高層+洋房居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo)方案

Central

Park,

Chon重慶中央公園

C89、C98-1、C98-2目

錄P1前期分析P2

規(guī)劃策略P3

C89規(guī)劃方案一P4

C89規(guī)劃方案二P5

C98規(guī)劃方案P6

產(chǎn)品設(shè)計(jì)P7P8立面設(shè)計(jì)示范區(qū)設(shè)計(jì)P9

豎向及地庫設(shè)計(jì)P10方案回顧丨

前

期

分

析區(qū)位解讀LOCATION

INTERPRETATION6軌道3號中央公園線江北國際機(jī)場（在SITE建軌道10號線（已開通））10中央公園5中央公園東悅來方向軌道繞城高速路江北機(jī)場方向號線（在建）1蘭桂大道公園東路解放碑中央公園春華大道內(nèi)環(huán)快速路SITE6甘悅大道23環(huán)路軌交線規(guī)劃中軌交線基地位于重慶市主城區(qū)北側(cè)中央公園，距江北機(jī)場5.5km，中央公園片區(qū)被規(guī)劃為重慶未來行政、商業(yè)、商務(wù)中心，是重慶的北方門戶及未來城市發(fā)展的排頭兵.1.目前周邊建成公園東路，蘭桂大道，周邊有完善的城市交通體系。2.東北臨近修建中的軌道交通9號線

春華大道站區(qū)位解讀LOCATION

INTERPRETATION醫(yī)

國際醫(yī)療中心重慶文化藝術(shù)中心規(guī)劃中學(xué)文文渝北巴蜀小學(xué)醫(yī)文重慶八中報(bào)業(yè)集團(tuán)市檔案館政市檢察院悅來方向文渝北區(qū)人民醫(yī)院政政中央公園西政商

吾悅廣場中央公園中央公園東政渝北人武部江北機(jī)場方向市電視臺

商

龍湖天街

商中糧大悅城中央公園商悠方商重慶國貿(mào)中心政工商、渝北國土局、地勘院文中央公園小學(xué)政市人社局文文重點(diǎn)小學(xué)重點(diǎn)中學(xué)SITE政政務(wù)中心文文規(guī)劃中學(xué)規(guī)劃小學(xué)體渝北區(qū)體育館文沙坪壩初級中學(xué)醫(yī)重醫(yī)附三院重慶中央公園為亞洲第一，世界第三的城市公園，景觀資源豐富項(xiàng)目地塊旁規(guī)劃教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套體系完善。丨全地塊解析中央公園小學(xué)G2C89C89C89重慶中央公園C98-1G2C98-2C98-1C98-2C98-1C98-2G1規(guī)劃小學(xué)規(guī)劃中學(xué)G1主干道次干道支路道路系統(tǒng)景觀資源周邊教育配套變電站?C89C89C89C91C94C96C98-1C98-1C98-2C97C98-1C98-2C90箱涵保護(hù)區(qū)C92C98-2小學(xué)C101售樓部（已建成）C104中學(xué)C102C103C106C107C105PC109C108社會停車場

公交始末站

加油站一期（建設(shè)中）C110已進(jìn)入方案報(bào)建地塊本輪設(shè)計(jì)地塊C111調(diào)規(guī)方案通過地塊地塊分期售樓部位置不利因素控規(guī)分析CONTROLPLANNING

ANALYSISR=2.96H=100MR=4.17H=100MR=4.17H=100MR=2.5H=60MR=4.0H=100MR=3.0H=100MR=2.0H=60MR=2.0H=60MC89R=4.17C94C96R=4.0H=100MR=2.8R=2.0調(diào)規(guī)后區(qū)域控規(guī)圖C90-2C97R=1.8R=2.49大二期項(xiàng)目用地共12塊，其中6塊商住混合用地，4塊住宅用地，3塊娛樂用地，平均容積率為3.11

。C91R=1.60C98-1R=2.1C90-1項(xiàng)目用地西北的相鄰地塊，容積率為4.0/3.0R=4.40R=1.73C92R≤2.85C98-2R=2.0C101R=4.4B1B2R2R=0.96H=20M娛樂用地學(xué)校用地C102R=4.17R=0.96H=20MR2G2G1C103R=4.17R=0.52H=20MR=2.85H=84M社會停車用地行政辦公R=1.88H=100M醫(yī)療用地地塊周邊條件分析BLOCK

PERIMETERANALYSIS一級住宅價(jià)值區(qū)1.一線公園景觀2.低商業(yè)噪音影響3.視野開闊四級住宅價(jià)值區(qū)1.無一線綠化景觀2.高（4.17）容積率3.南側(cè)不利因素影響娛樂用地C89C89C89C98-1C98-2C98-1C98-2C98-1親子培訓(xùn)G2綠地G2綠地中央公園中央公園中央公園藝術(shù)中心C98-2G2綠地學(xué)校三級住宅價(jià)值區(qū)1.無一線綠化景觀二級住宅價(jià)值區(qū)1.一線市政綠化資源2.低容積率學(xué)校2.高層與洋房搭配3.北側(cè)，東側(cè)噪音影響3.學(xué)校噪音影響一級住宅價(jià)值區(qū)二級住宅價(jià)值區(qū)三級住宅價(jià)值區(qū)四級住宅價(jià)值區(qū)景觀資源規(guī)劃結(jié)構(gòu)1.地塊中部規(guī)劃娛樂用地，藝術(shù)中心，親子住區(qū)等級一級住宅價(jià)值區(qū)：C89地塊：中央公園西側(cè)地塊為高質(zhì)量住區(qū)，擁有一線公園景觀，并且緊鄰商業(yè)帶。二級住宅價(jià)值區(qū)：西南角局部一線景觀，地塊外部景觀資源不足。

培訓(xùn)

集中商業(yè)配套，形成大區(qū)域的聚集中以及C98-1/C98-2：心。2.緊鄰親子中心南側(cè)規(guī)劃配套兩所學(xué)校，與商業(yè)帶形成聯(lián)動呼應(yīng)。緊鄰東側(cè)G2綠地，為地塊增加綠化氛圍。住宅規(guī)劃容積率低。南側(cè)學(xué)校有一定的噪音影響。東側(cè)G2綠地對地塊綠化進(jìn)行補(bǔ)充，綠化充足，但無中央公園景觀視野。三級住宅價(jià)值區(qū)：地塊無線公園景觀。高層與洋房搭配。北側(cè)，東側(cè)噪音影響四級住宅價(jià)值區(qū)：地塊南側(cè)緊鄰?fù)＼噲?，公交始末站，加油站，對地塊品質(zhì)影響較大。西南角局部一線景觀，地塊外部景觀資源不足。地塊規(guī)劃容積率大。地塊尺度分析BLOCK

SCALE

ANALYSISC89C98-1C98-2R2B1B2R2B1B2R2B1B2其它地塊（非大二期設(shè)計(jì)范圍）C1其它地塊（非大二期設(shè)計(jì)范圍）其它地塊（非大二期設(shè)計(jì)范圍）C1C118mR2B1B2R2B1B2居住地塊（方案報(bào)建）其它地塊（非大二期設(shè)計(jì)范圍）C89106m20m20m165m20m社會停車場中央公園B31娛樂街公交始末站加油站R2B31藝術(shù)中心居住地塊100-130m住宅150m公建地標(biāo)76m住宅親子培訓(xùn)中心地塊編號地塊面積用地性質(zhì)商業(yè)占比容積率計(jì)容面積密度建筑限高C89地塊尺度較小，商業(yè)占比≥20%，南側(cè)有社會停車場，公交始末站和加油站，對地塊將產(chǎn)生一定影響。C8917447R2B1B2≥20%4.1772753.99≤40%100m地塊尺度分析BLOCK

SCALE

ANALYSIS居住用地娛樂用地居住用地C89居住用地C98-1娛樂用地C98-2C藝術(shù)中心居住用地G2、變電站C1C1C98-1居住用地地塊位置索引親子培訓(xùn)中心居住用地G2小學(xué)用地G1C98-2居住用地B1B2R2中學(xué)用地B1B2R2居住用地B1B2R2地塊編號地塊面積15894用地性質(zhì)商業(yè)占比容積率2.10計(jì)容面積密度建筑限高C98-1、C98-2地塊尺度較小，G2綠地從兩塊地中間穿過。南側(cè)為中小學(xué)用地C98-1C98-2R2R20%~20%0%~20%33377.436356≤35%≤35%60m60m181782.00地塊界面分析BLOCK

