惠天熱電：天興評報(bào)字2024第 2039 號沈陽市第二熱力供暖公司資產(chǎn)評估報(bào)告

1 2 7 7 18 18 20 20 20 24 39 41 42 43 48 49 51一、本資產(chǎn)評估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報(bào)告的，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評七、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其沈陽惠天熱電股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有的沈陽市第二熱力供暖公司部分股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告摘要北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司接受沈陽惠天熱電股份有限公司的委托，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評估程序，對沈陽惠天熱電股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓沈陽市第二熱力供暖公司部分股權(quán)而涉及沈陽市第二熱力供暖公司的股東年第5期），沈陽惠天熱電股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有的沈陽市第二熱力供暖公司部分股權(quán)，為此，需要對所涉及的沈陽市第二熱力供暖公司的股東全部權(quán)益三、評估范圍：評估范圍為沈陽市第二熱力供暖公司于評估基準(zhǔn)日納入評估范圍的全部資產(chǎn)及負(fù)債，其中總資產(chǎn)賬面價(jià)值228,446.65萬元，負(fù)債賬面價(jià)在評估基準(zhǔn)日持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下，沈陽市第二熱力供暖公司總資產(chǎn)賬面沈陽市第二熱力供暖公司從沈陽惠天熱電股份有限公司購買獲得，其余9項(xiàng)為辦理房產(chǎn)證時房屋所有權(quán)人直接登記為沈陽惠天熱電股份有限公司。沈陽市第（三）對于納入本次評估范圍的房屋建筑物、構(gòu)筑物及管道溝槽，絕大部分為自建建筑，結(jié)構(gòu)簡單，對于企業(yè)未能提供工程設(shè)計(jì)類資料、預(yù)（決）算工程資料及施工圖紙的房屋建筑物，相關(guān)技術(shù)工程部提供的竣工結(jié)算資料入賬，沒有和實(shí)際使用管網(wǎng)區(qū)域、長度匹配，其中部分為維修改造費(fèi)用。評估人員無法按入賬方式盤點(diǎn)。結(jié)合實(shí)際情況，企業(yè)按序號認(rèn)3門東陵區(qū)東陵路3#東陵區(qū)方家欄路70#序號認(rèn)辦理國有土地使用證或不動產(chǎn)證書，由于無法確認(rèn)土地的用途，本次評估時按賬面值列示。沈陽市第二熱力供暖公司承諾該土地使用權(quán)歸其所有，權(quán)屬無異（七）由于本次申報(bào)的部分土地用途為鍋爐房、換熱站，本次評估時均按（八）本次委估的在建工程分為管網(wǎng)和設(shè)備，均已投入使用，其中管網(wǎng)已（九）本次評估發(fā)現(xiàn)部分設(shè)備閑置待報(bào)廢，經(jīng)企業(yè)相關(guān)人員鑒定，無法再利用，本次按照報(bào)廢資產(chǎn)評估，對于報(bào)廢資產(chǎn)的重量及材質(zhì)由企業(yè)相關(guān)人員查詢資產(chǎn)銘牌、合同、咨詢生產(chǎn)廠家和現(xiàn)場進(jìn)行測量判斷資產(chǎn)重量，評估人員查閱相關(guān)技術(shù)資料進(jìn)行了復(fù)核，如實(shí)際處置時的重量與本次評估申報(bào)的重量不一致時，以實(shí)際處置的重量為準(zhǔn)。另外經(jīng)盤點(diǎn)確認(rèn)，部分設(shè)備已更換，現(xiàn)場無實(shí)（十）本次評估中，資產(chǎn)評估師未對各種設(shè)備在評估基準(zhǔn)日的技術(shù)參數(shù)和性能做技術(shù)檢測，資產(chǎn)評估師在假定被評估單位提供的有關(guān)技術(shù)資料和運(yùn)行記本次評估，對于隱蔽工程的相關(guān)工程量，按照被評估單位申報(bào)的數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，如實(shí)際工程量與本次評估申報(bào)的數(shù)據(jù)不一致時，以實(shí)際工程量為準(zhǔn)。如實(shí)際相關(guān)工程量與本次評估申報(bào)的數(shù)據(jù)不一致時，以實(shí)際相關(guān)工程量為準(zhǔn)，應(yīng)2.截止報(bào)告出具日，沈陽市第二熱力供暖公司名稱變更為沈陽市第二熱力本報(bào)告及其結(jié)論僅用于本報(bào)告設(shè)定的評估目沈陽惠天熱電股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有的沈陽市第二熱力供暖公司部分股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司接受貴單位的委托，按照有關(guān)法律、行政按照必要的評估程序，對沈陽惠天熱電股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓沈陽市第二熱力供安裝服務(wù)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動,具體經(jīng)械設(shè)備安裝服務(wù)；金屬結(jié)構(gòu)制造；輸配電及控制設(shè)備制造；儲能技術(shù)服務(wù)；人沈陽惠天熱電股份有限公司主要從事民用和工經(jīng)營范圍：供暖,供汽,熱力供暖工程,電氣安裝,沈陽市第二熱力供暖公司由沈陽市房產(chǎn)管理局熱力供暖公司資產(chǎn)交割的通知》：根據(jù)沈陽市國有資產(chǎn)管理委員會辦公室沈國有限公司的通知》，沈陽市第二熱力供暖公司的出資人由沈陽市房產(chǎn)管理局變根據(jù)財(cái)政部辦公廳財(cái)國字（1998）134號《關(guān)于沈陽惠天熱電股份有限公司配股有關(guān)問題的批復(fù)》，沈陽資產(chǎn)經(jīng)營有限公司以沈陽市第二熱力供暖公司—————————————————————————————————————————————“惠天熱電”）應(yīng)配股份。實(shí)際實(shí)施時，沈陽資產(chǎn)經(jīng)營有限公司以沈陽市第二熱資產(chǎn)經(jīng)營有限公司簽署的《資產(chǎn)收購協(xié)議》，沈陽市第二熱力供暖公司剩余凈通過上述認(rèn)購和收購后，沈陽市第二熱力供暖公司成為惠天熱電全資子公2002年，根據(jù)沈陽惠天熱電股份有限公司22024年，沈陽市房產(chǎn)局依據(jù)沈房〔2004〕124號文件、沈陽市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會沈國資發(fā)(2021)12號文件及該委《關(guān)于協(xié)助辦理沈陽市研究決定批準(zhǔn)沈陽市第二熱力供暖公司企業(yè)性質(zhì)由全民所有制變更為有限責(zé)任制。改制后的股東為沈陽惠天熱電股份有限公司，持股比例100%。