沈陽(yáng)市商圈綜合調(diào)研分析方案

1、2009年沈陽(yáng)市商圈綜合調(diào)研報(bào)告-123頁(yè) 第一章沈陽(yáng)市商圈分布狀況 一、沈陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)基本狀況目前沈陽(yáng)市的商業(yè)格局，基本形成了以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要商業(yè)核心區(qū)域的現(xiàn)狀。形成了中街商圈、太原街商圈、五愛商圈、三好商圈、西塔商圈、長(zhǎng)江街商圈等商業(yè)區(qū)域。其中中街商圈和太原街商圈是沈陽(yáng)市兩大主力商圈，其輻射范圍大，對(duì)周邊城市吸引力強(qiáng)，這兩個(gè)商圈的發(fā)展對(duì)提升沈陽(yáng)商業(yè)形象和增強(qiáng)沈陽(yáng)商業(yè)輻射力具有重大意義。而五愛街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是輻射東三省的批發(fā)商場(chǎng)，是沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)的重要組成部分，而其它商圈性區(qū)域較強(qiáng)，是沈陽(yáng)商業(yè)的補(bǔ)充。得益于沈陽(yáng)市商業(yè)的快速增長(zhǎng)，沈陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)也得到了快速的發(fā)展，現(xiàn)已成為城

2、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。特別是近年，在國(guó)家振興東北老工業(yè)基地的導(dǎo)向下，沈陽(yáng)所獨(dú)有的中心城市地位得以充分體現(xiàn)，商業(yè)發(fā)展快速步入規(guī)模高速的增長(zhǎng)時(shí)期。目前，沈陽(yáng)已開始成為商業(yè)地產(chǎn)的投資旺地。出現(xiàn)這種強(qiáng)烈的發(fā)展勢(shì)頭的原因，主要得益于金廊開發(fā)和渾河兩岸開發(fā)的啟動(dòng)、以及幾大傳統(tǒng)商圈的大力改造建設(shè)而提供的發(fā)展空間。 二、沈陽(yáng)市主要商圈分布狀況 目前，沈陽(yáng)市共有市級(jí)商圈3 個(gè)太原街商圈、中街商圈、長(zhǎng)江街商圈），區(qū)級(jí)商圈3 個(gè)北市商圈、北站商圈、鐵百商圈），專業(yè)商圈3 個(gè)五愛商圈、三好街商圈、南塔商圈），特色商圈1 個(gè)西塔商圈）。各商圈分布狀況如下： 1 / 37 此主題相關(guān)圖片如下：scfb.jpg 【沈

3、陽(yáng)市主要商圈分布圖】 第二章沈陽(yáng)市主要商圈調(diào)研分析 一、中街商圈調(diào)研分析 一）基本狀況 1、區(qū)域市場(chǎng)界定本工程所指的區(qū)域市場(chǎng)是指中街商圈。該商圈橫跨大東、沈河兩區(qū)，其中東半部分行政隸屬于大東區(qū)，而西側(cè)部分則屬于沈河區(qū)，是沈陽(yáng)市歷史最悠久的商業(yè)中心。 2、商圈四至中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、南至南順城、西至西順城、北起北順城，由中街、小東路、北中街、南中街、沈陽(yáng)路、正陽(yáng)街、朝陽(yáng)街等主要道路圍合組成。 3、商圈規(guī)模：1）占地面積中街商圈總長(zhǎng)約1900 M，寬約1400 M，總占地面積2.6 平方公里；其中，中街商業(yè)步行街長(zhǎng)850 M，寬18 M。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積約30 萬(wàn)。該區(qū)總營(yíng)業(yè)

4、面積近100 萬(wàn)。3）年?duì)I業(yè)額該商圈年?duì)I業(yè)額超過(guò)100 億元。 4、服務(wù)半徑：中街商圈服務(wù)半徑輻射整個(gè)沈陽(yáng)市，該商圈服務(wù)日客流量約30 萬(wàn)人次。其中，本地消費(fèi)者約占80%，外地消費(fèi)者約占20。 5、目標(biāo)客戶群：該商圈以沈陽(yáng)市及部分外地的中高端消費(fèi)人群為目標(biāo)客戶群，以年青、時(shí)尚為主力目標(biāo)客戶群。 6、消費(fèi)者認(rèn)可度：中街商圈是沈陽(yáng)市歷史最悠久的商業(yè)中心，消費(fèi)者認(rèn)可度極高。二）區(qū)域定位中街商圈發(fā)展定位：“4A 級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)” 2 / 37 中街商圈是沈陽(yáng)市歷史最悠久的商業(yè)區(qū)，目前，沈陽(yáng)市政府正著力將其打造成“東北第一街”，政府將其定位為“4A 級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”，規(guī)劃建設(shè)正陽(yáng)街和朝陽(yáng)街地下通道，

5、結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造，完成中心廟廣場(chǎng)、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程，建設(shè)休閑廣場(chǎng)，努力將中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際商貿(mào)旅游交易平臺(tái)。三）地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施改造對(duì)區(qū)域的影響 1、地鐵對(duì)區(qū)域商業(yè)的影響研究1）地鐵站點(diǎn)在中街商圈的設(shè)置根據(jù)沈陽(yáng)市地鐵規(guī)劃，一、三、四號(hào)線經(jīng)過(guò)中街商圈，在中街商圈設(shè)置三個(gè)站點(diǎn)，分別是小什字街站點(diǎn)、朝陽(yáng)路站點(diǎn)及小冿橋路站點(diǎn)。 2）地鐵對(duì)區(qū)域商業(yè)的影響地鐵作為一種大眾交通工具，具有人流量大、便捷快速的特點(diǎn)，綜合考慮各方面因素，沈陽(yáng)地鐵對(duì)區(qū)域商業(yè)的影響主要有以下方面：巨大人流量，使得區(qū)域商業(yè)氛圍更濃；高效的便捷性，使得區(qū)域商業(yè)

