合肥拓佳投資發(fā)展有限公司與合肥廬陽(yáng)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司租賃合同糾紛上訴案

法律俠客在線lawbingo合肥拓佳投資發(fā)展有限公司與合肥廬陽(yáng)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司租賃合同糾紛上訴案安徽省合肥市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)(2014)合民一終字第00922號(hào)

上訴人（原審被告）：合肥拓佳投資發(fā)展有限公司。

法定代表人：黃昕衍，董事長(zhǎng)。

委托代理人：倪磊，該公司員工。

委托代理人：丁茜，該公司員工。

被上訴人（原審原告）：合肥廬陽(yáng)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司，組織機(jī)構(gòu)代碼56897801-X。

法定代表人：陳世榮，董事長(zhǎng)。

委托代理人：胡安楊，安徽眾城高昕律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李益如，安徽眾城高昕律師事務(wù)所律師。

上訴人合肥拓佳投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)拓佳公司）因與被上訴人合肥廬陽(yáng)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)廬陽(yáng)國(guó)資公司）租賃合同糾紛一案，不服合肥市廬陽(yáng)區(qū)人民法院（2013）廬民一初字第01033號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

廬陽(yáng)國(guó)資公司原審訴稱(chēng)：2010年3月16日，合肥市廬陽(yáng)商業(yè)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)廬陽(yáng)商控公司）與拓佳公司簽訂《房屋租賃合同》，合同約定，廬陽(yáng)商控公司將位于合肥廬陽(yáng)區(qū)合瓦路與義井路交匯處的三棟房產(chǎn)（建筑面積合計(jì)為11750.61平方米）租賃給拓佳公司使用，租賃期限為20年，免租期9個(gè)月。租賃價(jià)格為：第一年度每月每平方米20元，以后逐年遞增，每年在上一年度的標(biāo)準(zhǔn)上遞增3%。租金支付方式為按月支付，在每個(gè)月25日之前支付下個(gè)月的租金。2010年9月25日，廬陽(yáng)商控公司與拓佳公司對(duì)《房屋租賃合同》進(jìn)行變更，雙方簽訂了《變更協(xié)議》。該協(xié)議確認(rèn)免租期從2010年10月1日起計(jì)算，根據(jù)該協(xié)議起租期為2011年7月1日。另，根據(jù)2011年3月1日合肥市廬陽(yáng)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)廬國(guó)資（2011）4號(hào)文《關(guān)于授權(quán)管理國(guó)有資產(chǎn)的通知》的規(guī)定，廬陽(yáng)商控公司的所有資產(chǎn)由廬陽(yáng)國(guó)資公司經(jīng)營(yíng)管理，債權(quán)債務(wù)由廬陽(yáng)國(guó)資公司享有和負(fù)擔(dān)。

廬陽(yáng)商控公司將房屋交付拓佳公司后，拓佳公司開(kāi)始裝修并招租。免租期9個(gè)月到期后，拓佳公司未按約定支付租金。至2013年2月25日，拓佳公司拖欠租金1294694元。根據(jù)合同約定，不按照合同約定時(shí)間支付租金，每延遲一天拓佳公司每天應(yīng)按拖欠金額的千分之一支付違約金?？紤]到該違約金約定過(guò)高，廬陽(yáng)國(guó)資公司按照6個(gè)月同期銀行貸款利率的四倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。拓佳公司自2011年6月25日至2013年7月31日拖欠房租2502210元，應(yīng)支付違約金557960元。綜上，廬陽(yáng)國(guó)資公司依法訴至法院，請(qǐng)求判令：1、拓佳公司立即支付廬陽(yáng)國(guó)資公司拖欠的租金1294694元（自2011年7月1日至2013年2月25日）、違約金1849192元（按照拖欠金額每日0.1%計(jì)算至2013年2月25日）。

