房地產(chǎn)知識培訓.ppt

1、第一章是房地產(chǎn)登記，第二章是房地產(chǎn)開發(fā)與管理，第三章是房地產(chǎn)規(guī)劃與產(chǎn)權(quán)，第四章是房地產(chǎn)建設(shè)、技術(shù)與材料，第五章是房地產(chǎn)銷售與貸款，第一章是房地產(chǎn)登記，第一章是房地產(chǎn)登記。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指自然人、法人和其他組織通過出售、交換、贈與等方式，將土地使用權(quán)和地上建筑物、附著物所有權(quán)依法轉(zhuǎn)讓給他人的法律行為。3.契稅：是指當房屋所有權(quán)發(fā)生變化時，根據(jù)雙方簽訂的合同，按房價的一定比例向業(yè)主征收的一次性稅款。這是一種對不動產(chǎn)物權(quán)變動征收的特別稅。(武漢：普通住房2%，高檔商品房4%，商品房4%，經(jīng)濟適用房2%)。公共維修基金：指售房單位在銷售商品房時，根據(jù)銷售合同向買受人一次性收取的儲備基金，用于保修期滿

2、后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、大修、更新和改造。房屋公共維修基金的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。商品房公共維修基金由購房人和開發(fā)商在申請許可時支付，比例為購房款的2%。第一章是不動產(chǎn)登記。5.印花稅：對經(jīng)濟活動中簽訂的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件、商業(yè)賬簿、權(quán)利許可證等應(yīng)稅文件征收的稅收。印花稅由購買和粘貼印花稅的納稅人按照規(guī)定的計稅比例和限額繳納。這是印花稅。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方簽訂房屋買賣合同，必須繳納印花稅(標準為0.05%)。6.房地產(chǎn)抵押：指債務(wù)人或第三方(抵押人)以合法擁有的房地產(chǎn)作為抵押，向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔保的行為。房地產(chǎn)抵押是房地產(chǎn)抵押的一種形式

3、。7.“五證”:建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建筑施工許可證、商品房預(yù)售許可證。第二冊:是指為加強商品房質(zhì)量管理和監(jiān)督，建設(shè)部要求開發(fā)商提供的新住宅質(zhì)量保證書和新住宅使用說明書。1.房地產(chǎn)市場：一級市場(土地市場):指國家土地管理部門根據(jù)土地供應(yīng)計劃，通過協(xié)議、招標、拍賣等方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或其他土地使用者的市場。二級市場(增量住房市場):指房地產(chǎn)開發(fā)商按照土地使用合同的要求，將已建房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場。三級市場(股票市場):指單位和個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、評估和租賃市場，是在二級市場基礎(chǔ)

4、上進行房地產(chǎn)交易的二次或多次轉(zhuǎn)讓的市場。2.三環(huán)一平：指通空、通電、通水，場地平整；七通一平：道路導(dǎo)向、通訊、供熱、供電、供水、供水、排水，場地平整。第二章是房地產(chǎn)開發(fā)與管理，第三章是土地所有權(quán)：目前，所有的土地都屬于社會主義土地公有制。它可以分為兩種形式：全民所有制(即國家所有制)和勞動人民集體所有制。土地使用權(quán)：指土地使用權(quán)人對土地的使用權(quán)，包括發(fā)展權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。土地使用年限：與省、市規(guī)劃用地簽訂土地使用權(quán)出讓合同的土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地70年；五十年的工業(yè)用地；教育、科技、文化、衛(wèi)生和體育用地50年；商業(yè)、旅游和娛樂用地40年；綜合用地或其他用地50年。加油站等特