6、活動(dòng)更加頻繁；對(duì)于地鐵口商業(yè)，由于人流量的大量增加，可獲得更多商機(jī) 2、城市基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)區(qū)域影響1）交通狀況道路狀況：中街商圈道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，以中街步行街為核心，形成四橫、六縱的道路網(wǎng)：東西向道路有：北順城路雙向六車道）、中街路、沈陽(yáng)路、南順城路雙向六車道）；南北向街：西順城街雙向六車道）、正陽(yáng)街雙向四車道）、朝陽(yáng)街單向四車道）、東順城街 292 路下行陵園街- 小北門 - 中街 - 故宮西華門- 方明街 290 路南線環(huán)北家園- 小北門 - 中街 - 故宮西華門- 小河沿 停車位：目前，中街商圈停車位分為地上停車位和地下停車位，地上停車位以路邊停車為主，地下停車位為各大商場(chǎng)地下二層停車場(chǎng)。目前，

7、中街商圈停車位較為缺乏，新瑪特地下停車位僅有200 個(gè)、沈陽(yáng)商業(yè)城地下停車位220 個(gè)、興隆大家庭有1000 個(gè)停車位。整個(gè)商圈停車位估計(jì)在2500個(gè)左右，相對(duì)于日均人流量為30 多萬(wàn)人次的商圈，其停車難的問(wèn)題已十分突出。2）4 / 37 商業(yè)配套狀況：中街步街商業(yè)配套完善，各大銀行金融網(wǎng)點(diǎn)較多，肯德基、麥當(dāng)勞、老邊餃子館等餐飲名店云集于此。 序號(hào)名稱序號(hào)名稱 1 沈陽(yáng)商業(yè)銀行 9 工商銀行 2 新華書店 10 老邊餃子館 3 交通銀行 11 必勝客 4 麥當(dāng)勞 12 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 5 肯德基 13 中國(guó)銀行 6 肯德基 14 肯德基 7 中國(guó)郵政 15 工商銀行 8 麥當(dāng)勞 四）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃

8、及前景預(yù)測(cè) 1、區(qū)域規(guī)劃目前，沈陽(yáng)市政府正著力將中街打造成“東北第一街”，政府將中街商圈定位為“4A 級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”，規(guī)劃建設(shè)正陽(yáng)街和朝陽(yáng)街地下通道，結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造，中心廟廣場(chǎng)、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程，建設(shè)休閑廣場(chǎng)，努力將中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際商貿(mào)旅游交易平臺(tái)。按照規(guī)劃，中街商圈將以建設(shè)4A 級(jí)景區(qū)為切入點(diǎn)，以建設(shè)“東北第一街”為統(tǒng)領(lǐng)，建設(shè)成布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、最具競(jìng)爭(zhēng)活力的中心商業(yè)區(qū)。同時(shí)，中街商圈將實(shí)行住宅控制規(guī)劃，目前，中街商圈的住宅面積約占建筑物總面積的三分之二，政府規(guī)劃510 年使住宅建筑面積

9、降到建筑物總面積的三分之一以下。屆時(shí)，一個(gè)獨(dú)具歷史文化底蘊(yùn)、具有現(xiàn)代特色的大型綜合商業(yè)區(qū)呼之欲出。 5 / 37 2、前景預(yù)測(cè)中街2005 年被評(píng)為“中國(guó)十大商業(yè)街”稱號(hào)，是中國(guó)具有悠久歷史的典型商業(yè)街之一，同時(shí)也是沈陽(yáng)市最具有歷史文化特色、商業(yè)氛圍濃厚的商圈。隨著沈陽(yáng)市政府正著力將中街打造成“東北第一街”，將中街商圈定位為“4A 級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施及中街地區(qū)的綜合整治，中街商圈的商業(yè)影響力和知名度在沈陽(yáng)乃至東北地區(qū)日益提升，在未來(lái)幾年，中街商圈將成為輻射整個(gè)東三省的歷史文化特色街。 五）區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 1、商圈業(yè)態(tài)分析中街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合

10、超市、購(gòu)物中心shopping mall）以及便利店、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)。 2、業(yè)種分布分析中街商圈大約有300 多家商戶，該商圈主要業(yè)種有服裝、珠寶、名表、飾品、餐飲、百貨及專業(yè)性商品多條街，從分布區(qū)域來(lái)看，主要業(yè)種分布如下：步行街及中街延長(zhǎng)線：主要業(yè)種有服裝、珠定、名表、飾品、餐飲、百貨；順城街：主要業(yè)種有小食品、小商品、廣告制作、二手手機(jī)等；沈陽(yáng)路：主要是中醫(yī)等古文化商業(yè)；正陽(yáng)街：主要分布低檔的服裝、餐飲、美容美發(fā)等，業(yè)種比較雜亂；朝陽(yáng)街：主要業(yè)種有婚紗、餐飲等；西順城街：主要業(yè)種為廚衛(wèi)、木門等家居。 3、主力業(yè)種分析中街商圈主力業(yè)種為服裝、珠寶、餐飲、小商品等。 4、人流量分析：經(jīng)實(shí)地調(diào)查

11、，中街正陽(yáng)街至朝陽(yáng)路段人流量周四）大致為：上午10 點(diǎn)：240 人/5 分鐘；中午2 點(diǎn)：524 人/5 分鐘；下午5 點(diǎn)：355 人/5 分鐘。商圈日均人流量約30 萬(wàn)人次，其中沈陽(yáng)本地人占約占80%，外地人約占20%。 5、租金水平分析：目前，中街商圈的租金收取方式有兩種：第一種，各大型6 / 37 商場(chǎng)如興隆大家庭、商業(yè)城、新瑪特等采用按營(yíng)業(yè)額的20%30%扣點(diǎn)形式抵扣租金。第二種，各臨街鋪面或小型商場(chǎng)按每月固定金額收取租金。目前，中街商圈各主要街道租金水平如下： 中街步行街步行街北側(cè)：平均租金8001500 元/月步行街南側(cè)：平均租金8001500 元/月 正陽(yáng)街： 步行街以南：平均租

