萬科交付管理標(biāo)準(zhǔn)分析

1、住宅交付使用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定第一篇 住宅竣工驗收操作流程第一條 適用范圍：上海萬科各項目工程在移交物業(yè)及小業(yè)主前進(jìn)行竣工驗收。第二條 經(jīng)辦部門：項目經(jīng)理部第三條 參與部門：監(jiān)理公司、施工單位、物業(yè)公司、銷售部、小業(yè)主 工程竣工階段通過質(zhì)檢驗收要求：施工單位組織自檢完成物業(yè)監(jiān)理組100%細(xì)部檢查完成全面檢查房屋質(zhì)量、以觀感和使用功能為主對需要整改的內(nèi)容詳細(xì)記錄項目經(jīng)理部組織參與部門組成住宅驗收小組住宅驗收小組進(jìn)行每戶驗收并形成戶住宅竣工驗收意見第四條 操作流程一：項目經(jīng)理部根據(jù)戶住宅竣工驗收意見組織施工單位進(jìn)行整改并跟蹤整改情況項目經(jīng)理部通知住宅驗收小組就戶住宅竣工驗收意見的整改內(nèi)容再次驗收 移交物業(yè)管

2、理公司NY第五條 操作流程二：業(yè)主、項目經(jīng)理部、物業(yè)公司、監(jiān)理公司、施工單位、銷售部 工程竣工通過住宅驗收小組驗收物業(yè)公司組織參與部門組成業(yè)主入住驗收小組業(yè)主入住驗收小組進(jìn)行每戶驗收并由業(yè)主填寫業(yè)主房屋驗收單項目經(jīng)理部根據(jù)業(yè)主房屋驗收單組織施工單位進(jìn)行整改并跟蹤整改情況項目經(jīng)理部通知業(yè)主入住驗收小組就業(yè)主房屋驗收單的整改內(nèi)容再次驗收 移交業(yè)主NY合格第六條 形成文件： 形成戶住宅竣工驗收意見、業(yè)主房屋驗收單；由項目經(jīng)理部和物業(yè)公司同時存檔。第二篇 住宅竣工驗收操作規(guī)范第一部分 住宅交付使用標(biāo)準(zhǔn)第一條 住宅結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)1.1. 六層及六層以下多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)，七層及七層以上中高層住宅為框架結(jié)構(gòu)。1

3、.2. 住宅樓板為現(xiàn)澆鋼筋砼樓板。1.3. 臥室、起居室凈高不低于2.50米。第二條 住宅裝飾標(biāo)準(zhǔn)2.1. 住宅公共走道、公共部位及樓梯間墻面及平頂根據(jù)住宅性質(zhì)進(jìn)行相適應(yīng)的裝飾。2.2. 住宅戶內(nèi)墻面僅做至面層粉刷，即批白水泥摻801膠水三遍。2.3. 住宅戶內(nèi)地坪做至細(xì)石砼面層找平。2.4. 住宅外墻做涂料或面磚。2.5. 住宅門窗采用塑鋼門窗、鋁合金門窗。2.6. 住宅進(jìn)戶門多層采用防盜門、高層采用防火防盜門。第三條 住宅設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)3.1. 住宅戶內(nèi)設(shè)置廚房，廚房內(nèi)設(shè)有一個洗滌盆位置，留有冷熱水管道接口，預(yù)留排油煙機、燃?xì)鉄崴靼惭b位置，并配有燃?xì)鉄崴骼錈崴M(jìn)出口。3.2. 住宅每套設(shè)置衛(wèi)

4、生間，衛(wèi)生間設(shè)有洗臉盆、座便器、浴缸等3種設(shè)備的安裝位置，并統(tǒng)一留有排水孔，衛(wèi)生間的管道安裝尺寸以設(shè)計圖紙為準(zhǔn)。第四條 住宅設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)4.1. 住宅每戶一只水表和一只進(jìn)戶閥安裝于公共樓梯間，水表采用上海自來水公司的產(chǎn)品，進(jìn)戶閥采用銅質(zhì)球閥，水表表徑為20MM，小區(qū)供水壓力低壓為0.30MPa，高壓為0.40Mpa。4.2. 室內(nèi)冷熱水管均采用PPR管。4.3. 房間內(nèi)的排水管材統(tǒng)一采用UPVC管材，并安裝輔助透氣管，保證排水立管的透氣性能。4.4. 住宅統(tǒng)一采用城市管道煤氣，提供安裝4立方米煤氣表表位，明裝煤氣管不得隨意拆裝改造；煤氣表統(tǒng)一由煤氣公司安裝在廚房內(nèi)。4.5. 住宅每戶用電配置容量列