INTERFACE

ANALYSIS沿街商鋪沿街商鋪沿街商鋪基地SITE基地SITE基地SITE娛樂街親子培訓(xùn)中心藝術(shù)中心學(xué)校，足球場學(xué)校，足球場活力氛圍基地南側(cè)和西南側(cè)靠近集中娛樂街、藝術(shù)中心、學(xué)校及沿街商鋪等，是社區(qū)最具有活力的沿街面。公共空間（Public

Realm）活力氛圍（Public

Activity）地塊界面分析BLOCK

INTERFACE

ANALYSIS基地SITE基地SITE基地SITE基地SITE基地SITE基地SITE綠化氛圍居住氛圍基地周邊為居民區(qū)綠化與圍墻，并且種植喬木，形成適宜散步的林蔭道，環(huán)境安寧幽靜。基地西側(cè)緊鄰中央公園，東側(cè)為防護(hù)綠地，綠化充盈，滿足人們休閑散步，環(huán)境宜人?，F(xiàn)場照片LIVEPHOTOS已建售樓部中央一期住宅C89C98-2報(bào)建地塊C98-1G2G1報(bào)建地塊中央公園一期住宅已建售樓部場地已基本平整，箱涵已下地。規(guī)劃構(gòu)架初現(xiàn)。C89地塊基本與規(guī)劃道路平接，與中央公園僅一地塊之隔C98地塊距售樓部較遠(yuǎn)，與G2用地有一定高差商住用地娛樂用地商住用地娛樂用地商住用地C89商住用地報(bào)建地塊項(xiàng)目所具備的優(yōu)勢項(xiàng)目需克服的困難1.項(xiàng)目位于中央公園附近，城市核心公園綠化，景觀資源豐富。2.基地周圍道路正在修建，未來交通便利。3.周邊規(guī)劃商業(yè)配套齊全，文化藝術(shù)中心，中小學(xué)等教育配套設(shè)施正在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，配套資源豐富。1.項(xiàng)目雖然位于中央公園附近，但無一線公園景觀2.基地南側(cè)社會停車場、公交車站場、加油站等不利因素的影響。3.區(qū)域周邊住宅存量較大，產(chǎn)品趨同產(chǎn)品差異化如何打造丨

規(guī)

劃

策

略C89C89核心痛點(diǎn)：C98-1高商業(yè)占比的小地塊，產(chǎn)品溢價(jià)如何做？C98-2我們需要打造的C89不只是普通的首改產(chǎn)品C98-1而是具有一定品質(zhì)的C98-2社區(qū)生活為都市精英人群量身定制全方位支撐售價(jià)

全方位溢價(jià)設(shè)計(jì)“榨干”土地、景觀資源策略一：密度用盡，不留余地策略二：合理確定塔樓棟數(shù)，兼顧樓品，中庭，策略三：利用架空層，無限壓縮SOHO用地策略四：板點(diǎn)結(jié)合，提高塔樓貼線率，極致節(jié)策略五：弱化南側(cè)不利影響，同時(shí)不損貨值策略CONCEPTDRAINTHE

LAND&INCREASETHEPREMIUM

AND

VALUE

OFSAMLLPLOTS榨干土地，提升小地塊溢價(jià)與貨值關(guān)鍵詞：視線、戶型、密度、社區(qū)環(huán)境、商業(yè)影響、道路影響、不利因素影響Keywords:.Vision,

householdtype,density,

community

environment,business

impact,

roadimpact,

adverse

factors1.密度用完，高層產(chǎn)品占地最小化，底商占地最大化2盡可能降低梯戶數(shù)，提升產(chǎn)品等級，全方位高溢價(jià)，產(chǎn)品總貨值最大化3視線最大化，所有戶型主景觀面視野角開闊，視線零遮擋4景觀利用最大化，不利因素影響最小化5全面超越競品，產(chǎn)品設(shè)計(jì)極致化6減少住宅強(qiáng)制性架空導(dǎo)致的損失7合理解決示范區(qū)功能轉(zhuǎn)換8節(jié)約建設(shè)成本，縮短工期，提升利潤規(guī)劃推地塊編

地塊面

用地商業(yè)占

容積

計(jì)容面

密度

建筑限號積性質(zhì)比率積高C8917447

R2B1B2≥20%4.17

72753.

≤40

100m99%用地總面積：17447㎡計(jì)容總建筑面積：72754㎡其中：住宅≤

58203㎡商業(yè)≥14551㎡18mC89容積率：4.17165m20m20m建筑密度：40%106m20m社會停車場公交始末站加油站景觀分析GENERATION中央公園自然景觀住宅H=100-150m?

重慶中央公建景觀其它地塊R=4.0，限高100形態(tài)未知且不可控藝術(shù)中心其它地塊R=4.0，限高100形態(tài)未知且不可控?娛樂街H=24m中庭景觀?

自身打造藝術(shù)中心H=24m社會停車場公交始末站加油站社會停車場等噪音影響方案報(bào)建地塊中庭對居住產(chǎn)生不利影響位于住宅地長邊方向

鑲嵌在住宅與公建景觀之間C89地塊營銷建議產(chǎn)品站位首改住宅公建面積要求≤58203㎡面積要求≥14551㎡？T6產(chǎn)品公寓商業(yè)主力產(chǎn)品提升樓品提升溢價(jià)補(bǔ)量產(chǎn)品盡量節(jié)地只做1F保證去化90~100㎡115~120㎡1、商住相對分離政策解讀（容積率＞2.0時(shí)）規(guī)劃推項(xiàng)目強(qiáng)排限制條件：住宅住宅H＞40M商業(yè)商業(yè)≥15M（1）根據(jù)重慶市相關(guān)規(guī)定，容積率大于2.0的地塊需商住相對分離布置。（2）主要商業(yè)界面應(yīng)考慮在南側(cè)，鄰近B31屬性用地以及社會停車場。小區(qū)內(nèi)部商業(yè)車道道路塔樓高度大于40m，塔樓退商業(yè)邊界大于等于15米。住宅與商業(yè)原則上不得采用左右拼接方式2、根據(jù)商業(yè)價(jià)值邊界落位商業(yè)距離商業(yè)界面太遠(yuǎn)干擾雙贏商業(yè)布置在北側(cè)，對于停車場的利用以及和B31的互補(bǔ)太差綜合考慮B31商業(yè)的互補(bǔ)以及社會停車場等有利因素的利用。

（推薦）3、根據(jù)商業(yè)和交通樞紐位置落位入口規(guī)劃推項(xiàng)目強(qiáng)排限制條件：（3）綜合考慮可達(dá)性，以及對項(xiàng)目商業(yè)的帶動效應(yīng)，項(xiàng)目主入口應(yīng)考慮在南側(cè)，和主要商業(yè)界面同側(cè)。小區(qū)入口小區(qū)入口綜合考慮本地塊內(nèi)商業(yè)、B31商業(yè)的互補(bǔ)以及對停車場的利用（推薦）距離商業(yè)和交通樞紐等位置太遠(yuǎn)，不利于商業(yè)的運(yùn)營4、住宅塔樓布置位置的選擇（4）如果住宅集中在地塊北側(cè)布置以避開加油站，則1F商業(yè)損量嚴(yán)重。南北兩側(cè)都布置住宅才可以做到商業(yè)界面最大化。SOHOSOHOSOHO15M商業(yè)長度230m商業(yè)長度340m住宅會壓迫商業(yè)邊界1F商業(yè)損失太大充分利用北側(cè)商業(yè)邊界15m退距（推薦）窮舉所有樓棟組合可能做到密度用盡，不留余地規(guī)劃推INPUT住宅的基地面積=地塊面積