截止報(bào)告出具日，沈陽市第二熱力供暖公司名稱變更為沈陽市序號股東名稱出資金額（元）持股比例（%）1沈陽惠天熱電股份有限公司合計(jì)沈陽市第二熱力供暖公司與惠天熱電在供熱業(yè)務(wù)方面具有較大的同質(zhì)性，為降低企業(yè)經(jīng)營成本，沈陽市第二熱力供暖公司適用惠天熱電的組織結(jié)構(gòu)、公司治理制度和內(nèi)控制度，即惠天熱電的各層級間權(quán)責(zé)劃分、各層人員組成、人員產(chǎn)生方式、議事規(guī)則、各項(xiàng)工作條例和管理制度均適用于沈陽市第二熱力供沈陽市第二熱力供暖公司，各部門及其工作人員均與惠天熱電混合管理，沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告惠天熱電委派專門的高級管理人員及各個部門包括人力資源部、運(yùn)營管理部、財(cái)務(wù)管理部等部門的人員負(fù)責(zé)第二熱力相應(yīng)部門的工作。截止評估基準(zhǔn)日，沈存貨為原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、委托加工物資、在用周轉(zhuǎn)材料組成，存貨主要分布在廠區(qū)各個庫房及委托加工單位庫房內(nèi)，種類較多。庫房保管制度健于沈河區(qū)及大東區(qū)。建筑物主要為企業(yè)自建房屋。建筑物主要建于1992年至沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告納入評估范圍的建筑物分房屋建筑物、構(gòu)筑物及管道溝槽。房屋建筑物主要包括辦公樓、鍋爐房、變電所等。構(gòu)筑物主要為煤設(shè)備、鍋爐設(shè)備、脫硫除塵設(shè)備、電氣設(shè)備等；換熱設(shè)備主要為換熱器、水以上設(shè)備于1987年陸續(xù)購置使用，目前尚可使用的生產(chǎn)設(shè)備保養(yǎng)狀況良儀、電腦、監(jiān)控系統(tǒng)以及部分生產(chǎn)設(shè)備，分布于沈陽市第二熱力供暖公司的在建工程主要為供熱管網(wǎng)的維修改造、熱源及沈陽市第二熱力供暖公司整個公司為了滿足居民的供暖的需要，供熱管網(wǎng)每年均進(jìn)行維修改造，而工程款需在供暖期結(jié)束后進(jìn)行結(jié)算，截止到評估基準(zhǔn)日，在建工程主要包括一次網(wǎng)的維修、立杠的分沈陽市第二熱力供暖公司整個公司為了滿足居民的供暖的需要以及環(huán)保要截止到評估基準(zhǔn)日，在建工程主要包括脫硫除塵的改造、換熱站設(shè)備的維修、沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告宗住宅、工業(yè)、商業(yè)及市政公用設(shè)施用地。證載金額單位：元序號土地權(quán)證編號宗地名稱土地位置出讓土地終止用地性質(zhì)土地用途開發(fā)程度面積(m2)賬面價(jià)值原值賬面凈額1沈河國用（1999）字第368號沈河區(qū)熱鬧路47號沈河區(qū)熱鬧路47號劃撥辦公室七通一平13963,610,063.001,738,847.012沈陽國用（98）字第010302972號大東區(qū)東陵西路22-1甲大東區(qū)東陵西路22-1甲劃撥市政公用設(shè)施七通一平1008487,368.00234,748.923沈陽國用（98）字第010302977號大東區(qū)東陵西路大東區(qū)東陵西劃撥工業(yè)七通一平88,088.0042,429.054大東區(qū)新東一街5號劃撥工業(yè)七通一平756365,526.00176,061.695沈陽國用（98）字第010302970號大東區(qū)新東二街26-2號大東區(qū)新東二街26-2號劃撥市政公用設(shè)施七通一平466230,670.00111,106.056沈陽國用（98）字第010302973號大東區(qū)滂江街瑞光北巷5#大東區(qū)滂江街瑞光北巷5#劃撥市政公用設(shè)施七通一平242204,732.0098,612.587沈陽國用（98）字第010302984號大東區(qū)滂江街72-1#大東區(qū)滂江街72-1#劃撥工業(yè)七通一平249206,670.0099,546.058沈河國用（1999）字第377號沈河區(qū)蓮花小區(qū)沈河區(qū)蓮花小區(qū)劃撥鍋爐房綜合樓七通一平20991,039,005.00500,454.079沈河國用（1999）字第379號沈河區(qū)萬蓮小區(qū)沈河區(qū)萬蓮小區(qū)劃撥換熱站七通一平562457,468.00220,347.09沈河國用（1999）字第381號沈河區(qū)先農(nóng)壇路17沈河區(qū)先農(nóng)壇劃撥鍋爐房辦公室七通一平33112,695,154.001,298,165.84沈陽國用（97）字第010302720號大東區(qū)蓮花街長順巷2#大東區(qū)蓮花街長順巷2#劃撥住宅七通一平1512731,808.00352,487.52沈河國用（1999）字第68號沈河區(qū)承德小區(qū)沈河區(qū)承德小區(qū)劃撥換熱站七通一平222379,287.00182,689.90沈河國用（1999）字第406號沈河區(qū)風(fēng)雨壇街4-1號沈河區(qū)風(fēng)雨壇街4-1號劃撥換熱站七通一平313378,573.50182,346.24沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告序號土地權(quán)證編號宗地名稱土地位置出讓土地終止用地性質(zhì)土地用途開發(fā)程度面積(m2)賬面價(jià)值原值賬面凈額沈河國用（1999）字第373號沈河區(qū)大南街華興小區(qū)沈河區(qū)大南街華興小區(qū)劃撥換熱站七通一平221175,218.0084,396.67沈陽國用（98）字第010302989號大東區(qū)管城一街8號大東區(qū)管城一劃撥工業(yè)七通一平130,587.5062,899.64沈陽國用（2006）第 0024號和平區(qū)通遼街9-1號和平區(qū)通遼街9-1號2055/12工業(yè)七通一平329.9392,897.00189,245.39沈陽國用（98）字第010302986號大東區(qū)小什字街14-1#大東區(qū)小什字街14-1#劃撥工業(yè)七通一平388326,890.00157,452.02沈河國用（1999）字第394號沈河區(qū)惠工街241-4號沈河區(qū)惠工街241-4號劃撥換熱站七通一平221257,354.50123,959.09沈陽國用（98）字第010302985號大東區(qū)大什字街93-1甲大東區(qū)大什字街93-1甲劃撥工業(yè)七通一平244217,770.00104,892.5520沈陽國用（96）字第010302879號大東區(qū)小什字街7-2號大東區(qū)小什字街7-2號劃撥市政公用設(shè)施七通一平43853,571,582.501,720,312.2421沈陽國用（98）字第010302976號大東區(qū)小#大東區(qū)小東路1-2#劃撥工業(yè)七通一平20242,448,028.0022沈河國用（1999）字第404號沈河區(qū)沈陽路南葦巷32號沈河區(qū)沈陽路南葦巷32號劃撥換熱站七通一平477807,322.50388,860.3423沈陽國用（98）字第010302987號大東區(qū)大什字街4-4#大東區(qū)大什字街4-4#劃撥工業(yè)七通一平237218,158.50105,079.6824沈河國用（1999）字第67號沈河區(qū)盛京路11-4號沈河區(qū)盛京路劃撥住宅七通一平466800,122.00385,392.1025沈陽國用（98）字第010302981號大東區(qū)滂江街13-2號大東區(qū)滂江街劃撥工業(yè)七通一平86,016.0041,431.0426沈河國用（1999）字第383號沈河區(qū)小南街70-5號沈河區(qū)小南街70-5號劃撥換熱站七通一平221258,570.00124,544.5527沈河國用（1999）字第376號沈河區(qū)小南街187-10號沈河區(qū)小南街187-10號劃撥換熱站七通一平354402,144.00193,699.3628沈河國用（1999）字第402號沈河區(qū)奉天街7號沈河區(qū)奉天街劃撥換熱站七通一平430508,045.00244