同致行_惠州大亞灣廣祥西區(qū)項(xiàng)目市場研究報(bào)告_192.ppt

1、,謹(jǐn)呈：惠東縣廣祥實(shí)業(yè)有限公司,競爭,客戶,開發(fā) 建議,解決的四大核心問題,本市場研究報(bào)告解決以下幾個問題,宏觀層面,1,整體市場環(huán)境,政策、經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略地位、城市機(jī)會,土地增值稅的征收將改變利潤格局,呼聲較高的調(diào)控方式： 1、個人所得稅： 征收住宅交易增值部分差額的20%； 2、物業(yè)稅： 增加物業(yè)的持有成本，主要打擊擁有多套房產(chǎn)的炒客； 3、土地增值稅（2007年1月17日）： 改原先的“預(yù)征”為“清算”，主要打擊“囤地”和“炒地”；,政策環(huán)境,土地增值稅,土地增值稅加速存量土地開發(fā)釋放,1、擠壓市場閑置土地，抑制開發(fā)商儲地投機(jī)心理，土地二級市場的流轉(zhuǎn)速度會加快； 2、減少投機(jī)資本進(jìn)入二級市場

2、帶來開發(fā)投資及發(fā)展的整體性風(fēng)險(xiǎn)，保證行業(yè)的健康發(fā)展； 3、土地增值稅將對專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利模式產(chǎn)生影響，改變市場競爭格局； 4、豪宅開發(fā)利潤空間受到擠壓，資金壓力增大，房企融資難度增加； 5、清算項(xiàng)目的上溯日期會成為下一個關(guān)注的焦點(diǎn)，但近期各地會逐漸清晰化；,自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上。 過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20的規(guī)定。關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求

3、的若干意見（建設(shè)部建住房2006165號文） 套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成 發(fā)展商無法隨意增加產(chǎn)品空間附加值，采用設(shè)計(jì)技術(shù)提高容積率。,大勢利好政府調(diào)控初告段落,2007年是中國政府繼2006年后對房地產(chǎn)調(diào)控力度最大的一年，一系列抑制房地產(chǎn)價(jià)格的政策出臺，但房地產(chǎn)價(jià)格仍持續(xù)上漲，依據(jù)“兩會”的精神，未來房地產(chǎn)政策由單一的抑制房價(jià)轉(zhuǎn)向“多渠道、多方式”解決居民住房需求上來。,政策環(huán)境,國六條,物權(quán)法通過并將于2007年10開始實(shí)施 第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地

4、上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 深圳成功申辦2011世界大學(xué)生夏季運(yùn)動會 深圳舉辦大運(yùn)會,主會場在龍崗中心城區(qū),這一盛會的舉辦,將有力的提升龍崗區(qū)板塊的形象和價(jià)值張力,使得與龍崗有地緣關(guān)系的大亞灣西區(qū)的區(qū)域價(jià)值后續(xù)發(fā)展?jié)摿絹碓綇?qiáng)。,大勢利好多種利好繼續(xù)催熱地產(chǎn),伴隨兩會議的結(jié)束，國家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的態(tài)度基本清晰，在未來的幾年政策經(jīng)濟(jì)上的調(diào)整將進(jìn)一步加速房地產(chǎn)市場更加高速的發(fā)展，對于深圳地產(chǎn)來說“2007年2011年無疑是深圳房地產(chǎn)最好的發(fā)展時(shí)機(jī)”。深圳地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展,帶動了惠州地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。,政策環(huán)境,物權(quán)法,大勢利

