[房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析]房地產(chǎn)估價案例與分析模擬61

1、房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)估價案例與分析模擬61房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)估價案例與分析模擬61房地產(chǎn)估價案例與分析模擬61一、問答題問題:1. 某市欲對舊城區(qū)進行拆遷改造，涉及居民數(shù)千戶。由于部分居民對拆遷補償費不滿，或是故土情節(jié)過重，以致有許多市民不配合拆遷工作，不允許估價人員進入住宅進行實地勘查。另外，有些市民已將住房出租。他們對相關(guān)制度不了解，擔心自己得不到補償費；還有的居民已對自家的住宅進行了精裝修，覺得拆遷得不償失，因此對拆遷工作抱有抵觸心理。如此種種，拆遷改造工作困難重重。 請問 1針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特別注意哪些環(huán)節(jié)? 2裝修補償應(yīng)如何確

2、定? 3對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理? 答案:1針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)該特別注意的環(huán)節(jié)主要有： (1)與拆遷當事人作充分的溝通，要求被拆遷人能如實提供有關(guān)資料，協(xié)助估價機構(gòu)實地勘查，否則造成估價失實或者其他后果的，被拆遷人應(yīng)當承擔相應(yīng)的責任。 (2)需要清楚該宗地的土地使用權(quán)權(quán)屬情況，是劃撥還是出讓，出讓起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)等。 2關(guān)于裝修補償問題，根據(jù)城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見第三條，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包括被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人

3、協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。 3對已存在的租賃關(guān)系，拆遷補償?shù)氖欠课菟袡?quán)人，估價與其密切相關(guān)；同時需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆遷，對使用人也會帶來一些損失，但其不可能成為拆遷補償?shù)氖芤嫒??？捎刹疬w人對承租方給予適當安置，以減少承租人損失，并應(yīng)重新簽訂租賃協(xié)議。 問題:2. 甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積l00m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短

4、期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預(yù)提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?答案:1甲、乙的分配方案均不合理。 2甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。 3因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元；由于送禮是乙的個人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲

5、得1367.1萬元。 問題:3. 某集團公司擬以其房地產(chǎn)向銀行抵押貸款，該單位土地是行政劃撥的，你認為應(yīng)采用什么估價技術(shù)路線?對該房地產(chǎn)抵押價值評估時應(yīng)注意哪些事項?答案:1應(yīng)采用的估價技術(shù)路線。 采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費用(征地或拆遷安置補償費及前期費用)分別估價再綜合的療法，可用成本法、比較法；也可采用先假設(shè)估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法、比較法、收益法進行估價，從得出的估價額中減去土地出讓金的方法。 2對該房地產(chǎn)抵押價值評估時應(yīng)注意的事項如下。 (1) 估價目的：為委托人以估價對象為抵押物(債務(wù)履行擔保物)向銀行(抵押權(quán)人)申請抵押貸款提供抵押物(擔保物)市場價值參考。 (2) 估

6、價時點：因設(shè)定抵押時點在評估時是不確定的，一般仍為勘查現(xiàn)場的某一天為估價時點。 (3) 確認估價對象為可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)。 (4) 把握市場、選取參數(shù)和預(yù)測謹慎。 (5) 報告中說明主要風險會對價值的影響。 二、單項選擇題 市有限公司名下有一幢26層的辦公寫字樓。2006年3月，公司因業(yè)務(wù)發(fā)展需要資金，欲以該房地產(chǎn)向銀行申請抵押貸款。為此，公司與房地產(chǎn)估價師朱某接洽商討相關(guān)估價事宜。朱某受聘于該市一家房地產(chǎn)估價公司，曾數(shù)次參與該公司委托的房地產(chǎn)估價工作，雙方都有一定的了解，彼此信任。公司想請朱某進行本次估價工作。 1. 在接洽過程中，朱某可以作出的承諾是 。A.現(xiàn)場查勘后先口頭給出大概的評估

7、價格以供參考，之后再按照約定補充正式的估價報告B.給予優(yōu)惠C.該公司與朱某所在估價公司簽訂委托合同后，經(jīng)估價公司指派，由自己親自估價D.不能給以任何承諾答案:C2. 對該房地產(chǎn)評估的抵押價值應(yīng)是該房地產(chǎn)的 。A.現(xiàn)時的市場價值B.指定時點的市場價值C.歷史最低的市場價值D.設(shè)定抵押權(quán)時的市場價值答案:A3. 下列可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是 。A.土地所有權(quán)B.國有資產(chǎn)C.社會公益設(shè)施D.違章建筑答案:B 甲方(開發(fā)公司)于2005年7月委托乙方(建筑公司)建筑兩棟(分別稱為A座和B座)8層共5000m2的商品房。至2005年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建至5層，

