中原保利灣營(yíng)銷策劃方案 (NXPowerLite)

1、 保 利 灣 營(yíng) 銷 策 劃 案 廣東中原地產(chǎn)代理有限公司廣東中原地產(chǎn)代理有限公司 房地產(chǎn)三大核心堡壘房地產(chǎn)三大核心堡壘 賣什么？賣什么？ 賣給誰？賣給誰？ 如何賣？如何賣？ 核心堡壘一核心堡壘一 核心堡壘二核心堡壘二 核心堡壘三核心堡壘三 無論房地產(chǎn)營(yíng)銷經(jīng)過怎樣的歷史演變，它始終圍繞著三大核心問題進(jìn)行：無論房地產(chǎn)營(yíng)銷經(jīng)過怎樣的歷史演變，它始終圍繞著三大核心問題進(jìn)行： 賣什么？賣什么？ 賣給誰？賣給誰？ 如何賣？如何賣？ 我們項(xiàng)目如何定位，方能從片區(qū)眾多樓盤大鱷中脫穎而出？我們項(xiàng)目如何定位，方能從片區(qū)眾多樓盤大鱷中脫穎而出？ 我們的買單者在哪里？荔灣區(qū)？白云區(qū)？或者我們的買單者在哪里？荔灣區(qū)？

2、白云區(qū)？或者 什么樣的營(yíng)銷策略能瞬間提高項(xiàng)目的知名度與影響力？什么樣的營(yíng)銷策略能瞬間提高項(xiàng)目的知名度與影響力？ 本方案將要解決的主要問題本方案將要解決的主要問題 第一章第一章【營(yíng)銷環(huán)境淺析】 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 發(fā)售發(fā)售 時(shí)間時(shí)間 產(chǎn)品產(chǎn)品 類型類型 面積面積 （ ） 房型房型銷售均價(jià)銷售均價(jià) 總價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間 （萬元）（萬元） 所推所推 套數(shù)套數(shù) 銷售銷售 套數(shù)套數(shù) 剩余剩余 套數(shù)套數(shù) 銷售率銷售率 金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣2008-12008-1 towntown househouse 208-299208-2994 4房房3 3廳廳 臨江：臨江：29000 29000 二線：二線：21000210

3、00 436-867436-86737371616212143.24%43.24% 恒大恒大 御景半島御景半島 2007-102007-10 獨(dú)棟獨(dú)棟497-531497-5316 6房房3 3廳廳32000-3800032000-380001590-20171590-201787875151363658.62%58.62% 雙拼雙拼256-320256-3204 4房房3 3廳廳22000-2500022000-25000563-800563-80043432828151565.12%65.12% 中海中海 金沙熙岸金沙熙岸 2008-11-12008-11-1聯(lián)排聯(lián)排257-530257-

4、5304 4房房4 4廳廳余貨余貨1350013500 360360700700 萬左右萬左右 606058582 296.67%96.67% 恒大綠洲恒大綠洲09-9-2609-9-26疊加疊加225-371225-371 大大3 3房房2 2 廳廳 2300023000517-853517-85324241 123234.17%4.17% 時(shí)代山居時(shí)代山居 十一墅十一墅 2008-52008-5聯(lián)排聯(lián)排260260、2852854 4房房3 3廳廳1500015000350-450350-450萬萬1891891821827 796.30%96.30% 一、金沙洲在售項(xiàng)目分析金沙洲在售項(xiàng)目

5、分析 銷售周期結(jié)合銷售率看，高總價(jià)產(chǎn)品走貨速度較慢，銷售周期結(jié)合銷售率看，高總價(jià)產(chǎn)品走貨速度較慢，400400多萬的別墅產(chǎn)品消化速度快；多萬的別墅產(chǎn)品消化速度快； 意味著真正買高端產(chǎn)品的客戶對(duì)金沙洲片區(qū)認(rèn)同度不大。意味著真正買高端產(chǎn)品的客戶對(duì)金沙洲片區(qū)認(rèn)同度不大。 1、別墅 第一部分第一部分 別人在賣什么？別人在賣什么？ 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱房型房型面積面積銷售均價(jià)銷售均價(jià)總價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間總套數(shù)總套數(shù)銷售率銷售率 中海金沙苑中海金沙苑 二房（二房（a4-a7a4-a7棟）棟）77-8477-84 95009500元元/ / 70807080萬萬9898 58%58% 三房（三房（a4-a7a4-a

6、7棟）棟）93-10293-1028610086100萬萬270270 恒大綠洲恒大綠洲二房（二房（1-61-6棟）棟）82821000010000元元/ /約約8585萬萬120120100%100% 金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣 一房（一房（f f棟）棟）39-5639-56 1200012000元元/ / 45704570萬萬144144 96%96% 二房（二房（b4-b8b4-b8棟）棟）80-8480-849510095100萬萬9696 三房（三房（b4-b8b4-b8棟）棟）96-10396-103115130115130萬萬576576 恒大御景半島恒大御景半島三房（三房（20-3020

7、-30棟）棟）96961100011000元元/ /105105萬萬626294%94% 中小戶型產(chǎn)品總價(jià)介于中小戶型產(chǎn)品總價(jià)介于80-13080-130萬之間，經(jīng)濟(jì)實(shí)用是其最大的賣點(diǎn)；萬之間，經(jīng)濟(jì)實(shí)用是其最大的賣點(diǎn)； 小戶型因總價(jià)低銷售速度走的快。小戶型因總價(jià)低銷售速度走的快。 2 2、中小戶型洋房、中小戶型洋房 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱房型房型面積面積銷售均價(jià)銷售均價(jià)總價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間總套數(shù)總套數(shù)銷售率銷售率 恒大綠洲恒大綠洲三房三房144-211144-2111200012000元元/ /173-253173-253萬萬47647692%92% 金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣四房四房231-237231-237

8、1200012000元元/ /277-284277-284萬萬808066%66% 恒大御景半島恒大御景半島 三房三房125-140125-140 1100011000元元/ / 137-154137-154萬萬21421498%98% 四房四房160-210160-210176-231176-231萬萬12112193%93% 大戶型相對(duì)高端的產(chǎn)品，總價(jià)介于大戶型相對(duì)高端的產(chǎn)品，總價(jià)介于150300150300萬之間，幾乎等于市區(qū)一套單體樓的小三萬之間，幾乎等于市區(qū)一套單體樓的小三 房的價(jià)格。房的價(jià)格。 3 3、大戶型洋房、大戶型洋房 4 4、代表性項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)圖、代表性項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)圖 除了

9、受除了受0808年整體市場(chǎng)環(huán)境的影響價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的下降外，即便在年整體市場(chǎng)環(huán)境的影響價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的下降外，即便在0909年廣州中心城年廣州中心城 區(qū)的樓價(jià)再次出現(xiàn)暴漲的時(shí)候，金沙洲片區(qū)的洋房?jī)r(jià)格的上升幅度卻非常之有限。區(qū)的樓價(jià)再次出現(xiàn)暴漲的時(shí)候，金沙洲片區(qū)的洋房?jī)r(jià)格的上升幅度卻非常之有限。 客戶對(duì)該片區(qū)的洋房的單價(jià)、總價(jià)的接受度的彈性空間較小客戶對(duì)該片區(qū)的洋房的單價(jià)、總價(jià)的接受度的彈性空間較小。 二、在售項(xiàng)目分析小結(jié)二、在售項(xiàng)目分析小結(jié) 1 1、關(guān)于別墅、關(guān)于別墅 從別墅的銷售周期及銷售率來看，高總價(jià)消化速度慢，說明真正高端的客群對(duì)于金沙洲說明真正高端的客群對(duì)于金沙洲 片區(qū)的認(rèn)同仍不夠

10、；片區(qū)的認(rèn)同仍不夠； 從余貨量及未來一段時(shí)間內(nèi)供應(yīng)來看，該片區(qū)的別墅供應(yīng)量相當(dāng)少。該片區(qū)的別墅供應(yīng)量相當(dāng)少。 2 2、關(guān)于洋房、關(guān)于洋房 由于部分在售樓盤入市時(shí)間較早，該片區(qū)所能吸附到的經(jīng)濟(jì)稍微強(qiáng)勁洋房高端產(chǎn)品購買高端產(chǎn)品購買 客戶在前期得到消化后，呈現(xiàn)銷售乏力的疲態(tài)；客戶在前期得到消化后，呈現(xiàn)銷售乏力的疲態(tài)； 整個(gè)金沙洲片區(qū)洋房供應(yīng)量充足，客戶可選擇面廣，影響了洋房?jī)r(jià)格上漲幅度供應(yīng)量充足，客戶可選擇面廣，影響了洋房?jī)r(jià)格上漲幅度； 從在售樓盤總價(jià)分布區(qū)間來看，被定位于金沙洲片區(qū)的高端購買客群金沙洲片區(qū)的高端購買客群所接受的總價(jià)范圍 與廣州城區(qū)購房客戶所接受的總價(jià)區(qū)間相比較，實(shí)質(zhì)上并不屬于高端客

