不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確立與完善-兼議對(duì)善意第三人保護(hù)制度的擴(kuò)張

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確立與完善---兼議對(duì)善意第三人保護(hù)制度的擴(kuò)張?摘要：不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度作為物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)于維護(hù)交易安全、促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。本文在闡述不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度確立的基礎(chǔ)上，分析其構(gòu)成要件，探討該制度在實(shí)踐中存在的問(wèn)題，并提出完善建議。同時(shí)，還研究了對(duì)善意第三人保護(hù)制度的擴(kuò)張，以進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)交易安全的保障。一、引言隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易日益頻繁。在交易過(guò)程中，如何平衡原所有權(quán)人與善意第三人之間的利益關(guān)系，確保交易安全，成為物權(quán)法面臨的重要課題。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度應(yīng)運(yùn)而生，它在一定程度上解決了無(wú)權(quán)處分情況下善意第三人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的問(wèn)題，維護(hù)了交易秩序的穩(wěn)定。然而，該制度在實(shí)踐中仍存在一些需要完善之處，同時(shí)對(duì)善意第三人保護(hù)制度的合理擴(kuò)張也有助于更好地適應(yīng)復(fù)雜多變的交易環(huán)境。二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確立（一）不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的概念不動(dòng)產(chǎn)善意取得，是指無(wú)權(quán)處分人將其受托占有的他人的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，如受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，則受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原不動(dòng)產(chǎn)所有人喪失所有權(quán)。（二）確立的背景與意義1.背景在傳統(tǒng)物權(quán)理論中，強(qiáng)調(diào)物權(quán)的絕對(duì)性和追及效力，原所有權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有充分的支配權(quán)，即使不動(dòng)產(chǎn)被無(wú)權(quán)處分，也可基于物權(quán)追及力要求返還。但這種理論在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不利于交易的便捷與安全，容易導(dǎo)致交易鏈條的不穩(wěn)定。2.意義保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，使其在不知情的情況下能夠順利取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，避免因無(wú)權(quán)處分行為而遭受損失。維護(hù)交易安全，鼓勵(lì)市場(chǎng)交易，促進(jìn)資源的合理流動(dòng)和有效配置。如果善意第三人的權(quán)益得不到保障，交易雙方在交易時(shí)會(huì)顧慮重重，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮。平衡原所有權(quán)人與善意第三人之間的利益關(guān)系，在一定程度上兼顧了靜態(tài)安全和動(dòng)態(tài)安全。既保護(hù)了原所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，又保障了善意第三人基于交易產(chǎn)生的信賴(lài)?yán)妗Ｈ?、不?dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件（一）無(wú)權(quán)處分無(wú)權(quán)處分是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提條件。即處分人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有處分權(quán)而實(shí)施了處分行為。例如，房屋登記名義人擅自將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。（二）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的1.善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主觀善意說(shuō)認(rèn)為，受讓人須不知且不應(yīng)知轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)。即受讓人在交易時(shí)主觀上沒(méi)有惡意，沒(méi)有意識(shí)到轉(zhuǎn)讓人沒(méi)有處分權(quán)?？陀^善意說(shuō)主張，只要受讓人盡到合理的注意義務(wù)，根據(jù)客觀情況無(wú)法知曉轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，就應(yīng)認(rèn)定為善意。目前司法實(shí)踐中多采用客觀善意說(shuō)，一般會(huì)綜合考慮交易的價(jià)格是否合理、交易場(chǎng)所是否正常、交易手續(xù)是否完備等因素來(lái)判斷受讓人是否善意。例如，以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)且交易場(chǎng)所不正規(guī)等情況下，可能難以認(rèn)定受讓人善意。2.善意的時(shí)間點(diǎn)受讓人的善意應(yīng)在受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)存在。