X容積率

X住宅占比住宅的基地面積=公建的基地面積=地塊面積：17447容積率：4.17建筑密度：40%限高：100m/高層層數(shù)=17447x4.17

x80%/30F=1940㎡公建的基地面積=（地塊面積X

建筑密度）

-住宅的基地面積=（17447x40%）

-1764=5039㎡營銷定位高層單戶面積約為100㎡（4戶95㎡+2戶115㎡求平均數(shù)）則單棟占地面積T3約為300㎡T4約為400㎡

T6約為600㎡商業(yè)占比20%商住相對分離商業(yè)層數(shù)1FINPUTINPUT剩余商業(yè)用SOHO辦公解決組合1：3棟T6產(chǎn)品：基底面積約為600*3=1800㎡組合2：4棟T4產(chǎn)品+1棟T3產(chǎn)品：基底面積約為400*4+300=1900㎡規(guī)劃與產(chǎn)品組OUTPUT組合3：2棟T4產(chǎn)品+2棟T6產(chǎn)品：基底面積約為400*2+600*2=2000㎡規(guī)劃推塔樓棟數(shù)推敲：3棟T62棟T4+2棟T65棟T4SOHOSOHOSOHO中庭空間完整，商業(yè)界面連續(xù)中庭空間完整，商業(yè)界面連續(xù)中庭空間破碎，商業(yè)界面零散結(jié)論：3棟T6或者2棟T4+2棟T6，可同時(shí)滿足住區(qū)品質(zhì)和商業(yè)界面連續(xù),應(yīng)繼續(xù)深化。規(guī)劃推塔樓位置推敲：1棟居中，2棟在北端兩角布置3棟全在北側(cè)集中布置1棟在北側(cè)，2棟在東西兩側(cè)1棟在北側(cè)，2棟在南側(cè)SOHO小大大小小大入口壓抑SOHOSOHOSOHOSOHOSOHOSOHO中庭空間破碎，北側(cè)兩棟受十字路口影響較大中庭空間完整，但角部兩棟受十字路口影響較大，且有對視風(fēng)險(xiǎn)中庭空間完整，塔樓視距大且不受十字路口影響，但1F底商總量折損太大中庭空間完整，塔樓視距大且不受十字路口影響，1F底商總量大結(jié)論：塔樓單邊布置或U型布置時(shí)，中庭尺度，視線衛(wèi)生，商業(yè)總量難以同時(shí)讓人滿意，應(yīng)順應(yīng)地塊長方形特性，利用南北兩條長邊同時(shí)布置塔樓。SOHO位置和棟數(shù)規(guī)劃推1棟SOHO，布置在地塊西南角缺點(diǎn)：主入口只能布置在北側(cè)，對商業(yè)無帶動效應(yīng)；公寓層高只能做3m（為了偷山墻間距）；XSOHOSOHO主入口孤立，公寓無賣點(diǎn)2棟LOFT，布置在地塊東北角和西北角優(yōu)點(diǎn)：主入口布置在南側(cè)，周邊商業(yè)價(jià)值最大化；公寓拆分為2棟后，可做LOFTLOFTLOFTLOFT4.8m層高增加賣點(diǎn)（仍能偷山墻間距）；√主入口帶動商業(yè)，公寓可做LOFTSOHO位置和棟數(shù)規(guī)劃推2棟SOHO，布置在地塊南側(cè)優(yōu)點(diǎn)：中庭尺度較好，可利用SOHO屏蔽加油站，停車場；缺點(diǎn)：在商住分離政策下，商業(yè)界面過短；XSOHOSOHOSOHOSOHO底商減量巨大，貨值損失嚴(yán)重2棟LOFT，布置在地塊東北角和西北角優(yōu)點(diǎn)：底商量最大化，同時(shí)可享受主入口帶動效應(yīng)；通過加退15m商業(yè)，遠(yuǎn)觀藝術(shù)中心地標(biāo)建筑，用山墻面對道路等方式弱化停車場對南側(cè)住宅的影響。LOFTLOFTLOFTLOFT√底商最大化強(qiáng)排最終成果規(guī)劃推方案1:3棟T6三角形布置，板點(diǎn)結(jié)合。2棟LOFT角部布置優(yōu)點(diǎn)：1.地塊中間位置用板式住宅，轉(zhuǎn)角處用十字型住宅，貼線率高。2.商業(yè)選取在南側(cè)，迎合B31以及中央公園人流。同時(shí)可享受主入口帶動效應(yīng)。3.LOFT位置選取在靠近路口的邊角區(qū)域，商鋪只做1層且總量最大。4.中庭空間完整且尺度較大?！趟?！方案2:2棟T4+2棟T6，全板式。2棟SOHO利用架空層極端節(jié)地優(yōu)點(diǎn)：1.2棟T4提高了樓品，可帶來溢價(jià)。2.商業(yè)選取在南側(cè)，迎合B31以及中央公園人流。同時(shí)可享受主入口帶動效應(yīng)3.SOHO利用架空層偷間距，商鋪只做1層且總量最大。127m4.中庭空間完整且尺度較大，還能與右側(cè)已報(bào)規(guī)地塊的中庭統(tǒng)一?！讨?！用地分R2B1B2R2B1B2R2B1B2R2B1B2R2B1B2R2B1B2R2B1B2R2B1B2R2B1B2R2B1B2娛樂街娛樂街R2R2藝術(shù)中心藝術(shù)中心76m住宅親子培訓(xùn)中心親子培訓(xùn)中心居住價(jià)值分析商業(yè)價(jià)值分析高高低低越靠近地塊內(nèi)部，居住價(jià)值越高越靠近/娛樂街/藝術(shù)中心/人群聚集處，商業(yè)價(jià)值越高用地分居住價(jià)值分析商業(yè)價(jià)值分析住宅用地住宅用地住宅用地居住價(jià)值內(nèi)聚藝術(shù)中心住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地商業(yè)價(jià)值外擴(kuò)娛樂街娛樂街住宅用地藝術(shù)中心住宅用地親子培訓(xùn)中心親子培訓(xùn)中心規(guī)劃成方案1方案2娛樂街娛樂街藝術(shù)中心藝術(shù)中心方案一方案二格局決定格調(diào)體驗(yàn)拔高價(jià)值古典式布局尊貴禮儀雙大堂公區(qū)酒店式居住體方案一：對外借景，對內(nèi)蓄景樓王正對規(guī)劃中的藝術(shù)中心方案二：與相鄰地塊共享中庭2棟T4提高樓品，拔高溢價(jià)觀中庭觀中庭觀中庭觀中庭觀藝術(shù)中心遠(yuǎn)眺中央公園遠(yuǎn)眺洋房區(qū)觀藝術(shù)中心觀藝術(shù)中心C

8

9

丨

方

案

一格局決定格調(diào)規(guī)劃方案特征：?

三軸對稱古典式布局；?

點(diǎn)式高層與板式高層結(jié)合，營造豐富的城市界面；?

古典立面設(shè)計(jì)，貴氣十足。方C89（T6）地塊項(xiàng)目建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng)

目規(guī)劃條件17447.00設(shè)計(jì)數(shù)值17447.00552備注建設(shè)用地面積居住戶數(shù)居住人口17663.2人/戶總建筑面積9801373134地上建筑面積地下建筑面積1、居住其中其中人防車庫面積為248795820302497.22㎡1

）

低

層

住宅2

）

多

層

住0宅3

）

高

層

住58203404宅2、配套用房1

）

物

業(yè)

管理用房2

）

社

區(qū)

組織工作用房294建筑規(guī)模*3‰每100戶配置不小于20㎡1103、公建141469557LOFT商業(yè)45894、車庫5、設(shè)備用房6、其他237591120380架空層總計(jì)容建筑面積容積率≤72753.99≤4.1772753.994.17建筑密度綠地率≤40%≥25%39.9%25.60%(其中無障礙車位13個(gè),所占比例為2.0%)停車位655①室外②室內(nèi)建筑高度（層數(shù)）065599m(33F)其中案例借鑒St.Peter's

Basilica

Church圣彼得大教堂，梵蒂岡中央廣場軸線對稱、禮序案例借鑒萬科·翡翠濱江氣勢MO圣彼得大教堂-萬科翡翠濱江-本案羅馬-圣彼得大教堂本案羅馬-圣彼得教堂上海-翡翠濱江娛樂街藝術(shù)中心?

對稱的古典式布局，從總圖規(guī)劃即可感受到尊貴。?

三軸聚合處，設(shè)置樓王，價(jià)值最大化。?

