[房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫(kù)與答案解析]房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬61

1、房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫(kù)與答案解析房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬61房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫(kù)與答案解析房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬61房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬61一、問(wèn)答題問(wèn)題:1. 某市欲對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行拆遷改造，涉及居民數(shù)千戶。由于部分居民對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)不滿，或是故土情節(jié)過(guò)重，以致有許多市民不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入住宅進(jìn)行實(shí)地勘查。另外，有些市民已將住房出租。他們對(duì)相關(guān)制度不了解，擔(dān)心自己得不到補(bǔ)償費(fèi)；還有的居民已對(duì)自家的住宅進(jìn)行了精裝修，覺(jué)得拆遷得不償失，因此對(duì)拆遷工作抱有抵觸心理。如此種種，拆遷改造工作困難重重。 請(qǐng)問(wèn) 1針對(duì)該類拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特別注意哪些環(huán)節(jié)? 2裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確

2、定? 3對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理? 答案:1針對(duì)該類拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)該特別注意的環(huán)節(jié)主要有： (1)與拆遷當(dāng)事人作充分的溝通，要求被拆遷人能如實(shí)提供有關(guān)資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地勘查，否則造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 (2)需要清楚該宗地的土地使用權(quán)權(quán)屬情況，是劃撥還是出讓，出讓起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)等。 2關(guān)于裝修補(bǔ)償問(wèn)題，根據(jù)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)第三條，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包括被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人

3、協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。 3對(duì)已存在的租賃關(guān)系，拆遷補(bǔ)償?shù)氖欠课菟袡?quán)人，估價(jià)與其密切相關(guān)；同時(shí)需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆遷，對(duì)使用人也會(huì)帶來(lái)一些損失，但其不可能成為拆遷補(bǔ)償?shù)氖芤嫒??？捎刹疬w人對(duì)承租方給予適當(dāng)安置，以減少承租人損失，并應(yīng)重新簽訂租賃協(xié)議。 問(wèn)題:2. 甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積l00m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短

4、期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元；乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應(yīng)分得1368.55萬(wàn)元。若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?答案:1甲、乙的分配方案均不合理。 2甲應(yīng)分得1395萬(wàn)元，乙應(yīng)分得1367.1萬(wàn)元。 3因?yàn)?，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，雙方可各分得1395萬(wàn)元；由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲

5、得1367.1萬(wàn)元。 問(wèn)題:3. 某集團(tuán)公司擬以其房地產(chǎn)向銀行抵押貸款，該單位土地是行政劃撥的，你認(rèn)為應(yīng)采用什么估價(jià)技術(shù)路線?對(duì)該房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?答案:1應(yīng)采用的估價(jià)技術(shù)路線。 采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費(fèi)用(征地或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及前期費(fèi)用)分別估價(jià)再綜合的療法，可用成本法、比較法；也可采用先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法、比較法、收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額中減去土地出讓金的方法。 2對(duì)該房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)如下。 (1) 估價(jià)目的：為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物(債務(wù)履行擔(dān)保物)向銀行(抵押權(quán)人)申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物(擔(dān)保物)市場(chǎng)價(jià)值參考。 (2) 估

6、價(jià)時(shí)點(diǎn)：因設(shè)定抵押時(shí)點(diǎn)在評(píng)估時(shí)是不確定的，一般仍為勘查現(xiàn)場(chǎng)的某一天為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 (3) 確認(rèn)估價(jià)對(duì)象為可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)。 (4) 把握市場(chǎng)、選取參數(shù)和預(yù)測(cè)謹(jǐn)慎。 (5) 報(bào)告中說(shuō)明主要風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)價(jià)值的影響。 二、單項(xiàng)選擇題 市有限公司名下有一幢26層的辦公寫字樓。2006年3月，公司因業(yè)務(wù)發(fā)展需要資金，欲以該房地產(chǎn)向銀行申請(qǐng)抵押貸款。為此，公司與房地產(chǎn)估價(jià)師朱某接洽商討相關(guān)估價(jià)事宜。朱某受聘于該市一家房地產(chǎn)估價(jià)公司，曾數(shù)次參與該公司委托的房地產(chǎn)估價(jià)工作，雙方都有一定的了解，彼此信任。公司想請(qǐng)朱某進(jìn)行本次估價(jià)工作。 1. 在接洽過(guò)程中，朱某可以作出的承諾是 。A.現(xiàn)場(chǎng)查勘后先口頭給出大概的評(píng)估