即從簽訂不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同到辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)這一過(guò)程中，受讓人始終處于善意狀態(tài)。如果在受讓后得知轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，不影響其已經(jīng)取得的善意取得的效力。（三）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓合理的價(jià)格是判斷善意取得是否成立的重要因素之一。合理價(jià)格并非要求完全等同于市場(chǎng)價(jià)格，但應(yīng)與市場(chǎng)價(jià)格相差不大。一般會(huì)考慮不動(dòng)產(chǎn)的地理位置、市場(chǎng)行情、折舊程度等因素來(lái)綜合判斷價(jià)格是否合理。例如，一套市場(chǎng)價(jià)值較高的房屋，若以極低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)赡懿环虾侠韮r(jià)格的要求，從而影響善意取得的成立。（四）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人1.登記的效力對(duì)于需要登記的不動(dòng)產(chǎn)，只有辦理了登記手續(xù)，善意第三人才能取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的公示方式，通過(guò)登記向社會(huì)公眾表明該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)。例如，房屋買(mǎi)賣(mài)只有辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，受讓人才能真正取得房屋所有權(quán)。2.交付的效力對(duì)于不需要登記的不動(dòng)產(chǎn)，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等，交付則具有關(guān)鍵作用。受讓人通過(guò)合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，取得相應(yīng)的物權(quán)。四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在實(shí)踐中存在的問(wèn)題（一）善意判斷標(biāo)準(zhǔn)不明確雖然司法實(shí)踐中采用客觀善意說(shuō)，但具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)仍不夠細(xì)化和統(tǒng)一。不同地區(qū)的法院在認(rèn)定善意時(shí)，對(duì)交易價(jià)格、交易場(chǎng)所等因素的考量權(quán)重不同，導(dǎo)致同案不同判的情況時(shí)有發(fā)生。例如，在一些案件中，對(duì)于以略低于市場(chǎng)價(jià)格交易的情況，有的法院認(rèn)為屬于合理價(jià)格范圍，有的法院則認(rèn)為價(jià)格過(guò)低不符合善意取得條件。（二）登記制度不完善1.登記錯(cuò)誤的問(wèn)題登記錯(cuò)誤可能導(dǎo)致善意第三人基于錯(cuò)誤登記而產(chǎn)生信賴(lài)，進(jìn)而影響善意取得的認(rèn)定。例如，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人信息錯(cuò)誤，但受讓人基于該錯(cuò)誤登記而與之交易，此時(shí)如果真正的權(quán)利人主張權(quán)利，會(huì)給善意第三人帶來(lái)困擾。2.登記信息的查詢(xún)問(wèn)題目前登記信息的查詢(xún)渠道不夠暢通和便捷，受讓人可能難以全面、準(zhǔn)確地獲取不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利狀況。這在一定程度上影響了受讓人對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，增加了判斷是否善意的難度。（三）與其他制度的協(xié)調(diào)問(wèn)題1.與物權(quán)法定原則的協(xié)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度有時(shí)可能會(huì)突破物權(quán)法定原則的傳統(tǒng)限制。例如，在一些特殊情況下，基于善意取得取得的物權(quán)可能并非法定物權(quán)類(lèi)型，如何在遵循物權(quán)法定原則的基礎(chǔ)上，合理適用善意取得制度，存在一定爭(zhēng)議。2.與一物一權(quán)原則的協(xié)調(diào)當(dāng)無(wú)權(quán)處分人就同一不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行多次處分時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)多個(gè)善意第三人主張權(quán)利的情況，這與一物一權(quán)原則存在潛在沖突。如何在這種情況下平衡各方利益，確定物權(quán)歸屬，是實(shí)踐中需要解決的問(wèn)題。五、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的完善建議（一）明確善意判斷標(biāo)準(zhǔn)1.制定具體的考量因素及權(quán)重可以規(guī)定在判斷受讓人是否善意時(shí)，交易價(jià)格應(yīng)在市場(chǎng)價(jià)格的一定比例范圍內(nèi)（如上下浮動(dòng)20%）視為合理價(jià)格，低于該比例過(guò)多則應(yīng)進(jìn)一步審查受讓人是否盡到合理注意義務(wù)。對(duì)于交易場(chǎng)所，明確正規(guī)的交易場(chǎng)所如房地產(chǎn)交易中心等，在這些場(chǎng)所進(jìn)行交易更有利于認(rèn)定受讓人善意；而在一些非正規(guī)場(chǎng)所交易，受讓人應(yīng)承擔(dān)更嚴(yán)格的注意義務(wù)。交易手續(xù)方面，要求受讓人審查轉(zhuǎn)讓人的產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證明等基本文件，若受讓人未履行合理審查義務(wù)，則不能認(rèn)定為善意。2.建立案例指導(dǎo)制度通過(guò)發(fā)布具有典型性的不動(dòng)產(chǎn)善意取得案例，為各級(jí)法院提供統(tǒng)一的裁判參考標(biāo)準(zhǔn)。下級(jí)法院在審理類(lèi)似案件時(shí)，應(yīng)參照上級(jí)法院發(fā)布的案例進(jìn)行判斷，以減少同案不同判的現(xiàn)象，增強(qiáng)司法裁判的公信力。（二）完善登記制度1.