【新收入準(zhǔn)則對(duì)A房地產(chǎn)控股公司的影響探究17000字（論文）】

舊收入準(zhǔn)則的變化如何影響公司尚不能得出清晰的定論，其影響有待進(jìn)一步研究。由于房地產(chǎn)行業(yè)極具特殊性，所以選取房地產(chǎn)公司作為研究對(duì)象。房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的流程大致有購(gòu)買(mǎi)土地、項(xiàng)目定位、工程設(shè)計(jì)和建設(shè)、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)等，步驟較多且繁雜，工程建設(shè)周期長(zhǎng)跨度大，運(yùn)用新收入準(zhǔn)則對(duì)其自身的影響是不容忽視的。在理論層面，結(jié)合專(zhuān)家學(xué)者們的研究理論，以A控股公司為例，進(jìn)一步分析新收入準(zhǔn)則其在收入確認(rèn)，財(cái)務(wù)報(bào)表方面帶來(lái)的預(yù)期影響并對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)充，提供一些借鑒參考的作用。在實(shí)踐層面，通過(guò)分析新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)公司的影響提出一些措施，給將要實(shí)行新收入準(zhǔn)則的公司提供參考建議，盡可能幫助公司快速適應(yīng)準(zhǔn)則的改變，降低公司的成本，使之更能穩(wěn)健的管理發(fā)展。（二）研究現(xiàn)狀國(guó)外研究現(xiàn)狀Colson（2010）表示公允價(jià)值計(jì)量會(huì)導(dǎo)致不是最優(yōu)決策結(jié)果的發(fā)生，而新收入準(zhǔn)則會(huì)更好的規(guī)避這一問(wèn)題。Sinha（2014）通過(guò)研究表明，運(yùn)用舊收入準(zhǔn)則在產(chǎn)生比較多的間接費(fèi)用支出時(shí)，會(huì)增加收入和費(fèi)用配比的難度，甚至?xí)霈F(xiàn)錯(cuò)配的現(xiàn)象，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)盈利能力的不準(zhǔn)確，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的降低，繼而影響決策、預(yù)測(cè)的判斷。ElaineHenry（2017）指出運(yùn)用舊收入準(zhǔn)則可比性低的企業(yè)，在實(shí)行新收入準(zhǔn)則后的受益程度比原本可比性高的企業(yè)要大。通過(guò)研究表明，在會(huì)計(jì)信息可比性方面預(yù)測(cè)新收入準(zhǔn)則會(huì)產(chǎn)生比較積極的影響。KenTysiac（2017）認(rèn)為新收入準(zhǔn)則對(duì)大部分公司的信息批露要求比較高，這將會(huì)幫助債權(quán)人、投資者更好的了解企業(yè)的情況。國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀馬尚（2018）指出房地產(chǎn)行業(yè)具有周期長(zhǎng)、成本滯后的特點(diǎn)，預(yù)售是銷(xiāo)售模式獨(dú)有的特性，在舊收入準(zhǔn)則模式下，不論是在收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)方面還是金額方面都缺乏可比性。單雯娟（2018）認(rèn)為修訂后的收入準(zhǔn)則在確認(rèn)企業(yè)收入的事件會(huì)發(fā)生變化，特殊的交易事項(xiàng)可能會(huì)提前或推遲。原來(lái)某個(gè)時(shí)間段確認(rèn)的可能會(huì)變成時(shí)間點(diǎn)。袁宗祥（2019）指出隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式錯(cuò)綜復(fù)雜的發(fā)展，舊的收入準(zhǔn)則已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展模式，為使國(guó)內(nèi)企業(yè)快速發(fā)展緊跟國(guó)際的趨勢(shì)，實(shí)行新收入準(zhǔn)則勢(shì)在必行。楊碧瓊（2019）認(rèn)為新收入準(zhǔn)則的發(fā)布對(duì)于會(huì)計(jì)體系的完善起了非常大的作用，執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對(duì)公司的影響是比較大的，財(cái)務(wù)部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)等等會(huì)因此而調(diào)整。有關(guān)銷(xiāo)售合同和銷(xiāo)售價(jià)格的制定、信息的披露也會(huì)因此而發(fā)生改變。王蓉（2020）指出舊收入準(zhǔn)則難以適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變化，新準(zhǔn)則的實(shí)施進(jìn)一步規(guī)范了會(huì)計(jì)核算，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量水平。房地產(chǎn)企業(yè)的收入具有復(fù)雜性，新收入準(zhǔn)則的運(yùn)行會(huì)增加會(huì)計(jì)核算的難度，會(huì)帶來(lái)一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)外研究述評(píng)根據(jù)上文列示的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)，國(guó)外的學(xué)者預(yù)測(cè)新收入準(zhǔn)則將會(huì)產(chǎn)生積極的影響，可以提高會(huì)計(jì)信息的可比性，披露程度也比較高，相比舊收入準(zhǔn)則的公允價(jià)值計(jì)量是最優(yōu)的決策。國(guó)內(nèi)的學(xué)者認(rèn)為收入準(zhǔn)則的改革已是必然趨勢(shì)，提高會(huì)計(jì)信息水平的同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)公司會(huì)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者一致認(rèn)為新收入準(zhǔn)則會(huì)產(chǎn)生積極影響但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)。研究?jī)?nèi)容和研究方法1．研究?jī)?nèi)容第一部分：緒論。闡述研究的背景和意義，并結(jié)合國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀分析我國(guó)收入準(zhǔn)則的變化原因；并確定本文的研究?jī)?nèi)容和研究方法。第二部分：概述新收入準(zhǔn)則的修訂的主要內(nèi)容，新收入準(zhǔn)則使用的范圍、確認(rèn)的條件、新舊準(zhǔn)則的對(duì)比，修訂新收入準(zhǔn)則的意義。結(jié)合文獻(xiàn)分析舊收入準(zhǔn)則存在的問(wèn)題，奠定后文案例分析基礎(chǔ)。第三部分：新收入準(zhǔn)則實(shí)施情況和對(duì)各行各業(yè)的影響。通過(guò)過(guò)對(duì)文獻(xiàn)的研讀，詳細(xì)分析對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響。第四部分：案例分析-以A控股集團(tuán)股份有限公司為例實(shí)施新收入準(zhǔn)則將要帶來(lái)的影響，介紹公司的業(yè)務(wù)模式、種類(lèi)和流程，從收入確認(rèn)、收入計(jì)量和財(cái)務(wù)報(bào)表方面細(xì)化分析其帶來(lái)的影響。第五部分：新收入準(zhǔn)則帶來(lái)的挑戰(zhàn)及應(yīng)對(duì)措施，提出相關(guān)建議。第六部分：總結(jié)結(jié)論以及對(duì)未來(lái)的展望。研究方法文獻(xiàn)研究法：收集國(guó)內(nèi)外在該領(lǐng)域的專(zhuān)家和學(xué)者研究出來(lái)的成果，結(jié)合我國(guó)實(shí)際面臨的情況和自己對(duì)該成果的思考和見(jiàn)解，進(jìn)行整合和研究的一套方法。文獻(xiàn)研究法有助于全面系統(tǒng)的理解新收入準(zhǔn)則。比較研究法：通過(guò)對(duì)比兩種以上的事物，找出其相同點(diǎn)和不同點(diǎn)，研究其中存在的規(guī)律。本文將會(huì)分析由舊收入準(zhǔn)則過(guò)渡到新收入準(zhǔn)則的過(guò)程中存在的差異以及帶來(lái)的影響，更進(jìn)一步的理解新收入準(zhǔn)則所帶來(lái)的變化。數(shù)據(jù)分析法：查找統(tǒng)計(jì)所選案例公司歷年的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，分析整合數(shù)據(jù)，會(huì)通過(guò)圖表更加直觀(guān)的展現(xiàn)在舊收入準(zhǔn)則模式下存在的問(wèn)題。案例研究法：對(duì)某一案例事件分析，結(jié)合文獻(xiàn)的研究，進(jìn)而找到應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則影響的方法。