11、戶層面。實(shí)質(zhì)上并不屬于高端客戶層面。 1.別墅客戶對(duì)該區(qū)高端產(chǎn)品認(rèn)同度不高，本項(xiàng)目別墅將面臨較大的壓力。 因此，對(duì)于別墅，我們不能一味的只想著營(yíng)銷一種產(chǎn)品，也不能守株待對(duì)于別墅，我們不能一味的只想著營(yíng)銷一種產(chǎn)品，也不能守株待 兔式的等待客源過來。兔式的等待客源過來。 2.對(duì)于洋房，潛在供應(yīng)量多，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力大，且與市場(chǎng)上項(xiàng)目在產(chǎn)品、 賣點(diǎn)呈現(xiàn)同質(zhì)化，面臨實(shí)則不高端的客群，如何開拓客群實(shí)現(xiàn)洋房高價(jià)如何開拓客群實(shí)現(xiàn)洋房高價(jià) 值？值？ 3.3.如果僅賣我們的產(chǎn)品，賣我們的江景，我們將陷入與周邊項(xiàng)目進(jìn)行艱難如果僅賣我們的產(chǎn)品，賣我們的江景，我們將陷入與周邊項(xiàng)目進(jìn)行艱難 的博弈漩渦。的博弈漩渦。 三、市

12、場(chǎng)分析對(duì)本項(xiàng)目的啟示三、市場(chǎng)分析對(duì)本項(xiàng)目的啟示 第二部分第二部分 別人賣給誰？別人賣給誰？ 【金沙洲置業(yè)客戶現(xiàn)狀】 1 1、客戶區(qū)域來源及職業(yè)特征分析、客戶區(qū)域來源及職業(yè)特征分析 一、片區(qū)整體市場(chǎng)客戶特征一、片區(qū)整體市場(chǎng)客戶特征 2 2、客戶購房目的及關(guān)注因素分析、客戶購房目的及關(guān)注因素分析 二、片區(qū)不同產(chǎn)品客戶的特征二、片區(qū)不同產(chǎn)品客戶的特征 物以類聚，人以群分的 居住理念 內(nèi)外景觀都要好 私密性、安全性有保障 l要住就住純別墅 l對(duì)小區(qū)配套要求較高 l對(duì)產(chǎn)品質(zhì)素要求高 l覺得比城區(qū)樓價(jià)低 l未來區(qū)域發(fā)展將帶來 便利生活 l有地鐵未來交通方便 l地鐵的物業(yè)會(huì)升值 a a 普通洋房普通洋房 b

13、 b 高端洋房高端洋房 c c 小面積別墅小面積別墅 景觀資源比城區(qū)好； 相同總價(jià)可以買到比城 區(qū)大的房子； 社區(qū)規(guī)模都比城區(qū)大 未來升值潛力大 面積不大，但功能齊全 交通便利，上班方便 樓盤有檔次，有身份感 居住環(huán)境要好 d d 大別墅大別墅 置業(yè) 金沙 洲的 因素 區(qū)域人群廣州西部區(qū)域年輕白領(lǐng) 廣州西工商檔主、公務(wù)員 廣州西私企業(yè)主、企業(yè) 高層管理人員 廣州各區(qū)大企業(yè)主、實(shí) 力派生意人 置業(yè)特征 首次置業(yè)需求 改善型換房需求 居住向享受型轉(zhuǎn)變 追求身份象征需求 三、片區(qū)現(xiàn)狀客戶分析小結(jié)三、片區(qū)現(xiàn)狀客戶分析小結(jié) 1.廣州西部的幾大區(qū)域客戶是置業(yè)金沙洲片區(qū)主力范圍，客戶的層次并不高；客戶的層次

14、并不高； 2.私企業(yè)主、專業(yè)市場(chǎng)檔主是主力人群，且廣州城區(qū)的公務(wù)員、企業(yè)管理人員、外資 白領(lǐng)也逐漸流入金沙洲市場(chǎng)； 3.自住需求仍占主力，金沙洲未來區(qū)域發(fā)展開始帶來了少部分投資客群； 4.經(jīng)過幾個(gè)大盤的消化，廣州西部片區(qū)的客戶已經(jīng)熟知該區(qū)域，但同時(shí)也被消化得所經(jīng)過幾個(gè)大盤的消化，廣州西部片區(qū)的客戶已經(jīng)熟知該區(qū)域，但同時(shí)也被消化得所 剩無幾。剩無幾。 帶給我們的思考： 未來置業(yè)金沙洲的客群可以如何演變！未來置業(yè)金沙洲的客群可以如何演變！ 【金沙洲置業(yè)客戶未來趨勢(shì)預(yù)判】 收路橋費(fèi)收路橋費(fèi) 臟亂臟亂 村落村落 交通不便交通不便 荒蕪荒蕪 片區(qū)最初印象片區(qū)最初印象 之前金沙洲看房客戶對(duì)之前金沙洲看房客

15、戶對(duì) 一、之前，客戶看金沙洲一、之前，客戶看金沙洲 依托于依托于“廣佛同城廣佛同城”實(shí)現(xiàn)快速一小時(shí)都市生活圈的總體規(guī)劃及廣州城市區(qū)域的擴(kuò)張，金沙實(shí)現(xiàn)快速一小時(shí)都市生活圈的總體規(guī)劃及廣州城市區(qū)域的擴(kuò)張，金沙 洲納入城區(qū)概念，區(qū)域價(jià)值將日益凸現(xiàn)，勢(shì)必帶來廣州各區(qū)域更多人群對(duì)該片區(qū)的熱捧。洲納入城區(qū)概念，區(qū)域價(jià)值將日益凸現(xiàn)，勢(shì)必帶來廣州各區(qū)域更多人群對(duì)該片區(qū)的熱捧。 1 1、金沙洲片區(qū)納入廣州城市的總體規(guī)劃，更多人對(duì)該區(qū)未來價(jià)值的認(rèn)同、金沙洲片區(qū)納入廣州城市的總體規(guī)劃，更多人對(duì)該區(qū)未來價(jià)值的認(rèn)同 二、加入化學(xué)劑后的金沙洲二、加入化學(xué)劑后的金沙洲 2 2、“一橋架南北，天塹變通途一橋架南北，天塹變通途

16、”，金沙洲離廣州中心城區(qū)更近，金沙洲離廣州中心城區(qū)更近 隨著6號(hào)地鐵線的開通，金沙洲交通地位日趨顯金沙洲交通地位日趨顯 赫；赫； 已通行的北環(huán)高速、金沙洲橋及規(guī)劃中的沉香 島大橋、大坦沙大橋等多條連 接大廣州的主要交 通要道，將縮短去往廣州中心區(qū)的路程及交通時(shí)縮短去往廣州中心區(qū)的路程及交通時(shí) 間。間。 客戶區(qū)域的圈層隨著交通通達(dá)性逐漸向外擴(kuò)散。 項(xiàng)目周邊有多個(gè)高端居住社區(qū)，通過本項(xiàng)目 與潛在項(xiàng)目的開發(fā)，沿江一帶將形成高端居住 群的集合地，將有力的提升該片區(qū)的居住價(jià)值。 隨著片區(qū)價(jià)值的提升，及居住群的形成將帶 來該區(qū)域商業(yè)配套、市政配套的加強(qiáng)及完善， 整個(gè)區(qū)域?qū)⒓{入城市化建設(shè)。 金沙洲高端居住區(qū)

