物業(yè)管理項目管理投標書

1、徐州蘇豪時代廣場物業(yè)管理項目投標南京誠豐物業(yè)管理有限公司地址：南京棲霞區(qū)勝利三村 483號 目錄第部分投標函第二部分投標企業(yè)概況及投標報價表第三部分企業(yè)授權委托書第四部分企業(yè)簡介第五部分企業(yè)資質證書第六部分服務承若第七部分項目主要人員資料第八部分組織機構、人員配置、人員地選聘要求、人員地培訓67 / 73第九部分物資材料、固定資產地配置第十部分綜合報價測算第十部分商業(yè)項目管理地難點和重點第十二部分機電設備設施地管理要求第十三部分本項目可能出現(xiàn)地各類應急措施第十四部分管理制度目錄第十五部分檔案資料地管理第十六部分編制依據(jù)第一部分投標函徐州成功置業(yè)有限公司：我南京誠豐物業(yè)管理有限公司現(xiàn)通過徐州成功

2、置業(yè)有限公司招投標辦公室參加 蘇豪時代廣場 物業(yè)管理投標工作,并于二六年月日 通過資格預審，并全部按照貴方地要求在規(guī)定地時間內完成各項前期準備工作 在本次投標中我司將以精心地準備、真誠地態(tài)度積極參與，并作出以下承諾：1、本公司已了解招標人有關“蘇豪時代廣場”物業(yè)管理招標文件地內容、 細則、要求、辦法及條款，并同意響應招標文件地內容及要求，以貴方招標文件內 容為基礎,投標“蘇豪時代廣場”物業(yè)管理服務2、本投標書物業(yè)服務費報價和其他報價包含了 “蘇豪時代廣場”全部物業(yè) 管理服務內容涵蓋了投標人管理服務開支及其他費用 3、本公司同意以本投標書內各項報價，向項目提供投標書明示地所有物業(yè)管 理服務內容要

3、求、標準和質量，并同意將各項服務費報價約定于合同期內保持不 變4、本公司同意于中標并簽署前期物業(yè)服務合同后,在約定地時間內提供投標書內所述之物業(yè)管理服務；接受業(yè)主地監(jiān)督、政府行政部門地管理5、本公司知曉招標人選定中標人，無須向本公司公開中標人資料或做出招投 標地其他任何解釋，一切有關選聘中標人地活動以本項目評標規(guī)則為依據(jù) 南京誠豐物業(yè)管理有限公司二六年七月第二部分投標企業(yè)概況及投標報價表企業(yè)名稱南京誠豐物業(yè)管理有限公司法定代表人張茂安企業(yè)注冊地南京棲霞區(qū)勝利三村483號注冊資本萬元人民幣企業(yè)資質等級三級投標人全委托管理物業(yè)規(guī)模及管理業(yè)績總建筑面積萬m,其中住宅萬m,商業(yè)萬m；物 業(yè) 管 理 服

4、 務 費 投 標 報 價物業(yè)服務費收費標準報價：1. 住宅區(qū)1.30 元/ m2.月,公共水電費按0.20元/ m2.月分攤；2. 商業(yè)區(qū) 9.00 元/ m.月，公共水電費按6.00 元/ m.月分攤；3 .地下車庫車位兀/位.月；露天車位兀/位.月（按徐州市物業(yè)管理收費標準收?。┩稑藛挝唬ㄕ拢?006年 月 日第三部分企業(yè)授權委托書授權委托書本授權人聲明：我（姓名）系_ （投標人名稱）地法定代表人,現(xiàn)授權委托（姓名）為我公司參加“蘇豪時代廣場”物業(yè)管理投標地授權委托代理人，代理人全權代表我參與該項目物業(yè)管理招投標活動 ，所簽署地該物業(yè)管理項目提交地投標文件及評標過程中地澄清、承諾、簽署前期

5、物業(yè)服務合同，簽署地合同文本本人均承認.代理人無轉委托權.特此委托.代理人：性別 男 年齡身份證號碼： 職務： 投標企業(yè)：南京誠豐物業(yè)管理有限公司 （公章）法定代表人： （簽字或蓋章）身份證號碼：委托日期：2006 年月日第四部分企業(yè)簡介香港誠豐集團是一家集技、工、貿、服務為一體地現(xiàn)代化企業(yè) 集團,集團以設計、制造、銷售家具為龍頭，現(xiàn)已涉足地產、貿易、航 空物流、造紙業(yè)等多種行業(yè).集團在香港擁有“誠豐實業(yè)國際有限公 司,誠豐辦公系列（香港）有限公司，香港誠豐投資公司，香港德雅家 具有限公司”等全資直屬機構.1993年起先后投資在中國大陸建成規(guī) 模經營三大生產基地：誠豐家具（中國）有限公司 ，深

6、圳誠豐家具廠 和誠豐五金鋼具廠，專業(yè)化生產咼中檔辦公家具、咼檔酒店家具、廚 房家具.誠豐家具（中國）有限公司總注冊資金超過1億港幣，總投資達2億多港幣.公司下屬誠豐家具廠、誠豐萬進家具公司，誠豐五金鋼具廠、誠豐裝飾工程有限公司、誠豐房地產開發(fā)（福清）有限公司、 誠 豐物業(yè)管理有限公司 誠豐鋼琴廠等生產實體 , 分別從事家具地生產、 銷售、工程等業(yè)務 . 廠房面積達 60000多平方米 , 占地面積將近 500畝, 服務員工、生產及銷售人員超過 3000 名.在銷售管理方面 , 充分利用公司遍布全國地銷售網絡 , 發(fā)揮四十余 家分支機構服務快捷地優(yōu)勢 ,資源共享 .誠豐物業(yè)公司成立于 1999

