上半年投資市場研究報告

1、2011上半年投資市場研究報告新聞發(fā)布會商業(yè)投資市場即將迎來“拐點”“從2009年開始，我們就提醒投資者，商業(yè)投資市場已經(jīng)存在泡沫了，入市須謹慎?？墒莾赡甓噙^去了，成都商鋪、寫字樓的價格是芝麻開花節(jié)節(jié)高，漲幅何止是一倍兩倍，所有的警示似乎都成了玩笑話。可是現(xiàn)在，雖然整個投資市場依然需求旺盛，價格高漲，但是我們還是要再一次提醒投資者，成都市商業(yè)物業(yè)投資泡沫更盛了，入市要特別謹慎小心”。7月15日，本報聯(lián)合中成房業(yè)、健鷹策劃聯(lián)合發(fā)布2011上半年成都商業(yè)地產(chǎn)投資市場研究報告，包括保利、藍光、綠地、金科等十余家開發(fā)企業(yè)的代表，以及新港地產(chǎn)、世家機構(gòu)、高路瑪房產(chǎn)等近十家機構(gòu)的代表和十余位財富123的會

2、員共計60多人參加了此次新聞發(fā)布會。翔實的市場報告對成都上半年投資市場的現(xiàn)狀以及未來的走勢進行了全面分析，權(quán)威的市場解讀、生動的商業(yè)案例，深深地折服了與會的六十多位代表。大量的數(shù)據(jù)以及市場案例顯示，成都商業(yè)物業(yè)價格經(jīng)過2009年之后的高速攀升之后，在未來一段時間將迎來一次較大的調(diào)整，“也算是對這三年快速發(fā)展的一個消化，至于調(diào)整過后，市場到底是會進入平穩(wěn)發(fā)展階段，還是會像2003年一樣，進入長達五年的滯漲，還需要進一步看整個市場的走勢”。中成房業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)將迎來“滯漲期”據(jù)統(tǒng)計：2011年上半年成都市累計新增商業(yè)8723套，規(guī)模為110萬，新增套數(shù)環(huán)比下降23.40%，同比下降8.82%，規(guī)模環(huán)

3、比下降21.79%；2011年上半年成都市累計新增寫字樓9598套，規(guī)模為86萬，新增套數(shù)環(huán)比下降35.49%，規(guī)模環(huán)比下降44.37%；2011年上半年成都市累計成交商業(yè)8563套，規(guī)模為87萬，成交套數(shù)環(huán)比下降44.53%，規(guī)模環(huán)比下降39.09%。于此同時，2011年上半年成都市累計成交寫字樓9276套，規(guī)模為79萬，成交套數(shù)環(huán)比下降21.42%，規(guī)模環(huán)比下降12.74%；截至2011年6月底，成都市商業(yè)存量為39944套，規(guī)模為458萬，存量套數(shù)環(huán)比上升8.15%，同比上升13.31%，規(guī)模環(huán)比上升9.36%，同比上升20.27%；截至2011年6月底，成都市寫字樓存量為24471套，

4、規(guī)模為245萬，存量套數(shù)環(huán)比上升2.30%，同比上升45.14%，規(guī)模環(huán)比上升2.10%，同比上升67.50%。中成房業(yè)市場研究中心主任李代琪表示，住宅市場調(diào)控是此輪商業(yè)地產(chǎn)投資熱的外在刺激之一，但是從數(shù)據(jù)情況看，這種刺激造成的市場沖擊正在降溫，“住宅市場持續(xù)不斷的調(diào)控舉措，在一定程度上促進了商業(yè)市場的加速發(fā)展，特別是限購、限貸后，商業(yè)地產(chǎn)開始成為投資者關(guān)心的主題，無論是開發(fā)商還是個人投資者，均表示看好未來商業(yè)市場的發(fā)展，并逐步加大投入。中國經(jīng)濟的持續(xù)向好，商業(yè)地產(chǎn)租金穩(wěn)步上漲及高租金回報率是他們一致看好商業(yè)地產(chǎn)的理由。在宏觀調(diào)控大背景下，住宅市場遇冷，部分開發(fā)商開始把目光瞄準了商業(yè)地產(chǎn)，一方