本文將會(huì)對(duì)A控股公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行詳細(xì)分析，結(jié)合已經(jīng)實(shí)施的企業(yè)，研究新收入準(zhǔn)則將會(huì)對(duì)A控股公司的影響。新舊收入準(zhǔn)則對(duì)比（一）新收入準(zhǔn)則修訂的主要內(nèi)容收入是評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的核心指標(biāo)；收入準(zhǔn)則是依據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則而制定，是公司的會(huì)計(jì)人員在處理收入相關(guān)事項(xiàng)所要遵循的準(zhǔn)則；收入準(zhǔn)則明確界定了收入的范圍，以及什么時(shí)候需要確認(rèn)，如何計(jì)量，還有相關(guān)會(huì)計(jì)處理和信息的披露等方面都給出了詳細(xì)的規(guī)定，目的是用來(lái)加以規(guī)范會(huì)計(jì)工作。修訂之后的新收入準(zhǔn)則建立了單一的收入確認(rèn)模型，用來(lái)規(guī)范所有與購(gòu)買(mǎi)方訂立的合同；也就是舊收入準(zhǔn)則中的14號(hào)收入和15號(hào)建造合同劃入到統(tǒng)一確認(rèn)模型里，不再根據(jù)業(yè)務(wù)類(lèi)型運(yùn)用不同的收入確認(rèn)模型，這樣就提高了公司會(huì)計(jì)信息的可比性；同時(shí)又為何時(shí)確認(rèn)收入（某一時(shí)段或時(shí)點(diǎn)）提供了詳細(xì)具體指引。把控制權(quán)的轉(zhuǎn)移（即客戶(hù)取得了相關(guān)商品的控制權(quán)）作為收入確認(rèn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。新收入準(zhǔn)則中引入了“五步法”，為收入的確認(rèn)和計(jì)量提供指南，如圖2-1所示。內(nèi)容來(lái)源：財(cái)政部CAS（2017）圖2-1收入確認(rèn)“五步法”前兩步是收入的確認(rèn)，第三步和第四步是收入的計(jì)量，第五步是收入的確認(rèn)。然后是在特殊交易或事項(xiàng)方面，新收入準(zhǔn)則更加詳細(xì)明確的列舉出幾種特殊交易下（例如：銷(xiāo)售退回、附有質(zhì)量保證、額外購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)等八大特殊事項(xiàng)），公司應(yīng)該怎么處理，在什么時(shí)候確認(rèn)收入。公司需要考慮轉(zhuǎn)讓給客戶(hù)商品之前是否擁有對(duì)商品的控制權(quán)，以此來(lái)區(qū)分公司扮演的是什么身份，主要責(zé)任人或者代理人。對(duì)于合同中的附加條件，需要考慮是否單獨(dú)確認(rèn)為一項(xiàng)履約義務(wù)，如果是，就按照五步法進(jìn)行后續(xù)的確認(rèn)和計(jì)量；否則，就根據(jù)特殊事項(xiàng)的具體情況做其他處理。還有列報(bào)方面新增了合同履約成本、合同資產(chǎn)、合同負(fù)債、合同取得成本幾個(gè)科目核算公司和客戶(hù)簽訂合同中產(chǎn)生相關(guān)的收入、成本費(fèi)用；并對(duì)具體會(huì)計(jì)操作做出指引。等到期末，合同資產(chǎn)、合同負(fù)債會(huì)反映在相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表中。（二）新收入準(zhǔn)則的適用范圍和確認(rèn)條件1.新收入準(zhǔn)則的適用范圍收入發(fā)生在企業(yè)的日?；顒?dòng)中，與除它之外的其他五大要素息息相關(guān)，收入會(huì)增加企業(yè)的所有者權(quán)益，跟所有者投入資本沒(méi)有關(guān)系的經(jīng)濟(jì)流入。跟舊收入準(zhǔn)則相比排除了一些收入類(lèi)型（如金融工具、金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、套期保值等），威威明確了范圍的界限，新收入準(zhǔn)則適用范圍是所有與客戶(hù)之間訂立的合同。合同是明確雙方的權(quán)力和義務(wù)并且具有法律約束力的協(xié)議書(shū)，它可以是書(shū)面的、口頭的或者是其他形式。合同的范圍不包括金融工具、租賃、保險(xiǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、合并財(cái)務(wù)報(bào)表等類(lèi)型的合同。但是需要注意的是非貨幣性資產(chǎn)交換一般按照CAS7號(hào)-非貨幣性資產(chǎn)交換進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，但是用公司自己的存貨來(lái)?yè)Q取對(duì)方客戶(hù)的固定資產(chǎn)或者無(wú)形資產(chǎn)的，適用新收入準(zhǔn)則。2.新收入準(zhǔn)則的確認(rèn)條件公司與客戶(hù)訂立的合同中的履約義務(wù)完成之后，在客戶(hù)擁有對(duì)取得商品的控制權(quán)，即客戶(hù)擁有對(duì)該商品的現(xiàn)時(shí)權(quán)力，主導(dǎo)商品的使用權(quán)力并有權(quán)阻止或者同意別人使用該商品，且預(yù)期能獲得商品帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，才能確認(rèn)為收入。企業(yè)與客戶(hù)簽訂的合同需要同時(shí)滿(mǎn)足下表2-1所示的全部條件之后，才可以在客戶(hù)取得商品的控制權(quán)時(shí)確認(rèn)為收入。除了有事實(shí)或情況明確表明會(huì)發(fā)生重大改變的跡象，企業(yè)需要在以后期間重新評(píng)估外，其他情況下，在合同的生效日（即開(kāi)始日）之前滿(mǎn)足條件的，不需要企業(yè)重新評(píng)估。表2-1確認(rèn)收入的5個(gè)前提條件1.合同各方已批準(zhǔn)該合同并承諾將履行各自義務(wù)；2.該合同明確了合同各方與所轉(zhuǎn)讓商品相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)；需要滿(mǎn)足5個(gè)條件3.該合同有明確的與所轉(zhuǎn)讓商品相關(guān)的支付條款；4.該合同具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，即履行該合同將改變企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流量的風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間或金錢(qián)分布；5.企業(yè)因向客戶(hù)轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)取得的對(duì)價(jià)很可能收回。內(nèi)容來(lái)源：財(cái)政部CAS14（2017）（三）舊收入準(zhǔn)則存在的問(wèn)題1.對(duì)收入的邊界定義不清晰銷(xiāo)售商品取得、提供勞務(wù)取得和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的收入是舊收入準(zhǔn)則的組成部分。銷(xiāo)售商品收入是以所有權(quán)的主要風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移為判斷依據(jù)；提供勞務(wù)收入是以完工百分比法來(lái)計(jì)量。對(duì)于某些混合復(fù)雜型業(yè)務(wù)，在一項(xiàng)銷(xiāo)售行為中同時(shí)存在貨物和服務(wù)且二者有從屬關(guān)系（混合銷(xiāo)售），又或者是，同一個(gè)公司既存在銷(xiāo)售貨物又存在提供勞務(wù)等系列服務(wù)（兼營(yíng)）時(shí)，如何確認(rèn)復(fù)雜業(yè)務(wù)收入會(huì)比較困難，不同公司之間可能會(huì)采用不同的收入確認(rèn)方式，這就導(dǎo)致了同一行業(yè)不同公司之間會(huì)計(jì)信息缺乏可比性。2.對(duì)特定交易事項(xiàng)的指引有限隨著經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展升級(jí)，各種各樣類(lèi)型的企業(yè)如雨后春筍般發(fā)展，當(dāng)然也出現(xiàn)了各種各樣的業(yè)務(wù)模式和組合服務(wù)，舊收入準(zhǔn)則中對(duì)特殊交易只做出解釋和說(shuō)明，指引太少，然后具體的會(huì)計(jì)實(shí)操如何處理；舊收入準(zhǔn)則已經(jīng)不滿(mǎn)足業(yè)務(wù)日益發(fā)展的需要。3.收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)不一致有時(shí)候可能會(huì)出現(xiàn)商品的發(fā)票或收據(jù)等憑證已轉(zhuǎn)移到購(gòu)買(mǎi)方手中，但是貨物還沒(méi)有收到，二者沒(méi)有同時(shí)交付時(shí)如何確認(rèn)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)會(huì)比較困難，再者如果商品轉(zhuǎn)移時(shí)間比較長(zhǎng)或者環(huán)節(jié)步驟比較多，確認(rèn)時(shí)點(diǎn)難度會(huì)加大。4.