,708.3429沈河國用（1999）字第384號沈河區(qū)太清宮街沈河區(qū)太清宮劃撥換熱站七通一平299354,913.00170,949.7630沈河國用（1999）字第397號沈河區(qū)南杏林街8-1號沈河區(qū)南杏林街8-1號劃撥換熱站七通一平314367,380.00176,954.7031沈陽國用（98）字第010302978號大東區(qū)珠琳路86-3號大東區(qū)珠琳路86-3號劃撥工業(yè)七通一平311253,154.00121,935.8432沈陽國用（98）字第010302975大東區(qū)小東路213-1大東區(qū)小東路213-1劃撥工業(yè)七通一平932788,938.00380,005.14沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告序號土地權(quán)證編號宗地名稱土地位置出讓土地終止用地性質(zhì)土地用途開發(fā)程度面積(m2)賬面價(jià)值原值賬面凈額號33大東區(qū)珠林路75-2號大東區(qū)珠林路75-2號劃撥工業(yè)七通一平271220,594.00106,252.7834沈河國用（1999）字第386號沈河區(qū)樂郊路沈河區(qū)樂郊路劃撥鍋爐房七通一平1120952,560.00458,816.4035沈河國用（1999）字第387號沈河區(qū)南樂郊路沈河區(qū)南樂郊劃撥換熱站七通一平216258,768.00124,639.9236沈陽國用（98）字第010302988號大東區(qū)大什字街239-1號大東區(qū)大什字街239-1號劃撥工業(yè)七通一平483399,199.50192,281.1037沈河國用（1999）字 第5號沈陽市沈河區(qū)惠工東二街20號沈陽市沈河區(qū)惠工東二街20號劃撥鍋爐房七通一平706838,022.00403,647.2638沈河國用（1999）字第380號沈河區(qū)惠工三路71號沈河區(qū)惠工三路71號劃撥鍋爐房七通一平456525,996.00253,354.7439沈陽國用（2006）第 0025號和平區(qū)阜新二街2-1號和平區(qū)阜新二街2-1號2055/12工業(yè)七通一平266.9322,566.50155,369.5440沈陽國用（2006）第 0026號和平區(qū)總站路106-2號和平區(qū)總站路106-2號2055/12工業(yè)七通一平375.2455,240.00219,273.9341沈河國用（1999）字第385號沈河區(qū)南清真路34-1號沈河區(qū)南清真路34-1號劃撥換熱站七通一平219259,953.00125,210.6942沈河國用（1999）字第399號沈河區(qū)令沈河區(qū)令聞街劃撥換熱站七通一平219259,953.00125,210.6943沈河國用（1999）字第261號沈河區(qū)小西路79-1號沈河區(qū)小西路79-1號劃撥換熱站七通一平253300,311.00144,649.8044沈河國用（1999）字第382號沈河區(qū)澤工小區(qū)沈河區(qū)澤工小區(qū)劃撥鍋爐房七通一平10401,205,360.00580,581.7345沈河國用（1999）字第401號沈河區(qū)東順城內(nèi)街86號沈河區(qū)東順城劃撥換熱站七通一平252584,892.00281,722.9846大東區(qū)小東路山東館巷2-1#大東區(qū)小東路山東館巷2-1#劃撥工業(yè)七通一平240,438.50115,811.2247沈河國用（1999）字第398號沈河區(qū)令聞街136-2號沈河區(qū)令聞街136-2號劃撥住宅七通一平221257,354.50123,959.0948沈河國用（1999）字 第9號沈河區(qū)令聞街58-8號沈河區(qū)令聞街58-8號劃撥鍋爐房七通一平660761,310.00366,697.6549沈河國用（1999）字第405號沈河區(qū)惠工街223-8號沈河區(qū)惠工街223-8號劃撥換熱站七通一平219262,362.00126,371.0350沈陽國用（98）字第010302983號大東區(qū)聯(lián)合路7-1甲大東區(qū)聯(lián)合路7-1甲劃撥工業(yè)七通一平258210,012.00101,155.7851沈河國用（1999）字第396號沈河區(qū)萬壽寺街沈河區(qū)萬壽寺劃撥換熱站七通一平237,997.50114,635.4752沈河國用沈河區(qū)正沈河區(qū)正陽街288劃撥住宅七通236282,728.00136,180.65沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告序號土地權(quán)證編號宗地名稱土地位置出讓土地終止用地性質(zhì)土地用途開發(fā)程度面積(m2)賬面價(jià)值原值賬面凈額（1999）字第69號陽街288一平53沈河國用（1999）字第403號沈河區(qū)小北關(guān)街28號沈河區(qū)小北關(guān)街28號劃撥換熱站七通一平211250,457.00120,636.7954沈陽國用（98）字第010302982號大東區(qū)小北街建民巷10-2號大東區(qū)小北街建民巷10-2號劃撥工業(yè)七通一平217181,086.5087,223.3355沈陽國用（98）字第010302971號大東區(qū)天后宮路125-2號大東區(qū)天后宮路125-2號劃撥市政公用設(shè)施七通一平227257,872.00124,208.3556沈河國用（1999）字第393號沈河區(qū)北翰林路26號沈河區(qū)北翰林路26號劃撥換熱站七通一平295337,037.50162,339.7357沈陽國用（98）字第010302980號大東區(qū)天后宮路113-1甲大東區(qū)天后宮路113-1甲劃撥工業(yè)七通一平263214,082.0058秦籍國用（2003）字第山005號酒店用地山海關(guān)區(qū)南海西路2043/1/27其他商服用地七通一平16,700.11,554,548.475,245,896.87其他無形資產(chǎn)主要為外購的同方泰德控制系統(tǒng)上位機(jī)組態(tài)軟件、能源管理系統(tǒng)、物聯(lián)水力平衡云平臺、倚天能耗在線監(jiān)測系統(tǒng)V2.0，購置日期為2017沈陽市第二熱力供暖公司主營民用建筑供熱服務(wù)，擁有三個供熱區(qū)域中心和1個調(diào)峰熱源中心，三個供熱區(qū)域中心分別為沈海一區(qū)域中心、沈海二區(qū)域沈陽市第二熱力供暖公司擁有調(diào)峰熱源9個熱源，其中1個調(diào)峰熱源委托序號所屬工區(qū)熱源所在區(qū)噸位/功率爐型是否為直供熱源是否在用1調(diào)峰工區(qū)沈東大東區(qū)906鏈條否是2調(diào)峰工區(qū)沈空大東區(qū)3鏈條否是3調(diào)峰工區(qū)泉園二沈河區(qū)403鏈條否是4調(diào)峰工區(qū)順通沈河區(qū)403鏈條否是沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告序號所屬工區(qū)熱源所在區(qū)噸位/功率爐型是否為直供熱源是否在用5調(diào)峰工區(qū)永順沈河區(qū)402煤粉否是6調(diào)峰工區(qū)和平區(qū)402煤粉否是7調(diào)峰工區(qū)文藝沈河區(qū)204燃?xì)夥袷?調(diào)峰工區(qū)新春沈河區(qū)202燃?xì)夥穹瘼倜禾坎少彿绞桨禾空袠?biāo)采購和非招標(biāo)采購。其中，非招標(biāo)采購包括煤炭招標(biāo)采購包括公開和邀請兩種方式，煤炭招標(biāo)采購應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選擇公開的方式。主要流程如下：招標(biāo)工作小組根據(jù)采購預(yù)算、煤炭需求計(jì)劃，進(jìn)行市場調(diào)研，編制煤炭招標(biāo)采購方案。