房地產(chǎn)項目成本控制

房地產(chǎn)項目成本控制摘要：房地產(chǎn)投資不斷增大，利潤水平卻逐漸趨于下降。有效降低成本，對于增加市場競爭力非常重要。要控制開發(fā)成本，就必須做好“四節(jié)”①，從構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)成本的土地費用、前期工程費，建筑安裝工程費，市政公共設(shè)施費用，管理費用，貸款利息，稅費及其他費用等各個環(huán)節(jié)入手，積極做好開發(fā)成本控制。關(guān)鍵詞：開發(fā)成本成本控制ABC分析法房地產(chǎn)項目目前正處于行業(yè)發(fā)展的時期，對成本的關(guān)注還僅僅停留在建造成本方面，由于以前房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤水平很高，因而對管理成本則幾乎完全不關(guān)心或不十分重視的狀態(tài)。大多數(shù)房地產(chǎn)公司的運營和管理，都還是停留在過去的派工制或簡單目標崗位責(zé)任制的方式方法上。如果這個行業(yè)的利潤水平下降到家電行業(yè)和汽車行業(yè)的利潤水平，企業(yè)能夠繼續(xù)生存和發(fā)展下去所面臨的壓力是很大的，所以房地產(chǎn)項目必須重視成本控制。房地產(chǎn)項目的成本分析：房地產(chǎn)項目的成本主要是由項目開發(fā)成本費用、期間費用、稅金、依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費和開發(fā)商的應(yīng)得利潤構(gòu)成。1、項目開發(fā)成本費：項目開發(fā)成本費用的內(nèi)容包括：土地使用權(quán)取得費，建筑工程勘察、規(guī)劃設(shè)計及前期工程費，建筑、安裝工程費，附屬工程費，開發(fā)間接費。1）土地使用權(quán)取得費：土地使用權(quán)取得費，是指開發(fā)經(jīng)營者依法獲得國有土地使用權(quán)時，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓費用，以及依照法律、法規(guī)實行劃撥，由開發(fā)經(jīng)營者支付的征地拆遷和安置補償費?？闪腥胪恋厥褂脵?quán)取得費的項目有：土地出讓金、土地補償費、地上附著物及青苗補償費、勞動力安置補償費、新菜地開發(fā)基金、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費用、被拆遷房屋及其附屬物的作價補償費用、被拆遷人搬家補助費、臨時安置補助費、被拆遷企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)期間損失補助費、附屬工程費。2）建筑工程勘察、規(guī)劃設(shè)計等前期工程費：建筑工程勘察費，包括水文及工程地質(zhì)勘察費；規(guī)劃設(shè)計是項目的核心，它決定著項目的可實施性，比如容積率、日照、通風(fēng)的合理性等。前期工程費，是指工程正式開工之前所必需的準備事項，主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”②等土地開發(fā)費用。前期工程費按照設(shè)計概算對照實際發(fā)生的工程量計算。3）建筑、安裝工程費：建筑、安裝工程費，是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費和設(shè)備及安裝工程費等。4）附屬工程費：附屬工程費，由住宅小區(qū)級基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費組成。小區(qū)級基礎(chǔ)設(shè)施建筑費，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、環(huán)衛(wèi)、排污等管線設(shè)施所發(fā)生的費用。此項費用按照市政府的城市規(guī)劃定額指標，依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比重分攤計入；公共配套設(shè)施建設(shè)費，指為小區(qū)服務(wù)的獨立的非營業(yè)性配套設(shè)施（設(shè)備）發(fā)生的費用，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項目的托幼園所、公共停車場（庫）、小區(qū)管理用房、鍋爐房、水泵、消防設(shè)施、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站等的建設(shè)費用。此項費用按照政府城市規(guī)劃定額指標，依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比重分攤計入。