12、金180250 元/月步行街以北：平均租金200300 元/月朝陽(yáng)街：平均租金60300 元/月東順城街：小商鋪主要為住宅開的小門市，一般為自營(yíng)，平均租金80250 元/月北中街：面積多數(shù)比較大，但因此地人流量較小，因此租金相對(duì)較低，平均50150 元/月。 小結(jié)中街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、購(gòu)物中心shopping mall）以及便利店、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)。從商業(yè)業(yè)種來(lái)看，中街商圈各專業(yè)性業(yè)種較明確，功能分區(qū)較為清晰，主要囊括服裝、珠寶、飾品、名表、家居、小食品、廣告制作、婚紗等業(yè)種。部分街區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)種較為雜亂，檔次參差不齊。從中街商務(wù)人流量看，中街商圈日人流量達(dá)

13、30 萬(wàn)人次，沈陽(yáng)本地人約占80%，外地人約占20%。從該商圈的租金水平來(lái)看，由于各街功能定位和檔次不同，造成了主街與各副街的租金水平相差懸殊，整體來(lái)講主街租金約是副街租金的3 至5倍。 六）商圈典型商業(yè)調(diào)研 1、典型商業(yè)分布圖中街商圈典型商業(yè)主要分布在中街步行街區(qū)域或其延長(zhǎng)線上，具體如下：罕王百貨 0101流行館）新瑪特商業(yè)城興隆大家庭蘇寧電器沃爾瑪國(guó)美電器沈陽(yáng)春天時(shí)裝之苑嘉豪商廈鵬達(dá)體育運(yùn)動(dòng)源運(yùn)動(dòng)匯萃華樓金店 7 / 37 1、沈陽(yáng)新瑪特購(gòu)物休閑廣場(chǎng)工程內(nèi)容規(guī)模地上8 層，總建筑面積約7 萬(wàn)平方M定位以中檔為主、集多樣化商品及餐飲、娛樂(lè)為一體的為消費(fèi)者提供一站式購(gòu)物休閑服務(wù)的SHOPPIN

14、GMALL 。樓層業(yè)種分布 B1F：新瑪特超市：超市、干洗、彩擴(kuò)、通訊廣場(chǎng)、藥品、書報(bào)。 B2F：停車場(chǎng)：汽車美容、停車、超市收貨。 1F：仕女名品館：名牌化妝品/流行彩妝/女鞋/黃金珠寶；名表/國(guó)際精品/賽客咖啡吧/修鞋/總服務(wù)臺(tái)。 2F：流行少淑館：名牌流行少淑女裝、流行少女裝、流行雜貨、流行飾品、休閑/國(guó)產(chǎn)手表、流行眼鏡、仙蹤林茶坊。 3F：名媛淑女館：名牌淑女裝、淑女休閑服、職業(yè)女裝、內(nèi)睡衣、珍珠玉器、皮草、女包、賽客咖啡館、親子樂(lè)園。 4F：紳士精品館：名牌正裝、襯衫、領(lǐng)帶、西褲、男士雜貨/皮件、箱包、中性休閑服、運(yùn)動(dòng)休閑、商務(wù)休閑、牛仔服。 5F：居家生活館：大小家電、數(shù)碼廣場(chǎng)、健

15、康器材、照材、視聽音響、音像、寢具家飾、廚房用品、衛(wèi)浴精品、文具、羊絨羊毛。 6F：童玩美食館：童裝、童玩、童鞋、童車、嬰童用品、孕服裝、美食天地、牛巴店、金通電玩城、亦美皮衣折扣廣場(chǎng)。 7F：都會(huì)休閑館：文化會(huì)館、貴賓廳卡友中心）、一兆韋德健身中心、新瑪特永樂(lè)電影城、新瑪特寵特店、涵沛美容、詩(shī)婷美容美體時(shí)尚館、佳林美發(fā)美容。 8F：網(wǎng)絡(luò)廣場(chǎng)：太平洋網(wǎng)絡(luò)廣場(chǎng)。人流量約120 人左右/5 分鐘周四）經(jīng)營(yíng)狀況 2006 年?duì)I業(yè)額約7.8 億元綜合評(píng)價(jià)新瑪特作為沈陽(yáng)大型的商業(yè)航母，其8 / 37 豐富的業(yè)態(tài)資源，齊全的功能狀態(tài)，為消費(fèi)者提供一站式購(gòu)物休閑服務(wù)，從該店人流量可看出，該店消費(fèi)者認(rèn)可度較高

16、，但新瑪特位于中街商業(yè)步行街的延長(zhǎng)線，其地理位置稍欠佳于步行街，隨著中街步行街延長(zhǎng)線的建設(shè)，其商業(yè)氛圍將日益濃厚。 2、沈陽(yáng)商業(yè)城 工程內(nèi)容規(guī)模建筑面積約7.9 萬(wàn)平方M，地下2 層，地上6 層。定位商業(yè)城以零售商業(yè)為主，兼營(yíng)批發(fā)，經(jīng)營(yíng)萬(wàn)余種商品，以中檔為主，高低兼有，是以新特、時(shí)尚為特色的大型商場(chǎng)。樓層業(yè)種分布 1F：北區(qū)：文鐘市場(chǎng)：鐘表眼鏡、通訊器材、照相器材、文教用品、計(jì)算機(jī)及輔助設(shè)備。北區(qū)：皮具市場(chǎng)：男女包、旅行包、皮帶。南區(qū)：百貨商場(chǎng)：國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌、化妝品、黃金、珍珠等。 2F：鞋帽商場(chǎng)：北區(qū)：男女皮鞋、高檔進(jìn)口皮鞋。南區(qū)：運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)服裝、休閑鞋、帽子。 3F：針織市場(chǎng)：北區(qū)：