并對投標(biāo)人資格進(jìn)行審查、發(fā)布招標(biāo)公告、②外購熱源的采購主要從沈陽華潤熱電有限公司采購，采暖季之前與沈陽企業(yè)供暖設(shè)備為熱水鍋爐，供應(yīng)燃料為煤和燃?xì)?。熱能通過熱源廠、一次企業(yè)取得供熱資質(zhì)，編號為0201，供熱面積為4010萬平方米，有效期限沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告------------------------沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告本次資產(chǎn)評估委托人為沈陽惠天熱電股份有限公司，被評估單位為沈陽市第二熱力供暖公司，沈陽惠天熱電股份有限公司持有沈陽惠天熱電股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有的沈陽市第二熱力供暖公司部分股權(quán)，為此，需要對所涉及的沈陽市第二熱力供暖公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行資產(chǎn)沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告評估范圍為沈陽市第二熱力供暖公司于評估基準(zhǔn)日納入評估范圍的全部資產(chǎn)及負(fù)債，其中總資產(chǎn)賬面價(jià)值228,446.65萬元元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值4,528.30萬元。賬面價(jià)值經(jīng)中準(zhǔn)會計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，并出具標(biāo)準(zhǔn)無保留意見《審計(jì)報(bào)告》。各類資產(chǎn)及負(fù)債的賬面價(jià)金額單位：萬元項(xiàng)目名稱賬面價(jià)值流動資產(chǎn)112,696.41非流動資產(chǎn)115,750.24其中：長期股權(quán)投資-投資性房地產(chǎn)43.15固定資產(chǎn)101,068.85在建工程5,259.73無形資產(chǎn)2,740.08其中：土地使用權(quán)2,129.29其他非流動資產(chǎn)6,638.43資產(chǎn)總計(jì)228,446.65流動負(fù)債221,037.40非流動負(fù)債2,880.95負(fù)債合計(jì)223,918.35凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）4,528.30金額單位：元資產(chǎn)評估范圍以被評估單位提供的評估申報(bào)表為準(zhǔn)，委托人、被評估單位沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告本次評估價(jià)值類型為市場價(jià)值，本報(bào)告書所稱市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行評估基準(zhǔn)日是由委托人確定的，與資產(chǎn)評估委托合同約定的評估基準(zhǔn)日一本次評估工作中所遵循的經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法）；）；國人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議《關(guān)于修改部分法律的決定》第二次修）；人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議通過第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員）；）；沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告）；）；9.《關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意）；）；）；）；14.《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國資產(chǎn)權(quán)）；）；）；）；）；）；20.《中華人民共和國增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令691）；）；）；沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告）；2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（）；3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評）；4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報(bào)告》（中）；6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評）；7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估）；）；）；）；）；）；）；）；）；4.機(jī)動車行駛證及登記證；5.主要設(shè)備購置合同、發(fā)票，以及有關(guān)協(xié)議、合同等沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告）；）；4.評估基準(zhǔn)日銀行存貸款基準(zhǔn)利率及外匯匯率；）；6.被評估單位提供的工程預(yù)（決）算及工程設(shè)計(jì)圖紙等有關(guān)資7.《遼寧省房屋建筑與裝飾工程定額》（2017）；）；9.《遼寧省市政工程定額》（20）；）；沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告企業(yè)價(jià)值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法也稱成本法，是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及可識別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評企業(yè)價(jià)值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對收益法是從企業(yè)獲利能力的角度衡量企業(yè)的價(jià)值，建立在經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期效用理企業(yè)價(jià)值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價(jià)值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評估對象價(jià)值的評估方法，結(jié)合本次評估情況，被評估單位可以提供、評估師也可以從外部收集到滿足資產(chǎn)基礎(chǔ)法所需的資料，可以對被評估單位資產(chǎn)及負(fù)債展開全面的清查和評估，因此本收益法的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期效用理論，即對投資者來講，企業(yè)的價(jià)值在于預(yù)期企業(yè)未來所能夠產(chǎn)生的收益。收益法雖然沒有直接利用現(xiàn)實(shí)市場上的參照物來說明評估對象的現(xiàn)行公平市場價(jià)值，但它是從決定資產(chǎn)現(xiàn)行公平市場價(jià)值的基本依據(jù)—資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的角度評價(jià)資產(chǎn)，能完整體現(xiàn)企業(yè)的整體收益法的基本前提為未來收益可以合理預(yù)測并用貨幣衡量，且未來收益的風(fēng)險(xiǎn)可以合理量化。