5、表如下：建筑面積（平方米）容量（千瓦）供電方式80以下（二房）4單相供電80130（二、三房）6單相供電130200（三、四房）8單相供電4.6. 每戶配有10（40）A單相電度表設(shè)于樓梯間，戶內(nèi)設(shè)置住戶配電箱一只，插座回路帶漏電保護(hù)裝置。4.7. 戶內(nèi)所有管線暗敷，由電度表箱引至住戶配電箱的銅導(dǎo)線截面為10平方毫米以上，住戶配電箱的配電分支回路的銅導(dǎo)線截面為2.5平方毫米；嚴(yán)禁在住宅墻、地面上打孔。4.8. 各房型每戶設(shè)置二對電話進(jìn)線，一路在主臥、主衛(wèi)串聯(lián)配置插座，一路在客廳、書房、次臥配置插座；每戶可申請安裝2門電話。4.9. 住宅建有千兆雙向有線電視網(wǎng)，系統(tǒng)采用雙向?qū)拵鬏敿夹g(shù)并入市有線

6、電視網(wǎng)，每戶在主臥和起居室各配置一個電視終端，住戶可接收有線電視網(wǎng)開路電視節(jié)目。4.10. 住宅建有100/1000兆局域網(wǎng)，各房型每戶設(shè)置一個信息點（書房或次臥），配置標(biāo)準(zhǔn)RJ45信息插座；住戶可獲得高速INTERNET接入服務(wù)及不斷開發(fā)完善的一系列增值服務(wù)。第二部分 住宅交付驗收標(biāo)準(zhǔn)第一條 內(nèi)墻面1.1 表面光滑、平整、線角順直、清晰。1.2 無裂縫、無空鼓、無脫皮。第二條 地坪表面平整、光滑，清潔干凈，不污染，無裂縫、脫皮、麻面，不起砂。第三條 內(nèi)門框安裝牢固、不變形，表面平整、光潔。第四條 進(jìn)戶門4.1. 門扇開關(guān)靈活（不碰擦），穩(wěn)定（無自開或自關(guān)），無回彈和翹裂。4.2. 表面平整、

7、光潔。第五條 塑鋼門窗5.1. 門窗推拉順滑，表面平整、光潔，無嚴(yán)重劃痕與破損，型材沒有開裂或斷裂現(xiàn)象。5.2. 五金配件：齊全，位置正確、牢固，達(dá)到各自使用功能。5.3. 密封質(zhì)量：門窗關(guān)閉時扇與框，扇與扇無明顯縫隙，密封條不松動，不脫落，不外露，處于壓縮狀態(tài)。5.4. 門窗框、扇垂直，不彎曲。5.5. 玻璃無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條均勻，不翹起。第六條 外陽臺6.1. 地坪表面平整、光滑，無色差，無污染，無裂縫、脫皮、麻面，不起砂，陽臺欄桿油漆涂刷均勻，表面無銹斑、焊渣等現(xiàn)象。6.2. 不倒泛水，無積水，無滲漏，地漏暢通。第七條 衛(wèi)生間7.1. 墻面抹灰粗細(xì)一致，平整清潔

8、，無裂縫，不起殼，地坪平整。7.2. 小時地面盛水試驗，以水復(fù)蓋滿地面為準(zhǔn)，達(dá)到不滲不漏。7.3. 浴缸、地漏、座便器、洗臉盆、洗滌盆、淋浴盆各下水管道灌水試驗，灌水時間每根管道二分鐘，以流水通暢為準(zhǔn)。7.4. 給水進(jìn)戶閥門開啟靈活，水表運轉(zhuǎn)正常。第八條 油漆：油漆涂刷均勻，光色一致，無明顯凹痕，無流墜、起皺。第九條 開關(guān)插座9.1. 每戶提供2個電視終端。9.2. 每戶可以開通2門電話。9.3. 每戶提供2個串聯(lián)局域網(wǎng)信息點。9.4. 開關(guān)、插座面板方正、清潔。9.5. 通電試驗，漏電開關(guān)短路保護(hù)、過載保護(hù)動作可靠。第三部分 住宅質(zhì)量問題處理辦法第一條 物業(yè)管理費、利息：為使業(yè)主得到更大程度