案件審理過(guò)程中，廬陽(yáng)國(guó)資公司將訴訟請(qǐng)求變更為：1、拓佳公司支付廬陽(yáng)國(guó)資公司拖欠的租金2502210元、違約金557960元（截至2013年7月31日）；2、本案訴訟費(fèi)用由拓佳公司負(fù)擔(dān)。

拓佳公司原審辯稱(chēng)：2010年3月16日，在合肥市廬陽(yáng)區(qū)商務(wù)局牽頭下，拓佳公司整體承租涉案房屋，并根據(jù)政府指定開(kāi)展整體招商運(yùn)營(yíng)工作。后拓佳公司與廬陽(yáng)國(guó)資公司簽訂《房屋租賃合同》及《變更協(xié)議》。雙方達(dá)成契約的基礎(chǔ)及實(shí)現(xiàn)合同的目的是廬陽(yáng)國(guó)資公司協(xié)調(diào)政府，為拓佳公司提供滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的房屋及一定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。拓佳公司以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)，獲得盈利并支付廬陽(yáng)國(guó)資公司租金。拓佳公司未能及時(shí)支付租金具有事實(shí)依據(jù)：1、涉案房屋系國(guó)有資產(chǎn)，合肥市廬陽(yáng)區(qū)商務(wù)局、廬陽(yáng)國(guó)資公司與拓佳公司在前期洽談過(guò)程中即告知拓佳公司，該項(xiàng)目將由中菜市搬遷入駐。且在合同中明確約定要求合肥拓佳投資發(fā)展有限公司優(yōu)先為中菜市搬遷經(jīng)營(yíng)戶(hù)提供鋪位。但事實(shí)是中菜市并未搬遷入駐。雖然雙方就此情況簽訂《變更協(xié)議》對(duì)經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的面積予以縮減，但廬陽(yáng)國(guó)資公司誤導(dǎo)拓佳公司進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)，拓佳公司為此承受設(shè)計(jì)、工程改造等重大損失，且該涉案房屋并不能建設(shè)大型市場(chǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致拓佳公司經(jīng)營(yíng)難以維系，合同目的未能實(shí)現(xiàn)，廬陽(yáng)國(guó)資公司應(yīng)就此減免房屋租金。2、廬陽(yáng)區(qū)商務(wù)局與廬陽(yáng)國(guó)資公司一直未能創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的環(huán)境條件。周邊管理區(qū)域的臨時(shí)攤販一直未能清理，造成拓佳公司所經(jīng)營(yíng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)遭受重大沖擊，廬陽(yáng)國(guó)資公司應(yīng)就此減免房屋租金。3、為了進(jìn)一步管理和規(guī)范，廬陽(yáng)國(guó)資公司、廬陽(yáng)區(qū)商務(wù)局及部分街道部門(mén)聯(lián)合干預(yù)，要求拓佳公司降低經(jīng)營(yíng)商戶(hù)費(fèi)用，拓佳公司的市場(chǎng)行為被迫附加政府職能，導(dǎo)致拓佳公司承受額外損失。4、雙方原本約定適用經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的房屋二層部分，因結(jié)構(gòu)特殊，無(wú)法提供用以經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，亦難以開(kāi)展其他經(jīng)營(yíng)。后選擇經(jīng)營(yíng)快捷酒店，但因房屋原因，造成無(wú)法辦理經(jīng)營(yíng)證照，為此該酒店經(jīng)營(yíng)者一直拖欠拓佳公司租金。廬陽(yáng)國(guó)資公司應(yīng)就此減免房屋租金。5、對(duì)拓佳公司經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的行為，政府曾給予30萬(wàn)元補(bǔ)貼款，該筆補(bǔ)貼款應(yīng)從訴訟標(biāo)的中予以直接抵扣。6、廬陽(yáng)國(guó)資公司于2011年4月21日將房屋圖紙及電梯交付拓佳公司，間接造成拓佳公司大量經(jīng)濟(jì)損失，廬陽(yáng)國(guó)資公司應(yīng)就此減免房屋租金。7、涉案房屋存在漏水等質(zhì)量問(wèn)題，但廬陽(yáng)國(guó)資公司維修不到位，漏水問(wèn)題一直存在，嚴(yán)重影響了拓佳公司及其客戶(hù)的正常經(jīng)營(yíng)，廬陽(yáng)國(guó)資公司應(yīng)就此減免房屋租金。8、根據(jù)《房屋租賃合同》約定，房屋物業(yè)由拓佳公司管理，但房屋物業(yè)一直由景鴻物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，且廬陽(yáng)國(guó)資公司無(wú)法變更管理物業(yè)。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，景鴻物業(yè)通過(guò)收取溢價(jià)電費(fèi)、強(qiáng)行要求接受外圍物業(yè)服務(wù)等方式，給公司造成重大經(jīng)營(yíng)損失，廬陽(yáng)國(guó)資公司應(yīng)就此減免房屋租金。9、合肥市合瓦路作為涉案房屋的主要通道之一，曾在公司經(jīng)營(yíng)期間封閉施工。阜陽(yáng)路長(zhǎng)期修高架橋期間，對(duì)合瓦路影響也非常大。根據(jù)廬陽(yáng)區(qū)《房屋租賃暫行辦法》，可享受不超過(guò)50％至70％的租金減免，廬陽(yáng)國(guó)資公司也應(yīng)就此減免房租。廬陽(yáng)國(guó)資公司主張的租金1294694元（自2011年7月1日至2013年2月25日）不符合事實(shí)，且其主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額明顯過(guò)高。請(qǐng)求法院依據(jù)事實(shí)和減免理由，確認(rèn)拖欠的租金。綜上，請(qǐng)求依法駁回廬陽(yáng)國(guó)資公司的訴訟請(qǐng)求。

