中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引討論稿

1、中華全國(guó)律師協(xié)會(huì) 律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引 （討論稿） 目錄 第一章 總則 第一節(jié) 目的、概念、基本原則及要求 第二節(jié) 現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定 第二章 律師辦理為開(kāi)發(fā)商委托前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù) 第一節(jié) 前期物業(yè)管理公司的選聘 第二節(jié) 物業(yè)管理公司的提前介入 第三章 律師辦理為物業(yè)管理公司物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù) 第一節(jié) 律師辦理為物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理提供法律服務(wù) 第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)成立后，律師為物業(yè)管理公司物業(yè)管理提供法律服務(wù) 第四章 律師辦理在物業(yè)管理過(guò)程中為業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)提供法律服務(wù) 的業(yè)務(wù) 第一節(jié) 律師為首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立提供法律服

2、務(wù) 第二節(jié) 律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)作提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù) 第五章 物業(yè)專項(xiàng)維修基金 第一節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修基金的交納與續(xù)籌 第二節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修基金的使用 第六章 物業(yè)管理糾紛 第一節(jié) 物業(yè)管理糾紛范圍、分類及特點(diǎn) 第二節(jié) 物業(yè)管理糾紛的處理 第七章 附則 第一章 總 則 第一節(jié) 目的、概念、基本原則及要求 1.1.1 制定目的 本指引由中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)起草，其目的系為向律師提供辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操 作方面的借鑒、經(jīng)驗(yàn)，并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供律師在代理物業(yè)管理法律實(shí) 際業(yè)務(wù)中參考。 1.1.2 概念界定 物業(yè)管理：根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，物業(yè)管理有狹義與廣義之分

3、， 狹義的物業(yè)管理一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托，物業(yè)管理機(jī) 構(gòu)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、 衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。廣義的物業(yè)管理還包括業(yè)主自治 管理和業(yè)主聘請(qǐng)專業(yè)的公司的管理，比如聘請(qǐng)保安公司提供安全保障服務(wù)，聘請(qǐng)保 潔公司提高公共區(qū)域清潔服務(wù)等等。 物業(yè)管理糾紛：物業(yè)管理糾紛是指物業(yè)管理各主體之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟(jì)、 行政活動(dòng)中，因?qū)ν豁?xiàng)與物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān) 的權(quán)利和義務(wù)有相互矛盾的主張和請(qǐng)求，而發(fā)生的具有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的爭(zhēng)執(zhí)。本操作指 引所指的物業(yè)管理糾紛主要為民事方面的物業(yè)管理

4、糾紛。 開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商，又稱發(fā)展商，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第 29 條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是經(jīng)營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。開(kāi)發(fā) 商作為物業(yè)的投資開(kāi)發(fā)商，原始取得物業(yè)的所有權(quán)，在物業(yè)管理中，被稱為“大業(yè) 主”。 物業(yè)管理公司：是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。其根據(jù)物業(yè)管理服務(wù) 合同授受業(yè)主（業(yè)主大會(huì)）或者開(kāi)發(fā)商的委托，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理和對(duì)業(yè)主提 供服務(wù)。國(guó)家對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。 業(yè)主：是指住宅以及其配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)所有者，一般擁有房地產(chǎn)行政主管部門簽發(fā) 的房地產(chǎn)權(quán)證。 使用人：是指物業(yè)的承租人或其他非業(yè)主使用人。 業(yè)主（代表）大會(huì)：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

5、全體業(yè)主組成的，或者業(yè)主人數(shù)較多時(shí)， 由一定的業(yè)主代表組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè) 管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。 業(yè)主委員會(huì)：是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活 動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中長(zhǎng)期 存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。 前期物業(yè)管理：是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或其他管理 人之前這一期間的物業(yè)管理。 前期物業(yè)管理服務(wù)合同：是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商委托物業(yè)管理公司或其他管理人管理物業(yè)，并與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理 合同。 物業(yè)管理

6、服務(wù)合同：物業(yè)管理服務(wù)合同是指由業(yè)主支付費(fèi)用，物業(yè)管理公司受托對(duì) 指定物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、利用及相關(guān)區(qū)域生活秩序管理的合同。物業(yè)管理服務(wù)合 同廣義上包括前期物業(yè)管理服務(wù)合同。 業(yè)主臨時(shí)公約：是在銷售物業(yè)之前，由開(kāi)發(fā)商制訂的，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、 管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)的 約定。 業(yè)主公約：是指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維 護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則，是全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的物業(yè)管理服務(wù) 的規(guī)章制度。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則：業(yè)主大會(huì)義事規(guī)則是小區(qū)業(yè)主大會(huì)與業(yè)委會(huì)活動(dòng)的基本要求， 是業(yè)主大會(huì)活動(dòng)的程序法，其規(guī)定了

7、業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的議事方式、活動(dòng)程序、職 責(zé)及任期等。 公共維修基金（資金） ：全稱為住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，指由法律規(guī) 定的專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。 1.1.3 律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)的基本原則 律師在辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)中，應(yīng)當(dāng)遵守以下原則： 第一，應(yīng)具有一定的專業(yè)知識(shí)。由于物業(yè)管理糾紛有相當(dāng)?shù)膶I(yè)性，比如說(shuō)，維修 基金的分?jǐn)?，公共部位的確定等等，所以律師應(yīng)注意學(xué)習(xí)專業(yè)的法律知識(shí)，熟悉物 業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)。 第二，應(yīng)恪盡職責(zé)，不受外來(lái)因素的干涉。律師接受委托后，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持對(duì)委托人忠 誠(chéng)負(fù)責(zé)的原則，恪盡職守，勤勉盡責(zé)，不受任何單位及其