5）開發(fā)間接費是指開發(fā)經(jīng)營者直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等項支出。2.期間費用：商品房開發(fā)期間費用，是指管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等與住宅開發(fā)項目有關(guān)的支出。1）管理費是指項目行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費，工會經(jīng)費，職工教育培訓(xùn)經(jīng)費，勞動保險非，待業(yè)保險費，董事會費，咨詢費，審計費，訴訟費，排污費，房地產(chǎn)稅，土地使用稅，開辦費攤銷，業(yè)務(wù)招待費，壞帳損失，報廢損失及其他管理費用。2）財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)的手續(xù)費，融資代理費，承諾費，企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。3）銷售費用：銷售費用是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售其產(chǎn)品的過程賃要經(jīng)過充分論證。②有效控制人工費人工費約占建筑產(chǎn)品成本的10%～20%，并且隨勞動力市場價格變化而變化。對施工期間所需發(fā)生的人工費進行控制，應(yīng)從以下幾方面入手：首先，要牢固樹立起成本意識的概念。雖然降低施工成本的重點不在人而在于物，但是如果施工人員素質(zhì)低、成本概念模糊或淡薄，必然會導(dǎo)致行動的錯位、勞動生產(chǎn)率低下，最終會使效益白白地流失。其次，依據(jù)施工組織設(shè)計、施工網(wǎng)絡(luò)計劃的進度安排，月初依據(jù)工序要求合理做出用工計劃數(shù)量，并將安全生產(chǎn)、文明施工及零星用工按一定比例（一般為5%～10%）一起包給領(lǐng)工員或班組，進行包干控制，結(jié)合市場人工單價計算出本月的人工費控制指標。最后，從用工數(shù)量方面進行成本控制：在施工過程中依據(jù)工程分部分項內(nèi)容，對每天用工數(shù)量連續(xù)記錄，完成一個分項工程后，與清單報價中的用工數(shù)量進行對比，找出存在的問題，采取相應(yīng)的措施，對控制指標加以修正。每月完成幾個工程分項后都同清單報價中的用工數(shù)量對比，考核控制指標完成情況。通過這種控制對比節(jié)約了用工數(shù)量，就意味著降低了人工費的支出。③科學(xué)控制材料費材料費一般占全部工程項目成本的65%～75%，直接影響工程成本和經(jīng)濟效益。材料費控制包括材料訂購、材料價格和材料用量控制三個方面內(nèi)容。材料訂購方面，應(yīng)考慮資金的時間價值，減少資金占用，合理確定進貨批量和批次，盡可能降低材料儲備。比如按照價值工程理論采用ABC分析法將公司的所有材料成本按金額從大到小的順序排列起來，分為ABC三大類，A類進行重點控制，B類實行一般控制，而C類只需采取簡單的控制方法即可。不同類型材料采用不同的采購原則、領(lǐng)料制度。材料價格控制包括買價控制、運費控制。作為施工方，為了控制工程成本，應(yīng)主動走向市場，了解市場，了解、比較多家材料供應(yīng)商的產(chǎn)品質(zhì)量和價格，篩選出幾家質(zhì)優(yōu)、價廉的材料、設(shè)備供應(yīng)商，并與這些供應(yīng)商建立長期的聯(lián)系，及時了解材料、設(shè)備的價格變化情況；同時也應(yīng)適時掌握周邊商家的材料、設(shè)備價格情況。從而能較好的控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格，降低工程造價。同時，要合理組織運輸，盡可能就近購料，選用最經(jīng)濟的運輸方法，降低運輸成本。材料用量的控制包括以下幾個方面∶堅持按定額確定的材料消費量，實行限額領(lǐng)料制度，各班組只能在規(guī)定限額內(nèi)分期分批領(lǐng)用，如超出限額領(lǐng)料，要分析原因，及時采取糾正措施。在施工過程中加強現(xiàn)場管理，合理堆放，減少二次搬運，降低堆放、倉儲損耗；杜絕沒有收入的支出，把返工損失降到最低限度。改進施工技術(shù)，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。在對工程進行功能分析、對材料進行性能分析的基礎(chǔ)上，力求用價格低的材料代替價格高的材料。認真計量驗收。堅持余料回收，降低料耗水平。④合理控制機械費機械使用費約占建筑產(chǎn)品成本的5%～8%，機械費控制指標，主要是根據(jù)工程量清單報價數(shù)量參考定額計算出各類機械的使用臺班數(shù)。