福田華強(qiáng)片區(qū)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告樣本

HYPERLINK""房地產(chǎn)片區(qū)市場調(diào)研匯報(bào)福田·華強(qiáng)片區(qū)調(diào)研匯報(bào)星彥地產(chǎn)顧問實(shí)習(xí)生：卓澤俊完成時間：-3-2華強(qiáng)北－華強(qiáng)南片區(qū)研究匯報(bào)目錄：一、片區(qū)范圍――――――――――――――――――31、華強(qiáng)北區(qū)2、華強(qiáng)南片區(qū)：2、華強(qiáng)南片區(qū)：二、片區(qū)發(fā)展定位――――――――――――――－41、華強(qiáng)北片區(qū)發(fā)展定位2、華強(qiáng)南發(fā)展定位三、片區(qū)經(jīng)濟(jì)分析――――――――――――――――41、人員組成情況2、商業(yè)形態(tài)3、土地供給四、片區(qū)房地產(chǎn)市場研究―――――――――――――51、房地產(chǎn)發(fā)展歷史回顧2、房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況分析3、區(qū)域住宅市場特征五、片區(qū)房地產(chǎn)三級市場概況分析――――――――－201、租金價格水平（元/平方米）2、三級地鋪分布分析六、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展SWOT分析―――――――――211、優(yōu)勢（S）2、劣勢(W)3、機(jī)遇（O）4、威脅(T)七、對本片區(qū)房地產(chǎn)市場未來展望――――――――221、資源貯備2、產(chǎn)品策略3、價格策略一、片區(qū)范圍本片區(qū)北到紅荔路，南到濱河大道，東面到上步路，西至華富路-福田路。屬于深圳中心地帶。本片區(qū)被深南大道分成南北兩個片區(qū)，兩個片區(qū)在業(yè)態(tài)，人員組成等方面全部有很大不一樣和區(qū)分。1、華強(qiáng)北區(qū)：深圳最副盛名商業(yè)區(qū)之一。東南亞最大電子市場集散地，全國專業(yè)市場，行業(yè)協(xié)會和企業(yè)最集中地方，80萬平方米商業(yè)面積，12萬從業(yè)人員，每日近60萬人流，和北京王府井、上海南京路、廣州北京路合稱中國四大街，而華強(qiáng)北商業(yè)街區(qū)每平方米面積平均營業(yè)額一直居全國第一。依據(jù)相關(guān)政府匯報(bào)指出，將對華強(qiáng)北進(jìn)行全新計(jì)劃，建成現(xiàn)代商務(wù)、電子產(chǎn)品、百貨零售、健身用具、華夏風(fēng)情美食、青春大本營、名牌精品展示、文教旅游服務(wù)共8大專業(yè)街區(qū)；同時在街區(qū)中依不一樣特色建立9條特色街，使華強(qiáng)北商業(yè)街區(qū)形成條塊分明，點(diǎn)線面結(jié)合鮮明商圈形象。該片區(qū)計(jì)劃很好，關(guān)鍵由賽格、華發(fā)、現(xiàn)代電子、中國彩電和中航集團(tuán)五大國有資產(chǎn)瓜分，街道比較整齊，形象很好。片區(qū)內(nèi)有上海賓館、賽格廣場、群星購物廣場、格蘭云天等著名物業(yè)。2、華強(qiáng)南片區(qū)：在深南大道南面，和華強(qiáng)北區(qū)隔深南大道相望。在沿深南大道一側(cè)有大量高級寫字樓如世貿(mào)廣場、北方大廈等。然而本區(qū)整體素質(zhì)不如北區(qū)高，缺乏早期計(jì)劃，大量農(nóng)民房和早期集資房充斥其間，城市街道較窄，形象較差。一直以來華強(qiáng)南以其大量居住物業(yè)作為華強(qiáng)北一個輔助區(qū)域，大量華強(qiáng)北私人商販、工作人員、和企業(yè)白領(lǐng)等白天在北區(qū)上班，晚上南區(qū)住宿，形成一個互補(bǔ)格局。