9、的滿意，原則上對因整改導(dǎo)致業(yè)主延期入住的損失不予賠償，包括物業(yè)管理費和利息。第二條 塑鋼窗：2.1. 第一原則：維修。2.2. 站在距塑鋼窗1.5M處觀察劃痕，看不見的劃痕可應(yīng)業(yè)主要求做拋光處理，概不賠償。2.3. 1.5M處可見劃痕：A、劃痕深0.2MM劃痕0.5MM，無法按拋光處理時，每條劃痕向業(yè)主賠償20元/條；B、0.5MM劃痕1MM，更換，不賠償。2.4. 變形：進(jìn)行維修，維修不能解決問題時更換。概不賠償，維修期3-5天，更換日期20天。2.5. 門窗框滲漏：由物業(yè)公司保修五年，五年后有償服務(wù)，若裝修損壞，視具體情況協(xié)商。2.6. 框角開裂或門窗框斷裂：框扇角開裂：無償更換，概不賠償

10、，向廠家索賠，期限不多于20天。門窗框斷裂：更換、費用由責(zé)任方承擔(dān)，期限不多于20天。2.7. 玻璃壓條脫落、拼縫不嚴(yán)等：調(diào)修或更換、概不賠償，期限：3-5天。2.8. 五金配件：調(diào)修或更換，概不賠償，期限3-5天。第三條 進(jìn)戶門：3.1. 原則上不做任何賠償。3.2. 平整度偏差10MM及斷裂屬更換范圍。3.3. 其他一律維修，維修期為5-7天。第四條 衛(wèi)生間：4.1. 原則上不做任何賠償。4.2. 入住驗收時發(fā)現(xiàn)滲漏，立即維修，維修期5-7天。4.3. 入住驗收時進(jìn)行管道通水試驗，若有質(zhì)量問題，立即維修，維修期為5-7天。4.4. 天棚、內(nèi)墻面、地漏等質(zhì)量問題按維修處理，維修期5-7天。4

11、.5. 業(yè)主入住后進(jìn)行裝修有可能引起滲漏，建議由物業(yè)公司協(xié)調(diào)并提供有償服務(wù)。第五條 開關(guān)、插座、電視插座、漏電保護(hù)器等質(zhì)量問題由施工單位維修，不予賠償，維修期5-7天。第六條 陽臺欄桿及陽臺：對于毛刺、焊渣、油漆不均勻，倒泛水、積水、地漏不暢等質(zhì)量問題由施工單位維修，不予賠償。第七條 層高：若發(fā)現(xiàn)層高不合圖紙要求，原則上調(diào)整天棚，地坪粉刷層厚度滿足業(yè)主要求，特殊情況特殊處理，視具體情況找施工單位索賠。第八條 板厚：8.1. 板厚超過圖紙要求，不作任何處理。8.2. 板厚按圖紙要求不足時，通過協(xié)商處理，如有必要向施工單位索賠，并及時報公司營銷部及法律室。第四部分 住宅裝修控制要點第一條 嚴(yán)禁私自

12、改動房屋結(jié)構(gòu)，以免破壞房屋承重體系及整體的完整性而影響抗震能力，甚至危及您及他人的安全。第二條 裝修施工時，不準(zhǔn)在樓板上猛力擊打，以免震松樓下平頂粉刷層，引發(fā)塌頂事故。第三條 對衛(wèi)生間進(jìn)行改建、裝修時，嚴(yán)禁破壞防水層，以免影響下家，萬一不慎損壞防水層，應(yīng)馬上修復(fù)。凡是業(yè)主改動衛(wèi)生間地坪的，均需在改建完成后，做浸水試驗（蓄水24小時），由物業(yè)管理部門驗收。第四條 外墻門窗進(jìn)行裝修時，必須挖制打木楔的深度及直徑，以免將外墻與門窗之間的嵌縫震裂，引起滲水。同時注意不要破壞門窗上框的滴水槽和下框的排水坡度，防止向室內(nèi)滲水。第五條 本樓除了衛(wèi)生間做了防水層外，其他部分地坪（包括廚房）都不抗?jié)B，為此，在裝

