人開(kāi)具專票。小規(guī)模納稅人盡管不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，但可以向銷售方索取增值稅專用發(fā)票。增值稅發(fā)票〔二〕什么時(shí)間可以開(kāi)專用發(fā)票根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂<增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定>的通知》〔國(guó)稅發(fā)[2006]156號(hào)，以下簡(jiǎn)稱156號(hào)文〕，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，開(kāi)具專票。36號(hào)文附件一第45條，規(guī)定了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的標(biāo)準(zhǔn)：1、收到錢了納稅人在銷售效勞、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或完成后收到款項(xiàng)。2、合同約定的付款時(shí)間書面合同確定的付款日期。3、干完活了或權(quán)屬變了沒(méi)有簽訂合同或合同沒(méi)有付款日期的，為效勞完成的當(dāng)天，或無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。4、建筑效勞和租賃效勞預(yù)收款了提供建筑效勞、租賃效勞采取預(yù)收款方式的，為收到預(yù)收款的當(dāng)天。5、開(kāi)了票了關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。只要一開(kāi)票，納稅義務(wù)也就發(fā)生了。具備上述一條標(biāo)準(zhǔn)后，納稅義務(wù)就發(fā)生了，就可以開(kāi)票了。增值稅發(fā)票二、小規(guī)模納稅人開(kāi)具專用發(fā)票36號(hào)文第54條，小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，購(gòu)置方索取增值稅專用發(fā)票的，可以向主管稅局申請(qǐng)代開(kāi)。小規(guī)模納稅人不是不能開(kāi)具專用發(fā)票，只是不能自己開(kāi)，需要請(qǐng)稅務(wù)局代開(kāi)。當(dāng)然，由于征收率低于稅率，即使代開(kāi)專票，也影響購(gòu)置方的抵扣。增值稅發(fā)票三、營(yíng)改增后取得營(yíng)業(yè)稅收入如何開(kāi)票？有些納稅人在營(yíng)改增之前發(fā)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)并繳納了營(yíng)業(yè)稅，但是因?yàn)闆](méi)有取得收入，沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票。在營(yíng)改增之后，如果取得相應(yīng)收入，如何開(kāi)票？按照《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》〔國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)，以下簡(jiǎn)稱23號(hào)公告〕的規(guī)定，“納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的，可于2016年12月31日前開(kāi)具增值稅普通發(fā)票〔稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外〕。但是《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程增值稅征收管理暫行方法>的公告》〔國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)，以下簡(jiǎn)稱18號(hào)公告〕規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開(kāi)發(fā)的工程，在營(yíng)改增后收到之前交納過(guò)營(yíng)業(yè)稅的款項(xiàng)，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，沒(méi)有時(shí)間限制。增值稅發(fā)票四、發(fā)票開(kāi)具的一般要求和特殊要求23號(hào)公告規(guī)定了具有普遍性的選擇編碼開(kāi)具要求，也對(duì)某些收入如何開(kāi)票，做了特殊的要求?！惨弧尺x擇編碼開(kāi)具發(fā)票稅務(wù)總局編寫了《商品和效勞稅收分類與編碼〔試行〕》，并在新系統(tǒng)中增加了編碼相關(guān)功能。自2016年5月1日起，納入新系統(tǒng)推行范圍的試點(diǎn)納稅人及新辦增值稅納稅人，應(yīng)使用新系統(tǒng)選擇相應(yīng)的編碼開(kāi)具增值稅發(fā)票。給商品和效勞編碼，對(duì)處理分析發(fā)票信息，提供了便利條件。讀者也許會(huì)聯(lián)想到企業(yè)所得稅申報(bào)表，也是每張表編碼?！捕辰ㄖ陂_(kāi)票要求提供建筑效勞，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑效勞發(fā)生地縣〔市、區(qū)〕名稱及工程名稱。增值稅發(fā)票〔三〕銷售不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)票要求銷售不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票”貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、效勞名稱“欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼〔無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫〕，”單位“欄填寫面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址?！