華強(qiáng)南繁榮和興旺關(guān)鍵依靠華強(qiáng)北興旺。當(dāng)然華強(qiáng)北穩(wěn)定也需要華強(qiáng)南支持和襯托。在本片區(qū)中深南大道兩側(cè)繁榮程度最高，物業(yè)水平和物業(yè)形象也是最好，而對應(yīng)租金水平也是最高，集中了大量商業(yè)、電子、和大企業(yè)企業(yè)集團(tuán)。因?yàn)樯钅洗蟮垒椛洌A強(qiáng)南北全部相對比較繁榮，而華強(qiáng)北因?yàn)樽约荷虡I(yè)能量，也向外強(qiáng)烈輻射，華強(qiáng)南就在這種雙重輻射下繁榮。二、片區(qū)發(fā)展定位華強(qiáng)北片區(qū)發(fā)展定位華強(qiáng)北片區(qū)因?yàn)槠湟恢卑l(fā)展關(guān)鍵是電子產(chǎn)品，在深圳，一提到電子產(chǎn)品立即就會想到華強(qiáng)北賽格廣場，華強(qiáng)廣場等，而這兩個廣場全部是在華強(qiáng)北中心區(qū)域，另外，在華強(qiáng)北眾多大廈中，有大量生產(chǎn)電子產(chǎn)品企業(yè)如賽格，華強(qiáng)集團(tuán)，桑達(dá)科技，中航集團(tuán)等，同時這里也是全國一個電子集散地，大量從事電子產(chǎn)品經(jīng)營和流通商人在這里聚集。所以，深圳市政府一直把華強(qiáng)北往電子集散地這么一個地位上推進(jìn)。同時，因?yàn)殂~鑼灣百貨、群星廣場、天虹商場、女人世界等著名商場在這里集中，商業(yè)購物十分繁榮。天天60萬人流聚集在這么一個小小地方，商業(yè)機(jī)會巨大。所以，依據(jù)這么一個自然商業(yè)形態(tài)，政府要把華強(qiáng)北打造成為深圳第一商圈。所以，華強(qiáng)北關(guān)鍵發(fā)展是商業(yè)廣場物業(yè)，商住物業(yè)和寫字樓物業(yè)。片區(qū)關(guān)鍵功效是商業(yè)貿(mào)易。2、華強(qiáng)南發(fā)展定位華強(qiáng)南和華強(qiáng)北中間隔了深南大到，和歷史原因，華強(qiáng)南沒有形成華強(qiáng)北那樣電子或商業(yè)購物商業(yè)氣氛，但因?yàn)樗R近華強(qiáng)北，受到輻射十分強(qiáng)烈，所以，一直以來，華強(qiáng)南全部是一個偏重于居住區(qū)域。該片區(qū)內(nèi)有上步南生活區(qū)，南園新村，福華新村等大型生活區(qū)。同時，該區(qū)集中了早期深圳建設(shè)大量集資房和商品房，建設(shè)銀行，工商銀行職員宿舍就在這個區(qū)域，同時，靠近濱河大道大量農(nóng)民私房也在這個區(qū)域內(nèi)。大量人集中在這個區(qū)域生活，且這些人關(guān)鍵就在華強(qiáng)北工作或做生意。所以，華強(qiáng)南定位是生活娛樂等輔助功效區(qū)。三、片區(qū)經(jīng)濟(jì)分析1、人員組成情況華強(qiáng)北區(qū)有常住人口8—10萬，華強(qiáng)南區(qū)有5—8萬。在這些常住人口中，大部分是在該區(qū)域從事電子產(chǎn)品買賣活動私人老板，華強(qiáng)北商圈內(nèi)購物商場內(nèi)私人商販，周圍寫字樓里工作人員，和在上步和羅湖地王商圈內(nèi)人員。在華強(qiáng)北區(qū)，關(guān)鍵就是白天在周圍從事商業(yè)活感人員，而華強(qiáng)南區(qū)也關(guān)鍵是在北去工作人員。這些人收入中等偏上，有些私人老板很有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但她們工作和生意使她們必需留在周圍居住。華強(qiáng)南區(qū)還有部分人員是在其它地方工作，住在該區(qū)集資房和早期商品房內(nèi)人員。這部分人員收入屬于中等偏下，沒有或正在準(zhǔn)備換其它地方居住，她們有購房需求，但可能不含有在本區(qū)購房實(shí)力，所以，她們關(guān)鍵考慮到房價稍低其它地域購房。2、商業(yè)形態(tài)在華強(qiáng)北最多就是電子產(chǎn)品相關(guān)銷售、物流等行業(yè)。