保利集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)講義-房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理

。仔稈他產(chǎn)

CHINAPOCYG?IOVFCOMQRATIQN

保利集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)講義

房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理

目錄：

房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌集

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃

口房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性］

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，資金始終是一項(xiàng)值得高

度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心

內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企

業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，

拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)

女。77°叫企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的主要特點(diǎn)

資金密集型||??大量的資金投入

資金周轉(zhuǎn)期限長II—長期的資金保障

2、搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理具有重要作用

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”，供血充足。生存、發(fā)展

貧血斷血II—爛尾、破產(chǎn)

資金是企業(yè)的血液，對房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。資金充裕，房

地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企

業(yè)就會(huì)出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。一個(gè)成熟的企業(yè)必須具有完善

的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和預(yù)警措施。

2.1房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么有那么多“爛尾樓”？

中國第一爛尾樓一中誠廣場：

爛尾時(shí)間：15年地址：廣州天河北路開發(fā)商：香港中誠集團(tuán)、廣州城建

廣州第一爛尾樓一麓景臺

爛尾時(shí)間：13年地址：廣州麓苑路開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司

羊城大廈

爛尾時(shí)間：11年地址：西灣路86號開發(fā)商：廣州羊城集團(tuán)

2.2國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策

基于房地產(chǎn)開發(fā)對很大程度依賴資金的特點(diǎn)，國家在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀

調(diào)控時(shí)，運(yùn)用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。2007年到2008年國家出

臺一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如：

?土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國土證（39號文）對開發(fā)企業(yè)資金的保

障程度提出了更高要求；I；；；；;

?銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進(jìn)一步

縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本；III

?資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴(yán)格限制；1111

?二套房貸政策、預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制不僅打壓了市場上改善性和投資性的購房需

求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運(yùn)用；||||

?預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計(jì)毛利率20%調(diào)整為預(yù)計(jì)利潤率20%,加大對土地增值稅

的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。

2.2國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策

上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度

和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。

資金的籌措和運(yùn)用能力對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，

財(cái)務(wù)管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財(cái)

務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

LI房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃

1、資金平衡計(jì)劃主要內(nèi)容][]

1資金平衡計(jì)劃是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營各期的資金盈余或

短缺情況，明確資金來源，合理安排資金支出和制定適宜的借款

償還。編制資金平衡計(jì)劃是房地產(chǎn)資金管理的一項(xiàng)重要工作，通

過合理安排資金計(jì)劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，

防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金平衡計(jì)劃的編制和有效實(shí)施反映了一個(gè)公司

的財(cái)務(wù)管理水平。

資金平衡計(jì)劃見下表

X公司XX年資金平衡計(jì)劃表

項(xiàng)目第一季度第二季度第三季度第四季度合計(jì)

土地費(fèi)用

建設(shè)成本

償還貸款

資1

支出稅費(fèi)支出

其他支出

合計(jì)

股東投入

借入資金

資，

銷售回籠

來源

其他來源

合計(jì)

資金盈缺

編制資金平衡計(jì)劃包括兩個(gè)層面:

.一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證階段，編制項(xiàng)目整體資金平衡計(jì)劃。即

在對項(xiàng)目開發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來源渠道和籌措方式。這一

階段都采取比較粗淺的方法，重點(diǎn)是落實(shí)好資金來源。I11

二是在項(xiàng)目的實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)流程，依據(jù)地價(jià)支付要求、

施工進(jìn)度、融資時(shí)點(diǎn)、銷售安排等，對年度資金平衡計(jì)劃做出詳細(xì)安排，確

保工程按期完成。這一階段重點(diǎn)是合理安排資金使用。III

資金計(jì)劃編制完成并報(bào)公司董事會(huì)審批同意后，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資

金平衡計(jì)劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

2、編制資金平衡計(jì)劃應(yīng)注意的幾個(gè)方面

I

2.1、編制的資金平衡計(jì)劃應(yīng)遵循的原則

首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實(shí)可行，具有可操作

性和能有效實(shí)施。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿

算，或留有缺口。I；；；；；］

具備對外融資條件一定要主動(dòng)從市場上獲取資金，不要僅依靠

股東的投入。在股東投入土地支出后，原則上項(xiàng)目公司必須實(shí)現(xiàn)自

身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工

作的一項(xiàng)重要指標(biāo)。

2.2、資金計(jì)劃的編制要嚴(yán)謹(jǐn)，注意各指標(biāo)之間的勾稽關(guān)系

I資金計(jì)劃主要依據(jù)項(xiàng)目的各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（包括投資計(jì)劃、施工

進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、銷售計(jì)劃等）進(jìn)行編制，因此，計(jì)劃的編制需要各個(gè)部

門的共同參與和配合，總經(jīng)理要親自掛帥。在實(shí)際編制過程中，常

常出現(xiàn)一些問題。IIIIII

；（1）項(xiàng)目投入的資金與計(jì)劃開工量相符。；；

I例如：某公司計(jì)劃全年在建面積60萬方，其中新開工面積30萬

方（5月開工），安排的工程建設(shè)支出9億元。

工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目所在區(qū)域的單方成本及施工進(jìn)度綜

合細(xì)致測算，項(xiàng)目工程建設(shè)投資周期一般為一2年，且當(dāng)年新開工

面積比例較大，當(dāng)年安排工程建設(shè)支出1000T200元/平方，該項(xiàng)支

出顯然過大，應(yīng)安排6億元左右。

(2)銷售回籠與年度銷售任務(wù)相匹配。

例如：某公司計(jì)劃全年簽約金額10億元(全年銷售)，年初

有上年簽約未回籠金額2億元，而全年安排銷售回籠7億元。

一般情況下，全年銷售的項(xiàng)目房款回籠至少達(dá)簽約金額的

80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當(dāng)年全部收回。此例中,

該公司全年銷售資金回籠安排在9-10億元比較合理。

(3)稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。

例如：某項(xiàng)目全年預(yù)計(jì)銷售回籠10億元，假設(shè)該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工

交樓，安排各種稅款支出0.6億元。；

營業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當(dāng)期銷售回籠的6.63%,所得稅

預(yù)征比例為當(dāng)期銷售回籠的3.75%,由于該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，無

需進(jìn)行土地增值稅清算及所得稅補(bǔ)繳，那么以預(yù)繳口徑安排的全年稅款

支出應(yīng)在1億元左右比較合理。

(3)稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。

例如：某項(xiàng)目公司全年銷售任務(wù)12億元，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為8000元

/方，該項(xiàng)目全年平均在建面積30萬方，安排銷售費(fèi)用5000萬元，管

理費(fèi)用1000萬元。

兩項(xiàng)費(fèi)用明顯偏高，按照通常情況，銷售費(fèi)用一般不得超過年度

銷售計(jì)劃的2.5%,那么安排的銷售費(fèi)用不應(yīng)超過2500萬元；管理費(fèi)用

單盤基準(zhǔn)費(fèi)用為300-400萬元，再考慮到項(xiàng)目銷售面積及在建面積進(jìn)

行調(diào)整，該項(xiàng)目管理費(fèi)用安排過高。

(4)貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相符。

例如：某項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投18億元，總建面30萬方，當(dāng)年四證齊全