5、面商業(yè)能夠充分散整體經(jīng)營風險，另一方面商業(yè)地產(chǎn)的租金能夠在未來提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，例如保利、藍光、綠地等企業(yè)6月分別舉行了商業(yè)地產(chǎn)房交會，均取得了不錯的銷售成績。商業(yè)地產(chǎn)目前尤為火熱，預計這種趨勢還將延續(xù)，但是從長遠看，商業(yè)地產(chǎn)有遭遇滯漲的風向?！薄皬恼w趨勢上看，2009年以來的商業(yè)投資市場與2000年前后的市場特別相像，2000年，成都的商業(yè)物業(yè)投資突然火爆起來，價格從幾千塊飛速的竄到一兩萬的水平，接著租金也出現(xiàn)了大幅的上揚，然后到了2003年，整個投資市場一下子就沉寂下來，價格、租金走勢趨穩(wěn)，隨后就進入了一個相對的平靜期，這個平靜期持續(xù)了差不多五六年的時間，直到2009年”，中成房業(yè)市場部

6、總監(jiān)沈文星表示，他非常擔心成都商業(yè)市場會重蹈2003年的覆轍，進入長期的“滯漲期”?！安煌谧≌袌觯姓呖刂圃诶锩婕s束它，商業(yè)地產(chǎn)是個相對比較市場化的行業(yè)，這樣它就必然要接受市場規(guī)律的影響，我們知道，旺盛的市場需求是持續(xù)不了太久的，它有周期性限制，有興有衰，這就是市場經(jīng)濟的規(guī)律性，盛極必衰，現(xiàn)在的市場明顯已經(jīng)處于過熱狀態(tài)，如果不能進行有效地市場引導，很可能會遭遇又一次的滯漲，讓商業(yè)地產(chǎn)被動的陷入到相對低迷的市場氛圍里”。健鷹策劃：成都的商業(yè)開發(fā)要有“道”“記得有一位朋友曾跟我開玩笑說，我覺得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，簡直比賣白粉還賺錢，當時我就覺得，他進入到商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)了，我相信有不少商業(yè)地產(chǎn)人都多

7、多少少對商業(yè)地產(chǎn)有一些誤解。其實，我們的開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該更用心，更應(yīng)該注意商業(yè)之道，畢竟，商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，它的要求更高、風險更高，同時，它有必須要遵循的商道”，健鷹策劃總經(jīng)理楊健鷹表示，雖然商業(yè)地產(chǎn)的收益率遠遠高于住宅，但是也最容易導致失敗，如果抱著浮躁的態(tài)度，如果不能很好的遵循商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“道”，要想成功就只能靠運氣?！俺啥嫉纳虡I(yè)開發(fā)是越來越密集了，競爭也會越來越激烈，我覺得商業(yè)成功之道首先是要符合城市的個性之道，要充分的理解地域文化之道，因為沒有任何一個成功的商業(yè)項目能脫離城市的個性而存在，這也算是我對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一點點建議吧”。楊健鷹表示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該注意四個利益點：

8、“首先是，滿足消費者的需求，一個成功的商業(yè)首先要滿足消費者的消費需求，這是一個商業(yè)項目得以立足的基礎(chǔ)；其次，滿足商家的經(jīng)營需求，經(jīng)營者經(jīng)營的正是你這個商業(yè)的商業(yè)價值，而你項目的價值也最終通過經(jīng)營者的經(jīng)營得以實現(xiàn)；第三，投資者的利益，你要滿足投資者的投資收益，這也是大家認可你項目的首要條件，也是你獲利的成功點；最后，要符合開發(fā)商的利益?？梢哉f，成功的商業(yè)項目應(yīng)該是一個多贏的局面”。財富123上半年投資報告：投資市場迎來“大洗牌”“如果說，2010年投資商業(yè)物業(yè)還要算一下投資回報的話，那么2011年，大家投資商業(yè)物業(yè)，只會考慮一件事，那就是：這個鋪子還有沒有上漲空間了”這是財富123里的資深投資高