8、工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元人民幣，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至2007年7月甲方向法院起訴，法院委托評估機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進行評估。 4. 確定評估結(jié)論的依據(jù)是 。A.以1500萬元作為評估值B.以(1400+1580)/2=1490萬元作為評估值C.以2007年7月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩棟商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值D.以2005年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩棟商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計

9、算評估值答案:D5. 如果該開發(fā)公司擁有全部合法手續(xù)，欲將整體項目轉(zhuǎn)讓，則估價時點應(yīng)為 。A.2005年12月B.2007年7月C.項目轉(zhuǎn)讓日期D.項目建成日期答案:C6. 如果甲方因為缺乏資金決定將該工程在銀行進行抵押，現(xiàn)委托評估機構(gòu)對其抵押價值進行評估時，最有可能出現(xiàn)的結(jié)果是 。A.在建工程不允許進行抵押，因此估價結(jié)果為零B.估價結(jié)果略低于真實價值C.估價結(jié)果高于真實價值D.估價結(jié)果可以精確地反映工程真實價值答案:B解析 在建工程抵押價值評估應(yīng)采取保守原則7. 該商品房預(yù)計2010年5月建成，要估測建成時的售價，則估價對象狀況和房地產(chǎn)市場的情況應(yīng)是 。A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為2

10、007年5月的狀態(tài)B.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為2010年5月的狀態(tài)C.估價對象狀況為2010年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為2007年7月的狀態(tài)D.估價對象狀況為2007年7月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為2010年5月的狀態(tài)答案:B 陳某于幾年前通過劃撥方式取得一塊土地，并于2000年底建成了一幢房屋，陳某于 2001年9月16日拿此房地產(chǎn)到銀行去抵押貸款，請回答下列問題。 8. 陳某獲取的劃撥土地使用權(quán)是否可以抵押 。A.可以B.不可以C.難以確定D.可以連同房屋一起設(shè)定抵押答案:D9. 此房地產(chǎn)的建筑物現(xiàn)值等于 。A.重置價減去用耐用年限法計算的折舊額B.重置價減去根據(jù)建筑物的建成時間、

11、維修保養(yǎng)情況而確定的折舊額C.重置價減去物質(zhì)上的折舊、功能上的折舊和經(jīng)濟上的折舊D.重置價減去可修復(fù)部分的修復(fù)費用答案:C10. 此房地產(chǎn)的抵押價格為 。A.土地的現(xiàn)時價格加上建筑物的現(xiàn)值B.建筑物的現(xiàn)值C.土地的現(xiàn)時價格加上建筑物的現(xiàn)值，減去需要補交的土地使用權(quán)出讓金D.房地產(chǎn)的重置價，減去建筑物的折舊費和土地攤提費答案:C11. 假設(shè)抵押貸款的期限為兩年，而房主陳某又與客戶簽訂了至2003年9月6日的租約，租金比市場上同類物業(yè)的租金水平要高，如果估價時點為2001年9月16日，則此租約限制對評估的抵押價格的影響為 。A.無影響B(tài).有影響C.抬高估價對象的價格D.降低估價對象的價格答案:C三

12、、指錯題問題:1.某房地產(chǎn)估價報告 封面及目錄(略) 估價師聲明(略) 估價的假設(shè)和限制條件(略) 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、委托方：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，地址：市路號，聯(lián)系電話：010-。 二、受托方：房地產(chǎn)價格評估有限公司，地址：市路號，估價機構(gòu)資質(zhì)等級：一級，聯(lián)系電話：010-。 三、估價對象 1地理位置及概況(略) 2估價對象概括(見估價技術(shù)報告)； 四、估價目的 為委托方抵押、合資提供價格參考。 五、估價時點 2004年11月5日 六、估價依據(jù) 1中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 2中華人民共和國土地管理法； 3中華人民共和國國家標準GB/T 502911999房地產(chǎn)估價規(guī)范； 4城市房

13、地產(chǎn)抵押管理辦法； 5委托單位提供的房權(quán)證字第號房屋所有權(quán)證，渝中國用()字第號國有土地使用權(quán)證等資料； 6估價人員現(xiàn)場查勘、搜集、整理的資料。 七、估價原則 本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：合法原則是指以估價對象的合法權(quán)屬、合法使用、合法處分等為前提進行估價；最高最佳使用原則是指以估價對象的最高最佳使用原則，認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提的估價，這種使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行的合理論證；估價時點原則是指估價結(jié)果應(yīng)是取估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。 八、估價方法 根據(jù)實地勘察和對鄰近地區(qū)的調(diào)查及所擁有

