重慶現(xiàn)代風-生態(tài)城居住片區(qū)建筑中標方案

院景重慶照母山項目概念方案設計2018.08項目區(qū)位

LocationTransportation

區(qū)域交通項目用地位于重慶市兩江新區(qū)人和街道大竹林組團，星光大道西側，金州大道以南，照母山森林公園以北。區(qū)域周邊路網(wǎng)豐富，用地東側有星光大道連接主城各區(qū)，北部臨近金州大道連接城市東西方向?；鼐嚯x軌道交通五號線和六號線站點最近距離為2公里，相對較遠。本案地處照母山板塊核心區(qū)域，距照母山直線距離約1公里，坐擁照母山森林公園良好的生態(tài)環(huán)境；南側緊鄰北區(qū)“光電園”核心居住區(qū)、且自星光大道向南直接連接“觀-新-財”城市核心。工作/居住屬性雙高，地塊優(yōu)勢明顯。板塊定位

OrientationMaster

Plan

上位規(guī)劃照母山板塊以科技辦公產業(yè)樓宇為依托，推進金州商圈、金山商圈、科技創(chuàng)業(yè)孵化園、互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)園、軟件產業(yè)園等項目建設，重點布局總部經濟、金融服務、科技服務、軟件及信息服務、文化創(chuàng)意、高端商貿商務、跨境電子商務等產業(yè)和業(yè)態(tài)，建設樓宇型總部經濟集聚區(qū)和科技、金融商務中心。本案作為面向產業(yè)中心的中高端人群，具有很大的目標儲備人群。照母山片區(qū)是集科技產業(yè)、商業(yè)、文化和居住生活為一體的城市綜合服務區(qū)，生態(tài)環(huán)境好，配套設施完善，是城市中心區(qū)不可多得的寶貴居住片區(qū)，潛力巨大。工業(yè)用地農林用地商住混合用地居住用地體育用地農林用地工業(yè)用地居住用地居住用地醫(yī)療衛(wèi)生用地商業(yè)用地商業(yè)用地文化設施用地居住用地居住用地居住用地居住用地中小學用地工業(yè)用地中小學用地居住用地居住用地居住用地農林用地城市軌道交通用地工業(yè)用地周邊項目

ProjectAroundProjectAround

周邊項目照母山板塊規(guī)劃打造為高品質住宅區(qū)和內陸開放型經濟示范區(qū)，發(fā)展格局已初步成型，配套逐漸完善。區(qū)域供地平均容積率在2.3左右，聚集了眾多知名房企，2018年1月龍湖再進照母山，樓面價11393/平方米，創(chuàng)下最高紀錄。照母山居住片區(qū)逐漸成熟，鄰近本案的樓盤東原和康田，高層為剛需房，整體品質不高，且容積率高于本案，樓層高度比本案高，其他樓盤如融創(chuàng)凡爾賽為法式風格，恒大為田園風格，整體區(qū)域風格混亂，且部分品質不佳。周邊環(huán)境

EnvironmentAroundEnvironmentAround

周邊環(huán)境項目用地長邊朝向東南，具有非常好的朝向，東面北面分別受星光大道和金州大道兩條主干道噪音干擾，用地內部景觀視線有限，只有東南可以眺望湖面，南部角可以眺望長田溝水庫，西北角可以眺望九曲河濕地公園，其他方向均被周邊建筑阻擋。設計條件