5、殊用地二十年。房子的居住時間是多少，土地使用年限到期后應(yīng)該做什么？一旦房屋被購買并取得產(chǎn)權(quán)，它將是業(yè)主個人擁有的財產(chǎn)，對居住年限沒有限制。土地使用年限屆滿后，土地由國家收回。如果國家不要求征地，業(yè)主可以在繼續(xù)繳納土地出讓金或使用費的前提下繼續(xù)使用土地。第二章是房地產(chǎn)開發(fā)與管理。4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式：轉(zhuǎn)讓和劃撥。轉(zhuǎn)讓：國家通過協(xié)議、招標、拍賣等方式在一定期限內(nèi)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者，使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。出讓：指土地使用單位向政府申請，經(jīng)政府批準后無償劃撥給使用者使用的一種土地出讓形式。一般來說，使用期限沒有限制。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，必須經(jīng)政府和土地管理部門同意，并繳

6、納出讓金(如經(jīng)濟適用住房)后方可轉(zhuǎn)讓。5.小產(chǎn)權(quán)房：“小產(chǎn)權(quán)房”，又稱“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)。合作建房：指一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方為房地產(chǎn)合作開發(fā)提供資金的開發(fā)形式。集資建房：政府、單位和個人通過集資修建的房屋。房改：房改政策出臺后，國家機關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定購買現(xiàn)居住的住房，我們稱之為“公租房”。在第二章房地產(chǎn)開發(fā)與管理中，住房包括準成本價住房、全成本價住房、全成本價微利住房和社會微利住房，按規(guī)定出售和出租給國家機關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的職工。廉租房：中國的廉租房只出租不出售，出租給城市居民中的最低收入群體。廉租房的來源主要是退休的舊公房。別

7、墅：指在低密度土地上建造的少于5層的單戶花園住宅。聯(lián)排別墅：地面上有三個或更多相連家庭的建筑。聯(lián)排別墅：一般指城市附近郊區(qū)的聯(lián)排別墅。單戶別墅：由兩個相連的家庭在地面上建造的別墅。單戶別墅：建在地上一層的別墅，不與其他家庭相連。重疊別墅：通過錯誤地重疊或添加而建造的別墅。空中別墅：一般指建在高層住宅頂層的景觀復(fù)式建筑。第二章是房地產(chǎn)開發(fā)與管理。6.復(fù)式住宅：它是一套兩層的住宅，內(nèi)樓梯連接上下兩層。復(fù)式住宅：復(fù)式住宅概念上是一層，但沒有完整的兩層空間，但層高比普通住宅高(通常超過5米)，所以夾層可以局部卡住，通過樓梯上下連接。其目的是增加有限空間的使用面積，提高住宅的空間利用率。錯層住宅：主要指

8、房屋不在同一平面上，即房屋中的門廳、臥室、浴室、廚房和陽臺在不同高度的幾個平面上。復(fù)式住宅與復(fù)式住宅的區(qū)別：如果上下樓層完全分開，就應(yīng)該稱之為復(fù)式住宅；如果上下兩層在同一個空間，也就是說，從下層可以看到上面的樓層、欄桿或走廊，這是一個復(fù)式住宅。錯層住宅、復(fù)式住宅和平住宅的區(qū)別：錯層住宅和復(fù)式住宅有一個不同于平住宅的共同特征。平面意味著家庭大廳、臥室、浴室和廚房的所有房間都在同一層，而錯層和復(fù)式的房間在不同層。錯層之間的差異此外，復(fù)式住宅的第一層和第二層通常垂直投影，上下面積一致；交錯的兩層(或三層)不是垂直堆疊的，而是高度不等的交錯。第二章是房地產(chǎn)開發(fā)與管理。7.經(jīng)濟適用房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或

9、市政府組織的集資建房單位建造的住房，以低價出售給城鎮(zhèn)中低收入家庭。這是一個具有社會保障性質(zhì)的商品房。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟適用房與商品房的區(qū)別在于：獲得土地的方式不同，經(jīng)濟適用房建設(shè)用地實行行政劃撥，免收土地出讓金；商品房必須以出讓方式繳納土地出讓金；不同的成本結(jié)構(gòu)；不同的租賃和銷售政策，經(jīng)濟適用房只賣不租，而商品房不受限制；購買條件和對象不同，經(jīng)濟適用住房享受政府的優(yōu)惠待遇。它的購買對象是特定的，只針對城鎮(zhèn)中低收入家庭。因此，應(yīng)實行申請審批制度，商品房的購買對象和條件不受限制；價格政策不同，經(jīng)濟適用住房的銷售應(yīng)由政府引導(dǎo)，不得擅自提價。商品房的銷售價格完全由市場決定。居民個人購買的經(jīng)