17、休閑裝、少淑裝、女士用品。南區(qū)：羊絨、羊毛、針織內(nèi)衣。 4F：女裝商場(chǎng)：北區(qū)：精品女裝、時(shí)尚女裝、裘皮。南區(qū)：職業(yè)女裝、休閑女裝、流行女裝。 5F：北區(qū)：家居商場(chǎng)：床上用品、進(jìn)口廚衛(wèi)、家居飾品、窗簾等。南區(qū)：男裝商場(chǎng)：精品男裝、休閑男裝、羽絨服、褲子、襯衫、夾克、領(lǐng)帶。 6F：家電商場(chǎng)：北區(qū)：進(jìn)口、合資電視機(jī)、美食廣場(chǎng)。南區(qū)：國(guó)產(chǎn)電視機(jī)、空調(diào)、音響器材、攝像機(jī)等。人流量約130 左右/5 分鐘周四）經(jīng)營(yíng)狀況 2006 年?duì)I業(yè)額約10 億元綜合評(píng)價(jià)沈陽(yáng)商業(yè)城于1991 年底開業(yè)，位于沈陽(yáng)市繁華9 / 37 的中街商業(yè)區(qū)東端，是中街最老的大型購(gòu)物中心，消費(fèi)者認(rèn)可度極高，其經(jīng)營(yíng)狀況一直較好。經(jīng)營(yíng)商品

18、品種豐富，以中檔為主，兼高低檔，抓住沈陽(yáng)市主流消費(fèi)人群。商業(yè)城定位為沈陽(yáng)市主流、中檔消費(fèi)群體的經(jīng)營(yíng)檔次是商業(yè)城輝煌十多年而不衰的主要原因。 3、興隆大家庭工程內(nèi)容規(guī)模地下二層，地上五層，總建筑面積約19.7 萬(wàn)定位以中檔為主，集購(gòu)物餐飲、娛樂(lè)、休閑、社會(huì)服務(wù)為一體SHOPPING MALL。北樓：百貨區(qū)南樓：廣場(chǎng)區(qū) B1/B2：家居生活館：時(shí)尚生活品、進(jìn)口廚具、玻璃制品、家居飾品、床品、地毯、精品家私等。 B2:室內(nèi)停車場(chǎng) B1：美食廣場(chǎng)、興隆超市 G:運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)共享大廳）：運(yùn)動(dòng)365、休閑第一街、休閑聯(lián)邦、時(shí)尚精品街、會(huì)員俱樂(lè)部等 1F：時(shí)尚流行館：金店、化妝商場(chǎng)、名表商場(chǎng)、皮具商場(chǎng)、廣發(fā)

19、銀行、總服務(wù)臺(tái)、六福珠寶等。 1F:名店廣場(chǎng)：國(guó)際名品服飾、國(guó)內(nèi)名品服飾、名牌男女鞋、名牌配飾、名牌箱包、商務(wù)休閑區(qū)、尚島咖啡等。 2F：棉毛市場(chǎng)：精品羊毛、時(shí)尚毛衫、帽子襪子、女士?jī)?nèi)衣館。 2F：服飾旗艦廣場(chǎng)：男士正裝、男士商務(wù)裝、男士休閑裝、牛仔褲；職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝、名品少淑裝、各外牌旗艦店。 3F：興隆皮鞋城：男女皮鞋、休閑鞋、拖鞋等。 3F:現(xiàn)代電器廣場(chǎng)：電視城、手機(jī)世界、電腦城、數(shù)碼器材、音響、辦公用10 / 37 品、文化市場(chǎng)、音像店、工藝禮品、客服中心。 4F：興隆兒童天地：玩具城、兒童超市等。 5F：室內(nèi)公園、綠色港灣美食）。樓層業(yè)種分布 5F：興隆羽絨世界：大眾羽絨服、時(shí)尚

20、羽絨服、兒童羽絨服、波斯登旗艦店、雪中飛旗艦店、皮爾卡丹旗艦店。人流量約180 左右/5 分鐘周四）經(jīng)營(yíng)狀況 2006 年?duì)I業(yè)額約12 億元綜合評(píng)價(jià)沈陽(yáng)興隆大家庭采用國(guó)際流行的SHOPPING MALL摩爾）業(yè)態(tài)，由二大主力店興隆百貨、興隆超市）、四大廣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)、名店廣場(chǎng)、旗艦店廣場(chǎng)、現(xiàn)代電器廣場(chǎng)）、五大輔助功能美食天地、室內(nèi)公園、旅游市場(chǎng)、屋頂運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、室內(nèi)外三大停車場(chǎng)）組成。各種商品種豐富，名店聚集，集購(gòu)物餐飲、娛樂(lè)、休閑、社會(huì)服務(wù)為一體。商場(chǎng)整體布局較亂。 4、罕王百貨0101 流行館）工程內(nèi)容規(guī)模罕王商場(chǎng)前身為沈陽(yáng)北方貿(mào)易大廈，建筑面積為1.2 萬(wàn)平方M定位中端休閑運(yùn)動(dòng)為主的專業(yè)商