9、手，對成都商業(yè)投資市場變遷很形象的總結(jié)，自從成都商業(yè)投資市場進入到“買得起就買”時代之后，成都商業(yè)地產(chǎn)投資就在發(fā)生越來越“深刻”的變化，而2011年這過去的半年時間，則完成了對整個成都投資市場新格局的劃分，關(guān)注成都商業(yè)地產(chǎn)的朋友們，也一定會記住2011年的這上半年光陰。2011年上半年，成都商業(yè)投資市場完成了幾件大事：首先，在商鋪板塊，將中小投資者徹底趕出主城區(qū)；其次，讓成都寫字樓的投資收益進一步逼近商鋪和和宅；第三，中小投資者開始向商務(wù)酒店、農(nóng)貿(mào)市場、商務(wù)小戶型云集，邊緣系投資產(chǎn)品開始走俏；第四，近郊商業(yè)項目開始密集出現(xiàn)，中小投資者集體“下二線”；最后，商業(yè)物業(yè)價格持續(xù)升溫導致投資者投資熱情

10、銳減，觀望情緒明顯。商鋪：投資進入細分時代主城區(qū)總價超500萬可以說，2011年上半年，“最傷”投資者的就是商鋪。僅以主城區(qū)為例，今年上半年，財富123會員投資的底商均價已經(jīng)超過5萬元/，其中，最低的為城南世紀城板塊的英郡底商，成交價格3.5萬元，最高紀錄是位于蜀都大道雙橋子段的蜀都惠園安置房底商，成交價格超過8萬元/，上半年多數(shù)底商的成交價格都在5萬元左右，單價的飆升直接推高了商鋪的投資門檻，最終導致中小投資者失去“出牌”資格。據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年上半年，財富123會員在中心城區(qū)的商鋪成交額主要集中在500-800萬/套之間，占到中心城區(qū)成交量的近六成，300萬左右的投資總價占大不足三成

11、的比重，在2010年上半年，總價300萬左右的商鋪成交量還接近成交總量的近五成，而100萬以下的底商成交紀錄，已經(jīng)完全從中心城區(qū)消失了。于此同時，財富123會員在中心城區(qū)的商鋪成交總量，也出現(xiàn)了明顯的下滑，2010年全年，財富123會員在主城區(qū)共購買各類商鋪接近100間，平均成交總價不到300余萬，投資的最低門檻在200萬左右；而在今年上半年，財富123會員在主城區(qū)投資的商鋪縮減到30余間，成交均價卻高達500多萬，投資門檻已經(jīng)提高到300萬以上，中小投資者已經(jīng)完全“出局”。近郊商業(yè)承接投資需求“我不是不想在主城區(qū)投資鋪面，主要是價格太離譜了，與其去搶個巴巴掌大的鋪子，還不如在郊縣選個像樣子的

12、鋪面呢”，4月份，守望了有半年時間的劉小姐在天回鎮(zhèn)投資了一處近200的社區(qū)底商，總價還不到200萬，而她看好的龍湖北城天街底商，則以10萬元的均價“拋棄”了她，“我不知道一個實際使用面積十來平米的鋪子好做啥，想來想去，算了，所以就下二線”。備受中小投資者青睞的投資區(qū)域涵蓋了新都、龍泉、溫江以及郫縣等諸多熱點二圈層，從財富123的關(guān)注情況看，最受投資者關(guān)注的區(qū)域是新都，其次是郫縣、新都和溫江，而近郊底商的成交總價主要集中在200-300萬之間，占到整個成交量的近六成，200萬左右的成交量則占到了兩成左右，超過400萬的投資需求還不足一成。從成交套數(shù)上看，2011年上半年，郊縣共成交各類商鋪近50