7、價(jià)格以供參考，之后再按照約定補(bǔ)充正式的估價(jià)報(bào)告B.給予優(yōu)惠C.該公司與朱某所在估價(jià)公司簽訂委托合同后，經(jīng)估價(jià)公司指派，由自己親自估價(jià)D.不能給以任何承諾答案:C2. 對(duì)該房地產(chǎn)評(píng)估的抵押價(jià)值應(yīng)是該房地產(chǎn)的 。A.現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值B.指定時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值C.歷史最低的市場(chǎng)價(jià)值D.設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值答案:A3. 下列可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是 。A.土地所有權(quán)B.國(guó)有資產(chǎn)C.社會(huì)公益設(shè)施D.違章建筑答案:B 甲方(開發(fā)公司)于2005年7月委托乙方(建筑公司)建筑兩棟(分別稱為A座和B座)8層共5000m2的商品房。至2005年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建至5層，

8、工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元人民幣，乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至2007年7月甲方向法院起訴，法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。 4. 確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)是 。A.以1500萬(wàn)元作為評(píng)估值B.以(1400+1580)/2=1490萬(wàn)元作為評(píng)估值C.以2007年7月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩棟商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值D.以2005年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩棟商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)

9、算評(píng)估值答案:D5. 如果該開發(fā)公司擁有全部合法手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為 。A.2005年12月B.2007年7月C.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期D.項(xiàng)目建成日期答案:C6. 如果甲方因?yàn)槿狈Y金決定將該工程在銀行進(jìn)行抵押，現(xiàn)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，最有可能出現(xiàn)的結(jié)果是 。A.在建工程不允許進(jìn)行抵押，因此估價(jià)結(jié)果為零B.估價(jià)結(jié)果略低于真實(shí)價(jià)值C.估價(jià)結(jié)果高于真實(shí)價(jià)值D.估價(jià)結(jié)果可以精確地反映工程真實(shí)價(jià)值答案:B解析 在建工程抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)采取保守原則7. 該商品房預(yù)計(jì)2010年5月建成，要估測(cè)建成時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況應(yīng)是 。A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2

10、007年5月的狀態(tài)B.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2010年5月的狀態(tài)C.估價(jià)對(duì)象狀況為2010年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2007年7月的狀態(tài)D.估價(jià)對(duì)象狀況為2007年7月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2010年5月的狀態(tài)答案:B 陳某于幾年前通過(guò)劃撥方式取得一塊土地，并于2000年底建成了一幢房屋，陳某于 2001年9月16日拿此房地產(chǎn)到銀行去抵押貸款，請(qǐng)回答下列問(wèn)題。 8. 陳某獲取的劃撥土地使用權(quán)是否可以抵押 。A.可以B.不可以C.難以確定D.可以連同房屋一起設(shè)定抵押答案:D9. 此房地產(chǎn)的建筑物現(xiàn)值等于 。A.重置價(jià)減去用耐用年限法計(jì)算的折舊額B.重置價(jià)減去根據(jù)建筑物的建成時(shí)間、

11、維修保養(yǎng)情況而確定的折舊額C.重置價(jià)減去物質(zhì)上的折舊、功能上的折舊和經(jīng)濟(jì)上的折舊D.重置價(jià)減去可修復(fù)部分的修復(fù)費(fèi)用答案:C10. 此房地產(chǎn)的抵押價(jià)格為 。A.土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格加上建筑物的現(xiàn)值B.建筑物的現(xiàn)值C.土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格加上建筑物的現(xiàn)值，減去需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金D.房地產(chǎn)的重置價(jià)，減去建筑物的折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)答案:C11. 假設(shè)抵押貸款的期限為兩年，而房主陳某又與客戶簽訂了至2003年9月6日的租約，租金比市場(chǎng)上同類物業(yè)的租金水平要高，如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年9月16日，則此租約限制對(duì)評(píng)估的抵押價(jià)格的影響為 。A.無(wú)影響B(tài).有影響C.抬高估價(jià)對(duì)象的價(jià)格D.降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)格答案:C三