ConditionSiteValue

地塊價值本案用地包含大竹林組團G標準分區(qū)G8-1/05與G8-2/05兩個R2-二類居住用地，合計占地62600㎡，總計容面積95700㎡，容積率1.53。在滿足規(guī)劃條件的情況下，我們對兩個地塊中間的市政道路進行了適當?shù)恼{整；平衡了兩個地塊之間的面積；為下一步的規(guī)劃設計提供了一個有利的條件。項目周邊已有成熟的設區(qū)及配套，但社區(qū)品質較差，地塊價值向內逐步遞增；另外地塊周邊尚有20萬方集中商業(yè)、東原配套商業(yè)待建，區(qū)域商業(yè)體量趨于飽和?？傆玫孛娣e：62600㎡建筑面積：95700㎡容積率：1.5320萬方集中商業(yè)（未建成）建筑密度：≤35%住宅建筑凈密度：≤30%綠地率：>30%建筑限高：≤40MSITE2項目用地G8-2/05S=21450㎡（調整后為26522㎡）SITE1G8-1/05配套商業(yè)（未建成）社區(qū)底商S=41245㎡（調整后為36238㎡）社區(qū)底商調整后地塊范圍線高低住宅價值區(qū)域場地現(xiàn)狀

SiteConditionVertical

場地豎向本案用地為東西走向狹長地塊，場地內部條件較為復雜；可概況為兩個臺地；臺地間最大高差約25米。本案用地內部高差較大，與城市道路關系較為復雜。在城市鼓勵建設開敞車庫的背景下，我們部分消減了場地西北側臺地以回填了場地東南側的凹地，并將場地梳理為四個臺地，自然形成開敞車庫。目前場地是一片荒地；周邊路網(wǎng)初步成型；南側康田蔚藍海、東原星樾住宅小區(qū)已建成，東側醫(yī)院和商業(yè)以及星光大道正在施工中。300286.5肖家溝二支路星光大道282300星光大道

296304291290298281300市政道路280市政道路肖家溝北路280肖家溝西支路肖家溝西支路場地1-1剖面示意圖場地2-2剖面示意圖300市政道路星光大道肖家溝二支路肖家溝北路肖家溝二支路肖家溝北路290300300285294302283290280

282280SITE2場地3-3剖面示意圖場地4-4剖面示意圖286.5298300305296280301SITE1286.5291280295.5305282285296290291282284.5280281281臺地凹地場地交通

InternalTtransportationEntrance

Choose

開口設置地塊周邊路網(wǎng)目前尚未完全成型。可以經由肖家溝西支路間接接入星光大道和金州大道兩條城市主干道。社區(qū)服務道路沿線是小區(qū)主入口、售樓部會所幼兒園等小區(qū)配套服務設施布置的主要適宜位置。結合周邊地塊屬性，可以將周邊道路分為城市主要道路、公共服務道路以及社區(qū)服務道路三種不同功能偏好的道路類型。醫(yī)院集中商業(yè)體驗館選址售樓部、會所、幼兒園適宜區(qū)域SITE2SITE2SITE1社區(qū)停車場社區(qū)SITE1幼兒園選址文體主入口適宜區(qū)域主入口配套商業(yè)社區(qū)城市主要道路公共服務道路社區(qū)服務道路所具備的優(yōu)勢

需

問題1、地處市中心，居住用地稀缺，照母山居住片區(qū)僅有的豪宅寶地，潛力巨大1、外

景觀資源有限2、用

周邊城市形象3、道2、周邊配套齊全、資源優(yōu)質噪音干擾3、完善的道路體系，車行可達性高4、用地相對方正，土地利用效率高4、場

高差大總結

SummarySummary

總結地段價值周邊景觀配套完善品牌價值SATownscapeHousingLandscape城居住片區(qū)僅有的豪宅寶地之一。擋住了景觀視野。校，配套資源優(yōu)質、完善。保證。規(guī)劃設計MASTERPLAN甲方訴求

DemandofProprietorDemandofProprietor

甲方訴求項目客群為北區(qū)從事高新技術產業(yè)的中高級改善客戶，具備創(chuàng)新和適度超前的設計理念，引領都市居住體驗。項目將成為萬科在重慶區(qū)域面向未來，創(chuàng)新突破的新一代先鋒改善型居住項目。強排預算

