國際養(yǎng)老園項(xiàng)目建議書

1、張家界國際養(yǎng)老園項(xiàng)目策劃綱要目 錄前言第一章 概論第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢1、什么是居家養(yǎng)老社會化？2、居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系3、居家養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢4、國際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會化第三章 項(xiàng)目背景和特點(diǎn)一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢1、公共關(guān)系2、土地資源3、體制優(yōu)勢二、獨(dú)特的自然資源與地理位置1、得天獨(dú)厚的養(yǎng)老勝地2、國際養(yǎng)老園的定址環(huán)境三、項(xiàng)目的特點(diǎn)1、起點(diǎn)高、規(guī)模大2、功能齊全，相互依托，相互支撐3、完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源4、自成景觀，形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源5、特

2、有的人文價(jià)值與人文吸引力第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容一、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)二、項(xiàng)目的分區(qū)與關(guān)系三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表1、國際養(yǎng)老園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容總表2、世界民居文化村項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表3、國際老年人休養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表4、文化長廊項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表5、戶外運(yùn)動基地建設(shè)明細(xì)表6、輔助功能項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表四、項(xiàng)目建設(shè)一期說明第五章 項(xiàng)目的技術(shù)與保障體系一、小區(qū)智能化1、ic卡管理制度2、全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)3、公共設(shè)施的智能管理二、醫(yī)療社區(qū)化1、社區(qū)醫(yī)療登記制度2、定期常規(guī)身體檢查制度三、服務(wù)家庭化1、個(gè)性化家政服務(wù)2、服務(wù)人員的專業(yè)化四、保障系統(tǒng)化1、醫(yī)療保障系統(tǒng)化2、安全保障系統(tǒng)化第六章 管理與經(jīng)營一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)

3、隊(duì)1、管理結(jié)構(gòu)2、管理團(tuán)隊(duì)二、組織與人員保障1、組織機(jī)構(gòu)的保障2、人員保障三、管理制度1、分級負(fù)責(zé)，集中管理2、財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批四、經(jīng)營創(chuàng)新1、村民持股計(jì)劃2、經(jīng)營分區(qū)，效益考核3、小區(qū)居民的自主管理與老年城的統(tǒng)一管理第七章 行業(yè)與市場分析一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇1、中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本2、傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會道德的重要基礎(chǔ)3、中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來越多4、老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活5、老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力6、政府對老年類項(xiàng)目大力支持二、市場競爭性分析1、現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性2、競爭對

4、手與競爭模式3、本項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢三、合作與關(guān)聯(lián)行業(yè)1、張家界旅游業(yè)的發(fā)展對本項(xiàng)目的帶動2、本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對本項(xiàng)目的作用第八章 市場營銷策略一、目標(biāo)客戶分析1、主要客戶人群2、主要客戶來源地3、主要客戶狀況描述二、營銷制度與辦法1、設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理2、辦事機(jī)構(gòu)人員組成3、獎勵與處罰4、過程管理與效益管理三、營銷推廣計(jì)劃四、定向開發(fā)與委托開發(fā)1、定向開發(fā)與委托開發(fā)說明2、定向開發(fā)與委托開發(fā)條件3、定向開發(fā)與委托開發(fā)的優(yōu)惠辦法第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析一、房地產(chǎn)銷售收入二、服務(wù)與租賃收入三、不動產(chǎn)價(jià)值四、成本分析1、建設(shè)與開發(fā)成本2、融資成本3、機(jī)會成本4、管理成本5、營銷成本五、效益評

5、估第十章 融資計(jì)劃一、融資數(shù)額及方式二、融資投向三、資金退出機(jī)制及回報(bào)辦法1、資金退出機(jī)制2、融資回報(bào)辦法四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限1、資金監(jiān)管方式2、投資方權(quán)限第十一章 財(cái)務(wù)預(yù)測一、酒店式公寓財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表二、公寓小區(qū)玫瑰園小區(qū)財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表三、稅后利潤表四、現(xiàn)金流量表五、盈虧平衡表六、動態(tài)投資回收期第十二章 風(fēng)險(xiǎn)控制一、政策風(fēng)險(xiǎn)二、土地價(jià)值三、市場風(fēng)險(xiǎn)四、資金使用風(fēng)險(xiǎn)第十三章 結(jié)論第十四章 附件清單前言人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個(gè)突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計(jì)劃生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝?/p>

6、中的數(shù)量和比例不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個(gè)國家是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)來看，我國將在2003年正式邁入老齡化社會。 當(dāng)前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”。 如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進(jìn)行“張家界國際養(yǎng)老園”這個(gè)項(xiàng)目研究的最終目的。第一章 概論我國在80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會，90年代以來，人口老齡化程度不斷加

7、劇，人口老化形勢日益嚴(yán)峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣?。豐縣常駐人口110萬人，60歲以上的老齡人口占36%以上，且老齡人口每年繼續(xù)以3%的速度增長。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會問題日益突出，對社會發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。因此，面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”。目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”和“看病就醫(yī)方便”。尊老敬老自古以來就是中華民族的一個(gè)傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時(shí)代風(fēng)尚，本著敬老愛老的精神

8、，以愛心照顧長老，誠意為長者提供一個(gè)舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個(gè)老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，可以讓老人們在這里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。在這里生活的老年人無病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時(shí)可以娛樂，康復(fù)時(shí)可以運(yùn)動、游玩。老年公寓建成后既遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，又不遠(yuǎn)離城市中心。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。2005年4月，全國社會保障基金理事會理事長項(xiàng)懷誠在香港表示，中國養(yǎng)老體系正