5、好 - 中海殼牌和中海油項(xiàng)目的進(jìn)駐,將推動大亞灣產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的下游企業(yè)的進(jìn)駐；,深惠一體化 - 深圳和惠州一體目標(biāo)的提出,有利于惠州的快速發(fā)展；,限制性規(guī)范 - 90/70政策，新測繪標(biāo)準(zhǔn)，15%返還政府的規(guī)定等,把握開發(fā)時(shí)機(jī)，創(chuàng)造領(lǐng)先項(xiàng)目 深圳房價(jià)繼續(xù)走高，分流一部分客戶置業(yè)周邊區(qū)域； 價(jià)格洼地優(yōu)勢發(fā)揮；,產(chǎn)品的精準(zhǔn)定位 找準(zhǔn)每類產(chǎn)品目標(biāo)客戶的核心價(jià)值點(diǎn)，形成產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)；,07-09年是區(qū)域地產(chǎn)形式向好的階段我們要打造領(lǐng)先項(xiàng)目創(chuàng)造高額價(jià)值。,政策環(huán)境對于本項(xiàng)目的影響,政策環(huán)境,房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展:深圳發(fā)展空間有限帶來的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、地產(chǎn)巨頭搶灘、174平方米公里深圳大工業(yè)區(qū)距惠陽僅16公里,2006年

6、投資額達(dá)到67.92億元,房地產(chǎn)投資逐步加大,施工竣工面積比06年達(dá)5.01，未來2-3年惠州市場面臨巨大消化壓力,5.01,惠州歷年房價(jià)集中在24002900元/，即將突破3000元/大關(guān)。,擺脫93年地產(chǎn)泡沫的影響，從2002年一路高歌猛進(jìn)。,2942,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,宏觀經(jīng)濟(jì)前景無限:和黃收購惠州港、石化工業(yè)的建設(shè)投產(chǎn)將催熟大亞灣、合理產(chǎn)業(yè)布局刺激GDP成倍增長,2006年達(dá)到102億元,石化產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)拉動效應(yīng)明顯,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,第二產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展,城鎮(zhèn)人口增長迅速,城市化進(jìn)程加快(至2020年),以石油化工為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈正在加速形成,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,隨著石油化工的產(chǎn)業(yè)鏈形成,帶來惠陽和大

7、亞灣的快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展。,大亞灣GDP自2000年以來，呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的，由于產(chǎn)業(yè)的帶動，在近兩年來GDP會出現(xiàn)成倍的增長。,和黃收購惠州港； 深圳地產(chǎn)巨頭搶灘大亞灣 ； 174平方公里的深圳（龍崗）大工業(yè)區(qū)距離惠陽16公里； ,經(jīng)濟(jì)利好事件,大亞灣將承接因深圳發(fā)展空間有限所帶來的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移； 石化工業(yè)的建設(shè)投產(chǎn)將催熟大亞灣 ； 合理的產(chǎn)業(yè)布局將使GDP成倍增長 ； 預(yù)計(jì)到2010年，石化區(qū)將完成1000億人民幣的投入，實(shí)現(xiàn)1200億元的工業(yè)產(chǎn)值和500億元的GDP。到2015年完成1500億人民幣的投 入，初步建成石化區(qū)； ,經(jīng)濟(jì)展望,大亞灣的發(fā)展得利于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及城市基礎(chǔ)的完善。在眾多經(jīng)濟(jì)得好的條

8、件下，大亞灣發(fā)展前景看好。,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,為項(xiàng)目的開發(fā)提供強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐,經(jīng)濟(jì)環(huán)境對于本項(xiàng)目的影響,大亞灣至深圳市區(qū)的距離僅為36公里，僅需車程二十分鐘；京九鐵路支線惠大鐵路已建成通車，惠州港成為京九鐵路南端最便捷的出?？凇?大亞灣北距惠州平潭機(jī)場36公里，西至深圳寶安機(jī)場70公里，均在一個小時(shí)車程內(nèi)；至廣州白云機(jī)場130公里，至香港赤蠟角新機(jī)場120公里，均在2個小時(shí)車程內(nèi)。,大亞灣成為東端第一規(guī)模組團(tuán),深圳1小時(shí)生活圈成為趨勢，大亞灣位于深圳一小時(shí)生活圈范圍內(nèi)。,戰(zhàn)略地位,大亞灣成為深圳東部發(fā)展軸線上橋頭堡,從深圳的城市擴(kuò)張趨勢來看大亞灣的區(qū)位：大亞灣、惠陽是深圳東部發(fā)展軸線上的橋頭堡。,戰(zhàn)