12、、指錯(cuò)題問(wèn)題:1.某房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 封面及目錄(略) 估價(jià)師聲明(略) 估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略) 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，地址：市路號(hào)，聯(lián)系電話：010-。 二、受托方：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司，地址：市路號(hào)，估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)，聯(lián)系電話：010-。 三、估價(jià)對(duì)象 1地理位置及概況(略) 2估價(jià)對(duì)象概括(見(jiàn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告)； 四、估價(jià)目的 為委托方抵押、合資提供價(jià)格參考。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2004年11月5日 六、估價(jià)依據(jù) 1中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法； 2中華人民共和國(guó)土地管理法； 3中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范； 4城市房

13、地產(chǎn)抵押管理辦法； 5委托單位提供的房權(quán)證字第號(hào)房屋所有權(quán)證，渝中國(guó)用()字第號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證等資料； 6估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘、搜集、整理的資料。 七、估價(jià)原則 本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：合法原則是指以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)屬、合法使用、合法處分等為前提進(jìn)行估價(jià)；最高最佳使用原則是指以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用原則，認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提的估價(jià)，這種使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行的合理論證；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)是取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 八、估價(jià)方法 根據(jù)實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查及所擁有

14、的材料，本次評(píng)估采用收益還原法和成本法進(jìn)行評(píng)估。 九、估價(jià)結(jié)果 評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密的測(cè)算，重慶車站的評(píng)估價(jià)格為13647萬(wàn)元人民幣。大寫金額：壹億叁仟陸佰肆拾柒萬(wàn)元整。 十、估價(jià)人員(略) 十一、估價(jià)作業(yè)日期： 2004年11月5日 十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本報(bào)告自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起一年內(nèi)有效，超過(guò)此期限該價(jià)格應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，直至重新評(píng)估。 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 1工程概況：重慶車站是以車站、候車廳為主，集停車場(chǎng)、車庫(kù)、商業(yè)用房、辦公設(shè)施一體的與朝天門觀景廣場(chǎng)配套的大型綜合性公共

15、建筑，其占地面積8047.90m2，總建筑面積24031.53m2，建筑高度地上三層(局部四層)，屋頂結(jié)構(gòu)相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高199.100m，相對(duì)標(biāo)高0.4000m，工程級(jí)別為一類建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)，工程抗震烈度按七度設(shè)防。 2工程結(jié)構(gòu)情況 (1)基礎(chǔ)：該工程地處江邊，地質(zhì)情況非常復(fù)雜，地耐力很差，建筑物既要承受汽車載重急剎車的強(qiáng)大動(dòng)荷載、又要承受倉(cāng)庫(kù)堆碼貨物的靜荷載，還要經(jīng)受江水浸泡，因此基礎(chǔ)采用了埋深30m的人工挖孔樁、鋼筋混凝土柱芯、承臺(tái)、基礎(chǔ)梁等結(jié)構(gòu)方法。 (2)工程主體結(jié)構(gòu)：采用鋼筋混凝土框架、現(xiàn)澆密肋板、剪力墻為主體承重結(jié)構(gòu)體系，澆灌高標(biāo)號(hào)商品混凝土加S8UEA防水劑，形成抗強(qiáng)沖擊力

16、、防滲透強(qiáng)、能承受較大靜動(dòng)負(fù)荷的受力體系。 (3)環(huán)境擋上墻：環(huán)境擋土墻采用錨桿混凝土擋土墻，保證朝東路不因開挖深基礎(chǔ)而導(dǎo)致道路地基不均勻沉降。 (4)裝修工程：部分屋面鋪廣場(chǎng)磚保護(hù)層，部分屋面培植種植土。停車場(chǎng)、底層車庫(kù)地面采用180厚C25混凝土面層加5%防水劑，其余樓地面全部采用花崗石地面，室內(nèi)柱面、正面部分墻面、進(jìn)出口采用高檔花崗石貼面，其他外墻面為面磚貼面。進(jìn)出口大門采用地彈門不銹鋼包門套。外墻櫥窗采用1.5厚夾膠白玻不銹鋼飾邊，一般門窗采用鋁合金。中庭柱面、墻面采用鋁塑板不銹鋼裝飾。自動(dòng)扶梯、所有的欄桿、扶手為不銹鋼。除底層車庫(kù)外，所有天棚面采用鋁合金龍骨礦棉板天棚。 (5)電氣、