7、年,主要以服務為龍頭 , 立足于物業(yè)行 業(yè)發(fā)展.公司一直致力于為住戶塑造整潔、 優(yōu)美地社區(qū)環(huán)境 . 同時誠豐 物業(yè)公司也是一家科技企業(yè) , 公司擁有高資質地優(yōu)秀工程師和經驗豐 富地技師 , 以微電子計算機控制、工程技術開發(fā)等專業(yè)構成科技開發(fā) 基礎力量 , 開發(fā)研制了完全基于網絡辦公管理地軟件產品 .軟件集經 驗開發(fā)研制 , 將各種形式物業(yè)公司 , 不同用戶辦公需求中具有共性地 應用, 抽象為房產管理、住戶管理、工程管理、設備管理、財務管理、 辦公室管理、消防保安、綠化保潔管理、電子商務管理等主要方面 , 應用網絡這一共享資源平臺和共享途徑 , 圍繞企業(yè)信息源將辦公體系 全部自動化、流程化、數(shù)字

8、化 . 憑借其著名地電子商務網站中國物業(yè) 網常年為中國物業(yè)企業(yè)提供高質量、多層次地電子商務服務 . 計算機 網絡信息化建設及應用只是手段 , 企業(yè)通過高技術實現(xiàn)高效率、低運 行成本地辦公管理體系 , 贏得最大效益 , 才是真正地目地 . 多年來 , 勤 勞地誠豐人始終以 “誠信服務 , 豐裕社會” 為服務宗旨立足于社會 .誠豐物業(yè)公司不僅有豐富地物業(yè)管理經驗, 同時還聘請了上海浦東濰坊 物業(yè)集團公司作為常年地咨詢顧問, 不定期地學習上海物管地先進理念和管 理經驗.公司目前管理地龍福山莊, 位于雨花區(qū) ,面積 3.6 萬平方米 , 今 年已通過IS09000質量管理體系和IS014000環(huán)境管理

9、體系，管理已步 入智能化地范疇 . 小區(qū)內設電子監(jiān)控系統(tǒng) ,24 小時保安值勤、巡邏、 站崗, 利用科技地手段保證了小區(qū)內地安全 . 山莊內地綠化設施委派 專業(yè)公司進行常年養(yǎng)護 , 綠化始終保持蔥郁 , 茂盛；維修工定時對公共 設施進行檢查及日常維護 , 并能向業(yè)主提供室內有償維修服務 .24 小 時專人看管大型地下停車場 , 免去了業(yè)主有車難停地煩惱 . 小區(qū)地優(yōu) 質服務,居民地滿意,讓我們公司更有信心 ,更有能力來迎接更多地挑 戰(zhàn).公司擁有高資質地優(yōu)秀工程師和經驗豐富地技師 , 以中青年科技 骨干為主體地機械、 微電子計算機控制、 工程技術開發(fā)等專業(yè)所構成 地科技開發(fā)基礎力量 , 加之高級

10、管理人員和一支精良地專業(yè) , 實施高 科技技術成果商品化 , 產業(yè)化 , 集人才 , 信息成果市場四位一體地科工 貿企業(yè).公司開發(fā)高新技術產品市場 ,熱忱地實行網絡管理 ,逐步推廣 網絡信息 , 電子商務服務 , 以優(yōu)異地服務樹立誠豐公司地形象 .公司開發(fā)地物業(yè)管理軟件和辦公自動化軟件已全部投入市場 , 得 到了許多用戶地贊同 .公司地專業(yè)化服務不僅僅面向于業(yè)主 ,也面向 于物業(yè)管理公司 .公司地家政服務 ,綠化服務,網絡信息工程 ,軟件開 發(fā)工程等服務都已得到客戶地認同 , 我們地榮譽客戶遍及南京、連云 港、上海等地 .公司把IS9001國際質量認證體系始終貫穿于管理全過程中以優(yōu)異地服 務維

11、護著誠豐形象, 徹底保證消費者地利益. 同時誠豐還以其蓬勃地發(fā)展勢 頭, 伴隨行業(yè)發(fā)展騰飛不斷前進.我們是以“業(yè)主服務滿意”為宗旨地物業(yè)公司我們地服務準則是：快 速、便利、周到誠豐人會用自己地產品質量和服務質量去贏得廣大客戶地信任使誠豐 公司在商品經濟競爭中占有一席之地一直以來，我們恪守“誠信服務，豐裕社會”地企業(yè)信條，不斷挑戰(zhàn), 完美自我，從產品地每一個部件做起，從每一個客戶做起，使“誠豐”成 為國內外家具市場地某種著名品牌遍布全國地四十多家全資分支機 構營銷網絡和“九大服務承諾”更為誠豐地優(yōu)質服務奠定了堅實地基 礎立足國門，放眼世界我們滿懷信心與您共發(fā)展.誠信服務,豐裕社會真誠合作，攜手共

12、進第五部分企業(yè)資質證書第六部分服務承諾日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理公司實施管理與服務功能地重 要階段,主要內容包括治安管理、車輛管理、機電設備設施地維修與 養(yǎng)護、清潔管理等多方面內容.（根據(jù)實際情況酌情調整） 保安管理項目標準人流控制對來訪人員須通過保安室，與主人通話征得同意后方可進入,并進行 訪問登記和離開注銷登記手續(xù)；對裝修、搬運人員采取辦理出入證 地管理,對其活動范圍進行一定限制；對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān) 控地措施，必要時可上前詢問物流控制對物資流動實施申報、盤查、登記制度,住戶物品地搬出須向管理處提出申請，由管理處向門岡傳達并提供方便，巡查人員由責任和義務 對物資地流動進行禮貌地盤查，

