2011-12-11后工二期啟動(dòng)會(huì)研發(fā)部分匯總-租金策略

1、時(shí)代二期商業(yè)租金政策一.商鋪?zhàn)赓U基本信息：平方米總建筑面積：159469.36訃劃開業(yè)日期：2015年12月20日出租率；2014年12月:85%（開業(yè)期）；2015年12月達(dá)到；90%；2016年底達(dá)到:95%；2017年底達(dá)到:98%；以后逐年均保持此出租率。二、租金制定基準(zhǔn):1、租賃方武：專賣區(qū)按照套內(nèi)面積計(jì)算。均采収保底租金和扣率租金兩者取高方式。扣率租金按照含稅營業(yè)額的相應(yīng)比例提取。2、開業(yè)前租金政策：根據(jù)購物中心通常成熟期需要2-3年的培育期，故時(shí)代天街二期商業(yè)首年即2015的租金按照成熟期租金50%收??；第二年的租金按照成熟期租金75%收?。坏谌昊謴?fù)成熟期租金或調(diào)整為當(dāng)年實(shí)際可

2、實(shí)現(xiàn)租金;根據(jù)時(shí)代天街一期項(xiàng)14 2014年12月20日開業(yè)的計(jì)劃，將從2015年01月01日開始訃租，以下為2015年至2017年（共三年）期間的相關(guān)租賃政策: 保底租金標(biāo)準(zhǔn):保底租金2015/01Z01-2015/12/3I2016/01/01-2016/127312017/01/01-2017/12/31成熟期租金X50%成熟期租金X75%成熟期租金3、租金遞增方式：按照市場(chǎng)規(guī)律，購物中心三年后即進(jìn)入增長(zhǎng)期，所以專賣區(qū)租 金單價(jià)按照47年遞增15% :7年以后每年遞增10%。三.租金制定依據(jù):1、專賣店租金策略根據(jù)時(shí)代天街-期項(xiàng)U的商業(yè)定位、商業(yè)功能、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)模體量、地理位置、 交通

3、情況及訃劃開業(yè)時(shí)間等因素，并通過了解U前市場(chǎng)一首數(shù)據(jù)，主要參照時(shí)代天街 期的租金策略，推算時(shí)代天街二期租金:時(shí)代天街一期各業(yè)態(tài)第三年成熟期時(shí)平均租金單價(jià)（元/月平米）樓層零售餐飲服務(wù)主力店百貨次主力店電影院150020045F240016045F330012045F420010045F51008055備注:專賣店按套內(nèi)面積出租，主力店按租賃范圍紅線建筑面積出租;2、租金增長(zhǎng)：第一年為第三年成熟期的5折，第二年為第三年成熟期的75折，第四年第五年每年遞增20%,第六年.第七年每年遞增15%,第八到十年遞增10%, 以后每年遞增5%；3、出租率：2012年12月90%,

4、2013年12月97%；以后每年保持97%；時(shí)代二期2017年租金預(yù)算表:時(shí)代天街二期主要功能為家庭娛樂文化中心，由于二期商業(yè)項(xiàng)目較一期項(xiàng)目的交通可達(dá)性有所降低，為了保證與一期商業(yè)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上保證互補(bǔ)性以及提升項(xiàng)目在市場(chǎng)中 的競(jìng)爭(zhēng)力，因而建議時(shí)代天街二期項(xiàng)目成熟期店鋪?zhàn)饨鹚綉?yīng)參考時(shí)代天街一期2017時(shí)代一期時(shí)代二期R-樓層2015租金2017租金2017租金租金比例M144%75%-2017二期2010 期 201/ 期 i21業(yè)態(tài)零售餐飲服務(wù)零S餐飲服務(wù)零售餐飲服務(wù)B3(761B2227106 JBI3001404322023241521F5002007202885402162F40016

5、05762304321733F3001204321733241304F2001002881442161085F100144108年各樓層業(yè)態(tài)租金數(shù)據(jù)的75%來推算（笊位：元平方米JJ）數(shù)據(jù)采集：20II年B3F7o%B 50%B1F2.主力店租金策略:1）兒童職場(chǎng):針對(duì)U前全國市場(chǎng)中正在經(jīng)營的兒童職場(chǎng)的租金條件進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研，包括杭州Do都城北京“歡樂之都”、上?！靶瞧诎诵℃?zhèn)南京“愛兒時(shí)代”等兒童職場(chǎng)。在2015 年的基本租金都控制在（含物業(yè)管理費(fèi)3045元/平方米/月）。因此，2017年市場(chǎng)預(yù)估租金為（25元/平方米/月，物管費(fèi)25元/平方米/月）作為時(shí)代天街2期2017年的租金）2）真冰場(chǎng)