13、間，遠超主城區(qū)成交量，但是郊縣的成交均價只有220萬左右，遠低于主城區(qū)。上半年商鋪四大熱詞高鋪價、小鋪化、鋪子loft、商交會，這是成都上半年商鋪投資市場的四大熱詞。先說高鋪價，如果說2010年的銀石廣場創(chuàng)造了地鐵商業(yè)的峰值，龍湖三千城創(chuàng)造了社區(qū)商業(yè)的峰值，地一大道創(chuàng)造了地下商業(yè)的峰值，那么2011上半年，峰值已經(jīng)常規(guī)化，龍湖北城天街的10萬均價剛閃亮登場，中海國際社區(qū)的6萬單價再次讓財富123會員很驚訝，接著，中大君悅金沙、蜀都惠園、金牛萬達廣場2010的單點突破，迅速演化成了全線突破，高鋪價已成廣泛共識。再說小鋪化，這個其實沒多少可以解釋的，當一個100的鋪子報價達到1000萬的時候，一個

14、精明的開發(fā)商絕對會將三個30的鋪子買到300多萬，這就是“商情”。還有就是loft商鋪，如果你覺得loft是寫字樓，那你絕對“out”了，因為挑高的商鋪更能挑戰(zhàn)高鋪價，所以，商鋪挑高也成為財富123會員感興趣的話題，貴是貴了點，畢竟，咱買的是兩層啊。最后再說一說商交會，從藍光、合力達，到綠地、保利，僅僅六月份，大家就迎來了一場又一場的商業(yè)投資交易會，不管怎么說，鋪子多了，選擇的機會總是要多一些，可是越來越多的財富123會員抱怨，“為啥現(xiàn)在值得投資的鋪子越來越少了？到底是開發(fā)商的預期高了，還是我的預期高了？”預測：主城區(qū)商鋪價格將趨緩從今年上半年財富123會員總的成交價格看，目前，城南高新區(qū)板塊

15、商鋪成交價格基本上穩(wěn)定在4萬元左右，與2010年第四季度的3.5萬元左右相比，上浮12.5%，而在2010年第一季度，城南高新區(qū)核心板塊的商鋪價格只有2.5萬元左右，從未來的放量情況看，城南板塊的底商單價會在第三季度突破5萬，隨即進入相對穩(wěn)定階段，短期內(nèi)全線突破6萬的可能性不大。值得關(guān)注的是，關(guān)注度相對較弱的中和片區(qū)，在第三季度會有一個不小的放量，成交價格可能會有所突破，但是相對來說還是一個價值洼地。城西金沙板塊、光華大道板塊核心地段的底商成交價格已經(jīng)基本上維持在5萬元左右，部分商業(yè)物業(yè)的成交價格達到6萬元左右，與2010年第四季度相比的3.5萬元左右相比，漲幅明顯；城東的主要成交區(qū)域在三圣鄉(xiāng)

16、以及東部新城板塊，目前三圣鄉(xiāng)板塊的商鋪主流價格在3萬元上下，而東部新城板塊成交價格則集中在4萬元左右，基本與2010年第四季度持平，短期內(nèi)大幅上揚的可能性不大，就目前該區(qū)域比較活躍的優(yōu)品紅街、陽光100項目情況看，成交均價應(yīng)該在4-5萬元之間?？偟膩碚f，隨著商鋪單價的持續(xù)走高，商鋪投資回報繼續(xù)走低，投資者觀望情緒有所上升，短期內(nèi)，成都商鋪市場漲勢將趨于放緩，但是高位運行的態(tài)勢不會發(fā)生變化。寫字樓：投資需求趨于平穩(wěn) 寫字樓成交價格趨穩(wěn)可以說，2010年第四季度是近幾年來成都寫字樓投資的高峰，無論是供應(yīng)量還是成交量，都達到了一個峰值，財富123會員的關(guān)注熱情也是空前高漲，但是這個峰值并沒有持續(xù)多久

