商品房竣工驗收到交房全流程介紹

1、商品房竣工驗收全流程介紹 商品房竣工驗收備案表 竣工驗收備案表雖是房地產商自己填寫，但要得到有關部門同意備案， 是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設檔案管理、人防等部 門出具的認可文件或者準許使用文件的，購房人可由此知道房地產商所交付的 房屋是否符合原來規(guī)劃的要求。購房人收房時一定要看到備案表的正本，并檢 查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章?？⒐を炇諅浒副?建筑法、合同法等法律都規(guī)定了建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付 使用，這是國家強制性規(guī)范。依據有關規(guī)定，我國目前的房屋經過驗收和驗收 合格的標志是取得建筑工程竣工備案表 ，因此，出賣人在交付房屋時，應向 買受人出示竣工驗

2、收備案表原件，否則，買受人有權拒絕交接，由此產生的逾 期交房責任由出賣人承擔。 如果出賣人交付的商品住宅未能取得竣工驗收備案表，其中不排除該商品房在 建筑質量方面存在重大的缺陷，同時，竣工驗收備案表直接關系到房產證的辦 理，一旦將來發(fā)現該房屋始終無法拿到竣工驗收備案表，房產證則始終無法辦 理。 根據建設部制定的房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦 法，竣工驗收備案表通常包括以下內容： 1、工程的基本情況，包括項目名稱、 地址、規(guī)劃許可證號、施工許可證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單 位（建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理、質量監(jiān)督等單位 ） 名稱； 2、勘察、設計、 施工、監(jiān)理

3、單位意見； 3、竣工驗收備案文件清單，主要包括： （1）工程竣工驗 收報告，分 5 項，其主要內容為室內環(huán)境檢測報告和勘察、設計、施工、工程 驗收等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件； （2）規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗收認可文件； （3）、工程質量監(jiān)督注冊登記表； （ 4） 工程施工許可證或開工報告； （ 5）消防部門出具的建筑工程消防驗收意見書； （6）建設工程檔案預驗收意見； （7）、工程質量保修書； （8）住宅質量保證書； （9）住宅使用說明書；（10）建設單位與施工單位雙方已簽署意見的竣工結算； （ 11）房屋建筑工程和市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料； （1

4、2） 法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。 質量監(jiān)督站在收到建設單位報送的竣工驗收備案文件并驗證齊全后，應當在工 程竣工驗收備案表上簽署文件收訖，加蓋備案專用章；對符合條件、證明文件 齊全有效的，應當收到申請之日起 15 日內按程序辦理竣工驗收備案。這時，共 計四頁的竣工驗收備案表才是一份完整的備案表。 另外，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，例如消防設施 等。缺少任何一項，買受人不能接受。 需要注意的是，竣工驗收備案表只是建設（開發(fā)商） 、設計、施工、監(jiān)理及 有關建設行政機關各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關法律法規(guī)和設計 所作的驗收報告，并不能證明該建筑物沒有質量問題，如果該

5、商品房確有質量 問題，主管單位可以收回備案表，責令建設單位按要求進行整改，全部整改完 畢后重新組織工程竣工驗收。 同時，商品房買賣合同是開發(fā)商與購房人簽署的，開發(fā)商交付的房屋是否符 合合同要求、是否具備交付條件，也需要購房人來驗收確認。購房者收房步驟購房者收到交房通知單后的收房步驟：1. 在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的住宅質量保證書；B住宅使用說明書；C、竣工驗收備案表；D面積實測表；E、管線 分 布 竣 工 圖 （ 水 、 強 電 、 弱 電 、 結 構 ）；2. 購房者會同物業(yè)驗房，驗房標準根據商品房買賣合同的約定和相關法規(guī) 規(guī)范，驗房范圍包括房屋及附屬設施質量、室內

6、有害氣體是否超標及小區(qū)環(huán)境 等；3. 購房者就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案，物業(yè)予以認可 簽字；4. 開發(fā)商在一定期限內解決驗房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單；5. 購房者再次會同物業(yè)驗房，沒有問題，購房者領取住宅鑰匙，簽署住宅鑰匙 收 到 書 和 入 住 交 接 單 ， 商 品 房 交 付 完 成 。二 、 商 品 房 交 付 中 的 注 意 事 項1、購房者在查看房屋資料時，房屋的住宅質量保證書和住宅使用說明 書原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附在住宅使用說明書中。 購房者查看竣工驗收備案表原件需仔細， 竣工驗收備案表是目前收樓方 最重要的文件 2. 購房者在沒有

7、驗收房屋之前，不能簽署住宅鑰匙收到書 ， 領取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據關于審理商品房買賣合同糾紛案件 適用法律若干問題的解釋 （下稱商品房買賣司法解釋 ）的規(guī)定， “交鑰匙 ”就 算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現問題，開發(fā)商只承擔房屋質 量 包 修 責 任 ， 而 沒 有 逾 期 交 房 的 壓 力 。3. 購房者不能以開發(fā)商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房條 件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收 房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務。在開發(fā)商已經逾期交房且不存在免責事由 的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責任完全是購房者自身的

8、權利， 除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違 約責任。4. 商品房交付過程中，購房者驗房的標準依據是商品房買賣合同和房屋建 筑方面的法律及規(guī) 范 ，因此 商品房 買賣合同 中的約 定就極為關 鍵。三 、 商 品 房 交 付 中 的 法 律 問 題 商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房 “交付 ”、商品房逾期交 付 及 商 品 房 交 付 不 當 的 責 任 等 問 題 。1. 商 品 房 “ 交 付 使 用 ”。怎樣才算商品房 “交付使用 ” ，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解 釋明確規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的 “

