商業(yè)地產(chǎn)甘肅隴南市陽光新城三期開盤執(zhí)行方案17DOC

1、文件名：a-2008-7-22-01 時 間：2008-7-22主 題：認購方案 陽光新城三期開盤執(zhí)行方案 制表人： 審核人： 時間： 陽光新城三期開盤認購執(zhí)行方案開盤目的u 舉行本縣前所未有的大型開盤儀式，打造開發(fā)商強勢品牌；u 從5月31日進行三期預約至今，共積累意向客戶130多個，為了這批預約客戶避免分流至其他競爭項目，使其盡早落定；u 吸引未預約持觀望態(tài)度的客戶，該批客戶疑慮心較強，有較強的購房意愿，促使其在開盤之日來落定；一、認購時間2008年7月27日當天；早上10：30正式選房號，具體時間依現(xiàn)場客戶情況定。二、認購物業(yè)范圍陽光新城三期預約樓號1# 11# 12# 15# ；三、

2、認購操作辦法開盤前工作u 短信發(fā)放，最佳是針對全縣移動和聯(lián)通用戶及小靈通發(fā)送，如因特殊情況不能全縣發(fā)送的至少需發(fā)送給曾來訪的客戶；u 電視廣告更改；u 工地直幅；u 售中心現(xiàn)場準備工作：銷售中心現(xiàn)場模型已經(jīng)更新到最終確定方案模式；銷售中心現(xiàn)場已有經(jīng)確認過的最新的戶型圖；訂購協(xié)議書定稿印發(fā)到位。u 置業(yè)顧問培訓工作：對本次認購范圍及認購產(chǎn)品的熟知；對本次認購須知及認購流程的熟知；對本案講盤流程的熟知；對銀行貸款的相關(guān)業(yè)務知識的熟知；對訂購協(xié)議書規(guī)范填寫的熟知；對收款流程規(guī)范操作的熟知；u 銷售總監(jiān)準備工作：1、 本次推盤銷售控制表的制作（內(nèi)部使用）；2、 現(xiàn)場流程模擬培訓；3、 置業(yè)顧問培訓；4

3、、 本次推盤具體價目表準備；5、 本次推盤說辭準備；6、 活動所需要的銷售表式格式準備并確認；（訂購協(xié)議書）現(xiàn)場財務準備工作：1、本次認購活動為了加快現(xiàn)場收款效率，擬訂收款流程；2、財務收款流程的培訓； 2、 開盤流程 開盤前一天下午，銷售中心門前拱門豎起； 開盤前一天，必須做好現(xiàn)場包裝工作（包括地毯，汽球、音響等等）和所有工作人員培訓工作； 8：30，舞獅隊到位以及全體工作人員到位做好準備工作； 8：50，銷售中心音樂響起好日子； 9：00，各負責人各就各位做好準備； 9：20，舞獅隊開始從銷售中心出發(fā)表演，路線：銷售中心 寶中寶超市 興隆市場 沿人民中路往銷售中心走 9：50舞獅隊進入銷售

4、中心祝賀表演，開發(fā)商領(lǐng)導給獅頭一個紅包； 9：55主持人上臺先邀請開發(fā)商領(lǐng)導講話，宣布寬景三期正式開盤，強調(diào)預約前十名客戶做好選房準備，（準備好一萬元人民幣購房定金￥10000元）； 10：00分，鞭炮燃起，公布正式開盤，宣讀喊號規(guī)則以及選房流程，同時告知客戶選房后有抽大獎環(huán)節(jié)，正式開始叫號選房；開始喊第一批客戶（6組客戶，下同）排隊等候，馬上進入銷售中心指定選房區(qū)選房（選房后舞獅隊馬上擊鼓祝賀）； 10：20分，第一批進入選房區(qū)選房，主持人公布：“現(xiàn)場又傳來好消息，恭喜*成功成為陽光新城*號房新業(yè)主?！保ㄎ瑾{隊擊鼓祝賀）并要求第二批客戶做好選房準備（具體請參看第十條認購流程）； 10：25分