CapacityCalculationCapacityCalculation

強排預算洋房高層+疊拼強排測算指標表強排測算指標表規(guī)劃用地（畝）總用地面積(㎡)總建筑面積

計容建筑面積

地上建筑面積

地下建筑面積

綠地率規(guī)劃用地（畝）總用地面積(㎡)總建筑面積

計容建筑面積

地上建筑面積

地下建筑面積

綠地率指標類型容積率建筑密度(%)

車位數(shù)（個）≤35%

1.5~2.5個/戶指標類型容積率建筑密度(%)

車位數(shù)（個）≤35%

1.5~2.5個/戶(㎡)(㎡)9570095,698(㎡)(㎡)(%)(㎡)(㎡)9570095,528(㎡)(㎡)(%)政府規(guī)定值設計值1.531.53≥30%35%政府規(guī)定值設計值1.531.53≥30%35%9462,600產品9462,600產品132,17895,698棟數(shù)36,480層數(shù)24%銷售單價（元）25,000960貨值（萬元）235,025131,55295,528棟數(shù)36,024層數(shù)26%銷售單價（元）22,00028,000948占地面積

建筑面積

建筑面積占

標準層建筑面積占地面積

建筑面積

建筑面積占

標準層建筑面積比%產品類型戶數(shù)476產品類型戶數(shù)貨值（萬元）(㎡)(㎡)比%98.2%1.8%(㎡)(㎡)(㎡)(㎡)住宅配套洋房14,7732,40094,0101,68839562534173住宅住宅配套高層疊拼7,04075,60018,2401,68879.1%4003806251624112537896166,32051,072幼兒園9,1202,40019.1%1.8%幼兒園3優(yōu)勢：1、戶數(shù)最多，貨值最大化劣勢：優(yōu)勢：劣勢：1、貨值沒有最大化1、建筑密度高、布局緊湊2、產品單一、與周邊競爭性不高3、臨道路戶數(shù)多1、高低配，戶型產品豐富性2、疊拼產品增加了溢價2、高層需要布置板式、布局較緊湊3、高低配布置在一個地塊，規(guī)劃難通過。強排預算

CapacityCalculationCapacityCalculation

強排預算高層總結①周邊別墅產品存量高，去化慢，市場導向下，高低配不適宜，并且高低配品質不高，界面亂②在規(guī)劃容積率1.53的情況下，扣除幼兒園，會所所占用地，高低配和洋房布局擁擠，公共花園小強排測算指標表規(guī)劃用地（畝）總用地面積(㎡)總建筑面積

計容建筑面積

地上建筑面積

地下建筑面積

綠地率指標類型容積率建筑密度(%)

車位數(shù)（個）(㎡)(㎡)(㎡)(㎡)(%)≥30%35%③政府規(guī)定值

1.53設計值

1.5395700≤35%14%1.5~2.5個/戶9409462,600產品131,40895,68895,688棟數(shù)35,720層數(shù)全高層布置，視野開闊，具備更多的靈活性，產品創(chuàng)新可能性多、更多的溢價想象力占地面積

建筑面積

建筑面積占

標準層建筑面積銷售單價（元）產品類型戶數(shù)470貨值（萬元）206,800(㎡)8,8002,400(㎡)比%98.2%1.8%(㎡)住宅配套高層94,0001,68840062520112322,000幼兒園優(yōu)勢：劣勢：1、規(guī)劃用地寬裕，樓棟之間間距大2、可以打造大尺度的公共花園1、貨值沒有最大化2、高層局部噪音影響明顯3、端戶較多，戶型組合貨值溢價想象

3、容易形成對視空間大設計策略

StrategyStrategy

設計策略通過內向造園創(chuàng)造大尺度花園，塑規(guī)劃概念

Concept

ofPlanConcept

ofPlan

規(guī)劃概念1、強排布置全高層2、周邊界面圍合強，形象差，用地內部圍合形成大花園。3、板點結合，增加總圖布置的靈活性，創(chuàng)造流動的花園空間。4、錯位布置，最大范圍擴大每棟樓的景觀視野?？偲矫鎴D