17、消防、給排水系統(tǒng)：整個(gè)工程用防火墻、防火卷簾和防火門進(jìn)行防火分區(qū)。消防系統(tǒng)設(shè)有消火栓，自動(dòng)噴淋，煙感報(bào)警，正壓送風(fēng)和排風(fēng)系統(tǒng)，由消防控制中心集中管理。污水處理按市環(huán)保部門要求采用無(wú)能耗生化處理裝置，屋面車場(chǎng)及汽車庫(kù)室內(nèi)排水經(jīng)隔油池將油脂分離后排入市政下水管道。 3估價(jià)對(duì)象位置 重慶車站位于重慶市朝天門地區(qū)，緊鄰朝天門廣場(chǎng)。 朝天門位于重慶市渝中半島的最東端，是長(zhǎng)江和嘉陵江交匯的水陸交匯處，是重慶市對(duì)外交通的重要口岸之一。長(zhǎng)江上游最大的港口重慶港就位于此處。 朝天門地區(qū)是重慶市最重要的商品批發(fā)中心和物質(zhì)集散地，建有聞名全國(guó)的綜合交易市場(chǎng)。該處客商云集，年總交易額已達(dá)51億元以上。 4估價(jià)對(duì)象權(quán)屬

18、狀況 委托估價(jià)方公司持有渝中國(guó)用()字第號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證，渝中國(guó)用()字第號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓。 二、市場(chǎng)背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估價(jià)方法選用(略) 五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 (一)估價(jià)思路 1聽取委托單位介紹評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的。 2收集整理有關(guān)資料。 3進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。 4選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)技術(shù)路線，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行試算。 5征求有關(guān)人員的意見(jiàn)。 6最終確定評(píng)估結(jié)果。 (二)本次估價(jià)采用收益法和成本法進(jìn)行評(píng)估 1收益法估價(jià)原理：是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。 2成本

19、法估價(jià)的原理：是以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 第一部分：以收益法求取重慶車站的評(píng)估價(jià)格 第一，車站部分 (一)總收入的確定 車站經(jīng)營(yíng)收入共由四部分組成：屋頂停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收入、車站代售客票收入、底層車庫(kù)收入、車輛維修、行李寄托等其他業(yè)務(wù)收入。 現(xiàn)分別求取四部分的總收入： 1屋頂停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入 頂層停車場(chǎng)的建筑面積6339.20m2，停車位150個(gè)。 根據(jù)本市停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)慣例，30%的停車位用于月票車的使用，70%的車位用于每天的經(jīng)營(yíng)。月票車的月租金為400元，其余車位按每天收入25元，利用

20、率60%計(jì)，則： 屋頂停車場(chǎng)的年總收入P1=15030%40012+15070%60%25365 =79.08萬(wàn)元 2車站代售客票收入 該車站作為本市公路運(yùn)輸始發(fā)站之一，發(fā)車線路涵蓋全市各地以及四川省部分地區(qū)。目前共有59條線路，每天發(fā)車班次326次。 根據(jù)委托方提供的車站經(jīng)營(yíng)狀況可計(jì)算車站的經(jīng)營(yíng)收入，平日車站經(jīng)營(yíng)收入總計(jì)為132019.75元(以每班車35人計(jì))。 隨著市政府規(guī)范本市客運(yùn)市場(chǎng)的措施進(jìn)一步實(shí)施，車站的地位會(huì)得到鞏固和加強(qiáng)，每日發(fā)車班次會(huì)逐步上升，預(yù)計(jì)每日班次達(dá)到500班時(shí)，總班次上漲53.37%時(shí)，會(huì)達(dá)到一種平衡，使車站的經(jīng)營(yíng)狀況達(dá)到較高水平。 因此，在計(jì)算車站每日營(yíng)業(yè)額時(shí)，以