9、交鑰 匙”。因此，購房者領取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當然，購房者也可 在商品房買賣合同中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著 房屋毀損、滅失的風險的轉移和逾期交付時間的確定。根據有關法律，商品房 “交付使用 ”必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房 屋鑰匙， 因為違反法律法規(guī)的規(guī)定， 也不能視為房屋的交付使用2. 商 品 房 逾 期 交 付 的 責 任開發(fā)商已經逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責事由是關鍵，即開發(fā)商是否遇 到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能 避免并不能克服的客觀情況。是否構成不可抗力，需具體情況具體分析，不能 一

10、概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他 免責事由，并及時履行了告知義務，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。但 如果開發(fā)商沒有在商品房買賣合同約定的期限內將發(fā)生了不可抗力或合同 約定的其他免責事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔逾期違約責任。 如 果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任。 這個責任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同。3. 商 品 房 交 付 不 當 的 責 任 商品房交付不當通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關資料有瑕疵但 能補正的。在此情況下，購房者有權拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補正。如 因補正而

11、構成逾期交付時，開發(fā)商應負逾期交付的違約責任. 驗房的內容： 1、墻、頂、地飾面工程驗收最主要應驗空鼓，因為它將直接影響后期裝修時的 費用，有問題應由開發(fā)商負責維修。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫落等現 象，地面空鼓會影響地磚松動而斷裂，木地板會造成松動后的地板異響。對于 墻面裂縫要分清原因，通常裂縫可不要求開發(fā)商維修，由裝修公司施工時處理 為好，結構有疑義的裂縫要找專業(yè)人士判斷。2、門窗工程的驗收主要看外觀的質量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞 很難恢復原表面質量。玻璃的劃傷應在每平米 0.1 寬 10 厘米長 3 條以內為合 格，還應注意中空玻璃的質量，特別在冬季玻璃內部有無水跡。3、電

12、氣部分主要是驗電源部分，弱電這時沒開通無法檢查，電源插座接線要正 確，不得相零反，特別注意有無接地，無接地要查找原因。4、設備部分的檢查應由開發(fā)商或物業(yè)負責最初的實驗，并教業(yè)主會使用后，業(yè) 主自己在操作。5、衛(wèi)生間的閉水在驗房前，應通知開發(fā)商提前24 小時放水，以便在驗房時直接檢查，當然也可由裝修時的施工隊進場后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有 可能損壞地面的物品。6、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結構、屋頂面的防水、弱電通常在裝修 結束后統(tǒng)一安裝調試。 收房要檢查的文件：竣工備案表、質量保證書、使用說明書、面積測繪書 根據“商品房買賣合同 ”規(guī)定： 1、該商品房經驗收合格 2、該商品房經綜合

13、驗 收合格 3、該商品房經分期綜合合格 4、該商品房取得商品住宅交付使用批準文 件 5 、其他交條件。買方可選擇其中之一為交房驗收條件，在竣工驗收時，買 方應注意以下幾點： 1、要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結構是否 和原設計圖相同。房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是 否有差異。面積誤差面積是入住過程中問題較多的一個環(huán)節(jié)，許多買房者等到 拿鑰匙進新家一看，總覺得比自己想象的面積小了，這主要是由于商品房的銷 售面積之中包含有公攤面積部分。因為公攤面積的計算方法相對比較復雜，不 太容易被大多數購房人所掌握。而出現面積誤差時請相關部門重新測量也比較 麻煩

14、，這方面最好是了解一下有關的政策，對那些可以計入分攤面積的部分做 到心中有數，再比照發(fā)展商所提供的資料，發(fā)現問題可以請相關部門復測。2、目前房屋質量問題的投訴在商品房投訴中占很大的比重。所以，對于一個普 通購房者來說，除了在購房時要選擇有實力、講信譽的開發(fā)商和向開發(fā)商索要 該工程的驗收證明材料(原件)核實以外，購房之前掌握一些基本的房屋質量 鑒別知識是十分必要的。如果購房者在購房后才發(fā)現房屋有質量問題，應積極 同責任者交涉，維護自己的合法權益。根據有關法律規(guī)定，房地產開發(fā)商對房 屋質量負全部、最終的責任，也就是說，只要存在質量問題，開發(fā)商無條件地 對購房者承擔法律責任。3、要和開發(fā)商共同對所購

15、商品房進行驗收交接工作。這是一項細致工作，如果 購房人不懂工程質量等相關知識，最好找懂工程的朋友來共同完成，以便及時 發(fā)現問題。有工程竣工驗收證書說明整棟樓是合格的，但不意味著購房人 所購買的這套房沒有質量問題。4、要向開發(fā)商索要質量保證書和住宅使用說明書 ，以便日后出現質量 問題按約要求維修。5、業(yè)主如發(fā)現購買的商品房有質量問題能不能退房呢？如果購買人和開發(fā)商在 退房問題上不能達成一致，那么按照商品房銷售管理辦法的規(guī)定只有以下 四種情況可以退房：一是套型與設計圖紙不一致；二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設 計；三是面積誤差絕對值超過 3%；四是商品房確屬主體結構不合格。具備上述 條件之一，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴，要 求開發(fā)商退房；如果不具備