角部樓棟轉(zhuǎn)角后，拉長中庭視距，同時(shí)避免住宅正面停車場。高層超尺度視距+∞中庭視野寬闊120m50m規(guī)劃分344戶具有中庭景觀視野,占總戶數(shù)61%可觀中庭位置不可觀中庭位置規(guī)劃C89（T6）地塊項(xiàng)目建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目規(guī)劃條件設(shè)計(jì)數(shù)值17447.00552備注建設(shè)用地面積居住戶數(shù)17447.00居住人口17663.2人/戶總建筑面積9801373134地上建筑面積地下建筑面積1、居住其中其中人防車庫面積為248792497.22㎡582031）低層住宅2）多層住宅3）高層住宅00582032、配套用房4041）物業(yè)管理用房2）社區(qū)組織工作用房294建筑規(guī)模*3‰每100戶配置不小于20110㎡3、公建4、車庫1414695574589LOFT商業(yè)237595、設(shè)備用房6、其他1120380架空層總計(jì)容建筑面積容積率≤72753.99≤4.1772753.994.17建筑密度綠地率≤40%39.9%25.60%≥25%(其中無障礙車位13個(gè),所占比例為2.0%)停車位655①室外②室內(nèi)建筑高度（層數(shù)）0其中65599m(33F)住宅商業(yè)SOHO社區(qū)門廳規(guī)劃塔樓與多層形成空間圍合，圍繞景觀大中庭。規(guī)劃車行流線分析人行流線分析SOHO落客點(diǎn)住宅落客點(diǎn)SOHO車庫入口SOHO訪客流線休憩流線住宅私密流線前場公共流線SOHO流線住宅訪客流線住宅車庫流線規(guī)劃景觀游廊休閑景觀組團(tuán)景觀前場景觀城市住宅品質(zhì)提升的核心：體驗(yàn)！體驗(yàn)！還是體驗(yàn)！必須要注重體驗(yàn)，無處不設(shè)計(jì)車行體驗(yàn)

--

細(xì)致周到的服務(wù)體系人行體驗(yàn)

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近人尺度的景觀體系社區(qū)體驗(yàn)

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舒適活力的社交體系人行體驗(yàn)——從公共城市綠色漫步中心綠化景觀風(fēng)雨連廊02小區(qū)入口04中心綠化06入戶大堂公共空間01林蔭大道03社區(qū)大堂05風(fēng)雨連廊654321小區(qū)入口社區(qū)大堂入戶大堂車行體驗(yàn)——舒適人無干擾入口人性化道路指示系統(tǒng)02主車道04地庫大堂城市道路車庫入口人行入口01入地庫03車道清晰導(dǎo)向設(shè)置垂直綠化光廳設(shè)計(jì)獨(dú)有車庫門廳多元體驗(yàn)——社區(qū)4321活力商業(yè)街區(qū)風(fēng)雨連廊，轉(zhuǎn)角都是驚喜02風(fēng)雨連廊04多元體驗(yàn)01漫步街道03社區(qū)客廳社區(qū)客廳交流溝通架空層休閑閱讀七大層級空間1.社2.社3.社4.泛5.社6.風(fēng)7.單7564321社1進(jìn)入兩側(cè)布滿林蔭的社區(qū)慢行街區(qū)，放慢車速，開始高端大氣的社區(qū)大堂，渲染出精英社區(qū)的名片。1彰顯地位的內(nèi)涵，隱形氣質(zhì)的宣揚(yáng)人車分離，動靜相宜56m26m典雅端莊，氣質(zhì)不凡社1融合家內(nèi)都市外安靜

繁華1結(jié)合軸線設(shè)計(jì)采光井引入自然采光景觀車庫陽光天井水系采光頂棚地下車庫下沉庭院地下車庫地下車庫1連廊盡端，是家，也是港灣7564321重視建筑細(xì)節(jié)處理，體現(xiàn)社區(qū)尊貴與品質(zhì)C

8

9

丨

方

案

二體驗(yàn)拔高價(jià)值規(guī)劃方案特征：?

社區(qū)門廳+社區(qū)客廳酒店級公區(qū)品質(zhì)；?

與相鄰地塊的規(guī)劃機(jī)理呼應(yīng)，共享中庭景觀；?

全板式高層，節(jié)約出更多用地給中庭；?

T4提高樓品;方C89（T4+T6）地塊項(xiàng)目建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng)

目規(guī)劃條件17447.00設(shè)計(jì)數(shù)值17447.00552備注建設(shè)用地面積居住戶數(shù)居住人口17663.2人/戶總建筑面積9834573180地上建筑面積地下建筑面積1、居住其中其中人防車庫面積為251665820302727.06㎡1

）

低

層

住宅2

）

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層

住0宅3

）

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層

住58203407宅2、配套用房1

）

物

業(yè)

管理用房2

）

社

區(qū)

組織工作用房297建筑規(guī)模*3‰每100戶配置不小于20110㎡3、公建141449568SOHO商業(yè)45764、車庫5、設(shè)備用房6、其他240331132426架空層總計(jì)容建筑面積容積率≤72753.99≤4.1772753.994.17建筑密度綠地率≤40%≥25%39.8%25.90%(其中無障礙車位13個(gè),所占比例為2.0%)停車位662①室外②室內(nèi)建筑高度（層數(shù)）066299m(33F)其中案例借鑒Leedon

Residence麗敦苑，新加坡公建化住宅立面酒店式居住體驗(yàn)案例借鑒ZhongDa

Residence中大國際九號，西安板式住宅，超大面寬酒店式社區(qū)大堂規(guī)劃單元門頭風(fēng)雨連廊社區(qū)客廳酒店式大堂酒店式落客區(qū)禮儀入住禮儀入住回家體驗(yàn)就是入住奢華酒店細(xì)節(jié)酒店式歸家體驗(yàn)1.社2.社3.泛4.社5.社6.風(fēng)7.單7654321社區(qū)門廳社區(qū)客廳社區(qū)門廳+社區(qū)客廳酒超大尺度中庭與相鄰地塊的規(guī)劃肌理呼應(yīng)共享中庭景觀落客區(qū)域?qū)嵱谩⒍Y儀兼具落客區(qū)社區(qū)客廳風(fēng)雨連廊全化零為整“大中庭？NO，還不夠大！”87m87m320m127m單地塊四角占邊，似乎已做到中庭最大化？相鄰地塊聯(lián)動考慮，形成“互享中庭”，中庭面積直接Double。化零為整通過景觀天橋聯(lián)通C89和C94地塊87m320m規(guī)劃330戶具有中庭景觀視野,占總戶數(shù)50%可觀中庭位置不可觀中庭位置規(guī)劃C89（T4+T6）地塊項(xiàng)目建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目規(guī)劃條件設(shè)計(jì)數(shù)值17447.00552備注建設(shè)用地面積居住戶數(shù)17447.00居住人口17663.2人/戶總建筑面積9834573180地上建筑面積地下建筑面積1、居住其中其中人防車庫面積為25166582032727.06㎡1）低層住宅2）多層住宅3）高層住宅00582032、配套用房4071）物業(yè)管理用房2）社區(qū)組織工作用房297建筑規(guī)模*3‰每100戶配置不小于20110㎡3、公建4、車庫1414495684576SOHO商業(yè)240335、設(shè)備用房6、其他1132426架空層總計(jì)容建筑面積容積率≤72753.99≤4.1772753.994.17建筑密度綠地率≤40%39.8%25.90%≥25%(其中無障礙車位13個(gè),所占比例為2.0%)停車位662①室外②室內(nèi)建筑高度（層數(shù)）0其中66299m(33F)住宅商業(yè)SOHO社區(qū)門廳規(guī)劃塔樓與多層形成空間圍合，圍繞景觀大中庭。規(guī)劃車行流線分析人行流線分析SOHO落客點(diǎn)住宅落客點(diǎn)SOHO車庫入口休憩流線SOHO落客住宅私密流線前場公共流線SOHO流線住宅落客車庫入口規(guī)劃景觀游廊休閑景觀組團(tuán)景觀前場景觀規(guī)劃分泛公園商業(yè)規(guī)劃分健康時(shí)尚精致便時(shí)尚：緊跟潮流的，與時(shí)俱進(jìn)的，開放的，不斷變化的VOGUE:

keep

upwith

thetrend

andshowthespirit

of

young.健康：從衣食住行等各個(gè)方面，幫助業(yè)主構(gòu)筑健康生活HEALTHY:

cover

every

aspects

of

life

andlead

to

the

real

healthy

life

style.精致：品質(zhì)感、原版的，是質(zhì)量的保證，也是身份的象征

便利：緊密貼合客戶基本的日常生活需求，日常消費(fèi)“足不出區(qū)”EXQUISIVE:

original

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and

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quality.CONVENIENCE:

offer

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supply

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life.公園里的商業(yè)規(guī)劃分沿街商鋪沿街商鋪沿街商鋪項(xiàng)目周邊已規(guī)劃有成熟的商業(yè)氛圍，本地塊需情景化打造，為居住者提供高品質(zhì)、配套齊全的社區(qū)商業(yè)設(shè)施：基地SITE娛樂街親子培訓(xùn)中心學(xué)校，足球場藝術(shù)中心學(xué)校，足球場商業(yè)總量：約4600平米商業(yè)性質(zhì)：以滿足小區(qū)居民需求為主；少部分可輻射至周邊社區(qū)商業(yè)定位：中高端，生活氣息濃郁的、情景體驗(yàn)商業(yè)街區(qū)商業(yè)選址：沿南側(cè)和東西側(cè)道路沿街布置商業(yè)體量：獨(dú)立式，一層為主。營造成熟商業(yè)氛圍商業(yè)情景化包裝手段來出彩以小博大，營銷新亮點(diǎn)，指導(dǎo)科學(xué)業(yè)態(tài)規(guī)劃減少招商阻力，避免二次改造商業(yè)短期內(nèi)提升形象、增加項(xiàng)目附加值規(guī)劃分主題式體驗(yàn)——空間營造文化廣場運(yùn)動廣場U型商業(yè)街道，形成5個(gè)聚合廣場，主題各異；漫步-停留-休憩的商業(yè)行為，符合人們時(shí)尚“漫生活”的訴求。美食廣場鄰里廣場主入口廣場規(guī)劃分主題式體驗(yàn)——業(yè)態(tài)分區(qū)運(yùn)動廣場文化廣場藝術(shù)文化廊書吧、時(shí)尚家居、畫廊、辦公文具、音樂體驗(yàn)中心、影像工作室。活力充電站健身房、運(yùn)動裝備專賣店、玩具店、桌游吧、便利店。美食廣場鄰里廣場主入口廣場美食美刻STARBUCKS、板長壽司、新元素、朱古力店、Baker

one、意大利餐廳、PIZZA、家有好面、甜品店、85℃、茶吧、花店、水果店。鄰里管家生鮮超市、進(jìn)口食品超市、水果店、藥店、干洗店、家電維修、寵物店、母嬰店、健康網(wǎng)點(diǎn)、銀行&ATM、郵局、美容美體館、汽車美容中心。規(guī)劃分主題式體驗(yàn)——美食美刻餐廳PIZZA茶吧家有甜品店店

水果便利店COSTA餐

餐花店公COFFEE寓新元素廳廳

好面大堂市政道路主題式體驗(yàn)——鄰里管家美容美體館屈臣氏水果店管理生鮮超市藥

健房

康網(wǎng)家

寵母干洗STARBUCKS電維修公物銀行嬰店寓大堂店

店點(diǎn)市政道路規(guī)劃分主題式體驗(yàn)——藝術(shù)文化長廊音樂體驗(yàn)中心市政道路時(shí)尚家居書吧影像工作室辦公文具主題式體驗(yàn)——活力充電站運(yùn)動裝備專賣店健身房瑜伽教室玩具店桌游吧市政道路C

9

8

規(guī)

劃

方

案C98-1&C98-2核心痛點(diǎn)：一．小地塊如何做出大格局？二．2.0的容積率存在哪些產(chǎn)品可能？三．外部的G2綠地景觀如何價(jià)值最大化？我們的答案一．兩個(gè)地塊容積率相近（不能平衡），產(chǎn)品定位相同，應(yīng)在規(guī)劃層面上聯(lián)通，營造大社區(qū)氣質(zhì)。二．嘗試多方案比較，給業(yè)主提供最優(yōu)解。三．不僅要看公園，更要住公園。將G2綠地流動進(jìn)場地內(nèi)部，并通過戶型設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)會呼吸的豪宅。1、容積率＞2.0時(shí)2018·住宅小區(qū)商住分離課題研究結(jié)題會議紀(jì)要規(guī)劃推住宅住宅H≤40MH＞40M≥9M≥15M小區(qū)內(nèi)部小區(qū)內(nèi)部商業(yè)車道商業(yè)車道塔樓高度小于等于40m，塔樓退商業(yè)邊界大于等于9米。塔樓高度大于40m，塔樓退商業(yè)邊界大于等于15米。2、容積率≤2.0時(shí)商業(yè)應(yīng)集中布置，商住完全分離，間距滿足《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》。R=2.1R2C98-1,C98-2地塊容積率分別為2.1和2.0。如布置底商，則需執(zhí)行商住完全分離，商業(yè)需單獨(dú)成區(qū)，集中布置。R=2.0R2綜合考慮地塊面積，商業(yè)業(yè)態(tài)存活性等問題，建議C98-1,C98-2不做商業(yè)。2.0及以下商業(yè)應(yīng)集中布置。較為費(fèi)地，故不考慮本地塊做商業(yè)規(guī)劃推地塊編號地塊面積用地性質(zhì)商業(yè)占容積

計(jì)容面密度建筑限高比率積C98-

158941R20%~20

2.10

33377

≤35%.460m%C98-

181782R20%~20

2.00

36356

≤35%60m%C98-1:用地總面積：15894㎡計(jì)容總建筑面積：33377.4㎡其中：住宅≥

26701.92㎡商業(yè)≤6675.48㎡C98-1C98-2容積率：2.1建筑密度：35%C98-2:用地總面積：18178㎡計(jì)容總建筑面積：36356㎡其中：住宅≥

29084.8㎡商業(yè)≤

7271.2㎡容積率：2.0C98-1、C98-2地塊尺度較小，無中央公園景觀可利用。G2綠地從兩塊地中間穿過，提供了一定的綠地景觀的同時(shí)，也在一定程度上減輕了退紅線的壓力（防護(hù)綠地退距3m）南側(cè)中小學(xué)對居住產(chǎn)生一定的噪音影響建筑密度：35%設(shè)計(jì)生成基地SITE基地SITE基地SITE基地SITE基地SITE基地SITE親子培訓(xùn)中心學(xué)校，足球場學(xué)校，足球場綠化氛圍居住氛圍活力氛圍基地周邊為居民區(qū)綠化與圍墻，并且種植喬木，形成適宜散步的林蔭道，環(huán)境安寧幽靜?；啬蟼?cè)和西南側(cè)靠近集中娛樂街、藝術(shù)中心、學(xué)校及沿街商鋪等，是社區(qū)最具有活力的沿街面?；匚鱾?cè)緊鄰中央公園，東側(cè)為防護(hù)綠地，綠化充盈，滿足人們休閑散步，環(huán)境宜人。規(guī)劃推R=2.0，限高60m全洋房社區(qū)自然景觀其它地塊R=2.0，限高60m形態(tài)未知且不可控G2綠地與園中庭景觀兩地塊聯(lián)通親子培訓(xùn)中心商業(yè)學(xué)校，商業(yè)學(xué)校G2G1學(xué)校兩個(gè)地塊相互拉動綠地景觀和相互滲透規(guī)劃推居住用地居住用地居住用地居住用地居住用地居住用地娛樂用地娛樂用地G2小學(xué)用地G2小學(xué)用地G1G1B1B2R2B1B2R2中學(xué)用地中學(xué)用地B1B2R2B1B2R2居住價(jià)值分析商業(yè)價(jià)值分析高低高低越靠近綠地與地塊內(nèi)側(cè)，居住價(jià)值越高越靠近娛樂用地/學(xué)校，商業(yè)價(jià)值越高整合社區(qū)格局1.規(guī)劃提高溢價(jià)2.產(chǎn)品提高溢價(jià)3.形象提高溢價(jià)中庭尺度最大化加入墅類產(chǎn)品提高貨值面寬朝向個(gè)性化設(shè)計(jì)景觀資源利用高品質(zhì)立面社區(qū)門廳前期作為臨時(shí)售樓部可實(shí)現(xiàn)實(shí)體樣板間整合社區(qū)格局規(guī)劃溢價(jià)主要方式中庭尺度最大化加入墅類產(chǎn)品提高貨值方案一方案二方案全洋房全大平層層高3.15米（140~180㎡）大平層+6F疊墅（140~180㎡）（110~140㎡）8F+9F12F-17F6F-18F出發(fā)點(diǎn)：用地強(qiáng)度最大化產(chǎn)品均好性強(qiáng)去化能力強(qiáng)出發(fā)點(diǎn)：出發(fā)點(diǎn)：增加墅類產(chǎn)品拔高項(xiàng)目定位提升總貨值中庭景觀最大化戶型定制化設(shè)計(jì)極致化方案方方案一為全洋房㎡，125㎡，140洋房?？倛D布局布局，少量占用將兩個(gè)地塊聯(lián)通沿公園一側(cè)布置路布置小面積段景觀資源匹配?！皟稍阂画h(huán)”方案C98-1（方案一洋房）地塊項(xiàng)目建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一