及新開工面積15萬方，安排貸款2億元。

該項(xiàng)安排貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相比偏小。按照項(xiàng)目總投18億元的

50%匡算貸款規(guī)模約為9億元，當(dāng)年四證齊全面積占總建面的1/2,則

應(yīng)安排1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即4億元左右。

2.3、要注意各項(xiàng)目的全面性，不要有漏項(xiàng)

在編制資金計(jì)劃中，經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項(xiàng)目的情況。如項(xiàng)目投入中

安排土地費(fèi)用支出沒有考慮配套的政府收費(fèi)項(xiàng)目；在計(jì)算利息費(fèi)用

僅考慮年底余額，沒有考慮當(dāng)年新增及還貸情況；或者利息費(fèi)用僅

考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項(xiàng)目股東要求分紅，沒

有安排現(xiàn)金分紅等等。

2.4、要注意資金來源和使用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的匹配，防止出現(xiàn)階段性的

資金缺口

某公司編制全年資金計(jì)劃，現(xiàn)金流入15億元（銷售回籠10億元，

銀行貸款5億元），現(xiàn)金流出13億元，結(jié)余2億元，全年實(shí)現(xiàn)資金平衡。

在實(shí)施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計(jì)劃在5月取

得，因此，申請向股東提出借款（原計(jì)劃沒有安排），出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)性資

金缺口。如果按月編制計(jì)劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌集

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源

2、資金籌集的主要渠道

3、資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)

4、如何辦理銀行貸款

5、銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源

?自有資金

包括股東投入的注冊資本（含發(fā)行股票募集的資金）、留存利潤等，一般用

于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等。

?借入資金

主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)

定，在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的35%,并且四證齊全后,

可申請項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的40-60%；

?銷售回籠款

即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項(xiàng)目取得預(yù)售證后可

對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可

以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤

一般來說，在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中上述三大部分資金的大致比例各為

1/3,但在不同階段各來源所占的比例不同：

?前期階段：項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主。

?四證齊全：項(xiàng)目符合向金融機(jī)構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。

?預(yù)售階段：取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售并回籠資金。

具體如下圖：

銀行貸款

房款回籠

111

1年2年

股東自有資金：

地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等歸還全部股東借款和銀行貸款

2、資金籌集的主要渠道

1、股權(quán)融資：

主要是指企業(yè)通過資本市場以股東投入實(shí)現(xiàn)資本金的增加，包括資本市

場首次公開發(fā)行（IPO）、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融

資，即買殼上市。

股權(quán)融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。其

特點(diǎn)：一是所獲得的資金無須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增

長。二是一次融資資金量較大，可以長期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有效降

低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)一步擴(kuò)大銀行借款等間接融資空間；四是對由于每股

收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對經(jīng)營業(yè)績要求很高，經(jīng)營壓力加大。

2、發(fā)行債券：

通過發(fā)行各種債券取得資金。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券

（中期票據(jù)）等方式。

（1）公司債：由上市公司通過資本市場（通過交易所市場）為籌集長期資金

而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于

固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。公司債監(jiān)管機(jī)構(gòu)往往要求嚴(yán)格債券的

信用評級和發(fā)債主體的信息披露，特別重視發(fā)債后的市場監(jiān)管工作。

（2）短期融資券（中期票據(jù)）：由人民銀行主導(dǎo)的銀行間債券市場一項(xiàng)

創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得

超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%。具有法人資格的非金融企業(yè)，可依照《短期融資

券管理辦法》規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期

限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。一年以內(nèi)的為短期融資券，三年以上的中長期

票據(jù)。融資券不對社會(huì)公眾發(fā)行，只對銀行間債券市場的機(jī)構(gòu)投資人發(fā)

行，在銀行間債券市場交易。

（3）企業(yè)債券：企業(yè)債券由中央政府部門所屬機(jī)構(gòu)、國有獨(dú)資企業(yè)或國

有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行（可以在交易所市場或銀行間債券交易市

場），約定在一定期限內(nèi)（中長期）還本付息的債券，由國家發(fā)改委和國

務(wù)院審批，一般要求予以擔(dān)保，債券發(fā)行后，審批部門不再對發(fā)債主體的

信息披露和市場行為進(jìn)行監(jiān)管。

3、銀行貸款：

銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的最主

要融資渠道之一。按照貸款資金使用目的和方式的不同，房地產(chǎn)貸款主

要有以下兩種類型：項(xiàng)目開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用

于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款。經(jīng)營性物業(yè)貸款，指銀行將已建成并投入

使用的經(jīng)營性物業(yè)長期穩(wěn)定收入作為分期還款來源的一種物業(yè)抵押貸

款，貸款資金不限定固定用途。

4、房地產(chǎn)投資信托（REITs）

REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由

專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配

給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流

通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。目前，該項(xiàng)融資方式正在

探討和政策研究中。

案例：萬科做大做強(qiáng)的秘訣”-融資

128億元

留存利潤,195億元

20%資本市場融

?自92年上市至今，萬科共發(fā)行股票融資8次，融資金額共195億元；

?至2008年底，萬科歷年留存利潤僅128億元；

?至2008年底，萬科對外借款余額共329億元。...........

結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資做大做強(qiáng)的，可見資金籌集對房地產(chǎn)

企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。

3、資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)

資金籌集主要關(guān)注二個(gè)方面：一是資金來源結(jié)構(gòu)，主要是指投資者籌集

各種資金來源而構(gòu)成的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比

例；二是取得資金的成本。

什么是財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)？

,例：某房地產(chǎn)公司有自有資金1億元，投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資收益率為20%,投資期限

為1年，銀行貸款利率為10%,現(xiàn)有二個(gè)投資方案可供選擇：

J方案一：貸款與自有資金的比例為2：1；方案二：貸款與自有資金的比例為5：1

哪種投資方案自有資金收益率更高呢？

方案一：投資收益二(2+1)*20%*1=0.6億元貸款利息=2*10%*1=0.2億元

投資凈收益二。.6-0.2=0.4億元自有資金收益率二0.44-1^100%=40%

方案二：投資收益二(5+1)*20%二2億元貸款利息=5*10%*1=0.5億元

投資凈收益=1.2-0.5=0.7億元自有資金收益率=0.74-U100%=70%

總結(jié)：

財(cái)務(wù)杠桿：借雞生蛋，以小搏大。財(cái)務(wù)杠桿就是利用借貸資金

擴(kuò)大自有投資的產(chǎn)出。發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的前提是，當(dāng)投資收益率大于

借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿是有利的。借貸資金與自有資金的比例越

大，財(cái)務(wù)杠桿的作用越大，此時(shí)，投資收益會(huì)越高。因此，企業(yè)對

外借款除了保障資金需求外，另外一個(gè)重要目的是利用財(cái)務(wù)杠桿作

用獲取更大的收益，提高實(shí)投資金的回報(bào)率。

財(cái)務(wù)杠桿放大節(jié)稅效應(yīng)。所得稅法鼓勵(lì)人們

使用財(cái)務(wù)杠桿，即貸款利息可以抵減應(yīng)稅收入，

起到避稅的作用。

?借款越多越好嗎?