9、略地位,根據(jù)政府規(guī)劃，大亞灣的發(fā)展定位是：惠州中心城市的發(fā)展重心，以發(fā)展臨海型大工業(yè)為主、逐步發(fā)展遠(yuǎn)洋港口、協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)的外向型、現(xiàn)代化城區(qū)； 總體規(guī)劃布局為“一港四區(qū)”，分別為惠州港、石化工業(yè)區(qū)、西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政商務(wù)區(qū)和旅游休閑區(qū)； 大亞灣總體經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略為：建設(shè)以石油化工為主導(dǎo)，電子信息、汽車、港口、儲運(yùn)為基礎(chǔ)，并以此帶動房地產(chǎn)、旅游、商業(yè)、金融等全面發(fā)展的新型工業(yè)開發(fā)區(qū)。,與淡水實(shí)現(xiàn)無縫連接，二三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展,戰(zhàn)略地位,戰(zhàn)略地位,項(xiàng)目開發(fā)啟示：如何把握項(xiàng)目地位的優(yōu)勢及如何把握地塊與淡水項(xiàng)目的競爭關(guān)系將是項(xiàng)目后期開發(fā)考慮的重點(diǎn),戰(zhàn)略地位對于本項(xiàng)目開發(fā)的啟示,惠州港現(xiàn)已建成澳頭、荃灣和馬鞭

10、洲三個沿海港區(qū)； 擁有五座碼頭，11個泊位。其中：15萬噸級原油泊位1個，3萬噸級泊位3個，1000至1萬噸級泊位4個，1000噸級以下泊位1個，客運(yùn)專用泊位2個； 各碼頭各項(xiàng)設(shè)施配套齊全，年貨物吞吐能力達(dá)1000萬噸以上； 惠州港在石化項(xiàng)目帶動下，2015年貨物吞吐量可能達(dá)到700014000萬噸，名列全國第九，成為全國主樞紐港。,經(jīng)濟(jì)線,房地產(chǎn)線,港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展港航、臨港工業(yè)、商貿(mào)、旅游,推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，GDP貢獻(xiàn),大量有效產(chǎn)業(yè)人流，房地產(chǎn)需求旺盛,港口經(jīng)濟(jì)可能直接參與房地產(chǎn)運(yùn)營,大量可開發(fā)土地，開發(fā)商積極運(yùn)作,房地產(chǎn)市場繁榮，房價(jià)上升,案例借鑒：鹽田港樓價(jià)攀升圖,機(jī)會一：惠州港帶來物流產(chǎn)

11、業(yè)的發(fā)展,城市機(jī)會,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、規(guī)模、發(fā)展戰(zhàn)略,形成,產(chǎn)業(yè)聚群,與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的中下游企業(yè)的聚集形成產(chǎn)業(yè)聚集效益 形成系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈,帶來,產(chǎn)業(yè)人群的聚集,導(dǎo)致城市區(qū)域內(nèi)人口結(jié)構(gòu)的變化 帶來勞務(wù)型人才和知識型人才,對住房的需求,帶動,房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,住宅、商業(yè)、商務(wù)需求市場旺盛,27.8平方公里的大亞灣石油化學(xué)工業(yè)區(qū)遵循“油化”結(jié)合、上中下游一體化發(fā)展的道路，以煉油和乙烯項(xiàng)目為龍頭，充重點(diǎn)發(fā)展高附加值、高技術(shù)含量的石化深加工產(chǎn)品、高新技術(shù)材料、專用化學(xué)品和精細(xì)化工產(chǎn)品生產(chǎn)基地； 大亞灣通過產(chǎn)業(yè)投資拉動人口，2005年人口目標(biāo)達(dá)到15萬人，到2010年達(dá)到18萬人。,石化工業(yè)區(qū)在建項(xiàng)目一覽表,機(jī)

