新型物業(yè)管理模式中的契約關(guān)系.doc

1、竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的文檔，謝謝閱讀/雙擊去除新型物業(yè)管理模式中的契約關(guān)系新型物業(yè)管理模式中的契約關(guān)系經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會的分工， 特別是住房商品化進(jìn)程的推動，正在迅速提升物業(yè)管理在整個社會生活中的地位，并逐步改變著物業(yè)管理的模式。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至底，全國物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá) 50%以上，深圳等城市已超過95%，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過 2 萬，從業(yè)人員超過 230 萬。然而，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式卻成為有效規(guī)范各方關(guān)系的滯障， 引起大量物業(yè)管理糾紛甚至惡性案件的發(fā)生。這種狀況，正是一年前國務(wù)院頒布實施物業(yè)管理條例(下稱條例 )的社會背景。條例的頒布成為物業(yè)管

2、理模式轉(zhuǎn)型的一個里程碑，物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系由傳統(tǒng)上行政化的強(qiáng)制管理與被管理的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降戎黧w之間的契約關(guān)系，從而為確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)提供了基本坐標(biāo)和準(zhǔn)則。然而，從條例頒布一年來的實踐狀況來看，物業(yè)管理中尚有許多認(rèn)識誤區(qū)有待澄清或強(qiáng)調(diào)，最突出的問題是業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系。一、關(guān)于業(yè)主權(quán)利和業(yè)主委員會角色的定位根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有選舉業(yè)主委員會的權(quán)利并享有被選舉權(quán)， 同時有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。 這一權(quán)利被有些學(xué)者解讀為業(yè)主的政治權(quán)利， 與憲法所保障的選舉權(quán)與被選舉權(quán)混為一談。這種觀點強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的權(quán)利和代表業(yè)主利益的業(yè)主大會以及作為業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主

3、委員會的地位和權(quán)力， 相對于傳統(tǒng)物業(yè)管理模式下業(yè)主權(quán)利被漠視和私人財產(chǎn)權(quán)被行政權(quán)力強(qiáng)行侵害的狀況相比，這是一種社會進(jìn)步。 然而，由于這種觀點誤導(dǎo)， 在現(xiàn)實中，有些人將業(yè)主、 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利視為應(yīng)該高于物業(yè)公司的權(quán)利，將物業(yè)公司僅僅視為業(yè)主的仆人， 這同樣是對市場經(jīng)濟(jì)下平等民事主體之間法律關(guān)系的一種誤解?！拔?”業(yè)管理中的各種權(quán)利和義務(wù)都是基于作為這一關(guān)系客體的“物”而產(chǎn)生的。業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)都是由業(yè)主的財產(chǎn)權(quán) (以物權(quán)為核心 )派生的，業(yè)主大會和業(yè)主委員會則是基于社會自治的理念而形成的由業(yè)主自主管理與自己財產(chǎn)和共同財產(chǎn)相關(guān)的事物而形成的契約性 / 公約性機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主

4、通過選舉的方式一攬子授權(quán)，按照公約和法律規(guī)定在任期內(nèi)管理涉及全體業(yè)主共同利益的事務(wù)，并協(xié)調(diào)相關(guān)各方的關(guān)系。不過，由于各業(yè)主的利益既有共性又有個性，業(yè)主委員會不可能執(zhí)行業(yè)主個體的意志和代表個體業(yè)主的利益，因而業(yè)主委員會一經(jīng)成立，便在授權(quán)范圍內(nèi)獨立地行使權(quán)力/ 權(quán)利，但按照一定程序接受業(yè)主大會的監(jiān)督。二、關(guān)于業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間法律關(guān)系的認(rèn)識在業(yè)主委員會行使的權(quán)利和職能中有一項重要內(nèi)容，就是代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同。 但在這一物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)公司作為民事主體而成為物業(yè)合同的一方主體毋庸置疑，因為條例明確規(guī)定從事物業(yè)管理的企業(yè)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的獨立的法人。而業(yè)主委員