6、：綜合參考了龍湖北京長(zhǎng)宇已簽約全明星真冰場(chǎng)2017年條件（租金30元/平方米/月；管理費(fèi)9元/平方米/月人 因此推測(cè)時(shí)代二期2017年的預(yù)佔(zhàn)租金為（租金30元/平方米/ 月;管理費(fèi)9元/平方米/月）3）書城:綜合參考了重慶市場(chǎng)中的大型書店在2017年的租金狀況，“沙坪壩西西弗”、“重慶購書中心等大型書丿占。在2015年的基本租金都控制在（含物業(yè)管理費(fèi)4050元/平方米/ 月）。因此，時(shí)代天街2期2017年預(yù)佔(zhàn)租金為（30元/平方米/月；管理費(fèi)25元/平方米/ 月）。3、娛樂品牌租金策略:I）綜合參考一下兒家臺(tái)球俱樂部的2015年租金悄況，預(yù)估2017年本項(xiàng)U租金。2015年保底租金伸位：元評(píng)方

7、米J）2017年預(yù)估北城偉林暢家坪偉林南坪偉林時(shí)代二期45 （含管理費(fèi)）30 （含笛理費(fèi)）35 （含管理費(fèi)）45 （租金20+管理費(fèi)25）2）綜合參考一下兒家保齡球館的2015年租金悄況，預(yù)佔(zhàn)2017年本項(xiàng)U租金。奧體弘奧保齡球館楊家坪福綠力寶江北大滿貫時(shí)代二期33 （含管理費(fèi)）30 （含管理費(fèi)）35 （含管理費(fèi)）40 （租金15+管理費(fèi)25）3）綜合參考一下幾家KTV的2015年租金悄況，預(yù)佔(zhàn)2017年本項(xiàng)11租金。2015年保底租金單位：元平方XJJ）2017年預(yù)估帝豪KTV西城店純K派對(duì)江北歡樂迪時(shí)代二期租金：60租金：55租金50租金：702015年保底租金（詢加元平方來JJ）2017

8、年預(yù)估綜合考慮市場(chǎng)中經(jīng)營娛樂業(yè)態(tài)的2015年的租金1W況，預(yù)佔(zhàn)出本項(xiàng)U 2017年的此業(yè)態(tài)的租金水平，再用（娛樂業(yè)態(tài)總租金/娛樂業(yè)態(tài)總面積=娛樂業(yè)態(tài)單價(jià)租金40元/ 平米/月）。因此建議按（40元/平方米/月）作為時(shí)代天街2期娛樂業(yè)態(tài)2017年的平均租 金4、零售次主力店租金策略:I）零售次主力店:綜合參考一下慶市場(chǎng)中主要零售次主力店2015年租金悄況如下:重慶2015年零售次主力點(diǎn)租金調(diào)查（單位：元平方米.月）品牌合作項(xiàng)H樓層面積（平方米）月銷售合作條件扣點(diǎn)單價(jià)租金勁浪體育南坪元旦B1約 1400100萬租金:55元 扣點(diǎn)：10% 管埋費(fèi)：20元約70元平米月GAP南坪協(xié)信1F+LG約 12

9、00籌備中租金:無 純扣點(diǎn)稅后8% 管理費(fèi)30元ZARA沙坪壩煌華1F+2F約800約300萬/月租金:無 純扣點(diǎn)稅后7% 管理費(fèi)20元約260元平米 月H&M江北北城1F+2F約 1600約350萬/月租金:120元 扣點(diǎn):&銖 管理費(fèi)：25元約180元平米 月WE江北大融城1F+2F約 1200220萬扣點(diǎn)：9% 物管費(fèi)：35元約160元平米月C&A南坪萬達(dá)1F約 1300籌備中純租金:120元管理費(fèi):25元120元平米月UNIQLO解放碑日月 光1F約 1600約180萬/月租金：無 純扣點(diǎn)稅前 8.5%含物管費(fèi)約90元平米月MUJI江北星光2F約 1200約220萬/月租金：無 純扣點(diǎn)稅前8%含管埋費(fèi)約100元平米月班尼路解放碑日月 光2F約 100060萬純扣點(diǎn)：15%管理費(fèi)：無約70元平米月UNIQLO楊家坪大洋3F約 1400籌備中租金：無 純扣點(diǎn)稅前9%含管理費(fèi)HARBORHOUSE南坪協(xié)信LG3約800H底正式開 業(yè)租金:50元 扣點(diǎn)：10眾 管理費(fèi):20元約50元平米月馬克瑪莎解放碑時(shí)代4F約700籌備中租金:50元扣點(diǎn)：15%：管理費(fèi):40元約50元平米月滔博體育江北大融城4F約 100070萬租金:55元扣點(diǎn)：12% 管埋費(fèi)：20元約85元平米月通過對(duì)市場(chǎng)中各個(gè)區(qū)域購物中心零售次主力店的