5、，第二批客戶進場選房，第三批客戶等候依次類推； 11:30分,舞獅隊到銷售中心門前表演； 11：45分，由主持人根據(jù)現(xiàn)場情況，作些互動游戲節(jié)目；調(diào)解現(xiàn)場; 11：50分，進入抽獎環(huán)節(jié)，由主持人宣讀抽獎規(guī)則并逐個邀請客戶上臺抽獎（客戶中獎后舞獅隊馬上擊鼓祝賀）； ；抽獎細則抽獎條件： 客戶須辦理認購手續(xù)完畢后，方可進行抽獎，抽獎按照認購手續(xù)編號先后順序進行； 客戶購買一套房擁有一次抽獎機會，兩套房擁有兩次抽獎機會，三套房擁有三次抽獎機會，依次類推； 抽獎對象： 開盤當天成功認購客戶；獎品設置：u 三等獎十名，落地扇十臺；u 二等獎三名，洗衣機三臺；u 一等獎二名，電動車兩輛；一二期老客戶獎品設置

6、u 一期每個老客戶贈送45元左右的花生油，共120桶；現(xiàn)場包裝u 銷售中心門前拱門一個；u 銷售中心門口兩側(cè)，各擺放一盆招財樹，汽球；u 銷售中心門口放上兩個音響,一個朝門路,一個朝銷售中心內(nèi)；u pop帳篷三個同時擺放在門前，供客戶選房等候，地面鋪上紅地毯，并拉上警戒線，劃分好功能區(qū)；u 在銷售門口門前鋪上紅地毯，直至路邊；u 軟沙發(fā)位置處搭建一個小型舞臺,供主持人調(diào)動現(xiàn)場氣氛和喊號,有獎問答；u 銷售前臺左側(cè)安置一個銷控表,供業(yè)主隨時關(guān)注房子銷售情況和可選房源；認購流程圖交定金簽放號表選 房叫號進場等待叫號 認購完成領(lǐng) 獎抽 獎等待抽獎簽認購書 當天認購流程細則1、 公布總經(jīng)理定稿的價格表

7、；2、 銷售總監(jiān)負責制作本次認購范圍內(nèi)物業(yè)銷控表；3、 銷售總監(jiān)負責對置業(yè)顧問進行本次認購流程的培訓工作；4、 置業(yè)顧問負責通知預約客戶當天攜帶認購金（認購金一萬元整，￥10000元），及預約卡原件和相關(guān)證件至銷售部進行認購；(證件包括：認購人身份證件原件、預約卡原件、預約金收據(jù)原件)5、 認購當天，客戶在接待中心等待叫號選房；6、 現(xiàn)場主持人負責根據(jù)預約卡編號前后順序喊號；（原則上一個號碼喊三次，無應答直接到下一個號碼，以此類推）7、 按每6個預約客戶為一組進指定認購區(qū)辦理認購手續(xù)；8、 置業(yè)顧問負責在正式認購前指導客戶看價格，定房號（三個意向房號）9、 客戶聽到叫號后到指定選房區(qū)找到曹敏銷

8、控處選房；10、 置業(yè)顧問負責引導客戶選房，指引到指定放號區(qū)定房號，到簽約區(qū)填寫認購書（客戶填寫部分），要求客戶確認后簽字按手??；11、 財務收款處根據(jù)客戶手上的放號銷控表（曹敏簽字為準）來收最客戶購房定金：一萬元整（￥10000元整）12、認購協(xié)議書簽定區(qū)的工作人員，憑客戶的放號銷控表及財務一萬元整（￥10000元整）定金收據(jù)原件與客戶簽定認購協(xié)議書13、 客戶簽定完認購協(xié)議書后到銷售接待中心等待抽獎；注意事項：1、 認購當天嚴格執(zhí)行按預約卡標號前后順序的原則進行認購；2、 當天未到現(xiàn)場認購的預約客戶不為其保留所預約選號選房權(quán)；四、認購當天現(xiàn)場各工作人員工作職責置業(yè)顧問工作：1、 負責為客戶