13、所有地物資流動實行登記放行手續(xù)車流控制要求車輛保管員熟悉每輛車地情況，同時強調其高度地責任心和管 理人員地嚴格認真地檢查制度，發(fā)放停車證，及時記錄進出車輛地車 牌號、車型等信息，加強巡查工作，確保不發(fā)生丟失案件清潔衛(wèi)生管理劃分日常清潔和定期清潔項目，合理分派工作任務，分塊包干，責 任到人，保持環(huán)境始終清潔干凈，無積塵，無衛(wèi)生死角，合理安排垃圾 地收集及清運，做到日產日清.項目標準公共樓道1、每天清潔 次，一天拖洗 次.2、地面無雜物、無明顯污漬.3、玻璃窗一月擦一次4、管道外表，電、水表箱，各種開關每三天擦一次5、走道燈每月擦一次.6、天花板每月清潔一次.道路1、天清掃次.2、地面無雜物、積水

14、，無明顯污漬、泥沙.3、明溝內無積水、雜物.4、半米處目視路面標識牌無灰塵、污漬.5、 果皮箱、垃圾桶外表無明顯污跡、垃圾附著物.地下雨、污水井地疏1、每月疏通一次.2、水流暢通，井蓋無污跡.通3、目視井內壁無附著物，井底無沉淀物.綠地1、天清潔次.2、目視無枯枝洛葉，無果皮,無飲料罐等雜物.3、無3CM邊長以上石塊,100平方米內煙頭在1個以下.停車場1、天次，整日保潔.2、 目視地面無果皮、紙屑，無積水、污跡和雜物.3、每周用水沖洗地面一次.滅鼠、蚊蠅、蟑螂1、室內半月一次，室外一月一次.2、目視無蚊蠅飛舞.3、消火孳生地.物業(yè)維修與保養(yǎng)管理制定維修保養(yǎng)計劃，定期檢查公用設備.機電維修人員

15、24小時當 值,能夠在最短時間內處理突發(fā)性情況，如漏水、停電等，盡量減少住 戶地不便和損失.項目標準供電1、配有專業(yè)工程技術人員，變配電操作維護人員均需有 高壓操作證.2、定期維修、保養(yǎng).3、變配電設備運行正常，各開關、儀表、指示燈完好， 工作場地整潔.供水、排水1、定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹，定期 保養(yǎng),無漏水、漏油現(xiàn)象.2、經常巡杳供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，及時 搶修,杜絕浪費.3、各種排污管道無堵、漏現(xiàn)象，排污符合環(huán)保要求.4、保障供水地連續(xù)性，遇突發(fā)性事故導致停水，及時向住 戶解釋.房屋建筑1、房屋外觀完好、整潔、美觀，無妨礙市容和觀瞻地裝 修和搭建.2、統(tǒng)制

16、作標識，公共部位管理有序,無亂貼、亂掛、亂 堆現(xiàn)象.3、房屋修理有報修、回訪記錄，零星小修，急修及時率 98%以上，修理合格率100%.綠化與環(huán)境布置對花草樹木定期施肥、澆水、防病治蟲、中耕除草和培土 ，并及時 修枝整形，補栽補種.合理調整綠化布局，統(tǒng)一標識、標牌，使總體環(huán)境更和諧.節(jié)日環(huán)境布置，營造溫馨氛圍.加強對寵物地管理，不允許影響公共環(huán)境和騷擾他人.便民服務保質保量落實好住戶地零星修理服務，并為住戶提供多種服務，包 括清潔、代送洗衣、代訂牛奶、定購車船機票等，作倒明碼標價、 合理收費.建立投訴處理回訪制度，定期征詢住戶意見，認真聽取住戶地意見和建議,及時妥善地處理好業(yè)主地投訴，協(xié)調住戶

17、地矛盾.按時做好管理費地收繳工作，按規(guī)定催繳各類拖欠費用. 無償服務共21項類別編號項目內容備注家 政 服 務1搬運家具2殘疾人士特別服務3介紹保姆4代請家教5代租汽車6無償配備急救箱、急救商 務 服 務1代購車船機票2代辦旅游手續(xù)3代寄、代領郵件4代訂報刊、雜志5臨時代為保管小件物品6代訂牛奶7代訂酒店客房8代辦銀行開戶禮儀服務1代辦喜事2小區(qū)內代送禮品、鮮花3代為攝影、攝像文化1開設棋類活動場所服務2義務檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動3義務宣傳家庭安全用電常識老年服務1建立老年活動組織2組織老年人交誼活動特色有償服務類別編號項目內容收費標準日 常 維 修 裝 飾 服 務1鋪貼普通地磚5

18、0元/平方米2洗手盆安裝10元/平方米3坐廁安裝50元/個4安裝抽油煙機20元/臺5安裝窗式空調150元/臺6安裝分體式空調250元/臺7安裝熱水器200元/套8安裝玻璃5-50元/次9安裝燈具/門鈴/櫥柜10-20元/個10安裝吊燈20元/套11家用電氣檢查、小修10-20元/次12換門鎖10元/次13更換、檢修開關、插座10元/次14查線、換線10元/小時15換鎮(zhèn)流器10元/只16木門維修50元/工日17清洗排風扇20-50元/次18清洗抽油煙機50-100 元 / 次19清洗空調過濾網1元/張20安裝燈具、門鈴、櫥柜10-20元/次21修理、更換電表、水表等10-20元/次22修理、更換

19、水閥、水龍頭、各類軟管等10-30 元/ 次23修理洗手盆、洗菜盆下水道，馬桶浮球10-50 元/ 次24修理窗簾、拉窗等10-50 元/ 次25疏通下水道（主管）20-200 元/ 次26疏通下水道（支管）10-100 元 / 次27修理家具配件10-100 元 / 次家 政 服 務1鐘點家庭服務8元/小時2木地板打蠟0.5元/平方米3看護病人15元/小時4快餐市價商 務 服 務1租售鮮花、盆景市價2電話市價3傳真2元/張4打字10元/張5洗車10元/輛6車打蠟市價各項指標地承諾序號指標承諾實施措施1房屋完好率100%嚴格裝修審批管理，建全房屋檔案記錄， 落實項目責任人，確保房屋完好2房屋零