第二位是商場購物。第三位是餐飲娛樂。華強(qiáng)南關(guān)鍵是餐飲娛樂和服務(wù)業(yè)。3、土地供給現(xiàn)在來看，本區(qū)土地儲量不多，且基礎(chǔ)全部已經(jīng)開發(fā)。尤其是華強(qiáng)北區(qū)，土地基礎(chǔ)全部已經(jīng)為幾大國有企業(yè)所瓜分，基礎(chǔ)沒有能夠供出讓和開發(fā)土地貯備。而華強(qiáng)南區(qū)能夠開發(fā)土地也極少，以后土地提供另一條路徑就是進(jìn)行城中村改造和舊城改造所得到土地，即便如此，土地存量仍然極少。四、片區(qū)房地產(chǎn)市場研究1、房地產(chǎn)發(fā)展歷史回顧本片區(qū)歷史上是深圳有名工業(yè)加工區(qū)，大量國有企業(yè)在該片區(qū)擁有大量廠房和工業(yè)用地，因?yàn)槠湮恢镁o鄰最先經(jīng)濟(jì)繁榮羅湖區(qū)，所以除了工業(yè)加工區(qū)外，該區(qū)也形成了一定居住氣氛，住宅開發(fā)也有一定發(fā)展，在該區(qū)有東園生活片區(qū)，南園生活片區(qū)，上步南農(nóng)民村，南華新村，和福華新村等大型居住區(qū)，另外，建設(shè)銀行職員宿舍，工商銀行職員宿舍等集資房也在該片區(qū)，所以住宅房地產(chǎn)在該區(qū)域一直有發(fā)展。伴隨城市發(fā)展和中心地帶不停西移，和政府有意識計(jì)劃和推進(jìn)，該片區(qū)逐步成為城市又一中心地帶。工業(yè)廠房和企業(yè)逐步遷移出該區(qū)域，而其北區(qū)逐步發(fā)展成為電子集散地和商業(yè)購物休閑中心，而其南區(qū)因?yàn)闅v史和地理原因，一直以居住型區(qū)域出現(xiàn)，居住氣氛越睞越濃厚，同時餐飲、娛樂等和居住親密行業(yè)大量聚集，如南園路繁榮等。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市定位日益明確情況下，該片區(qū)發(fā)展了大量寫字樓物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，如賽格廣場、群星購物廣場、中電大廈、深圳能源大廈、華強(qiáng)大廈、世貿(mào)廣場、天虹商場、科技大廈、北方工業(yè)大廈、電子科技大廈、華聯(lián)大廈等。同時，居住物業(yè)也有發(fā)展，格蘭晴天、城市E站、城市100、瑋鵬花園、南華花園、嘉匯花園、鼎盛時代花園等，房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展吻合。2、房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況分析片區(qū)關(guān)鍵在售住宅樓盤（皇御苑、匯港名苑、皇庭世紀(jì)原來不在華強(qiáng)南片區(qū)，但其離華強(qiáng)南片區(qū)較近，且全部在濱河大道上，和本企業(yè)項(xiàng)目華強(qiáng)新城存在一定競爭關(guān)系，所以一并研究）項(xiàng)目名稱東方時代片區(qū)華強(qiáng)北地理位置華強(qiáng)北路，遠(yuǎn)望數(shù)碼城對面配套設(shè)施周圍多種生活設(shè)施俱全，有會所。交通條件十分便利，深南大道，華強(qiáng)路有大量多種交通工具發(fā)展商東方廣場實(shí)業(yè)代理商中原物業(yè)物業(yè)管理崇德物業(yè)管理費(fèi)3.98物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)6000100510車位數(shù)260實(shí)用率80％分布2棟22層戶型戶型建筑面積（平方米）戶數(shù)（套）戶型百分比（％）單房23---35153301×130---44255502×244.18--6866133×277.213474×2開盤時間04．03．