21、每日班次500次計(jì)。 每日營(yíng)業(yè)額=132019.75(1+53.37%)=202478.69元 根據(jù)本市客運(yùn)市場(chǎng)的慣例，每年大約有40天的春運(yùn)，春運(yùn)的票價(jià)上浮20%，上座率可達(dá)到100%，每日發(fā)車的平均上座率上浮40%，因此，車站每年的營(yíng)業(yè)額=202478.69325+202478.69(1+20%)(1+40%)40=79412142.22元。 該車站共有21個(gè)發(fā)車位，設(shè)計(jì)發(fā)車容量為800個(gè)，功能上已達(dá)到國(guó)家一級(jí)車站設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)重慶市交通局重交局財(cái)號(hào)文的規(guī)定，該車站代收售票收入可按總收入的12%計(jì)。 因此，車站代售客票收入為P2=79412142.2212%=9529457.07元=952

22、.95萬(wàn)元 3底層車庫(kù)收入 底層車庫(kù)共有100個(gè)車位，未到發(fā)車時(shí)間的車輛在此等待。由于是車站的配套設(shè)施，為車站運(yùn)營(yíng)的車輛服務(wù)，因此停車費(fèi)相對(duì)較低，每個(gè)車位每天收費(fèi)10元，使用率為70%，則： P3=1001070%365=25.55萬(wàn)元 4車輛維修、行李寄托、零星攤位、廁所租賃等其他業(yè)務(wù)收入 根據(jù)車站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該部分收入占代售客票收入的12%，則： P4=952.9512%=114.35萬(wàn)元 5合計(jì)：P收=P1+P2+P3+P4=1171.94萬(wàn)元 (二)總費(fèi)用的確定 1稅金(按總收入的5.75%計(jì)) P稅=1171.945.75%=67.39萬(wàn)元 2管理費(fèi)(按總收入的12%計(jì)) P管=11

23、71.9412%=140.63萬(wàn)元 3維修、保養(yǎng)費(fèi)(按總收入的2%計(jì)) P維=1171.942%=23.43萬(wàn)元 4保險(xiǎn)費(fèi)(按總收入的0.2%計(jì)) P保=1171.940.2%=2.34萬(wàn)元 5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(按總收入的1%計(jì)) P預(yù)=1171.941%=1.17萬(wàn)元 P費(fèi)=P稅+P管+P維+P保+P預(yù)=235.50萬(wàn)元 (三)年純收入A的確定：A=P收-P費(fèi)=1171.94-235.50=936.44萬(wàn)元 (四)資本化率的確定 資本化率以復(fù)合投資收益率法確定。據(jù)了解車站的建設(shè)資金中30%來(lái)源于銀行信貸，70%是自籌資金。銀行貸款利率為5.4%，經(jīng)營(yíng)車站理想的自有資金收益率為12%，因此：資本化率

24、=5.94%70%+12%30%=7.758% (五)求取車站的評(píng)估價(jià)格 將上述數(shù)據(jù)代入計(jì)算公式 第二，商場(chǎng)部分 商場(chǎng)以收益還原法評(píng)估價(jià)格。 (一)求取年總收益 估價(jià)對(duì)象的商場(chǎng)部分共有800個(gè)攤位，建筑面積3600m2左右。目前有部分?jǐn)偽皇浅鲎馐褂?。朝天門地區(qū)是本市商品批發(fā)中心，商業(yè)繁華程度極高，每日的人流量到達(dá)10萬(wàn)次，是理想的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)同類樓宇的租賃價(jià)格進(jìn)行調(diào)查后得知：陜西路兩旁的商業(yè)用房的平均租賃價(jià)格為250元/m2，節(jié)約街商業(yè)門面的月平均租賃價(jià)格是220元/m2，朝天門水果市場(chǎng)的租賃價(jià)格為100元/m2。估價(jià)對(duì)象目前處于市場(chǎng)培育階段，市場(chǎng)占有率較低，人氣不旺，結(jié)

25、合上述調(diào)查資料和估價(jià)對(duì)象的具體情況，估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象的平均租賃價(jià)格達(dá)到70元/m2時(shí)，能達(dá)到最佳使用，空置率60%，因此： 年總收益=701260%3600=181.44萬(wàn)元 (二)求取總費(fèi)用 1年管理費(fèi)=181.444%=7.26萬(wàn)元 2年稅費(fèi)=181.4417.75%=32.21萬(wàn)元 3維修費(fèi)=181.442%=3.62萬(wàn)元 4保險(xiǎn)費(fèi)=181.442%=0.36萬(wàn)元 (三)求取年純收益為137.99萬(wàn)元 (四)資本化率的計(jì)取 資本化率以復(fù)合投資收益率法確定。 據(jù)了解車站的建設(shè)資金中70%來(lái)源于銀行信貸，30%是自籌資金。銀行貸款利率為5.94%，經(jīng)營(yíng)商業(yè)用房理想的自有資金收益率為10%，