20、修、急修及時率99%以上維修指令下達后15分鐘以內到達現(xiàn)場， 及時處理故障，零修工程及時完成，急修 工程不過夜，以優(yōu)質服務為本，實行24小 時值班制度3維修工程質量合格率100%強化岡位技能培訓，洛頭岡位職責，建立 回訪制度，保證反饋渠道暢通，確保維修 工程質量4綠化完好率98%以上劃分責任區(qū)，落實責任人，實行專人管養(yǎng)， 加強愛護綠地宣傳教育，加強巡視監(jiān)督， 做好建檔記錄，確保綠地完好5清潔、保潔率99%以上劃分責任區(qū)，責任落實到人，實行定時清 掃制度和巡杳監(jiān)督制度，垃圾日產日清， 確保區(qū)內環(huán)境整潔，空氣清新6道路完好率及使用率99%以上落實道路養(yǎng)護責任人，實現(xiàn)巡檢制度，保 證道路正常合理使用

21、，定期養(yǎng)護，確保區(qū) 內道路完好暢通7雨水井、污水井完好率99%以上責任到人，巡查到位，定期清理，定期疏通，確保元好8排水管、明暗溝完好率99%以上責任到人,巡查到位,養(yǎng)護及時，確保暢通9路燈完好率100%責任到人,巡查到位,疋期清潔，確保完好10停車場、自行車棚完好率99%以上責任到人,巡查到位,有壞必修，確保完好11公共活動設施完好率98%以上落實養(yǎng)護責任人，加強愛護公物宣傳教育,減少認為損壞，實施巡檢制，及時保養(yǎng)維修12消防設施完好率100%責任到人，檢查到位，定期維護，建檔記錄,確保完好13有效投訴率與處理率0.1% 以下,100%依法管理，優(yōu)質服務,融洽關系,加強聯(lián)系 與溝通,杜絕對立

22、與不滿，確保無投訴，一 日發(fā)生投訴，保證處理,并保證有結果14管理人員專業(yè)培訓合格率100%按照公司培訓系統(tǒng)對管理人員進行多種形式地培訓，以一定約束機制，確保合格率15維修服務回訪率100%建立維修項目地回訪制度，米取走訪、電話訪問地形式回訪，并做好維修回訪記 錄,確保維修質量和用戶滿意率16物業(yè)管理服務滿意率98%以上通過信息反饋渠道掌握用戶需求，盡可能 滿足需要，加強交流,消除不滿，確保滿意第七部分項目主要人員資料第八部分組織機構、人員配置、要求和培訓一、組織機構結構表管理機構設置針對大廈地實際情況，我公司實行“專業(yè)化、一體化、規(guī)范化” 地物業(yè)管理服務，并設立管理處為物業(yè)管理機構，該機構在

23、公司授權 下履行“物業(yè)管理合同”中規(guī)定地權利、義務和責任，全面負責大廈地日常物業(yè)管理工作，組織實施各項物業(yè)管理服務，監(jiān)督、控制管理服 務質量,管理處在經濟上實行獨立核算.方便、優(yōu)美、安全地物業(yè)管理目標，必須建立合理、有效地內部 機構,配備一支訓練有素地物業(yè)管理員工隊伍.為此,我們在人員配備 上堅持“精干、高效、敬業(yè)和合理”地用人原則 ，要求管理人員必須 是“一專多能”，在管理隊伍建設上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管 理相結合地方式，運用行之有效地激勵機制，充分調動全體員工地積 極性,嚴格考核關，并保持一定地淘汰率，確保管理目標地實現(xiàn).管理處 組織結構及人員配備圖如下：管理處經理、人員地配置和選

24、聘要求客戶服務部I I財務部I崗位人數(shù)r職要 求jI I j.丄 大專以上,有較強地組織協(xié)調能行政咅經理商業(yè)部1人|保安部管理處地全面工作綠化部力和豐富地物業(yè)管理經驗管理員4人來電來訪,接待及投訴地處理配合主任對保安、 保潔、維修、工作地監(jiān) 督30歲以下，熟悉電腦操作，溝通能力強會計2人商業(yè)管理員3人商業(yè)部分地安全、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序地維護30歲以下，熟悉電腦操作，溝通和協(xié)調能力強，突發(fā)事件應對能力強客服主管1人接待業(yè)主來電來訪，并記錄業(yè)主地投訴、建議和意見具有親和力，熟悉電腦操作，溝通和協(xié)調能力強，有一定地服務意識和服務禮儀保安主管1人主要負責大廈地公共秩序、安全、消防、保安隊員地培訓和日常

25、管理男性,30歲以下退伍軍人，良好地身體素質和心理素質有一定地領導能力和管理能力工稈主管1人領導維修人員地對管理 區(qū)域地電梯、給排水、 變配電房、消防監(jiān)控、 中央空調、照明等機電 設備設施地維修和養(yǎng)護男性，機電工程師熟悉商業(yè)項目龐大地機電設備設施地維修和養(yǎng) 護程序保安員38人含班長3人區(qū)域內公共秩序地安全， 人員物品出入查驗，緊急 事故地處理30歲以下，初中以上文化，責任心 強，反應靈敏，退伍軍人優(yōu)先保潔綠化垃圾清運20人區(qū)域內地保潔，消殺,垃圾雜草地清運，樹木地修剪施肥初中以上文化,40歲以下，男女不 限,工作認真細致維修工8人小區(qū)房屋公共部分，設備 設施地日常維護管理，業(yè) 主報修處理男性,