對(duì)信息披露的要求比較低舊收入準(zhǔn)則規(guī)定在附注中應(yīng)當(dāng)披露采用的會(huì)計(jì)政策、完工進(jìn)度的方法和收入相關(guān)的金額等；披露程度太低，導(dǎo)致公司通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表的附注對(duì)外透漏的信息太少，不具體不全面，財(cái)務(wù)報(bào)表的使用者了解公司的信息不充足，可能會(huì)發(fā)生錯(cuò)誤的判斷決策等。（四）新舊收入準(zhǔn)則對(duì)比分析CAS14（2017）和CAS14（2006）的總則和定義新收入準(zhǔn)則和舊收入準(zhǔn)則是保持一致的，沒(méi)有發(fā)生變化，是基于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則而制定，目的就是為了規(guī)范與收入有關(guān)事項(xiàng)的確認(rèn)計(jì)量。具體對(duì)比分析如下：1.收入確認(rèn)模型發(fā)生了變化首先是確認(rèn)適用的范圍，舊收入準(zhǔn)則中規(guī)定的收入包括銷(xiāo)售商品取得的、提供勞務(wù)取得的、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的收入；簽訂建造合同取得的收入適用CSA15建造合同準(zhǔn)則，而不適用CAS14（2006）。新收入準(zhǔn)則囊括了以前的收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則，明確界限擴(kuò)大了收入的范圍，建立了單一的計(jì)量模式，不再通過(guò)劃分屬于什么收入來(lái)確定適合哪種準(zhǔn)則；這樣就避免了會(huì)計(jì)人員在處理復(fù)雜類(lèi)似且重合度高的業(yè)務(wù)時(shí)，運(yùn)用不同的收入確認(rèn)方法造成公司之間信息可比性降低，容易對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果造成影響。其次是確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)，舊收入準(zhǔn)則按照購(gòu)貨方獲得商品所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬時(shí)點(diǎn)作為收入確認(rèn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)；新準(zhǔn)則改變了這種確認(rèn)模式，按照客戶(hù)取得該商品的控制權(quán)時(shí)點(diǎn)作為新的判斷標(biāo)準(zhǔn)。然后是收入的計(jì)量也發(fā)生了改變，舊收入準(zhǔn)則的計(jì)量是從購(gòu)買(mǎi)方取得的合同價(jià)款或者稱(chēng)協(xié)議價(jià)款（一般是公允價(jià)值），不公允的除外。新收入準(zhǔn)則的計(jì)量就是按照五步法確定的交易價(jià)格，是預(yù)期有權(quán)收回（不是最終收回）的數(shù)額。還有列報(bào)方面新增了合同資產(chǎn)、合同負(fù)債兩個(gè)科目單獨(dú)列示企業(yè)擁有，應(yīng)向客戶(hù)收取的對(duì)價(jià)，是無(wú)條件收取且僅隨時(shí)間的改變。2.收入計(jì)量發(fā)生改變舊收入準(zhǔn)則CAS（2006）采用的是與購(gòu)貨方訂立的合同價(jià)款或者協(xié)議價(jià)款，即按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量；新收入準(zhǔn)則CAS（2017）是按照交易價(jià)格去計(jì)量收入，未來(lái)預(yù)計(jì)有權(quán)收回的數(shù)額就是交易價(jià)格，需要注意的是，不是最終收取而是有權(quán)收取。如果公司與客戶(hù)簽訂的合同不止一項(xiàng)履約義務(wù)，而是有多個(gè)（兩個(gè)或兩個(gè)以上）時(shí)，交易價(jià)格就會(huì)被分配到每一單項(xiàng)義務(wù)，公司每履行一個(gè)履約義務(wù)，就會(huì)確認(rèn)完成一個(gè)履約義務(wù)的收入。準(zhǔn)則中也說(shuō)明了公司需要考慮可變對(duì)價(jià)、存在的不可忽視的重大融資成分、非現(xiàn)金對(duì)價(jià)、應(yīng)對(duì)客戶(hù)對(duì)價(jià)等產(chǎn)生的影響。相比較來(lái)說(shuō)，使用合同中的交易價(jià)格提高了會(huì)計(jì)信息的可靠性，因?yàn)楣蕛r(jià)值可能會(huì)有人為操縱的風(fēng)險(xiǎn)且沒(méi)有考慮其他可變因素，可靠性較低，而且五步法統(tǒng)一了規(guī)范計(jì)量模式。3.會(huì)計(jì)科目發(fā)生了變化新收入準(zhǔn)則增加了合同成本和合同負(fù)債兩個(gè)科目。合同成本包含兩部分，分別是合同取得成本和合同履約成本；取得成本是增量成本，取得合同時(shí)才會(huì)發(fā)生且預(yù)期能夠收回，確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行處理；否則確認(rèn)為一項(xiàng)費(fèi)用。履行合同可能會(huì)發(fā)生各種各樣的成本，公司要對(duì)這些成本進(jìn)行分析，不屬于其他準(zhǔn)則規(guī)范范圍且滿(mǎn)足：該成本與取得的合同有關(guān)，與其能夠收回，增加未來(lái)履行履約義務(wù)的資源這三個(gè)條件，就可將合同履約成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)。4.特定情形交易發(fā)生了變化舊收入準(zhǔn)則列舉了少量的特定情形交易事項(xiàng)并做了解釋說(shuō)明和指南，業(yè)務(wù)種類(lèi)少且不全面，隨著時(shí)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，業(yè)務(wù)種類(lèi)隨之增多，舊收入準(zhǔn)則慢慢不再適用。修訂后的新收入準(zhǔn)則對(duì)附有質(zhì)量保證條款的、額外購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)的、授予知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可的等八種特殊銷(xiāo)售類(lèi)型詳細(xì)解釋說(shuō)明了實(shí)際操作的會(huì)計(jì)處理，考慮得比較全面，也建立了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。5.信息披露要求發(fā)生了變化舊收入準(zhǔn)則規(guī)定在附注中需披露采用的會(huì)計(jì)政策、確定的完工進(jìn)度方法、銷(xiāo)售商品勞務(wù)等收入金額，披露的要求比較低，展示企業(yè)的信息比較少，導(dǎo)致報(bào)表使用者不能更好的了解實(shí)際情況。CAS（2017）對(duì)信息披露要求進(jìn)一步提高，與收入相關(guān)的重大事項(xiàng)（會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)變更、重大融資成分等等）都要進(jìn)行披露，增強(qiáng)了會(huì)計(jì)信息的可比性、透明度，可以更好的為公司，投資人，債權(quán)人等財(cái)務(wù)報(bào)表使用者制定決策提供依據(jù)。新收入準(zhǔn)則實(shí)施狀況（一）新收入準(zhǔn)則在各行各業(yè)的實(shí)施狀況2017年7月發(fā)布的CAS（2017）規(guī)定在境內(nèi)外同時(shí)上市的公司在2018年1月1日開(kāi)始實(shí)施；其他境內(nèi)的上市公司在2020年1月1日開(kāi)始實(shí)施；非上市公司的要求2021年開(kāi)始實(shí)施。新收入準(zhǔn)則發(fā)布后，從2018年起，部分滿(mǎn)足條件的企業(yè)開(kāi)始相繼實(shí)施新收入準(zhǔn)則，準(zhǔn)則的改變勢(shì)必會(huì)影響各行各業(yè)。根據(jù)文獻(xiàn)搜集的數(shù)據(jù)，如下表3-1所示。表3-1各行業(yè)公司運(yùn)用新收入準(zhǔn)則的情況行業(yè)制造業(yè)保險(xiǎn)證券類(lèi)交通運(yùn)輸類(lèi)建筑類(lèi)房地產(chǎn)供應(yīng)類(lèi)其他數(shù)量43家28家15家5家2家4家4家數(shù)據(jù)來(lái)源：由張釋方（2020）文獻(xiàn)整理所得。根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，到2019年年底，共有113家上市公司采用新收入準(zhǔn)則，他們涉及不同的領(lǐng)域和行業(yè)，有制造業(yè)、公共設(shè)施服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、保險(xiǎn)證券金融業(yè)、建筑業(yè)等等。在這些上市公司期末的財(cái)務(wù)報(bào)表的附注“會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)變更原因及分析”中披露了公司運(yùn)用新收入準(zhǔn)則帶來(lái)影響分析。對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響，新增了合同資產(chǎn)或讓合同負(fù)債兩個(gè)科目；對(duì)收入的確認(rèn)計(jì)量的影響，收入確認(rèn)的范圍劃分和時(shí)點(diǎn)或時(shí)段的判斷，然后就是交易價(jià)格分配到每個(gè)單項(xiàng)履約義務(wù)的變化。