9、面臨人口老齡化速度加快以及基本養(yǎng)老保險(xiǎn)不健全的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)到2030年全國老年人口將占總?cè)丝诘?4.5%。而與此相對應(yīng)的是，中國的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)老保險(xiǎn)、養(yǎng)老準(zhǔn)備金缺口很大，僅靠財(cái)政支持難以為繼。同時(shí)，社會保障體系與社會養(yǎng)老體系還沒有真正建立，適合中國國情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國政府將對養(yǎng)老項(xiàng)目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項(xiàng)目，政府都將予以大力扶持。 而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的快速流動也使“養(yǎng)老”或老年經(jīng)濟(jì)開始成為了有著巨大經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)回報(bào)的新型產(chǎn)業(yè)。2000年，中國老年經(jīng)濟(jì)潛力就已經(jīng)達(dá)到了一萬億元人民幣，而全國2400萬空巢（無子女陪伴

10、）老年人口更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大支撐力量。 以上種種，使中國社會出現(xiàn)了對具有完整保障與護(hù)理體系，且將科學(xué)化與人性化緊密結(jié)合的新型養(yǎng)老模式的巨大需求。 而目前，國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。 巨大的現(xiàn)實(shí)需求與長期的未來需求和極度缺乏的市場供給之

11、間產(chǎn)生的矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為了目前中國最具投資機(jī)會和市場潛力的項(xiàng)目。 同時(shí)，除中國外，東亞各國也面臨著人口老齡化壓力（日本計(jì)劃輸出300萬老年人口），而人種相同、文化相近、地域相鄰的中國無疑也是東亞各國老年人養(yǎng)老的首選地之一。而隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多東南亞、港澳臺及海外華人華僑希望葉落歸根回國養(yǎng)老。這些無疑都擴(kuò)大了中國養(yǎng)老市場與老年經(jīng)濟(jì)的龐大總量。 張家界國際養(yǎng)老園項(xiàng)目就是在這個(gè)背景下，由張家界市交通投資有限責(zé)任公司發(fā)起籌備的，以中老年人為目標(biāo)市場，具備完整養(yǎng)老意義的，集住宅與服務(wù)，生活與娛樂，醫(yī)療與保健于一體的大型建筑群。 張家界國際養(yǎng)老園項(xiàng)目選址于張家界市城郊天門山麓桿子坪村，臨近張

12、家界荷花機(jī)場、張羅公路、張家界火車站、張家界中心汽車站，自然條件及交通條件極為優(yōu)越。整個(gè)項(xiàng)目由世界民居文化村（房地產(chǎn)與商業(yè)部份）、國際老年公寓、文化體育長廊、鬼谷峽戶外運(yùn)動基地、輔助功能區(qū)域等組成。項(xiàng)目占地共15000畝，規(guī)劃建設(shè)面積20萬m2，項(xiàng)目總投資5億元。項(xiàng)目共分五個(gè)部分，一是世界民居文化村（房地產(chǎn)、老年大學(xué)、國際護(hù)理學(xué)院等），二是國際老年休養(yǎng)中心（醫(yī)療、體檢、康復(fù)、體育館、高爾夫練習(xí)場等），三是文化長廊（畫家村、作家村等），四是戶外運(yùn)動基地（鬼谷峽），五是基礎(chǔ)設(shè)施與輔助設(shè)施。 張家界國際養(yǎng)老園集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、休閑、住宅、娛樂等綜合功能與配套服務(wù)為一體，是以達(dá)到使老年人健康長壽、頤

13、養(yǎng)天年為目的的綜合性衛(wèi)星城建設(shè)項(xiàng)目。 此項(xiàng)目將“居家環(huán)境”與“社會化的保障體系”、“產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系”等有機(jī)的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護(hù)理體系，在形成規(guī)?；耐瑫r(shí)，實(shí)現(xiàn)了老年經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會化。使投資者在獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也獲得了極大的社會效益。 由于本項(xiàng)目規(guī)模極大，占地面積達(dá)15000畝，在現(xiàn)階段中國嚴(yán)格的土地政策下，其它潛在或現(xiàn)實(shí)的競爭對手已經(jīng)沒有可能獲得如此規(guī)模的征地許可。而沒有了規(guī)模，建筑檔次就很難提升，完善的保障系統(tǒng)更難以建立，文化與體育設(shè)施就更無從談起。因此，在可預(yù)見的將來，中國內(nèi)地基本不會產(chǎn)生有威脅的競爭對手。 在營銷與管理上，

14、本公司參照國際通行慣例與基本準(zhǔn)則，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，來設(shè)立企業(yè)運(yùn)行與管理模式。 在推廣上，本公司將采用分區(qū)負(fù)責(zé)，分區(qū)管理模式。每一分區(qū)設(shè)立一個(gè)辦事機(jī)構(gòu)，單獨(dú)核算，單獨(dú)管理，業(yè)績與收入掛鉤。在分區(qū)的設(shè)立上，將緯度偏北且有著相同的人種與文化源頭，同時(shí)又為老年化問題困擾的日本和韓國作為一個(gè)分區(qū)。港澳臺及東南亞華人社會作為另一個(gè)分區(qū)，而北美與歐洲作為第三個(gè)分區(qū)。以上分區(qū)的推廣工作，主要聘用本地具有豐富人脈與推廣經(jīng)驗(yàn)的人員或機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)。在國內(nèi)，我們把推廣重點(diǎn)放在北方，成立北方分區(qū)，尤其是北方一些大型國有企業(yè)、軍工單位、國家部委等作為我們推廣的重點(diǎn)對象。 在宣傳上，我們主要采用與各地電視臺合作的方式