8、他組織和個(gè)人的非法干涉， 依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的正確實(shí)施。 第三，依法提供法律服務(wù)原則。律師在辦理物業(yè)管理案件時(shí)，要依法執(zhí)業(yè)，遵守國(guó) 家法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章的規(guī)定，遵守司法行政部門與律師行業(yè) 協(xié)會(huì)組織制定的規(guī)范性文件。 1.1.4 律師辦理物業(yè)管理糾紛案件的基本要求 律師辦理物業(yè)管理糾紛案件業(yè)務(wù)，應(yīng)依據(jù)與委托人簽訂的委托協(xié)議所設(shè)定的具體服 務(wù)內(nèi)容和要求，在委托權(quán)限內(nèi)依約履行職責(zé)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行所在市律師協(xié)會(huì)關(guān)于防止 利益沖突的有關(guān)規(guī)定，不得損害委托人的合法權(quán)益，應(yīng)保守當(dāng)事人的商業(yè)秘密與個(gè) 人隱私，按有關(guān)規(guī)定須向主管司法行政機(jī)關(guān)通報(bào)案情。 1.1.5 本操作指引

9、的適用范圍 本操作指引適用于律師從事物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)，主要包括：為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè) 管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提供非訴法律服務(wù)，擬定前期物業(yè)管理標(biāo)書(shū)、前期物 業(yè)管理合同、物業(yè)管理合同，業(yè)主公約，通過(guò)協(xié)商、仲裁或訴訟方式處理業(yè)主與開(kāi) 發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛。 第二節(jié) 現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定 1.2.1 物業(yè)管理行業(yè)是新興的行業(yè)，在這個(gè)行業(yè)中出現(xiàn)的法律問(wèn)題立法尚不完善， 專門的立法除了國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例以外，多為建設(shè)部及相關(guān)部委的規(guī)章和規(guī) 范性法律文件，在剛剛閉幕的全國(guó)人大通過(guò)的中華人民共和國(guó)物權(quán)法中也對(duì)涉 及物業(yè)管理方面做了一個(gè)綱領(lǐng)性、原則性的規(guī)定，另外，全國(guó)各地方也有較多

10、的地 方法規(guī)和規(guī)范性法律文件，律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡胤椒ㄒ?guī)和 規(guī)范性法律文件才能更好的解決問(wèn)題、處理糾紛。 1.2.2 物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)所涉的全國(guó)性法律、法規(guī)、規(guī)章主要有： 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 2007年3月 16日全國(guó)人大第五次會(huì)議通過(guò)， 2007年 10 月 1 日起施行。 物業(yè)管理?xiàng)l例 2003年 5月 28日國(guó)務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自 2003年 9月1 日起施行。 中華人民共和國(guó)合同法 1999 年 3 月 15 日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議 通過(guò)，自 1999 年 10 月 1 日起施行 中華人民共和國(guó)價(jià)格法 1997年 12月 29日第七屆全國(guó)人民代表

11、大會(huì)常務(wù)委員會(huì) 第二十九次會(huì)議通過(guò)，自 1998年 5月 1日起施行 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法建住房【2003】 130號(hào)，自 2003年 9月 1 日起施行 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、 建設(shè)部發(fā)改價(jià)格 【 2003】1864 號(hào)， 自 2003 年 9 月 1 日起施行 業(yè)主大會(huì)規(guī)程建設(shè)部建住房【 2003】131號(hào)，自 2003年 9月 1日起施行 建筑裝飾裝修管理規(guī)定 1995年8月 7日建設(shè)部令第 19號(hào)，自 1995年 9月 1日 起施行【已廢止】 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 2002年2月26日建設(shè)部令第 110號(hào)，自 2002年5 月 1 日起施行 物業(yè)管理

12、企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定財(cái)政部財(cái)基字【 1998】7 號(hào)發(fā)布， 1998 年 1 月 1 日 起施行 物業(yè)管理企業(yè)資持管理辦法建設(shè)部令第 125號(hào)，自 2004年 5月1日起施行 1.2.3 從目前立法的情況看，有關(guān)物業(yè)管理的立法變化較快、較多，從事物業(yè)管理 業(yè)務(wù)的律師應(yīng)多關(guān)心這方面的立法進(jìn)展，以便更好地做好這一方面的業(yè)務(wù)。 第二章 律師辦理為開(kāi)發(fā)商委托前期物業(yè)管理 提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù) 第一節(jié) 前期物業(yè)管理公司的選聘 2.1 物業(yè)銷售（預(yù)售或現(xiàn)售）前，律師應(yīng)當(dāng)為開(kāi)發(fā)商選聘前期物業(yè)管理公司提供法 律服務(wù)。 2.1.1 律師應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商建議通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企 業(yè)；投標(biāo)人少于 3

13、 個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn) 行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 2.1.2 律師應(yīng)參與草擬或?qū)彶樯鲜鲞x聘前期物業(yè)管理公司的相關(guān)法律文件包括但不 限于招標(biāo)書(shū)、前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約。 2.1.3 律師應(yīng)當(dāng)幫助開(kāi)發(fā)商審核投標(biāo)的物業(yè)管理公司的等級(jí)資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷等相關(guān) 資料。 物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理 我國(guó)政府物業(yè)管理部門對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)施資質(zhì)管理制度。根據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理 企業(yè)資質(zhì)管理辦法 的規(guī)定， 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定。 未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定并取得資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。一級(jí)、二 級(jí)、三

14、級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如下： （ 1）資質(zhì)一級(jí)企業(yè) a、注冊(cè)資本500萬(wàn)元以上； b、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不 少于 30 人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 20 人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé) 人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； c、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)； d、管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算 基數(shù)的百分比之和不低于 100%: 多層住宅 200 萬(wàn)平方米； 高層住宅 100 萬(wàn)平方米； 獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米； 辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50萬(wàn)平方米。 e、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服