如下表3-2根據(jù)文獻(xiàn)整理，財(cái)務(wù)報(bào)表的影響即運(yùn)用新收入準(zhǔn)則會(huì)新增合同資產(chǎn)和合同負(fù)債兩個(gè)科目，有些相關(guān)的科目（如存貨、應(yīng)收賬款）也會(huì)通過(guò)這倆科目反映。計(jì)量是指按照新準(zhǔn)則重新確定交易價(jià)格，然后分配至單項(xiàng)履約義務(wù)中。根據(jù)表3-2，首先可看出無(wú)影響的占行業(yè)百分比最高的是86%，是保險(xiǎn)證券金融業(yè)，新收入準(zhǔn)則對(duì)其影響非常??；其次受重分類(lèi)科目影響占比最高的90%是采選業(yè)，因?yàn)榘凑招聹?zhǔn)則，已經(jīng)完工但還沒(méi)收到款項(xiàng)的存貨和還沒(méi)有收到的應(yīng)收賬款，都應(yīng)該計(jì)入到“合同資產(chǎn)”科目里，在報(bào)表中單獨(dú)列示；財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)科目和收入確認(rèn)都受影響占100%的為能源供應(yīng)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，二者受影響較大，然后建筑業(yè)也頗受影響。所以就挑取了其中的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)進(jìn)一步研究新收入準(zhǔn)則實(shí)施后的影響。表3-2新收入準(zhǔn)則的影響情況（單位：家）行業(yè)總數(shù)量無(wú)影響僅財(cái)務(wù)報(bào)表影響報(bào)表和計(jì)量均受影響交通運(yùn)輸業(yè)151（7%）7（47%）7（47%）建筑業(yè)51（20%）1（20%）3（60%）房地產(chǎn)2002（100%）保險(xiǎn)金融業(yè)2824（86%）4（14%）0制造業(yè)431（2%）29（67%）13（30%）采選業(yè)1009（90%）1（10%）數(shù)據(jù)來(lái)源：由張釋方（2020）文獻(xiàn)整理所得。（二）房地產(chǎn)行業(yè)收入準(zhǔn)則變化歷程房地產(chǎn)行業(yè)是把土地和房屋作為“商品”，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建造、出售租賃、維修服務(wù)等等一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)；生產(chǎn)建造交易過(guò)程中涉及大量的資金和高成本，因此是具有風(fēng)險(xiǎn)性的一個(gè)行業(yè)。根據(jù)文獻(xiàn)，從20世紀(jì)80年代實(shí)施的最基礎(chǔ)簡(jiǎn)易的《基本建設(shè)建議會(huì)計(jì)制度》到2006年的CAS14，再到2017年頒布的CAS14，是從籠統(tǒng)到細(xì)化的一個(gè)過(guò)程；政策制度也是隨著市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行不斷的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新業(yè)務(wù)模式的涌現(xiàn)都是影響制度政策不斷改變的因素。制度緊跟市場(chǎng)發(fā)展，不但可以滿(mǎn)足對(duì)收入核算的更高要求，也可以使行業(yè)的收入核算更加規(guī)范，財(cái)務(wù)信息質(zhì)量也能得到保障。根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)1983年至今房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用的會(huì)計(jì)制度數(shù)據(jù)如下表3-3所示。表3-3房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)用會(huì)計(jì)制度歷程年份名稱(chēng)注釋1983年以前基本建設(shè)建議制度/1984年-1988年國(guó)營(yíng)建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度-會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表/1989年國(guó)營(yíng)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度行業(yè)內(nèi)首項(xiàng)會(huì)計(jì)制度1993年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度進(jìn)一步規(guī)范成本核算管理2005年企業(yè)會(huì)計(jì)制度統(tǒng)一企業(yè)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際準(zhǔn)則相協(xié)調(diào)2006年CAS14-收入、CAS14-建造合同建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一核算指南數(shù)據(jù)來(lái)源：百度（三）新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一直發(fā)揮了非常大的作用，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度是比較高的，帶動(dòng)能力也比較強(qiáng)，如果房地產(chǎn)能夠長(zhǎng)期繁榮發(fā)展，那么它可以帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展；其次，房地產(chǎn)行業(yè)直接推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，國(guó)家實(shí)行宏觀(guān)調(diào)控依靠房地產(chǎn)行業(yè)。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量總體趨勢(shì)還在不斷地增加。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)種類(lèi)涉及范圍比較廣，前期的土地開(kāi)發(fā)購(gòu)買(mǎi)、房屋建造出租等，后期可能會(huì)有物業(yè)管理服務(wù)等業(yè)務(wù)，種類(lèi)繁多，會(huì)計(jì)核算也會(huì)比較繁雜。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造具有產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)，生產(chǎn)環(huán)節(jié)多，投資資金高，風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)激烈且具有高的不確定性。新收入準(zhǔn)則的變更對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響不容忽視。房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售房屋分為兩種期房銷(xiāo)售、現(xiàn)房銷(xiāo)售；前者是公司正在建造房屋，客戶(hù)已經(jīng)交了部分房款或者全部房款，但是公司現(xiàn)階段還沒(méi)法交房；后者是已經(jīng)完工的房屋，客戶(hù)付完房款后立馬可以入住。期房銷(xiāo)售在舊收入準(zhǔn)則中，是按照在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入（在交房的時(shí)候確認(rèn)），這樣不能準(zhǔn)確地衡量公司的收入，因?yàn)榇蟛糠址孔油瑫r(shí)確認(rèn)會(huì)導(dǎo)致公司的收入在某段時(shí)間內(nèi)大量增長(zhǎng)，不能真實(shí)的反映公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。實(shí)施新收入準(zhǔn)則后滿(mǎn)足在某一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入需滿(mǎn)足三個(gè)條件之一，期房銷(xiāo)售給客戶(hù)受合同限制，不可以再用作其他用途，滿(mǎn)足有不可替代性這一條件，所以期房銷(xiāo)售在新收入準(zhǔn)則中作為在某一時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入，規(guī)避了舊收入準(zhǔn)則帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，截至到2019年年底，我國(guó)大部分房地產(chǎn)公司尚未實(shí)行新收入準(zhǔn)則，只有少數(shù)幾家公司實(shí)行了新收入準(zhǔn)則（碧桂園、萬(wàn)科、北辰實(shí)業(yè)等），A控股未實(shí)行新準(zhǔn)則，將于2020年開(kāi)始實(shí)施，本文是基于2019年之前的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析。下文將借鑒參考已經(jīng)實(shí)施新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)公司產(chǎn)生的影響，分析未實(shí)施新收入準(zhǔn)則的A控股公司預(yù)期面臨的影響，然后給出防范的措施建議。