菜摹吵鲎獠粍?dòng)產(chǎn)開(kāi)票要求出租不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。增值稅發(fā)票〔五〕個(gè)人出租住房開(kāi)票要求個(gè)人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，通過(guò)新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開(kāi)票功能，錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，發(fā)票開(kāi)具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開(kāi)?！擦炒_(kāi)發(fā)票如何填寫”銷售方開(kāi)戶行及賬號(hào)“稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，”銷售方開(kāi)戶行及賬號(hào)“欄填寫稅收完稅憑證字軌及號(hào)碼或系統(tǒng)稅票號(hào)碼〔免稅代開(kāi)增值稅普通發(fā)票可不填寫〕。增值稅發(fā)票五、代開(kāi)增值稅發(fā)票和代征稅款的流程根據(jù)《關(guān)于納稅人申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票辦理流程的公告》〔國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第59號(hào)，以下簡(jiǎn)稱59號(hào)公告〕，國(guó)稅和地稅合作的不同情況，程序略有不同?！惨弧车囟惥治袊?guó)稅局代征稅費(fèi)在地稅局委托國(guó)稅局代征稅費(fèi)的辦稅效勞廳，納稅人按照以下程序辦理：1.在國(guó)稅局辦稅效勞廳指定窗口：〔1〕提交《代開(kāi)增值稅發(fā)票繳納稅款申報(bào)單》；〔2〕自然人申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票，提交身份證件及復(fù)印件；其他納稅人申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票，提交加載統(tǒng)一社會(huì)信用代碼的營(yíng)業(yè)執(zhí)照〔或稅務(wù)登記證或組織機(jī)構(gòu)代碼證〕、經(jīng)辦人身份證件及復(fù)印件。2.在同一窗口申報(bào)繳納增值稅等有關(guān)稅費(fèi)。3.在同一窗口領(lǐng)取發(fā)票增值稅發(fā)票〔二〕國(guó)稅地稅合作、共建的辦稅效勞廳納稅人按照以下次序辦理：1.在辦稅效勞廳國(guó)稅指定窗口：〔1〕提交《代開(kāi)增值稅發(fā)票繳納稅款申報(bào)單》；〔2〕自然人申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票，提交身份證件及復(fù)印件；其他納稅人申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票，提交加載統(tǒng)一社會(huì)信用代碼的營(yíng)業(yè)執(zhí)照〔或稅務(wù)登記證或組織機(jī)構(gòu)代碼證〕、經(jīng)辦人身份證件及復(fù)印件。2.在同一窗口繳納增值稅。3.到地稅指定窗口申報(bào)繳納有關(guān)稅費(fèi)。4.到國(guó)稅指定窗口憑相關(guān)繳納稅費(fèi)證明領(lǐng)取發(fā)票增值稅發(fā)票〔三〕代征稅款的范圍根據(jù)《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)國(guó)稅機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票環(huán)節(jié)征收地方稅費(fèi)工作的通知》〔稅總發(fā)[2016]127號(hào)，以下簡(jiǎn)稱127號(hào)文〕，地稅委托國(guó)稅機(jī)關(guān)代征的，國(guó)稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在代開(kāi)發(fā)票環(huán)節(jié)征收增值稅，并同時(shí)按規(guī)定代征城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅〔有扣繳義務(wù)人的除外〕以及跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)建筑企業(yè)工程部的企業(yè)所得稅。也可為地稅機(jī)關(guān)代征資源稅、印花稅及其他非稅收入。增值稅發(fā)票六、銷售方應(yīng)盡量開(kāi)具增值稅專用發(fā)票對(duì)銷售方而言，無(wú)論向購(gòu)置方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票還是普通發(fā)票，對(duì)其納稅義務(wù)而言，沒(méi)有任何區(qū)別。以含稅收入117元為例，開(kāi)具專用發(fā)票，銷項(xiàng)稅是17元，開(kāi)具普通發(fā)票，也要計(jì)算銷項(xiàng)稅17元。但是對(duì)購(gòu)置方而言，如果取得價(jià)稅合計(jì)117元的普通發(fā)票，本錢是117元，但如果取得價(jià)稅合計(jì)117元的專用發(fā)票，本錢就可以降低到100元。因此，銷售方在開(kāi)具發(fā)票時(shí)，應(yīng)盡量給對(duì)方開(kāi)具專用發(fā)票，在不增加自己負(fù)擔(dān)的情況下，降低對(duì)方的本錢增值稅發(fā)票七、購(gòu)置方索取發(fā)票需要提交什么資料？