15、務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案 系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 （ 2）資質(zhì)二級(jí)企業(yè) a、注冊(cè)資本300萬(wàn)元以上； b、物業(yè)管理人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 20 人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 10 人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具 有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； c、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)； d、管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算 基數(shù)的百分比之和不低于 100%： 多層住宅 100萬(wàn)平方米； 高層住宅 50 萬(wàn)平方米； 獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米； 辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他

16、物業(yè) 20萬(wàn)平方米。 e、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案 系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 （ 3）資質(zhì)三級(jí)企業(yè) a、注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上； b、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不 少于 10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人 具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； c、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)； d、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目； e、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案 系統(tǒng)。 第二節(jié) 物業(yè)管理公司的提前介入 如開(kāi)發(fā)商選擇聘請(qǐng)專業(yè)的公司，對(duì)專業(yè)的設(shè)

17、備維護(hù)公司來(lái)說(shuō)，為了及早地了解小區(qū) 的管線圖及設(shè)備情況，開(kāi)發(fā)商也讓其提前介入。 第三章 律師辦理為物業(yè)管理公司物業(yè)管理 提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù) 第一節(jié) 律師辦理為物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理提供法律服務(wù) （ 1）物業(yè)的接管驗(yàn)收 物業(yè)接管驗(yàn)收是前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的重要內(nèi)容，也是物業(yè)管理開(kāi)始運(yùn)作的第一 道程序。物業(yè)接管驗(yàn)收，是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)管理委托后，對(duì)指定物業(yè)根據(jù) 開(kāi)發(fā)商的提請(qǐng)，進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說(shuō)明書(shū) 移交，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。根據(jù)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，開(kāi)發(fā)商負(fù)有義務(wù)將物 業(yè)所涉及的設(shè)施、設(shè)備和建筑物圖紙完整地移交給物業(yè)管理公司，驗(yàn)收范圍內(nèi)的設(shè) 施、設(shè)

18、備、建設(shè)物及其附著物為物業(yè)管理公司行使管理權(quán)的范圍。 （ 2）開(kāi)發(fā)商的權(quán)利和義務(wù) a、應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理， 業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約 定。 b、應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并要求物業(yè)買受人在 訂立物業(yè)買賣合同時(shí)，做出遵守業(yè)主臨時(shí)公約的書(shū)面承諾。 C、在物業(yè)竣工交付使用時(shí)， 負(fù)責(zé)向物業(yè)買受人提供房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明 書(shū)。 d、審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理方案并對(duì)物業(yè)管理公司提交上述物業(yè)管理方案 出具書(shū)面審定意見(jiàn)。 e、檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況并每

19、年進(jìn)行一次考核評(píng) 定；并將管理情況報(bào)物業(yè)管理主管部門備案。 f 、審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、 財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告并在物業(yè) 管理公司提交上述材料之日起日內(nèi)出具書(shū)面審定意見(jiàn)。 g、保證委托物業(yè)管理公司管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及要求。 h、 向物業(yè)管理公司提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房（一般指車庫(kù)、會(huì)所）。 i 、向物業(yè)管理公司提供各地規(guī)范性物業(yè)管理法律文件規(guī)定的物業(yè)管理用房?！臼欠?沖突】 j 、在物業(yè)管理交接驗(yàn)收時(shí)，負(fù)責(zé)向物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理公司所需要的資料。 k、為實(shí)現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，除由業(yè)主、 物業(yè)使用人按規(guī)定繳納外，不足部分由開(kāi)

20、發(fā)商承擔(dān)。 l 、協(xié)調(diào)、處理本合同效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題。 m協(xié)助物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。 n、及時(shí)繳納空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；依法提供物業(yè)維修專項(xiàng)資金。 0、幵發(fā)商有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)， 對(duì)合同約定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支狀況進(jìn)行審 計(jì)。 （ 3）物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù) a、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；自主幵展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管 理服務(wù)活動(dòng)。 b、對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工提供管理方面的整改和完善建議。 c、 配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備調(diào)試、驗(yàn)收和交接。 d、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。 e、按本合同

21、的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約或物業(yè)使用守則及相關(guān) 管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理。 f 、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)， 但不得將該區(qū)域 內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。物業(yè)管理公司將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù) 業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)的，相關(guān)的物業(yè)管理責(zé)任仍由牧業(yè)管理公司向開(kāi)發(fā)商、 業(yè)主及物業(yè)使用人承擔(dān)。 g、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì) 劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)甲、乙雙方議定后由物業(yè)管理 公司組織實(shí)施。 h、 向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)， 告知有

22、關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，與業(yè)主和物業(yè)使用人訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。 i 、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃，資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告，向開(kāi)發(fā)商提出上述 計(jì)劃和報(bào)告；經(jīng)開(kāi)發(fā)商審定后組織實(shí)施。 j 、負(fù)責(zé)每半年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支帳目； 并將 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主和物業(yè)使用人提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng) 目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書(shū)面方式公示。 k、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或 改善配套項(xiàng)目，須與開(kāi)發(fā)商協(xié)商經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；不得擅 自改變房屋共用部位的用途。 l 、不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物

23、業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； 不得在處理物業(yè)管理 事務(wù)活動(dòng)中侵犯業(yè)主及物業(yè)使用人的合法權(quán)益。 m建立、妥善保管和正確使用物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。 n、本合同終止時(shí)，向幵發(fā)商移交幵發(fā)商提供的全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物 業(yè)管理的全部檔案資料。 0、接受業(yè)主、物業(yè)使用人、幵發(fā)商和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善物業(yè)管 理服務(wù)，定期以書(shū)面方式向開(kāi)發(fā)商報(bào)告本合同履行情況。 根據(jù)各地的規(guī)定，一般凡是普通住宅的，所擬定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)價(jià)管 理部門審批，非普通住宅或商用物業(yè)的，應(yīng)報(bào)有關(guān)部門備案。 關(guān)于管理費(fèi)的支付問(wèn)題，結(jié)合一些地方的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售 房屋交付