26、40歲以下,初中以上文化，有 兩年以上物業(yè)管理維修經驗，要 電工證,電梯維修證三、人員地培訓企業(yè)地競爭是人才地競爭.而人才地競爭關鍵在于企業(yè)是否能否 最大限度地開發(fā)人力資源.要實現(xiàn)管理人員素質地現(xiàn)代化，必須規(guī)范 企業(yè)地培訓制度，把培訓作為企業(yè)地發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈 .重點開展電 腦培訓、外語培訓和物業(yè)管理培訓，提高員工地綜合素質.培訓方針“全員培訓，全過程培訓”地培訓方針，使培訓真正落到實處.培訓目標培養(yǎng)一支敬業(yè)愛崗、業(yè)務精湛、良好服務意識地物業(yè)管理人 才隊伍,培養(yǎng)若干名物業(yè)管理行業(yè)合格地管理處主任和員工，為地管理目標地實現(xiàn)提供可靠保證.培訓方式自辦班、外派培訓、參觀學習、崗位練兵、以考代訓、鼓勵

27、自學. 培訓要求管理人員持證上崗率100%特殊工工作人員持證上崗率 100%其他員工達到崗位技術精通.每次培訓均有記錄，并歸檔保存.培訓考評沒有考核地培訓必將是事倍功半，培訓結束后必須進行現(xiàn)場或訓 后考核,考核分為實際操作與書面考核二種形式 ，考核成績要建立培 訓記錄檔案作為員工量化考核地依據(jù).培訓計劃1、接管前人員培訓培訓內容及計劃安排表如下:內容主講人/機構對象日期物業(yè)管理地前期介入行政部行政部中標后立即執(zhí)行接管總動員，企業(yè)發(fā)展概行政部全體員工接況、組織架構經營方針、管質量方針、八刖蘇豪時代廣場概況、管理行政部全體員工一模式及管理目標個管理規(guī)章制度、崗位責任管理處經理全體員工月制宀 兀便民

28、服務標準及作業(yè)程序管理處經理工程部成公共設施及設備維護標準管理處經理工程部及作業(yè)程序治安保衛(wèi)工作目標及作業(yè)程序管理處經理保安部清潔衛(wèi)生標準及作業(yè)程序管理處經理保潔、綠化部物業(yè)管理基本知識管理處經理全體員工服務意識、職業(yè)道德、言 行規(guī)范、公眾形象、儀容 儀表教育.公司職能部門全體員工保安軍體訓練保安班長保安部保潔員技能培訓管理經理保潔、綠化部2、日常管理人員培訓（略）3、新進員工崗前培訓a）企業(yè)發(fā)展概況，組織架構、經營方針、質量方針介紹.b）蘇豪時代廣場概況，管理模式及管理目標介紹.c）管理規(guī)章制度，崗位責任制介紹.d）崗位基本技能、工作標準及作業(yè)程序講授.e）質量意識、服務意識、員工行為規(guī)范、

29、職業(yè)道德規(guī)范講授.4、在崗人員培訓，每月每人兩次以上.內容有：員工素質、質量服務意識、儀容儀表、公眾形象、員工行為規(guī)范、規(guī)范服務用語、職業(yè)道 德規(guī)范、各位工作標準、技能技巧、各崗位責任制、法律知識、消防知識、溝通技巧、急救常識等第九部分固定資產地配置為保證蘇豪時代廣場地物業(yè)管理質量，我公司擬投入足以保障我公司管理水準地人力、財力、物力.我公司擬配置相關設施設備用于小區(qū)地物業(yè)管理，具體清單如下：序號項目名稱數(shù)量單價（元）金額（元）1辦公類辦公桌椅8 （套）4003200電腦4 （臺）600024000復印機1 （臺）95009500資料、檔案櫥8 （個）5004000傳真機1 （臺）250025

30、00電話5 （部）4002000空調器2 （臺）30006000驗鈔機1 （臺）40004000保險箱1 （只）15001500管理人員服裝11 （套）130014300寬行針式打印機1 （臺）30003000數(shù)碼相機1 （部）50005000檔案盒1 （批）5005002食堂類電冰箱1 （臺）25002500消毒柜1 （臺）800800灶具1 （套）32003200電熱開水器1 （套）17001700抽油煙機1 （套）15001500桌椅20（套）2004000餐具70（套）3021003保安類對講機10（套）150015000強力探照燈5 （只）2001000服裝37（套）10003700

31、0高低床18（張）2504500臥具31 （套）2006200警棍10（根）30300更衣櫥7 （個）5003500洗衣機1 （臺）20002000熱水器1 （臺）25002500電開水壺1 （只）17001700滅火器20（只）20040004維修類管道疏通機2 （臺）15003000污水潛水泵2 （臺）5001000電錘2 （臺）15003000手槍機1 （只）3003002.5米關節(jié)人字梯1 （張）5005001.2米人字梯1 （張）20020040米移動插座1 （個）300300電焊機1 （臺）10001000切割機1 （臺）500500磨光機1 （臺）350350維修工具3 （套）4

32、001200水工工具1 （套）500500瓦工工具1 （套）300300工作服4 （套）50020005保潔類垃圾轉運車3 （輛）10003000小區(qū)保潔車5 （輛）5002500保潔工作服19（套）2003800保潔工具19（套）10019006綠化類草坪修剪機1 （臺）42004200綠籬修剪機1 （臺）45004500澆水橡膠管200（米）2.00400小推車1 （輛）400400電動噴霧器1 （臺）500500工作服3 （套）160480總合計208830第十部分綜合報價測算、人工費： 、管理處主任（1人）：4576元/月，計：4500元/月； 、管理處副主任（1個）：3000元/人/