建立登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制當(dāng)因登記錯(cuò)誤導(dǎo)致善意第三人遭受損失時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)責(zé)任保險(xiǎn)等方式來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)登記人員的培訓(xùn)和管理，提高登記的準(zhǔn)確性。2.拓寬登記信息查詢(xún)渠道建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)平臺(tái)，向社會(huì)公眾提供便捷、全面的查詢(xún)服務(wù)。受讓人可以通過(guò)該平臺(tái)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況、是否存在抵押、查封等限制交易的情況，以便準(zhǔn)確評(píng)估交易風(fēng)險(xiǎn)，更好地判斷是否構(gòu)成善意取得。（三）加強(qiáng)與其他制度的協(xié)調(diào)1.與物權(quán)法定原則的協(xié)調(diào)在適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度時(shí)，應(yīng)在遵循物權(quán)法定原則的基本框架內(nèi)進(jìn)行。對(duì)于基于善意取得取得的物權(quán)，若不符合現(xiàn)有法定物權(quán)類(lèi)型，可通過(guò)法律解釋或立法完善的方式，在不違背物權(quán)法定原則核心精神的前提下，賦予其合理的物權(quán)效力。例如，對(duì)于一些新型的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利形式，可以通過(guò)特別法或司法解釋的形式進(jìn)行規(guī)范。2.與一物一權(quán)原則的協(xié)調(diào)當(dāng)出現(xiàn)多個(gè)善意第三人就同一不動(dòng)產(chǎn)主張權(quán)利時(shí)，應(yīng)根據(jù)時(shí)間先后順序及是否完成登記或交付等情況來(lái)確定物權(quán)歸屬。先完成登記或交付的善意第三人優(yōu)先取得所有權(quán)，其他善意第三人可以向無(wú)權(quán)處分人主張損害賠償。同時(shí)，完善相關(guān)的公示制度，盡量減少因無(wú)權(quán)處分導(dǎo)致的物權(quán)沖突，維護(hù)一物一權(quán)原則的貫徹實(shí)施。六、對(duì)善意第三人保護(hù)制度的擴(kuò)張（一）擴(kuò)張的必要性1.適應(yīng)復(fù)雜交易形式的需要隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易形式日益多樣化，如以不動(dòng)產(chǎn)出資入股、不動(dòng)產(chǎn)信托等。傳統(tǒng)的善意取得制度在應(yīng)對(duì)這些新型交易形式時(shí)可能存在不足，需要對(duì)善意第三人保護(hù)制度進(jìn)行擴(kuò)張，以涵蓋更多的交易場(chǎng)景，確保交易安全。2.強(qiáng)化市場(chǎng)主體信賴(lài)?yán)娴男枰谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，市場(chǎng)主體基于對(duì)交易對(duì)方和交易行為的信賴(lài)進(jìn)行交易。擴(kuò)張善意第三人保護(hù)制度，能夠更好地保護(hù)這種信賴(lài)?yán)?，增?qiáng)市場(chǎng)主體參與交易的信心，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。（二）擴(kuò)張的具體方式1.擴(kuò)大善意取得制度的適用范圍將一些特殊的不動(dòng)產(chǎn)交易行為納入善意取得制度的適用范圍。例如，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)出資入股行為，如果受讓人符合善意取得的構(gòu)成要件，應(yīng)認(rèn)定其取得相應(yīng)的股權(quán)權(quán)益。這樣可以防止原不動(dòng)產(chǎn)所有人以出資行為存在瑕疵為由，損害善意受讓人的利益。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)信托，當(dāng)受托人違反信托義務(wù)處分信托財(cái)產(chǎn)時(shí)，若第三人善意取得該不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)承認(rèn)其取得的所有權(quán)，以保護(hù)第三人基于對(duì)信托登記等公示方式的信賴(lài)而進(jìn)行的交易。2.完善對(duì)相關(guān)交易中第三人的保護(hù)規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中，如果承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)，次承租人在符合一定條件下（如不知道轉(zhuǎn)租事實(shí)且支付合理租金等），應(yīng)受到類(lèi)似善意第三人保護(hù)規(guī)則的約束。即原出租人不得隨意解除租賃合同，損害次承租人的租賃權(quán)益。在不動(dòng)產(chǎn)抵押關(guān)系中，若抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，受讓人在滿(mǎn)足善意取得條件時(shí)，抵押權(quán)人對(duì)抵押物的追及權(quán)應(yīng)受到一定限制，以保障受讓人的所有權(quán)，同時(shí)抵押權(quán)人可以向抵押人主張損害賠償。（三）擴(kuò)張過(guò)程中需要注意的問(wèn)題1.防止過(guò)度擴(kuò)張損害原權(quán)利人利益在擴(kuò)張善意第三人保護(hù)制度時(shí)，要注意平衡原權(quán)利人的利益。不能因過(guò)度保護(hù)善意第三人而使原權(quán)利人的合法權(quán)益受到不合理侵害。例如，在擴(kuò)大善意取得制度適用范圍時(shí)，要嚴(yán)格審查第三人是否真正符合善意取得的構(gòu)成要件，避免第三人通過(guò)不正當(dāng)手段獲取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。2.確保法律體系的協(xié)調(diào)性擴(kuò)張善意第三人保護(hù)制度要與整個(gè)物權(quán)法及相關(guān)法律法規(guī)體系相協(xié)調(diào)。不能出現(xiàn)新的規(guī)定與現(xiàn)有法律條款沖突的情況。在制定具體的擴(kuò)張規(guī)則時(shí)，要充分考慮與其他法律制度如合同制度、物權(quán)變動(dòng)制度等的銜接，確保法律體系的完整性和一致性。