9、介紹樓盤信息及價格2、 負責協(xié)助客戶選房為其解釋認購書條款；3、 負責為貸款客戶解釋貸款流程及提供的資料；4、 負責引導客戶至選房區(qū)、交款區(qū)、簽約區(qū)辦理相關(guān)購房手續(xù)；5、 負責為客戶推薦其他房號（房號已被認購）現(xiàn)場銷售總監(jiān)工作：負責人 曹敏 1、 現(xiàn)場銷售控制；2、 現(xiàn)場銷售節(jié)奏把握；3、 現(xiàn)場為置業(yè)顧問提供即時性指導；4、 現(xiàn)場協(xié)助置業(yè)顧問完成客戶逼定；5、 解決現(xiàn)場突發(fā)事件；6、 現(xiàn)場人員的即時性協(xié)調(diào)安排；（注：馮昌富協(xié)助曹敏貼銷控板，兩人配合要非常默契，營造現(xiàn)場旺銷氛圍）現(xiàn)場財務工作：負責人：李偉 李紹邁 工作內(nèi)容：1、負責現(xiàn)場定金收款工作；2、負責開具收款收據(jù)；5、負責當天的資金回收統(tǒng)

10、計工作；現(xiàn)場訂購協(xié)議書簽定區(qū)工作負責人 謝珍 梁菲菲工作內(nèi)容1、 負責客戶的認購協(xié)議書簽定工作；2、 公司公章（蓋認購協(xié)議書用）總負責人工作安排現(xiàn)場總負責人：劉敬成 梁柱權(quán)1、727日當天工作執(zhí)行監(jiān)督；2、負責現(xiàn)場各環(huán)節(jié)工作配合最佳狀態(tài)；3、 認購現(xiàn)場人員調(diào)控，負責現(xiàn)場的秩序，并對整個活動突發(fā)狀況作出恰當及時的處理安排；現(xiàn)場保安保潔工作（物業(yè)公司協(xié)助）負責人：開發(fā)商定 秦小娟 陳英（保潔）工作內(nèi)容：1、 維持現(xiàn)場秩序；2、 維護現(xiàn)場衛(wèi)生；3、 保證現(xiàn)場的供水；4、 車輛引導停放監(jiān)督舞獅隊人員工作負責人：張海彬工作內(nèi)容：負責放鞭炮，并帶領(lǐng)舞獅隊禮品發(fā)放人員工作負責人：王新強 張重和工作內(nèi)容：負責

11、一二期老客戶的禮品領(lǐng)導最發(fā)放抽獎人員工作安排負責人： 劉敬成 主持人 曹敏 梁柱權(quán) 馮昌富主持人負責現(xiàn)場緊張氣氛的營造，曹敏等人協(xié)助照相人員工作安排負責人：王新強由王新強安排人員現(xiàn)場全程照相五、認購金收取金額套房定金一萬元人民幣（￥10000）物料準備清單：1、 認購協(xié)議書（一式二份）；共100份（覃瀅負責）2、 銷控表、貼紙（大廳用）3、 落地扇十臺；4、 洗衣機三臺；5、 電動車兩輛；6、 海報（發(fā)給新客戶）7、 認購須知；8、 銷控表（銷售總監(jiān)用）9、 公司財務章（財務用）10、 公司公章（認購書簽定區(qū)用）11、 選房流程圖表12、 獎品簽領(lǐng)表13、 簽約水性筆20支（謝勇負責）14、

12、彩色筆、橡皮擦一批（謝勇負責）15、 足夠當天飲用的礦泉水20件一、 人員安排簡板編號人員名單位置負責事項備注1主持人xxx舞臺處宣讀規(guī)則、流程，喊號以及調(diào)動現(xiàn)場氣氛，最后主持抽獎劉敬成開盤現(xiàn)場控制整個流程進度開展，并對整個活動突發(fā)狀況作出恰當及時的處理2曹敏總銷控臺負責引導客戶選房，放號、銷控、核對優(yōu)惠3李紹邁 李偉財務臺負責收款、開收據(jù)4謝珍/梁菲菲簽約臺負責計算置業(yè)計劃價格并填好認購協(xié)議后引導客戶簽約7馮昌富銷控表處負責粘貼銷控表和曹敏、司儀形成溝通互動。8張海彬機動負責放鞭炮，并帶領(lǐng)舞獅隊9梁柱權(quán)機動控制整個流程進度開展，同時協(xié)助司儀跳動現(xiàn)場氛圍10梁柱權(quán)舞臺處核對客戶抽獎信息需確認客