01銷售率內(nèi)部認(rèn)購了200套左右價格起價10000均價13000最高價賣點(diǎn)華強(qiáng)商業(yè)最繁榮地段，便利交通用戶類型華強(qiáng)北（集中于周圍商廈）私人小老板和部分白領(lǐng)綜合評價該項(xiàng)目置身于華強(qiáng)北最繁榮地段，且是茂業(yè)百貨上蓋，表現(xiàn)了樓盤地段優(yōu)勢。定在華強(qiáng)北名片，是其高價格另一關(guān)鍵保障。戶型集中于小戶型時間―04.02.23―――――時間——04.02.19——————項(xiàng)目名稱城投·福濱苑片區(qū)華強(qiáng)南地理位置福田路和福華路交界處配套設(shè)施商場、餐飲、娛樂相當(dāng)發(fā)達(dá)，但需要步行一段距離，約5分鐘，本身有會所交通條件3，6，216，421，422，442，發(fā)展商城投集團(tuán)代理商中原物業(yè)物業(yè)管理城投物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)物業(yè)規(guī)模占地面積（平方米）建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)6074.3291504.80254車位數(shù)215實(shí)用率80分布2棟26層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型百分比單房1×12×268，80--84109433×2104，113145574×2開盤時間03.11.29銷售率96價格起價5800均價7000最高價8000賣點(diǎn)中心公園，離上海賓館商業(yè)圈較近距離。用戶類型當(dāng)?shù)鼐用瘢沃脴I(yè)者，周圍寫字樓白領(lǐng)綜合評價鬧中取靜感覺，離中心商務(wù)區(qū)合適距離能夠讓人忘記煩惱。周圍比較平靜，環(huán)境優(yōu)美，適合居家。時間——04.02.23————項(xiàng)目名稱金茂禮全部片區(qū)華強(qiáng)北地理位置振興路和蘭光路交界處配套設(shè)施周圍有完善生活配套。本身有會所。交通條件處于片區(qū)路上，需步行約3-5分鐘座公交車，當(dāng)離周圍商廈較近發(fā)展商中國兵器裝備集團(tuán)企業(yè)代理商德思勤置業(yè)物業(yè)管理陽光酒店管理費(fèi)3.2物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)1980330006.750780車位數(shù)180實(shí)用率76分布1棟27層，1棟32層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型百分比單房23-36494631×141-47258332×252-623143×24×2開盤時間03.11.1銷售率75％價格起價7300均價8200最高價9100賣點(diǎn)地段投資價值，酒店式服務(wù)，高貴外觀用戶類型華強(qiáng)商廈私人老板，當(dāng)?shù)睾推渌瑓^(qū)投資客綜合評價樓盤本身素質(zhì)較高，硬件設(shè)施很好，有高貴外觀，戶型瞄準(zhǔn)小戶型，大打投資牌，并推出SOLO概念，銷售看好！時間——04.02.23——————項(xiàng)目名稱緯鵬花園（時代全部會）片區(qū)華強(qiáng)北?？茖W(xué)館地理位置振中路和上步中路交界處配套設(shè)施銀行、商業(yè)購物方便，餐飲娛樂稍差交通條件華聯(lián)機(jī)場專線，34，8，12，25，發(fā)展商深圳緯鵬實(shí)業(yè)代理商世聯(lián)地產(chǎn)物業(yè)管理熊谷物業(yè)管理費(fèi)3.5物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)34604.722500004.6301794車位數(shù)794實(shí)用率80分布3棟31層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型百分比單房1×146.82—46.93359202×277.7—77.901076603×2101.26—101.52359204×2開盤時間02.12.01銷售率90％價格起價7000均價8300最高價10000賣點(diǎn)成熟生活大小區(qū)，該區(qū)大花園，便利交通，適合居住環(huán)境用戶類型有一定積累以居家為主周圍用戶，部分羅湖用戶。