要充分利用現(xiàn)有機械設(shè)備進行內(nèi)部合理調(diào)度，力求提高機械利用率。在設(shè)備選型配套中，注意一機多用，減少設(shè)備維修養(yǎng)護人員的數(shù)量和設(shè)備零星配件的費用。同時，施工機械的完好率和施工機械的工作效率直接關(guān)系到機械費的高低。因此，在施工過程中應(yīng)做好每天的工作日記錄，采用了什么機械，用了多長時間，在此期間是否存在維修等。如存在現(xiàn)場停電超過合同規(guī)定的時間，最好當(dāng)天同業(yè)主作好現(xiàn)場簽證記錄，月初依據(jù)計劃量進行控制，月末應(yīng)把實際使用臺班數(shù)同控制臺班數(shù)進行對比。分析發(fā)生的原因，制定出相應(yīng)對策，以降低各項費用。⑤制定合理工期制定合理工期是控制施工項目成本的關(guān)鍵。在合理工期下，項目成本支出較低。工期比合理工期提前或拖后都意味著工程成本的提高。影響進度和工期的因素很多，如人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、氣候因素、環(huán)境因素等。為了使這些因素轉(zhuǎn)化為對進度工期有利因素，所采取的一些技術(shù)措施又勢必對質(zhì)量、成本產(chǎn)生影響。因此，在安排工期時，要注意處理工期與質(zhì)量、成本的辯證統(tǒng)一關(guān)系，組織連續(xù)、均衡有節(jié)奏的施工，以求在合理使用資源的前提下，保證工期，降低成本。⑥進行項目月度成本分析。項目月度成本分析，是施工項目定期的、經(jīng)常性的中間成本分析。通過項目月度成本分析可以及時發(fā)現(xiàn)問題，以便按照成本目標指示的方向進行監(jiān)督和控制。應(yīng)根據(jù)各部門月度用款計劃進行匯總，并按用途的輕重緩急平衡調(diào)度，同時提出具體實施意見，在月度財務(wù)收支計劃的執(zhí)行過程中，項目財務(wù)成本應(yīng)根據(jù)各部門的實際用款做好記錄，并于下月初反饋給有關(guān)部門，由各部門自行檢查分析節(jié)超原因。分析方法如下：1）通過實際成本與預(yù)算成本的對比，分析當(dāng)月（季）的成本降低水平；通過累計實際成本與累計預(yù)算成本的對比，分析累計的成本降低水平，預(yù)測實現(xiàn)項目成本目標的前景。2）通過實際成本與計劃成本的對比，分析計劃成本的落實情況，以及目標管理中的問題和不足，進而采取措施，加強成本管理，保證成本計劃的落實。3）通過對各成本項目的成本分析，可以了解成本總量的構(gòu)成比例和成本管理的薄弱環(huán)節(jié)。例如：在成本分析中，發(fā)現(xiàn)人工費、機械費和間接費等項目大幅度超支，就應(yīng)該對這些費用的收支配比關(guān)系認真研究，并采取對應(yīng)的增收節(jié)支措施，防止今后再超支。如果是屬于預(yù)算定額規(guī)定的“政策性”虧損，則應(yīng)從控制支出著手，把超支額壓縮到最低限度。4）通過主要技術(shù)經(jīng)濟指標的實際與計劃的對比，分析產(chǎn)量、工期、質(zhì)量、“三材”③節(jié)約率、機械利用率等對成本的影啊。5）通過對技術(shù)組織措施執(zhí)行效果的分析，尋求更加有效的節(jié)約途徑。6）分析其他有利條件和不利條件對成本的影響。5、房屋銷售階段的成本控制：房屋銷售階段的費用主要是銷售費用支出，它的主要支出部分一般為房屋銷售廣告的費用。此外，還有代辦費，銷售人員工資，銷售資料費，辦公費，通訊費等。廣告費用如何支出，采用何種形式支出，支出多少，應(yīng)根據(jù)項目的規(guī)模大小，檔次高低，銷售對象以及房屋所在地的經(jīng)濟發(fā)展狀況決定。公司也可采用全方位的銷售方式。通過宣傳公司的產(chǎn)品來逐步建立公司的社會知名度和良好的信譽，提高公司的品牌戰(zhàn)略，樹立良好的口碑，通過公司的形象和社會知名度來提高產(chǎn)品的銷售量；通過獎勵機制，動員本公司的職工建立廣泛的人際關(guān)系，多渠道銷售。結(jié)論：工程造價的控制與管理是一個動態(tài)的過程。項目造價、工期、質(zhì)量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是一門集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合性學(xué)科，只有做到各方綜合評衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程的管理、控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項目投資才能真正可控，管理才會出效益，才能使房地產(chǎn)企業(yè)立足于這個激烈競爭的市場。致謝：