協(xié)信-度地產市場報告及預判

2021年度市場報告及預判銷售管理部2021年12月15日——土地市場分析

——市場小結及整體大勢預判二、重慶市場開展分析——重點企業(yè)開展策略案例——協(xié)信應對策略思考2010.4-52010.1.10《關于促進房地產市場平衡健康發(fā)展的通知》出臺；2010.1.12央行宣布上調存款準備金率0.5個百分點2010.2.20銀監(jiān)會正式發(fā)布《流動資金貸款管理暫行辦法》2010.2.20《個人貸款管理暫行辦法》出臺2010.3.8《關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題通知》出臺2010.1-32010.6-7

2010.7重慶出臺新規(guī)嚴格規(guī)范商品房預售對“二、三套房”貸款政策的嚴格執(zhí)行銀監(jiān)會回應三套房貸及壓力測試2010.8

重慶銀監(jiān)局：“三套”已全停拿到預售許可證10天內須開盤開發(fā)商將不能直接收預售房款重慶部分銀行提高首套房貸利率,一手房首套房貸款利率最低8.5折，二手房首套房貸款利率最低9折。2010.9

國土部將開展土地和礦業(yè)權交易市場專項整治重慶市內個別銀行重啟首套房貸七折利率

9月29日，二次調控出臺，五措施再抑房價。貸款買商品房首付款比例提至30%及以上，二套房“認房又認貸”，三套房停貸“二次調控”2010年4月2日，財政部下發(fā)通知，縮小首購普通房契稅優(yōu)惠范圍；4月13日：住建部發(fā)出《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》；2010年4月15日，國務院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；4月17日：國務院發(fā)出《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》；4月22日：住建部發(fā)布《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》2010.5.10央行宣布上調存款準備金率0.5個百分點?！?.15新政”中國央行34個月來首度加息上調存貸款基準利率重慶房產契稅出新規(guī)家庭購買90平內唯一住房契稅只收1%

重慶全面上調購房契稅超144平稅率增至3%

首套房貸最低利率上調至8.5折2010.1012月？？國土資源部：房地產開發(fā)“磨洋工”將按季度公示住建部：嚴禁使用住房公積金貸款進行投機性購房外管局發(fā)新規(guī)限制境外機構個人購房