21、場(chǎng)樓層業(yè)種分布 1F：流行女裝、女鞋、休閑裝、化妝品。 2F：男士休閑裝、牛仔褲、精品配飾。 3F：少女裝、休閑裝、飾品、雜品。 4F：少淑裝、內(nèi)衣、雜品、飾品。 5F：名店運(yùn)動(dòng)城。 6F：名店運(yùn)動(dòng)城。 7F：班尼路時(shí)尚、咖啡廳。人流量約50 人/分鐘周四）經(jīng)營(yíng)狀況一般綜合評(píng)價(jià)罕王百貨以流行、時(shí)尚、年青、運(yùn)動(dòng)為主題的中型商場(chǎng)，定位明確。商品品11 / 37 種較為單一，只經(jīng)營(yíng)服裝和配飾品，商品檔次為中低檔，符合大眾、潮流消費(fèi)。 七）商圈綜合評(píng)價(jià)中街是沈陽(yáng)市歷史最悠久的商業(yè)中心，在消費(fèi)者心目中認(rèn)可度極高，每天高達(dá)30 萬(wàn)的人流為整個(gè)商圈帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)。中街商圈是沈陽(yáng)市的“4A 級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”

22、，是沈陽(yáng)市政府正著力打造的“東北第一街”。隨著沈陽(yáng)市地鐵的開通，以及區(qū)域舊城改造的完善，未來(lái)的中街商圈仍將占據(jù)沈陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)的核心地位。從商圈的整體定位看，中街商鋪略低于太原街商圈，主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、購(gòu)物中心shopping mall）以及便利店、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)。區(qū)域業(yè)種分區(qū)較為清晰，主要囊括服裝、珠寶、飾品、名表、家居、小食品、廣告制作、婚紗等業(yè)種。 二、太原街商圈調(diào)研分析 一）商圈基本狀況 1、地理位置太原街商圈位于沈陽(yáng)市和平區(qū)，是沈陽(yáng)市最繁華的商業(yè)中心之一，商圈以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、拳術(shù)牌匾

23、街、體育用品街、南一風(fēng)味美食街和開明商業(yè)街等街區(qū)組成。 2、四至太原街商圈東起和平北大街、南至南五馬路、西臨勝利北街、北至北五馬路。 3、商圈規(guī)模1）占地面積該商圈長(zhǎng)約2.2 千M，寬約1.6 千M，總占地面積約3.52 平方公里2）商業(yè)面積該商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約100 萬(wàn)平方M。 4、服務(wù)半徑：太原街商圈是市級(jí)商業(yè)中心，其服務(wù)半徑輻射整個(gè)沈陽(yáng)市，并對(duì)周邊城市的客戶群體商業(yè)現(xiàn)狀 1、商圈業(yè)態(tài)分析太原街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、以及便利店、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)。 2、業(yè)種分布分析太原街商圈主要業(yè)種有服裝、名表、飾品、電器、餐飲、百貨及專業(yè)性商品多條街，從分布區(qū)域來(lái)看，主

24、要業(yè)種分布如下：太原街步行街：主要業(yè)種有服裝、運(yùn)動(dòng)器材、名表、飾品、百貨、專賣店； 太原北街向北延長(zhǎng)：主要業(yè)種有餐飲、娛樂(lè)、書店；中華路：主要是專賣店、賓館、商場(chǎng)、超市、電器、婚紗攝影；天津北街：主要分布賓館、餐飲、電器、娛樂(lè)、低檔的服裝；北二馬路：餐飲、書店、廣告噴繪。 4、人流量：目前，太原街商圈主要節(jié)點(diǎn)的人流量周四）大致如下：太原南街與中華路交匯處：130 人/五分鐘早9 點(diǎn)） 242 人/五分鐘中12 點(diǎn)） 317 人/五分鐘晚5 點(diǎn)）太原北街與中華路交匯處：210 人/五分鐘早9 點(diǎn)） 336 人/五分鐘中12 點(diǎn)） 416 人/五分晚5 點(diǎn)）南京北街與中華路交匯處：110 人/五分

25、鐘早9 點(diǎn)） 153 人/五分鐘中12 點(diǎn)） 188 人/五分鐘晚5 點(diǎn)） 13 / 37 5、租金水平：目前，太原街商圈的租金收取方式有兩種： 第一種，各大型商場(chǎng)按營(yíng)業(yè)額的20%30%扣點(diǎn)形式抵扣租金，如新世界一店按2530%扣點(diǎn)、新世界三店按2530%扣點(diǎn)、聯(lián)營(yíng)按2030%扣點(diǎn)、中興商業(yè)大廈按2030%扣點(diǎn)。第二種，各臨街鋪面或小型商場(chǎng)按每月固定金額收取租金。目前，太原街商圈各主要街道租金水平如下：太原北街商場(chǎng)內(nèi)：240300 元/月。太原北街臨街商鋪：15001650 元/.月。 太原南街臨街商鋪：9001000 元/.月 6、小結(jié)太原街商圈是沈陽(yáng)市繁華的兩個(gè)商圈之一，是具有都市時(shí)尚的中

26、高端現(xiàn)代化國(guó)際商業(yè)中心。商圈服務(wù)半徑輻射整個(gè)沈陽(yáng)市，并對(duì)周邊城市的客戶群體商圈典型商業(yè) 1、典型商業(yè)分布圖 1）新世界一店）工程內(nèi)容規(guī)模建筑面積2 萬(wàn)平方M定位高端商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品牌：登喜路、杰尼亞、BOSS、迪奧、資生堂等）樓層業(yè)種分布 1F：化妝品、皮具、國(guó)際品牌服裝、同仁堂 2F：國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌服裝 3F：國(guó)內(nèi)品牌服裝 4F：國(guó)內(nèi)品牌服裝人流量出入人數(shù)周四）：75 人/五分鐘12 點(diǎn)）、55 人/14 / 37 五分鐘5 點(diǎn)）經(jīng)營(yíng)狀況 2006 年?duì)I業(yè)額約3 億元。綜合評(píng)價(jià)定位高檔、購(gòu)物環(huán)境好、服務(wù)態(tài)度好。 2）歐亞聯(lián)營(yíng)工程內(nèi)容規(guī)模建筑面積約6 萬(wàn)平方M定位中、低端商場(chǎng)樓層業(yè)種分布 1F：化妝