17、將成為廣州城區(qū)客戶金沙洲高端居住區(qū)將成為廣州城區(qū)客戶 公認(rèn)的生活價(jià)值標(biāo)桿區(qū)域。公認(rèn)的生活價(jià)值標(biāo)桿區(qū)域。 3 3、高端樓盤聚集，居住價(jià)值凸顯，廣州中心城區(qū)客戶將逐漸被吸附、高端樓盤聚集，居住價(jià)值凸顯，廣州中心城區(qū)客戶將逐漸被吸附 御景半島 本項(xiàng)目 高品質(zhì)生態(tài)居住區(qū)高品質(zhì)生態(tài)居住區(qū) 廣佛同城，廣州牌不收過橋費(fèi)廣佛同城，廣州牌不收過橋費(fèi)地鐵地鐵6 6號(hào)線號(hào)線 景觀資源得到充分利用景觀資源得到充分利用 眾多大品牌開發(fā)商進(jìn)駐眾多大品牌開發(fā)商進(jìn)駐 一座座高品質(zhì)樓盤拔地而起一座座高品質(zhì)樓盤拔地而起 增加多條公交線路通往廣州城中心增加多條公交線路通往廣州城中心 城市城市 從前期客戶對(duì)該區(qū)域不認(rèn)同、不感興趣到看

18、好金沙洲未來發(fā)展前景的轉(zhuǎn)變。從前期客戶對(duì)該區(qū)域不認(rèn)同、不感興趣到看好金沙洲未來發(fā)展前景的轉(zhuǎn)變。 客戶回流客戶回流 三、未來客戶判研三、未來客戶判研 現(xiàn)置業(yè)金沙洲客戶區(qū)域 未來金沙洲客戶區(qū)域走向 1 1、客戶區(qū)域、客戶區(qū)域 普通洋房客戶：普通洋房客戶：交通的便利、生活配套的齊全，大大解決了普通 白領(lǐng)階層的上下班的后顧之憂，置業(yè)于此，生活、工作兩不誤。 80130萬的單位，天河、海珠的白領(lǐng)來此置業(yè)很輕松。 高端洋房客戶：高端洋房客戶：在20分鐘生活圈內(nèi)，花在市區(qū)買一套單體樓的小 三房的價(jià)格，可在這里買到一線江景豪宅。150300萬的舒適洋 房，眾多的普通企事業(yè)單位的員工都是我們的潛在客戶。 別墅客

19、戶：別墅客戶： 這里將成為離城市最近的大型純別墅社區(qū)。既有郊區(qū) 的環(huán)境、景觀、資源，又能輕松享受城市生活。眾多考慮去花都 、增城買別墅的客戶將重新考慮他們的方向。 2 2、客戶群的變化、客戶群的變化 3 3、不同產(chǎn)品下的目標(biāo)客戶定位、不同產(chǎn)品下的目標(biāo)客戶定位 客戶分類客戶分類客戶屬性客戶屬性年收入估測(cè)年收入估測(cè)特征特征購房關(guān)注點(diǎn)購房關(guān)注點(diǎn) 核心客戶大企業(yè)主 約800萬 經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)勁，對(duì)價(jià)格不敏感價(jià)格不敏感；年齡40- 45歲之間，子女上初中或是高中；注重圈注重圈 層社交，層社交，因?yàn)槟鞘浅晒ι馊藢ふ疑虣C(jī)的 平臺(tái)；追求身份的認(rèn)同感；注重生活質(zhì)量追求身份的認(rèn)同感；注重生活質(zhì)量 交通、安全、私密、

20、 尊貴、產(chǎn)品質(zhì)素、內(nèi) 外景觀資源、子女教育 重要客戶 私企老板 約400萬 事業(yè)處于上升期，年齡在40歲左右，有一 定的素質(zhì)及品味；樂于享受生活；樂于享受生活；對(duì)新鮮 的事物感興趣，熱衷于交際，喜熱鬧，好熱衷于交際，喜熱鬧，好 面子面子 產(chǎn)品品質(zhì)、去往城區(qū)交 通通暢、社區(qū)配套、居 住環(huán)境及空間舒適性 專業(yè)市場(chǎng)主 約200萬 文化水平不一定高文化水平不一定高，但經(jīng)濟(jì)頭腦發(fā)達(dá)，非 廣州本地人但來廣州挖金多年，常住廣 州；對(duì)居住條件不一定要豪華，但一定要居住條件不一定要豪華，但一定要 闊綽，在朋友、親戚面前有面子；闊綽，在朋友、親戚面前有面子； 交通、社區(qū)環(huán)境、品牌 普通客戶 投資、度 假客戶 約2

21、00萬以上 有固定的居所，購別墅純粹是為了平常休平常休 息時(shí)度假所用，或是看好未來發(fā)展前景而息時(shí)度假所用，或是看好未來發(fā)展前景而 購買。購買。 居住環(huán)境、社區(qū)配套、 未來升值潛力 別墅客戶細(xì)分別墅客戶細(xì)分 洋房客戶細(xì)分洋房客戶細(xì)分 客戶分類客戶分類客戶屬性客戶屬性購房關(guān)注點(diǎn)購房關(guān)注點(diǎn)特征特征主力需求戶型主力需求戶型與項(xiàng)目契合度與項(xiàng)目契合度 核心客戶企業(yè)高管 交通、教育配套、 品質(zhì)、尊貴、環(huán)境 對(duì)價(jià)格不是很敏感，價(jià)格不是很敏感，年齡35歲以 上；不是第一居所；追求品位； 對(duì)生活質(zhì)素要求高；注重身份； 4房 5房 重要客戶 公務(wù)員 交通、配套、 產(chǎn)品品質(zhì)、尊貴 對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求高，對(duì)配套設(shè)施 要求齊

22、全，住房公積金補(bǔ)貼高， 對(duì)價(jià)格不敏感；注重生活質(zhì)量 3房 工商戶 交通、教育配套、 樓盤質(zhì)素 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，除考慮居住地 離店鋪近外，對(duì)居住環(huán)境要求 高，且注重子女入學(xué)問題。 3房4房 普通客戶原地居民 居住環(huán)境、社區(qū) 配套、品牌 多以換房需求為主，因而對(duì)居住 環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)有要求，關(guān)注交 通便利性。 3房 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群拓展思路： 立足廣州西，向大廣州高端人群挺進(jìn)！立足廣州西，向大廣州高端人群挺進(jìn)！ 我們面臨：我們面臨：以什么樣的姿態(tài)面向大廣州？以什么樣的姿態(tài)面向大廣州？ 第三部分第三部分 別人怎么賣別人怎么賣? ? 【金沙洲項(xiàng)目的推廣特征】 一、恒大御景半島核心賣點(diǎn)： 一路臨江的江岸線

23、 全江景資源； 皇家園林； 航母生活配套（如五星級(jí)酒店） 豪華游艇折射的圈層生活。 二、恒大綠洲核心賣點(diǎn)：二、恒大綠洲核心賣點(diǎn)： 江景資源地鐵貫通后所帶來的未來升值潛力皇家園林生活配套品質(zhì)裝修 金域藍(lán)灣核心賣點(diǎn)： 純江岸江景資源； 產(chǎn)品品質(zhì)； 未來升值潛力； 發(fā)展商品牌。 產(chǎn)品 （裝修品質(zhì)） 生活配套一線江景資源園 林未來升值潛力 “賣點(diǎn)營(yíng)銷” 第二章第二章【我們的定位策略我們的定位策略】 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 【 我們的定位策略項(xiàng)目核心價(jià)值提煉我們的定位策略項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 】 1. 1. 0404地塊純別墅居住區(qū)：地塊純別墅居住區(qū)： 類獨(dú)棟，雙拼，四聯(lián)排類獨(dú)棟，雙拼，四聯(lián)排 2

24、. 2. 江江景洋房：景洋房：0505地塊，地塊，0909地塊地塊 3. 33. 3會(huì)所會(huì)所：別墅私人會(huì)所：別墅私人會(huì)所+ +江景會(huì)所江景會(huì)所 + +綜合綜合配套會(huì)所配套會(huì)所 4. 4. 雙公園：濱江公園雙公園：濱江公園+ +半山公園半山公園 5. 5. 國(guó)際教育體系配套國(guó)際教育體系配套 6. 6. 國(guó)際商業(yè)風(fēng)情街國(guó)際商業(yè)風(fēng)情街 7. 7. 通暢的路網(wǎng)組織及鄰近地鐵通暢的路網(wǎng)組織及鄰近地鐵 8. 8. 大社區(qū)規(guī)模大社區(qū)規(guī)模 9. 9. 英式貴派建筑立面英式貴派建筑立面 8.0 8.0 8.0 8.0 7.5 7.0 8.0 8.0 8.0 7.5 7.8 8.0 8.0 8.0 8.0 11.