樓市調控再出重拳重慶土地增值稅率從1%上調到5%2010.112010.1，“國十一條”，提高“二套房”首付40%，加大保障性住房建設等。2010.4，“國十條”，“二套房”首付不能低于50%，利率1.1倍，央行建議暫停三套貸款。2010.9，“國五條”，暫停三套房貸款，外地客戶提供一年以上納稅證明才能貸款。2010.10，部分城市“限購令”出臺，一個家庭僅限新購一套住房。全國全國二、全國各城市市場情況4月新政后，全國市場成交短期放緩，5-7月市場普遍量跌價穩(wěn)，8月左右開始逐漸反彈又現(xiàn)量升價穩(wěn)；10月新政后，一線的北京、深圳環(huán)比成交有所下滑；二線城市普遍仍為上漲趨勢。1、成交量情況：2、各城市價格情況：全國新建住宅同步漲幅繼續(xù)回落，環(huán)比漲幅小幅上升。全國3、行業(yè)總體數(shù)據(jù)分析：全國三、全國市場情況分析：9.29前，各城市成交量穩(wěn)步上升新政后3周內，市場出現(xiàn)明顯波動，成交量下降趨勢明顯1月3月6月9月11月重慶2021.4，地稅局發(fā)布?通知?加大土地增值稅力度；政府發(fā)布?意見?提出市十條。2021.6，對高于市價3倍的高價房增收1%房產稅；2021.10，地稅轉發(fā)?通知?，對出售自有住房并1年內購房的不再減免個人所得稅；重慶房地產調控思路：“低端有保障、中端有市場、高端有遏制〞11年初，重慶將成為房產稅最先試行的城市之一；重慶應對建議：重慶2021年4月春交會成交價格到達峰值6113元/㎡，9月后重回峰值并節(jié)節(jié)攀升；5月后受新政影響和經適房的大量入市，價格、成交面積均有大幅的下滑；6月受兩江新區(qū)利好影響，量價又持續(xù)上漲。11月成交建面均價6651元/㎡，環(huán)比增長0.4%，同比增長42.3%，到達歷史以來最高。二、2021年重慶市場情況重慶9月新政后價格仍持續(xù)上揚，10月成交未受其影響，而11月那么呈現(xiàn)供給量顯著增長，供大于求并成交量大幅萎縮的情況，總體“量跌價漲〞。重慶近三年重慶成交數(shù)據(jù)成交數(shù)據(jù)趨勢分析：重慶與去年相比，10年成交量總體持平，5-7月由于受新政影響成交量萎縮，而8月后成交量即恢復并增長，總體市場情況穩(wěn)定；成交價格與去年同比增長32.7%，且今年12月成交均價由于一些高端樓盤相繼上市預計更高；重慶重慶市場情況分析土地市場情況全國全國土地成交情況：全國2021年3月11日，國土部下發(fā)?關于加強房地產用地供給和監(jiān)管有關問題的通知?明確：開發(fā)商拿地保證金提高至20%。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款；國土資源部宣布，從現(xiàn)在9月開始到明年底，將開展土地和礦業(yè)權交易市場專項整治，標準土地使用權交易市場，進一步深化國土資源管理制度改革；9月16日，國土資源部發(fā)文明確從明年4月開始，土地儲藏機構將不再直接從事土地一級開發(fā)工作。26日晚，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)?關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知?，?通知?明確規(guī)定，對企業(yè)因自身原因導致土地閑置一年以上的，將禁止企業(yè)及其控股股東參與土地競買。同時嚴控容積率，嚴格限制低密度大戶型住宅工程的開發(fā)，住宅用地容積率必須大于1；打擊囤地，土地交付后一年內要開建，自開工之日起三年內要竣工；10月22日國土資源部副部長贠小蘇在國土資源系統(tǒng)視頻會議上說，從今年起，國土資源部將每季度向社會公布未按出讓合同和劃撥決定書約定時間開、竣工的宗地信息，對信息上線和實地核查不落實的，將通報掛牌，催促整改查處。重慶一、重慶土地成交情況〔1-11月〕：重慶土地市場小結：市場總結及預判重慶開展趨勢分析一、重慶宏觀經濟分析：今年以來，隨著適應性調控措施效應充分釋放，經濟開展的內在動力增強，全市各項經濟指標全面快速增長，總體延續(xù)了年初以來平穩(wěn)運行的良好態(tài)勢。前三季度，全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值5631.67億元，同比增長17.1%，高出全國水平6.5個百分點，增速居全國第三、西部第一。重慶與一線城市相比，還是有較大的差距，然而隨著一線城市增速放緩，重慶的差距正在逐年縮小；與一線城市GDP比照三大產業(yè)比重走勢2021年1-3季度三次產業(yè)態(tài)勢較好。第一產業(yè)實現(xiàn)增加值464.90億元，同比增長6.3%；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值3193.87億元，同比增長23.1%；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值1972.90億元，同比增長11.2%。三次產業(yè)比重為8.3：56.7：35，第二產業(yè)增速為直轄以來新高，高于14.3%的年均增速8.8個百分點，比2021年上半年20.0%的最高增速高出3.1個百分點。人均可支配收入及支出社會消費品零售總額重慶宏觀數(shù)據(jù)小結：二、重慶未來新興重點板塊分析重慶“二環(huán)時代〞新興開展組團行政區(qū)片區(qū)片區(qū)用地規(guī)模居住用地（公頃）人口（萬人）北碚區(qū)（3個片區(qū)）北碚新城片區(qū)120050020蔡家片區(qū)195080028水土片區(qū)90038018合計4050168066渝北區(qū)（5個片區(qū)）悅來—空港片區(qū)115046023御臨片區(qū)200083025禮嘉片區(qū)165066020大竹人片區(qū)140056020人和片區(qū)138055023合計75803060111江北區(qū)（1個片區(qū)）魚嘴片區(qū)172060018合計172060018沙坪壩區(qū)（2個片區(qū)）西永中心城區(qū)140058028大學城片區(qū)130050023合計2700108051南岸區(qū)（3個片區(qū)）峽口片區(qū)92036018茶園新城片區(qū)173069030彈子石片區(qū)110046025合計3750151073巴南區(qū)（3個片區(qū)）李家沱片區(qū)185072025龍洲灣片區(qū)225098030鹿角片區(qū)92042018合計5020212073大渡口區(qū)（1個片區(qū)）釣魚嘴片區(qū)99038023合計99038023九龍坡區(qū)（2個片區(qū)）陶家片區(qū)112044018西彭片區(qū)175075020合計2870119038布局20個人口規(guī)模20萬左右的大型居住聚集區(qū)重慶進入二環(huán)時代沙區(qū)、南岸、江津、九龍坡等4區(qū)將獲益最大