27、品、金店、鐘表、煙酒 2F：皮具百貨、男女皮鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、小家電 3F：羊絨衫、床上用品 4F：精品服裝 5F：運(yùn)動(dòng)裝、家電商場(chǎng) B1：小型超市人流量出入人數(shù)周四）：150 人/五分鐘12 點(diǎn)）、180 人/五分鐘5 點(diǎn)）經(jīng)營(yíng)狀況 2006 年?duì)I業(yè)額約6 億元。綜合評(píng)價(jià)中低檔定位、購(gòu)物環(huán)境較差、服務(wù)質(zhì)量差。 3）新世界三店）工程內(nèi)容建筑建筑面積約4.4 萬(wàn)平方M定位中、高檔商場(chǎng)樓層業(yè)種分布 1F：金店、化妝品、鞋、飾品 2F：國(guó)外、國(guó)內(nèi)品牌女裝 3F：少淑女裝、內(nèi)衣 4F：男裝 5F：休閑、運(yùn)動(dòng)裝 6F：床品、家居用品 B1：灣仔茶餐廳、美食廣場(chǎng)、通訊、特賣場(chǎng)人流量出入人數(shù)周四）：150 人/1

28、5 / 37 五分鐘12 點(diǎn)）、110 人/五分鐘5 點(diǎn)）經(jīng)營(yíng)狀況 2006 年?duì)I業(yè)額約3.5 億元。綜合評(píng)價(jià)商品時(shí)尚豐富、購(gòu)物環(huán)境好、服務(wù)好 4）中興商業(yè)大廈工程內(nèi)容規(guī)模建筑面積約14 萬(wàn)定位中、商檔商場(chǎng)樓層業(yè)種分布 1F：化妝品、鐘表高檔）、金店、名品店國(guó)際品牌服裝） 2F：超市、皮具、鐘表中、低檔） 3F：通訊、家電、鞋帽 4F：服裝 5F：針織品、家居用品、運(yùn)動(dòng)服裝 6F：服裝、名品廣場(chǎng)國(guó)內(nèi)品牌） 7F：電影院、兒童用品、風(fēng)味廣場(chǎng)中、低檔）人流量出入人數(shù)周四）：280 人/五分鐘12 點(diǎn)）、310 人/五分鐘5 點(diǎn)）經(jīng)營(yíng)狀況 2006 年?duì)I業(yè)額約20 億元綜合評(píng)價(jià) 1 樓、6 樓有名品

29、廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)品牌：POLO、登喜路、BURBERRY、VERSACE、DIOR ,JOOP!等國(guó)際品牌，購(gòu)物環(huán)境好，服務(wù)態(tài)度好。其余的樓層定位不高，服務(wù)態(tài)度一般、購(gòu)物環(huán)境一般。該商場(chǎng)正在向高層次調(diào)整中,目前,二層,四層已基本調(diào)整完畢. 5）時(shí)尚地下商業(yè)街工程內(nèi)容規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積約2.7 萬(wàn)平方M。定位低檔商品樓層業(yè)種分布 B1：服裝、美食廣場(chǎng)、飾品 B2：服裝、鞋、美甲人流量出入人數(shù)周四）：110 人/五分鐘12 點(diǎn)）、1016 / 37 0 人/五分鐘5 點(diǎn)）經(jīng)營(yíng)狀況 2006 年?duì)I業(yè)額約2 億元。綜合評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)的商品較為低端，幾乎都是五愛街上貨，購(gòu)物環(huán)境差、服務(wù)態(tài)度差。 3、小結(jié) 新世界一店、中興

30、一樓屬于高檔消費(fèi)區(qū)，經(jīng)營(yíng)很多國(guó)際大品牌； 新世界三店、中興二樓以上屬于中商樓消費(fèi)區(qū)，經(jīng)營(yíng)國(guó)際及國(guó)內(nèi)一線品牌；聯(lián)營(yíng)、時(shí)尚屬于中低消費(fèi)區(qū)，品牌雜、購(gòu)物環(huán)境差。中興、聯(lián)營(yíng)成立時(shí)間較長(zhǎng)，屬于老字號(hào)的商場(chǎng)。四）商圈配套設(shè)施 1、交通狀況1）道路狀況太原街商圈東西向道路主要有中華路和北二馬路，南北向道路主要有太原南、北街、南京北大街、勝利大街。各道路具體狀況如下：太原街商圈主要道路狀況表道路走向序號(hào)名稱車道路況 1 中華路單向4 車道由東向西單行東西走向主要道路 2 北二馬路單向4 車道由西向東單行 1 太原南、北街無(wú)車道步行街南北走向主要道路 2 南京北街雙向4 車道良好 3 勝利大街雙向6 車道良好

31、2）公交狀況目前，沈陽(yáng)市共有46 條公交線路經(jīng)停太原商圈，公交十分便利。太原街商圈公交線路明細(xì)表公交線路行使區(qū)間主要到達(dá)的區(qū)域環(huán)路南一馬路沈陽(yáng)站和平廣場(chǎng)、南塔、故宮、中街、太原街、沈陽(yáng)站 103 五愛街長(zhǎng)客西站大西菜行、中華路、沈陽(yáng)站、鐵西廣場(chǎng)、十二路 114 鐵西森林公園北站肇工街、沈陽(yáng)站北、太原街北口、和平北大街、市人大 17 / 37 115 望花工業(yè)園新華路上園路、省高法、北三經(jīng)街、中山路、中華路、新華廣場(chǎng) 123 攬軍路五十中學(xué)騰飛一街、沈遼東路、沈陽(yáng)站、中山路、敬賓街、沈陽(yáng)大學(xué) 129 上遼公司藥王廟路艷璐街、鐵西百貨、沈陽(yáng)站北、太原街北口、一經(jīng)街 202 塔南公園河北街昆山西路、