15、，利用綜藝類、文化類、旅游類節(jié)目，以擴(kuò)大影響，同時(shí)用免費(fèi)或少花費(fèi)的手段吸引一些老年人前來短期休養(yǎng)等。 在管理上，針對村民和一些優(yōu)秀的核心村民員工，本公司將推行村民及員工持股計(jì)劃。村民以其土地、林權(quán)作價(jià)入股，村民和員工持股總額在30%左右。 本項(xiàng)目計(jì)劃融資總額為3億元人民幣。主要采用債權(quán)融資。融資期限為3年，擔(dān)保形式為項(xiàng)目擔(dān)保。資金使用范圍為海南國際老年城一期項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容主要為前期基礎(chǔ)工程及房地產(chǎn)項(xiàng)目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰園小區(qū)），一期項(xiàng)目建設(shè)與銷售期為3年。資方可以在此期限內(nèi)債轉(zhuǎn)股或融資到期后，項(xiàng)目方以利潤或銷售收入返還投資方。 在3年的項(xiàng)目一期建設(shè)與銷售中，酒店式老年公寓

16、和公寓住宅玫瑰園小區(qū)部分的合計(jì)建筑開發(fā)面積為13.5萬平方米，按最低銷售均價(jià)計(jì)算，每平方米銷售均價(jià)為2760元，銷售收入為37250萬，稅前利潤為17950萬。 在風(fēng)險(xiǎn)方面，由于老年人問題已經(jīng)成為了中國迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題，同時(shí)，此項(xiàng)目還會為海南形象的提升，海南經(jīng)濟(jì)的增長提供助力，因此，無論中央政府還是地方政府都將會大力扶持，可以預(yù)見，政策方面的風(fēng)險(xiǎn)基本為零。另外，由于政府支持的原因，征地費(fèi)用相對較低，目前評估價(jià)為每畝15萬元。3年后，土地的價(jià)值就將增加到約4.2億元人民幣。因此，僅土地增加的價(jià)值這一項(xiàng)，就可以規(guī)避所有的投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在資金使用方面，我們將嚴(yán)格控制融資資金的使用范圍，91%

17、的融資資金都使用于固定設(shè)施或不動產(chǎn)建設(shè)，僅從使用方面來看，資金的安全性、有效性、增值性是有保證的。而對于市場方面，如何將信息有效的傳達(dá)到客戶群中，才是市場運(yùn)作中最大的風(fēng)險(xiǎn)。為此，我們將積極尋求同國際國內(nèi)有實(shí)力的傳播公司合作，尤其加強(qiáng)同媒體的合作，力爭將此類風(fēng)險(xiǎn)降到最低。第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報(bào)告，在世界各國中，60歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達(dá)23%，其次為希臘的22.8%和日本的22%，再次是德國的21.8%和瑞典的21.7%。不過該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)出的幾個(gè)“老人大國”都是發(fā)達(dá)國

18、家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。 根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2002年全世界60歲以上的老人為6.29億，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，老人人數(shù)將猛增到19.64億人，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的2.36億人增加到3.95億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?0%增加到33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的3.93億人猛增到15.69億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?%增加到19%，屆時(shí)人口老齡化問題最嚴(yán)重的3個(gè)國家是西班牙、意大利和日本。表一世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況年 份19501960

19、19701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7發(fā)達(dá)地區(qū)11.612.614.515.517.619.221.2發(fā)展中國家6.46.16.16.36.97.68.5中 國7.27.26.87.48.69.911.7資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展1、國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒有有力的投資

20、發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，1995年我國共有家庭32208萬戶，其中60歲以上老年人口的戶數(shù)為9051萬戶。民政部等14個(gè)部委提出，到本世紀(jì)末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到26萬個(gè)，85%的街道都要有一所老年公寓。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有30%項(xiàng)目資金、貸款周期3年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的5-10年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 1.1 我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年

21、型的國家。20世紀(jì)80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人口將達(dá)到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 從老齡化的過程來看，發(fā)達(dá)國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個(gè)階段： 第一階段：過渡階段 1982年 2000年60歲以上老年人口由7664萬增長到1.34億，占總?cè)丝诘谋戎赜?.64增長到10.71。2000年

22、比1982年老年人口幾乎翻了一番。這期間，老年人口以3.02的速度遞增，大大快于總?cè)丝谀昃鲩L1.47的速度。 第二階段：發(fā)展階段 2000 2025年 60歲以上老年人口由1.34億增長到2.84億，比重由10.71增長到19.34。從1982到2025年的43年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。 第三個(gè)階段：高峰階段 2025年 2055年 60歲以上的老年人口由2.84億增長到4.4億，比重由19.34增長到30，比2000年翻了兩番。 從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū)65歲以上的老年人口已

23、超過其總?cè)丝诘?%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近7%。 表二：中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(%)年 份195319641982199020002020204020500-14歲36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59歲56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.8060歲7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.401.2 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀1.2.1國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，

24、所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計(jì)，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。當(dāng)前國內(nèi)老年設(shè)施狀況項(xiàng)目居住對象自理程度護(hù)理方式功能組成老年公寓在一定幫助下能獨(dú)立生活的健康老人自理最低幫助管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房福利院無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人自理或辦自理最低幫助半護(hù)理管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健托老所白天家中無人照顧，

25、而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半護(hù)理居住單元（臥室、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動及服務(wù)用房護(hù)理院生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人半自理或不能自理半護(hù)理全護(hù)理護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等老年設(shè)施綜合體各種類型均包括綜合1.2.2國內(nèi)老年人的居住模式a、購買房屋居住2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經(jīng)濟(jì)適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經(jīng)濟(jì)適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房

26、的戶分別為 37.1%和12.7%?？h購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%。可以看出，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。 b、自行建房居住 個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。c、租房居住這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房

27、消費(fèi)形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。 1.3 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計(jì)的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個(gè)，一個(gè)是廣州的頤年園中國第一個(gè)規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個(gè)是