新收入準(zhǔn)則對(duì)A控股公司的影響（一）房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)流程簡(jiǎn)介由于房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)具有特殊性，開(kāi)發(fā)建造周期時(shí)間長(zhǎng)，從開(kāi)始到建成完工交到客戶(hù)手中至少需要3-5年時(shí)間。房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)流程分為以下幾個(gè)步驟：三、工程施工。三、工程施工。四、完工驗(yàn)收。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的整體分析和市場(chǎng)定位、投資分析，預(yù)估成本和效益，確定是否可行，然后確定開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式，這是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展的早期工作。一、項(xiàng)目立項(xiàng)的項(xiàng)目研究和項(xiàng)目投資。二、工程規(guī)劃。確定具體項(xiàng)目之后，開(kāi)始設(shè)計(jì)整體的方案，開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)、工程設(shè)計(jì)、施工圖紙的設(shè)計(jì)等；計(jì)算工程作業(yè)量，規(guī)劃任務(wù)工作安排，然后制定價(jià)格，計(jì)算支出費(fèi)用，約定合同履約條款等等。投入資金建造，跟承包商對(duì)接，按照制定的計(jì)劃方案開(kāi)始施工，保持跟進(jìn)工程的實(shí)際進(jìn)度，組織檢查完工進(jìn)度，完成工期目標(biāo)；建造過(guò)程中可以選擇預(yù)售。公司和質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)一起對(duì)房屋進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格之后出具證明文件，就可以銷(xiāo)售房屋或者直接交付給預(yù)售期間的客戶(hù)，取得房款。根據(jù)A控股公司官網(wǎng)上顯示的組織架構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)有一個(gè)預(yù)算合約部門(mén)。預(yù)算合約部的具體工作是負(fù)責(zé)合同管理、預(yù)算管理、工程招標(biāo)等等多項(xiàng)工作并結(jié)合為一體的部門(mén)；部門(mén)中有專(zhuān)設(shè)合同管理員職位，負(fù)責(zé)完成合同的起草、編制、簽訂等事宜，密切關(guān)注合同的履行、變更和終止等情況。新收入準(zhǔn)則是基于公司與客戶(hù)簽訂的合同進(jìn)行收入的確認(rèn)計(jì)量，有助于公司進(jìn)一步增強(qiáng)合同意識(shí)和規(guī)范性。（二）A控股公司概況所選公司為A控股公司，簡(jiǎn)稱(chēng)A控股，旗下有許多涉及不同領(lǐng)域的子公司；自2017年7月新收入準(zhǔn)則發(fā)布至2019年年底，A控股公司尚未實(shí)行新收入準(zhǔn)則，A控股將于2020年1月1日開(kāi)始實(shí)行新收入準(zhǔn)則。成立于1993年的A控股全稱(chēng)為A控股集團(tuán)有限公司，主要的經(jīng)營(yíng)范圍是商品房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、物業(yè)租賃等等。A控股隸屬中糧集團(tuán)旗下，是其唯一一個(gè)地產(chǎn)投資和管理平臺(tái)；A控股1993年在深圳證交所上市（000031.SZ），然后被中糧集團(tuán)在2005年收購(gòu)后，改為中糧地產(chǎn)；在2018年12月至2019年1月進(jìn)行了重大的資產(chǎn)重組并完成“A控紅籌”產(chǎn)權(quán)整合。選取A控股公司的原因有以下幾個(gè)方面，首先A控股在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)中名列前50強(qiáng)，屬于中上等的地位，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)健，品牌影響力、品牌價(jià)值和綜合實(shí)力都比較高；其次，全國(guó)大部分房地產(chǎn)包括A控股在內(nèi)，未實(shí)行新收入準(zhǔn)則，而A控股綜合實(shí)力穩(wěn)健，參考已經(jīng)實(shí)行新收入準(zhǔn)則的公司，用來(lái)預(yù)測(cè)A控股實(shí)施新準(zhǔn)則后可能帶來(lái)的影響。（三）A控股公司的財(cái)務(wù)狀況A控股公司共有商品房銷(xiāo)售及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、投資業(yè)務(wù)及相關(guān)服務(wù)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)及其他管理、其他業(yè)務(wù)五個(gè)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)模塊營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成了總營(yíng)業(yè)收入；在2018年A控股集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為221.686億元，2019年?duì)I業(yè)收入合計(jì)為337.866億元，同比增長(zhǎng)52.41%，一年之內(nèi)達(dá)到116.18億元。A控股以銷(xiāo)售商品房及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)為主要收入來(lái)源，房地產(chǎn)銷(xiāo)售占比為79.61%，剩余其他業(yè)務(wù)收入占比20.39%，各經(jīng)營(yíng)模塊收入占比如下圖4-1所示。圖4-12019年A控股各模塊收入占比圖（單位：百分比）數(shù)據(jù)來(lái)源：A2019年年報(bào)A控股公司在2015年的總資產(chǎn)達(dá)到553.216億元，過(guò)了五年之后，在2019年總資產(chǎn)到達(dá)1831.825億元，五年之內(nèi)資產(chǎn)漲了1278.609億元，近3.3倍，總資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度比較快。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，存貨占資產(chǎn)的比重較高，房地產(chǎn)公司的存貨主要是產(chǎn)成品、開(kāi)發(fā)用品、原材料、在產(chǎn)品等等，如下圖4-2所示為2015年至2019年A控股公司存貨比率。早在2016年，國(guó)家就指出在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中當(dāng)前的五大任務(wù)之一就是房地產(chǎn)去庫(kù)存，慢慢減少房地產(chǎn)庫(kù)存，目的是為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，順應(yīng)其市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，改變調(diào)整銷(xiāo)售策略，會(huì)對(duì)樓市和房企帶來(lái)影響。為響應(yīng)國(guó)家策略，A控股公司2015年至2019年存貨比率整體趨勢(shì)是在下降的，在2017年和2018年保持持平達(dá)到最低點(diǎn)53%。數(shù)據(jù)來(lái)源：A2015年-2019年年報(bào)。圖4-2存貨比率圖由于房地產(chǎn)這一行業(yè)的特殊性，它是負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式且占用資金量高，負(fù)債占總資產(chǎn)的比重是挺大的。如表4-1所示，是2014年至2015年A控股公司負(fù)債和所有者權(quán)益的占比情況，A控股公司在2019年初進(jìn)行了資產(chǎn)重組，前后數(shù)據(jù)不連貫，所以沒(méi)有選取2019年的數(shù)據(jù)。由圖可知，這五年期間，公司的負(fù)債一直在逐年增加將近5.5：1。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，比較穩(wěn)定的比例是1：1，所有者權(quán)益能夠保障償還負(fù)債。因?yàn)樨?fù)債過(guò)度的話(huà)，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)被限購(gòu)或者出現(xiàn)其他不容樂(lè)觀(guān)的情況，公司的資產(chǎn)抵不過(guò)債務(wù)，會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈或是資金鏈斷裂的情形。表4-1A控股負(fù)債所有者權(quán)益占比情況年份2014年2015年2016年2017年2018年負(fù)債占比23%20%18%15．5%15%所有者權(quán)益占比76%80%82%84.5%85%合計(jì)100%100%100%100%100%數(shù)據(jù)來(lái)源：A歷年年報(bào)數(shù)據(jù)（四）新收入準(zhǔn)則對(duì)A控股公司的影響1.