綜合評價有較方便交通和很好位置，但離華強(qiáng)北商圈有相對較遠(yuǎn)距離，投資價值不高，而大小區(qū)適合居住這個特點(diǎn)很顯著。時間——04.02.20————項(xiàng)目名稱皇御苑片區(qū)福田?；蕧徔诎兜乩砦恢酶Ｌ锬下泛蜑I河路交界處配套設(shè)施周圍配套極少，關(guān)鍵依靠自己大小區(qū)配套和會所，相對不方便。交通條件有直接通往香港BUS，但到深圳市區(qū)交通不便，需步行座公交車發(fā)展商皇城地產(chǎn)代理商中原地產(chǎn)物業(yè)管理國貿(mào)物業(yè)管理管理費(fèi)3.5物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)3000車位數(shù)實(shí)用率80分布15棟高層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型百分比單房1×12×260.48—716.191650553×285.95—86.61,112.13-122.421350454×2開盤時間銷售率80價格起價4900均價7200最高價10000賣點(diǎn)二十四小時通關(guān)，過往香港十分方便，人行天橋直接到過關(guān)大廳用戶類型香港用戶，在香港上班深圳居住人，深港家庭綜合評價在皇崗口岸該項(xiàng)目，把關(guān)鍵銷售目標(biāo)定位香港用戶，營造居家氣氛，小區(qū)規(guī)模大，花園面積大，價格現(xiàn)對廉價。時間——04.02.23————項(xiàng)目名稱城市千千匯片區(qū)華強(qiáng)北地理位置振華路和華發(fā)北路交界處配套設(shè)施周圍屬于華強(qiáng)北商業(yè)繁榮區(qū)，生活配套全方面。自己有花園。交通條件5分鐘步行旅程內(nèi)有紅荔路公交車站，深南大道公交車也多。發(fā)展商深圳桑達(dá)電子集團(tuán)代理商同致業(yè)代理物業(yè)管理桑達(dá)物業(yè)管理管理費(fèi)3.5物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)4500391106.550308車位數(shù)280實(shí)用率80分布1棟U型25層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型百分比單房1×153--6392302×270--111195603×2108--12731104×2開盤時間03.10.28銷售率85％價格起價6800均價8000最高價9600賣點(diǎn)地段優(yōu)勢和完善生活配套用戶類型周圍生意人和小老板，部分投資客綜合評價在華強(qiáng)北關(guān)鍵商業(yè)圈里，離銅鑼灣百貨很近，但有一點(diǎn)距離，鬧中取靜，是一個理想選擇。外觀較一般，有點(diǎn)象宿舍，檔次不高。時間——04.02.20————項(xiàng)目名稱皇庭世紀(jì)片區(qū)福田。新區(qū)委地理位置益田路和福民路交界處配套設(shè)施小學(xué)，商場，餐飲娛樂設(shè)施全。會所和永池交通條件15，28，103k113，202發(fā)展商恒浩投資代理商置業(yè)國際物業(yè)管理港庭物業(yè)。