原判認(rèn)定：2010年3月16日，廬陽(yáng)商控公司與拓佳公司簽訂《房屋租賃合同》，雙方約定，廬陽(yáng)商控公司將位于合肥廬陽(yáng)區(qū)合瓦路與義井路交匯處的三棟房屋租賃給拓佳公司使用，房屋包括陽(yáng)光地帶1某、2某主樓一、二層，東側(cè)3某商業(yè)樓地上三層及地下負(fù)一層，建筑面積合計(jì)為11750.61平方米（實(shí)際建筑面積為11653.56平方米）。雙方還約定，免租期為9個(gè)月，租賃期限為20年，自免租期屆滿(mǎn)之日起計(jì)算。租賃價(jià)格為：第一年度每月每平方米20元，以后逐年遞增，每年在上一年度的標(biāo)準(zhǔn)上遞增3%。租金支付方式為按月支付，先付租金后使用，每月支付一次，在每個(gè)月25日之前支付下個(gè)月的租金。雙方還約定，不支付或者不按時(shí)支付租金達(dá)一個(gè)月，在收到書(shū)面通知后不予補(bǔ)交的，拓佳公司除補(bǔ)交租金外，還應(yīng)支付每天按拖欠金額的千分之一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金。合同簽訂后，因中菜市及周邊其它農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)尚未拆遷改造等原因，廬陽(yáng)商控公司、拓佳公司于2010年9月25日簽訂《變更協(xié)議》，對(duì)《房屋租賃合同》的部分內(nèi)容進(jìn)行了變更。其中協(xié)議第五條約定，鑒于租賃房屋現(xiàn)已交付并具備裝修改造條件，免租期自2010年10月1日起算。2011年3月1日，合肥市廬陽(yáng)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)廬國(guó)資（2011）4號(hào)文件，授權(quán)廬陽(yáng)國(guó)資公司經(jīng)營(yíng)管理廬陽(yáng)商控公司全部資產(chǎn)，債權(quán)、債務(wù)亦由廬陽(yáng)國(guó)資公司享有和負(fù)擔(dān)。合同履行過(guò)程中，拓佳公司僅支付租金3422662元，具體為：2011年7月13日支付15萬(wàn)元，2011年9月6日支付15萬(wàn)元，2011年11月2日支付15萬(wàn)元，2011年12月5日支付15萬(wàn)元，2012年1月20日支付233071元，2012年2月15日支付30萬(wàn)元，2012年4月12日支付233071元，2012年5月11日支付15萬(wàn)元，2012年6月7日支付83071元，2012年7月12日支付5萬(wàn)元，2012年7月23日支付423134元，2012年9月19日支付240063元，2012年10月10日支付240063元，2012年12月支付480126元，2013年1月15日支付240063元，2013年2月6日支付15萬(wàn)元。截至2013年7月31日，拓佳公司尚欠租金2502210元。雖經(jīng)催要，拓佳公司仍未能支付租金，廬陽(yáng)國(guó)資公司遂于2013年3月5日訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。