收入確認(rèn)方面的影響結(jié)合A控股公司的實(shí)際情況，通過(guò)對(duì)比新舊收入準(zhǔn)則，分析A控股公司實(shí)施新收入準(zhǔn)則將會(huì)產(chǎn)生的預(yù)期影響。首先新舊準(zhǔn)則相比收入確認(rèn)不一樣了，舊收入準(zhǔn)則把收入劃分為銷(xiāo)售商品確認(rèn)的收入、提供勞務(wù)確認(rèn)的收入、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)確認(rèn)的收入或是有關(guān)建造合同確認(rèn)的收入，并且對(duì)不同類(lèi)型的收入都有略微不同的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。而在新收入準(zhǔn)則的規(guī)定中，把這些收入全部使用同一種確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，看“控制權(quán)”的轉(zhuǎn)移是否發(fā)生。依照新標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)人員在判斷收入時(shí)會(huì)比較方便，不用辨別到底屬于什么收入，少了人為的主觀(guān)臆斷，降低了錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了會(huì)計(jì)信息的可靠性，在不同公司之間會(huì)計(jì)信息可以橫向?qū)Ρ取控股公司在2019年年初進(jìn)行了資產(chǎn)重組，根據(jù)2018年年度報(bào)告，其中商品房銷(xiāo)售收入占總營(yíng)業(yè)收入的90.16%，銷(xiāo)售商品房大致分為兩類(lèi)：現(xiàn)房和期房。A公司在現(xiàn)房銷(xiāo)售的時(shí)候，是現(xiàn)成的房屋，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)后即可立馬入住，現(xiàn)房銷(xiāo)售無(wú)論是在舊收入準(zhǔn)則下還是新收入準(zhǔn)則下，都是作為在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入，即在交房時(shí)點(diǎn)確認(rèn)，所以說(shuō)現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)，兩者確認(rèn)時(shí)間沒(méi)有差別。A公司需注意在期房銷(xiāo)售情況的時(shí)候，舊收入準(zhǔn)則是看所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移。一般來(lái)說(shuō)，交房這一時(shí)間點(diǎn)才會(huì)確認(rèn)為收入，交房之前如果收到款項(xiàng)，作為負(fù)債處理。而新收入準(zhǔn)則以控制權(quán)的轉(zhuǎn)移為判斷依據(jù)，公司與客戶(hù)簽訂的銷(xiāo)售合同是具備法律保護(hù)的，并且滿(mǎn)足時(shí)段履約義務(wù)的條件，因?yàn)榭蛻?hù)確定了具體樓房和單元，有合同的約束公司不會(huì)將客戶(hù)的房屋轉(zhuǎn)作其他用途，是具有不可替代性；如果實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)，客戶(hù)不按照合同約定時(shí)間之內(nèi)交付房款，在這種情形下，依照合同規(guī)定公司有權(quán)收取違約金，所以滿(mǎn)足時(shí)段履約義務(wù)。這就意味著實(shí)施新收入準(zhǔn)則，公司可以按照工程進(jìn)度提前確認(rèn)收入，更能真實(shí)反映公司的財(cái)務(wù)狀況。2018年年報(bào)A公司采用舊收入準(zhǔn)則下，提前收取客戶(hù)的房款作為負(fù)債，即預(yù)收賬款。據(jù)估計(jì)A公司整體的完工進(jìn)度為60%，年末的預(yù)收賬款為223.62億元，按照新收入準(zhǔn)則，預(yù)收賬款的60%可以提前確認(rèn)為收入，約為134.172億元，所以當(dāng)年的收入就會(huì)增加，根據(jù)進(jìn)度確認(rèn)的金額比較大，提前確認(rèn)更能真實(shí)反映A控股的財(cái)務(wù)狀況，便于投資者做出決策。新收入準(zhǔn)則中關(guān)于收入確認(rèn)計(jì)量的五個(gè)步驟（上文已具體介紹），根據(jù)A公司的房屋銷(xiāo)售合同內(nèi)容，使用五步法要注意單項(xiàng)履約義務(wù)交易價(jià)格分配的問(wèn)題，如果符合某一時(shí)段履約義務(wù)條件，A公司就可以用完工進(jìn)度百分比乘以單項(xiàng)履約義務(wù)的價(jià)格提前確認(rèn)收入，即把預(yù)收賬款中相等的金額轉(zhuǎn)至主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目；若客戶(hù)預(yù)付的賬款高于合同中的單項(xiàng)履約價(jià)格，不含稅金額部分確認(rèn)為合同負(fù)債；反之，若預(yù)付的賬款低于合同中的單項(xiàng)履約價(jià)格，則確認(rèn)為合同資產(chǎn)。在舊收入準(zhǔn)則中，企業(yè)取得合同的過(guò)程中發(fā)生的銷(xiāo)售傭金是計(jì)入到銷(xiāo)售費(fèi)用中，而新收入準(zhǔn)則下，將未來(lái)預(yù)計(jì)可以收回的增量成本（公司取得合同就會(huì)發(fā)生，不取得就不會(huì)發(fā)生）作為合同取得成本。2.收入計(jì)量方面的影響確定為收入之后，接下來(lái)該確定收入的金額了。舊收入準(zhǔn)則中，公司是在最后交付房屋的時(shí)點(diǎn)用公允價(jià)值或協(xié)議價(jià)款來(lái)確定收入金額；新收入準(zhǔn)則則是用五步法確定預(yù)期有權(quán)收取的交易價(jià)格，然后按照一定的比例分配給各單項(xiàng)履約義務(wù)，如果是在一段時(shí)間內(nèi)履約，是按照工程的進(jìn)度提前確定收入金額，把負(fù)債里的預(yù)收賬款下科目里的金額隨施工進(jìn)度轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目。如此一來(lái)，負(fù)債金額就會(huì)減少，公司的負(fù)債比率隨之減少，收入會(huì)增加。前文已分析過(guò)，2014年至2018年負(fù)債比率不斷升高，負(fù)債與所有者權(quán)益之比趨近5.5：1；在舊收入準(zhǔn)則下，公司如果預(yù)售的房屋增多，提前收取客戶(hù)的款項(xiàng)就會(huì)增多，這也可能是讓負(fù)債率增高的其中一個(gè)原因。如果未來(lái)A控股公司實(shí)施新收入準(zhǔn)則，提前確認(rèn)收入可能會(huì)使公司一定程度降低負(fù)債占總資產(chǎn)的比率，企業(yè)償債能力就會(huì)增強(qiáng)。下面以搜集來(lái)的A控股公司在蘇州建造的某項(xiàng)目住宅的數(shù)據(jù)為例，分析A控股在新收入準(zhǔn)則下對(duì)收入計(jì)量帶來(lái)的影響。這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)始日期為2016年1月份，預(yù)計(jì)完工日期使2019年12月份。如下表4-2所示。表4-2A控股某項(xiàng)目完工進(jìn)度情況（單位：元）2016年12月31日2017年12月31日2018年12月31日2019年12月31日累計(jì)成本金額1831029579.582030942356.252634841478.373115667830累計(jì)預(yù)收金額1861397184265935092033588790183920450846累計(jì)完工進(jìn)度58.7%65．1%84.5%100%數(shù)據(jù)來(lái)源：A歷年年報(bào)數(shù)據(jù)。公司一般在確定某個(gè)項(xiàng)目的完工進(jìn)度時(shí)，根據(jù)產(chǎn)品自身的屬性，選擇恰當(dāng)?shù)姆椒?，產(chǎn)出法或者投入法等等，若遇到完工進(jìn)度不能準(zhǔn)確合理評(píng)估的情形，公司可根據(jù)截止到當(dāng)下已經(jīng)發(fā)生的成本預(yù)計(jì)可以得到補(bǔ)償?shù)臄?shù)額來(lái)確定大致的完工進(jìn)度。A公司可以根據(jù)已經(jīng)發(fā)生的成本來(lái)確定完工進(jìn)度，一般房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目之前都會(huì)由相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)預(yù)算此項(xiàng)目將會(huì)發(fā)生的成本預(yù)算，所以公司就可以用該已經(jīng)發(fā)生的成本占預(yù)算的總成本的百分比來(lái)卻確定完工進(jìn)度情況。如表4-2，實(shí)行舊收入準(zhǔn)則時(shí)，A控股公司在2016年、2017年和2018年都不可以確認(rèn)銷(xiāo)售房屋收入，預(yù)收的金額計(jì)入負(fù)債，等到2019年年末完工及交付房屋時(shí)候一次確認(rèn)大約為39.21億元的收入，成本大約為31.16億元，同時(shí)可以確認(rèn)利潤(rùn)8.05億元。利潤(rùn)也只能等到完工時(shí)候才可以確認(rèn)，所以2016年至2018年沒(méi)有收入和利潤(rùn)。