28、北京的東方太陽城目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。 頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價(jià)格在25005000元/平方米，到2002年6約一期銷售率達(dá)到69.16%，到2003年一期基本售罄。 東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價(jià)為3200元每平方米，已經(jīng)售罄。一個(gè)最新的對成都高收入老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)能夠承受單價(jià)格為10002000元平方米，總價(jià)為1015萬的商品房。 1.4 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū)北京東方太陽城、廣州頤年園；酒店式服務(wù)的老年公寓浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）； 按照星級賓館標(biāo)準(zhǔn)

29、設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院上海松江社會福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。年發(fā)布的中國老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書顯示，全國城鄉(xiāng)有社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護(hù)理院等養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)約四萬個(gè)，總床位約150萬張。中國歲以上的老年人已達(dá)1.44億，約有20的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，而實(shí)際入住率只有0.86，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的入住需求。根據(jù)中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃，“十一五”期間（20062010年），要求新增城鎮(zhèn)孤老集中供養(yǎng)床位80萬張，以緩解城鎮(zhèn)孤老安置床位緊張局面。即使上述目標(biāo)能夠達(dá)到，也只能解決300萬名老年人的養(yǎng)老院需求。而要滿足全國的老年人入住養(yǎng)老院的愿望

30、，需要720萬張床位。養(yǎng)老院的建設(shè)有著巨大的發(fā)展空間。在市場需求方面，2005年老年市場需求為6000億元，2010年將達(dá)到1萬億，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。目前，中國老齡商品主要以老年保健營養(yǎng)品為主，其他老年人休閑、養(yǎng)老事業(yè)開發(fā)得很少，無論是老年服務(wù)和老年產(chǎn)品，還是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老年服務(wù)設(shè)施，都有待于產(chǎn)業(yè)化、市場化。老年人的消費(fèi)能力在不斷加強(qiáng)，關(guān)鍵是沒有開發(fā)出滿足老人實(shí)際消費(fèi)需要的產(chǎn)品，以及為老年人服務(wù)的軟、硬件設(shè)施。發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)帶動老人消費(fèi)市場，以造福于老年人，造福于整個(gè)社會。三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢 1、什么是居家養(yǎng)老社會化？“夫孝，天之經(jīng)也，地之義也，民之行也

31、?！眽劢?jīng)“夫孝，置之而塞乎天地，溥之而橫于四海，施諸后世而無朝文”禮記中華民族是有著數(shù)千年敬老愛老傳統(tǒng)的民族。從遠(yuǎn)古開始，社會文化就把“孝”作為理論依據(jù)和精神力量，使“家庭”成為了中國社會養(yǎng)老的核心力量和唯一承擔(dān)者。數(shù)千年來，中國老年人的養(yǎng)老方式無一例外都是“居家養(yǎng)老”。上世紀(jì)下半葉，各類新的養(yǎng)老方式開始在中國出現(xiàn)，如福利院、敬老院等。這些養(yǎng)老方式因與中國傳統(tǒng)文化格格不入而很難成為社會所接受的主流養(yǎng)老方式。居家養(yǎng)老仍然是中國社會所能接受的普遍養(yǎng)老方式。改革開放后，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國老年人口也開始呈現(xiàn)爆炸式的增長。至上世紀(jì)末，中國60歲以上的老年人已經(jīng)超過了1.3億，在國民經(jīng)濟(jì)還沒有準(zhǔn)備充

32、分的前提下，在整個(gè)社會還充滿迷茫與困惑時(shí)，歷史第一次讓中國進(jìn)入了老齡化時(shí)代。老年人的養(yǎng)老方式及養(yǎng)老生活的質(zhì)量，由此成為了當(dāng)前中國社會最為重大的、最不可忽視的社會問題之一。而伴隨著老齡化時(shí)代一起來到的，是中國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老方式開始解體。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人口的快速流動，使中國家庭結(jié)構(gòu)開始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式發(fā)展，“空巢”老人越來越多，更多的老人沒有子女在身邊照料，三代同堂、四世同堂的家庭已經(jīng)越來越少。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”模式已經(jīng)開始解體。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也同樣使老年人獲得了獨(dú)立支撐自己養(yǎng)老生活的能力。“獨(dú)立”了的老年人在迷戀傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”溫馨與舒適的同時(shí)，也希望擁有

33、自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特點(diǎn)、心理特點(diǎn)并集老年休閑、健康、學(xué)習(xí)與活動為一體的全新的“居家養(yǎng)老”模式的出現(xiàn)。2004年9月7日，中國國務(wù)院新聞辦公室發(fā)表中國的社會保障狀況和政策白皮書，明確提出了建立“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的老年人社會服務(wù)體系”。 也就是建立一種讓老年人在“居家”環(huán)境中接受社會化養(yǎng)老服務(wù)的體系?！熬蛹茵B(yǎng)老社會化”將中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓“養(yǎng)老”不僅成為一種文化更成為一種全新的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，以此促進(jìn)中國養(yǎng)老事業(yè)的更好發(fā)展?！熬蛹茵B(yǎng)老社會化”的核心就是“居家”。也就是說，“居家養(yǎng)老社會化”必須以老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心和基礎(chǔ)，并借此帶動整個(gè)“養(yǎng)老社會化”服務(wù)鏈

34、條的產(chǎn)生與發(fā)展。只有發(fā)展了老年房地產(chǎn)營造了“居家”環(huán)境，才能真正實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老社會化”,并最終以“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化”來推動“養(yǎng)老社會化”的發(fā)展。 2、居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏巨大商機(jī)。根據(jù)北京2007年發(fā)展報(bào)告披露，北京百萬富翁至少有350萬人，其中六成富翁的資產(chǎn)是房地產(chǎn)。在北京，良好地段的房價(jià)每平方在10000元以上，因此，許多普通市民僅僅靠擁有一套房產(chǎn)就能有百萬身家。但是這些百萬富翁依然要精打細(xì)算度日，因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)都是帳面上的，他們一般一家只有一套房，房子再貴，也不過是帳面資產(chǎn)的增加而已，對生活并沒有直接的好處。2007全國房價(jià)平均每平方米3227.1元，京滬房價(jià)最高。北