作為購(gòu)置方，索取發(fā)票時(shí)，提供什么信息，銷售方就必須開(kāi)具發(fā)票？根據(jù)《關(guān)于開(kāi)展增值稅發(fā)票使用管理情況專項(xiàng)檢查的通知》〔稅總函[2016]455號(hào)，以下簡(jiǎn)稱455號(hào)文〕，如果是單位或個(gè)體工商戶，索取增值稅專用發(fā)票時(shí)，應(yīng)向銷售方提供：購(gòu)置方名稱、納稅人識(shí)別號(hào)、地址、開(kāi)戶行及賬號(hào)信息等四項(xiàng)信息，不需相關(guān)證件或其他證明材料。如果索取增值稅普通發(fā)票，不需提供相關(guān)證件或其他證明材料。增值稅發(fā)票八、進(jìn)項(xiàng)發(fā)票應(yīng)按時(shí)認(rèn)證并抵扣稅款納稅人取得的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票是用來(lái)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的，取得發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，應(yīng)按照規(guī)定時(shí)間認(rèn)證并抵扣。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問(wèn)題的通知》〔國(guó)稅函[2009]617號(hào)〕，一般納稅人取得開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票后，應(yīng)在開(kāi)具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過(guò)的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。未在規(guī)定期限內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證、申報(bào)抵扣或者申請(qǐng)稽核比對(duì)的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。當(dāng)然，金稅三期上線后，納稅信用A級(jí)和B級(jí)納稅人認(rèn)證程序簡(jiǎn)單了，但不是不認(rèn)證了。因此，沒(méi)有按時(shí)認(rèn)證抵扣的風(fēng)險(xiǎn)，仍可能存在增值稅發(fā)票九、進(jìn)項(xiàng)發(fā)票沒(méi)有按時(shí)認(rèn)證抵扣怎么辦？分兩種情況，如果沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)認(rèn)證，那么需層報(bào)總局認(rèn)證。如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)認(rèn)證，但是沒(méi)有及時(shí)抵扣，那么主管稅局可以批準(zhǔn)抵扣?！惨弧硨訄?bào)稅務(wù)總局批準(zhǔn)根據(jù)《關(guān)于逾期增值稅扣稅憑證抵扣問(wèn)題的公告》〔國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第50號(hào)〕，對(duì)增值稅一般納稅人發(fā)生真實(shí)交易但由于客觀原因造成增值稅扣稅憑證逾期的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核、逐級(jí)上報(bào)，由國(guó)家稅務(wù)總局認(rèn)證、稽核比對(duì)后，比對(duì)相符的增值稅扣稅憑證，允許納稅人繼續(xù)抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額?？陀^原因包括自然災(zāi)害、被盜喪失、司法扣押、經(jīng)濟(jì)糾紛、人員離職等?！捕程嵴?qǐng)主管稅局批準(zhǔn)根據(jù)《關(guān)于未按期申報(bào)抵扣增值稅扣稅憑證有關(guān)問(wèn)題的公告》〔國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第78號(hào)，以下簡(jiǎn)稱78號(hào)公告〕，增值稅一般納稅人取得的增值稅扣稅憑證已認(rèn)證或已采集上報(bào)信息，但未按照規(guī)定期限申報(bào)抵扣，屬于發(fā)生真實(shí)交易，且符合規(guī)定的客觀原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，允許納稅人繼續(xù)申報(bào)抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。增值稅發(fā)票十、納稅信用A級(jí)和B級(jí)納稅人取消掃描認(rèn)證納稅信用A級(jí)和B級(jí)增值稅一般納稅人，取得銷售方使用新系統(tǒng)開(kāi)具的增值稅發(fā)票〔包括增值稅專用發(fā)票、貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票、機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同〕，可以不再進(jìn)行掃描認(rèn)證，登錄本省增值稅發(fā)票查詢平臺(tái)，查詢、選擇用于申報(bào)抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息，未查詢到對(duì)應(yīng)發(fā)票信息的，仍可進(jìn)行掃描認(rèn)證。