24、之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。 出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售 合同未約定的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。 第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)成立后，律師為物業(yè)管理公司 物業(yè)管理提供法律服務(wù) （1）物業(yè)管理服務(wù)合同的基本內(nèi)容 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)具備以下主要條款： a、雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。 b、管理項(xiàng)目。即管理的房地產(chǎn)名稱、坐落位置、面積、四至界限。 c、管理內(nèi)容。即具體管理事項(xiàng)，例如：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、消防、電梯、 機(jī)電設(shè)備、路燈等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 d 、管理費(fèi)用

25、。即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收 費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同，有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確 規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)，有的收費(fèi)項(xiàng)目是同業(yè)主委員會(huì)協(xié)商決定的，如停車 場(chǎng)的停車費(fèi)。 e 、雙方的權(quán)利與義務(wù)。 f 、違約責(zé)任。 雙方可以約定不履行或不完全履行合同時(shí)各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。 g 、其他事項(xiàng)。雙方可以約定其他未盡事宜，如風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、調(diào)解與仲裁、合同 的更改、補(bǔ)充終止等。 （2）業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù) a 、代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；經(jīng)常聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，并及時(shí)將上述 意見(jiàn)和建議反饋給物業(yè)管理公司。 b 、監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約及物業(yè)共用部位和共

26、用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序 和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度；采取措施督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)管理公共服 務(wù)費(fèi)用。 C 、審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理方案。 d 、檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。 e 、審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告并 在物業(yè)管理公司提交上述材料之日起內(nèi)出具書(shū)面審定意見(jiàn)。 f 、審批物業(yè)維修專項(xiàng)資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 大中修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；審查物業(yè)管理公司提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備大中修、更新、改造的書(shū)面報(bào)告。 g 、應(yīng)在本合同生效之日起日內(nèi)，向物業(yè)管理公司移交有關(guān)資料。 h 、協(xié)調(diào)、

27、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題。 i 、負(fù)責(zé)物業(yè)維修專項(xiàng)資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)維修專項(xiàng)資金。 j 、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi) 收支狀況進(jìn)行審計(jì)。 k 、經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過(guò)，有權(quán)代表業(yè)主大會(huì) 提前終止本合同。 （ 3）物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù) a、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。自主幵展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管 理服務(wù)活動(dòng)。 b、對(duì)業(yè)主違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。 c、按本合同的約定，對(duì)業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行 為進(jìn)行制止和處理。 d、 可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)

28、業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域 內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。 e、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì) 劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理公司雙方議 定后由物業(yè)管理公司組織實(shí)施。 f 、向業(yè)主告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止 行為，與業(yè)主訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。 g、按養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和操作規(guī)程，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不 安全隱患或險(xiǎn)情及時(shí)排除。 h、負(fù)責(zé)每半年向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支帳目和物業(yè)維修專項(xiàng)資金 使用情況；并將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以

29、及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi) 項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書(shū)面方式公示。 i 、不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； 不得在處理物業(yè)管理 事務(wù)活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。 j 、建立、妥善保管和正確使用物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。 k、本合同終止時(shí)，向業(yè)主委員會(huì)移交管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。 第四章 律師辦理在物業(yè)管理過(guò)程中為業(yè)主 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù) 第一節(jié) 律師為首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立提供法律服務(wù) （1）首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi) a、首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召幵的條件 國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例第十條提及了首次業(yè)主大會(huì)，但沒(méi)

30、有規(guī)定首次業(yè)主 大會(huì)召開(kāi)的條件，也沒(méi)有規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，這樣開(kāi)發(fā)商及其聘請(qǐng)的前 期物業(yè)企業(yè)有可能簽訂期限很長(zhǎng)的前期物業(yè)服務(wù)合同，損害業(yè)主的利益。各地方的 物業(yè)管理規(guī)定對(duì)首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件大都做了明確的規(guī)定，比如上海市住宅 物業(yè)管理規(guī)定規(guī)定：一個(gè)特定管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的面積達(dá)到50% 以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成 立業(yè)主大會(huì)，因此當(dāng)物業(yè)小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件成就時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)提醒相關(guān) 業(yè)主及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并提供相應(yīng)的法律服務(wù)。 但根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，成立業(yè)主大會(huì)與否更加尊重業(yè)主的意志， 物權(quán)法規(guī)定 小區(qū)可以成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)

31、主委員會(huì)，如成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的， 行政管理部門對(duì)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)。 b、首次業(yè)主大會(huì)及業(yè)主代表大會(huì)的籌備工作（以上海為例講述，其他各地方仍然以 當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)物業(yè)管理規(guī)定為準(zhǔn)，律師在提供法律服務(wù)時(shí)，如發(fā)現(xiàn)不按以下程序成立 業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)業(yè)主或有關(guān)部門提示） 根據(jù)上海市房地局的在關(guān)規(guī)定，住宅物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，開(kāi)發(fā) 商應(yīng)按上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的規(guī)定，提交有關(guān)資料。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理 部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)和街道辦事處依法組織開(kāi)展業(yè)主大會(huì)籌建工作。開(kāi)發(fā)商未提供資料， 經(jīng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門督促后仍不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門可根據(jù)業(yè) 主提出的成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求，組