13、戶辦完認購手續(xù)后憑認購協(xié)議和收據(jù)11馮昌富舞臺處記錄中獎客戶信息，并發(fā)放兌獎券12置業(yè)顧問各就各位負責通知自己客戶，同時安撫現(xiàn)場客戶，引導客戶選房13張重和/王新強銷售前臺處負責確認老客戶身份后發(fā)禮品，負責發(fā)放未成功購買的預約客戶的禮品14謝勇等銷售外面負責維持現(xiàn)場秩序，并對整個活動突發(fā)狀況作出恰當及時的處理安排邀請四名公安民警協(xié)助物業(yè)公司做好安保工作15車輛引導人員客戶車輛放在京都賓館后面停車場處物業(yè)公司人員協(xié)助16陳英、秦小娟維持銷售現(xiàn)場和外場清潔工作,發(fā)放糖果小吃給客戶17攝影師機動現(xiàn)場全程照相由王新強聯(lián)系二、 物料準備人員安排編號物料名稱負責人跟進人完成時間備注1拱門王新強梁柱權(quán)7.2

14、52地毯王新強謝勇7.253銷控板馮昌富梁柱權(quán)7.254銷控表馮昌富梁柱權(quán)7.255銷貼馮昌富梁柱權(quán)7.257音響、話筒（租用）王新強謝勇7.258小型舞臺王新強謝勇7.2510落地扇王新強謝勇7.2511洗衣機王新強謝勇7.2512電動車王新強謝勇7.2513金龍魚油王新強謝勇7.2514礦泉水王新強謝勇7.2515鞭炮王新強謝勇7.2516舞獅隊王新強謝勇7.2517橫幅馮昌富梁柱權(quán)7.2518抽獎箱馮昌富梁柱權(quán)7.2519兵乓球王新強謝勇7.2520紅色彩筆王新強謝勇7.2521互動禮品王新強謝勇7.2522工作人員臺前標示牌馮昌富梁柱權(quán)7.2523警戒線王新強謝勇7.2524排號規(guī)則和

15、認購流程公示圖馮昌富梁柱權(quán)7.2525舞獅隊紅包王新強謝勇7.2526電視臺記者紅包王新強謝勇7.2527司儀（主持人）王新強謝勇7.2528簽約、彩色筆、橡皮擦王新強謝勇7.25 三、 物料準備及費用預算編號物料名稱規(guī)格/數(shù)量單價總價（元）備注1拱門1門4004002地毯11*2米高143083銷控板2米高*3米寬，1塊251504銷控表2米高*3米寬201205銷貼1000.5507音響、話筒（租用）1套4004008小型舞臺60010落地扇10120120011洗衣機31500450012電動車22200440013金龍魚油1.8升120瓶45540014礦泉水20件2550015鞭炮十

16、萬頭兩鞭12024016舞獅隊三頭大獅，六頭小獅1200120017橫幅0.75*3米，1條103018抽獎箱1151519兵乓球1000.550用于抽獎20紅色彩筆1支5用于抽獎21互動禮品505250小布娃、洗衣粉、洗潔精、香皂22工作人員臺前標示牌5105023警戒線24排號規(guī)則和認購流程公示圖0.8*1.2101025舞獅隊紅包8826電視臺記者紅包20027司儀（主持人）50028簽約、彩色筆、橡皮擦水性筆20支，彩色筆一批 橡皮擦10塊5029不可預見費1000不可預見30合計總費用總費用 附件1短信內(nèi)容陽光新城寬景三期新品7月27日盛大開盤，開盤當天抽大獎送大禮，購房有更多優(yōu)惠，