25、0 16.326 30 34.5 30.0 22 12 15.6 20 22 27 30 16.6 10.1 7.5 7.5 a-03 比例尺 282294 總建筑面積： 82662.31 高層住宅： 容 積 率：0.65 a04用地面積：91597 總用地面積：173468 總建筑面積：609978.31 容積率：2.8 a09用地面積：54854 a05用地面積：27035 總建筑面積：178422 高層住宅: 135631 地下車庫：23040 停車數(shù)量：384 2 m 2 m m 2 m 公建配套：3600 2m 2 m 2 m 2 m 2 m 商業(yè),配套：3584 2 m 容 積 率

26、：5.15 2 m 2 m 計(jì)容面積：139216 地下室面積：36293 2 m 2 m 別墅: 54222.31 2 m 商業(yè),配套：5400 2 m 計(jì)容面積:59622.31 2 m 總建筑面積：348894 2 m 計(jì)容面積:285894 2 m 計(jì)容面積：484732.31 2 m 2 容 積 率：5.21 地下車庫：63000 停車數(shù)量：1803 2 m 人防面積：16850 04別墅 綠化面積：104080 總戶數(shù)：4731 【 我們的定位策略我們有什么？我們的定位策略我們有什么？ 】 通過對(duì)項(xiàng)目通過對(duì)項(xiàng)目“9大大”核心價(jià)值的改造讓項(xiàng)目成為區(qū)核心價(jià)值的改造讓項(xiàng)目成為區(qū) 域的標(biāo)桿

27、，營(yíng)造出一個(gè)充滿生活氛圍生活意境的項(xiàng)目。域的標(biāo)桿，營(yíng)造出一個(gè)充滿生活氛圍生活意境的項(xiàng)目。 【 我們的定位辦法區(qū)域改造我們的定位辦法區(qū)域改造 】 我們認(rèn)為要把項(xiàng)目提升到這樣的高度。我們認(rèn)為要把項(xiàng)目提升到這樣的高度。 大廣州大廣州灣區(qū)生活標(biāo)桿灣區(qū)生活標(biāo)桿 【 我們的定位目標(biāo)大廣州灣區(qū)生活標(biāo)桿我們的定位目標(biāo)大廣州灣區(qū)生活標(biāo)桿 】 【城市自然資源】 獨(dú)一無二的海岸線；環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)圈： 1所國(guó)際名牌學(xué)校1條國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街2大主題公園3大功能會(huì)所： 大廣州城市名片！ 鑄就一個(gè)城市的灣區(qū)名片！鑄就一個(gè)城市的灣區(qū)名片！ 項(xiàng)目定位： 集資源大成，顯遠(yuǎn)見價(jià)值！ 【 項(xiàng)目定位國(guó)際化灣區(qū)生活 】 【區(qū)域價(jià)值展望區(qū)域

28、價(jià)值展望】 保利灣保利灣 有可能成為有可能成為珠三角最高品質(zhì)灣區(qū)生活的標(biāo)桿 保利灣，完全具備高品質(zhì)灣區(qū)生活的“七大”特征！ 1.連接廣佛咽喉要道的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò) 2.廣州、佛山兩個(gè)強(qiáng)而有力的城市經(jīng)濟(jì)后盾 3.獨(dú)一無二的海岸線；環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)圈 4.國(guó)際品牌教育體系 5.風(fēng)情商業(yè)街 6.海濱公園+山頂公園 7.3大頂級(jí)會(huì)所 城港上的珍藏 保利灣 城港城港城市中心，國(guó)際港灣城市中心，國(guó)際港灣 珍藏珍藏城市財(cái)富，空前絕后。這里擁有：未來珠三角高品質(zhì)灣區(qū)生活、絕版國(guó)際濱城市財(cái)富，空前絕后。這里擁有：未來珠三角高品質(zhì)灣區(qū)生活、絕版國(guó)際濱 海門戶世界通達(dá)性交通網(wǎng)絡(luò)、絕版海岸生態(tài)圈、海門戶世界通達(dá)性交通網(wǎng)絡(luò)、

29、絕版海岸生態(tài)圈、頂級(jí)國(guó)際教育體系、頂級(jí)的頂級(jí)國(guó)際教育體系、頂級(jí)的 國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、非凡居住空間國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、非凡居住空間 【項(xiàng)目推廣口號(hào)項(xiàng)目推廣口號(hào)】 保利灣稀有別墅群落 客戶定位客戶定位對(duì)灣區(qū)物業(yè)十分 青睞，認(rèn)同江景稀缺資源，對(duì)灣 區(qū)國(guó)際生活氛圍認(rèn)可度較高的行 業(yè)老總，私營(yíng)企業(yè)主等； 項(xiàng)目整體定位策略：項(xiàng)目整體定位策略： 檔次定位檔次定位濱江東片區(qū)高端定位之上的再提升； 屬性定位屬性定位保利灣稀有別墅群落（“群落”，別墅與高層的建筑群） 形象定位形象定位國(guó)際性、稀缺性、頂級(jí)調(diào)性（“灣區(qū)”名稱概念，直指國(guó)際化，極 大提升項(xiàng)目形象） 【 項(xiàng)目整體定位策略 】 形象調(diào)性引導(dǎo) 我們必須讓客戶清晰認(rèn)

30、識(shí)到：我們必須讓客戶清晰認(rèn)識(shí)到： 在廣州，在廣州， 買買“房子房子”，到哪都有得買，到哪都有得買， 買買“珍藏珍藏”，只有買保利灣！ 【 調(diào)性引導(dǎo) 】 1. 1. 0404地塊純別墅居住區(qū)：地塊純別墅居住區(qū)： 類獨(dú)棟，雙拼，四聯(lián)排類獨(dú)棟，雙拼，四聯(lián)排 2. 2. 江江景洋房：景洋房：0505地塊、地塊、0909地塊地塊 3. 33. 3會(huì)所會(huì)所：別墅私人會(huì)所：別墅私人會(huì)所+ +江景會(huì)所江景會(huì)所 + +配套綜合會(huì)所配套綜合會(huì)所 4. 4. 雙公園：濱江公園雙公園：濱江公園+ +半山公園半山公園 5. 5. 國(guó)際教育體系配套國(guó)際教育體系配套 6. 6. 國(guó)際商業(yè)風(fēng)情街國(guó)際商業(yè)風(fēng)情街 7. 7. 通

31、暢的路網(wǎng)組織及鄰近地鐵通暢的路網(wǎng)組織及鄰近地鐵 8. 8. 大社區(qū)規(guī)模大社區(qū)規(guī)模 9. 9. 英式貴派建筑立面英式貴派建筑立面 結(jié)合項(xiàng)目所具備的資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目所具備的資源優(yōu)勢(shì)， 本項(xiàng)目定位發(fā)展方向：本項(xiàng)目定位發(fā)展方向： 大廣州大廣州 最具影響力的最具影響力的 眾多精英聚集的眾多精英聚集的 散發(fā)英國(guó)紳士氣息的散發(fā)英國(guó)紳士氣息的 富有異域風(fēng)情的生活灣區(qū)富有異域風(fēng)情的生活灣區(qū) 【 項(xiàng)目發(fā)展方向 】 國(guó)際化灣區(qū)生活的支撐點(diǎn)是什么？國(guó)際化灣區(qū)生活的支撐點(diǎn)是什么？ 何為灣區(qū)生活？何為灣區(qū)生活？ 國(guó)際化國(guó)際化 灣區(qū)生活灣區(qū)生活 何為國(guó)際化何為國(guó)際化 灣區(qū)生活灣區(qū)生活 通過硬件和軟服務(wù)的改造形成區(qū)域價(jià)值的

32、提升通過硬件和軟服務(wù)的改造形成區(qū)域價(jià)值的提升 豐富濱江公園設(shè)施英國(guó)皇家賓士利泛會(huì)所 改變普通地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)濱江資源的利用辦法，提出皇家泛會(huì)所的改變普通地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)濱江資源的利用辦法，提出皇家泛會(huì)所的 概念，增設(shè)針對(duì)老人家健康的蜿蜒緩跑經(jīng)、針對(duì)大眾的英國(guó)皇家音樂燈光江概念，增設(shè)針對(duì)老人家健康的蜿蜒緩跑經(jīng)、針對(duì)大眾的英國(guó)皇家音樂燈光江 景噴泉等設(shè)施提升濱江公園的檔次感與品質(zhì)感。景噴泉等設(shè)施提升濱江公園的檔次感與品質(zhì)感。 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)江 】 蜿蜒的緩跑經(jīng)蜿蜒的緩跑經(jīng)英國(guó)皇家音樂燈光噴泉英國(guó)皇家音樂燈光噴泉 迷你江邊高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)迷你江邊高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng) 設(shè)計(jì)術(shù)感強(qiáng)烈的路燈設(shè)計(jì)術(shù)感強(qiáng)烈的路燈 有