32、織人員取得相關(guān)資料，所發(fā)生的費(fèi)用由建設(shè) 單位開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。 在開(kāi)發(fā)商報(bào)送有關(guān)資料后，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn) 生業(yè)主代表，組成業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組成員應(yīng)當(dāng)由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公 益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 籌備組在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處指導(dǎo)下，做好下列各項(xiàng)籌備工作： 確定召幵業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，確定業(yè)主代表 產(chǎn)生的方法、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。 確認(rèn)業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)。 確定召幵業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容。 確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委

33、員會(huì)候選 人。 在律師的幫助下擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）和業(yè)主公約（草案）。 做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他各項(xiàng)工作。 業(yè)主的投票權(quán)以套為計(jì)算單位。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持投票權(quán)超過(guò)全 部投票權(quán) 30%的，應(yīng)對(duì)其投票權(quán)予以限定。 C、首次業(yè)主大會(huì)的一般程序 由大會(huì)籌備組介紹大會(huì)籌備情況； 由大會(huì)籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況，候選人也可以作自我介紹； 審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約； 由業(yè)主大會(huì)成員或業(yè)主代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員； 審議決定其他物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。 在首次業(yè)主大會(huì)上產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行備案，從上 海市目前的實(shí)際情況看，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

34、同時(shí)備案，房地產(chǎn)行政主管部門發(fā) 放業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證 。 （ 2）業(yè)主大會(huì)例會(huì)及臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi) 業(yè)主委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集以后的業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大 會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，一般應(yīng)每年召開(kāi)一次會(huì)議。 經(jīng)持有一定比例投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)就其提議須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，稱為業(yè) 主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議或特別會(huì)議。 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，經(jīng) 20%以上的業(yè)主提議，業(yè) 主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)必須以已入住或使用的業(yè)主中持有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能舉 行。業(yè)主大會(huì)的決定， 但應(yīng)經(jīng)與會(huì)的持有過(guò)半數(shù)以上的投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過(guò)， 是為簡(jiǎn)單多數(shù)原則。但是，改建、重

35、建建筑物及其附屬設(shè)施，專項(xiàng)維修基金使用和 續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的 業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即為特別多數(shù)原則。 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： （ 1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （ 2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （ 4）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和 環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （ 5）共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （ 6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 （ 1）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大

36、會(huì)議事規(guī)則的約定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。經(jīng)三分 之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主 委員會(huì)會(huì)議。 （ 2）委員會(huì)會(huì)議召開(kāi)前的準(zhǔn)備工作。如會(huì)議召開(kāi)的通知、會(huì)議材料應(yīng)在會(huì)議前多長(zhǎng) 時(shí)間送達(dá)各委員；委員因故不能參加會(huì)議時(shí)的委托工作、手續(xù)等。 （ 3）委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議的主持工作。一般委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議都由主任主持，主任因故缺 席不能履行職責(zé)的，可由副主任主持。 （4）在業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，一般采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，進(jìn)行表決時(shí)，每一 位委員有一票表決權(quán)。 （ 5）業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督 的一個(gè)途徑，也是業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的有

37、效依據(jù)，在業(yè)主委員會(huì)的章程中應(yīng) 規(guī)定好會(huì)議記錄的工作，以及會(huì)議檔案的保存等。 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： （1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （ 3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè) 服務(wù)合同； （ 4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； （5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)，是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主 委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì) 負(fù)責(zé)，受業(yè)主大會(huì)和全體業(yè)主監(jiān)督。 由業(yè)主組成的業(yè)主團(tuán)體業(yè)主委員

38、會(huì)， 是否具備獨(dú)立的民事主體資格。 物業(yè)管理?xiàng)l例 沒(méi)有給出明確的規(guī)定。但根據(jù)最高院的相關(guān)批復(fù)（ 2002 民立他字第 46 號(hào)）基本上 承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的民事主體資格和民事訴訟主體資格的。根據(jù)全國(guó)人大剛剛通 過(guò)的物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，一般認(rèn)為是最終確立了業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的民事主體資 格和民事訴訟主體資格。 第二節(jié) 律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) 正常運(yùn)作提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù) 1、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的性質(zhì) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是小區(qū)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，它就業(yè)主大會(huì)及 業(yè)委會(huì)的宗旨、組成、議事方式、議事內(nèi)容等有關(guān)業(yè)主大會(huì)與業(yè)委會(huì)活動(dòng)事項(xiàng)均作 出了明確約定。 2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的制定 業(yè)

39、主大會(huì)議事規(guī)則由成立業(yè)主大會(huì)的籌備組擬定，在征求全體業(yè)主的意見(jiàn)后，由專 有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意表決通過(guò)。 3、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容一般包括以下幾個(gè)方面： （ 1）業(yè)主大會(huì)的組成與宗旨； （2）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議內(nèi)容與會(huì)議形式； （ 3）業(yè)主大會(huì)的表決形式； （ 4）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的條件； （5）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的程序； （ 6）業(yè)主代表的職責(zé)； （7）業(yè)主委員會(huì)的成員條件及組成； （ 8）業(yè)主委員會(huì)職責(zé)； （ 9）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議； （10）業(yè)主委員會(huì)的任期及換屆； （11）其他有關(guān)業(yè)主大會(huì)與業(yè)委會(huì)活動(dòng)的有關(guān)事項(xiàng)。 4、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中應(yīng)注意