而新收入準(zhǔn)則規(guī)定，某一時(shí)段的履約義務(wù)成本和預(yù)收賬款可以隨著完工進(jìn)度逐步確認(rèn)；所以在2016年、2017年和2018年年末分別可以確認(rèn)累計(jì)收入23.01億元、25.53億元和33.13億元，減去各期的成本就可以計(jì)算出當(dāng)期的利潤(rùn)；如此一來(lái)，從開(kāi)工之日起，在每年的年末都可以確認(rèn)一筆收入和利潤(rùn)，公司的負(fù)債比率就不會(huì)那么高，償還負(fù)債的資金來(lái)源得到了保障，相比在完工時(shí)全部確認(rèn)更能真實(shí)反應(yīng)公司的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況，數(shù)據(jù)的真實(shí)性、可靠性得到了提高。3.收入報(bào)告方面的影響新收入準(zhǔn)則相比于舊收入準(zhǔn)則而言，對(duì)收入的各方面產(chǎn)生了不小的影響，尤其是一部分收入提前確認(rèn)，會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表上一些科目的數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)生改變。首先直接影響利潤(rùn)表的相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合上文表4-2數(shù)據(jù)分析，在舊收入準(zhǔn)則下，2019年12月31日確認(rèn)完工交付房屋的全部成本和全部費(fèi)用，即確認(rèn)39.21億元的收入，確認(rèn)31.16億元的成本和8.05億元的利潤(rùn)；2016年至2018年建造項(xiàng)目期間的收入、成本、利潤(rùn)為零，在2019年末項(xiàng)目完工時(shí)一次獲得8.05億元利潤(rùn)。但是按照新收入準(zhǔn)則，期房銷(xiāo)售滿(mǎn)足時(shí)段內(nèi)的履約義務(wù)條件，隨著完工進(jìn)度，每年年末都可以確認(rèn)收入，同時(shí)獲得了利潤(rùn)，2016年、2017年、2018年和2019年分別可以獲得4.7億元、0.52億元、1.56億元和1.27億元的利潤(rùn)；如下表4-3所示，建造期間每年都有利潤(rùn)可以獲得，相比在完工當(dāng)年確認(rèn)全部的收入利潤(rùn)，更能真實(shí)的反映公司的經(jīng)營(yíng)情況，增加了數(shù)據(jù)的可靠性。表4-3新收入準(zhǔn)則下A公司某項(xiàng)目數(shù)據(jù)變化（單位：億元）科目2016年2017年2018年2019年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入23．012.527.66.08減去：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本18.3126.044.81利潤(rùn)總額4.70.521.561.27數(shù)據(jù)來(lái)源：A歷年年報(bào)數(shù)據(jù)其次是資產(chǎn)負(fù)債表的變化，在舊收入準(zhǔn)則下，A公司銷(xiāo)售期房預(yù)收客戶(hù)的房款，是作為負(fù)債處理；建造住宅房屋的所有成本費(fèi)用計(jì)入到存貨科目，等到完工驗(yàn)收合格之后才可以轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。以上文提到的某項(xiàng)目為例，只有在2019年末完工交付房屋時(shí)，才能把預(yù)收賬款和存貨里的金額轉(zhuǎn)至主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本中，在2016年至2018年，預(yù)收賬款和存貨科目里的金額會(huì)不斷增多；實(shí)施新收入準(zhǔn)則，2016年至2018年根據(jù)完工進(jìn)度逐年確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和成本，不會(huì)造成預(yù)收賬款和存貨的數(shù)據(jù)虛增，同時(shí)負(fù)債率也會(huì)降低，較能真實(shí)反映公司的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況。資產(chǎn)負(fù)債表中會(huì)增加合同資產(chǎn)和合同負(fù)債兩個(gè)科目，新收入準(zhǔn)則規(guī)定公司已經(jīng)向客戶(hù)履行了義務(wù)，從而有權(quán)利收取的價(jià)款計(jì)入到合同資產(chǎn)科目里，公司收到客戶(hù)價(jià)款而應(yīng)向客戶(hù)履行義務(wù)時(shí)確認(rèn)為合同負(fù)債；取得合同時(shí)發(fā)生的銷(xiāo)售傭金等增量成本且預(yù)計(jì)可以收回，計(jì)入到合同取得成本中。銷(xiāo)售傭金在舊收入準(zhǔn)則中是作為銷(xiāo)售費(fèi)用處理的，新準(zhǔn)則下是列為資產(chǎn)處理，降低了資產(chǎn)負(fù)債表的期間費(fèi)用。期房銷(xiāo)售若客戶(hù)預(yù)付的賬款高于合同中的單項(xiàng)履約價(jià)格時(shí)，不含稅金額部分確認(rèn)為合同負(fù)債；反之，若預(yù)付的賬款低于合同中的單項(xiàng)履約價(jià)格時(shí)，則確認(rèn)為合同資產(chǎn)。新增的兩個(gè)科目在資產(chǎn)負(fù)債表中會(huì)有列示。A控股公司實(shí)施新收入準(zhǔn)則面臨的挑戰(zhàn)及應(yīng)對(duì)措施上文以A控股公司為例從三個(gè)方面詳細(xì)介紹了新收入準(zhǔn)則將會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生的影響，雖然A公司截至到2019年末未實(shí)行新收入準(zhǔn)則，但是結(jié)合已經(jīng)實(shí)行的公司的經(jīng)驗(yàn)，探究A公司預(yù)期影響是十分必要的，并對(duì)新面臨的挑戰(zhàn)總結(jié)出防范的措施，盡可能的降低公司的面臨潛在財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的處理成本，真實(shí)披露公司的財(cái)務(wù)信息。（一）新收入準(zhǔn)則給A公司帶來(lái)的挑戰(zhàn)1.對(duì)公司財(cái)會(huì)人員知識(shí)更新的挑戰(zhàn)新收入準(zhǔn)則對(duì)收入的計(jì)量可用五步法來(lái)概括。新收入準(zhǔn)則則是用五步法確定預(yù)期有權(quán)收取的交易價(jià)格，然后按照一定的比例分配給各單項(xiàng)履約義務(wù)，如果是在一段時(shí)間內(nèi)履約，是按照工程的進(jìn)度提前確定收入金額，把負(fù)債里的預(yù)收賬款下科目里的金額隨施工進(jìn)度轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目。對(duì)A公司來(lái)說(shuō)，如何準(zhǔn)確地確定工程的完工進(jìn)度難度還是比較大的，投入的成本占總成本的百分比就是工程的進(jìn)度，而實(shí)際施工過(guò)程中影響成本的因素有很多，這些都會(huì)影響其準(zhǔn)確性；進(jìn)而會(huì)影響后續(xù)成本計(jì)算。這就需要A公司相關(guān)會(huì)計(jì)人員對(duì)不同業(yè)務(wù)的情況熟練應(yīng)對(duì)。五步法中確定交易價(jià)格之后，識(shí)別合同中的各單項(xiàng)履約義務(wù)，然后分配價(jià)格。一般根據(jù)單獨(dú)售價(jià)來(lái)分配，不能直接獲取單獨(dú)售價(jià)時(shí)，需要結(jié)合市場(chǎng)情況、公司自身因素以及客戶(hù)的信息這三方面來(lái)綜合考量單獨(dú)售價(jià)。2.對(duì)公司合同管理的挑戰(zhàn)所有的交易事項(xiàng)是基于合同訂立的，合同是收入確認(rèn)計(jì)量的基礎(chǔ)，因此識(shí)別合同是十分重要的；即公司對(duì)于合同的管理和會(huì)計(jì)人員對(duì)收入確認(rèn)的判斷有了更高的要求；根據(jù)對(duì)A公司組織架構(gòu)來(lái)看，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的合同管理部門(mén)來(lái)處理合同事項(xiàng)。在簽訂合同時(shí)，要明確雙方各自的權(quán)利和義務(wù)。合同簽訂的形式可以是書(shū)面、口頭和其他形式；需要注意簽非書(shū)面形式的合同時(shí)，合同在法律上是否合法合規(guī)，是否受法律的保護(hù)的問(wèn)題。合同中應(yīng)具備基本的價(jià)格條款、雙方的權(quán)利和義務(wù)等事項(xiàng)，還要考慮對(duì)價(jià)是否很可能收回，是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，沒(méi)有商業(yè)實(shí)質(zhì)是不可以確認(rèn)收入的。如果同時(shí)或先后時(shí)間內(nèi)簽訂了兩份或兩份以上的合同，公司會(huì)計(jì)人員需要考慮這些合同是否滿(mǎn)足合同合并的條件；特殊情況有的還帶有隱性條款，這些都需要A公司在處理收入時(shí)需要注意的地方。例如銷(xiāo)售房屋安裝，要考慮建筑和安裝是否同時(shí)進(jìn)行（電梯設(shè)施），是否區(qū)分同一顧客，安裝時(shí)會(huì)不會(huì)調(diào)試驗(yàn)收等。公司要結(jié)合自身業(yè)務(wù)情況并收集各方面信息，做出正確判斷。A公司在從舊收入準(zhǔn)則過(guò)渡到新收入準(zhǔn)則時(shí)，在合同管理方面是缺乏經(jīng)驗(yàn)的，需要提前考慮并重視合同管理的重要性。