?財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)

如果借入款項(xiàng)投資取得的效益低于借款成本，將會(huì)產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)。

如前例方案一中，若投資收益率降低為6%,其自有資金收益率為：

投資收益=（2+1）*6%*1=0.18億元貸款利息=2*10%*1=0.2億元

投資凈收益=0.18-0.2=0.02億元

自有資金收益率=0.02+1*100%=-2%

?必須合理確定負(fù)債比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；

負(fù)債經(jīng)營作為現(xiàn)代企業(yè)一個(gè)經(jīng)營方式，可以促使企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿

作用，以較小的代價(jià)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。負(fù)債率的高低取決于經(jīng)

營者駕馭負(fù)債的能力，關(guān)鍵在于：一是將負(fù)債有效地轉(zhuǎn)化為有效資

產(chǎn)，并通過資產(chǎn)經(jīng)營能產(chǎn)生高于利息支出的效益；二是增加的資產(chǎn)

的變現(xiàn)期低于債務(wù)合同期，保證債務(wù)能及時(shí)清償。

?企業(yè)必須在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

?防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原理：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即企業(yè)不能償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，即現(xiàn)金流

出大于現(xiàn)金流入而產(chǎn)生的到期不能還本付息的風(fēng)險(xiǎn)。

高負(fù)債II—高風(fēng)險(xiǎn)

局風(fēng)險(xiǎn)11^^商收益

過度地依賴借貸資金會(huì)產(chǎn)生兩種后果：I

風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。財(cái)務(wù)杠桿的好處是建立在杠桿有利（即投資收益高

于借貸利率）的假設(shè)之上的，而這是一種不確定性的假設(shè)。如果實(shí)際營

運(yùn)收入低于預(yù)期，財(cái)務(wù)杠桿將是不利的，將進(jìn)一步加大不利后果，增加

投資風(fēng)險(xiǎn)。IIIIII

借貸成本亦隨之增加。當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿作用加大時(shí)，貸款方也會(huì)感到風(fēng)

險(xiǎn)增加，一是要求提前還款；二是要求提高利率作為風(fēng)0用、

險(xiǎn)的補(bǔ)償，貸款成本也將增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。RWSO

發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般由于債務(wù)資金期限結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)或者由

于資金收支預(yù)算與實(shí)際不符而產(chǎn)生的支付危機(jī)。因此，有

效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：

U一定要注意短期、中長期資金的均

衡安排，特別要注意短期負(fù)債的比例

,避免還債期過于集中，造成企業(yè)資^一

金鏈斷裂；

做好資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期限結(jié)構(gòu)與債務(wù)期限

結(jié)構(gòu)的匹配。避免短貸長投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開發(fā)節(jié)

點(diǎn)和預(yù)售時(shí)間，安排不同的資金來源銜接。

3.2努力降低資金籌集成本

資金成本是指投資者籌集資金時(shí)付出的代價(jià)，資金籌集成本是直接關(guān)

系到項(xiàng)目收益水平，資本成本高將虧蝕企業(yè)的利潤，甚至使企業(yè)陷于困境。

籌資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成：

一是籌集資金過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，即籌資費(fèi)；如發(fā)行股票的承銷

費(fèi)，銀行貸款的手續(xù)費(fèi)等；該項(xiàng)費(fèi)用一般與籌資額度、籌資期限不直接相

關(guān)，屬于籌資成本中的固定費(fèi)用。

二是向資金提供者支付的報(bào)酬，及資金使用費(fèi)或占用費(fèi)。如發(fā)行債券

或銀行貸款時(shí)的利息，發(fā)行股票的股息、紅利等；資金使用費(fèi)與籌資額度、

籌資期限直接相關(guān)，屬于籌資成本中的變動(dòng)費(fèi)用；后=^

三是特定條件下的機(jī)會(huì)成本。!

決定資金成本一般有三個(gè)方面的因素：一是資金使用的時(shí)間，二y

資金占用時(shí)間越長，所付費(fèi)用成本越大，反之越??；二是出資者所要承受的

風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)越大，籌資成本越高，反之越小；三是資金供求狀況，資金供應(yīng)

緊張時(shí)，資金成本越高，資金供大于求時(shí)，成本越低。

案例：恒大地產(chǎn)-對賭協(xié)議的后果

恒大地產(chǎn)是國內(nèi)房地產(chǎn)公司國際化融資金額最大的，歷年累計(jì)

在國際資本市場募集資金18億美元。但取得這些融資的背后，卻要

背負(fù)著巨大的成本。特別是在市場發(fā)生變化后，其高負(fù)債、高成本

的資金使其背上了沉重的壓力，企業(yè)陷于困境。

為了實(shí)現(xiàn)上市，實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張，恒大地產(chǎn)從2007年不計(jì)成本頻

繁拿地，土地儲(chǔ)備由2006年底的不足600萬方增加至4580萬平方米,

比2006年底增加了9倍，其資金來源主要是與一些機(jī)構(gòu)投資者簽訂了

案例：恒大地產(chǎn)-對賭協(xié)議的后果

對賭協(xié)議是投資方與企業(yè)對未來不確定情況的一種約定。

雙方以企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績?yōu)樽h價(jià)基礎(chǔ)確定投資條件，根據(jù)雙

方認(rèn)可的業(yè)績增長情況，以具體業(yè)績指標(biāo)甚至股價(jià)為協(xié)議

條件。對賭標(biāo)的通常設(shè)定為企業(yè)股權(quán)，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般

標(biāo)準(zhǔn)的其他支付條件（如高額利息）。這種融資的好處是

短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。但一旦不能滿足

對賭條件，企業(yè)將付出高昂代價(jià)。

案例：恒大地產(chǎn)-對賭協(xié)議的后果

據(jù)公開資料顯示，2006年11月，恒大地產(chǎn)與國際機(jī)構(gòu)投資者德

意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作

押，由三家機(jī)構(gòu)投資者以總價(jià)4億美元認(rèn)購其8億股可換股優(yōu)先股。

2007年8月，恒大地產(chǎn)通過另一上市保薦人瑞信擔(dān)保，向貸款人授出

認(rèn)沽期權(quán)為擔(dān)保，籌集資金4.3億美元；2007年9月，通過抵押恒大

御景半島項(xiàng)目，再次向美林貸款1.3億美元，用于購買土地。

如恒大地產(chǎn)與國際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽定

了對賭協(xié)議。按照約定，恒大地產(chǎn)若在2007年底前實(shí)現(xiàn)上市，機(jī)構(gòu)

投資者的回報(bào)不少于30%；若在2008年6月6日前完成上市，機(jī)構(gòu)投

資者的回報(bào)則不少于40%；如果在2008年12月6日前上市，回報(bào)率不

少于50%,若至2009年6月6日前上市，回報(bào)率不少于60%,如果在

2009年12月6日前上市，則機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于70%。如無法上

市，其將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)投資者的股份。

案例：恒大地產(chǎn)-對賭協(xié)議的后果

據(jù)有關(guān)資料顯示，截至2007年9月30日，恒大地

產(chǎn)總資產(chǎn)約為148億港元，總負(fù)債已高達(dá)140.67

億港元，資產(chǎn)負(fù)債比超95%。

由于金融危機(jī)的影響，恒大未能按期上市，到目

前為此，資本市場依然低迷，恒大地產(chǎn)亦未有上

市的跡象。這將意味著，如果今年不能上市，恒

大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險(xiǎn)。即便能上市，其成

本也是非常高昂。

4、如何辦理銀行貸款

銀行貸款是滿足項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金需求和減少自有資金占用、

充分利用財(cái)務(wù)杠桿提高自有資金收益率的關(guān)鍵，從項(xiàng)目公司看，銀行

貸款是房地產(chǎn)項(xiàng)目主要資金來源。，................