增值稅發(fā)票十一、查詢、選擇、確認(rèn)用于抵扣或退稅的發(fā)票根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化完善增值稅發(fā)票查詢平臺(tái)功能有關(guān)事項(xiàng)的公告》〔國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第32號(hào)，以下簡(jiǎn)稱32號(hào)公告〕，納稅人確認(rèn)當(dāng)月用于抵扣稅款或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息的最后時(shí)限，由當(dāng)月最后1日延長(zhǎng)至次月納稅申報(bào)期結(jié)束前2日。納稅申報(bào)的截止期限，一般是下月15號(hào)，也就是延長(zhǎng)到下月13日。根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化完善增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺(tái)功能及系統(tǒng)維護(hù)有關(guān)事項(xiàng)的公告》〔國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第57號(hào)，以下簡(jiǎn)稱57號(hào)公告〕，納稅人每日可登錄本省增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺(tái)，查詢、選擇、確認(rèn)用于申報(bào)抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息。增值稅發(fā)票十二、通行費(fèi)可計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅抵扣《關(guān)于收費(fèi)公路通行費(fèi)增值稅抵扣有關(guān)問(wèn)題的通知》〔財(cái)稅[2016]86號(hào)，以下簡(jiǎn)稱86號(hào)文〕規(guī)定，自2016年8月1日起，增值稅一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費(fèi)，暫憑取得的通行費(fèi)發(fā)票〔不含財(cái)政票據(jù)，下同〕上注明的收費(fèi)金額按照以下公式計(jì)算可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：高速公路通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=高速公路通行費(fèi)發(fā)票上注明的金額÷〔1+3%〕×3%一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)發(fā)票上注明的金額÷〔1+5%〕×5%通行費(fèi)，是指有關(guān)單位依法或者依規(guī)設(shè)立并收取的過(guò)路、過(guò)橋和過(guò)閘費(fèi)用增值稅發(fā)票十三、被盜喪失發(fā)票不再登報(bào)《關(guān)于被盜、喪失增值稅專用發(fā)票有關(guān)問(wèn)題的公告》〔國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第50號(hào)，以下簡(jiǎn)稱50號(hào)公告〕規(guī)定，自2016年7月28日起，納稅人的增值稅專用發(fā)票發(fā)生被盜、喪失時(shí)，不必再在《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》上刊登”遺失聲明“。增值稅發(fā)票十四、發(fā)票作廢的條件和方式在開(kāi)具發(fā)票時(shí)，如果符合作廢條件，就作廢處理。如果不符合作廢條件，就開(kāi)具紅字發(fā)票。根據(jù)國(guó)稅函[2006]156號(hào)，一般納稅人在開(kāi)具專用發(fā)票當(dāng)月，發(fā)生銷貨退回、開(kāi)票有誤等情形，收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)符合作廢條件的，按作廢處理；開(kāi)具時(shí)發(fā)現(xiàn)有誤的，可即時(shí)作廢。作廢專用發(fā)票須在防偽稅控系統(tǒng)中將相應(yīng)的數(shù)據(jù)電文按”作廢“處理，在紙質(zhì)專用發(fā)票〔含未打印的專用發(fā)票〕各聯(lián)次上注明”作廢“字樣，全聯(lián)次留存。增值稅發(fā)票同時(shí)具備以下情況，稱為符合作廢條件。1、收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時(shí)間未超過(guò)銷售方開(kāi)票當(dāng)月；2、銷售方未抄稅并且未記賬；3、購(gòu)置方未認(rèn)證或者認(rèn)證結(jié)果為”納稅人識(shí)別號(hào)認(rèn)證不符“、”專用發(fā)票代碼、號(hào)碼認(rèn)證不符“。如果不能作廢，就需開(kāi)具紅字發(fā)票增值稅發(fā)票十五、紅字發(fā)票的范圍和方式《關(guān)于紅字增值稅發(fā)票開(kāi)具有關(guān)問(wèn)題的公告》〔國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第47號(hào)，以下簡(jiǎn)稱47號(hào)公告〕，對(duì)開(kāi)具紅字專用發(fā)票和普通發(fā)票，做了明確規(guī)定?！惨弧呈裁辞闆r下可開(kāi)紅字發(fā)票增值稅一般納稅人開(kāi)具增值稅專用發(fā)票后，如果出現(xiàn)不符合作廢條件的以下情況，需要開(kāi)具紅字專用發(fā)票：1、發(fā)生銷貨退回；2、開(kāi)票有誤；3、應(yīng)稅效勞中止等情形；4、因銷貨局部退回及發(fā)生銷售折讓增值稅發(fā)票〔二〕開(kāi)具紅字專用發(fā)票的程序開(kāi)具紅字發(fā)票需要以下三步：1、上傳《信息表》開(kāi)具紅字發(fā)票，首先需要購(gòu)置方或銷售方上傳《開(kāi)具紅字增值稅專用發(fā)票信息表》〔以下簡(jiǎn)稱《信息表》〕，不同的情況，《信息表》有不同的填寫方法。〔1〕購(gòu)置方已經(jīng)抵扣進(jìn)行稅購(gòu)置方取得專用