40、的問(wèn)題 在制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中應(yīng)注意以下問(wèn)題： （1）制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則時(shí)，應(yīng)充分考慮其可操作性，在確定業(yè)主大會(huì)形式、業(yè) 主投票權(quán)、業(yè)委會(huì)的職權(quán)時(shí)，都要考慮到小區(qū)業(yè)主的實(shí)際情況，使得業(yè)主大會(huì)議事 規(guī)則具有可操作性。 （ 2）應(yīng)保障業(yè)委會(huì)權(quán)力的正當(dāng)行使，全體業(yè)主的合法權(quán)益得到保護(hù)。在制定業(yè)主大 會(huì)議事規(guī)則時(shí)，存在的問(wèn)題往往是業(yè)委會(huì)的權(quán)力過(guò)大，使得全體業(yè)主的利益得不到 保護(hù)，業(yè)主權(quán)利無(wú)法行使，比如說(shuō)有的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定業(yè)委會(huì)使用 3 萬(wàn)元以 下的維修基金，無(wú)采全體業(yè)主表決。 1、業(yè)主公約的性質(zhì) 是業(yè)主之間訂立的自治性的規(guī)范。不同的物業(yè)，因范圍、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、規(guī)格、功能 等不同，業(yè)主公約的具體

41、內(nèi)容也有差異。業(yè)主公約訂立后，縱使其物業(yè)的所有人更 迭，其效力不受影響。 2、業(yè)主公約的內(nèi)容 業(yè)主公約，一般包括以下內(nèi)容： （1）物業(yè)名稱、地點(diǎn)、區(qū)域范圍、面積和戶數(shù)； （2）物業(yè)共有部分和專有部分的劃分，公共場(chǎng)所、設(shè)施、設(shè)備狀況； （ 3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總投票數(shù)的統(tǒng)計(jì)狀況， 業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)重大事 項(xiàng)的方式； （4）業(yè)主使用物業(yè)和公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、設(shè)備的方式及具體要求； （ 5）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利及應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)； （6）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)、工作程序以及責(zé)任的承擔(dān)； （ 7）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)； （ 8）各業(yè)主配合物業(yè)管理的承諾；

42、（9）物業(yè)管理過(guò)程中，維修、養(yǎng)護(hù)及管理等各種費(fèi)用的繳納及分?jǐn)?，物業(yè)收益的分 配方式； （ 10）業(yè)主公約的修改程序、成立及生效的時(shí)間； （ 11）違反業(yè)主公約的責(zé)任； （12）業(yè)主認(rèn)為需要明確的其他事項(xiàng)。 3、業(yè)主公約的效力 業(yè)主公約中約定的業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，是經(jīng)業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的使用人也具有約束力。 4、業(yè)主臨時(shí)公約 業(yè)主臨時(shí)公約與業(yè)主公約的內(nèi)容基本一致，一般是由開(kāi)發(fā)商制定的，在商品房出售 合同附件中約定或業(yè)主入戶時(shí)簽訂。業(yè)委會(huì)成立后，業(yè)主公約取代業(yè)主臨時(shí)公約。 5、制定業(yè)主公約應(yīng)注意的事項(xiàng)： 在制定業(yè)主公約時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)： （1

43、）制定業(yè)主公約的程序要合法，即業(yè)委會(huì)（或籌備組）制定的業(yè)主公約只有經(jīng)過(guò) 專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。 （ 2）業(yè)主公約的內(nèi)容不得超出業(yè)主自治的范圍，目前有些業(yè)主公約的內(nèi)容超出了業(yè) 主自治的權(quán)利范圍，比如，有的公約約定，業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司可以拆除業(yè)主的違章 建筑，這樣的約定是無(wú)效的。 第五章 物業(yè)專項(xiàng)維修基金 第一節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修基金的交納與續(xù)籌 （ 1）配備電梯的住宅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的4%交納； 購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%。 （ 2）不配電梯的住宅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%交納； 購(gòu)房人按照每平

44、方米建筑面積成本價(jià)的2%交納。 （ 3）根據(jù)上海市的有關(guān)規(guī)定， 1996年6月 10日前出售的商品住宅，按商品住宅出 售合同的約定或房屋買賣雙方、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商一致的商品住宅 成本價(jià)執(zhí)行； 1996年6月10日至 2000年12月31日前出售的內(nèi)銷商品住宅，商品 住宅成本價(jià)為1198元/m2; 2001年1月1日以后的商品住宅成本價(jià)為1295元/ m2 （ 4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)初始登記前，交納其應(yīng)交部分的維修基金； 購(gòu)房人在辦理房地產(chǎn)變更登記之前（辦理“小產(chǎn)證” ），交納其應(yīng)交部分的維修基金; 業(yè)主大會(huì)成立時(shí)尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)成立之日

45、起 1 5日內(nèi)，將未出售商品住宅購(gòu)房人應(yīng)交部分存入業(yè)主委員會(huì)開(kāi)戶銀行。 地下車庫(kù)與地面房屋結(jié)構(gòu)相連的，按地面房屋是否配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金; 若地面房屋有的配備電梯，有的不配備電梯的，按配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金。 地下車庫(kù)為獨(dú)立結(jié)構(gòu)，無(wú)地面房屋的，按不配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金。 根據(jù)上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第三十六條：機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）的維修、養(yǎng)護(hù) 費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）的專項(xiàng)維修基金按照物業(yè)管理專項(xiàng)維修 基金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大會(huì)的專項(xiàng)維修基金帳戶管理，單獨(dú)核算。 根據(jù)上海市的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)納入業(yè)主大會(huì)帳戶管理，物業(yè)管理企 業(yè)可以有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)決議提取

46、一定比例的管理費(fèi)用，該類收益主要用于補(bǔ)充 專項(xiàng)維修基金。 商品住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付; 住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其約定。 專項(xiàng)維修基金余額不足首次籌集資金總額的30%時(shí)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就再次籌集方案 做出決定。再次籌集后的維修基金余額，不得少于首期維修基金中購(gòu)房人交納的數(shù) 額。 第二節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修基金的使用 （1）根據(jù)建設(shè)部及上海市的有關(guān)規(guī)定，資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門 代為監(jiān)管；業(yè)主大會(huì)成立后，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門將資金本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì) 按規(guī)定設(shè)立的維修基金帳戶，由業(yè)主大會(huì)按規(guī)定管理和使用。 （ 2）維修基金實(shí)行屬地