沙坪壩——80%區(qū)域進入二環(huán)以內每年投40億造西部新城九龍坡——巴福陶家間建水體公園將啟動建設城市副中心江津——200平方公里土地入二環(huán)吸引主城富裕人口居住南坪——規(guī)劃建設主城最大人居中心重慶“二環(huán)時代〞新興開展組團類別數(shù)目名稱綜合城市中心2渝中，空港兩路綜合副中心6觀音橋、楊家坪、南坪、李家沱、茶園、西永專業(yè)服務中心6沙坪壩、北碚、蔡家-悅來、大竹林、大渡口、御臨組團商業(yè)配套中心10木耳、白市驛、東港、龍洲灣、界石、水土、回興、魚嘴、陶家、西彭各組團專業(yè)化產業(yè)分工重慶“二環(huán)時代〞新興開展組團第一等級：已經初步在開展，有多個工程或知名企業(yè)進駐，定位為全市的產業(yè)及房地產開展重心；第二等級：有工程在開展，定位為新型城市開展方向；第三等級：政府開始進行規(guī)劃，目前處于一級整治和招商階段；第四等級：二環(huán)通車，政府遠景規(guī)劃。組團排序等級組團第一等級大學城片區(qū)、彈子石片區(qū)、茶園片區(qū)、悅來空港片區(qū)第二等級禮嘉片區(qū)、人和片區(qū)、大竹林片區(qū)、蔡家片區(qū)、北碚新城片區(qū)、西永中心城區(qū)、李家沱片區(qū)、龍洲灣片區(qū)、陶家片區(qū)、西彭片區(qū)第三等級鹿角片區(qū)、魚嘴片區(qū)、峽口片區(qū)第四等級御臨片區(qū)、釣魚嘴片區(qū)、水土片區(qū)近五年房地產行業(yè)重點關注重慶“二環(huán)時代〞新興開展組團等級組團第一等級大學城片區(qū)、彈子石片區(qū)、茶園片區(qū)、悅來空港片區(qū)第二等級禮嘉片區(qū)、人和片區(qū)、大竹林片區(qū)、蔡家片區(qū)、北碚新城片區(qū)、西永中心城區(qū)、李家沱片區(qū)、龍洲灣片區(qū)、陶家片區(qū)、西彭片區(qū)第三等級鹿角片區(qū)、魚嘴片區(qū)、峽口片區(qū)第四等級御臨片區(qū)、釣魚嘴片區(qū)、水土片區(qū)第一等級第二等級第三等級第四等級重慶“二環(huán)時代〞新興開展組團未來重慶重點開展板塊分析組團優(yōu)勢在等級排列中，屬第一等級或第二等級；適合開展高檔次產品、高溢價的產品，符合龍湖企業(yè)的開展戰(zhàn)略；該區(qū)域為全新區(qū)域，需重新規(guī)劃的區(qū)域，區(qū)域形象有較大的提升空間；該區(qū)域是一、二環(huán)之間較先開展起來的區(qū)域。重點組團：大學城組團茶園組團悅來空港組團蔡家組團禮嘉組團陶家組團茶園組團重點組團案例介紹定位定位為全市范圍的城市副中心，東部的中心，以工業(yè)、物流、會展、旅游四大產業(yè)為支撐規(guī)劃面積總面積120平方公里，規(guī)劃建設用地面積74平方公里規(guī)劃人口2012年達30萬人，2020年達50萬，目前入住人口約15萬人支柱產業(yè)新型工業(yè)、現(xiàn)代物流、國際會展、都市旅游企業(yè)情況TCL移動通信、廣東美的集團、寧波雅戈爾集團、重慶機電控股集團、重慶長江電工廠、重慶市迪馬實業(yè)股份有限公司、勁佳印務進度茶園新區(qū)一期和二期已經完成建設，三期、峽口、廣陽等區(qū)域正在征地，進度較慢房地產開發(fā)情況慶隆南山高爾夫同景中鐵魯能領秀城龍湖儲備天龍廣萬銀翔茶園組團企業(yè)項目名稱物業(yè)形態(tài)總體量剩余體量慶隆慶隆南山高爾夫別墅、高層公寓8850廣萬坡嶺頓小鎮(zhèn)別墅101天龍?zhí)忑堥L青湖別墅120同景同景國際城別墅、洋房、高層150120中鐵中鐵山水天下洋房4335魯能魯能領秀城別墅、洋房、高層150150銀翔翡翠谷銀翔翡翠谷洋房5050工程根本情況介紹茶園別墅目前已開發(fā)55萬方左右，價格約8000-12000元/㎡；洋房已開發(fā)50萬方左右，價格約5000-6000元/㎡；高層已開發(fā)20萬方左右，價格在4000-5000元/㎡。