單位：億元

2005年2006年2007年2008年

新增房地產(chǎn)

開發(fā)貸款1328299636161802

全部人民幣

新增貸款23500330003630045900

a新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款?開發(fā)貸款/全部新增貸款

5.65%9.08%9.96%3.93%

所占比例

4、如何辦理銀行貸款

4.1、銀行貸款的放款條件

(1)自有資金投入占總投資35%以上，目前由于地價(jià)占總投比例較高，一般

地價(jià)支付完畢即可達(dá)到自有資金投入要求；|

(2)項(xiàng)目四證齊全(國土證，用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工I

證)，主要是控制施工證節(jié)點(diǎn)；

4.2、辦理銀行貸款的流程

(1)與銀行溝通，擬定貸款方案；

(2)銀行前、后臺進(jìn)行項(xiàng)目評估；

(3)銀行審貸會(huì)過會(huì)；

(4)落實(shí)四證、抵押、法律文件等相關(guān)放款條件；

(5)銀行放款；各銀行對公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規(guī)模;

(6)銀行貸款資金轉(zhuǎn)出及使用。

4.3、辦理銀行貸款需關(guān)注的事項(xiàng)

(1)合理確定貸款額度：公司每個(gè)項(xiàng)目均應(yīng)在銀行可接受的范圍內(nèi)爭

取最大的貸款額度，一般在總投資的40-60%。

(2)項(xiàng)目前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)應(yīng)注意分證：為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢，充分

地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目的大小，考慮分

拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來

靈活和便利。

(3)貸款擔(dān)?；虻盅簵l件應(yīng)關(guān)注的方面：各子公司在抵押不影響銷售

的情況下，應(yīng)優(yōu)先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用抵押物資源。

但由于銷售需要抵押物涂銷，放款后幾個(gè)月即開始還款，銀行貸款資金

利用效率較低，為提高資金使用效率，可采用母公司擔(dān)保方式。

(4)貸款資金使用應(yīng)關(guān)注的方面：要盡量和銀行協(xié)商，力爭突破貸款

資金的封閉管理，將貸款通過合理的渠道轉(zhuǎn)出，提高貸款資金的使用效

率。否則，公司必須根據(jù)工程建設(shè)資金需求金額和時(shí)點(diǎn)發(fā)放貸款，使用

多少金額，發(fā)放多少金額。堅(jiān)決避免貸款資金發(fā)放后長期閑置在賬面的

情況出現(xiàn)。

(5)貸款成本及利率調(diào)整周期應(yīng)關(guān)注的方面：力爭獲取市場上最優(yōu)惠

的貸款成本條件。要關(guān)注利率的變化趨勢，在銀行貸款利率處于下降通

道時(shí)，貸款利率應(yīng)按季或月調(diào)整。反之，則盡量按年度甚至更長的時(shí)間

調(diào)整利率。

5、銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)]II?

房款回籠工作應(yīng)貫穿于銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，保證銷售和回籠的目標(biāo)一致性，將

回籠任務(wù)責(zé)任到人，并與業(yè)績掛鉤。加強(qiáng)銷售回籠工作應(yīng)注意以下幾方面內(nèi)容：

5」、加快銷售簽約。在銷售定價(jià)、折扣政策制訂、現(xiàn)場宣傳等銷售各個(gè)環(huán)節(jié)充

分考慮房款快速回籠需求。例如在付款方式設(shè)定時(shí)盡可能減少多期付款方式；

在折扣方面設(shè)置一定比例的按時(shí)簽約折扣；折扣向一次性付款傾斜等。?

5.2、優(yōu)化收款流程。房款回籠需要銷售部門、法律部門、代理公司、律師事務(wù)

所、銀行、財(cái)務(wù)部門等多個(gè)部門和單位共同努力和配合，要明確各部門崗位責(zé)

任及工作流程以提高工作效率。特別可以通過房款回籠情況與費(fèi)用掛鉤等激勵(lì)

手段，充分調(diào)動(dòng)代理公司、律所等中介積極性，促進(jìn)房款的快速回籠。

5.3、充分利用法律手段保證按期付款的嚴(yán)肅性。在認(rèn)購書、買賣合同、按揭須

知等法律文件中嚴(yán)格約定違約責(zé)任，充分保護(hù)公司利益；對惡意拒繳房款及提

供資料的客戶要移交法律部及時(shí)處理并嚴(yán)格執(zhí)行，維護(hù)按期付款的嚴(yán)肅性。

5.4、加快銀行按揭的辦理。銀行按揭款是房地產(chǎn)行業(yè)特有的一種資金來源

方式，目前，多數(shù)客戶都采取銀行按揭方式支付房款。

單位：億元

2005年2006年2007年2008年

新增個(gè)人住房

按揭貸款2513363076482832

全部人民幣

新增貸款23500330003630045900

2005年2006年2007年2008年

10.69%11.00%21.07%6.17%|■■新增個(gè)人住房按揭貸款一個(gè)人住房按揭貸款/全部新增貸款|

所占比例

要加快按揭款的發(fā)放速度，首先，充分調(diào)動(dòng)代理公司、律師行力量，

責(zé)任到人，催收按揭資料，按揭資料齊全后方可進(jìn)行代理費(fèi)結(jié)算；其次，在

保證開發(fā)貸款銀行優(yōu)先的情況下，引進(jìn)多家銀行，通過競爭壓力促進(jìn)放款速

度。第三，與省、市公積金中心建立良好的合作關(guān)系，開辟公積金中心綠色

通道。

5.5、加快他項(xiàng)權(quán)證辦理，解除公司擔(dān)保責(zé)任

s根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營慣常做法，在商品房他項(xiàng)權(quán)證辦理并移交按揭

銀行前，公司將對客戶按揭貸款承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，若客戶在此期間

未正常還貸造成違約，公司將承擔(dān)回購等擔(dān)保責(zé)任。為降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，

公司應(yīng)盡快辦理他項(xiàng)權(quán)證，縮短擔(dān)保期限，盡早解除擔(dān)保責(zé)任。

5.6、做好銷售誠意金和購房定金的管理

!首先，誠意金收取、轉(zhuǎn)定和退款等過程都需要建立相應(yīng)的內(nèi)部控制

制度，納入財(cái)務(wù)核算體系管理。收取過程中需要銷售現(xiàn)場工作人員恪守;

現(xiàn)場相關(guān)管理規(guī)定，收款記錄實(shí)時(shí)錄入系統(tǒng)，納入管理體系，相關(guān)款項(xiàng)、年

憑證應(yīng)按日清理及移交做賬，財(cái)務(wù)人員嚴(yán)把審核關(guān)，確保應(yīng)收款項(xiàng)的實(shí)[

際入賬；其次，誠意金轉(zhuǎn)定金后，相關(guān)款項(xiàng)作為銷售房款及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)￡