原審法院審理后認(rèn)為：依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，雙方應(yīng)按合同約定全面履行合同義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等違約責(zé)任。本案中，拓佳公司承租廬陽(yáng)國(guó)資公司所有的房產(chǎn)，應(yīng)按合同約定向其支付租金。拓佳公司違反合同約定，未能及時(shí)、足額支付租金，依法應(yīng)承擔(dān)支付租金和違約金的違約責(zé)任。經(jīng)雙方確認(rèn)，截至2013年7月31日，欠付的租金為2502210元。拓佳公司應(yīng)立即向廬陽(yáng)國(guó)資公司支付該筆租金。

關(guān)于違約金。根據(jù)《房屋租賃合同》的約定，拓佳公司未按時(shí)支付租金，應(yīng)承擔(dān)每天按拖欠租金數(shù)額的千分之一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金。由于按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金過(guò)高，故依法進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)違約行為給廬陽(yáng)國(guó)資公司造成的實(shí)際損失，參照拓佳公司在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的困難及本案案情，將違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)的兩倍。根據(jù)雙方約定的租賃價(jià)格、租金支付方式及上述違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，截至2013年7月31日，拓佳公司應(yīng)向廬陽(yáng)國(guó)資公司支付違約金279519元（后附違約金計(jì)算方式）。

拓佳公司辯稱(chēng)因政策調(diào)整、房屋漏水等原因給其造成損失，法院應(yīng)減免部分租金。鑒于拓佳公司未能提供充分證據(jù)予以證明，再結(jié)合廬陽(yáng)國(guó)資公司已給予約16個(gè)月的免租期，對(duì)拓佳公司的主張不予支持。拓佳公司還辯稱(chēng)政府對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)給予了30萬(wàn)元補(bǔ)貼款，該筆補(bǔ)貼款應(yīng)從訴訟標(biāo)的中予以直接抵扣。由于雙方之間的合同尚未解除，拓佳公司亦未能提交證據(jù)證明其享有30萬(wàn)政府補(bǔ)貼的政策依據(jù)，故對(duì)其辯稱(chēng)不予采信。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：一、合肥拓佳投資發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付合肥廬陽(yáng)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司租金2502210元、違約金279519元；二、駁回合肥廬陽(yáng)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。本案一審案件受理費(fèi)31951元，由合肥拓佳投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。

上訴人拓佳公司上訴稱(chēng)：1、根據(jù)《變更協(xié)議》可知，雙方均對(duì)重大情勢(shì)變更予以了認(rèn)定，此協(xié)議雖約定縮減農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)面積，但在后續(xù)實(shí)際履約過(guò)程中，在當(dāng)初沒(méi)有充分明確事實(shí)的情況下，廬陽(yáng)國(guó)資公司就以中菜市入駐等前提條件，誤導(dǎo)拓佳公司按原定情況投資經(jīng)營(yíng)，后雖調(diào)整面積，但已為此遭受重大損失；同時(shí)，房屋漏水、物業(yè)管理未按合同交付等事實(shí)確實(shí)影響了拓佳公司的經(jīng)營(yíng)，故廬陽(yáng)國(guó)資公司理應(yīng)就此減免租金。2、原判認(rèn)定廬陽(yáng)國(guó)資公司已給予16個(gè)月免租期，足以彌補(bǔ)拓佳公司損失。但拓佳公司實(shí)際上僅享有了9個(gè)月的免租期，免租期應(yīng)自房屋交付之日起算，而不應(yīng)自合同簽訂之日起算，雙方《變更協(xié)議》中也明確約定自2010年10月1日起算免租期。2、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)補(bǔ)貼款30萬(wàn)元應(yīng)付給拓佳公司，原判未認(rèn)定錯(cuò)誤。綜上，請(qǐng)求二審法院查明事實(shí)，依法改判。