SitePlanSitePlan

總平面圖總體指標

Index鳥瞰圖AerialView建設工程（方案）技術經濟指標一覽表項目規(guī)劃條件62600設計數(shù)值62600474單位㎡備注建設用地面積居住戶數(shù)戶居住人口（注1）總建筑面積1517人133115.00

㎡95700.00

㎡地上建筑面積地下建筑面積1、居?。ㄗ?）其中37415㎡93559.72

㎡2140.28

㎡2、配套用房（注3）1）幼兒園1800120400.001001000520.280㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡2）消防控制室3）物業(yè)管理用房4）社區(qū)服務用房按0.3%配置按每100戶20平方米配置其中5）入口大堂6）會所3、公建（注4）1）商業(yè)0其中

2）辦公3）公寓00㎡㎡㎡4、地下室374151）地下車庫其中35649.16

㎡1765.84

㎡㎡2）設備用房5、架空層（注5）計入建筑面積，不計容6、超陽臺面積㎡

計入計容率，不計建筑面積總計容建筑面積容積率9570095700.00

㎡不得大于1.53

1.53不得大于35

19.17%建筑密度綠地率%不得小于3030%10690%停車位輛輛輛①室外其中②室內1069建筑高度（層數(shù)）（注6）限高40米39.45m鳥瞰圖產品設計ARCHITECTUREDESIGN甲方訴求

OverallStrategyProductOrientation

產品定位照母山板塊住宅成交改善占比最高，但別墅的存量高，去化慢，根據(jù)市場改善客戶的反應以及本案自身的高要求，本案定位主力戶型為大平層。案例分析

CaseStudyCaseStudy

案例研究大面寬+小進深中海寰宇天下2016年面積段：套內100-230平方米優(yōu)點：一、江北嘴得天獨厚的景觀資源二、平層戶型設計、朝向好，視野開闊三、品質保證缺點：一、交通出行不便，周邊配套不完善二、戶型設計品質感較差案例分析

CaseStudyCaseStudy

案例研究大平層+大橫廳龍湖舜山府2017年面積段：套內130-350平方米優(yōu)點：一、鄰近照母山，具有優(yōu)秀的外部景觀資源二、大平層戶型的極致設計三、舒適度全面超越競品四、品質保證+營銷宣傳缺點：一、交通出行不方便，生活配套不夠完善二、總圖布局樓間距小，對視嚴重，缺乏景觀延展空間案例分析

CaseStudyCaseStudy

案例研究大平層+空中花園龍湖九里晴川攬境2018面積段：套內130-190平方米優(yōu)點：一、靈動的總圖設計二、戶型的創(chuàng)新和再設計，注重居住體驗三、空中院子的花園理念，熟諳市場需求四、品質保證+營銷宣傳缺點：一、地理位置較遠、交通出行不方便二、空中庭院通高空間局促，客廳餐廳銜接較窄，客廳采光不佳，體驗較差案例分析

CaseStudyCaseStudy

案例研究大平層+景觀視野美國ONE57公寓2015年設計師：包贊巴克優(yōu)點：一、優(yōu)秀的外部景觀資源二、產品戶型的極致設計三、前衛(wèi)的建筑設計帶來溢價四、開敞的室內空間五、270°超大的景觀視野案例分析

CaseStudyCaseStudy

案例研究大平層+居住體驗LeedonResidence2017年設計師：SCDA

Achitects優(yōu)點：一、產品豐富性，兩臥、三臥、四臥、空中豪宅、以及花園豪宅二、270°超大的景觀視野三、6米層高的客廳設計，空間開闊大氣四、靜謐、休閑風格的景觀設計五、垂直空中花園設計發(fā)展趨勢