10、濟適用住房的產(chǎn)權(quán)屬于個人；房屋產(chǎn)權(quán)分為四個部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。與商品房相比，經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)與商品房的區(qū)別僅在于收益權(quán)。商品房上市銷售后，所有收入歸個人所有。住房補貼：是國家為解決職工住房問題而給予的一種補貼，即把原來用于建房和購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分期(如按月)或一次性發(fā)放給職工，然后職工通過購買或租賃等方式到住房市場解決自己的住房問題。第3章，房地產(chǎn)規(guī)劃與房地產(chǎn)，第3章，房地產(chǎn)規(guī)劃與房地產(chǎn)，1 .土地總面積：城市規(guī)劃行政主管部門劃定的全部土地面積內(nèi)的土地面積；凈用地面積：城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地面積；總建筑面積(總基礎(chǔ)面積):所有建筑物基礎(chǔ)面積的總和(底層基

11、座上方的水平投影面積)?？偨ㄖ娣e：指建設(shè)用地范圍內(nèi)單幢或多幢建筑的地上建筑面積和地上建筑面積之和。道路廣場面積：指小區(qū)內(nèi)主次干道、支路、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的人行道、停車和返回廣場以及地面已鋪好的場地的面積之和。綠化面積：指社區(qū)內(nèi)所有居民均享有共同使用權(quán)的綠化面積的總和，如集中綠化帶、小公園、種植花木的住宅、草地、假山、花壇、水榭、水池、公共活動場所等。第三章是房地產(chǎn)規(guī)劃與房地產(chǎn)。2.綠地率：指規(guī)劃總用地面積內(nèi)的綠地面積占規(guī)劃總用地面積的比例。綠地率=綠地面積/總用地面積X100%。綠化率：指綠地面積占規(guī)劃總用地面積的比例。綠化率=綠地面積/總用地面積X100%。綠化覆蓋率：指

12、垂直植被面積與規(guī)劃總土地面積之比。綠色覆蓋率=垂直投影植被面積/總土地面積X100%。建筑密度：即建筑覆蓋率，是指總土地面積內(nèi)所有建筑的基礎(chǔ)面積之和與總土地面積之比；容積率：總建筑面積與總土地面積之比就是容積率。它反映了土地利用和經(jīng)濟的技術(shù)經(jīng)濟指標，即容積率越大，土地利用程度越高。第三章是房地產(chǎn)規(guī)劃與房地產(chǎn)。3.樓面地價是指單位建筑面積的地價，即單位建筑面積的平均地價。這是房價的重要組成部分。o的使用停車位比率：停車位擁有率，指整個項目住戶擁有的停車位比例。在中，如果住宅小區(qū)的平均建筑面積小于平方米，則比例為1:10；如果平均家庭面積超過平方米，比例應(yīng)為1: 2。武漢目前的市場情況基本上是1:

13、 3。第三章是房地產(chǎn)規(guī)劃與房地產(chǎn)。5.物業(yè)竣工驗收是指建筑商和開發(fā)商之間完成最終產(chǎn)品和物業(yè)開發(fā)的法律程序。綜合驗收：指單體、景觀、消防、人防、燃氣等所有單項功能項目的整體驗收。6.房地產(chǎn)開發(fā)項目在什么情況下可以交付：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，項目綜合驗收合格，取得商品房項目竣工交付備案證明后，方可交付；未接受或未能接受的，不得交付使用，并視為逾期交付。7.房屋交付時開發(fā)商應(yīng)提交哪些文件：房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)公布所有的驗收證書、驗收圖紙、收費標準和項目依據(jù)，并向買方提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。第四章房地產(chǎn)建筑、工藝和材料。建筑：建筑一般指人們進行生產(chǎn)、生活或其他活動的房屋或場所，如工