12、會二：石化工業(yè)建設(shè)投產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)聚集,城市機(jī)會,27.8平方公里的石化工業(yè)區(qū) 大亞灣石油化學(xué)工業(yè)區(qū)遵循“油化”結(jié)合、上中下游一體化發(fā)展的道路，以煉油和乙烯項(xiàng)目為龍頭，充重點(diǎn)發(fā)展高附加值、高技術(shù)含量的石化深加工產(chǎn)品、高新技術(shù)材料、專用化學(xué)品和精細(xì)化工產(chǎn)品生產(chǎn)基地。,石化工業(yè)區(qū)主要在建項(xiàng)目一覽表,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來的產(chǎn)業(yè)聚集,城市機(jī)會,石化工業(yè)區(qū)主要在建項(xiàng)目一覽表,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來的產(chǎn)業(yè)聚集,城市機(jī)會,大亞灣石化區(qū)中下游明確意向項(xiàng)目表,中海殼牌石油投資43億美元； 1200萬煉油項(xiàng)目投資169億； LNG發(fā)電廠投資85億； 華德油庫投資30億； 法國阿托菲納公司聚苯乙烯項(xiàng)目投資1.2億美元； 臺灣臺達(dá)化工股份公

13、司ABS項(xiàng)目投資3.25億美元； 三洋電機(jī)、三洋光部品、住友、三菱等世界500強(qiáng)日資企業(yè)落戶該區(qū)； 廣東第二座大型高水頭大容量純抽水蓄能電站投資81億；,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來的產(chǎn)業(yè)聚集,城市機(jī)會,響水河工業(yè)園概況（響水河占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值59.80%）,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來的產(chǎn)業(yè)聚集,城市機(jī)會,響水河工業(yè)園概況（響水河占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值59.80%）,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來的產(chǎn)業(yè)聚集,城市機(jī)會,惠州已形成由深水港、航空港、高速公路、鐵路、內(nèi)河航運(yùn)構(gòu)成的立體交通網(wǎng)絡(luò)； 在未來幾年打造的京九、廣梅汕鐵路南端最便捷的出海通道，把惠州建設(shè)成連接香港、珠三角東部與粵東、江西、福建等省市的交通樞紐。,機(jī)會三：內(nèi)外交通組織改善，一小時(shí)生

14、活圈形成,城市機(jī)會,大亞灣城區(qū)路網(wǎng)的骨架結(jié)構(gòu)為典型的東西帶狀走向的方格網(wǎng)型式； 城市公共交通規(guī)劃：快速公交1號線，即惠城惠陽大亞灣之間次區(qū)域快速公交線?？焖俟?號線，即惠城陳江惠陽大亞灣之間快速公交線； 新建沿海高速大亞灣北部出入口立交；新建沿海高速大亞灣中部出入口立交；新建西一大道和北大道；新建進(jìn)港大道與北大道、澳霞大道立交；向西延伸西三大道至龍崗；新建西A路、西B路、西二大道；改造延伸大亞灣大道至惠州港； 區(qū)域交通規(guī)劃：深汕高速 ；沿海高速 ；惠州港疏港高速 ；,大亞灣公路交通組織規(guī)劃,城市機(jī)會,大亞灣公路交通組織規(guī)劃,公路 1）：深汕高速公路從大亞灣西北面擦邊而過； 2）：沿海高速公路

15、動工根據(jù)沿海高速的投資規(guī)劃，沿海高速將于2007年底全線通車。此線溝通惠深兩市、惠州港和鹽田港兩港，是兩港的東西向疏港高速公路； 3）：廣汕高速、廣惠高速、惠河高速、惠鹽高速； 4）：惠（州）澳（頭）疏港大道； 5）：快速公交1號線，即惠城惠陽大亞灣之間次區(qū)域快速公交線?？焖俟?號線，即惠城陳江惠陽大亞灣之間快速公交線；,新建沿海高速大亞灣北部出入口立交；新建沿海高速大亞灣中部出入口立交；新建西一大道和北大道；新建進(jìn)港大道與北大道、澳霞大道立交；向西延伸西三大道至龍崗；新建西A路、西B路、西二大道；改造延伸大亞灣大道至惠州港。,城市機(jī)會,區(qū)內(nèi)交通干道,三大發(fā)展軸是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋

16、公路發(fā)展軸，通過公路等交通干線，吸引產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)的落戶，發(fā)揮集聚效應(yīng)，成為產(chǎn)業(yè)和人口的聚集帶。 惠淡大道是以三和開發(fā)區(qū)為重點(diǎn)，連接淡水鎮(zhèn)、永湖鎮(zhèn)，大力發(fā)展數(shù)碼電子和文化休閑產(chǎn)業(yè)，逐步成為城區(qū)中心區(qū)的延伸腹地； 惠澳大道則是以沿線的工業(yè)園區(qū)為重點(diǎn)，承接中海殼牌南海石化項(xiàng)目和惠州數(shù)碼工業(yè)園的輻射，引入石化中下游產(chǎn)業(yè)； 新秋公路發(fā)展軸以新圩鎮(zhèn)為重點(diǎn)，承接深圳、東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展外向型工業(yè)，形成傳統(tǒng)工業(yè)走廊；,城市機(jī)會,大亞灣軌道交通組織規(guī)劃,龍一線：全線高架沿深惠路鋪設(shè)。龍崗區(qū)內(nèi)線路全長24公里。 龍二線：聯(lián)系東部工業(yè)組團(tuán)、龍崗中心城組團(tuán)和中部物流組團(tuán)。線路全長34公里，設(shè)站18座，線路西端

17、與全市軌道4號線觀瀾停車場銜接。 龍三線：利用規(guī)劃的市軌道11號線的線位，高架方式在平鹽鐵路兩側(cè)鋪設(shè)。線路全長25公里，線路最大輸送能力每小時(shí)3.78萬人次。龍四線：利用規(guī)劃的市軌道交通10號線的線位，高架方式在廣深鐵路兩側(cè)鋪設(shè)。線路全長16公里，線路最大輸送能力每小時(shí)3.78萬人次。龍五線：采用軌道4號線相同的模式，采用地下形式到布吉路吉華路，其后采用高架沿吉華路貝爾路鋪設(shè)，線路西接龍華火車站形成綜合交通樞紐。線路設(shè)站7座，全長12公里，3.7萬人次。,城市機(jī)會,城市交通組織對房地產(chǎn)影響的理論模式,同致行觀點(diǎn)：隨著區(qū)域交通組織（深汕高速 ；沿海高速 ；惠 州港疏港高速 ）的完善大亞灣至深圳市

18、區(qū)的距離僅為36公里，僅需車程二十分鐘 。這種區(qū)間連接，猶如濱海大道的全線開通，會給原本淡然的大亞灣樓市帶來結(jié)構(gòu)性變化。,城市機(jī)會,城市中心化,城市郊區(qū)化及邊緣化,正向發(fā)展,逆向發(fā)展,大亞灣現(xiàn)階段發(fā)展模式,深圳現(xiàn)階段發(fā)展模式,機(jī)會四：城市化進(jìn)程腳步加快，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,城市機(jī)會,把握：解決項(xiàng)目客戶的定位符合產(chǎn)業(yè)及物流業(yè)客的需求特征,本項(xiàng)目如何把握城市發(fā)展的機(jī)會,城市機(jī)會,把握：解決項(xiàng)目由于規(guī)劃得好帶來的消費(fèi)及投資需求,把握：項(xiàng)目區(qū)域客戶的需求，,競爭層面,2,競爭環(huán)境分析,城際、泛區(qū)域、片區(qū)、板塊、小區(qū)域,城際競爭,深圳,東莞,大亞灣,東莞市北距廣州50公里，南離深圳90公里，水路至香港47海里，至澳門48海里，處于穗港經(jīng)濟(jì)走廊中間，是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地 深圳全市總面積1952.84平方公里，其中特區(qū)內(nèi)395.81平方公里。 大亞灣位于廣東省惠州市南部，毗鄰深圳、香港，屬廣東經(jīng)濟(jì)活躍的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍?？傒犼懹蛎娣e273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線長52公里，海岸線長52公里。,泛珠三角，兩小時(shí)生活圈形成，使得大亞灣競爭將面臨著東莞及深圳周邊城市的競爭。,城際競爭,深圳,東莞,大亞灣,VS,VS,城際競爭,房地產(chǎn)價(jià)格洼地，以及后期經(jīng)濟(jì)的騰飛將是大亞灣城際競爭的核心。,大區(qū)域