47、開(kāi)戶原則， 業(yè)主大會(huì)應(yīng)在物業(yè)所在行政區(qū)內(nèi)具有業(yè)務(wù)辦理資 格的銀行分支機(jī)構(gòu)輸專用存款帳戶。 （3）住宅共用部位、共用設(shè)備、牧業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用支出，符 合規(guī)定的，可以按規(guī)定的流程支用維修基金。房地局作為行政主管部門，進(jìn)行指導(dǎo) 與監(jiān)管。 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，專項(xiàng)維修基金的使用和續(xù)籌方案，必須經(jīng)物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。 （物權(quán)法也有類似的規(guī)定） 涉及單幢房屋大修或者專項(xiàng)維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投 票權(quán)三分之二以上同意，擔(dān)不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)全體共有部分做出的決定相抵觸。 實(shí)際操作中，為提高管理效率，降低管理成本，業(yè)主大會(huì)可將一定金額范

48、圍內(nèi)維修 基金使用的決策權(quán)力，經(jīng)法定程序后授予業(yè)主委員會(huì)。 （ 1）維修基金專項(xiàng)用于保修期滿后共用部位、 共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的 維修、更新和改造，不得挪作他用。 共用部位：是指整幢房屋業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話 分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、門廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井以及房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位 （包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)龋?、外墻面、走廊墻和墻外粉飾 等。 共用設(shè)備：是指整幢房屋業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、 蓄水池、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、樓道內(nèi)照明線路設(shè)備、郵政信箱、避 雷裝置、樓道內(nèi)消防設(shè)備及安全監(jiān)控設(shè)備。 公共設(shè)

49、施：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的公共綠地、道路、小區(qū)內(nèi)上下水管 道、溝渠、池、路燈、窨井、化糞池、垃圾箱（房） 、消防設(shè)備及安全監(jiān)控設(shè)備、公 共設(shè)施（設(shè)備）使用的房屋及非經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)、車場(chǎng)、公益性文體設(shè)施等。 （2）住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損壞的，其維修、 更新改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。業(yè)主不能將分戶內(nèi)的維修基金隨意取出。 （3）日常綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗費(fèi)、公用照明和共用設(shè)備能耗和養(yǎng)護(hù)費(fèi)等應(yīng)納入日 常物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)范圍，不能在商品住宅專項(xiàng)維修基金中列支。 物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)： （1）專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)； （ 2

50、）部分共用部分的所需費(fèi)用， 由擁有部分共用部分的業(yè)主按照各自擁有的房屋建 筑面積比例共同承擔(dān)； （3）全體共用部分的所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房 屋建筑面積比例共同承擔(dān)。 部分共用部分、全體共用部分的維修、更新、改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修基金中列支。 第六章 物業(yè)管理糾紛 第一節(jié) 物業(yè)管理糾紛范圍、分類及特點(diǎn) 物業(yè)管理糾紛的主要表現(xiàn)形式有： 對(duì)人防、地下車庫(kù)、綠地、停車場(chǎng)權(quán)屬不明而引發(fā)的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商 的糾紛； 因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)而引發(fā)的糾紛； 因違法動(dòng)用維修基金而產(chǎn)生的糾紛； 業(yè)主之間因相鄰權(quán)而引發(fā)的業(yè)主之間的糾紛；小區(qū)發(fā)生被盜、搶劫等行政治安或刑 事案件而產(chǎn)生的

51、糾紛。 按照糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點(diǎn)的不同， 可以將物業(yè)管理糾紛劃分為以下幾 類： （ 1）物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類糾紛。 主要是物業(yè)所有權(quán)方面的業(yè)主專有權(quán)與業(yè)主團(tuán)體共有權(quán) 轄屬范圍的確認(rèn)糾紛，業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)與托付物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)行使 之間的權(quán)限劃分和確認(rèn)糾紛，業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者的權(quán)屬糾紛。常見(jiàn)的有 個(gè)別業(yè)主侵占公共區(qū)域、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商的車庫(kù)之爭(zhēng)等。 （ 2）物業(yè)管理債權(quán)類糾紛。主要是與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的合同之債、侵權(quán)之爭(zhēng)等債 權(quán)、債務(wù)關(guān)系糾紛。例如小區(qū)的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)、車輛的保管糾紛等。 （ 3）物業(yè)管理行政權(quán)類糾紛。 主要是物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和其他有關(guān)行政部門在 行使

52、職權(quán)的具體行政行為中與行政相對(duì)人之間發(fā)生的行政權(quán)限和行政權(quán)行使是否違 法、是否得當(dāng)、是否顯失公正的爭(zhēng)執(zhí)。目前常見(jiàn)的這類糾紛有行政執(zhí)法部門對(duì)違章 建筑的處理，業(yè)主對(duì)街道、房地產(chǎn)主管部門對(duì)業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理公司指導(dǎo)監(jiān)督的不 滿。 （ 4）物業(yè)管理自治權(quán)類糾紛。主要是業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主團(tuán)體在民主自治權(quán)益方面發(fā)生的糾紛。例如業(yè)主不執(zhí)行業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定或 不執(zhí)行業(yè)主會(huì)議對(duì)維修基金的分?jǐn)倹Q定而引起的糾紛。 另外，按糾紛所屬法律部門的法律關(guān)系發(fā)生不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為民事 糾紛、行政糾紛、刑事糾紛。 （ 1）物業(yè)管理糾紛具有連續(xù)性 從物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)形式上看