33、品味的休閑桌椅有品味的休閑桌椅 豐富濱江公園設(shè)施英國(guó)皇家賓士利泛會(huì)所 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)江 】 傾力打造傾力打造英國(guó)英國(guó)nothing hillnothing hill（諾丁山）（諾丁山） 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)山 】 半山紅茶館半山紅茶館 充分利用山體景觀 資源，打造具有英 國(guó)情調(diào)的紅茶館， 休憩場(chǎng)所 山頂山頂spaspa館館 在山頂?shù)囊唤?，業(yè) 主能盡情放松心情， 享受沒有煩擾的spa 體現(xiàn)。 針對(duì)不同組團(tuán)特性設(shè)置不同功能特色的會(huì)所針對(duì)不同組團(tuán)特性設(shè)置不同功能特色的會(huì)所 江景空中會(huì)所江景空中會(huì)所貴族品味館貴族品味館 05地塊具有廣闊的江景線優(yōu)勢(shì)，而 且產(chǎn)品定位為中大戶型為主，建議 在高層

34、裙樓部分打造江景空中會(huì)所高層裙樓部分打造江景空中會(huì)所， 提供以品味、休閑為主的配套服務(wù)。 頂級(jí)私人會(huì)所頂級(jí)私人會(huì)所 皇室會(huì)館皇室會(huì)館 生活綜合會(huì)所生活綜合會(huì)所紳士精神樂園紳士精神樂園04地塊作為純別墅區(qū)客 戶群是3個(gè)地塊中最高端 的，建議該會(huì)所打造一種 極致的、講求生活品質(zhì)的 配套與氛圍，為高端人群 提供交流平臺(tái)。 09地塊主要以中 小戶型為主，建 議引入一些綜合 性強(qiáng)、使用頻率 高的配套設(shè)施。 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)會(huì)所 】 皇室會(huì)館皇室會(huì)館展示高姿態(tài)的生活模式展示高姿態(tài)的生活模式 奢華，是一種極致的榮耀，奢華，是一種極致的榮耀， 名流生活，只有少數(shù)人擁有名流生活，只有少數(shù)人擁有 【 國(guó)際灣

35、區(qū)生活支撐點(diǎn)04地塊會(huì)所 】 04地塊會(huì)所重點(diǎn)滿足核心消費(fèi)群：社會(huì)名流 04地塊會(huì)所功能建議 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)04地塊會(huì)所 】 紅酒雪卡館紅酒雪卡館 頂級(jí)法國(guó)餐廳頂級(jí)法國(guó)餐廳 室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng) 奢華，是一種極致的榮耀，奢華，是一種極致的榮耀， 名流生活，只有少數(shù)人擁有名流生活，只有少數(shù)人擁有 05地塊會(huì)所重點(diǎn)滿足核心消費(fèi)群：男主人和女主人 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)05地塊會(huì)所 】 江景空中會(huì)所江景空中會(huì)所貴族品味館貴族品味館 站在生活的至高點(diǎn)，領(lǐng)略人生的從站在生活的至高點(diǎn)，領(lǐng)略人生的從 容、淡定容、淡定仿佛一切盡在掌握中！仿佛一切盡在掌握中！ 貴族貴族 品味館品味館 星星

36、光光 餐餐 廳廳 露天咖啡廳露天咖啡廳 天文瞭望臺(tái)天文瞭望臺(tái) 觀觀 星星 紅紅 酒酒 館館 05地塊會(huì)所功能建議 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)05地塊會(huì)所 】 品味人生，品味英國(guó)貴族品味人生，品味英國(guó)貴族 的從容、淡定的從容、淡定 貴族貴族 品味館品味館 豪豪 華華 桌桌 球球 廳廳 酒吧酒吧 特色餐飲特色餐飲 概概 念念 餐餐 廳廳 “紳士的搖籃紳士的搖籃”- -英國(guó)貴族學(xué)校搶灘保利灣英國(guó)貴族學(xué)校搶灘保利灣 與英國(guó)首屈一指名校伊頓公學(xué)齊名的英國(guó)貴族學(xué)校哈羅公學(xué)已經(jīng)在北京開 設(shè)分校，若保利灣若保利灣0505地塊的公建學(xué)校配套能引進(jìn)該哈羅公學(xué)地塊的公建學(xué)校配套能引進(jìn)該哈羅公學(xué)，無論針對(duì)高 端人群對(duì)子女

37、教學(xué)關(guān)注的影響上還是增加保利集團(tuán)社會(huì)影響力的事件營(yíng)銷 上必能引起轟動(dòng)效應(yīng)。 09地塊會(huì)所重點(diǎn)滿足核心消費(fèi)群：女主人、小朋友和大眾 針對(duì)小孩的消費(fèi)項(xiàng)目針對(duì)小孩的消費(fèi)項(xiàng)目 為小孩花錢是當(dāng)今家庭的小孩花錢是當(dāng)今家庭的 最大支出最大支出 n香港柏景灣：香港柏景灣：針對(duì)兒童的 游泳班給父母介紹國(guó)外先 進(jìn)的育兒知識(shí)，口碑極佳， 參加者常年需要排隊(duì) 針對(duì)女人的消費(fèi)項(xiàng)目針對(duì)女人的消費(fèi)項(xiàng)目 女人有閑，重保養(yǎng)，經(jīng)常女人有閑，重保養(yǎng)，經(jīng)常 性支出巨大性支出巨大 n成都金林半島成都金林半島：針對(duì)女人 的法國(guó)主題美容spa 【 國(guó) 際 灣 區(qū) 生 活 支 撐 點(diǎn) 0 9 地 塊 會(huì) 所 】 l俱樂部有不同大小的貴賓廳房

38、不同大小的貴賓廳房以及宴會(huì)廳宴會(huì)廳。 l正宗的粵菜由順德名廚主理，搜羅世界美食 西餐及東南亞特色佳肴 a a健身休閑設(shè)施健身休閑設(shè)施 l55 米長(zhǎng)，700多平方米的全天候陽光天 然溫泉游泳池 l全套美國(guó)名牌健身器材 ，裝備精良的器 械房，健身操室，乒乓球，臺(tái)球、按摩 池，桑拿，蒸汽浴，會(huì)員活動(dòng)室。 l溫泉水療纖體美容 spa b b餐飲會(huì)議設(shè)施餐飲會(huì)議設(shè)施 提供私人健身教練及保健顧問服務(wù) 提供宴會(huì)訂制和私房菜上門服務(wù) 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)09地塊會(huì)所 】 09地塊會(huì)所功能建議 “校外素質(zhì)教育的延伸校外素質(zhì)教育的延伸” 核心價(jià)值核心價(jià)值 精神消費(fèi)樂園精神消費(fèi)樂園 主題主題cc少兒教育設(shè)施少兒教

39、育設(shè)施 智慧營(yíng)地 主力商家：培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、書店 輔助商家：少兒智力開發(fā)教學(xué)機(jī)構(gòu)、兒童益智游園區(qū)、琴室、舞蹈室、書法室等少兒智力開發(fā)教學(xué)機(jī)構(gòu)、兒童益智游園區(qū)、琴室、舞蹈室、書法室等 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)09地塊會(huì)所 】 作為哈羅公學(xué)校外素質(zhì)教育的延伸，建議在建議在0909地塊會(huì)所配套中設(shè)立輔助教地塊會(huì)所配套中設(shè)立輔助教 育配套育配套，讓小孩在校外能得到包括智力開發(fā)教學(xué)，鋼琴，舞蹈，書法等輔 助教育，提供業(yè)主子女的精神樂園。 紳士精神樂園紳士精神樂園哈羅公學(xué)校外素質(zhì)教育的延伸哈羅公學(xué)校外素質(zhì)教育的延伸 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街 】 凸顯商業(yè)價(jià)值、商業(yè)氛圍凸顯商業(yè)價(jià)值、商業(yè)氛圍 打造特色影