未來預計還有約100萬方別墅、300萬方洋房和30萬方高層供給。茶園組團悅來空港組團組團介紹定位定位為兩江新區(qū)的中心，保稅區(qū)保稅港的核心規(guī)劃面積規(guī)劃面積約64平方公里規(guī)劃人口目前居住人口約70萬人，規(guī)劃至2020年再增長200萬人支柱產業(yè)物流、特色工業(yè)園區(qū)（臺資、服裝、模具）企業(yè)情況德國博世、美國科勒、日本本田、臺灣長榮、國際紙業(yè)、江蘇涌鑫、長安、銀翔、浙江萬向、鴿牌、進度空港片區(qū)已基本成形，相關產業(yè)陸續(xù)投產；悅來片區(qū)在規(guī)劃及招商階段，預計2010年開始土地供應312悅來空港工程分布圖:1桃源居工程2東衡檳城3水木年華5強輝金色池塘6寶田工程12模具產業(yè)園工程4匯祥好萊塢5612412國際家紡城99御城華府10富悅麓山別院11澤科港城國際7華港翡翠城8101178注：本處工程分布主要為在售或潛在20萬方以上工程，兩路片區(qū)多為已建成區(qū)，且建筑體量多在20萬方以下。工程根本情況介紹企業(yè)項目名稱物業(yè)形態(tài)總體量（萬方）剩余體量（萬方）東衡東衡檳城高層21.45強輝強輝·金色池塘高層、小高層2810匯祥匯祥·好萊塢高層238木魚石水木年華高層2511南方南方·玫瑰灣別墅、洋房、高層10095桃源居(重慶)桃源居項目花園洋房、高層9494華港華港·翡翠城洋房、高層4848御城御城華府洋房、高層1714富悅富悅·麓山別院洋房、高層1818澤科澤科·港城國際洋房、高層3737寶田寶田項目洋房、高層3333涌鑫重慶國際家紡城別墅、高層34.234.2悅來空港組團目前主要開發(fā)洋房和高層產品，目前，洋房價格約6000-7000元/㎡；高層價格約5000-6000元/㎡。未來預計還有約70萬方洋房、220萬方高層供給，別墅供給量少。悅來空港組團蔡家組團組團介紹定位定位為北部經濟新高地，特色發(fā)展區(qū)域，以會展和旅游為主規(guī)劃面積規(guī)劃總面積75平方公里，規(guī)劃建設面積48平方公里，2020年前建設面積控制在31平方公里規(guī)劃人口規(guī)劃總人口約50萬人，目前約5萬人支柱產業(yè)高新技術產業(yè)、都市休閑旅游業(yè)、物流業(yè)、會展節(jié)會業(yè)、房地產業(yè)企業(yè)情況重慶市機電控股集團、德國西門子、四聯(lián)集團、力帆集團等進度目前主要處于征地階段，進度較慢，從2009年開始土地陸續(xù)供應市場房地產開發(fā)情況中安長島、水天花園、香溪美林等開發(fā)用地歐陸風情園項目工業(yè)用地東原創(chuàng)博P地塊項目蔡家組團工程根本情況介紹企業(yè)項目名稱物業(yè)形態(tài)總體量（萬方）剩余體量中安地產中安長島別墅3212華新國際水天花園別墅167東原創(chuàng)博東原創(chuàng)博P地塊項目洋房、高層4242合資公司歐陸風情園項目別墅、洋房、高層519519蔡家組團目前主要開發(fā)別墅和洋房，別墅價格約8000-12000元/㎡；洋房價格約5000-6000元/㎡。未來預計還有約60萬方別墅、100萬方洋房供給、高層約420萬方。重慶板塊開展情況小結：兩江新區(qū)掛牌、二環(huán)時代的來臨、軌道交通的快速開展，均預示著重慶正進入一個新的高速開展時期，如何在新時期、新形勢下抓住機遇，將為我司未來開展奠定根底。重點企業(yè)開展策略案例龍湖地產——產品創(chuàng)新&營銷創(chuàng)新戰(zhàn)略：“區(qū)域聚焦多業(yè)態(tài)〞和“快速開發(fā)高周轉〞——依靠快速開發(fā)高品質