14、的材料，本次評估采用收益還原法和成本法進行評估。 九、估價結(jié)果 評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學(xué)的評價方法，通過現(xiàn)場勘察，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，重慶車站的評估價格為13647萬元人民幣。大寫金額：壹億叁仟陸佰肆拾柒萬元整。 十、估價人員(略) 十一、估價作業(yè)日期： 2004年11月5日 十二、估價報告應(yīng)用的有效期 本報告自估價時點起一年內(nèi)有效，超過此期限該價格應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，直至重新評估。 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、個別因素分析 1工程概況：重慶車站是以車站、候車廳為主，集停車場、車庫、商業(yè)用房、辦公設(shè)施一體的與朝天門觀景廣場配套的大型綜合性公共

15、建筑，其占地面積8047.90m2，總建筑面積24031.53m2，建筑高度地上三層(局部四層)，屋頂結(jié)構(gòu)相當于絕對標高199.100m，相對標高0.4000m，工程級別為一類建筑，耐火等級為一級，工程抗震烈度按七度設(shè)防。 2工程結(jié)構(gòu)情況 (1)基礎(chǔ)：該工程地處江邊，地質(zhì)情況非常復(fù)雜，地耐力很差，建筑物既要承受汽車載重急剎車的強大動荷載、又要承受倉庫堆碼貨物的靜荷載，還要經(jīng)受江水浸泡，因此基礎(chǔ)采用了埋深30m的人工挖孔樁、鋼筋混凝土柱芯、承臺、基礎(chǔ)梁等結(jié)構(gòu)方法。 (2)工程主體結(jié)構(gòu)：采用鋼筋混凝土框架、現(xiàn)澆密肋板、剪力墻為主體承重結(jié)構(gòu)體系，澆灌高標號商品混凝土加S8UEA防水劑，形成抗強沖擊力

16、、防滲透強、能承受較大靜動負荷的受力體系。 (3)環(huán)境擋上墻：環(huán)境擋土墻采用錨桿混凝土擋土墻，保證朝東路不因開挖深基礎(chǔ)而導(dǎo)致道路地基不均勻沉降。 (4)裝修工程：部分屋面鋪廣場磚保護層，部分屋面培植種植土。停車場、底層車庫地面采用180厚C25混凝土面層加5%防水劑，其余樓地面全部采用花崗石地面，室內(nèi)柱面、正面部分墻面、進出口采用高檔花崗石貼面，其他外墻面為面磚貼面。進出口大門采用地彈門不銹鋼包門套。外墻櫥窗采用1.5厚夾膠白玻不銹鋼飾邊，一般門窗采用鋁合金。中庭柱面、墻面采用鋁塑板不銹鋼裝飾。自動扶梯、所有的欄桿、扶手為不銹鋼。除底層車庫外，所有天棚面采用鋁合金龍骨礦棉板天棚。 (5)電氣、

17、消防、給排水系統(tǒng)：整個工程用防火墻、防火卷簾和防火門進行防火分區(qū)。消防系統(tǒng)設(shè)有消火栓，自動噴淋，煙感報警，正壓送風和排風系統(tǒng)，由消防控制中心集中管理。污水處理按市環(huán)保部門要求采用無能耗生化處理裝置，屋面車場及汽車庫室內(nèi)排水經(jīng)隔油池將油脂分離后排入市政下水管道。 3估價對象位置 重慶車站位于重慶市朝天門地區(qū)，緊鄰朝天門廣場。 朝天門位于重慶市渝中半島的最東端，是長江和嘉陵江交匯的水陸交匯處，是重慶市對外交通的重要口岸之一。長江上游最大的港口重慶港就位于此處。 朝天門地區(qū)是重慶市最重要的商品批發(fā)中心和物質(zhì)集散地，建有聞名全國的綜合交易市場。該處客商云集，年總交易額已達51億元以上。 4估價對象權(quán)屬

18、狀況 委托估價方公司持有渝中國用()字第號國有土地使用權(quán)證，渝中國用()字第號國有土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓。 二、市場背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估價方法選用(略) 五、估價測算過程 (一)估價思路 1聽取委托單位介紹評估對象、評估目的。 2收集整理有關(guān)資料。 3進行現(xiàn)場查勘。 4選擇適當?shù)墓纼r技術(shù)路線，對估價對象進行試算。 5征求有關(guān)人員的意見。 6最終確定評估結(jié)果。 (二)本次估價采用收益法和成本法進行評估 1收益法估價原理：是運用適當?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象價格的一種方法。 2成本