經(jīng)分析，影響被評估單位未來收益及風(fēng)險(xiǎn)不可量化的因素沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告金額單位：萬元年度2021年2022年2023年2024年1-6月營業(yè)收入87,141.9787,200.5983,425.6148,119.78凈利潤(9,696.32)(67,652.82)(327.31)(8,756.65)毛利率水平-10%-37%-24%-14%沈陽市第二熱力供暖公司供熱系統(tǒng)由熱源、管網(wǎng)、附屬配套設(shè)施以及介質(zhì)水構(gòu)成，熱源熱量的產(chǎn)生主要有兩種方式，一種通過鍋爐燃燒煤炭產(chǎn)生，一種熱、電等構(gòu)成。煤炭通過市場化向煤礦或經(jīng)銷商采購，交換的熱向電廠協(xié)商按熱量單位計(jì)價(jià)購買，水、電以政府定價(jià)向社會購得。煤、熱兩項(xiàng)年均消耗成本占公司營業(yè)總成本60%以上（近70%），因此煤炭、熱量采購價(jià)格及年消耗量綜上所述，基于現(xiàn)行采暖定價(jià)模式及公司運(yùn)營實(shí)際情況，加之煤炭價(jià)格高在保持現(xiàn)有的經(jīng)營模式的前提下，未來年度的經(jīng)營利潤和現(xiàn)金流均為負(fù)值，未加-------沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告----------------------------減：資本性支出46,946.7916,623.85----15,279.79營運(yùn)資金變動額312.54521.973.073.393.714.03-加：折舊5,421.4213,059.2015,279.7915,279.7915,279.7915,279.7915,279.79攤銷195.46195.46195.46195.46195.46-利息費(fèi)用3,211.613,172.293,046.292,891.942,709.242,526.542,526.54四、企業(yè)現(xiàn)金流-52,011.54-20,595.78-2,397.58-2,200.41-2,028.39-1,853.48-17,324.70其他電力公司或供熱業(yè)務(wù)占比較小的同行業(yè)企業(yè)受煤炭價(jià)格波動影響尤為明顯。近些年來，隨著國家對煤炭市場實(shí)施了關(guān)停并轉(zhuǎn)、限產(chǎn)能等一系列治理措司煤炭采購成本逐年上升；同時售熱電廠亦因煤炭價(jià)格上漲而逐步提高了熱量公司供熱負(fù)荷區(qū)域地處沈陽市老城區(qū)，2000年以前老舊住宅占50%以上，沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告雖近年來實(shí)施暖房工程（加強(qiáng)外墻保溫），但截至目前，未改造老舊房屋占比由于公司管網(wǎng)設(shè)施運(yùn)行年代久遠(yuǎn)，每年需要投入的大量的維修維護(hù)成本，且有些管網(wǎng)由于年久伴有跑冒滴漏現(xiàn)象，直接導(dǎo)致每年煤、水、熱、電單位消通過上述分析，由于未來煤炭價(jià)格走勢無法準(zhǔn)確預(yù)測，且在保持現(xiàn)有經(jīng)營經(jīng)測算預(yù)計(jì)未來凈利潤和現(xiàn)金流均為負(fù)值，被評估單位暫無確切措施和依據(jù)保證未來可以扭虧為盈。沈陽市第二熱力供暖公司作為公用事業(yè)，承擔(dān)沈陽市的綜合上述因素，考慮到沈陽市第二熱力供暖公司未來的預(yù)期收益無法合理預(yù)測，其獲得未來預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也無法合理量化，因此沈陽市第二熱市場法是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價(jià)值的評估方法。由于被評估單位屬非上市公司，同一行業(yè)的上市公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式、企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)配置和使用情況、企業(yè)所處的經(jīng)營階段、成長性、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素與被評估企業(yè)相差較大，且評估基準(zhǔn)日附近中國同一行業(yè)的可比企業(yè)的買賣、收購及合并案例較少，所以相關(guān)可靠的可比交易案例的經(jīng)營和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)很難取得，無法計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，故本企業(yè)價(jià)值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的評沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告存貨等；負(fù)債包括應(yīng)付賬款、合同負(fù)債、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評估值。對于有充分理由相信全都能收回的，按全部應(yīng)收款額計(jì)算評估值；對于可能收不回部分款項(xiàng)的，在難以確定收不回賬款的數(shù)額時，借助于歷史資料和現(xiàn)場調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，參照賬齡分析法，估計(jì)出這部分可能收不回的款項(xiàng)，作為風(fēng)險(xiǎn)損失扣除后計(jì)算評估值；對于有確鑿根據(jù)表明無法收回的，按零值計(jì)算；賬面上的“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計(jì)值。對于能夠收回相應(yīng)貨物的或權(quán)利的，按核實(shí)后的賬面值作為評估值。對于存貨包括材原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、委托加工按照現(xiàn)行市場價(jià)格并加上合理的運(yùn)雜費(fèi)及損耗后計(jì)算評估值。對于基準(zhǔn)日購進(jìn)日期接近于評估基準(zhǔn)日且價(jià)格變動很小，因此本次評估以核實(shí)后賬面值確認(rèn)評估值。對于庫齡較長的，評估按照現(xiàn)行的市場價(jià)進(jìn)行評估。對于基準(zhǔn)日已損壞賬進(jìn)行了審查及必要的分析，并檢查其發(fā)生時的原始單據(jù)及相關(guān)的協(xié)議、合同等資料，了解其合法性、合理性、真實(shí)性。經(jīng)核實(shí)，企業(yè)委托加工物資賬面價(jià)沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告具，該公司在用低值易耗品采用五五攤銷法（或一次攤銷法）核算，本次評估采用重置成本法進(jìn)行評估。按清查盤點(diǎn)結(jié)果分類，將同種低值易耗品的現(xiàn)行購置或制造價(jià)格加上合理的其他費(fèi)用得出重置價(jià)值，再根據(jù)實(shí)際狀況確定綜合成評估人員在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，通過了解企業(yè)適用的稅種、稅率、稅額以及繳費(fèi)的費(fèi)率等核實(shí)企業(yè)的納稅申報(bào)表，通過查閱查閱的繳稅憑單確認(rèn)申報(bào)數(shù)的正確性和真實(shí)性。