40、響輻射面打造特色影響輻射面 體現(xiàn)：高檔、異域情調(diào)、休閑體現(xiàn)：高檔、異域情調(diào)、休閑 契合濱江、產(chǎn)品、客戶群特性契合濱江、產(chǎn)品、客戶群特性 灣區(qū)國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街灣區(qū)國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街 充分利用臨街商業(yè)價(jià)值充分利用臨街商業(yè)價(jià)值 灣區(qū)國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街灣區(qū)國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街 吹著江風(fēng)的酒吧街， 已退去夜色的繁華， 在陽光的照耀下如此的寧靜 迎著暖暖的太陽，品嘗一杯午后咖啡的時(shí)光。 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)05地塊國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街 】 商業(yè)：商業(yè)：充分利用江景資源， 咖啡館、面包店就近將餐桌 擺在碧藍(lán)的海水邊海水邊，從裝飾 有鮮花的門,彩繪的門壁燈,桌 椅，裝飾品等細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)上營(yíng)造藝藝 術(shù)感術(shù)感的休閑場(chǎng)所。 【 國(guó)際灣區(qū)生

41、活支撐點(diǎn)05地塊國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街 】 國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街 商業(yè)形象類型商業(yè)形象類型 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)05地塊國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街 】 特色餐飲列舉：特色餐飲列舉： 日本料理中森名菜 老牌名店丹桂軒 概念飲食米庫、原味車間 異域風(fēng)情巴西烤肉 品牌連鎖pizzahut 茶藝館 建議商業(yè)業(yè)態(tài)：主題式品牌特色餐飲建議商業(yè)業(yè)態(tài)：主題式品牌特色餐飲 本項(xiàng)目較大的住宅及商務(wù)體量，需要餐飲行業(yè)與之結(jié)合；成功引入知名餐飲，同時(shí) 將是對(duì)項(xiàng)目整體功能的補(bǔ)充及形象的提升 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)05地塊國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街 】 商業(yè)業(yè)態(tài)類型商業(yè)業(yè)態(tài)類型 面包屋、超市、便利店、時(shí)尚精品店（如禮品面包屋、超市、便利店、時(shí)

42、尚精品店（如禮品 店、花店）、休閑娛樂（如咖啡廳、茶館）等店、花店）、休閑娛樂（如咖啡廳、茶館）等 其他社區(qū)商業(yè)配套其他社區(qū)商業(yè)配套 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)09地塊國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街 】 p增加小區(qū)往返地鐵出入口及廣州城區(qū)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的大巴增加小區(qū)往返地鐵出入口及廣州城區(qū)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的大巴，如北京路、陳家祠 等，從成本方面考慮可與保利位于金沙洲的其他項(xiàng)目共用。 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)交通體系 】 英式管家， 地道的英倫氣息， 體驗(yàn)國(guó)際水準(zhǔn)的服務(wù)與尊貴。 【 國(guó)際灣區(qū)生活支撐點(diǎn)物業(yè)服務(wù) 】 物業(yè)細(xì)節(jié)篇：物業(yè)細(xì)節(jié)篇： p設(shè)立日常業(yè)主最關(guān)注物業(yè)服務(wù)：子女接送、托管，高質(zhì)素的保姆，鐘點(diǎn)工以及 維修大使等。

43、 【項(xiàng)目營(yíng)銷推廣】第三章第三章 【如何吸引客戶購買】 我們?cè)趺促u？我們?cè)趺促u？ 一、吸引目標(biāo)客戶面臨的瓶頸一、吸引目標(biāo)客戶面臨的瓶頸 已有的客戶已有的客戶 對(duì)金沙洲片區(qū)已認(rèn)同，可以自然吸附； 通過現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售人員的室外引導(dǎo)等措 施，即可攔截其它項(xiàng)目的客戶。 新開拓區(qū)新開拓區(qū) 域的客戶域的客戶 面臨不熟悉的一個(gè)新區(qū)域； 面臨交通不便利、生活配套缺乏現(xiàn)狀； 我們?nèi)绾谓忾_這個(gè)結(jié)？ 1 1、瓶頸、瓶頸1 1 2 2、瓶頸、瓶頸2 2 產(chǎn)品的不同，面臨的目標(biāo)產(chǎn)品的不同，面臨的目標(biāo) 客戶層次不同，且對(duì)購房客戶層次不同，且對(duì)購房 的關(guān)注因素傾向也不同，的關(guān)注因素傾向也不同， 關(guān)鍵是利用什么樣的吸引關(guān)鍵是利

44、用什么樣的吸引 點(diǎn)迎合各類客戶的需求？點(diǎn)迎合各類客戶的需求？ 別墅、洋房客戶別墅、洋房客戶 二、解決問題思路二、解決問題思路 瓶頸瓶頸1 1瓶頸瓶頸2 2 未來價(jià)值描繪吸引； 從總價(jià)比較優(yōu)勢(shì)吸引； 從樓盤特色定位吸引； 別墅：面子工程吸引 洋房：教育先行吸引 三、解決方案三、解決方案 1 1、關(guān)于新開拓客戶對(duì)交通不完善、生活配套缺乏顧慮、關(guān)于新開拓客戶對(duì)交通不完善、生活配套缺乏顧慮 我們的道具：我們的道具： 在銷售中心放置在銷售中心放置金沙洲區(qū)域規(guī)劃模型金沙洲區(qū)域規(guī)劃模型，對(duì)項(xiàng)，對(duì)項(xiàng) 目未來區(qū)域發(fā)展前景提前展示；目未來區(qū)域發(fā)展前景提前展示； 除了在除了在區(qū)域規(guī)劃模型設(shè)計(jì)上充分展示未來交區(qū)域規(guī)劃

45、模型設(shè)計(jì)上充分展示未來交 通動(dòng)線通動(dòng)線拉近項(xiàng)目與廣州中心城區(qū)的距離外，現(xiàn)拉近項(xiàng)目與廣州中心城區(qū)的距離外，現(xiàn) 場(chǎng)以場(chǎng)以展板、背景板、展架軟性包裝展板、背景板、展架軟性包裝的區(qū)域價(jià)值的區(qū)域價(jià)值 軟性炒作進(jìn)行配合；軟性炒作進(jìn)行配合； 結(jié)合項(xiàng)目模型結(jié)合項(xiàng)目模型對(duì)項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模及自身的配套對(duì)項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模及自身的配套 進(jìn)行展示。進(jìn)行展示。 p 以未來升值潛力作為吸引點(diǎn)以未來升值潛力作為吸引點(diǎn) p 特色樓盤定位作為吸引點(diǎn)特色樓盤定位作為吸引點(diǎn) 我們希望將保利灣的推廣變成推廣一種生活格調(diào)和生活方式生活格調(diào)和生活方式。 以輕松的姿態(tài)對(duì)抗目前片區(qū)流于泛濫的賣點(diǎn)營(yíng)銷。 我們強(qiáng)調(diào)，住宅項(xiàng)目推廣首先應(yīng)該是比生活方式和生活

46、品味，住宅項(xiàng)目推廣首先應(yīng)該是比生活方式和生活品味，其次才是 比地段、比環(huán)境、比戶型、比價(jià)格。 2 2、關(guān)于不同客戶吸引爆破點(diǎn)、關(guān)于不同客戶吸引爆破點(diǎn) p 別墅客戶別墅客戶 別墅客戶特征：看商機(jī)、重交際、講面子、會(huì)享受別墅客戶特征：看商機(jī)、重交際、講面子、會(huì)享受 別墅客戶愛好：與生意伙伴交流尋找商機(jī)、 與朋友一起聊商經(jīng)、 與家人一起享受生活。 標(biāo)榜身份的名流會(huì)所標(biāo)榜身份的名流會(huì)所 推廣中：重點(diǎn)宣傳會(huì)所功能性會(huì)所的精 致、會(huì)所的用途； 銷售中：銷售中心設(shè)在會(huì)所內(nèi)，在銷售 時(shí)將會(huì)所功能進(jìn)行展示、體驗(yàn)。 身份認(rèn)同感爆破身份認(rèn)同感爆破 私家會(huì)館私家會(huì)館 推廣中：注重英倫建筑品質(zhì)宣傳、 “私家會(huì)館”概念包