C98-2（方案一洋房）地塊項(xiàng)目建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表覽表項(xiàng)

目建設(shè)用地面積規(guī)劃條件15894.00設(shè)計(jì)數(shù)值備注項(xiàng)

目建設(shè)用地面積規(guī)劃條件18178.00設(shè)計(jì)數(shù)值備注15894.0018178.00居住戶數(shù)居住人口總建筑面積2628384684834187居住戶數(shù)居住人口總建筑面積28490951016372263.2人/戶3.2人/戶地上建筑面積地上建筑面積其中人防車庫面積為1367.48㎡其中人防車庫面積為1489.04㎡其中其中地下建筑面積12661地下建筑面積137901、居住3317801、居住3613801）低層住宅1）低層住宅8F2）多層住宅3）高層住宅2）多層住宅3）高層住宅3317836137002、配套用房1992、配套用房2191）物業(yè)管

理

用房2）社區(qū)組

織

工作用房1）物業(yè)管

理

用房2）社區(qū)組

織

工作用房14752建筑規(guī)模*3‰16257建筑規(guī)模*3‰每100戶配置不小于20㎡每100戶配置不小于20㎡3、公建4、車庫5、設(shè)備用房6、其他003、公建4、車庫5、設(shè)備用房6、其他00商業(yè)商業(yè)1209157081013170621870架空層架空層≤33377.40≤36356.00總計(jì)容建筑面積33377.40總計(jì)容建筑面積36356.00容積率≤2.12.1容積率≤2.02.0建筑密度綠地率≤35%≥30%30.2%30.03%建筑密度綠地率≤35%≥30%34.9%30.02%(其中無障礙車(其中無障礙車位7個(gè),所占比例為2.0%)停車位333位7個(gè),所占比例

停車位363為2.0%)①室外其中0333①室外②室內(nèi)0363其中②室內(nèi)建筑高度（層數(shù)）24.0m(8F)建筑高度（層數(shù)）24.0m(8F)總平面圖設(shè)計(jì)生成Designgeneration12擋：減少商業(yè)，道路和學(xué)校對住區(qū)的影響圍：緊鄰G2布置提升貨值,形成住區(qū)圍合43環(huán)：核心景觀環(huán)道貫通整體合：景觀中心區(qū)域提升貨值設(shè)計(jì)生成Designgeneration“前庭后院+慢生活景觀環(huán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌整塊場地；“南端形制前庭”，序列儀式，眾享尊貴；“北端自然后院”，層層遞進(jìn)，步步引入；“慢生活景觀環(huán)”，活力紐帶，串聯(lián)南北。+

+形制前庭自然后院慢生活景觀環(huán)公園綠地入口泛大堂LANDSCAPE

NODE731

車行道62

入口大門泛大堂3445社區(qū)中庭125

曲徑通幽6

特色鋪裝7

景觀噴泉泛大堂背面LANDSCAPE

NODE小區(qū)中庭規(guī)劃車行流線分析人行流線分析住宅落客點(diǎn)住宅私密流線前場公共流線住宅落客車庫入口方案方案二為全大平層方案，產(chǎn)品面積段為140㎡，160㎡，180㎡?？倛D布局采取“中庭與綠地公園，合二為一”的設(shè)計(jì)理念，將兩個(gè)地塊以及周邊的G2公園綠地用地融合，打造超大視距中庭。戶型定制化融入設(shè)計(jì)中，讓每一戶都能住在公園里，推開窗戶就是公園。方案C98-1（方案二大平層）地塊項(xiàng)目建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一

C98-2（方案二大平層）地塊項(xiàng)目建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表規(guī)劃條件15894.00覽表規(guī)劃條件18178.00項(xiàng)

目建設(shè)用地面積設(shè)計(jì)數(shù)值備注項(xiàng)

目建設(shè)用地面積設(shè)計(jì)數(shù)值備注18178.0015894.00居住戶數(shù)居住人口總建筑面積230736居住戶數(shù)居住人口總建筑面積212678464783.2人/戶3.2人/戶5058636794地上建筑面積地上建筑面積3381512662331910其中其中人防車庫面積為2215.60㎡其中其中人防車庫面積為2214.96㎡地下建筑面下建筑面積1、居住1、居住1）

低

層1）低

層住宅住宅2）

多

層住宅3）

高

層住宅02）多

層住宅3）高

層住宅036154202331911862、配套用房2、配套用房1）

物

業(yè)管理用房2）

社

區(qū)組織工作用房156建筑規(guī)模*3‰1）物

業(yè)管理用房2）社

區(qū)組織工作用房144建筑規(guī)模*3‰每100戶配置不小于20㎡46每100戶配置不小于20㎡423、公建4、車庫003、公建4、車庫5、設(shè)備用房6、其他00商業(yè)商業(yè)13172621438120925704385、設(shè)備用房6、其他架空層架空層≤36356.總計(jì)容建筑面積36356.0000≤33377.40≤2.1≤35%≥30%總計(jì)容建筑面積33377.40容積率≤2.0≤35%≥30%2.0容積率建筑密度綠地率2.116.9%31.12%建筑密度綠地率15.3%31.13%(其中無障礙車位7個(gè),所占比例為2.0%)停車位363(其中無障礙車位7個(gè),所占比例為2.0%)停車位333①室外其中036350.4m-53.55m(16F-17F)②室內(nèi)①室外其中033353.55m(17F)②室內(nèi)建筑高度（層數(shù)）建筑高度（層數(shù)）總平面圖“公園里的住區(qū)”

“住區(qū)里的公讓盡可能多的住戶從盡可能多的角度享受到景觀高樓林立下的健康超大中心花園讓景觀物盡其用“中庭+綠地公園，合二為一”的設(shè)計(jì)理念“1+1＞2”

DESIGN

IDEA“中庭+綠地公園”的設(shè)計(jì)理念，形成兩個(gè)超大中庭，極致美景推窗即享“公園亦是家”每一處都是綠色、每一步都是風(fēng)景，讓居住更加充滿自然詩意和生活意趣。1+1＞2獨(dú)立兩個(gè)庭院箱涵保護(hù)G2綠地公園庭院G2庭院兩個(gè)地塊內(nèi)，小區(qū)內(nèi)部中庭面積之和約為23459平方米，約等于5.7個(gè)足球場規(guī)劃車行流線分析人行流線分析住宅休閑流線住宅私密流線住宅落客點(diǎn)綠地公園流線前場公共流線住宅落客車庫入口方案方案三為大平層+疊墅方案，大平層面積段為140㎡，160㎡。疊拼別墅面積段為180㎡?？倛D布局采取“園林式布局”的設(shè)計(jì)理念，以一條貫穿南北的景觀軸統(tǒng)領(lǐng)全區(qū)，墅區(qū)沿主軸支狀散開。方案C98-1（方案三洋房+疊拼）地塊項(xiàng)目建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指

C98-2（方案三洋房+疊拼）地塊項(xiàng)目建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)標(biāo)一覽表指標(biāo)一覽表項(xiàng)

目建設(shè)用地面積規(guī)劃條件15894.00設(shè)計(jì)數(shù)值備注項(xiàng)

目建設(shè)用地面積規(guī)劃條件18178.00設(shè)計(jì)數(shù)值備注15894.0018178.00居住戶數(shù)居住人口總建筑面積1986344685934197居住戶數(shù)居住人口總建筑面積21468551049372573.2人/戶3.2人/戶地上建筑面積地上建筑面積地下建筑面積1、居住其中其中人防車庫面

其中其中人防車庫面積為1944.38㎡地下建筑面積1266233194013793361570積為1901.73㎡1、居住1）低層1）低層住宅住宅2）多層住宅3）高層住宅2）多層住宅3）高層住宅155401776017654184183971992、配套用房2、配套用房1）物業(yè)管