經(jīng)核實(shí)，企業(yè)稅款且金額與申報(bào)數(shù)相符。故以核實(shí)后賬面企業(yè)實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評估值。對于負(fù)債中并非實(shí)際需要承對長期股權(quán)投資單位采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行整體評估，確定被投資單位的股沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告重置全價(jià)=建安工程造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用評估工作中，評估人員可通過查勘待估建（構(gòu)）筑物的的各項(xiàng)實(shí)物情況和調(diào)查工程竣工圖紙、工程結(jié)算資料齊全情況，采取不同估價(jià)方法分別確定待估建（構(gòu)）筑物建安工程造價(jià)。一般綜合造價(jià)的確定可根據(jù)實(shí)際情況采用重編預(yù)算法、決算調(diào)整法、類比系數(shù)調(diào)整法、單方造價(jià)指標(biāo)法等方法中的一種方法來確定估價(jià)對象的建安工程造價(jià)或同時運(yùn)用幾種方法綜合確定估價(jià)對象的建安工重編預(yù)算法：以待估建筑物的工程竣工資料、圖紙、預(yù)決算資料為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)場勘察結(jié)果，重新編制工程量清單，按各地現(xiàn)行建筑工程預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出評估基準(zhǔn)日各個主要建筑物和具有代表性的建筑物的工程造價(jià)，并計(jì)入評估基準(zhǔn)日現(xiàn)行的國家及各地對建設(shè)項(xiàng)目收取的各項(xiàng)工程建設(shè)其他費(fèi)用筑物，評估人員通過對待估建（構(gòu)）筑物的現(xiàn)場實(shí)地查勘，在對建（構(gòu)）筑物的各項(xiàng)情況等進(jìn)行逐項(xiàng)詳細(xì)的記錄后，將待估建（構(gòu)）筑物按結(jié)構(gòu)分類。從各主要結(jié)構(gòu)類型中篩選出有代表性且工程決算資料較齊全的的建（構(gòu)）筑物做為典型工程案例，運(yùn)用決算調(diào)整法，以待估建（構(gòu)）筑物決算資料中經(jīng)確認(rèn)的工程量為基礎(chǔ)，分析已決算建（構(gòu)）筑物建安工程造價(jià)各項(xiàng)構(gòu)成費(fèi)用，并根據(jù)估筑物建安工程造價(jià)進(jìn)行調(diào)整，最后經(jīng)綜合考慮待估建（構(gòu)）筑物及當(dāng)?shù)亟ㄖ蓄惐认禂?shù)調(diào)整法：對于設(shè)計(jì)圖紙及工程決算資料不齊全的建（構(gòu)）筑物可使用類比系數(shù)調(diào)整法進(jìn)行測算，可通過對典型工程案例或省市當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)主層高、層數(shù)、跨度、材質(zhì)、內(nèi)外裝修、施工質(zhì)量、使用維修維護(hù)等各項(xiàng)情況與沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告估價(jià)對象進(jìn)行比較，參考決算調(diào)整法測算出的典型工程案例人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)增長率，調(diào)整典型工程案例或工程結(jié)算實(shí)例建安工程造價(jià)后求取此類建單方造價(jià)指標(biāo)估算法：對于某些建成年份較早的建筑物，其帳面歷史成本已不具備參考價(jià)值，且工程圖紙、工程決算資料也不齊全，估價(jià)人員經(jīng)綜合分析后可采用單方造價(jià)指標(biāo)，并結(jié)合以往類似工程經(jīng)驗(yàn)，求取此類建（構(gòu)）筑物工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、可行性研究報(bào)告費(fèi)、環(huán)境影響評價(jià)及驗(yàn)收費(fèi)等。經(jīng)測序號工程或費(fèi)用名稱稅率取費(fèi)依據(jù)按工程造價(jià)計(jì)費(fèi)1項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)0.41%-關(guān)于印發(fā)《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》的通知財(cái)建[2016]504號2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2.80%6.00%市場調(diào)節(jié)價(jià)3工程監(jiān)理費(fèi)、6.00%市場調(diào)節(jié)價(jià)4工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)0.03%6.00%市場調(diào)節(jié)價(jià)5可行性研究報(bào)告費(fèi)1.00%6.00%市場調(diào)節(jié)價(jià)6環(huán)境影響評價(jià)及驗(yàn)收費(fèi)0.03%6.00%市場調(diào)節(jié)價(jià)小計(jì)5.37%合計(jì)建安工程造價(jià)×5.37%資金成本根據(jù)本項(xiàng)目合理的建設(shè)工期，按照評估基準(zhǔn)日相應(yīng)期限的貸款利資金成本＝建安工程造價(jià)×正常建設(shè)期×正常建設(shè)期貸款利率×1/2+前期及沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)扣除增值稅=建安綜合造價(jià)包含的增值稅+前期費(fèi)用及其他中包含稅=建安綜合造價(jià)（含稅）/1.09×9%+（前期費(fèi)用及其他-建設(shè)單位管理費(fèi)）裝修、設(shè)備三部分進(jìn)行打分，填寫成新率的現(xiàn)場勘察表，逐一算出這些建筑物市場比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，根據(jù)期間的差異對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方市場比較法主要是根據(jù)替代原則，將估價(jià)房地產(chǎn)與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)中選取具有代表性的交易實(shí)例作為可比實(shí)例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的成交價(jià)格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)位、實(shí)物以及權(quán)益因素等差別，修正得出估價(jià)對象在價(jià)比較法價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×選取與估價(jià)對象相類似，交易類型相吻合，成交日期較接近以及正常環(huán)境沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告納入評估范圍的設(shè)備類資產(chǎn)包括機(jī)器設(shè)備、本次機(jī)器設(shè)備的評估主要采用重置成本法。