管理費(fèi)2.8物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)82300007.31002045車位數(shù)812實(shí)用率83分布9棟29—33層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型百分比單房1×140—46614302×253—641022503×276—122409204×2開盤時間03.09.06銷售率85％價格起價6200均價7200最高價8200賣點(diǎn)成熟生活配套和生活氣氛，中心區(qū)大小區(qū)，精英青年城用戶類型講求生活品質(zhì)白領(lǐng)，企業(yè)主，高級管理人員綜合評價在當(dāng)塊片區(qū)絕正確大盤，成熟生活配套，教育、餐飲、商業(yè)全部齊全，生活氣氛十分濃厚，是居家好地方。銷售十分火爆，樓盤定位較正確。時間——04.02.19———項(xiàng)目名稱城市杰座片區(qū)華強(qiáng)南。上海賓館商圈地理位置福田路和福華路交界處配套設(shè)施購物、餐飲、娛樂十分方便，自己有商場，旁邊有小學(xué)交通條件比較方便，有3，216，6總站發(fā)展商深圳市信航房地產(chǎn)開發(fā)代理商置業(yè)國際物業(yè)管理蓮花物業(yè)管理管理費(fèi)2.8物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)5000500001020416車位數(shù)210實(shí)用率82.5分布1棟32層，2棟24層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型百分比單房1×142.1483202×273.642103×2106.25125304×2126.64210開盤時間03.10.12銷售率95％價格起價6000均價7500最高價8500賣點(diǎn)中心公園，地段，生活配套用戶類型當(dāng)?shù)赜脩粢跃蛹覟橹?，少?shù)投資用戶綜合評價優(yōu)美中心公園和繁榮地段，使項(xiàng)目居家十分舒適和方便。戶型以1房和三房四房居多，使其用戶關(guān)鍵是居住客，而也能夠滿足部分投資需求。時間——04.02.19———項(xiàng)目名稱匯港名苑片區(qū)華強(qiáng)南地理位置濱河路和福星路交界處東配套設(shè)施自由超市、商場、美容、餐館等配套。交通條件步行不方便，因?yàn)闉I河大道阻隔使出行不方便發(fā)展商雁興房地產(chǎn)投資代理商置業(yè)國際物業(yè)管理匯港物業(yè)管理管理費(fèi)物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)1500車位數(shù)實(shí)用率分布戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型百分比單房237551×1357552×245-76525353×275-100450304×2開盤時間銷售率價格起價6200均價7000最高價8000賣點(diǎn)用戶類型綜合評價該項(xiàng)目所處位置在濱河南，離皇崗口岸距離比皇御苑遠(yuǎn)，它銷售仍然比很好，其銷售策略值得我們學(xué)習(xí)。項(xiàng)目名稱主力戶型主力面積（平方米）均價（元/平方米）占地面積（平方米）建筑面積（平方米）總戶數(shù)（戶）管理費(fèi)（元/平方米）用戶特征東方時代單房、一房23--44130003000300005003.98周圍商販、投資客金茂禮全部單房、一房33-45.2682001980330007803.2周圍商販、投資客城市千千匯一房、兩房53--11180004500391103083.5周圍用戶、投資用戶瑋鵬花園兩房77.7－77.9830034604.725000017943.5二次置業(yè)者，周圍居民，華強(qiáng)北商人深南大道城市杰座兩房、三房73.6—10675005000多50000多4162.8收入相對很好，看好片區(qū)環(huán)境，周圍白領(lǐng)福濱苑兩房、三房80--11370006074.3291502542.8公務(wù)員、企業(yè)主和高級管理人員皇御苑兩房、三房60.4—122.4720030003.5香港用戶、深港家庭?