理

用房2）社區(qū)組

織

工作用房1）物業(yè)管

理

用房2）社區(qū)組

織

工作用房14440建筑規(guī)模*3‰15643建筑規(guī)模*3‰每100戶配置不小于20㎡每100戶配置不小于20㎡3、公建4、車庫5、設(shè)備用房6、其他003、公建4、車庫5、設(shè)備用房6、其他00商業(yè)商業(yè)1209357082013172621901架空層架空層≤33377.40≤36356.00總計(jì)容建筑面積33377.40總計(jì)容建筑面積36356.00容積率≤2.12.1容積率≤2.02.0建筑密度綠地率≤35%≥30%28.2%30.06%建筑密度綠地率≤35%≥30%27.7%30.80%(其中無障礙車位7個(gè),所占比例為2.0%)(其中無障礙車位7個(gè),所占比例為2.0%)停車位333停車位363036324m-54m(6F-18F)①室外其中0333①室外②室內(nèi)其中②室內(nèi)24m-54m(6F-建筑高度（層數(shù)）建筑高度（層數(shù)）18F)總平面圖規(guī)劃車行流線分析人行流線分析住宅落客點(diǎn)住宅私密流線前場公共流線住宅落客車庫入口PLAN1PLAN3PLAN

2方案回顧全洋房小高層+6F疊拼全大平層PROGRAMREVIEW8F主要指標(biāo)主要指標(biāo)主要指標(biāo)總計(jì)容建筑面積：

69733

㎡總計(jì)容建筑面積：

69733

㎡總計(jì)容建筑面積：

69733

㎡其中其中其中洋房（113）：

15230㎡洋房（127）

：

31567㎡洋房（139）

：

22518㎡配套：418㎡大平層（145）：

34241㎡大平層（165）

：

22440㎡大平層（185）

：

12664㎡配套：288㎡洋房（145）：

19140㎡洋房（165）

：

16911㎡疊拼（185）

：

33300㎡配套：382㎡地下建筑面積：26451㎡地下建筑面積：26454㎡地下建筑面積：26455㎡丨

產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)住宅設(shè)計(jì)面積要求DESIGNINDEXC89（R2B1B1）：用地面積17447㎡95-100㎡3房2廳2衛(wèi)115-120㎡3+1房2廳2衛(wèi)高層67%33%戶數(shù)戶數(shù)C98-1（R2）：用地面積15894㎡；

C98-2（R2）：用地面積18178㎡130-140㎡4房2廳2衛(wèi)150-160㎡4房3廳2衛(wèi)170-180㎡4房3廳3衛(wèi)40%40%20%方案一：大平層27895.88㎡27895.88㎡13947.94㎡105-110㎡3房2廳2衛(wèi)120-125㎡4房2廳2衛(wèi)135-140㎡4房2廳2衛(wèi)10%50%40%方案二：洋房6974㎡34869.85㎡27895.88㎡加寬視野觀·庭院深深——高層高層丨競品分析金茂國際生態(tài)新城魯能·泰山七號金輝中央銘著金茂國際生態(tài)新城魯能·泰山七號金輝·中央銘著魯能·泰山七號魯能·泰山七號面積：107m2面積：116m2面積：117m2面積：93m2面積：98m2戶型：三室兩廳兩衛(wèi)一廚戶型：三室兩廳兩衛(wèi)一廚戶型：三室兩廳兩衛(wèi)一廚戶型：三室兩廳雙衛(wèi)戶型：兩室兩廳雙衛(wèi)樓型：T6樓型：T6樓型：T6樓型：T8樓型：T6T6樓型落位圍合布置PRODUCTPOSITION城市視野中央公園視野（西側(cè)地塊修建前）中庭視野中庭視野中央公園視野娛樂街視野洋房視野藝術(shù)中心視野95-99m2115-120m2商業(yè)社區(qū)門廳SOHO面積（㎡）面積占比62%套數(shù)套數(shù)占比67%車位（個(gè)）289利用規(guī)劃策略，利用產(chǎn)品形態(tài)節(jié)約土地，按照面積段分配不同價(jià)值的景觀視野，使景觀資源最大化利用，同時(shí)減輕南側(cè)不利影響95-99㎡115-125㎡住宅總量358082239536838%18433%22158203㎡2180.76㎡住宅總占地T6產(chǎn)品設(shè)計(jì)沿邊布置時(shí)，進(jìn)深最小化，面寬最大化——節(jié)約用地PRODUCTDESIGN城市景觀ABCBC樓型特點(diǎn)1面寬最大化，進(jìn)深最小化，節(jié)約用地A2

大戶型主朝向朝中庭，視野開闊，270度觀景面3小戶型無自遮擋，大面寬，面積控制100㎡以下，減少車位計(jì)算39.7M中庭景觀/藝術(shù)中心景觀陽臺投影面積與套內(nèi)投影面積比例陽臺投影面積戶型編號戶型戶數(shù)建筑面積

套內(nèi)面積

公攤面積

公攤率ABC三房二廳兩衛(wèi)三房二廳兩衛(wèi)三房二廳兩衛(wèi)22294.1198.23118.32621.3276.2879.6295.90503.5917.8318.6122.4218.95%18.95%18.95%18.95%5.959.048.487.80%11.35%8.84%全面積贈送半面積贈送本層合計(jì)117.7346.94T6產(chǎn)品設(shè)計(jì)邊角布置時(shí)，使用十字戶型，觀景戶數(shù)最大化，節(jié)約用地PRODUCTDESIGN中庭景觀B

B樓型特點(diǎn)AA1在地塊邊角處用十字形戶型，節(jié)約用地2

大戶型主朝向朝中庭，視野開闊，南北通透B

B3小戶型無自遮擋，大面寬，面積控制100㎡以下，減少車位計(jì)算38.6M娛樂街/中央公園景觀陽臺投影面

陽臺投影面積與建戶型編號戶型戶數(shù)建筑面積

套內(nèi)面積

公攤面積公攤率積筑面積比例A1A2四房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)24124.9199.1899.7679.2125.1519.9720.13%20.13%148.5614.03%10.81%全面積贈送半面積贈送T6+T4樓型落位沿邊布置PRODUCTPOSITION城市視野城市視野中庭視野中庭視野藝術(shù)中心視野藝術(shù)中心視野95-99m2115-120m2商業(yè)社區(qū)門廳SOHO面積（㎡）面積占比套數(shù)336216套數(shù)占比61%車位（個(gè)）256利用規(guī)劃策略，利用產(chǎn)品形態(tài)節(jié)約土地，按照面積段分配不同價(jià)值的景觀視野，使景觀資源最大化利用，同時(shí)減輕南側(cè)不利影響95-99㎡125㎡320322617155%45%39%262住宅總量58203㎡住宅總占地2453.86㎡T6產(chǎn)品設(shè)計(jì)沿邊布置時(shí)，進(jìn)深最小化，面寬最大化——節(jié)約用地PRODUCTDESIGN城市景觀ABBBB樓型特點(diǎn)1面寬最大化，進(jìn)深最小化，節(jié)約用地A2

大戶型主朝向朝中庭，視野開闊，270度觀景面3小戶型無自遮擋，大面寬，面積控制100㎡以下，減少車位計(jì)算38.3M中庭景觀陽臺投影面

陽臺投影面積與建戶型編號戶型戶數(shù)建筑面積

套內(nèi)面積

公攤面積公攤率積筑面積比例AB三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)2495.1299.2976.2879.6218.8519.6719.81%19.81%5.959.047.80%11.35%全面積贈送半面積贈送T4產(chǎn)品設(shè)計(jì)沿邊布置時(shí)，進(jìn)深最小化，面寬最大化——節(jié)約用地PRODUCTDESIGN中庭景觀AAAA樓型特點(diǎn)1面寬最大化，進(jìn)深最小化，節(jié)約用地2

大戶型主朝向朝中庭，視野開闊，270度觀景面3小戶型無自遮擋，大面寬，面積控制100㎡以下，減少車位計(jì)算33.2M城市景觀/藝術(shù)中心景觀陽臺投影面

陽臺投影面積與戶型戶數(shù)建筑面積

套內(nèi)面積

公攤面積

公攤率積套內(nèi)面積比例四房二廳兩衛(wèi)4122.98491.9297.22388.8825.76103.0420.95%20.95%14.3857.5214.79%全面積贈送半面積贈送讓輕改善居擁有大宅舒適體驗(yàn)——洋房洋房丨競品分析龍湖景粼玖序香港置地·公園大道中糧·大悅祥云華潤·公園九里香港置地·公園大道龍湖·景粼玖序中糧·大悅祥云華潤·公園九里面積：117m2戶型：二室兩廳兩衛(wèi)一廚面積：125m2戶型：三室兩廳兩衛(wèi)一廚面積：133m2戶型：三室兩廳兩衛(wèi)一廚面積：142m2戶型：四室兩廳兩衛(wèi)一廚洋房樓型落位按照土地居住價(jià)值落位產(chǎn)品，保證視距最大化PRODUCTPOSITION路口面積（㎡）面積占比套數(shù)套數(shù)占比車位（個(gè)）110㎡125㎡140㎡15230315672251822%45%33%13425025%45%30%152316225162路口住宅總量住宅總占地69733㎡9331㎡中庭視野綠地視野利用規(guī)劃策略，按照土地居住價(jià)值落位產(chǎn)品，按照面積段分配不同價(jià)值的景觀視野，使景觀資源最大化利用，且保證視距最大化路口中庭視野路口＜中庭≤