26、因此：資本化率=5.94%70%+10%30%=7.158% (五)求取收益價(jià)格 估價(jià)對(duì)象總收益價(jià)格合計(jì)為：11780.42+1867.00=13647.00萬(wàn)元。 第二部分：以成本法求取重慶車站的評(píng)估價(jià)格 (一)土地取得及開發(fā)費(fèi)：928.29元/m2 1土地取得費(fèi)：401.92元/m2 2土地開發(fā)費(fèi)：526.37元/m2 注：該部分費(fèi)用指樓面地價(jià)。 (二)建筑工程前期工程費(fèi)：234.16元/m2 前期工程費(fèi)包括規(guī)劃管理費(fèi)、勘察測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、電力增容費(fèi)、電貼費(fèi)、城市消防設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、排污費(fèi)、水資源費(fèi)、水表立表費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)、不可預(yù)

27、見(jiàn)費(fèi)。 (三)建安工程費(fèi)：建安工程造價(jià)3088.84元/m2 (四)建設(shè)單位管理費(fèi)：172.98元/m2(包括建設(shè)單位開辦費(fèi)和經(jīng)營(yíng)費(fèi)、建設(shè)單位臨設(shè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)) (五)利息：262.80元/m2 土地費(fèi)用：928.29(1+5.94%)1-1)=55.14元/m2 工程費(fèi)用：3495.98(1+5.94%)1-1=207.66元/m2 (土地費(fèi)用以1年計(jì)，工程費(fèi)用按1年計(jì)，利率以5.94%) (六)利潤(rùn)：442.43元/m2(按行業(yè)平均利潤(rùn)10%計(jì)算) (一)+(二)+(三)+(四)+(五)10%=442.43元/m2 (七)估價(jià)對(duì)象價(jià)值 估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格=(一)+(二)+(三)

28、+(四)+(五)+(六)=5129.50元/m2 (八)重慶車站評(píng)估價(jià)值 評(píng)估價(jià)值=5129.5024031.53=123269733.10元=12326.97萬(wàn)元 (九)重慶車站評(píng)估價(jià)格的確定 在上述測(cè)算過(guò)程中，以收益法求取的收益價(jià)格為13647.00萬(wàn)元，以成本法求取的積算價(jià)格為12326.97萬(wàn)元，兩種方法求取的估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格比較接近，考慮到以收益法求取的價(jià)格更能準(zhǔn)確反映估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀和預(yù)期，成本法反映的是過(guò)去已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)。因此，重慶車站的評(píng)估價(jià)格為13647萬(wàn)元。 (十)估價(jià)結(jié)果確定 由上述測(cè)算過(guò)程，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)值： 評(píng)估值：13647萬(wàn)元人民幣，大寫：壹億叁仟陸佰肆拾柒萬(wàn)元整。 答案:1缺少致委托方函。 2委托方缺少法人代表。 3受托方缺少法人代表。 4一次評(píng)估只能有一個(gè)估價(jià)目的。 5估價(jià)結(jié)果報(bào)告缺少對(duì)估價(jià)方法的定義描述。 6缺少抵押目的的法律依據(jù)。 7估價(jià)原則不全，缺少預(yù)期收益原則。 8估價(jià)報(bào)告有效期有錯(cuò)誤，應(yīng)從報(bào)告完成起一年有效。 9估價(jià)對(duì)象四至等描述不全。 10估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況中缺少房屋產(chǎn)權(quán)狀況描述。 11收益法求商場(chǎng)收益時(shí)空置率應(yīng)用有錯(cuò)誤。 12收益法中各種費(fèi)用計(jì)算無(wú)依據(jù)。 13收益法中資本化率計(jì)算有錯(cuò)誤。 14成本法中各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算無(wú)依據(jù)。 15估價(jià)對(duì)象最終取值無(wú)依據(jù)。 16估價(jià)結(jié)果無(wú)單價(jià)。 17報(bào)告缺少附件