模擬試題：房地產(chǎn)估價師——《案例分析》（11）

1、姓名：_ 班級：_ 學(xué)號：_-密-封 -線- 模擬試題：房地產(chǎn)估價師案例分析（11）考試時間：120分鐘 考試總分：100分題號一二三四五總分分數(shù)遵守考場紀律，維護知識尊嚴，杜絕違紀行為，確?？荚嚱Y(jié)果公正。閱讀理解1抵押人欠甲債務(wù)80萬元，簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，之后又欠20萬元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋?，F(xiàn)因債務(wù)人超過規(guī)定期限沒有履行債務(wù)而被依法拍賣其抵押的房地產(chǎn)，共賣得凈價款80萬元，其中新增房屋折合價款20萬元。問：（1）按城市房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法規(guī)定，甲只能優(yōu)先受償（ ）萬元。a70b60c40d30（2）如抵押人還有其他的債權(quán)人（非抵押權(quán)人），甲優(yōu)先受償后的剩余價款，應(yīng)按

2、（ ）分別受償。a所欠債務(wù)的總額比例b所欠債務(wù)的先后順序c尚欠債務(wù)的比例d債權(quán)人索債的急緩程度（3）如抵押人的土地是劃撥所得，應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金為10萬元，扣除各種處分抵押房地產(chǎn)的費用后，所得價款是100萬元，其中新增房屋折合價款20萬元，則甲只能優(yōu)先受償（ ）萬元。a70c40b60d30（4）該房屋欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應(yīng)為（ ）。a抵押價值b處分抵押物時的市場價值c抵押價值處分抵押物的費用及稅費d處分抵押物時的市場價值處分抵押物的費用及稅費2張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/，張某與王某就該店面

3、達成的月租金是180元/，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。（1）在2006年10月時，張某的權(quán)益價格為（ ）。a沒有租賃條件下的正常市場價格b剩余3年租期的月租金為180元/條件下的凈收益與2006年10月構(gòu)現(xiàn)值之和c剩余3年租期的月租金為180元/條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值d張某與李某實際達成的帶租約交易的成交價格（2）在2006年10月時，王某的權(quán)益價格為（ ）。a剩余3年租期的月租金為200元/條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和b剩余3年租期的月租金為180元/條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和c該店

4、面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格d剩余3年租期的正常市場租金與180元/條件下的差額與2006年10月的現(xiàn)值之和（3）如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000元/。建筑面積為500，首付款比例為20%，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價格應(yīng)為（ ）a20%的首付款加上該首付款2年的利息b20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值c該店面無債務(wù)條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價、時點的現(xiàn)值之和d2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和己償還月供在估價時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點