14、業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑。建筑包括：房屋、房屋、宮殿、寺廟、教堂、城堡、塔樓、墳?zāi)购推渌ㄖ核鼈冎傅氖欠课菀酝獾慕ㄖ械臇|西，人們通常在這些建筑中直接進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁、水壩和隧道等。結(jié)構(gòu)包括煙囪、井、道路、水壩、隧道、隧道等。它們之間有普通的橋梁。第四章是房地產(chǎn)建筑、技術(shù)和材料。2.商品房按建筑結(jié)構(gòu)分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)：主要承重結(jié)構(gòu)由磚和木材制成。其結(jié)構(gòu)簡單，成本低，但質(zhì)量差，使用壽命短。磚混結(jié)構(gòu)：指建筑物的中心承重結(jié)構(gòu)，如用磚或砌塊建造的建筑物和柱，以及梁、樓、屋面板等。是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。也就是說，磚混結(jié)構(gòu)是由一小

15、部分鋼筋混凝土和大部分磚墻組成的結(jié)構(gòu)。其成本低，但抗震性能差。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：指由鋼筋和混凝土構(gòu)成的結(jié)構(gòu)，其主要承重構(gòu)件由鋼筋混凝土構(gòu)成。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)和用滑模和立管建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其成本高，但使用壽命長，抗震性能好。鋼結(jié)構(gòu)：以鋼結(jié)構(gòu)為主的結(jié)構(gòu)，工業(yè)化程度高，建設(shè)周期短，空間利用率高，抗震性能優(yōu)越。其缺點是成本高，耐火性和耐腐蝕性差。主要用于大跨度結(jié)構(gòu)、高層建筑和超高層建筑等。鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)通常分為五個子類別：輕鋼結(jié)構(gòu)、高層鋼結(jié)構(gòu)、住宅鋼結(jié)構(gòu)、空間鋼結(jié)構(gòu)和橋梁鋼結(jié)構(gòu)。3.根據(jù)建筑高度，商品房分為：低層(3層以下)、多層(4-7層)、小高層(8-11層)、高層(12層以上)、超高

16、層(33層以上或100米以上)。第四章：房地產(chǎn)建筑、技術(shù)和材料。4.剪力墻：剪力墻是由鋼筋混凝土制成的墻。由于是高層建筑，強風或地震產(chǎn)生的側(cè)向推力會產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻體稱為剪力墻。預(yù)埋雙層鋼網(wǎng)與其他鋼網(wǎng)交錯，因此剪力墻完工后不能拆除。5.商品房按構(gòu)件形式分為框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)和框架-剪力墻結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆筑的梁、柱作為承重的結(jié)構(gòu)房屋框架按跨度分為單跨和多跨；根據(jù)層數(shù)，有單層和多層；從立面構(gòu)成看，有對稱和不對稱之分；根據(jù)使用的材料，有鋼框架、鋼筋混凝土框架、預(yù)應(yīng)力混凝土框架、膠合木框架或鋼和鋼筋混凝土混合框架。剪力墻結(jié)構(gòu)：采用鋼筋混凝土墻板代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能夠承受各種荷載引起的內(nèi)力，有效控制結(jié)構(gòu)的水平力。這種利用鋼筋混凝土墻板來承受垂直和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。其抗震性能優(yōu)越，但其空間劃分不夠靈活?？蚣?剪力墻結(jié)構(gòu)：又稱框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，形成靈活自由的使用空間，以滿足不同建筑功能的要求，同時也有足夠的剪力墻來降低框架的承重。它結(jié)合了框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)點。第四章是房地產(chǎn)建筑、技術(shù)和材料。6.住宅區(qū)：指房屋中一面墻的定位軸與另一面墻的定位軸之間的實際距離。因為它是以自然房間的寬