5、會是否為這一合同的另一方主體， 則是一個富有爭議的法律問題。 一種觀點認(rèn)為， 業(yè)主委員會和業(yè)主大會都不是獨立的法人，業(yè)主委員會僅僅是作為代表業(yè)主權(quán)益的業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)與物業(yè)公司簽訂合同， 不能作為物業(yè)合同的一方當(dāng)事人。 然而這種觀點的困境在于，業(yè)主個體顯然也不是合同的一方當(dāng)事人。那么，物業(yè)合同中的當(dāng)事人除物業(yè)公司之外， 另一方當(dāng)事人究竟是誰？不解決這一問題，物業(yè)管理合同在履行過程中就會出現(xiàn)權(quán)利、 義務(wù)主體和內(nèi)容不明確的問題，一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)公司也難以獲得應(yīng)有救濟(jì)。筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會在物業(yè)合同中的主體地位可以從以下幾個角度來認(rèn)識：其一，民事主體和民事訴訟主體的制度。 盡管在民商法理論中尚未

6、承認(rèn) “其他組織 ”的民事主體地位，然而，這種制度和理論上的限制并未影響這些組織參與民事交易或發(fā)生其他民事關(guān)系。 一旦發(fā)生糾紛，個人合伙、破產(chǎn)清算組織、 正在組建中尚未獲得法人資格的企業(yè)等等經(jīng)濟(jì)組織或社會組織， 只要符合一定的法律要件， 都可以作為民事訴訟主體，以自己的名義參加訴訟，解決他們與其他民事主體 (或非民事主體 )之間的糾紛。這對于我們理解業(yè)主委員會在物業(yè)合同中的實體地位和訴訟地位提供了一定啟示。其二，代表人訴訟制度。涉及業(yè)主利益的大量民事案件，包括業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與能源供應(yīng)、業(yè)主與其他侵害物業(yè)范圍內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的公民、 法人或行政主管機(jī)關(guān)之間的大量糾紛，都可能構(gòu)成

7、通常所說的集團(tuán)訴訟或群體訴訟， 適用我國民事訴訟法所規(guī)定的代表人訴訟制度來解決。 而在實踐中， 業(yè)主委員會常常成為全體業(yè)主的訴訟代表人 盡管不是當(dāng)然的訴訟代表人 作為獨立的訴訟主體， 按照特殊的法律制度， 獨立于業(yè)主而享有訴訟權(quán)利和訴訟義務(wù)，他們的訴訟結(jié)果對全體業(yè)主發(fā)生法律效力。 這一制度也許能夠支持將業(yè)主委員會作為相對獨立于業(yè)主的實體而成為物業(yè)合同一方當(dāng)事人的觀點。其三，制度的風(fēng)險與收益考量。從制度的收益來看，將業(yè)主委員會作為物業(yè)管理合同一方當(dāng)事人， 無論對于物業(yè)公司還是對于業(yè)主而言，都可以大大降低物業(yè)管理過程中的交易成本，提高溝通、協(xié)調(diào)、管理和糾紛解決的效率， 這正是建立業(yè)主委員會制度的主旨之一；從制度的風(fēng)險來看， 如果說，訴訟法在訴訟代表人制度中為那些不愿意接受參與集團(tuán)訴訟的人們預(yù)留了補(bǔ)救的機(jī)會(他可以另行起訴 )，那么，條例通過規(guī)定業(yè)主委員會的產(chǎn)生、權(quán)限和監(jiān)督機(jī)制，也為那些不滿業(yè)主委員會代表權(quán)的業(yè)主留下了足夠的救濟(jì)空間。最后，無論是否承認(rèn)業(yè)主委員會在物業(yè)管理合同中作為獨立主體的身份，都不能改變這一事實，即，在這一合同關(guān)系中，物業(yè)公司作為市場經(jīng)濟(jì)體制下的民事主體，他們財產(chǎn)權(quán)利(政治權(quán)利是另一范疇 )都與作為公民的業(yè)主以及他們的利益代表機(jī)構(gòu)一樣，受憲法、法律和合同的保護(hù)，享有獨立的企業(yè)人格和財產(chǎn)利益。他們是與業(yè)主平等地依法享有合同約定的權(quán)利并履行合同義務(wù)。條例賦