機(jī)器設(shè)備評估的重置成本法是通過估算全新機(jī)器設(shè)備的更新重置成本，然后扣減實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，或在確定綜合成新率的基礎(chǔ)上，確定機(jī)器設(shè)備評估價(jià)值的方法。設(shè)備的重置價(jià)值一般包括重新購置或建造與評估對象功效相同的全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，如設(shè)備的購置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、前期及其他費(fèi)用、資金成本等。本次重置全價(jià)＝設(shè)備購置價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)＋安裝調(diào)試費(fèi)＋前期及其他對于仍在現(xiàn)行市場流通的設(shè)備，直接按現(xiàn)行市場價(jià)確定設(shè)備的購置價(jià)格；對于已經(jīng)淘汰、廠家不再生產(chǎn)、市場已不再流通的設(shè)備，則采用類似設(shè)備與委估設(shè)備比較，綜合考慮設(shè)備的性能、技術(shù)參數(shù)、使用功能等方面的差異，分析沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告運(yùn)雜費(fèi)是指廠家或經(jīng)銷商銷售處到設(shè)備安裝現(xiàn)場的運(yùn)輸費(fèi)用。本次評估，考慮生產(chǎn)廠家與設(shè)備所在地的距離、設(shè)備重量及外形尺寸等因素，按不同運(yùn)雜對于設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)，根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)，參照《機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)》等行業(yè)定額，以購置價(jià)為基礎(chǔ)，按不同安裝費(fèi)率計(jì)取。如設(shè)備不需單獨(dú)的基礎(chǔ)或基礎(chǔ)已在建設(shè)廠房時統(tǒng)一建設(shè)，在計(jì)算設(shè)備重置全價(jià)根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝難易程度，參考《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)前期及其他費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、招計(jì)算方法為工程費(fèi)用或設(shè)備費(fèi)乘以相應(yīng)費(fèi)率，本次評估經(jīng)測算的前期費(fèi)用123456根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的合理建設(shè)工期，按評估基準(zhǔn)日適用的貸款利率，資金成本按建設(shè)期內(nèi)均勻性投入計(jì)取。本次評估，對于大、中型設(shè)備，合理工期在6個沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告資金成本=（設(shè)備購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)用+其他費(fèi)用)×貸款勘察成新率的確定主要以企業(yè)設(shè)備實(shí)際狀況為主，根據(jù)設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)、理論成新率根據(jù)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限（或尚可使用年限）和已使用的年限部分設(shè)備不符合環(huán)保要求無法繼續(xù)使用，本次評估以設(shè)備殘值確定評估值，成沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告手續(xù)費(fèi)等）三部分構(gòu)成。購置價(jià)主要參照同類車型對于運(yùn)輸車輛，以車輛行駛里程、使用年限兩種方法根據(jù)孰低原則確定成新率，然后結(jié)合現(xiàn)場勘察情況進(jìn)行調(diào)整，如果現(xiàn)場勘察情況與孰低法確定成新年限成新率=（車輛法定行駛年限-已行駛年限）電子設(shè)備多為企業(yè)辦公用電腦、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備，由經(jīng)銷商負(fù)責(zé)運(yùn)送電子及辦公設(shè)備成新率，主要依據(jù)其經(jīng)濟(jì)壽命年限來確定其綜合成新率；對于大型的電子設(shè)備還參考其工作環(huán)境、設(shè)備的運(yùn)行狀況等來綜合確定其成新對于購置時間較早，已停產(chǎn)且無類比價(jià)格的車輛及電子設(shè)備，主要查詢二對于待報(bào)廢的機(jī)器設(shè)備、車輛、電子設(shè)備本次評估按其清理變現(xiàn)后的凈收沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告在建工程采用重置成本法評估。為避免資產(chǎn)重復(fù)計(jì)價(jià)和遺漏資產(chǎn)價(jià)值，結(jié)該類主要包括脫硫除塵的改造、換熱站設(shè)備的維修、設(shè)計(jì)費(fèi)、水泵等的更3）對于長輸管線工程，由于該工程開始日期為2024年4月20日，預(yù)計(jì)根據(jù)評估對象的特點(diǎn)、具體條件和項(xiàng)目的實(shí)際情況，結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域的土地市場情況和土地估價(jià)師收集的有關(guān)資料，分析、選擇適宜于估價(jià)對象納入評估范圍內(nèi)的土地的用地性質(zhì)分為劃撥和出讓，本次評估對于對于出讓的土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評估；對于劃撥的土地使用權(quán)，采用土地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開由于委估宗地為住宅用地及工業(yè)用地，所處區(qū)域的工業(yè)房地產(chǎn)多為自建自收益還原法中所需的房地產(chǎn)收益和費(fèi)用數(shù)據(jù)均較難確定，故不適宜采用收沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告根據(jù)評估對象的土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的，委估宗地的土地估價(jià)不適宜運(yùn)由于委估宗地位于沈陽市，為住宅用地及工業(yè)用地，由于委估住宅用地實(shí)際用途主要為供熱用地，用途受限，不能用來商業(yè)開發(fā)。因此不適宜采用市場另依據(jù)《沈陽市人民政府辦公室關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市自然資源局沈陽市城區(qū)國有土），由于待估宗地與在估價(jià)基準(zhǔn)日近期無類似土地交易案例，故不采用市場比其他無形資產(chǎn)主要為外購?fù)教┑驴刂葡到y(tǒng)上位機(jī)組態(tài)軟件、能源管理系上有銷售且無升級版本的外購軟件，按照同類軟件評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格確認(rèn)評估價(jià)值；對于款項(xiàng)性質(zhì)為服務(wù)費(fèi)的項(xiàng)目，且已超過服務(wù)年限的，本次評估值為零。