；释ナ兰o(jì)兩房53--647200823000020452.8城市白領(lǐng)、二次置業(yè)周圍居民匯港名苑兩房45-65730015003.0香港用戶60％，深港家庭，周圍居民累計(jì)――――――――――10597片區(qū)住宅市場在售樓盤統(tǒng)計(jì)分析。（表1）從上表能夠看出，該片區(qū)在售樓盤分布比較均勻，華強(qiáng)北4個，華強(qiáng)南5個。競爭較為猛烈，但因?yàn)槿A強(qiáng)商業(yè)圈巨大經(jīng)濟(jì)實(shí)力和輻射能力，以上樓盤銷售全部較正常，沒有出現(xiàn)惡性競爭和銷售十分困難情況。多個樣本樓盤全部能實(shí)現(xiàn)比較正常價位，可見該片區(qū)住宅市場比較穩(wěn)定，供給和需求相對較均衡，市場成熟，買賣雙方全部能比較理性作出決議。片區(qū)住宅市場潛在供給量分析：（表2）潛在供給量一覽表項(xiàng)目名稱總套數(shù)發(fā)展商（代理商）地理位置物業(yè)類型燕南路88號――世聯(lián)地產(chǎn)燕南路88號，和振華路交界處住宅城市公寓約340郎矩？世聯(lián)地產(chǎn)燕南路和振中路交匯處住宅華強(qiáng)廣場――華強(qiáng)地產(chǎn)華強(qiáng)北路和二號路之間――新亞洲廣場――新亞洲實(shí)業(yè)華強(qiáng)世界后面，二號路旁――中航苑――中航地產(chǎn)新亞洲地塊旁商住華強(qiáng)新城約3100京基地產(chǎn)濱河路和華強(qiáng)路交界處，華強(qiáng)立交旁住宅經(jīng)過以上統(tǒng)計(jì)表格能夠看出，在該片區(qū)，潛在市場供給關(guān)鍵集中在華強(qiáng)北片區(qū)，只有華強(qiáng)新城項(xiàng)目在華強(qiáng)南。物業(yè)類型關(guān)鍵以住宅和商住為主，供給量也較大，能夠估計(jì)未來兩年該片區(qū)住宅競爭將十分猛烈，但土地存量分析我們能夠看出，當(dāng)?shù)赜蛟谖磥硪欢螘r間將沒有土地能夠供開發(fā)，而該片區(qū)經(jīng)濟(jì)將深入發(fā)展，對物業(yè)需求將連續(xù)旺盛。需求增加和供給相對固定，將推進(jìn)該片區(qū)物業(yè)深入升值。所以，在短期內(nèi)競爭猛烈，而長久來看多個競爭者全部會取得不錯結(jié)局。3、區(qū)域住宅市場特征戶型特征從上面表1能夠看出，華強(qiáng)北區(qū)戶型關(guān)鍵以中小戶型為主，以單房和一房作為關(guān)鍵戶型項(xiàng)目占了3個。華強(qiáng)北戶型特征分析：（表3）總套數(shù)單房1房2房3房東方時代510153255667金茂禮全部78049425831瑋鵬花園17943591076359城市千千匯3089219531累計(jì)33926479641368397依據(jù)上表計(jì)算，華強(qiáng)北片區(qū)內(nèi)在售樓盤中，兩房和兩房以下戶型占了絕大部分，達(dá)88.3％，這和華強(qiáng)北地段優(yōu)勢，地價高，租金高情況吻合，戶型較小適合投資。華強(qiáng)南片區(qū)戶型分析：（表4）總套數(shù)單房1房2房3房城投·福濱苑254109145皇御苑300016501350皇庭世紀(jì)20456141022409城市杰座4168342135匯港名苑15007575525450累計(jì)72157577233482489依據(jù)上表計(jì)算，華強(qiáng)南在售住宅戶型中，兩房占46.4％，三房占34.5％，而單房和一房一共才占19.1％，可見，華強(qiáng)南片區(qū)住宅物業(yè)偏重于居住，投資功效稍弱。價格特征華強(qiáng)北價格特征（表5）起價均價最高價東方時代10000130000金茂禮全部730082009100緯鵬花園7000830010000城市·千千匯680080009600平均價格7775937512175依據(jù)表1相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算可知，華強(qiáng)北在售單位均價達(dá)9375元每平方米。