33、月，計：3000元/月； 、管理員（4人）（資料、檔案、接待、空房鑰匙管理、裝修、 社區(qū)文化等）： 2300 元/ 人/月 , 計： 9200 元/ 月 ； .各部門主管（4人）：2300元/人/月，計：9200元/月； 、保安員（38人）：1300元/人/月，計：49400元/月； 、保潔員（20人）：919元/人/月，計：18380元/月； 、財務人員（3人）1800元/人/月，計：5400元/月； 、維修工（8人）1500元/人/月，計：12000元/月； 、綠化工人（4人）900元/人/月，計：3600元/月； 、車管員（4人）800元/人/月，計：3200元/月；共計： 87 人+十

34、二117880兀/月月人工費+福利+生活補貼合計：117880 + 117880 X 32%+87X 300=184101 6 元治安聯(lián)防費： 3000 元/ 月清潔管理費+耗材： 9200+ 2000=11200 元/ 月綠化管理費：綠化面積約 17663 m2.3000元/月辦公費（通信、辦公用水、電、文具用品 , 電腦、復印耗材 等）,5200 元/ 月社區(qū)文化活動費： 2000 元/ 月固定資產折舊費： 7176 元/ 月保安保險費： 7600 元/ 月電梯年檢維保費及設施設備維修、養(yǎng)護費：45000元/月空調設施設備維修、養(yǎng)護費：5500元/月上述基本支出總額：+=3777.6 元/

35、月不可預見費：273777. 6X 2% =5475 5 元/月利潤（成本地 8% : 279253.1 X 8%=22340 . 2 元/ 月稅金（收入地 5.5%）:元 X 5.5%=16587 . 6 元/ 月總支出：為前十三項之和：318180.9元/月由此,我們擬定蘇豪時代廣場物業(yè)管理服務費為：物業(yè)類型面積（M）物業(yè)費標準（元/M2 月）備注住宅區(qū)240031. 2公共水電分攤費約0 20兀/M商業(yè)區(qū)317979. 0空調、電梯能源分攤費約7 5元/M2測算說明：根據(jù)政府指導價和參照物業(yè)管理收費標準,確定住宅區(qū)物業(yè)管理服務費為1. 2元/M2 月，公共水電能耗費為0.20/M2 月；

36、則商業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務費為9.0元/M2 月，公共水電能耗費為7.50/M2 月； 第部分商業(yè)場所地難點重點、商住和諧統(tǒng)一對商場進行專業(yè)地物業(yè)管理，規(guī)范和統(tǒng)一商場經營秩序，是實現(xiàn) 商場經營者經營目標地保證.由于商場自身性質地不同，因此我司在 對商場進行管理時并不是將我們在住宅管理中已成熟和成功地管理 模式照搬到商場管理中去，而是針對商場經營性地實質進行特色管理通過有層次地公司機構進行宏觀計劃與調控，制訂切實有效地符 合法律法規(guī)地管理細則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道 德和高度責任心地管理人員具體實施.在經營秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境 衛(wèi)生等方面以綜合計劃、單項計劃、即時調度相結合地管理運作方

37、式， 建立目標管理、服務質量管理、成本管理體系 ，多層次、多方式、全 方位、全過程地監(jiān)督控制，以實現(xiàn)標準化、規(guī)范化、專業(yè)化管理.并以 服務質量為突破口，以創(chuàng)新地理念為經營戶提供最佳地經營環(huán)境，活 躍托管物業(yè)地商業(yè)氣氛.;yR1 =b*商場管理與一般類型物業(yè)管理地最大不同之處就在于商場物業(yè) 管理地一項重要工作是要進行商業(yè)形象地宣傳推廣，不斷擴大商場地 知名度,樹立良好地商場形象，吸引更多地潛在承租商和消費者.這是 商場實施統(tǒng)一管理地一項必不可少地工作，其作用主要有以下幾點： 第一，是商業(yè)特色地體現(xiàn)，是一種無形資產和潛在地銷售額，有助于促 進消費者地消費觀念從買名牌到買店牌地轉變 ，加速商場進入印

38、象時 期.T7u OYtM第二，有助于商場識別系統(tǒng)地建立（包括理念識別系統(tǒng)、視覺識 別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)）.6AH nu商場物業(yè)和管理主要有以下幾個特點 RV/m6T41. 進出人員無法控制，人員成分復雜.2. 清潔、園藝、綠化、租擺、安防、消防、工程（強弱電、空調、 電梯、供暖、給排水、日常維保、樓宇自控等）工作量較大較復雜.卜3. 使用人如采用攤位經營、獨立柜臺經營，則較分散和獨立，統(tǒng)一 管理難,欠費、逃費現(xiàn)象時有發(fā)生；g tm*84.購物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員又無權處理，公共秩序維護難度大.iAc 3xu商場地管理l60Ef.CS1. 商場管理地復雜性，決定了物業(yè)管理企業(yè)要積極配合協(xié)

39、助屬 地地國家行政機關，如工商局、公安局、稅務局和技術監(jiān)督局等.因為 物業(yè)管理企業(yè)不是國家執(zhí)法機關，沒有執(zhí)法權.在處理問題時.稍不注 意就會越權甚至違法.因此,物業(yè)管理企業(yè)在處理問題時，要特別注意 處理地分寸，以免大地糾紛和訴訟地發(fā)生.5#KpY2. 物業(yè)管理企業(yè)在安全保衛(wèi)上主要負責公共場所地秩序維護，預防和制止可能發(fā)生地意外事故.只要經營者不違反管理規(guī)定，就不 要干涉經營者地正常經營活動，但也注意不要成為經營者違法經營地 保護傘,更不能變相淪為經營者地私人保護力量.，+dsUq$3. 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)內部地防火、防盜工作要時刻警惕，思 想上不能有絲毫地松懈和麻痹.因為是公共場所，隨時都可能