32、興工北街、沈陽(yáng)站、太原南街、萬(wàn)和花園 203 北站艷粉新村哈爾濱路、和平北大街、馬路灣、太原街、滑翔路 204 沈陽(yáng)站于洪北里興工街、北三路、南八中路、南十中路、重工南街、太湖街 205 富山花園沈陽(yáng)站金山路、遼寧中醫(yī)、保工北街、興華北街、興工北街 206 沈陽(yáng)化工學(xué)院沈陽(yáng)站寧官、沈遼路、肇工南街、艷粉街、興工南街、南五馬路 207 鵬利廣場(chǎng)沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)中街、五愛、中山公園、太原街、沈陽(yáng)站、鐵西廣場(chǎng) 208 和信集團(tuán)沈陽(yáng)站北東北汽配城、保工北街、興華北街、云峰北街、興工北街 209 沈陽(yáng)北站東北汽配市場(chǎng)沈陽(yáng)北站、市政府、北市場(chǎng)、塔灣、東北汽配市場(chǎng) 210 金山小區(qū)馬路彎遼寧中醫(yī)、遼寧大學(xué)、北行

33、、光明街、沈陽(yáng)站、中華路 216 沈陽(yáng)北站艷粉街市政府、西塔、沈陽(yáng)站、南五馬路、興工街、鐵西百貨 220 沈陽(yáng)站金山小區(qū)太原街、市政府、北京街、公安廳、遼寧中醫(yī) 221 沈陽(yáng)站東站太原街、中華路、南市、遼報(bào)、市政府、廣宜街 223 南一馬路長(zhǎng)青小區(qū)太原街、中山公園、省人大、五愛市場(chǎng)、泉園小區(qū) 225 南一馬路東塔機(jī)場(chǎng)省醫(yī)院、五愛街、馬路灣、太原街、沈陽(yáng)站 231 金山小區(qū)渾河小區(qū)樂(lè)購(gòu)超市、皇寺廣場(chǎng)、中山廣場(chǎng)、中華路、滑翔路 18 / 37 232 沈陽(yáng)站三臺(tái)子太原街、中山廣場(chǎng)、北市場(chǎng)、四院、遼寧大廈、新樂(lè)遺址 235 沈陽(yáng)站廣業(yè)路興工街、云峰街、保工街、肇工街、東北制藥廠 237 和睦路鐵西廣

34、場(chǎng)南五馬路、太原街、馬路灣、五愛街、滂江街 240 世紀(jì)聯(lián)華超市馬路灣勞工公園、鐵西廣場(chǎng)、沈陽(yáng)站、太原街、馬路灣 243 沈陽(yáng)站東陵西路西塔、北市場(chǎng)、三經(jīng)街、市府廣場(chǎng)、廣宜街、小津橋 246 沈陽(yáng)站方凌路太原街、中山公園、省委、領(lǐng)事館、五愛市場(chǎng)、省醫(yī)院 249 萬(wàn)科四季花城砂陽(yáng)路昆山路、西塔、太原街、七院、方型廣場(chǎng)、南湖公園 254 鐵路局新東安居小區(qū)沈陽(yáng)站北、皇寺廣場(chǎng)、北京街、友好街、天后宮、珠林橋 255 沈陽(yáng)站道義開發(fā)區(qū)西塔、小白樓、萬(wàn)科四季花城、武警總隊(duì)、道義開發(fā)區(qū) 261 張士燈具城中山公園長(zhǎng)客西站、保工南街、興工南街、南五馬路、沈陽(yáng)站 263 泉園小區(qū)西塔萬(wàn)柳塘公園、大南邊門、五愛

35、市場(chǎng)、馬路彎、沈陽(yáng)站 264 長(zhǎng)客西站沈陽(yáng)北站重工南街、保工街、鐵西百貨、中華路、北市場(chǎng)、北京街 266 于洪新村煤炭設(shè)計(jì)院于洪新村、鐵西百貨、省婦嬰醫(yī)院、馬路灣、五愛街 271 沈陽(yáng)站北炮兵學(xué)院太原街、西塔、北京街、松花江街、長(zhǎng)客總站、新立堡 279 富山花園興華公園鴨綠江街、松花江街、皇寺廣場(chǎng)、沈陽(yáng)站、鐵西百貨 282 沈陽(yáng)環(huán)科院東北玩具城南塔、三好街、中華路、西塔、珠江街、小白樓 264 長(zhǎng)客西站沈陽(yáng)北站重工南街、保工街、鐵西百貨、中華路、北市場(chǎng)、19 / 37 北京街 266 于洪新村煤炭設(shè)計(jì)院于洪新村、鐵西百貨、省婦嬰醫(yī)院、馬路灣、五愛街 264 長(zhǎng)客西站沈陽(yáng)北站重工南街、保工街、鐵

36、西百貨、中華路、北市場(chǎng)、北京街 266 于洪新村煤炭設(shè)計(jì)院于洪新村、鐵西百貨、省婦嬰醫(yī)院、馬路灣、五愛街 271 沈陽(yáng)站北炮兵學(xué)院太原街、西塔、北京街、松花江街、長(zhǎng)客總站、新立堡 279 富山花園興華公園鴨綠江街、松花江街、皇寺廣場(chǎng)、沈陽(yáng)站、鐵西百貨 282 沈陽(yáng)環(huán)科院東北玩具城南塔、三好街、中華路、西塔、珠江街、小白樓 295 家樂(lè)福超市西部貨運(yùn)中心沈陽(yáng)北站、北三經(jīng)街、西塔、太原街、鐵西百貨、南十中路 324 龍江廣場(chǎng)蘇家屯四院、西塔、太原街、新華廣場(chǎng)、渾河站 327 沈陽(yáng)站蘇家屯鐵路中學(xué)、南十馬路、下夾河、沙崗子、綠色生態(tài)園 328 馬路灣新城子沈陽(yáng)站、太原街、西塔、北市、市政府、北站、長(zhǎng)