被上訴人廬陽(yáng)國(guó)資公司答辯稱(chēng)：1、拓佳公司稱(chēng)廬陽(yáng)國(guó)資公司以中菜市入駐為前提條件誤導(dǎo)拓佳公司進(jìn)行投資，缺乏事實(shí)依據(jù)。在雙方2010年3月16日簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，中菜市并沒(méi)有拆遷，雙方在合同中就中菜市拆遷商戶(hù)的安置方式進(jìn)行了明確的說(shuō)明。拓佳公司愿意簽訂合同的原因是賺取合同租金的差價(jià)。在房屋使用過(guò)程中雖出現(xiàn)過(guò)漏水、物業(yè)等矛盾，但都及時(shí)處理了，并沒(méi)有影響到房屋使用，拓佳公司也沒(méi)有提交因此問(wèn)題所受損失的證據(jù)。2、在《房屋租賃合同》簽訂后，廬陽(yáng)國(guó)資公司即將房屋交付給拓佳公司，拓佳公司也開(kāi)始招商，并根據(jù)招商情況進(jìn)行改造，后廬陽(yáng)國(guó)資公司考慮到拓佳公司提出一些實(shí)際情況和困難，才在《變更協(xié)議》中將免租期從2010年10月1日開(kāi)始起算。3、廬陽(yáng)國(guó)資公司作為廬陽(yáng)區(qū)政府下屬?lài)?guó)有獨(dú)資公司，管理包括中菜市等多家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，相關(guān)補(bǔ)貼一般會(huì)每年予以公示和明確，拓佳公司沒(méi)有證據(jù)證明該30萬(wàn)元補(bǔ)貼的存在。

對(duì)于原判所認(rèn)定而為雙方當(dāng)事人無(wú)異議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：關(guān)于減免租金的問(wèn)題。首先，根據(jù)雙方《房屋租賃合同》約定，免租期共計(jì)9個(gè)月，包含全部裝修、改造、招商及試運(yùn)營(yíng)時(shí)間，免租期自房屋交付之日起計(jì)算。雙方在《房屋及其附屬設(shè)施交接清單》上簽字蓋章即為交付完成。但在此合同履行過(guò)程中，雙方并未按照約定履行在《房屋及其附屬設(shè)施交接清單》上簽字蓋章的手續(xù)，無(wú)法確定房屋何時(shí)交付。然而無(wú)論何種情況，6個(gè)月后，雙方簽訂了《變更協(xié)議》并明確約定，鑒于租賃房屋現(xiàn)已交付給拓佳公司并具備裝修改造條件，免租期自2010年10月1日起算。故拓佳公司應(yīng)自2011年7月1日開(kāi)始支付租金。其次，拓佳公司稱(chēng)廬陽(yáng)國(guó)資公司承諾中菜市將搬遷入駐，這是拓佳公司與其訂立房屋租賃合同的目的，且廬陽(yáng)國(guó)資公司承認(rèn)因承諾未實(shí)現(xiàn)給拓佳公司的房屋經(jīng)營(yíng)造成影響。根據(jù)《房屋租賃合同》約定，在中菜市及其他農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)拆遷改造時(shí)，對(duì)于因經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所拆遷而撤出的經(jīng)營(yíng)戶(hù)，在滿(mǎn)足拓佳公司市場(chǎng)內(nèi)在