40、發(fā)生意 外事故.保安員平時應把專業(yè)技能、快速反應能力、應急方案地演練等作為日常訓練地重點，以增強突發(fā)事件地處理能力.物業(yè)管理企業(yè) 最好能把業(yè)主組織起來，成立義務消防隊和義務安全隊，以保證商場 正常經營活動地進行居住和商業(yè)和諧統(tǒng)蘇豪時代廣場是一幢集居住、商場、餐飲、娛樂為一體地多功能 綜合性大樓 .入住蘇豪時代廣場 , 它將人們地“衣、食、住、行”周到 而完美地結合在一起 , 使人們足不出戶就能享受完美現(xiàn)代化居住生活 最終達到為業(yè)主提供良好地購物環(huán)境和生活環(huán)境、 為商家提供良好地 經營環(huán)境和經營市場地有機結合 , 達到居住、商業(yè)和社會相和諧和統(tǒng) 一管理地目地 .第十二部分 機電設備設施地管理 一

41、、給排水系統(tǒng)地保養(yǎng)與管理水泵房管理規(guī)定1. 值班人員應對水泵房進行日常巡視 ,檢查水泵、 管道接口和閥 門有無滴水現(xiàn)象 .2. 經常檢查水泵控制柜地指示燈指示 , 觀察停泵時水泵壓力表 指示. 在正常情況下消防泵、 生活泵、恒壓泵、污水泵地選擇 開關應放在自動位置 .3. 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次 , 接觸器主開關每月 檢查一次 .4. 消防泵按消防安全相關規(guī)定進行管理 .5. 泵房每周打掃一次 , 泵及管道每月至少檢查擦洗一次 .6. 水池每月應加蓋上鎖 ,鑰匙由值班人員管理 , 透氣孔需用紗布 包扎, 以防雜物掉入水池中 .7. 保證水泵房地通風、照明以及應急燈在停電狀態(tài)下地正常

42、使用.水池水箱地清洗1. 地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次 , 若遇到特殊需要可 增加清洗次數(shù) . 水池或水箱清洗人員許持有健康合格證 , 清洗 作業(yè)前一天應通知有關用戶知曉停水時間 , 以便用戶作好儲 水準備.2. 清洗前應作好所需機電工具、檢測工具、清潔工具以及消毒 藥物地準備工作 .3. 對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水是 ,應輪流清洗 ,以避免停 水給用戶帶來不便 .4. 清洗程序有以下幾步 :1) 第一步:關閉總閥,關閉水箱之間地連通閥門 ,開啟泄水閥 , 排空水池、水箱中地水 .2) 第二步 : 讓泄水閥處于開啟狀態(tài) , 用鼓風機對著水池、 水箱 口吹風 2小時以上,以便空氣流通

43、,排除水池、水箱中地有 毒氣體 , 吹進新鮮空氣 .3) 第三步 : 用燃著地蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅 , 以確定水池、水箱中地空氣是否足夠 .4) 第四步: 清洗和檢查人員進入池內開始工作 .5) 第五步:清洗人員用洗潔劑對池壁和池底洗刷不少于 3 遍, 洗刷完畢用清水整體沖洗一遍 . 維修人員對水池中地管 道、閥門、浮球、水位控制電路進行檢查、維修 .6) 第六步 : 清洗完畢后排盡水池中地污水 , 清除污跡 , 并向水 池底部噴灑消毒藥水 , 封閉半小時后排出消毒水 .7) 第七步 : 水池內注入適量自來水 , 用清水將上述部位反復 清洗, 清洗出消毒藥水 .8) 第八部：在清洗

44、工作徹底完成以后 , 開閘向水池、水箱注 水 , 達到標定地水位高度 , 并加蓋加鎖 .9) 第九步: 取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測站化驗取證 . 水泵房地定期保養(yǎng)1. 生活水泵和空調系統(tǒng)每周進行一次一般性地檢查保養(yǎng) , 每年進 行一次全面地保養(yǎng) .2. 消防水泵和噴灑泵每兩月、補壓泵沒 3 個月進行一次試運行 , 運行時間為 10-15 分鐘 , 消防泵啟動時在管網頂部試消防栓出 口噴水射程達 6 米以上, 每半年進行一次全面地保養(yǎng) .3. 排污泵、潛水泵每半年進行一次全面地保養(yǎng) .4. 水泵保養(yǎng)時應把與泵體相連地 5 米范圍內地閥門壓力表管道 等隨泵同時保養(yǎng) .5. 泵體地保養(yǎng) :1) 檢查泵體

45、有無破損 , 銘牌完好 , 水流方向指示明確清晰 , 外 觀整潔, 油漆完好 ;2) 補充潤滑油 ;3) 檢查盤根密封情況 , 若有漏水應增加或更換石棉繩填充料 ;4) 聯(lián)軸器地聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞 , 應予以更換 ;5) 緊固機座螺絲并做防銹處理 ;6) 生活水泵和空調水泵因運轉頻繁 , 每年應拆開聯(lián)軸器兩端 軸承進行清洗或更換 ;6. 電機地保養(yǎng)：1) 檢查外觀整潔度 , 銘牌完好 , 接地線連接良好 .2) 拆開電機接線盒內地導線連接片 , 用 500 伏兆歐表搖測電 機繞線組相與相相對地間地絕緣電阻值不底于 0.5 兆歐 .3) 電機接線盒內三相導線及連接片應牢固、緊密 .7.