處理；第三，換房、退房等特殊業(yè)務(wù)建立完善的登記、審核流程，應(yīng)退

還的誠意金，應(yīng)經(jīng)銷售和財(cái)務(wù)部門雙重審核，防止重復(fù)退款。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用

1、資金運(yùn)營應(yīng)重應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性

2、資金使用中篦易產(chǎn)生的問題，

3、資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹

1、資金運(yùn)營應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性

在籌集到資金后，需要對這些資金進(jìn)行合理有效的使用，提

高資金的使用效率，同時(shí)規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。

1.1項(xiàng)目的投資回報(bào)率越高越好嗎？III

某公司能籌集的資金為3億元，現(xiàn)有A、B、C三個(gè)項(xiàng)目的投資成本均為

3億元，其中：

A項(xiàng)目投資回報(bào)率為25%,投資期為5年；III

B項(xiàng)目投資回報(bào)率為20%,投資期為3年；111

C項(xiàng)目投資回報(bào)率為15%,投資期為2年。]??

方案一：選擇投資A項(xiàng)目，貝【J5年內(nèi)可獲收益3義25%=0.75億元；|

方案二：若選擇B+C項(xiàng)目，貝（15年內(nèi)可獲收益3X20%+3X15%=1.05億元。

答案：項(xiàng)目的投資回報(bào)率固然重要，資金的周轉(zhuǎn)率也非常重要。

因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，資金運(yùn)用的一個(gè)重要任務(wù)就是要

加快資金周轉(zhuǎn)，以較小的資金流量推動(dòng)較大的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)出較

高的利潤。資金運(yùn)用時(shí)要特別關(guān)注的重點(diǎn)：II

要縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期項(xiàng)目，加快開發(fā)速度，減少資金的占用。：

對于一個(gè)區(qū)域公司來說，要充分考慮到開發(fā)產(chǎn)品的類型，要注重流動(dòng)性

強(qiáng)的住宅產(chǎn)品，要盡量保持較高的資產(chǎn)流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，不能一味追

求占用大量資金且回報(bào)周期較長的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。特別是現(xiàn)階段，公司

處于快速發(fā)展中，要堅(jiān)持以普通住宅的滾動(dòng)開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營

性物業(yè)投入原則上要控制在20%以內(nèi)。J.

案例：富利地產(chǎn)-商業(yè)轉(zhuǎn)型的代價(jià)

富力地產(chǎn)在此輪的市場調(diào)整中遭遇資金緊張困局的重要原因就在于，在

過去的幾年中他們將過多的精力和資金投入到商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，沉淀了公司不

少的資金。

富力公司從03年開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，近幾年，投入大量的資金在商業(yè)地

產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，富力在珠江新城擁有15個(gè)項(xiàng)目，大部分是寫字樓和高價(jià)酒

店，僅在廣州、北京、天津三地現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)開發(fā)將會(huì)耗掉資金124.9億

元，3年平均投入41.6億元。在2007年還曾經(jīng)與合景泰富聯(lián)手以46億元拿下珠

江新城的商業(yè)地王項(xiàng)目,.47.05億元拿下佛山商住地王，擬建佛山第一高樓；

在天津以50億元拿下的住宅項(xiàng)目。僅這三個(gè)地王項(xiàng)目的低價(jià)，就要承擔(dān)費(fèi)用

超過H2億元。

目前，富力已有5家五星級酒店、2家四星級酒店、2個(gè)

幢國際甲級寫字樓和2個(gè)購物中心，投資商業(yè)地產(chǎn)沉淀了

較多的資金，而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營效果并不理想（2008年

酒店業(yè)務(wù)虧損1.8億元）。

由于市場發(fā)生較大的變化，加之2007年投入了大量資金高價(jià)拿

地，回歸A股的失敗，08年的銷售額大大低于預(yù)期（08年富力的銷售

收入160億元，只是與07年持平，只完成計(jì)劃的66%）,富力地產(chǎn)資金

和財(cái)務(wù)狀況陷入了比較困難的局面。'；；

2008年12月底，富力地產(chǎn)貨幣資金余額僅20億元，資產(chǎn)負(fù)債率

73%,銀行借款達(dá)205億元（一年內(nèi)到期的95億元）。由于資金被占用，

已經(jīng)讓富力喘不過氣來，為緩解資金緊張局面，不得不高成本融資，

08年融資成本比上年增加231%,公司已一年沒有再購置土地。

為緩解資金困境，去年年底，富力開始出售那些他們一直宣稱將

持有經(jīng)營的標(biāo)志性寫字樓，股東張力和李思廉個(gè)人出資

El

購買下屬子公司的房產(chǎn)，作價(jià)分別為0.83億元、

1.02億元用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。

在經(jīng)濟(jì)高潮、市場形勢好、資金面寬松時(shí)期，市場往往用土地貯

備的數(shù)量來衡量房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力和規(guī)模；但在經(jīng)濟(jì)衰退和貨幣政策

從緊的壓力下，對一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)更注重資產(chǎn)的流動(dòng)性，包括現(xiàn)金結(jié)

存有多大，現(xiàn)金流入是否為正，負(fù)債率有多高以及流動(dòng)比例等指標(biāo)。

1.2確定合理的現(xiàn)金留存量

貨幣資金作為流動(dòng)性最強(qiáng)、收益性最弱的資產(chǎn)，持有一定現(xiàn)金

可增強(qiáng)公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，但過多的現(xiàn)金表明資金閑置，會(huì)給企業(yè)

增加財(cái)務(wù)成本，損失機(jī)會(huì)成本。在市場好、信貸政策比較寬松的情

況下，應(yīng)盡量降低賬上資金余額；相反，可適當(dāng)調(diào)高現(xiàn)金比率

(5%-10%),獲得較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。；\；

作為項(xiàng)目公司，為降低資金成本，將盡量減少賬面的資金結(jié)

存，如有長期閑置資金可考慮提前歸還銀行貸款，或?qū)①Y金調(diào)入母

公司，由母公司統(tǒng)一調(diào)劑和平衡。賬面留存資金與與資金置求盡可

能匹配，滿足未來一個(gè)月資金需求。

2、資金使用中容易產(chǎn)生的問題

1、資金支出與施工進(jìn)度不一致，超進(jìn)度支付工程款?；蚬こ虝?/p>

估單價(jià)過高，造成提前或超付工程款。各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)投入嚴(yán)格按合同

和施工進(jìn)度付款，堅(jiān)決杜絕未達(dá)到付款條件提前付款和超進(jìn)度付款，

既是降低資金成本，也是控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2、工程結(jié)算要留足額的工程質(zhì)保金。按規(guī)定足額收取工程質(zhì)保

金，工程質(zhì)保金是約束施工單位后期維修工作主要手段，也可創(chuàng)造一

定的資金效益，因此，需足額收取，并嚴(yán)格按規(guī)定審批后退還。

3、墊付的各項(xiàng)工程款要及時(shí)收回。在工程建設(shè)中往往存在甲方

為施工單位代墊工程勞保金、現(xiàn)場水電費(fèi)等，這些款項(xiàng)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清