17、到場均有精美禮品贈送，大型景觀園林已盛情開放，詢8236688 電視修改陽光新城寬景三期新品7月27日盛大開盤，開盤當天抽大獎送大禮，購房有更多優(yōu)惠，到場均有精美禮品贈送，大型景觀園林已盛情開放，銷售熱線：8236688 8238866工地直幅u logo+陽光新城u 7月27日隆重開盤氣拱門內(nèi)容u 陽光新城寬景三期新品開盤盛典（銷售中心門前）銷售中心門口橫幅u 寬景三期新品盛大開盤銷售中心空調(diào)處廣告u 7月27日陽光新城寬景三期新品盛大開盤選房流程圖示附件2劉總講話稿尊敬的陽光新城廣大業(yè)主、朋友們：大家早上好！今天是陽光新城寬景三期隆重開盤大吉之日，我謹代表廣西兆豐置業(yè)投資有限公司/博白縣新

18、大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全體員工，向陽光新城新老業(yè)主及所有來賓的到來表示熱烈的歡迎！非常感謝你們一直以來對“陽光新城”的支持和信賴！廣西兆豐置業(yè)投資有限公司/博白縣新大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一直堅持走品牌開發(fā)之路，引進先進的開發(fā)管理理念，目標是把“陽光新城”打造成博白居住品質(zhì)最高、居住環(huán)境最優(yōu)雅、戶型設計最人性化、配套設施最完善的花園式住宅小區(qū)，力爭給廣大業(yè)主提供最好的社區(qū)居住環(huán)境！兆豐置業(yè)/新大地地產(chǎn)公司將伴隨著大家的關(guān)注成長，請大家共同來見證！最后預祝本次“陽光新城開盤盛典”圓滿成功！愿所有的客戶都能選到自己滿意的房子！并祝大家中大獎行好運！謝謝大家！ 附件3選房規(guī)則及流程一、 喊號順序依據(jù)預

19、約卡號的先后順序進行，先是二期預約余留客戶，按預約號先后次序喊，然后三期預約客戶從預約卡號第一號開始喊，直至最后一名；二、 每個號由司儀人員喊號三次，如無人應答，則跳過，此視為該預約客戶自動放棄優(yōu)先排號選房權(quán)，如仍須選房，則輪到喊完所有預約號后，方可進場選房；三、 客戶須憑預約卡和誠意申購書進場選房，選房后預約卡和誠意申購書由銷控人員收回；四、 每批進場選房的客戶為五組，每組客戶限兩人進場，即只能帶一名家庭人員進場協(xié)助選房；五、 每批進場選房的客戶選房時間控制在23分鐘內(nèi)，如未能在限制時間內(nèi)選到自己滿意房子，可在旁邊休息處商量再決定，決定后可在未選房源中選房；六、 拿到房號后，客戶須憑認購協(xié)議

20、書在半個小時內(nèi)到收款處繳款，如未在半個小時內(nèi)繳款的，則由現(xiàn)場管理人員提前10分鐘通知服務該客戶的置業(yè)顧問告知客戶即將清號，如到時該客戶未繳清款項，則由現(xiàn)場管理人員通知銷控人員立即清號，將該房號放出，由后面客戶選擇（現(xiàn)場管理人員出具一式三份清號單，一份交銷控清號，一份交財務人員備份，一份公司備底）；七、 繳款后，客戶須憑認購協(xié)議書以及定金收據(jù)至簽約處簽約，簽約后可到銷售大廳參加現(xiàn)場互動游戲，等候抽大獎。附件4激情大抽獎獎項公示一、抽獎對象 開盤當天成功認購客戶；二、 抽獎條件 客戶須辦理認購手續(xù)完畢后，方可進行抽獎，抽獎按照認購手續(xù)編號先后順序進行； 客戶購買一套房擁有一次抽獎機會，兩套房擁有兩

21、次抽獎機會，三套房擁有三次抽獎機會，依次類推； 三、激情大抽獎獎品設置u 一等獎二名，電動車兩輛；u 二等獎三名，洗衣機三臺；u 三等獎十名，落地扇十臺； 四、互動游戲獎品u 由主持人根據(jù)內(nèi)容難易和現(xiàn)場情況統(tǒng)一安排發(fā)放；領(lǐng)獎品者須留下姓名和聯(lián)系電話方可領(lǐng)獎；地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關(guān)業(yè)務指引1、 目的以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務關(guān)系。2、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務等階段工作的指導。3、職責3.1 物業(yè)公司新項目管理部、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引