47、裝、產(chǎn)品 賣點(diǎn)整合（如雙層花園、 贈(zèng)送功能空間）； 銷售中： 概念樣板房、園林景觀、 物業(yè)管理的體驗(yàn) 都市別墅都市別墅 推廣中：強(qiáng)調(diào)是廣州城區(qū)盤 別墅在城市中的稀缺性； 銷售中：結(jié)合區(qū)域模型展示項(xiàng)目在廣州都市的地位。 私家會(huì)館私家會(huì)館 都市純粹別墅都市純粹別墅標(biāo)榜身份極致會(huì)所標(biāo)榜身份極致會(huì)所 p 洋房客戶洋房客戶 洋房客戶的特征：重生活環(huán)境、重子女教育、重生活配套洋房客戶的特征：重生活環(huán)境、重子女教育、重生活配套 洋房客戶愛好：帶孩子一家人出游或是參與與孩子有關(guān)的活動(dòng)； 和朋友夜市小聚“談股論金”交流感情； 戶外體育鍛煉釋壓。 英國(guó)品牌兒童教育機(jī)構(gòu)英國(guó)品牌兒童教育機(jī)構(gòu) 推廣中：重點(diǎn)宣傳英國(guó)哈羅

48、公學(xué)品牌、 除了常規(guī)教育模式的附加培訓(xùn) 機(jī)構(gòu)，如全程托管、雙語教學(xué) 銷售中：英式品牌教育機(jī)構(gòu)簽約儀式活 動(dòng)配合、邀請(qǐng)客戶參觀、體驗(yàn) 英式品牌教育大課堂。 教育先行爆破教育先行爆破 體驗(yàn)營(yíng)銷占位體驗(yàn)營(yíng)銷占位 英倫國(guó)際灣區(qū)風(fēng)情商業(yè)街英倫國(guó)際灣區(qū)風(fēng)情商業(yè)街 推廣中：注重商業(yè)街氛圍、生活氣息 的包裝、拔高商業(yè)街定位于 廣州灣區(qū)地域性及特色 銷售中：商業(yè)街在銷售前進(jìn)行展示； 配合相關(guān)的英式傳統(tǒng)節(jié)目活 動(dòng)的宣傳。 會(huì)所會(huì)所 推廣中：強(qiáng)調(diào)適合洋房客戶需求的功能； 銷售中：引導(dǎo)客戶對(duì)三會(huì)所裝修風(fēng)格的參觀，內(nèi)部功能配套的 體驗(yàn)，配合教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行的相關(guān)會(huì)所內(nèi)的活動(dòng)。 英國(guó)哈羅公學(xué)英國(guó)哈羅公學(xué) 英倫國(guó)際灣區(qū)風(fēng)英倫國(guó)

49、際灣區(qū)風(fēng) 情商業(yè)街情商業(yè)街 三會(huì)所三會(huì)所 【如何做推廣】 營(yíng)銷戰(zhàn)略思想 資源營(yíng)銷資源營(yíng)銷 （保利老業(yè)主資源、中原客戶資源）（保利老業(yè)主資源、中原客戶資源） 迅速引起迅速引起 市場(chǎng)火爆市場(chǎng)火爆 我們的目的我們的目的 保利老業(yè)主資保利老業(yè)主資 源、中原高端源、中原高端 客戶資源客戶資源 我們的橋梁我們的橋梁 利用轟動(dòng)性利用轟動(dòng)性 的營(yíng)銷活動(dòng)的營(yíng)銷活動(dòng) 我們的策略我們的策略 一、項(xiàng)目階段推廣一、項(xiàng)目階段推廣 別墅產(chǎn)品 保利灣項(xiàng)目形象 保利品牌占位 第一階段第一階段 第二階段第二階段 第三階段第三階段 保利集團(tuán)保利集團(tuán) 2010201520102015發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略 對(duì)話，英格蘭對(duì)話，英格蘭 國(guó)際生

50、活灣區(qū)國(guó)際生活灣區(qū) 別墅純粹性 雙層花園 私家會(huì)館概念 贈(zèng)送大面積 會(huì)所 城市 保利業(yè)主資源營(yíng)銷配合活動(dòng)， 利用報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外炒作輔助。 保利品牌、實(shí)力展示； 20102015年，保利下一 個(gè)5年計(jì)劃 保利灣在保利集團(tuán)中的地位 策略+主題 核心賣點(diǎn) 推廣的配合主流報(bào)紙：新聞軟性炒作 保利業(yè)主活動(dòng)的配合 轟動(dòng)活動(dòng)為主導(dǎo)，新聞、 戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝輔助 典藏城市里的純粹別墅典藏城市里的純粹別墅 會(huì)所、物業(yè)管理、 教育配套、商業(yè)街 雙公園等灣區(qū)生活 的支撐點(diǎn) 二、項(xiàng)目入市策略：價(jià)值點(diǎn)訴求二、項(xiàng)目入市策略：價(jià)值點(diǎn)訴求 2010.892010.89 形象導(dǎo)入期形象導(dǎo)入期認(rèn)購蓄勢(shì)期認(rèn)購蓄勢(shì)期開盤強(qiáng)銷期開盤強(qiáng)

51、銷期 2010.92010.9中下中下2010.102010.10 戶外導(dǎo)入示范區(qū)開放項(xiàng)目開盤 階段時(shí)間階段時(shí)間 階段階段 重要節(jié)點(diǎn)重要節(jié)點(diǎn)軟文炒作 2010.572010.57 第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段 品牌鋪墊期品牌鋪墊期 階段主題階段主題 保利集團(tuán)20102015發(fā)展戰(zhàn)略 廣告表現(xiàn)：保利品牌篇 保利地產(chǎn)，保利地產(chǎn)，2010201520102015宏偉藍(lán)圖宏偉藍(lán)圖 以新聞發(fā)布會(huì)的形式，通過對(duì)保利集團(tuán)下一個(gè)5年企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的炒作，突出保 利灣項(xiàng)目是保利集團(tuán)未來5年重金傾情打造的巔峰之作。引發(fā)保利集團(tuán)所有的股 民、客戶資源的關(guān)注，瞬間成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 賣

52、點(diǎn)訴求賣點(diǎn)訴求 三、項(xiàng)目推廣節(jié)點(diǎn)主題及工作配合三、項(xiàng)目推廣節(jié)點(diǎn)主題及工作配合 1、品牌鋪墊期 2010201020152015，保利巔峰，保利巔峰5 5年發(fā)展戰(zhàn)略年發(fā)展戰(zhàn)略 活動(dòng)內(nèi)容：保利業(yè)主首屆運(yùn)動(dòng)會(huì) 活動(dòng)主題：保利.與廣州亞動(dòng)同行 活動(dòng)地點(diǎn)：金沙洲，保利保利灣項(xiàng)目 活動(dòng)形式：針對(duì)保利旗下所有業(yè)主組織首屆運(yùn)動(dòng)會(huì)，分社區(qū)分 項(xiàng)目接受報(bào)名 活動(dòng)特色：突破傳統(tǒng)的田徑、球類賽，尋求新的與社會(huì)熱點(diǎn)銜 接的項(xiàng)目，如：環(huán)保雙人車環(huán)島賽等。 活動(dòng)對(duì)象：保利旗下所有業(yè)主 階段活動(dòng)配合階段活動(dòng)配合保利地產(chǎn)，與亞運(yùn)同行保利地產(chǎn)，與亞運(yùn)同行 階段主題階段主題 對(duì)話，英格蘭國(guó)際生活灣區(qū) 廣告表現(xiàn)：形象篇 一線江景，鑄

53、就一座城市的灣區(qū)名片； 名流會(huì)客廳，赴一場(chǎng)家族榮譽(yù)的盛宴； 空中會(huì)館，站在灣區(qū)生活的至高點(diǎn)； 蕰莎國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街，流淌著的英格蘭魅力； 哈羅英式名校，教育與國(guó)際接軌； 英式管家，傳承醇正服務(wù)品質(zhì)； 4公里海岸線，灣水游艇碼頭的駐足棧道。 賣點(diǎn)訴求賣點(diǎn)訴求 2、形象導(dǎo)入期 廣州廣州. .保利灣保利灣 對(duì)話，英格蘭國(guó)際生活灣區(qū) 名流會(huì)客廳， 赴一場(chǎng)家族榮譽(yù)的盛宴 空中會(huì)館， 站在灣區(qū)生活的至高點(diǎn)。 教育，每個(gè)人都是公爵！教育，每個(gè)人都是公爵！ 階段事件配合階段事件配合銷售中心開放銷售中心開放 p對(duì)銷售的工作事項(xiàng)配合：對(duì)銷售的工作事項(xiàng)配合： 04地塊銷售中心及會(huì)所內(nèi)部裝修展示 銷售中心入口景觀展示；