17、，春節(jié)之后，供需總量就開始出現(xiàn)較大幅度的下滑，成交價格的上漲幅度也開始趨緩，進入今年的二季度，寫字樓投資市場已經(jīng)全線回落到2010年上半年的水平。從價格角度來講，2011年第一季度寫字樓物業(yè)的漲幅要明顯高于商鋪物業(yè)，但是在第二季度，寫字樓價格上漲幅度迅速收窄，部分項目甚至出現(xiàn)小幅度的降價清貨。總得來說，寫字樓成交價格從2010年第三季度開始發(fā)力，從2010年第四季度開始漲幅全面超越商鋪。以南延線為例，2010年第三季度，該區(qū)域新增寫字樓價格基本上在9000元左右/，而到了2010年第四季度，則調(diào)整為1.2萬元/，到今年的第一季度，成交價格則基本上穩(wěn)定在了1.5萬元左右/，再到五六月份，價格基本

18、上還維持在1.5萬元左右/，而財富123的成交價格，甚至出現(xiàn)了小幅度的下降。數(shù)據(jù)顯示，2010年第四季度，財富123會員在南延線的寫字樓成交均價在1.2萬元左右/，到2011年第一季度，則為1.4萬元左右/，而到了六月份，最近的一宗成交單價僅為1.2萬元/。需求回落供應(yīng)量減少進入到5月份以后，財富123會員對寫字樓的關(guān)注度開始出現(xiàn)明顯的回落，關(guān)注度甚至不足2010年第四季度平均水平的三成，成交量也出現(xiàn)較大幅度的下滑，特別是大家對南延線寫字樓市場的關(guān)注，更是降幅明顯，這也與市場上寫字樓物業(yè)供應(yīng)量銳減有一定的關(guān)系?？偟脕碚f，今年上半年的寫字樓關(guān)注度較去年下半年降幅明顯，而且成交面積也出現(xiàn)小幅度下滑

19、，今年上半年寫字樓平均成交面積為120，低于2010年第四季度的140，成交總量則下滑近五成。“雖然說寫字樓的收益率要高于商鋪，可是大家更關(guān)心的是寫字樓好不好出手，而且現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商傾向于整層或者半層半層銷售，所以選擇面其實并不寬，而且去年下半年漲的太兇了，寫字樓咋個能跟商鋪拼價格嘛”，就財富123會員反應(yīng)的情況看，寫字樓物業(yè)更青睞企業(yè)客戶與大額投資客戶，這也就造成了寫字樓投資關(guān)注度的下降，而整售也直接拉低了寫字樓的成交單價。預計在未來三到六個月時間，成都寫字樓的價格走勢依然會比較平穩(wěn)，漲幅并不會很大，但是從長遠看，未來兩到三年，成都寫字樓的供應(yīng)量還非常大，而且隨著一批城市綜合體的出現(xiàn)，

20、寫字樓投資也會成為新的熱點，畢竟，無論是投資收益，還是成交總價，寫字樓都要比商鋪溫柔許多，而且，綜合體寫字樓較傳統(tǒng)的寫字樓來說更具投資優(yōu)勢，也更受投資者關(guān)注。寫字樓市場三大熱詞今年上半年，寫字樓市場最受關(guān)注的三大熱詞是：整售，自持，降溫。如果說2010年的寫字樓拆零銷售是主流，那么今年上半年，選擇整層或者半層為銷售單位的寫字樓則開始增多，包括中大君悅廣場、康普雷斯在內(nèi)的一批寫字樓物業(yè)，都選擇了全部或者部分樓層整售，而這樣的項目也開始越來越多。自持也開始成為成都寫字樓的常態(tài)，從仁恒置地廣場、航天科技大廈、摩根中心、來福士廣場，到萬象城、四川航空大廈、環(huán)球貿(mào)易中心等等，越來越多的甲級或者超甲級寫字