53、，物業(yè)管理糾紛與開(kāi)發(fā)商密不可分， 比如說(shuō)房子質(zhì)量問(wèn)題、車位之爭(zhēng)、配套不到位等，特別在目前的情況下，物業(yè)管理 公司與開(kāi)發(fā)商有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛，開(kāi)發(fā)商難脫干系。 （ 2）物業(yè)管理糾紛具有多樣性 物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系非常復(fù)雜。既有涉及民事、經(jīng)濟(jì)、刑事法律關(guān)系的糾紛，又 有涉及業(yè)主團(tuán)體經(jīng)濟(jì)事務(wù)和社會(huì)事務(wù)民主自治法律關(guān)系的糾紛。這種糾紛既有物業(yè) 管理公司與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商之間、業(yè)主與業(yè)主 委員會(huì)之間的平等的民事糾紛， 也有因行政主管部門的行政管理行為所引發(fā)的糾紛。 （ 3）物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性和涉眾性 在物業(yè)管理服務(wù)的提供和交易過(guò)程中， 容易發(fā)生對(duì)服務(wù)

54、質(zhì)量好壞、 滿意與否的爭(zhēng)執(zhí)， 比如說(shuō)最常見(jiàn)的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)案件。由于物業(yè)管理所執(zhí)行的事務(wù)大多是涉及 業(yè)主團(tuán)體公共利益甚至社會(huì)公共利益，所以一旦發(fā)生糾紛，往往是集體爭(zhēng)執(zhí)、甚至 集體訴訟，比如說(shuō)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的車位之爭(zhēng)。 第二節(jié) 物業(yè)管理糾紛的處理 （ 1）及時(shí)原則 無(wú)論是民事?tīng)?zhēng)議還是行政爭(zhēng)議，由于物業(yè)管理糾紛涉及面廣，行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān) 在處理這一類糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)，不宜讓矛盾長(zhǎng)期存在，日益激化。 （2）合法原則 在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)，要注意法律的正確適用，特別是物業(yè)管理有關(guān)的法律、法 規(guī)變化較快，處理物業(yè)管理糾紛不能與新的法律、法規(guī)相悖。 （3）公平合理原則 在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)，要分清是非和

55、責(zé)任，要使責(zé)任的承擔(dān)適當(dāng)，使責(zé)任人心服 口服。 （ 1）協(xié)商 是當(dāng)事人自己通過(guò)適當(dāng)方式解決彼此糾紛的一種方式。協(xié)商是由物業(yè) 管理糾紛當(dāng)事人雙方或多方本著實(shí)事求是的精神，依據(jù)有關(guān)法規(guī)公約和所訂合同的 約定，直接進(jìn)行磋商，在事實(shí)的基礎(chǔ)上，自愿互諒、明確責(zé)任，共同商量達(dá)成一致 意見(jiàn)，按照各自過(guò)錯(cuò)的有無(wú)、大小和對(duì)方受損害的程度，自覺(jué)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，以便 及時(shí)地解決物業(yè)管理糾紛的一種處理糾紛的方式。 （ 2）調(diào)解 調(diào)解是指當(dāng)事人之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛時(shí)，由國(guó)家規(guī)定的有管轄權(quán)的 第三人來(lái)主持引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商活動(dòng)，堅(jiān)持自愿原則和合法原則，運(yùn)用對(duì)當(dāng)事人 進(jìn)行利害分析、說(shuō)服考試的方法，促使當(dāng)事人雙方相互諒解，平息

56、糾紛的一方式。 調(diào)解按調(diào)解主持人的身份不同可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解。調(diào)解不是訴訟解決的必 經(jīng)程序。從目前的情況看，居委會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門的調(diào)解在處理物業(yè)管理糾 紛中占一定比例。 （ 3）仲裁 仲裁是當(dāng)事人依據(jù)仲裁法，雙方自愿達(dá)成協(xié)議選定仲裁機(jī)構(gòu)并由其主 持調(diào)解或?qū)m紛做出裁決的一種處理糾紛方式。作為一種解決財(cái)產(chǎn)相對(duì)權(quán)益糾紛的 民事性裁判制度，仲裁具有自愿性、專業(yè)性、靈活性、保密性、獨(dú)立性的特點(diǎn)。物 業(yè)管理糾紛當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議，否 則不能通過(guò)仲裁方式解決。 （ 4）訴訟 是指當(dāng)事人向法院起訴，由法院按照法定程序處理案件，保護(hù)當(dāng)事人 的合法權(quán)益的糾紛解

57、決方式。物業(yè)管理糾紛的訴訟，是法院在物業(yè)管理糾紛訴訟參 加人的參加下，依法審理和解決物業(yè)管理糾紛案件的活動(dòng)，及在該活動(dòng)中形成的各 種關(guān)系的總和。物業(yè)管理糾紛的訴訟多為民事訴訟和行政訴訟。 （1）業(yè)主的違法行為及其法律責(zé)任 業(yè)主的違法行為主要體現(xiàn)在： （一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的； （二）擅自改變房 屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀、毀損設(shè)備、設(shè)施、危及房屋安全的； （三）私搭 亂建、亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、 影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的； （四）不照章交納各種費(fèi)用的，包括物業(yè)管理費(fèi)。 業(yè)主的法律責(zé)任主要有：業(yè)主的違法、違約行為，一般由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企 業(yè)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令限期改正，依照法律和依法制定的業(yè)主公約、提請(qǐng)有 關(guān)部門處理，如果造成損失的，違法業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。對(duì)拖欠物業(yè)管理費(fèi)的，物 業(yè)管理公司有權(quán)通過(guò)訴訟方式收回拖欠費(fèi)用并收取滯納金。 （ 2）業(yè)主自治機(jī)構(gòu)違法行為及其法律責(zé)任 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)只是議事機(jī)構(gòu)，并