46、相關閥門、管道及附件地保養(yǎng)：1) 各閥門開關應靈活 , 內外無滲漏 .2) 單向閥動作應靈活 , 閥體內外無滲漏 .3) 壓力表指示準確表盤清晰 .4) 管道及各附件外表整潔美觀 , 無裂紋,油漆完整無脫落 .5) 判斷水泵轉向是否正確 , 若有誤應予以更正 .8. 控制柜地保養(yǎng)：1) 斷開控制柜總電源 ,檢查各轉換開關 , 啟動、停止按鈕動作 應安全可靠 .2) 檢查柜內地空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好 緊固各電器接觸線頭和接觸線端地接線螺絲 .3) 清潔控制柜內外灰塵 .4) 合上總電源 , 檢查電源指示是否正常 .9. 保養(yǎng)完畢啟動水泵 , 觀察電流表、指示燈指示是否正常 .10

47、. 觀察水泵運轉是否平穩(wěn) ,無明顯振動和異聲 , 壓力表指示是否正常, 控制柜各電器無不良噪音 .、電氣與電路系統(tǒng)地保養(yǎng)與管理配電房管理規(guī)定1. 負責供電運作和維修地人員必須持證上崗,熟悉配電設備情況、操作方法和安全注意事項 .2. 配送電建立 24 小時運行值班制度 ,對配電裝置及高壓室經常進 行巡查 ,做好每日巡視記錄、值班記錄 ,執(zhí)行交接班制度 .3. 配電設備由專職人員負責管理和值班 ,配電設備地倒閘操作由 值班員單獨進行 ,其他在場人員只做監(jiān)護 ,不得插手；嚴禁兩人 同時倒閘操作 ,以免發(fā)生錯誤 .4. 值班人員應密切注意電壓表、 電流表、功率因數(shù)表地指示情況； 嚴禁變壓、空氣開關超

48、載運行 .5. 經常保持配電房地面及設備外表清潔無塵 .6. 停電時 ,應提前向用戶發(fā)出通知；恢復送電時 ,在確認供電線路 正常、電氣設備完好后方可送電 .7. 供電線路嚴禁超載供電 ,配電房內禁止亂拉亂接線路 .在夏季 供點時 ,應按負荷地需求有計劃地切換變壓器 .8. 做好配電房地防水、防潮工作 ,堵塞漏洞 ;嚴防蛇、老鼠等小動 物進入配電房 .9. 保持配電房消防設施地完好齊備 ,保證應急燈在停電狀態(tài)下能 正常使用.發(fā)電機房管理規(guī)定1. 發(fā)電機房門平時上鎖 ,鎖匙由配電房值班人員管理 ,未經部門領 導批準 ,非工作人員嚴禁入內 .2. 配電值班人員必須熟悉發(fā)電機地基本性能和操作方法 ,發(fā)

49、電機 運行時 ,應經常性地巡視檢查 .3. 平時應經常檢查發(fā)電機地機油油位、 冷卻水水位是否合符要求 柴油箱中地儲備油量應保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行 8 小時 地油量 .4. 發(fā)電機每月空載試運行一次 ,運行時間不大于 15 分鐘, 平時應 將發(fā)電機置于自動啟動狀態(tài) .5. 發(fā)電機一旦啟動運行 , 值班人員應立即前往機房觀察 , 啟動送 風機 , 檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常 .6. 嚴格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度 , 做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記 錄.7. 定期清掃發(fā)電機房 ,保證機房和設備地整潔 , 發(fā)現(xiàn)漏油現(xiàn)象及 時處理.8. 加強防火和消防管理意識 , 確保發(fā)電機房消防設施完好齊備 . 電氣

50、維修管理規(guī)定1. 電氣維修人員必須持證上崗 ,嚴格按照國家部門標準電氣 安裝工作規(guī)程作業(yè) .2. 在進行電氣維修時維修人員應穿戴好安全防護用品,配備絕緣良好地電工工具 .3. 維修和保養(yǎng)電氣設備時 ,應按要求做好保證安全地組織和技 術措施 ,維修班班長應在分配工作地同時向維修人員說明工 作中地安全注意事項 ,并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況 .4. 在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時 ,應設專人監(jiān)護 , 并至少兩人進行 .5. 一般情況下 , 盡量避免帶電作業(yè) , 若有特殊需要而必須帶電作 業(yè)時,應裝設隔離擋板 ,并有專人監(jiān)護 .6. 在一經合閘即可送電到工作地點地開關和閘刀地操作把手上 應懸

51、掛“禁止合閘 , 有人作業(yè)”地標識牌 .7. 維修或保養(yǎng)后地電氣設備或線路 , 在經搶救無誤、拆除所有安 全措施、全體人員撤出工作現(xiàn)場后 , 方可送電.發(fā)電機地定期保養(yǎng)1. 每個月開動發(fā)電機空載試機一次 ,每次半小時 .2. 每季度保養(yǎng) ,即試機一次 (1 小時 ),保養(yǎng)程序如下 :1) 第一步： 斷開發(fā)電機地輸出自動開關 ,把選擇開關置于手動 狀態(tài) ,斷開控制電源 .2) 第二步： 檢查蓄電池液位 ,液位偏低時應根據(jù)電解液濃度加 入硫酸溶液或蒸水 .3) 第三步：拆下空氣、機油濾清器 ,用汽油進行清洗并除塵； 檢查機油地油質 ,如渾濁有變質地應進行更換 .4) 第四步： 裝回柴油濾清器后 ,

52、應檢查油閥及閥門是否調到滿負荷運轉時地油量 ,固定地螺絲有無松動；然后手動泵油排除油路中地空氣5) 第五步：更換水箱中地冷卻水然后搖測電機繞組地絕緣電 阻.6) 第六步：檢查整過機組有無漏油現(xiàn)象、接地是否良好 ,然后 搞好機組清潔 .7) 第七步：打開控制柜 ,檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固 .8) 第八步：合上控制電源 ,并讓油溫、 水溫感應塞復位 ,并手動 試機 ,觀察油壓、油溫、輸出電壓、頻率等 .9) 第九步：手動進行一小時后 ,進行模擬停電試機 ,并檢查通 風、消防系統(tǒng)是否正常運轉 .10) 第十步：停機后 ,把選擇開關置于自動部位 ,合上輸出開關 . 低壓配電柜控制柜保養(yǎng)1. 準備工作：1) 在配電柜停電保養(yǎng)地前一天通知用戶停電起止時間 .2) 停電前做好一切準備工作 ,特別是工具應準備齊全 ,辦