13、修使用時，二樓以上切忌用水沖洗、浸泡地面，防止?jié)B水影響下層住戶，廚房、衛(wèi)生間施工不得封閉或縮小管道檢修孔與維修孔。第六條 不得隨意在承重墻上穿洞、拆除連接陽臺門窗的墻體、擴大或縮小原有門窗或另建門窗；不得隨意增加樓地面凈荷載、在室內(nèi)砌墻或超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇。第七條 安裝空調(diào)室外機時，應(yīng)按指定統(tǒng)一的位置進(jìn)行安裝及排水，設(shè)計中已統(tǒng)一留有空調(diào)機位、空調(diào)孔及空調(diào)冷凝水管，不能在墻上打孔影響外觀尺寸，嚴(yán)禁安裝窗式空調(diào)。第八條 在木地板施工時，建議采用復(fù)合地板膠水粘貼方法。第九條 禁止在陽臺安裝洗臉盆，防止污水進(jìn)入雨水管。第十條 上、下水主管不得擅自改動，水表位置不準(zhǔn)移位。第十一條 所有煤氣管

14、道包括表具，不得私自拆裝、改接。第十二條 墻面不得隨意打洞、開孔，以免破壞預(yù)埋電氣和閉路電視管線，如需打洞，一定要避開所有管線。第十三條 業(yè)主在裝修過程中，如發(fā)現(xiàn)房屋存在問題，請及時報修，公司只負(fù)責(zé)解決確認(rèn)后的相應(yīng)問題。第十四條 業(yè)主在裝修之前，須將裝修方案報物業(yè)公司審批。第十五條 業(yè)主不得封閉陽臺，不得占用樓道等公用部位。 住宅工程質(zhì)量通病管理辦法一、 為了使公司各項目經(jīng)理部的工程質(zhì)量管理水平有明顯提升，將住宅質(zhì)量通病的發(fā)生概率降到最低，特制定本辦法。二、 工程管理部負(fù)責(zé)對已建項目在工程竣工前的細(xì)部檢查以及業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，按照分部工程進(jìn)行分類統(tǒng)計，編制上海萬科住宅工程常見質(zhì)量通

15、病匯總表（見附件一）。三、 各施工單位和監(jiān)理單位針對附件一所列舉的質(zhì)量通病，依照國家、上海市頒布實施的相關(guān)強制性文件或施工規(guī)范，以及上海萬科地產(chǎn)編制的施工操作技術(shù)細(xì)則的要求，編制切實可行的施工方案和監(jiān)理細(xì)則，報項目經(jīng)理部、工程管理部審批通過后予以執(zhí)行。四、 工程管理部負(fù)責(zé)抽查施工方案和監(jiān)理細(xì)則的執(zhí)行情況，根據(jù)監(jiān)理單位質(zhì)量檢查結(jié)果，在每月的項目經(jīng)理部項目管理評估報告中予以反映。項目移交物業(yè)公司后一周內(nèi)，工程管理部匯總整個項目總質(zhì)量通病發(fā)生次數(shù)及解決落實的情況，報分管總經(jīng)理、工程總監(jiān)，抄送人力資源部和各項目經(jīng)理部。五、 業(yè)主入住后一年內(nèi)，工程管理部每三個月去物業(yè)管理部調(diào)查業(yè)主報修及投訴情況并作記錄。檢查期滿后一周內(nèi)工程管理部將住宅使用期內(nèi)質(zhì)量通病發(fā)生情況進(jìn)行整理，形成專題報告，作為對項目經(jīng)理部克服質(zhì)量通病工作的最終評判。六、 對于綜合評比第一名和最后一名的項目經(jīng)理部，人力資源部按照公司的有關(guān)制度進(jìn)行獎罰。上海萬科住宅工程常見質(zhì)量通病匯總表分部工程序號質(zhì)量通病名稱難度系數(shù)裝飾工程1頂棚、墻面空鼓開裂B2外墻抹灰雨水污染墻面C3山墻滲水A4陰陽角不方正C5面層粗糙、不平C6面層爆灰C7窗臺面不平C8踢腳線上口不平C門窗工程9門窗滲水A10窗臺無泛水或倒泛水B11門窗拼縫不嚴(yán)密B12窗框下口排水不暢B13硅膠粘貼不牢C14表面污染、劃痕C15窗框翹曲C屋面工程16山墻、女兒墻部位滲漏A17