收，保證公司利益不受損害。

2、資金使用中容易產(chǎn)生的問題

4、資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴(yán)；資金使用的計(jì)劃性不

強(qiáng)，資金支出有較大隨意性。

5、應(yīng)收款占用資金過大，催收不利。特別是業(yè)主拖欠的房款要

及時(shí)收回。

6、加快尾盤和車庫等物業(yè)的清盤，盡快處置閑置資產(chǎn)、空置房

產(chǎn)設(shè)備，減少資金占用，盡快回收資金。

3、資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹

3.1、賬戶管理制度：

(1)賬戶的開立與注銷必須經(jīng)過公司董事長審批同意。

(2)各級公司的所有銀行賬戶必須由所在公司的財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一管

理，其他部門不得以任何名義開立銀行賬戶。

(3)銀行賬戶必須以本單位的名義開立，不得違反規(guī)定以其他單位

或個(gè)人的名義開立，嚴(yán)禁將公款私存、出租或出借銀行賬戶。

(4)各級公司財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期對銀行賬戶進(jìn)行清理，對于長期不使

用、不需用的銀行賬戶應(yīng)及時(shí)予以注銷。

(5)公司的所有資金必須納入法定賬戶管理,

不得坐收坐支，嚴(yán)禁賬外循環(huán)和違規(guī)設(shè)立“小金庫”。

(6)各級公司的會(huì)計(jì)和出納不能由同一人擔(dān)任，開具銀行支票所需

的印章必須分由兩人或兩人以上保管，銀行支票印章的保管理人員

不得在空白或內(nèi)容填列不全的支票上蓋章。

(7)資金收支必須及時(shí)入賬，做到日清月結(jié)。各級公司財(cái)務(wù)部門的

會(huì)計(jì)人員應(yīng)按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表和盤點(diǎn)現(xiàn)金，保證賬實(shí)相

符，出現(xiàn)賬實(shí)不符情形的必須及時(shí)查明原因，分清責(zé)任，及時(shí)糾正

或追究有關(guān)人員的責(zé)任。

3.2、資金使用及付款審批制度:

(1)資金實(shí)行預(yù)算管理，各公司必須按資金計(jì)劃使用資金，防止計(jì)

劃外的資金支出。公司的資金實(shí)行統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)籌安排使用，以減少

資金閑置，降低資金成本。

(2)各級公司應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況制定明確的資金支付審批權(quán)限和

程序，各項(xiàng)資金的支付必須嚴(yán)格按規(guī)定權(quán)限和程序?qū)徟?。對于未?jīng)規(guī)

定程序?qū)徟虺綑?quán)限審批的款項(xiàng)，出納人員不得支付資金，其他財(cái)

務(wù)人員不得辦理有關(guān)財(cái)務(wù)事項(xiàng)。付款申請需提交相關(guān)證明材料。

(3)所有的資金的支付必須依據(jù)有效合同、合法憑據(jù)和齊全的手

續(xù)，并取得合法有效的票據(jù)，杜絕白條或不規(guī)范憑證、票據(jù)支取資金。

(4)各級公司的資金不得擅自對外借款和抵押擔(dān)保；如確需，必須

經(jīng)集團(tuán)公司審批。I?!I?1

(5)未經(jīng)批準(zhǔn)，各級公司的資金不得投入證券市場從事有價(jià)證券買

賣活動(dòng)，或從事其他任何形式的委托理財(cái)、風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)。

r

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃的重要作用

□主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境

稅務(wù)籌劃的主要思路及原則

主要稅種的籌劃思路

稅務(wù)籌劃需注意的問題

稅務(wù)籌劃的重要作用

■房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，一直是國家宏觀調(diào)控的

重點(diǎn)對象，是企業(yè)的一種剛性支出。若能恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)

行稅務(wù)籌劃，則可為公司帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益。

■合理合法地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，充分利用各種稅收優(yōu)

惠政策，可有效地減少企業(yè)現(xiàn)金流出，提高企業(yè)利

潤，增加股東回報(bào)。

■稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義，企業(yè)需密切

關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策的變化，認(rèn)真分析，積極開

展稅務(wù)籌劃，變被動(dòng)為主動(dòng)，更好地維護(hù)企業(yè)利益。

匚I主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境;

1、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種

稅項(xiàng)計(jì)稅基礎(chǔ)稅率或備注

土地增值稅銷售收入減扣除金額30%-60%

企業(yè)所得稅稅前利潤25%

契稅房產(chǎn)銷售額、土地出讓金3%-5%

營業(yè)稅項(xiàng)目銷售收入或租金5%

城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%

教育費(fèi)附加營業(yè)稅3%

房產(chǎn)稅租金、房產(chǎn)原值12%

印花稅銷售合同或工程、建安合同金額0.03%-0.05%

防洪費(fèi)銷售收入0.13%

土地使用稅按占地面積計(jì)算依當(dāng)?shù)囟惙?/p>

2、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境

■房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)較重

F房地產(chǎn)年度稅負(fù)一般占營業(yè)收入20%以上，接近甚至超過企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的

;凈利潤，如果加上項(xiàng)目清算時(shí)要繳的大筆土地增值稅、企業(yè)所得稅，項(xiàng)目

I真正的稅負(fù)占項(xiàng)目收入的比重會(huì)更高。以保利地產(chǎn)(600048)為例，近三

1年稅負(fù)列表如下：1fgiitI

單位:億元;%

年度營業(yè)收入稅負(fù)凈利潤稅款占收入比例

200640.318.76.5921.58%

200781.1521.1516.2826.06%

2008155.228.4630.4418.34%

2、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境（續(xù)）

■稅局加強(qiáng)征收與監(jiān)管

■經(jīng)濟(jì)增長放緩、積極的財(cái)政政策需要資金的更大投入，各級地方財(cái)

\通過加大稅收征收力度，降低財(cái)政資金壓力，特別是房地產(chǎn)行業(yè)相

I應(yīng)的營業(yè)稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅為地方稅種，大部

分將留存地方財(cái)政，更是成為目前稅務(wù)部門清理征收的重點(diǎn)。

tr'i稅務(wù)籌劃的主要思路及原則

1、稅務(wù)籌劃的主要思路

■稅收籌劃即從公司總體的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，通過適當(dāng)?shù)陌才殴窘?jīng)營

?方式和業(yè)務(wù)流程，以及巧妙合理的財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)和會(huì)計(jì)處理，實(shí)現(xiàn)在合

1法的前提下，稅收負(fù)擔(dān)相對較小、企業(yè)整體利益最大化。

■稅收與經(jīng)營形式直接相關(guān)，稅務(wù)籌劃貫穿

項(xiàng)目始終，是個(gè)動(dòng)態(tài)管理過程，特別是在項(xiàng)

目運(yùn)作的前期進(jìn)行籌劃尤為重要。

1、稅務(wù)籌劃的主要思路

稅務(wù)籌劃思路主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

■充分運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策：調(diào)整相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)形式，盡可能爭取符合

稅收優(yōu)惠條件，享受相應(yīng)優(yōu)惠政策；II

■調(diào)整經(jīng)營事項(xiàng)，套用低稅率稅目：不同的收入形式適用不同稅率的

稅目，可采取靈活的銷售方式，在保持總收入不變情況下，套用較

低稅率稅目;

■合理分?jǐn)偝杀荆豪镁C合開發(fā)優(yōu)勢，在政策許可的前提下，合理分

攤項(xiàng)目成本，在總成本不變的情況下，降低整體稅負(fù)水平；

2、稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的原則

■堅(jiān)持依法納稅。首先應(yīng)堅(jiān)持依法納稅，公司的決策者、財(cái)務(wù)人員應(yīng)

及時(shí)、系統(tǒng)的學(xué)習(xí)稅收政策，準(zhǔn)確理解稅收政策的內(nèi)涵，整體把握

稅收優(yōu)惠政策及稅收前置條款，依法納稅。?