DevelopmentTrendDevelopmentTrend

發(fā)展趨勢2018年2016年2017年大平層大面寬+大平層++空中花園小進深大橫廳中海寰宇天下龍湖舜山湖龍湖九里晴川攬境紐約

ONE

57NEXT?設計策略

StrategyStrategy

設計策略通過多層次景觀引入創(chuàng)造多維度院景居住體驗BRING

IN

MULTILEVEL

LANDSCAPE，CREATE

DIMENSIONAL

COURTYARD

LIVING

EXPERIENCE戶型生成

Unit

GenerateUnit

Generate

戶型生成1.傳統(tǒng)單景觀面平層2.多景觀面為導向布局3.形成中心院落及景觀陽臺4.風車狀布局形成更多景觀面5.室內功能空間劃分6.錯位布置形成通高空中院落7.疊加形成住宅標準層8.底層和頂層形成局部躍層戶型9.細化立面及入口空間10.引入垂直景觀戶型生成

Unit

GenerateUnit

Generate

戶型生成公園里的生活，院景居住體驗LIVE

IN

THE

PARK，EXPERIENCE

IN

THE

COURTYARD戶型分布

Unit

DistributionUnit

Distribution

戶型分布類型戶型A戶型B戶數(shù)63576戶數(shù)配比13.46%11.97%1.28%面積

面積配比15624

16.79%14022

15.07%戶型C21902.35%2.58%底層可變戶型61.28%2400戶型D戶型E合計16816846835.90%35.90%100%31920

34.31%26880

28.89%93036100%戶型設計

Unit

PlanUnit

Design

戶型設計＋＝戶型設計

Unit

Plan戶型AUnit

Design

戶型設計建筑面積：248.00㎡套內面積：221.32㎡得房率：89.24%陽臺面積（計半面積）：33.20㎡陽臺面積（計全面積）：18.85㎡飄窗贈送面積：11.60㎡戶型特點：飄窗室內270°景觀客廳和主臥8.7*7.2m方廳41㎡豪華主臥套房21米超長景觀陽臺2層通高空中花園電梯獨立入戶陽臺（全面積）陽臺（半面積）戶型設計

Unit

Plan戶型BUnit

Design

戶型設計建筑面積：246.00㎡套內面積：219.53㎡得房率：89.24%陽臺面積（計半面積）：32.90㎡陽臺面積（計全面積）：16.89㎡飄窗贈送面積：11.60㎡戶型特點：飄窗270°景觀客廳和主臥8.7*7.2m方廳室內41㎡豪華主臥套房21米超長景觀陽臺2層通高空中花園電梯獨立入戶陽臺（全面積）陽臺（半面積）戶型設計

Unit

PlanUnit

Design

戶型設計飄窗飄窗戶型A戶型B飄窗面積（㎡）[不計面積}11.6011.6023.20電梯廳面積（㎡）[不計銷售面8.03房間輪廓線面積(㎡）陽臺全面積（㎡）套內面積（㎡）套數(shù)（套）實得面積（㎡）建筑面積（㎡）公攤面積（㎡）陽臺計面積所占套內面積比例其中陽臺計全面積（㎡）陽臺（半面積）陽臺（全面積）陽臺（半面積）套型本層得房率89.24%四室三廳三衛(wèi)四室三廳三衛(wèi)合計235.98237.92473.895632.933.266.1219.53221.32440.85112255.61257.55513.16246.00248.00494.0026.4726.6846.1314.99%15.00%16.8918.858.0316.06戶型設計

Unit

PlanUnit

Design

戶型設計戶型設計

Unit

Plan戶型CUnit

Design

戶型設計建筑面積：365.40㎡套內面積：312.46㎡露臺贈送面積：118.63㎡飄窗贈送面積：11.60㎡通高贈送面積：60.43㎡飄窗戶型特點：露臺（不計面積）室內270°景觀客廳和主臥8.7*7.2m方廳室內61㎡豪華主臥套房21米超長景觀陽臺兩個超大露臺露臺（不計面積）通高（贈送）空中泳池露臺（不計面積）戶型設計