22、。3.2 物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準入可行性進行分析。3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務和經(jīng)營關(guān)系。4、原則4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責權(quán)，理順在業(yè)務和經(jīng)營方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。4.2 在業(yè)務關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務流程，按照內(nèi)部市場化原則，明確雙方責、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個

23、獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體，在各項具體業(yè)務上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應以契約形式明確各自權(quán)利和義務。4.3 地產(chǎn)公司應與物業(yè)公司應按照已確定的各項委托業(yè)務費用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費標準進行結(jié)算。5、定義5.1 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。5.2 前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應入伙手續(xù)

24、；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4 項目開辦費是指在項目集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。5.5 物業(yè)移交是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設施設備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關(guān)設施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。5.6 保潔開荒是指項目接管驗收合格后，物業(yè)公司對項目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。6、方法和過程控制6.1 項目前期介入6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項目缺陷，

25、在項目的規(guī)劃設計、施工建設和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設性意見。6.1.1.1 規(guī)劃設計過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設計說明會，說明相關(guān)設計內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設計方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設計方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。6.1.1.2 施工過程的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了

26、解和跟蹤工程進展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設備設施的安裝、硬件配套等方面提出建設性意見提交工程整改建議書。6.1.1.3 工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進行全面的驗收檢查并提交物業(yè)驗收報告，所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量。6.1.1.4 營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保

27、安服務；客戶的接待咨詢服務；對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設計的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。6.1.1.4.1在營銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。6.1.1.4.2對于營銷階段發(fā)生的費用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應嚴格按照物業(yè)服務前期介入委托合同（附件一）進行。6.1. 2 項目前期介入階段，地產(chǎn)公司應每月組織召開業(yè)務聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見進行溝通。6.1.3 項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的1

28、0-15%）由地產(chǎn)公司承擔（參考標準：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米24元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1 前期物業(yè)管理服務合同：6.2.1.1由物業(yè)公司新項目部負責在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務合同、業(yè)主臨時公約。 6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務合同，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權(quán)、服務標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。6.

29、2.2 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務內(nèi)容、管理服務標準、內(nèi)部管理機制、品質(zhì)控制方法、管理費測算等內(nèi)容。6.2.3 物業(yè)管理費測算6.2.3.1 物業(yè)公司應在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。6.2.3.2 物業(yè)管理費定價應參照當?shù)卣笇藴屎托袠I(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應承擔相應虧損。6.2.4 項目開辦費6.2.4.1物業(yè)公司應在物業(yè)管理費測算時，將

30、項目開辦費在合同期限內(nèi)分攤到物業(yè)管理成本中。6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標準偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標準：按接管面積計算，每平方米23元），以便物業(yè)公司正常開展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地產(chǎn)公司應按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。6.2.5.2 管理用房的標準，當?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應按照項目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分

31、由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。6.2.5.3 地產(chǎn)公司應在規(guī)劃設計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，可從服務輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應根據(jù)項目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設在地下室中，須確保通風、噪音應達到國家住宅房內(nèi)標準。6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設計和施工方案，報地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費用由地產(chǎn)公司承擔，裝修標準：按照實際提供的建筑面積計算，不低于每平方米500元

32、。6.2.6 保潔開荒6.2.6.1 保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責任，地產(chǎn)公司應監(jiān)督各施工單位負責其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。6.2.6.2 地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔. 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用實行地產(chǎn)公司項目組總經(jīng)理負責制，成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費用由地產(chǎn)公司承擔，具體包括：現(xiàn)場布置、辦公設備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。6.2.7.2 地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等）報地產(chǎn)公司審核，費用由地產(chǎn)公司承擔. 6.2.8售后服務6.2.8.1 地產(chǎn)公司按照房屋質(zhì)量保證書規(guī)定承擔房屋維修、公共設施設備保修期內(nèi)的返修以及完善責任，此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機構(gòu)認定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔責任。物業(yè)公司只負責正常的工程返修工作（具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方保修協(xié)議書）6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實，應與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書，明確保修的服務質(zhì)量標準、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對施工方的服務質(zhì)量進行