華強(qiáng)南價格特征（表6）起價均價最高價城投·福濱苑580070008000皇御苑4900720010000皇庭世紀(jì)620072008200城市杰座600075008500匯港名苑620070008000均價582071808540華強(qiáng)南片區(qū)平均價格7240元每平方米。華強(qiáng)北和華強(qiáng)南均價比較華強(qiáng)南北價格相差達(dá)2135元每平方米（9375-7240），表現(xiàn)了華強(qiáng)北作為商業(yè)中心地帶地價較高，租金較高等地段特征。華強(qiáng)北整體價格高于華強(qiáng)南。另外，假如結(jié)合地圖分析，能夠看出，物業(yè)離深南大道距離對房價影響也很顯著：離深南大道越近，價格越高，越遠(yuǎn)越低。展現(xiàn)中間高，兩端低特點(diǎn)。消費(fèi)者特征在本片區(qū)置業(yè)用戶，大部分是屬于在華強(qiáng)北商圈工作、做生意人，也有部分投資用戶，只有在靠近皇崗口岸周圍部分樓盤，用戶以香港人居多，如匯港名苑、皇御苑。因?yàn)楝F(xiàn)在商品房銷售中賣方有意降低置業(yè)門檻，普遍推行低首期做法促進(jìn)銷售，所以，置業(yè)者年紀(jì)年輕化，尤其是小戶型用戶年紀(jì)愈加年輕，在銷售過程中，各樓盤全部重視設(shè)計(jì)適合年輕一族產(chǎn)品和配套，酒店式物業(yè)管理被很多樓盤使用。物業(yè)特征全部以高層住宅為主，且容積率全部高，通常全部在6左右，表現(xiàn)了該片區(qū)土地價格較高這一特征。推售策略特征華強(qiáng)片區(qū)在售樓盤推售策略大多利用低首期方法。這種方法以前在羅湖小戶型使用較多，而低首期在羅湖證實(shí)是很正確一個推售方法，所以，被華強(qiáng)片區(qū)樓盤所利用。五、片區(qū)房地產(chǎn)三級市場概況分析1、租金價格水平（元/平方米）1房（單房）2房3房格蘭晴天3500嘉匯新城40004500-6000城市E站4000-45005000-6500鼎盛時代55006500-8000廣業(yè)大廈150035005000城市1001800-25004000-50006000-8500瑋鵬花園150025003000-3500漾福居1600-25002500-4000彩云居150028003500匯港名苑1300-17003000鵬麗大廈29003000南華花園140025003500建設(shè)銀行宿舍750-1300工商銀行宿舍600-1500-2200南華新村6001500南園村500-7501500-2500依據(jù)上表租金分布情況，結(jié)合地理位置分析，深南大道兩旁物業(yè)租金最高。濱河路以南物業(yè)租金最低。2、三級地鋪分布分析三級市場活躍程度能夠從三級地鋪分布看出來。在華強(qiáng)北片區(qū)和華強(qiáng)南靠近世貿(mào)廣場地方三級地鋪比較活躍，地鋪較多，交易也十分活躍，品牌地鋪和部分非正式租賃中介全部有。而在上步南路、南園路沿線，三級地鋪十分少，且供給彈性小，經(jīng)過自己問詢，當(dāng)?shù)啬軌蚬┳饪瓦x擇物業(yè)不多。相反是當(dāng)?shù)赜写罅吭缙陂_發(fā)商品房如南園新村、南華新村等，造成這種反差原因關(guān)鍵是當(dāng)?shù)胤课葑宰“俜直容^高。六、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展SWOT分析1、優(yōu)勢（S）區(qū)位優(yōu)勢華強(qiáng)片區(qū)從深圳整個地圖和計(jì)劃來看，屬于深圳中心地段，而其東邊是深圳傳統(tǒng)市中心――羅湖片區(qū)，而西邊是深圳未來中心地域，所以，本片區(qū)含有地理上銜接深圳東部和西部功效，優(yōu)勢顯著。本身來說，華強(qiáng)商業(yè)圈本身產(chǎn)業(yè)、配套十分完善，本身就是一個優(yōu)勢所在。另外，紅荔路帶來人流車流在本區(qū)西部和深南大道匯合，