35、京市商品房平均達(dá)6517.2元平方米，上海次之，平均為5836.9元平方米。而本市平均房價(jià)1500元平方米。 通過對比，可以發(fā)現(xiàn)，如果京滬兩市的老年人賣掉房產(chǎn)，到張家界定居將是非常劃算的事。一戶擁有百萬房產(chǎn)的老人將房產(chǎn)賣掉，來張家界15萬元可以買一套很好的房子，這樣就多出85萬元，他們每個(gè)月就會多出850000120=7008元的養(yǎng)老費(fèi)用，這個(gè)收入對張家界的一般家庭是難以想象的，即使他們沒有任何其它收入，在張家界也能過著極其富足的生活。再反過來算，在張家界兩個(gè)老人月生活費(fèi)用1000元就可以過得很不錯(cuò)，那么來張家界定居養(yǎng)老只要有150000+1000120=27（萬元）就可以了，這樣京滬兩地?fù)碛?/p>

36、房產(chǎn)的老人基本上都可以滿足這個(gè)條件。如果金融業(yè)再發(fā)達(dá)一點(diǎn)，保險(xiǎn)公司能提供這項(xiàng)業(yè)務(wù)，老年人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，每年從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取養(yǎng)老年金，老人百年之后，房產(chǎn)歸保險(xiǎn)公司所有，那么養(yǎng)老移民的門檻將會變得更低。另外，我們再算。到2002年，北京空巢家庭約有170.234%(1+4.4%22=31.5(萬戶)，上?？粘布彝ゼs有1002=50(萬戶)，如果這些空巢家庭有十分之一可能遷居張家界，那么僅房地產(chǎn)一項(xiàng)就會有（31.5+50）萬戶10%15萬元=122.25(億元)的巨大市場。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個(gè)市場不可限量。3、居家養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢社會化居家養(yǎng)老是社區(qū)特

37、色服務(wù)的一種載體，它既不同于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，也有別于傳統(tǒng)的家庭自然養(yǎng)老。從養(yǎng)老的方式來看，老年人是在自己家中養(yǎng)老，而不是去福利院、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；從養(yǎng)老資源提供的主體看，居家養(yǎng)老除了需要家庭照料外，還需要來自社會的幫助，尤其是強(qiáng)調(diào)社區(qū)照顧在社會化居家養(yǎng)老中的作用，即這種養(yǎng)老方式是以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以老年人日常照料、生活護(hù)理、家政服務(wù)和精神慰藉為主要內(nèi)容，以上門服務(wù)和社區(qū)日托為主要形式，并引入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專業(yè)化服務(wù)方式的居家養(yǎng)老服務(wù)體系。規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。要象建設(shè)旅游風(fēng)景區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)那樣，規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，立足長遠(yuǎn)，制定短、中長期滾動開發(fā)計(jì)劃；整

38、個(gè)園區(qū)既風(fēng)格多樣又協(xié)調(diào)統(tǒng)一，各種檔次住宅小區(qū)相互結(jié)合；要專門配套建設(shè)老年人生活需要的公園、草地、市場、圖書館、醫(yī)院、郵局、老年大學(xué)等等；要建設(shè)標(biāo)志性的街道和建筑，讓園區(qū)既是一個(gè)獨(dú)立的老年人生活區(qū),又是一個(gè)有著獨(dú)特風(fēng)格的游覽休閑區(qū)；讓園區(qū)與整個(gè)銀灘風(fēng)景區(qū)融為一體，相互映照。然后將其分包給房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)。 建設(shè)真正的老年公寓。老年公寓與普通公寓是很不相同的。老年人的靈活性、反應(yīng)力、體力、視力、平衡力都會下降，可能要用拐杖甚至輪椅。所以針對老年人的特點(diǎn)，在發(fā)達(dá)國家老年公寓都要進(jìn)行全方位的無障礙化設(shè)計(jì)。例如，房門、樓道、樓梯都要加寬，便于輪椅通過；老人經(jīng)過的地方都要安裝扶手；開關(guān)、門鈴和門窗把手

39、等設(shè)施的位置也適當(dāng)降低；廚房和衛(wèi)生間的面積適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房間的照明度要提高，但還不能有眩光；煤氣等各種開關(guān)上的字要很大，以利老人辨識；老人容易失禁，廁所都靠近臥室，并設(shè)長明燈；廁所用推拉門，不用平開門；所有的樓層平臺、通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因?yàn)楹谏谝曈X上屬退后色，會令老人產(chǎn)生如臨深淵之感，不敢投足；在適當(dāng)?shù)牡胤竭€要有報(bào)警和應(yīng)急裝置。無障礙化設(shè)計(jì)是非常專業(yè)和細(xì)致的，本文就不再多談。老年公寓還根據(jù)老年人不同的年齡階段的生理特征和生活需要分為三大種類：居家式公寓、宿舍式公寓、醫(yī)護(hù)式公寓。居家式公寓是每家每戶自成一體，不受他人干擾，適合普通夫婦