■提高稅務(wù)籌劃意識、重視前期籌劃。各級領(lǐng)導(dǎo)要具有稅收籌劃意

識，積極從項(xiàng)目前期著手籌劃，根據(jù)稅收籌劃需要安排相應(yīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)

務(wù)，在開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中實(shí)行稅負(fù)的動(dòng)態(tài)管理，真正實(shí)現(xiàn)節(jié)流的作

用。!；；；；；\

■關(guān)注稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃需要依據(jù)當(dāng)前的稅收法規(guī)政策、稅局

對事項(xiàng)的認(rèn)定、項(xiàng)目自身的特點(diǎn)等因素綜合決定，如果盲目籌劃、

生搬硬套，結(jié)果會(huì)適得其反，使公司處于不利的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中。因

此，在動(dòng)態(tài)籌劃過程中，始終應(yīng)關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

主要稅種的籌劃思路

■土地增值稅籌劃思路

■企業(yè)所得稅籌劃思路

■營業(yè)稅籌劃思路

■其他稅種籌劃思路

1、土地增值稅籌劃思路

■土地增值稅稅率

按照增值率的高低，土地增值稅的稅率有30%、40%、50%、60%四

檔，最高稅率達(dá)60%!土地增值稅是超額累進(jìn)稅，分段征收，具體見

右圖：

(200%,8).—60%

■土地增值稅計(jì)算公式

土地增值稅二增值額X稅率-扣除項(xiàng)I—50%

(100%,200%].

目金額義速算扣除系數(shù)增值額

增值額二房地產(chǎn)銷售收入-扣除項(xiàng)目I—40%

金額(50%,100%].

一扣除項(xiàng)目金額二直接開發(fā)成本+開發(fā)

(0,50%].—30%

費(fèi)用（可按開發(fā)成本的10%核定）+.

加計(jì)扣除（直接開發(fā)成本的20%）+

增值率稅率

流轉(zhuǎn)稅費(fèi)

1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策

1.1.1普通住宅增值率不超過20%時(shí)免交土地增值稅

■稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除

項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。公司在項(xiàng)目拓展時(shí)，可立足

于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，加大對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的投入，充分利用這一

優(yōu)惠政策。

■對于規(guī)劃為普通住宅的項(xiàng)目，一方面充分考慮按當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌?/p>

的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，以保證最終優(yōu)惠政策的落實(shí)；

■另一方面，需注意普通住宅的銷售定價(jià)。經(jīng)測算，毛利率為

40.12%與增值率為20%相對應(yīng)，毛利率在40.12%以上的普通住宅

將達(dá)到土地增值稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)實(shí)清算將對公司盈利和現(xiàn)金

流產(chǎn)生重大影響。

1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策

1.1.1普通住宅增值率不超過20%時(shí)免交土地增值稅（續(xù)）

■以下表普通住宅定價(jià)為例，價(jià)格定為5900元/方時(shí)，毛利率為

39.66%、增值率為18.95%,不用交土地增值稅，利潤較6000元/方

的定價(jià)還大一些。因此，在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售定價(jià)過程中，充分考

慮項(xiàng)目增值率的臨界點(diǎn)，尋求銷售收入、土地增值稅之間的最佳利

益平衡。

售價(jià)收入（萬元）毛利率增值額增值率土地增值稅稅前利潤

6,00030,00040.67%5,17120.83%1,5518,960

5,90029,50039.66%4,69918.95%010,039

1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策

1.1.2與外界合作開發(fā)的項(xiàng)目，盡量套用合作建房模式

■《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的

通知》（財(cái)稅字[1995]48號）規(guī)定：一方出地，一方出資金，

雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值

稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

■保利廣州公司的G1T（保利心語項(xiàng)目）和F2-2兩幅地塊在出讓

時(shí)均保留了村留用地的性質(zhì)。通過與冼村簽訂合作開發(fā)協(xié)議并

向國家支付少量地價(jià)款后，廣州公司實(shí)現(xiàn)了國土證上的加名，

并與冼村按比例享有項(xiàng)目的權(quán)益。通過與稅局的充分溝通，稅

局基本認(rèn)可合作建房的模式。到時(shí)我司對分配給冼村的房產(chǎn)按

市值繳納營業(yè)稅，即可將市價(jià)同時(shí)計(jì)入項(xiàng)目的收入和成本，這

大大增加了土地增值稅的扣除金額，降低稅負(fù)。

■合作建房有成立公司和不成立公司等多種形式，但不論何種形

式，均應(yīng)完善土地過戶手續(xù)，明確合作分配形式，以及分配后

股權(quán)比例變化和剩余物業(yè)權(quán)屬利益的歸屬。

1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策

1.1.3爭取核定征收

J稅務(wù)機(jī)關(guān)在賬冊不齊等特殊情況下可按不低于預(yù)征率的水平進(jìn)行土地

增值稅的核定征收，因此，在某些高毛利的項(xiàng)目上核定征收與據(jù)實(shí)清

算最終所繳稅款將存在巨大差異，積極爭取土地增值稅的核定征收將

是有效降低稅負(fù)的途徑之一。

某項(xiàng)目總收入2億元，可扣除金額為L1億元，則增值額為9000萬元，

增值率為81.81%,土地增值稅為3050萬元。

0此項(xiàng)目系收購項(xiàng)目，賬冊不齊，若最終稅局能以5%的稅率核定征收，

則土地增值稅為1000萬元，節(jié)稅2050萬元。

1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策

1.1.4在合法的前提下延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)

■各地土地增值稅清算細(xì)則陸續(xù)出臺，各公司應(yīng)適當(dāng)與當(dāng)?shù)囟惥?/p>

溝通，盡可能延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)，或更換稅負(fù)相對較輕

I的項(xiàng)目進(jìn)行清算；對于能實(shí)行以預(yù)征代清算的項(xiàng)目，應(yīng)主動(dòng)爭

取以預(yù)征代清算。

1.2銷售收入方面的籌劃

1.2.1合理分解收入

■銷售是實(shí)現(xiàn)收入、回收資金的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，稅負(fù)與銷售收入呈正