對于目前市場上有銷售但版本已經(jīng)升級的外購軟件，以現(xiàn)行市場價(jià)格扣減沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告在核實(shí)了其發(fā)生金額及入賬的攤銷原值無誤后，按照納入評估范圍的其他非流動資產(chǎn)為預(yù)付工程款。評估人員首先進(jìn)行總賬、明細(xì)賬、會計(jì)報(bào)表及清查評估明細(xì)表的核對。如評估人員現(xiàn)場核實(shí)日，該預(yù)付賬款的貨物已經(jīng)交付，或服務(wù)已經(jīng)提供，評估人員檢查存貨、固定資產(chǎn)等資產(chǎn)根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計(jì)核算的一般原則，依據(jù)國家有關(guān)部門相關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照與委托人的資產(chǎn)評估約定函所約定的事項(xiàng)，北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司業(yè)已實(shí)施了對委托人提供的法律性文件與會計(jì)記錄以及相關(guān)資料的驗(yàn)證審核，按被評估單位提交的資產(chǎn)清單，對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)、實(shí)地察看與核對，進(jìn)行了必要的市場調(diào)查和交易價(jià)格的比較，以及財(cái)務(wù)分析和預(yù)測等其他有必要實(shí)施的資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)（1）北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司于2從事本資產(chǎn)評估項(xiàng)目。在接受委托后，北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司即與委托人就本次評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日、委托評估資產(chǎn)的特設(shè)計(jì)主要資產(chǎn)調(diào)查表等，對委托人參與資產(chǎn)評估配合人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，填寫依據(jù)了解資產(chǎn)的特點(diǎn)，制定評估實(shí)施計(jì)劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告收集和整理評估對象市場交易價(jià)格信息、主要原料市場價(jià)格信息、評估對根據(jù)委托人及被評估單位提供的資產(chǎn)和負(fù)債申報(bào)明細(xì)，評估人員針對實(shí)物資產(chǎn)和貨幣性債權(quán)和債務(wù)采用不同的核查方式進(jìn)行查證，以確認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債的對貨幣資金，我們通過查閱日記賬，盤點(diǎn)庫存現(xiàn)金、審核銀行對賬單及銀對債權(quán)和債務(wù)，評估人員采取核對總賬、明細(xì)賬、抽查合同憑證等方式確對固定資產(chǎn)的調(diào)查采用重點(diǎn)和一般相結(jié)合的原則，重點(diǎn)調(diào)查房屋建筑物、重要設(shè)備等資產(chǎn)。評估人員，查閱了相關(guān)工程的設(shè)計(jì)、施工文件，工程承包合同，工程款項(xiàng)結(jié)算資料、設(shè)備購置合同發(fā)票等座落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積等，并對照企業(yè)評估基準(zhǔn)日時的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報(bào)表中的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)進(jìn)行填補(bǔ)，做到賬實(shí)相符，不重不漏。在調(diào)查時，各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況以及維修使用情況，并作了詳細(xì)的觀察記錄。評估人員對委托評估的房屋建筑物、構(gòu)筑物作詳細(xì)的查看，除核實(shí)建筑物、構(gòu)筑物數(shù)量及內(nèi)容是否與申報(bào)情況一致外，主要查看建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施、配套使用設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的調(diào)查采用重點(diǎn)和一般相結(jié)合的原則，重點(diǎn)調(diào)查生產(chǎn)用機(jī)械設(shè)備。主要通過查閱設(shè)備的運(yùn)行記錄，在被評估單位設(shè)備管理人員的配合下現(xiàn)沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告根據(jù)被評估單位的資產(chǎn)特點(diǎn)，調(diào)查其資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的合理性和合規(guī)性。重點(diǎn)核查固定資產(chǎn)賬面金額的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性和合規(guī)性。查閱了有關(guān)會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿以及工程決算、工程施工合同評估人員在現(xiàn)場依據(jù)針對本項(xiàng)目特點(diǎn)制定的工作計(jì)劃，結(jié)合實(shí)際情況確定的作價(jià)原則及估值模型，明確評估參數(shù)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)后，參考企業(yè)提供的歷史資依據(jù)北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司評估人員在評估現(xiàn)場勘察的情況以及所進(jìn)行的必要的市場調(diào)查和測算，確定委托評估按照北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評估報(bào)告書。評估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評估報(bào)告按北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司規(guī)定程序（一）交易假設(shè)：假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)（二）公開市場假設(shè)：公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，買賣雙方的交（三）持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入市場的條件以及資產(chǎn)沈陽市第二熱力供暖公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評估（四）企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)：是將企業(yè)整體資產(chǎn)作為評估對象而作出的評估假定。即企業(yè)作為經(jīng)營主體，在所處