40、；宿舍式公寓老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)相同的一些樓房中居住和生活，比較適合單身老人；醫(yī)護(hù)式公寓是將身體有較嚴(yán)重殘疾、生活不能自理或行動不便的老年人，集中安排在一起居住，并由專門人員進(jìn)行護(hù)理。完善支助性與綜合性的服務(wù)。針對越來越不能照顧自己，而日益要依賴他人幫助料理家務(wù)和提供醫(yī)療保健等社會性服務(wù)的老年人來說，養(yǎng)老園區(qū)還要提供諸多的支助性與綜合性的服務(wù)，包括安全保衛(wèi)、幫助料理家務(wù)、備餐、家庭修理服務(wù)、殘疾護(hù)理、家庭生活和醫(yī)療保健知識咨詢、社會和法律問題咨詢服務(wù)等等。養(yǎng)老園區(qū)要統(tǒng)一提供專業(yè)的老年社區(qū)服務(wù)體系，但可考慮按服務(wù)內(nèi)容的不同，分包出去。分別承包給各大賓館和醫(yī)院，培訓(xùn)專業(yè)的服務(wù)隊(duì)伍，

41、以自有品牌入園服務(wù)。4、國際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會化 第三章 項(xiàng)目背景和特點(diǎn) 一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢 1、公共關(guān)系 2、土地資源 3、體制優(yōu)勢 二、獨(dú)特的自然資源與地理位置 1、得天獨(dú)厚的養(yǎng)老勝地本項(xiàng)目建立后，不僅將為老年人提供一個(gè)養(yǎng)老與休養(yǎng)的環(huán)境。更為重要的是，讓入住的老年人享受到黃金般退休生活。屆時(shí)，在南國清晨的陽光下，在沐浴海風(fēng)的清爽中，老人們或在郊外公園晨練，或步入老年大學(xué)感受與時(shí)代接觸的快樂。當(dāng)北國已是冰天雪地時(shí)，張家界國際養(yǎng)老園的老人們卻正在露天音樂廣場上自得其樂的“說學(xué)彈唱”。當(dāng)很多老年人還在為休養(yǎng)與康復(fù)發(fā)愁時(shí)，張家界國際養(yǎng)老園的老人們已能隨時(shí)在“老年人休養(yǎng)康復(fù)中心”接受

42、專家關(guān)于休養(yǎng)與康復(fù)的指導(dǎo)和幫助。當(dāng)很多老年人為找不到知已，找不到同齡人而郁悶和孤獨(dú)時(shí)，張家界國際養(yǎng)老園的老人們已擁有了眾多的知已與同好，京劇票友會、圍棋學(xué)會、花鳥協(xié)會、書畫小組、釣魚俱樂部等興趣小組將會相繼建立。在張家界國際養(yǎng)老園，老年人將深切體會到“居家”的快樂和“社會化服務(wù)”的周到?！巴诵荨睂夏耆硕?，將是另一種幸福生活的開始。張家界國際養(yǎng)老園的建立，將為中國社會的老年問題提供一個(gè)非政府的、市場化的解決模式。從本項(xiàng)目立項(xiàng)開始，張家界將不僅作為中國最佳的養(yǎng)老勝地而知名，還將以創(chuàng)造一個(gè)全新的養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式而知名。2、國際養(yǎng)老園的定址環(huán)境國際養(yǎng)老園定址張家界市永定區(qū)官黎坪街道辦事處桿子

43、坪村，距張家界市區(qū)僅十幾分鐘車程，距荷花機(jī)場、張家界火車站、中心汽車站均只有五七公里。天門山、七星山、崇山環(huán)列，視野開闊，遠(yuǎn)近景觀滿目綠色。 本項(xiàng)目地塊雖然距機(jī)場較近，但上空不屬航線范圍，沒有飛機(jī)產(chǎn)生的噪音。本項(xiàng)目東面800米外是枝柳鐵路，但因有小山包阻隔，亦無噪音之害。車行10余分鐘可達(dá)市中心，5分鐘到達(dá)機(jī)場、火車站、汽車站。 該地段具備了龍脈尊顯的地域條件，甜爽清新的空氣、草茂林盛的天然植被、鳥類繁多的自然生態(tài)、綿延醉人的水映岸景、無公害的自助式生態(tài)農(nóng)場，為國際養(yǎng)老園打造“健康長壽新家園”的理念，奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目的特點(diǎn)1、起點(diǎn)高、規(guī)模大2、功能齊全，相互依托，相互支撐3、完善

44、的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源4、自成景觀，形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源5、特有的人文價(jià)值與人文吸引力第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容一、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)二、項(xiàng)目的分區(qū)與關(guān)系三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表1、國際養(yǎng)老園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容總表2、世界民居文化村項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表3、國際老年人休養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表4、文化長廊項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表5、戶外運(yùn)動基地建設(shè)明細(xì)表6、輔助功能項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表四、項(xiàng)目建設(shè)一期說明第五章 項(xiàng)目的技術(shù)與保障體系一、小區(qū)智能化1、ic卡管理制度2、全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)3、公共設(shè)施的智能管理二、醫(yī)療社區(qū)化1、社區(qū)醫(yī)療登記制度2、定期常規(guī)身體檢查制度三、服務(wù)家庭化1、個(gè)性化家政服務(wù)1)家務(wù)服務(wù)。社區(qū)服務(wù)中心可以

45、定期派遣服務(wù)人員前往老年人的住所，幫助他們做瑣碎的家庭雜事。服務(wù)人員通常是由受過訓(xùn)練的下崗女職工來做的。她們的責(zé)任是收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護(hù)剛剛出院或不能自理的老人，照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。專門為沒有子女照顧的老年人提供各種綜合性服務(wù)。工作時(shí)間可以是每天幾個(gè)小時(shí)，每周幾次，或一周七天每天24小時(shí)。 2)家庭保健服務(wù)。社區(qū)保健醫(yī)生或護(hù)士提供的專業(yè)或輔助專業(yè)人員的護(hù)理照料。他們負(fù)責(zé)分配和監(jiān)督用藥、換衣、康復(fù)理療、提供個(gè)人衛(wèi)生服務(wù)。在有些社區(qū)，家務(wù)和保健服務(wù)結(jié)合在一起。服務(wù)人員可以一身兼兩職。 3)送飯上門。是人們經(jīng)常說的“輪子上的飯菜”。這種服務(wù)提供一頓午餐給住在家里的老人或不能買