Unit

PlanUnit

Design

戶型設計＋＝戶型設計

Unit

Plan戶型DUnit

Design

戶型設計建筑面積：188-194.52㎡（根據(jù)造型變化）套內面積：162.64㎡得房率：83.61%陽臺面積（計半面積）：24.30㎡陽臺面積（計全面積）：10.20-19.56㎡飄窗贈送面積：8.40㎡飄窗飄窗戶型特點：270°景觀客廳和主臥7.5*6m方廳室內室內39㎡豪華主臥套房18米超長景觀陽臺2層通高空中花園電梯獨立入戶陽臺（全面積）陽臺（全面積）陽臺（全面積）陽臺（半面積）陽臺（半面積）戶型設計

Unit

PlanUnit

Design

戶型設計戶型設計

Unit

Plan戶型EUnit

Design

戶型設計建筑面積：162.91㎡套內面積：136.21㎡得房率：83.61%陽臺面積（計半面積）：20.40㎡陽臺面積（計全面積）：5.72㎡飄窗贈送面積：10.56㎡戶型特點：飄窗270°景觀客廳和主臥7.5*6m方廳室內34㎡豪華主臥套房10米超長景觀陽臺2層通高空中花園電梯獨立入戶陽臺（全面積）陽臺（半面積）戶型設計

Unit

PlanUnit

Design

戶型設計飄窗飄窗戶型E戶型F飄窗面積（㎡）[不計面積}10.568.4018.96電梯廳面積（㎡）[不計銷售面7.25房間輪廓線面積(㎡）陽臺全面積（㎡）套內面積（㎡）套數(shù)（套）實得面積（㎡）建筑面積（㎡）公攤面積（㎡）陽臺計面積所占套內面積比例其中陽臺計全面積（㎡）陽臺（全面積）本層得房率83.61%套型陽臺（全面積）陽臺（半面積）三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)合計146.41174.79321.220.424.344.7136.21162.64298.85112164.22190.44354.66162.91194.52357.4326.7031.8846.1314.98%14.94%5.7219.56陽臺（半面積）7.2514.50戶型設計

Unit

PlanUnit

Design

戶型設計飄窗面積（㎡）[不計面積}10.568.4018.96電梯廳面積（㎡）[不計銷售面7.25房間輪廓線面積(㎡）陽臺全面積（㎡）套內面積（㎡）套數(shù)（套）實得面積（㎡）建筑面積（㎡）公攤面積（㎡）陽臺計面積所占套內面積比例其中陽臺計全面積（㎡）套型本層得房率83.61%三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)合計146.41174.79321.220.424.344.7136.21162.64298.85112164.22190.44354.66162.91194.52357.4326.7031.8846.1314.98%14.94%5.7219.567.2514.50戶型設計

Unit

PlanUnit

Design

戶型設計戶型設計

Unit

PlanUnit

Design

戶型設計戶型設計

Unit

Plan戶型EUnit

Design

戶型設計建筑面積：251.65㎡套內面積：219.95㎡得房率：87%挑空贈送面積：46㎡陽臺面積（計半面積）：33.43㎡陽臺面積（計全面積）：25.15㎡陽臺（全面積）室內陽臺（全面積）陽臺（半面積）室內通高（不計面積）戶型特點：270°景觀客廳和主臥8.4*6.9m2層通高方廳39㎡豪華主臥套房23米超長景觀陽臺贈送面積多2層通高空中游泳池戶型設計

Unit

PlanUnit

Design

戶型設計戶型設計

Unit

PlanUnit

Design

戶型設計戶型設計

Unit

PlanUnit

Design

戶型設計陽臺（半面積）陽臺（全面積）通高（不計面積）戶型F3戶型F2陽臺（全面積）戶型F4戶型F1通高（不計面積）陽臺（半面積）總平面圖

SitePlanSitePlan