19、法估價的原理：是以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)價格。 六、估價測算過程 第一部分：以收益法求取重慶車站的評估價格 第一，車站部分 (一)總收入的確定 車站經(jīng)營收入共由四部分組成：屋頂停車場的經(jīng)營收入、車站代售客票收入、底層車庫收入、車輛維修、行李寄托等其他業(yè)務(wù)收入。 現(xiàn)分別求取四部分的總收入： 1屋頂停車場經(jīng)營收入 頂層停車場的建筑面積6339.20m2，停車位150個。 根據(jù)本市停車場的經(jīng)營慣例，30%的停車位用于月票車的使用，70%的車位用于每天的經(jīng)營。月票車的月租金為400元，其余車位按每天收入25元，利用

20、率60%計，則： 屋頂停車場的年總收入P1=15030%40012+15070%60%25365 =79.08萬元 2車站代售客票收入 該車站作為本市公路運輸始發(fā)站之一，發(fā)車線路涵蓋全市各地以及四川省部分地區(qū)。目前共有59條線路，每天發(fā)車班次326次。 根據(jù)委托方提供的車站經(jīng)營狀況可計算車站的經(jīng)營收入，平日車站經(jīng)營收入總計為132019.75元(以每班車35人計)。 隨著市政府規(guī)范本市客運市場的措施進一步實施，車站的地位會得到鞏固和加強，每日發(fā)車班次會逐步上升，預(yù)計每日班次達到500班時，總班次上漲53.37%時，會達到一種平衡，使車站的經(jīng)營狀況達到較高水平。 因此，在計算車站每日營業(yè)額時，以

21、每日班次500次計。 每日營業(yè)額=132019.75(1+53.37%)=202478.69元 根據(jù)本市客運市場的慣例，每年大約有40天的春運，春運的票價上浮20%，上座率可達到100%，每日發(fā)車的平均上座率上浮40%，因此，車站每年的營業(yè)額=202478.69325+202478.69(1+20%)(1+40%)40=79412142.22元。 該車站共有21個發(fā)車位，設(shè)計發(fā)車容量為800個，功能上已達到國家一級車站設(shè)計標準。根據(jù)重慶市交通局重交局財號文的規(guī)定，該車站代收售票收入可按總收入的12%計。 因此，車站代售客票收入為P2=79412142.2212%=9529457.07元=952

22、.95萬元 3底層車庫收入 底層車庫共有100個車位，未到發(fā)車時間的車輛在此等待。由于是車站的配套設(shè)施，為車站運營的車輛服務(wù)，因此停車費相對較低，每個車位每天收費10元，使用率為70%，則： P3=1001070%365=25.55萬元 4車輛維修、行李寄托、零星攤位、廁所租賃等其他業(yè)務(wù)收入 根據(jù)車站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，該部分收入占代售客票收入的12%，則： P4=952.9512%=114.35萬元 5合計：P收=P1+P2+P3+P4=1171.94萬元 (二)總費用的確定 1稅金(按總收入的5.75%計) P稅=1171.945.75%=67.39萬元 2管理費(按總收入的12%計) P管=11

23、71.9412%=140.63萬元 3維修、保養(yǎng)費(按總收入的2%計) P維=1171.942%=23.43萬元 4保險費(按總收入的0.2%計) P保=1171.940.2%=2.34萬元 5不可預(yù)見費(按總收入的1%計) P預(yù)=1171.941%=1.17萬元 P費=P稅+P管+P維+P保+P預(yù)=235.50萬元 (三)年純收入A的確定：A=P收-P費=1171.94-235.50=936.44萬元 (四)資本化率的確定 資本化率以復(fù)合投資收益率法確定。據(jù)了解車站的建設(shè)資金中30%來源于銀行信貸，70%是自籌資金。銀行貸款利率為5.4%，經(jīng)營車站理想的自有資金收益率為12%，因此：資本化率