54、 會(huì)所內(nèi)部功能設(shè)施的展示； 區(qū)域規(guī)劃模型、項(xiàng)目模型的展示； 氛圍包裝的展示（彩濱大道、項(xiàng)目入口道路道旗、濱江公園包裝） 項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)的完善； 建立項(xiàng)目與濱江公園通道的展示。 階段營(yíng)銷策略階段營(yíng)銷策略活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷+ +業(yè)主資源業(yè)主資源 活動(dòng)內(nèi)容：英格蘭足球隊(duì)互動(dòng) 活動(dòng)主題：保利灣，對(duì)話英格蘭球隊(duì) 活動(dòng)形式：邀請(qǐng)英超球隊(duì)的英格蘭足球名星及俱樂部成員 現(xiàn)場(chǎng)簽名活動(dòng)，并現(xiàn)場(chǎng)組織一場(chǎng)非官方點(diǎn)球賽。 活動(dòng)對(duì)象：保利旗下所有受邀業(yè)主，中原高端客戶資源 即可參與。 階段推廣攻略階段推廣攻略戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝 戶外戶外 重點(diǎn)投放區(qū)域：廣州市天河、海珠區(qū)、荔灣區(qū) 戶外以宣傳形象為主 其他：其他：為了

55、配合活動(dòng)，借助網(wǎng)絡(luò)、短信推廣手段 3 3、認(rèn)購儲(chǔ)勢(shì)期、認(rèn)購儲(chǔ)勢(shì)期 階段主題階段主題 典藏城市之上的純墅 廣告表現(xiàn)：產(chǎn)品篇 “無車”的城市別墅 230-420都市美墅 典藏城市里的私家會(huì)館 double，雙首層空中灣區(qū)花園 賣點(diǎn)訴求賣點(diǎn)訴求 典藏城市之上的純墅 230-423私家會(huì)館，開始接受vip白金爵士登記！ double，雙層空中灣區(qū)觀景臺(tái) 230-420230-420美墅，離城市最美墅，離城市最 近近 360寬景灣區(qū)美墅 “0”樓間距，視野更開闊，生活更親近自然。 360度，全方位一線江景灣區(qū)美墅。 階段事件配合階段事件配合樣板示范區(qū)開放、樣板示范區(qū)開放、vipvip登記登記 p對(duì)銷售的

56、工作事項(xiàng)配合： 樣板園林、示范單位展示； 看樓通道的包裝展示； 英式物管形象及服務(wù)展示； 英式公交巴士投入使用； 銷售中心配合活動(dòng)人內(nèi)部軟性包裝，如：展板、展架等； 英格蘭社區(qū)氛圍營(yíng)造包裝展示； 現(xiàn)場(chǎng)銷售物料的配合。 活動(dòng)內(nèi)容：英格蘭風(fēng)情體驗(yàn)日暨英格蘭風(fēng)情體驗(yàn)日暨vipvip白金爵士登記白金爵士登記 活動(dòng)主題：保利灣保利灣 英格蘭國(guó)際灣區(qū)生活之初體驗(yàn)英格蘭國(guó)際灣區(qū)生活之初體驗(yàn) 活動(dòng)形式：通過銷售中心、樣板房、樣板園林及看樓通 道包裝及逢整點(diǎn)進(jìn)行英格蘭樂隊(duì)巡游、踢踏舞 等具有英國(guó)國(guó)際化風(fēng)情的節(jié)目表演，配合現(xiàn)場(chǎng) 工作人員著裝，盡情演繹英格蘭國(guó)際生活社區(qū)。 銷售配合：成功申請(qǐng)白金爵士客戶即可享有參與

57、開盤日抽 取爵士暢游英格蘭風(fēng)情體驗(yàn)游。 邀請(qǐng)對(duì)象：保利品牌旗下的老業(yè)主資源及登記的市場(chǎng)客戶。 階段營(yíng)銷策略階段營(yíng)銷策略活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷+ +業(yè)主、客戶資源業(yè)主、客戶資源 階段推廣攻略階段推廣攻略戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝 戶外戶外 重點(diǎn)投放區(qū)域：廣州市天河、海珠區(qū)、荔灣區(qū) 戶外以銷售信息為主 報(bào)紙報(bào)紙 報(bào)版的選擇：南都、廣日 內(nèi)容：樣板園林、誠(chéng)意登記銷售信息為主 其他：其他：為了配合活動(dòng)，借助網(wǎng)絡(luò)、短信推廣手段 階段主題階段主題 230-423，都市別墅風(fēng)度發(fā)售 廣告表現(xiàn)：銷售信息 4、開盤強(qiáng)銷期 230-423，都市純粹墅風(fēng)度發(fā)售 廣州.保利灣 活動(dòng)內(nèi)容：保利業(yè)主成功認(rèn)購，前活動(dòng)內(nèi)容：保利

58、業(yè)主成功認(rèn)購，前5050名贈(zèng)送英國(guó)名贈(zèng)送英國(guó)7 7日游日游 活動(dòng)主題：保利灣活動(dòng)主題：保利灣 英格蘭爵士游英格蘭爵士游 活動(dòng)形式：活動(dòng)形式：凡是開盤當(dāng)天成功認(rèn)購排名前50名的市場(chǎng)客 戶，均可獲贈(zèng)一份英國(guó)7天游大禮，保利業(yè)主 可獲英國(guó)7天游家庭雙人套票。 活動(dòng)對(duì)象：活動(dòng)對(duì)象：開盤當(dāng)天成功認(rèn)購的客戶。 階段營(yíng)銷策略階段營(yíng)銷策略銷售優(yōu)惠銷售優(yōu)惠 階段推廣攻略階段推廣攻略立體組合立體組合 戶外戶外 重點(diǎn)投放區(qū)域：廣州市天河、海珠區(qū)、荔灣區(qū) 戶外以開盤信息為主 報(bào)紙報(bào)紙 報(bào)版的選擇：南都、廣日 內(nèi)容：開盤信息為主 其他：其他：短信、網(wǎng)絡(luò)加強(qiáng)開盤、優(yōu)惠信息 【產(chǎn)品建議】第四章第四章 一、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建

59、議一、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議 靠路邊的別墅多，受噪音、靠路邊的別墅多，受噪音、 灰塵影響；灰塵影響； 大部分別墅前后均為道大部分別墅前后均為道 路，私密性較差；路，私密性較差； 道路占地面積過多道路占地面積過多 前后均為主次干道前后均為主次干道 靠路邊布局靠路邊布局 主入口設(shè)置不夠合理，城主入口設(shè)置不夠合理，城 市主干道上沒有出入口市主干道上沒有出入口 1 1、0404別墅地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)面臨的問題：道路系統(tǒng)別墅地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)面臨的問題：道路系統(tǒng) 各種類型的產(chǎn)品受路沖影響各種類型的產(chǎn)品受路沖影響 西南面類獨(dú)棟產(chǎn)品受道路西南面類獨(dú)棟產(chǎn)品受道路 噪音、灰塵干擾較明顯噪音、灰塵干擾較明顯 雙拼別墅密度高雙拼

60、別墅密度高 0404別墅地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)面臨的問題：建筑布局別墅地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)面臨的問題：建筑布局 沿馬路產(chǎn)品受內(nèi)外噪音沿馬路產(chǎn)品受內(nèi)外噪音 影響嚴(yán)重影響嚴(yán)重 會(huì)所 內(nèi)部休閑配套設(shè)施少內(nèi)部休閑配套設(shè)施少 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃景觀節(jié)點(diǎn)少小區(qū)內(nèi)規(guī)劃景觀節(jié)點(diǎn)少 西面山體的自然景觀資源沒西面山體的自然景觀資源沒 充分利用充分利用 山體（規(guī)山體（規(guī) 劃山頂公劃山頂公 園）園） 會(huì)所：會(huì)所： 建筑兩層高，面積僅建筑兩層高，面積僅600600平方。較難滿平方。較難滿 足高檔純別墅社區(qū)的居家需求。休閑足高檔純別墅社區(qū)的居家需求。休閑 娛樂、運(yùn)動(dòng)健身等功能較難在如此小娛樂、運(yùn)動(dòng)健身等功能較難在如此小 面積的會(huì)所同時(shí)實(shí)現(xiàn)。面積的