向關(guān)系，銷售方面的籌劃重點(diǎn)在于采用靈活的銷售方式，合理

分解收入，以降低稅基或適用稅率。

■在合法的情況下，若能通過業(yè)務(wù)類型的調(diào)整，將部分房產(chǎn)銷售

收入轉(zhuǎn)化為其他非房產(chǎn)銷售名目的收入，則可以降低項(xiàng)目的增

值率和稅基，最終降低土地增值稅。

2.2銷售收入方面的籌劃

1.2.2合理調(diào)整銷售物業(yè)和持有物業(yè)的比例

■房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)用于自用或其他商業(yè)用途，如果產(chǎn)

權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。在滿足項(xiàng)目現(xiàn)金流要求的

前提下，對毛利率高的商業(yè)物業(yè)可用通過持有出租，減少對外

出售比例，減少和推遲土地增值稅的繳交。

1.2銷售收入方面的籌劃

1.2.3股權(quán)出售代替實(shí)物出售

■主要利用股權(quán)交易不交納營業(yè)稅和土地增值稅的稅法規(guī)定。

■如目前在某項(xiàng)目中有一辦公樓準(zhǔn)備出售，如果某客戶愿意在我

司稍微降低售價(jià)的情況下以股權(quán)形式整體購買，則可以做如下

籌劃：

若辦公樓出售時(shí)已有產(chǎn)權(quán)證：可先將辦公樓整體以相對較

低價(jià)格投資成立項(xiàng)目公司、而后出售項(xiàng)目公司股權(quán)；或者先以

貨幣資金作為注冊資本成立新的全資子公司，而后以辦公樓整

體對其進(jìn)行增資（可免契稅）；

若辦公樓無產(chǎn)權(quán)證：先成立空殼項(xiàng)目公司、再將辦公樓整

體以相對較低價(jià)格出售給此公司、而后出售空殼公司股權(quán)。

1.2銷售收入方面的籌劃

1.2.3股權(quán)出售代替實(shí)物出售

■舉例：II\I\I

■目前在某項(xiàng)目中有一辦公樓準(zhǔn)備出售，此辦公樓面積為2,000平

米，建造成本為800萬元，可以6.2萬元/方價(jià)格推向市場，此時(shí)

總售價(jià)為1.24億元，土地增值稅為5,788萬元，總體稅負(fù)為

7,767萬元（占收入的63%）。

■如果某客戶愿意以6萬元/方的價(jià)格整體購買，并愿意配合我司

進(jìn)行籌劃。則我們可以6,000萬元成立殼公司，將此辦公樓整體

先以3萬元/方的價(jià)格出售給先成立的殼公司，而后將整個(gè)殼公

司的股權(quán)以L2億元出售給客戶，相當(dāng)于以出售股權(quán)的形勢代替

出售實(shí)物（股權(quán)出售環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及契稅）。

■此時(shí)，土地增值稅為2,291萬元，降低3,497萬元；稅負(fù)總額為

4,774萬元，節(jié)稅2,993萬元。

1.3成本方面的籌劃

1.3.1按占地面積來分?jǐn)偟貎r(jià)

■項(xiàng)目中有別墅、商業(yè)與住宅等不同物業(yè)，地價(jià)可以按建筑面積

與按占地面積兩種方式進(jìn)行分?jǐn)?，同等建面的別墅占地面積較

住宅大得多，且別墅毛利率較住宅要高，因此，按占地面積分

攤時(shí)別墅分得的土地成本更多。

■當(dāng)項(xiàng)目規(guī)劃有不同的物業(yè)形態(tài)時(shí)，建議在可行的情況下對國土

證進(jìn)行分證，高增值率物業(yè)（如別墅）單獨(dú)出具國土證和規(guī)劃

證，以利于項(xiàng)目分期清算時(shí)按占地面積分配地價(jià)，降低別墅物

業(yè)增值率水平。

1.3成本方面的籌劃

1.3.2合理分?jǐn)傢?xiàng)目成本

■各公司應(yīng)充分利用綜合開發(fā)優(yōu)勢，在政策許可的前提下，對成

本費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)?，包括持有物業(yè)與銷售物業(yè)之間、普通標(biāo)

準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之間、公建配套設(shè)施等，尋求最佳稅

收效益。!!!!!一

1.3成本方面的籌劃

1.3.3適當(dāng)加大稅前扣除的成本和費(fèi)用

■毛利率在40.12%以上的普通住宅和毛利率在27%以

上的非普通住宅項(xiàng)目將達(dá)到土地增值稅的繳納標(biāo)

準(zhǔn)，因此，當(dāng)物業(yè)毛利率在上述標(biāo)準(zhǔn)附近時(shí)，房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目投資，通

過降低適用的稅率等級，如從增值率從20%下降至

19%,達(dá)到免征條件，起到一舉多得的作用。

■既增加開發(fā)成本和稅前扣除的加計(jì)費(fèi)用、降低土地增值稅，又

能通過增加投入提升項(xiàng)目品質(zhì)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。

2、企業(yè)所得稅籌劃思路

■房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅適用的最新法規(guī)為《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)

企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號文），即企業(yè)銷售

未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（完工前后都叫收入），應(yīng)先按預(yù)

計(jì)計(jì)稅毛利率15%分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)

納稅所得額；開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并

計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對

應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)

目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

■該政策從2008年1月1日開始實(shí)行，修改了國稅函[2008]299號文

件按預(yù)征利潤率20%預(yù)征的規(guī)定，在一定程度上緩解了企業(yè)預(yù)繳

時(shí)的資金壓力。

2、企業(yè)所得稅籌劃思路

■企業(yè)所得稅計(jì)算公式

■預(yù)收當(dāng)期企業(yè)所得稅

=（當(dāng)期收到的預(yù)售房款義15%+當(dāng)期

其他結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目稅前利潤）X25%

■結(jié)轉(zhuǎn)收入當(dāng)期繳企業(yè)所得稅

=（當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的稅前利潤-結(jié)轉(zhuǎn)收入

X15%）X25%

2、企業(yè)所得稅籌劃思路

■舉例

■某地產(chǎn)公司只開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，企業(yè)所得稅按季度繳納，項(xiàng)目在3月

開盤，當(dāng)月即收取預(yù)售房款20000萬元，期間費(fèi)用1000萬元，則當(dāng)

期需要預(yù)繳企業(yè)所得稅為：

(20000X15%-1000)又25%=500萬元

■若這2億元預(yù)售房款在年底交樓確認(rèn)為收入，相應(yīng)會(huì)計(jì)利潤調(diào)整得

到的應(yīng)納所得稅額為4000萬元，對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本為14000萬元，真實(shí)

的毛利為6000萬元，則結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)需要補(bǔ)繳企業(yè)所得稅：

(4000-20000^15%)*25%=250萬元

2、企業(yè)所得稅籌劃思路

2.1充分利用地方優(yōu)惠政策

■新稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅地稅分成的部分在一定條件下可以讓企業(yè)

享受優(yōu)惠，當(dāng)?shù)囟惥謸碛幸欢ǖ淖灾鳈?quán)。因此，對于部分地區(qū)為了

吸弓I投資，而讓利這部分稅收或?qū)嵤┒愂辗颠€政策的地區(qū)，應(yīng)積極

申請享受優(yōu)惠，為企業(yè)降低企業(yè)所得稅支出；

2.2合并納稅

■新所得稅法規(guī)定：居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立不具有法人

資格的營業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅

o可以利用新企業(yè)所得稅中居