合同事項(xiàng)的情況比較繁雜，A公司沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的合同管理部門(mén)，需要加強(qiáng)對(duì)合同的管理意識(shí)。3．對(duì)公司原有會(huì)計(jì)流程的挑戰(zhàn)隨著新收入準(zhǔn)則的實(shí)施、人民生活消費(fèi)水平的不斷提高等因素，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，信息化程度會(huì)隨著公司規(guī)模的增加而增加。A公司在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中規(guī)模算得上是比較大的，后續(xù)實(shí)行新收入準(zhǔn)則，對(duì)于收入確認(rèn)環(huán)節(jié)將會(huì)發(fā)生改變，原有的會(huì)計(jì)體系和財(cái)務(wù)系統(tǒng)也不能滿(mǎn)足新收入準(zhǔn)則的要求，A公司不能按照原有的會(huì)計(jì)流程來(lái)進(jìn)行收入方面的核算。4.對(duì)公司各部門(mén)合作交流的挑戰(zhàn)新收入準(zhǔn)則中交易是以合同為基礎(chǔ)，從制定合同到簽訂合同等過(guò)程中會(huì)牽涉多個(gè)部門(mén)，例如合同部門(mén)、法務(wù)部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)等等。這就對(duì)于A(yíng)公司各部門(mén)間的交流、合作有了更高的要求，只有這樣才能更快的適應(yīng)收入準(zhǔn)則的變化。但目前A公司下設(shè)部門(mén)中沒(méi)有合同管理部門(mén)，依照現(xiàn)狀暫時(shí)尚未達(dá)到部門(mén)間更高效的合作交流。（二）A控股對(duì)新收入準(zhǔn)則的應(yīng)對(duì)措施1.提升財(cái)會(huì)人員專(zhuān)業(yè)技能學(xué)習(xí)的能力新收入準(zhǔn)則發(fā)布以后，公司都在陸陸續(xù)續(xù)實(shí)行新準(zhǔn)則，對(duì)于新收入準(zhǔn)則中更為細(xì)化的規(guī)定，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施新收入準(zhǔn)則背景下，用五步法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理每一個(gè)步驟都需要專(zhuān)業(yè)水平高的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行判斷。為了緊隨時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)公司要對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)工作，注重提高專(zhuān)業(yè)技能和職業(yè)道德的培養(yǎng)。房地產(chǎn)公司可以聘請(qǐng)專(zhuān)家人士對(duì)公司的相關(guān)人員進(jìn)行指導(dǎo)，深入解讀新收入準(zhǔn)則的各項(xiàng)規(guī)定，加深會(huì)計(jì)人員對(duì)新準(zhǔn)則的理解，糾正員工專(zhuān)業(yè)上的錯(cuò)誤之處?；蛘咂刚?qǐng)已經(jīng)實(shí)行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)公司的專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)，幫助員工實(shí)際操作中遇到的問(wèn)題，更好的運(yùn)用新收入準(zhǔn)則降低相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)成本。除了公司要注重員工專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)之外，會(huì)計(jì)人員自身要加強(qiáng)職業(yè)素養(yǎng)道德建設(shè)，要敦促自身不斷學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高自覺(jué)性自律性，才能更好的勝任工作。2.設(shè)立專(zhuān)門(mén)的合同管理部門(mén)A公司的交易都是基于合同為基礎(chǔ)，特別是新收入準(zhǔn)則對(duì)合同的要求更加細(xì)化，五步法中每一個(gè)步驟都與合同環(huán)環(huán)緊扣，建議A公司增設(shè)專(zhuān)門(mén)的合同管理部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)合同的管理適應(yīng)收入準(zhǔn)則過(guò)渡期的變化；以客戶(hù)延期付款為例，公司要時(shí)刻注意客戶(hù)所欠款項(xiàng)是否很可能收回，如果不滿(mǎn)足此條件，立即對(duì)合同進(jìn)行持續(xù)評(píng)估，并判斷是否確認(rèn)收入。規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司應(yīng)考慮在合同管理方面設(shè)立專(zhuān)業(yè)的部門(mén)，加強(qiáng)合同意識(shí)，促進(jìn)合同規(guī)范化管理；房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售房屋簽訂的合同往往都是數(shù)額比較大的內(nèi)容較為復(fù)雜，條件眾多同時(shí)又牽扯法律相關(guān)知識(shí)，需要些懂會(huì)計(jì)知識(shí)又懂法律知識(shí)的復(fù)合人才。同時(shí)公司要加強(qiáng)對(duì)員工合同意識(shí)、法律意識(shí)方面教育，進(jìn)一步促進(jìn)合同管理的順利進(jìn)行，有助于新收入準(zhǔn)則的實(shí)施。3.更新完善會(huì)計(jì)流程新收入準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)核算體系有了更高的要求，原舊收入準(zhǔn)則下的會(huì)計(jì)體系、會(huì)計(jì)流程已經(jīng)不再適應(yīng)新收入準(zhǔn)則了。訂立合同需要涉及多個(gè)部門(mén)（如銷(xiāo)售部門(mén)、法律部門(mén)等），加強(qiáng)部門(mén)間合作是十分必要的。順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的發(fā)展，一些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司如碧桂園公司，財(cái)務(wù)方面都會(huì)使用一些軟件或系統(tǒng)進(jìn)行管理，數(shù)據(jù)信息化管理更為便捷。在原有會(huì)計(jì)流程體系不適應(yīng)情況下，未實(shí)施新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)公司要盡早著手調(diào)整原有體系，并對(duì)員工培訓(xùn)，降低風(fēng)險(xiǎn)成本，保障新收入準(zhǔn)則的順利實(shí)施。4.加強(qiáng)各部門(mén)合作對(duì)于A(yíng)公司這種業(yè)務(wù)復(fù)雜，跨期時(shí)間較長(zhǎng)的特點(diǎn)，一個(gè)部門(mén)是完成不了這么多工作的。完成一個(gè)項(xiàng)目需要多個(gè)部門(mén)間的合作和相互溝通。需要工程預(yù)算部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、施工部門(mén)等等相互協(xié)作，才能確定工程進(jìn)度和收入的確認(rèn)情況。加強(qiáng)部門(mén)間的溝通協(xié)作也能有效降低時(shí)間成本等問(wèn)題發(fā)生。結(jié)語(yǔ)由于房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)的特殊性，具有資金投入量大，跨期時(shí)間長(zhǎng)，成本核算延后等特點(diǎn)，導(dǎo)致在舊收入準(zhǔn)則下，公司在處理期房銷(xiāo)售收入和金額方面存在較大的差異。新收入準(zhǔn)則的發(fā)布剛好可以彌補(bǔ)這一問(wèn)題漏洞，并調(diào)整了之前的收入確認(rèn)計(jì)量方式。交易的前提以合同為基礎(chǔ)，有利于公司增強(qiáng)合同意識(shí)，進(jìn)一步將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)推向成熟。本文對(duì)新收入準(zhǔn)則從修訂的主要內(nèi)容、適用的范圍、確認(rèn)的條件等方面進(jìn)行了分析。然后把舊收入準(zhǔn)則跟新收入準(zhǔn)則相對(duì)比，從收入的確認(rèn)、計(jì)量、特殊交易事項(xiàng)的處理、財(cái)務(wù)報(bào)表的變化、信息的披露等幾個(gè)方面詳細(xì)分析二者間的差異，并指出了舊收入準(zhǔn)則存在的問(wèn)題，對(duì)特殊事項(xiàng)的指引有限、收入定義邊界不清晰、實(shí)務(wù)中收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)不一致。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，舊收入準(zhǔn)則暴露的問(wèn)題已逐漸不適用當(dāng)下日趨復(fù)雜的業(yè)務(wù)環(huán)境，同時(shí)