21、樓選擇了自持，自持開始成為成都寫字樓的新亮點。降溫，在經(jīng)歷了2010年的爆發(fā)式放量之后，從今年第一季度開始，成都寫字樓供需出現(xiàn)疲態(tài)，而到第二季度，放量以及成交量更是降溫明顯，包括價格方面也出現(xiàn)全面放緩，除了主城區(qū)部分寫字樓項目依然保持了10%左右的漲幅以外，南延線寫字樓物業(yè)的成交價格漲幅均在5%左右，甚至更低，而短期內(nèi)，寫字樓市場再次被點燃的可能性也并不大。熱點：“邊緣系”投資產(chǎn)品走俏商務(wù)小戶型走俏僅6月份最后兩周時間，財富123會員在南延線投資的商務(wù)小戶型就突破10套，一位姓張的會員更是一口氣吃下6套，用他的話說，“200萬在主城區(qū)不過買到40不到的小鋪子，但是40的精裝小戶型，我可以買上6

22、套，而且我相信收益率并不比商鋪差”。單價30-50萬之間的商務(wù)小戶型，可以說是上半年的投資明星產(chǎn)品，備受中小投資者青睞。南延線的蜀都中心和復地雍湖灣，新都的繽紛新天地，這幾個項目是商務(wù)小戶型的代表，其中，蜀都中心由于臨近地鐵站點，其30余平米的商務(wù)小戶型自然是供不應(yīng)求。而復地雍湖灣的精裝商務(wù)小戶型則以品質(zhì)感強，品牌優(yōu)勢，吸引了不少財富123的會員，繽紛新天地則以其多變空間以及高性價比“捕獲”投資者，上半年，財富123會員共吃進各類商務(wù)小戶型接近70套，可謂戰(zhàn)果輝煌。專業(yè)市場趨于邊緣化與社區(qū)商業(yè)的持續(xù)供應(yīng)相比，專業(yè)市場的供應(yīng)缺乏持續(xù)性，而且相對來說還有比較高的行業(yè)門檻，這都在一定程度上影響了投資

23、者的全面進入，從本輪旺盛的投資需求看，專業(yè)市場或者產(chǎn)業(yè)商鋪并沒有搭上“順風車”，整體市場關(guān)注率并沒有明顯的增加，而且相對于2010年第三季度，更是有了較大的萎縮，2011年第一季度新增的專業(yè)市場投資會員尚不足2010年全年需求的一成，而截至第二季度，雖然總體來說，關(guān)注度依然不低，但是由于投資周期長、口岸相對生僻，專業(yè)市場依然沒有走出“候補投資產(chǎn)品”的命運，并且出現(xiàn)進一步的邊緣化傾向。還有一點不能不提，就是投資者對專業(yè)市場的投資期望開始出現(xiàn)明顯下滑，不少財富123會員更是出現(xiàn)對專業(yè)市場商業(yè)的質(zhì)疑，一位姓白的會員就明確的告訴記者，雖然專業(yè)市場越炒越熱，但是跟大家的心理距離卻越來越遠，“因為看不見啊，媒體整體都在鼓吹專業(yè)市場有多流金淌銀，可到現(xiàn)在大家還是看不到任何的成功案例啊，這個好笑人嘛”。邊緣系產(chǎn)品不邊緣除了專業(yè)市場、商務(wù)小戶型，包括酒店公寓、農(nóng)貿(mào)市場等等其它“邊緣系”商業(yè)投資產(chǎn)品也在今年上半年大放異彩，上半年出現(xiàn)的幾個農(nóng)貿(mào)市場紛紛創(chuàng)造了“日光效應(yīng)”，位于三環(huán)路龍?zhí)读⒔煌鈧?cè)的芙蓉生活廣場，更是創(chuàng)下了三環(huán)外農(nóng)貿(mào)市場攤位單價破3萬的記錄，而大家對農(nóng)貿(mào)市場的需求依然非常旺盛，截止6月底，登記農(nóng)貿(mào)市場需求的會員超過十五