46、菜做飯以及需要此類幫助的高齡老人。老人們不僅可以享用每周五天營養(yǎng)配餐，而且志愿送飯的人也可以借機(jī)登門看望老人。輪子上的飯菜會給老人的生活帶來了全新的變化。送飯上門使得很多需要養(yǎng)老設(shè)施照料的老人能夠選擇生活在家里，實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老”。 4)定期探望。也可以稱作組織起來的鄰居線。這個(gè)服務(wù)項(xiàng)目是組織社區(qū)志愿者、居、家委會工作人員、中、小學(xué)生定期探望空巢家庭的老人和住養(yǎng)老設(shè)施的老人。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。一般來說探望者事先得到專業(yè)人員的培訓(xùn)和輔導(dǎo)，使他們懂得老人的需求并且愿意作為一個(gè)好的傾聽者。對于沒有親人和朋友在身邊的老人

47、，探望者對老人就顯得更加重要。定期探望這一服務(wù)項(xiàng)目將會大大豐富老人們晚年的精神生活，使他們感到社會的關(guān)懷，感到晚年生活的意義，有益于老人們的身心健康。 5)電話服務(wù)。很多獨(dú)居的老人害怕自己在家病了或傷了沒有人知道。通過每天確定的時(shí)間打電話給獨(dú)居在家的老人，確認(rèn)老人安然無恙，從而幫助減輕老人們的焦慮和及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。如果確認(rèn)的時(shí)間老人打算外出，他或她一般事先通知電話確認(rèn)服務(wù)的志愿者。如果在確認(rèn)的時(shí)間老人家里的電話沒有應(yīng)答，而且老人也并未事先打招呼，則立即會有人到老人家去檢查。電話確認(rèn)服務(wù)可以監(jiān)督老人的健康狀況，提供連續(xù)的與老人的接觸，使老人們感到有人在關(guān)心他們。 6) “生活在線”服務(wù)。社區(qū)服務(wù)中

48、心開設(shè)幾種應(yīng)急響應(yīng)呼叫系統(tǒng)，允許老人通過報(bào)警和響應(yīng)系統(tǒng)尋求幫助?！吧钤诰€”服務(wù)的定購者可以在手腕上或脖子上帶一個(gè)鈕扣。當(dāng)鈕扣一被按下，“生活在線”中心就會自動接收電話。當(dāng)收到電話后，“生活在線”的工作人員就會打電話給老人家里。如果沒有人應(yīng)答，他們就會打電話給老人的監(jiān)護(hù)人（比如朋友或親戚），要求到老人家去看一下。監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)情況異常后會打電話給中心尋求進(jìn)一步幫助。 7)交通和陪伴服務(wù)。有條件的社區(qū)可以為老人提供門到門、靈活交通工具的服務(wù)，老人們可以選擇小轎車、小客車、大客車等車型。這種服務(wù)有時(shí)稱為撥電話搭車。老人們一般提前24小時(shí)打電話給中心調(diào)度辦公室，并且告知用車的時(shí)間和地點(diǎn)。司機(jī)把老人從家里

49、接出來送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等。有的社區(qū)提供陪老人外出服務(wù)，以保證老人的安全。 8)老年食堂。社區(qū)為老年人開設(shè)老年食堂，為60歲以上的老人提供飯菜。老年食堂應(yīng)該設(shè)在一個(gè)社區(qū)的中心地帶，為老人提供一頓午餐。除了營養(yǎng)餐以外，包括消費(fèi)導(dǎo)向、健康和營養(yǎng)信息、咨詢、藝術(shù)和手工等等。老年食堂不僅滿足老人營養(yǎng)的需要，也為老人提供了聚會、交流、交朋友的場所。對老年人來說，有時(shí)，聚會比飯菜本身更重要。老人們在這里慶祝自己的生日，度過假期，甚至找到伴侶，舉行婚禮。 9)法律服務(wù)。老年人所需求的房屋出租、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、準(zhǔn)備遺囑、財(cái)產(chǎn)糾紛等法律服務(wù)與日俱增。很多老人一輩子都沒接觸過法律。他們有的覺得打

50、官司太累，而且律師費(fèi)用太貴，有的害怕同律師打交道，有的并不意識自己的法律權(quán)力。社區(qū)服務(wù)中心為老人開展法律服務(wù)，通過老年中心的律師或律師事務(wù)所的專職律師，他們可以為老人困惑的問題提供法律咨詢，為低收入的老人進(jìn)行義務(wù)法律幫助。 10)再就業(yè)服務(wù)社區(qū)服務(wù)中心、老年人才交流中心開設(shè)專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務(wù)項(xiàng)目，這些工作可以是全日制和半日制的。發(fā)揮那些有特長身體健康，愿意繼續(xù)為社會作貢獻(xiàn)老人的作用。 11)老人日托中心。如果有的老人不能在家獨(dú)立居住，但又不愿意去養(yǎng)老設(shè)施，去日托中心是個(gè)解決問題的好辦法。日托中心可以滿足比如老人的社交、心理和康復(fù)服務(wù)、體育鍛煉、娛樂活動等各種需要。