24、=5.94%70%+12%30%=7.758% (五)求取車站的評估價格 將上述數(shù)據(jù)代入計算公式 第二，商場部分 商場以收益還原法評估價格。 (一)求取年總收益 估價對象的商場部分共有800個攤位，建筑面積3600m2左右。目前有部分攤位是出租使用。朝天門地區(qū)是本市商品批發(fā)中心，商業(yè)繁華程度極高，每日的人流量到達10萬次，是理想的經(jīng)營場所。估價師對估價對象所處地區(qū)同類樓宇的租賃價格進行調(diào)查后得知：陜西路兩旁的商業(yè)用房的平均租賃價格為250元/m2，節(jié)約街商業(yè)門面的月平均租賃價格是220元/m2，朝天門水果市場的租賃價格為100元/m2。估價對象目前處于市場培育階段，市場占有率較低，人氣不旺，結(jié)

25、合上述調(diào)查資料和估價對象的具體情況，估價師認為估價對象的平均租賃價格達到70元/m2時，能達到最佳使用，空置率60%，因此： 年總收益=701260%3600=181.44萬元 (二)求取總費用 1年管理費=181.444%=7.26萬元 2年稅費=181.4417.75%=32.21萬元 3維修費=181.442%=3.62萬元 4保險費=181.442%=0.36萬元 (三)求取年純收益為137.99萬元 (四)資本化率的計取 資本化率以復(fù)合投資收益率法確定。 據(jù)了解車站的建設(shè)資金中70%來源于銀行信貸，30%是自籌資金。銀行貸款利率為5.94%，經(jīng)營商業(yè)用房理想的自有資金收益率為10%，

26、因此：資本化率=5.94%70%+10%30%=7.158% (五)求取收益價格 估價對象總收益價格合計為：11780.42+1867.00=13647.00萬元。 第二部分：以成本法求取重慶車站的評估價格 (一)土地取得及開發(fā)費：928.29元/m2 1土地取得費：401.92元/m2 2土地開發(fā)費：526.37元/m2 注：該部分費用指樓面地價。 (二)建筑工程前期工程費：234.16元/m2 前期工程費包括規(guī)劃管理費、勘察測繪質(zhì)量監(jiān)督費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、城市建設(shè)配套費、電力增容費、電貼費、城市消防設(shè)施配套費、人防費、白蟻防治費、排污費、水資源費、水表立表費、設(shè)計費、前期工程咨詢費、不可預(yù)

27、見費。 (三)建安工程費：建安工程造價3088.84元/m2 (四)建設(shè)單位管理費：172.98元/m2(包括建設(shè)單位開辦費和經(jīng)營費、建設(shè)單位臨設(shè)費、工程監(jiān)理費、工程保險費) (五)利息：262.80元/m2 土地費用：928.29(1+5.94%)1-1)=55.14元/m2 工程費用：3495.98(1+5.94%)1-1=207.66元/m2 (土地費用以1年計，工程費用按1年計，利率以5.94%) (六)利潤：442.43元/m2(按行業(yè)平均利潤10%計算) (一)+(二)+(三)+(四)+(五)10%=442.43元/m2 (七)估價對象價值 估價對象評估價格=(一)+(二)+(三)

28、+(四)+(五)+(六)=5129.50元/m2 (八)重慶車站評估價值 評估價值=5129.5024031.53=123269733.10元=12326.97萬元 (九)重慶車站評估價格的確定 在上述測算過程中，以收益法求取的收益價格為13647.00萬元，以成本法求取的積算價格為12326.97萬元，兩種方法求取的估價對象的評估價格比較接近，考慮到以收益法求取的價格更能準確反映估價對象的現(xiàn)狀和預(yù)期，成本法反映的是過去已經(jīng)發(fā)生的事實。因此，重慶車站的評估價格為13647萬元。 (十)估價結(jié)果確定 由上述測算過程，確定估價對象在估價時點下的價值： 評估值：13647萬元人民幣，大寫：壹億叁仟陸佰肆拾柒萬元整。 答案:1缺少致委托方函。 2委托方缺少法人代表。 3受托方缺少法人代表。 4一次評估只能有一個估價目的。 5估價結(jié)果報告缺少對估價方法的定義描述。 6缺少抵押目的的法律依據(jù)。 7估價原則不全，缺少預(yù)期收益原則。 8估價報告有效期有錯誤，應(yīng)從報告完成起一年有效。 9估價對象四至等描述不全。 10估價對象權(quán)屬狀況中缺少房屋產(chǎn)權(quán)狀況描述。 11收益法求商場收益時空置率應(yīng)用有錯誤。 12收益法中各種費用計算無依據(jù)。 13收益法中資本化率計算有錯誤。 14成本法中各項費用計算無依據(jù)。 15估價對象最終取值無依據(jù)。 16估價結(jié)果無單價。 17報告缺少附件