綠地資源路口113m2127m2139m2110㎡洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案一：大三房PRODUCTDESIGN城市景觀戶型特點(diǎn)面寬進(jìn)深適宜，空間體型方正完整123主朝向朝中庭，視野開闊3房配置，獨(dú)立玄關(guān)，空間舒適4

主臥套房設(shè)計(jì)，提升居住品質(zhì)21.8M中庭景觀陽臺投影面

陽臺投影面積與戶型戶數(shù)建筑面積

套內(nèi)面積

公攤面積

公攤率積套內(nèi)面積比例三房二廳兩衛(wèi)2112.76225.5292.96185.9219.8039.6017.56%17.56%11.4422.8812.31%全面積贈送半面積贈送110㎡洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案二：功能型四房PRODUCTDESIGN城市景觀戶型特點(diǎn)面寬進(jìn)深適宜，空間體型方正完整123主朝向朝中庭，視野開闊小4房配置，戶型緊湊，性價(jià)比高4

主臥套房設(shè)計(jì)，提升居住品質(zhì)21.0M中庭景觀陽臺投影面

陽臺投影面積與戶型戶數(shù)建筑面積

套內(nèi)面積

公攤面積

公攤率積套內(nèi)面積比例四房二廳兩衛(wèi)2112.82225.6398.97197.9413.8527.6912.27%12.27%8.1816.368.27%全面積贈送半面積贈送125㎡洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)四房

兩廳

兩衛(wèi)PRODUCTDESIGN城市景觀/中庭景觀戶型特點(diǎn)面寬較大，空間體型方正完整123主朝向朝中庭，南北通透，視野開闊正4房配置，結(jié)構(gòu)緊湊，性價(jià)比高4

主臥套房設(shè)計(jì)，提升居住品質(zhì)26.0M中庭景觀陽臺投影面

陽臺投影面積與戶型戶數(shù)建筑面積

套內(nèi)面積

公攤面積

公攤率積套內(nèi)面積比例四房二廳兩衛(wèi)2126.84253.68112.20224.4014.6429.2811.54%11.54%12.8825.7611.48%全面積贈送半面積贈送140㎡洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)四房兩廳兩衛(wèi)PRODUCTDESIGN中庭景觀戶型特點(diǎn)12面寬較大，空間體型方正完整主朝向朝中庭，橫廳配置，超大觀景面。視野開闊3電梯獨(dú)立入戶，獨(dú)立玄關(guān)，28.8M4

主臥套房設(shè)計(jì)，獨(dú)立衣帽間，提升居住品質(zhì)中庭景觀/綠地景觀陽臺投影面

陽臺投影面積與戶型戶數(shù)建筑面積

套內(nèi)面積

公攤面積

公攤率積套內(nèi)面積比例四房二廳兩衛(wèi)2139.01278.02118.31236.6220.7041.4014.89%14.89%16.6233.2414.05%全面積贈送半面積贈送住在森林里——大平層會“呼吸”的豪宅大平層樓型落位方案一

——面寬最大化，中庭最大化PRODUCTPOSITION面積（㎡）面積占比套數(shù)套數(shù)占比車位（個(gè)）140㎡160㎡180㎡34241224401266449%32%19%23813654%31%15%34222512768中庭視野住宅總量住宅總占地69733㎡4867㎡綠地視野綠地視野利用規(guī)劃策略，按照土地居住價(jià)值落位產(chǎn)品，按照面積段分配不同價(jià)值的景觀視野，使景觀資源最大化利用，且保證視距最大化中庭視野學(xué)校/沿次干道

＜

中庭

≤

綠地資源140m2160m2180m2大平層樓型落位方案二：結(jié)合點(diǎn)式，資源占盡，端廳全景視野CIRCULATION面積（㎡）面積占比套數(shù)套數(shù)占比車位（個(gè)）140㎡160㎡180㎡34241224401266449%32%19%23813654%31%15%34222512768住宅總量住宅總占地69733㎡4867㎡綠地/中庭視野綠地視野戶型定制中庭視野按照土地居住價(jià)值定制產(chǎn)品，按照面積段分配不同價(jià)值的景觀視野，使景觀資源最大化利用，且保證視距最大化學(xué)校/沿次干道

＜

中庭

≤

綠地資源140m2160m2180m2140㎡大平層四房兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCTDESIGN城市景觀方案戶型特點(diǎn)12大面寬，空間體型方正完整主朝向朝中庭，橫廳配置，超大觀景面。視野開闊3電梯獨(dú)立入戶，獨(dú)立玄關(guān)，29.0M4

主臥套房設(shè)計(jì)，獨(dú)立衣帽間，提升居住品質(zhì)中庭景觀陽臺投影面

陽臺投影面積與戶型戶數(shù)建筑面積

套內(nèi)面積

公攤面積

公攤率積套內(nèi)面積比例四房二廳兩衛(wèi)2144.55289.10118.35236.7026.2052.4018.13%18.13%16.2432.4813.72%全面積贈送半面積贈送160㎡大平層方案一：三廳五面寬

靈動可變空間產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCTDESIGN城市景觀/綠地景觀戶型特點(diǎn)12大面寬，空間體型方正完整主朝向朝中庭，

L形三廳配置，超大觀景面，視野開闊3電梯獨(dú)立入戶，獨(dú)立玄關(guān)32.8M4

主臥套房設(shè)計(jì)，獨(dú)立衣帽間，提升居住品質(zhì)中庭景觀陽臺投影面

陽臺投影面積與戶型戶數(shù)建筑面積

套內(nèi)面積

公攤面積

公攤率積套內(nèi)面積比例四房二廳兩衛(wèi)2164.18328.36137.79275.5826.3952.7816.07%16.07%16.3832.7611.89%全面積贈送半面積贈送160㎡大平層方案二：資源占盡，觀景八面寬，

端廳全景視野產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCTDESIGN城市景觀戶型特點(diǎn)1端廳配置，270度視野2所有房間全部朝中庭，對城市道路完全規(guī)避，實(shí)現(xiàn)景觀最大化3電梯獨(dú)立入戶，獨(dú)立玄關(guān)4

主臥套房設(shè)計(jì)，獨(dú)立衣帽間，提升居住品質(zhì)26.7M中庭景觀陽臺投影面

陽臺投影面積與戶型戶數(shù)建筑面積

套內(nèi)面積

公攤面積

公攤率積套內(nèi)面積比例四房三廳兩衛(wèi)2164.54329.08134.50269.0030.0460.0818.26%18.26%20.1040.2014.94%全面積贈送半面積贈送160㎡大平層方案二：資源占盡，觀景八面寬，

端廳全景視野產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCTDESIGN中庭視野規(guī)劃道路方向876中庭視野5123430.35M（單戶）綠地視野相鄰地塊中庭視野三廳并排——超級橫廳不利影響最小化折線布局，豪華8面寬，有效面寬長度最大化扇形觀景面，有效景觀視野最大化骨子里的院落生活“院子必須很大，靠墻有幾株小果木樹。除了一塊長方的土地，平坦無草，足夠打開太極拳的。其他的地方就都種著花草——沒有一種珍貴費(fèi)事的，只求昌茂多花。屋中至少有一只花貓，院中至少也有一兩盆金魚；小樹上懸著小籠，二三綠幗幗隨意地鳴著。

”——老舍《我的理想生活》在已有戶型的基礎(chǔ)上，置入通高院落——豐富產(chǎn)品的豎向空間體驗(yàn)和互動，使客戶感受到更有層次和品質(zhì)的躍層空間180㎡大平層

雙電梯

雙客廳

雙廚房

雙套房

雙子房產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCTDESIGN綠地景觀方案戶型特點(diǎn)12錯層挑空，贈送空中花園，40米面寬，空間體型方正完整偶數(shù)層平面主朝向朝中庭，

L形三廳三衛(wèi)配置，超大觀景面，視野開闊3電梯獨(dú)立入戶，獨(dú)立玄關(guān)，雙廚房4

雙套房設(shè)計(jì)，主臥獨(dú)立衣帽間，