51、老人每天可以做班車到中心來，中午在中心一起吃飯，中心提供了對老人方便的照料和服務(wù)。 12)咨詢服務(wù)。老人生活中往往需要通過咨詢服務(wù)來解決老人遇到的各種問題，諸如個(gè)人和家庭矛盾、退休、財(cái)政、生活安排、購物消費(fèi)指導(dǎo)等各種問題，通過社區(qū)咨詢服務(wù)，提高老年人晚年的生活質(zhì)量，從而使老人的個(gè)人權(quán)益得到最好的尊重和保護(hù)。保護(hù)（庇護(hù)）服務(wù)這一服務(wù)通常是由法律服務(wù)中心或公共機(jī)構(gòu)來提供，用來保證老人的合法權(quán)益。2、服務(wù)人員的專業(yè)化四、保障系統(tǒng)化1、醫(yī)療保障系統(tǒng)化2、安全保障系統(tǒng)化第六章 管理與經(jīng)營一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊(duì)1、管理結(jié)構(gòu)2、管理團(tuán)隊(duì)二、組織與人員保障1、組織機(jī)構(gòu)的保障2、人員保障三、管理制度1、分級負(fù)責(zé)

52、，集中管理2、財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批四、經(jīng)營創(chuàng)新1、村民與員工持股計(jì)劃2、經(jīng)營分區(qū)，效益考核在對社區(qū)服務(wù)的管理上，對于非盈利性服務(wù)，應(yīng)該主動與相關(guān)機(jī)構(gòu)或單位聯(lián)系，爭取定期和長期合作，為老年人提供更多的免費(fèi)服務(wù)，豐富老年人生活，增加老年住宅的附加價(jià)值。 對于盈利性服務(wù)，則又分為自主經(jīng)營和引入經(jīng)營，自營或外營的比例則應(yīng)依據(jù)社區(qū)對服務(wù)的需求和物業(yè)管理公司自身的力量來確定。無論是自營或是外營，都應(yīng)該依據(jù)社區(qū)的實(shí)際需求設(shè)置，并且對服務(wù)質(zhì)量和顧客的滿意度實(shí)施有效的監(jiān)控，這一點(diǎn)對于引進(jìn)的服務(wù)單位尤是，以維護(hù)物業(yè)管理單位的形象。3、小區(qū)居民的自主管理與國際養(yǎng)老園的統(tǒng)一管理第七章 行業(yè)與市場分析一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展

53、的歷史機(jī)遇1、中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本2、傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會道德的重要基礎(chǔ)中國傳統(tǒng)中素有“老有所居、安度晚年”的提法，從心理學(xué)的角度上分析，這恰恰證明了人年老之后對安全和生活質(zhì)量的需求增加的假設(shè)。這種對安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費(fèi)者對老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在因素。 中國傳統(tǒng)文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養(yǎng)父母，為父母創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，讓他們可以安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費(fèi)的外在因素。3、中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來越多 “空巢家庭”是指無子女共處，只剩下老年人獨(dú)自生活的家庭。據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國家“空巢家庭”出現(xiàn)較早，現(xiàn)在十分普遍，老年人

54、與子女同住的只占10至30，除了日本，大多數(shù)老年人均與子女分居。美國第二次世界大戰(zhàn)前，52的老年人與子女同住，到了上個(gè)世紀(jì)80年代，與子女同住的只有百分之十幾。在比利時(shí)、丹麥、法國和英國，上個(gè)世紀(jì)80年代初，全部家庭戶中65歲以上獨(dú)居者占11。瑞典獨(dú)居老年人達(dá)到40，即每10個(gè)老年人中就有4人獨(dú)居。在我國，據(jù)有關(guān)部門提供的資料，最近10年來我國空巢家庭一直呈上升之勢。1993年，我國空巢家庭在有老人的家庭中所占的比例只有16.7，而2003年上升到25.8。在一些大城市，空巢家庭問題更為突出。2003年，北京市空巢家庭的比例為34，上海市為34.8，廣州市為30，天津市為36.5。尤其值得注意

55、的是，單身獨(dú)居老人在老年人口中的比例，由1999年的3.8上升到2003年的11，即增加了兩倍。另據(jù)有關(guān)部門對天津、杭州、無錫三城市60歲以上老人抽樣調(diào)查表明：10.9的老人生活在單身家庭里，29.1的老人生活在夫婦二人家庭里，即生活在空巢家庭中的老人已占老人總數(shù)40以上?！拔覈?jīng)濟(jì)實(shí)力的提高從主觀和客觀兩方面促成了空巢家庭的迅速發(fā)展。”中國老齡科學(xué)研究中心研究員徐勤表示，在現(xiàn)代化建設(shè)過程中，工作變動日益頻繁，人口流動和遷移加速，促使大家庭結(jié)構(gòu)向小家庭轉(zhuǎn)變。隨著社會轉(zhuǎn)型加快，代溝越來越突出。物質(zhì)生活水準(zhǔn)提高后，人們追求精神生活，老少兩代人都要求有獨(dú)立的活動空間和越來越多的自由，傳統(tǒng)的大家庭居住

56、方式已經(jīng)不適應(yīng)人們的需求，小家庭被普遍接受。專家們認(rèn)為，我國實(shí)行計(jì)劃生育政策已20多年，二三十年后，隨著獨(dú)生子女逐漸進(jìn)入中年，他們的父母進(jìn)入老年，“空巢家庭”將越來越多?！翱梢灶A(yù)料，空巢家庭將是21世紀(jì)我國城市甚至許多農(nóng)村地區(qū)老年人家庭的主要模式?！?、老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 截至2005年底，全國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)達(dá)1.75億人，其中4300多萬離退休人員享受養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇。有預(yù)測顯示，城市離退休老人中有百分之四十二點(diǎn)八的人擁有存款，僅退休金一項(xiàng)，到2010年就將增加到8300多億元，2020年為28000多億元，而到2030年將達(dá)到73000多億元，老年人的購買力來看是相當(dāng)可觀的。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長之勢。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