37、客總站 338 五愛市場(chǎng)弓匠村小西門、廣宜街、北站、沈飛集團(tuán)、三臺(tái)子、道義開發(fā)區(qū) 501 沙嶺五愛市場(chǎng)長(zhǎng)客西站、肇工街、鐵西廣場(chǎng)、太原街、三經(jīng)街 502 沈陽(yáng)北站會(huì)展中心北京街、西塔、沈陽(yáng)站、省委、夏宮、會(huì)展中心 602 砂陽(yáng)路北站沈陽(yáng)站、西塔、太原街、皇寺廣場(chǎng)、肛腸醫(yī)院，鐵西新區(qū)一線、開發(fā)區(qū)管委會(huì)西塔水產(chǎn)市場(chǎng)、長(zhǎng)客西站、肇工街、鐵西廣場(chǎng)、沈陽(yáng)站備20 / 37 注：共計(jì)46 條公交線路途徑太原街商圈，?？空局饕植荚谥腥A路、中山路、北二馬路、民主路、勝利大街、南京街等主干路上。 3）停車位目前，太原街商圈停車位極其緊張，與其都市時(shí)尚的中高端定位極不相符，據(jù)我司實(shí)地調(diào)研，區(qū)域停車位不足700

38、個(gè)，具體如下：新世界一店：78 個(gè)包括新世界酒店）新世界二店：右側(cè)胡同）20 個(gè)左右新世界三店：門前臨街）32 個(gè) 商貿(mào)：地下：43 個(gè)、地上：10 個(gè)華聯(lián)：地下：45 個(gè)沃爾瑪：地下：150 個(gè)中興：地下：200 個(gè)金三角賓館：門前：10 個(gè)；側(cè)面：10 個(gè) 蘇寧電器前：5 個(gè)聯(lián)營(yíng)：44 個(gè)左右 鳳泰商廈：左側(cè)）20 個(gè)百安居：側(cè)面）15 個(gè)騰龍國(guó)際商務(wù)酒店：地上：25 個(gè)總計(jì)：647 個(gè)車位 2、商業(yè)配套目前，太原街商圈各種商業(yè)配套較為完善. 五）商圈綜合評(píng)價(jià)太原街商圈是沈陽(yáng)市繁華的兩個(gè)商圈之一，是具有都市時(shí)尚的中高端現(xiàn)代化國(guó)際商業(yè)中心。其整體定位是沈陽(yáng)市最高端的商業(yè)中心。商圈服務(wù)半徑輻射

39、整個(gè)沈陽(yáng)市，并對(duì)周邊城市的客戶群體本溪、撫順、鐵嶺、遼陽(yáng)、鞍山）有較大吸引力，主力目標(biāo)客戶群是2550 歲的中高端消費(fèi)群。其經(jīng)營(yíng)業(yè)種和目標(biāo)客戶群與中街商圈略有類似，其未來(lái)發(fā)展會(huì)對(duì)中街商圈產(chǎn)生一定的影響。太原街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、以及便利店、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)。從商業(yè)業(yè)種來(lái)看，太原街商圈的主力業(yè)種為服裝、飲食和各種快餐，這種經(jīng)營(yíng)業(yè)種的分布是太原街商圈多年發(fā)展的結(jié)果，是市場(chǎng)自然選擇和沈陽(yáng)獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物。太原街商圈各類商業(yè)配套設(shè)施較為完善，停車位較為緊張。 21 / 37 三、長(zhǎng)江街商圈調(diào)研分析 一）商圈基本狀況 1、地理位置：長(zhǎng)江街商圈位于沈陽(yáng)市皇姑區(qū)中心

40、區(qū)域，以長(zhǎng)江街為軸心向兩側(cè)擴(kuò)展。商圈東至嘉陵江街、南達(dá)公鐵立交橋、西至珠江街、北接崇山路。商圈地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)達(dá)，人文資源豐富。 2、四至：商圈東至嘉陵江街、南接公鐵立交橋、西臨珠江街、北臨崇山路 3、商圈規(guī)模1）占地面積：約2.5 平方公里；2）商業(yè)面積：約170 萬(wàn)平方M；3）年?duì)I業(yè)額：約9 億元人民幣。 4、服務(wù)半徑：長(zhǎng)江街商圈所輻射的范圍主要有皇姑區(qū)以及于洪區(qū)、和平區(qū)的小部分區(qū)域。 5、商圈定位：中低檔區(qū)域型商圈。以長(zhǎng)江街為中心，全力打造長(zhǎng)江商貿(mào)中心區(qū)，把長(zhǎng)江街建成集住宿、休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化交流于一體的大型商業(yè)街，從而帶動(dòng)整個(gè)商圈的全面發(fā)展。 6、目標(biāo)客戶群：中低端客戶，

41、大眾消費(fèi)群體，客戶以皇姑區(qū)居民為主。 7、消費(fèi)者認(rèn)可度：周邊居民對(duì)該商圈認(rèn)知度較高，但對(duì)沈陽(yáng)市其它各區(qū)域的影響范圍有限。二）商業(yè)現(xiàn)狀 1、商圈業(yè)態(tài)：目前，商圈內(nèi)業(yè)態(tài)主要有商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)和臨街商鋪。 2、業(yè)種分布：商圈內(nèi)業(yè)種種類眾多，包括服裝、百貨、餐飲、娛樂(lè)、裝飾材料、家具、海鮮批發(fā)等等，主要都分布在長(zhǎng)江街兩側(cè)。 3、主力業(yè)種：長(zhǎng)江街商圈主要經(jīng)營(yíng)以服裝、裝飾材料、餐飲等業(yè)種。 4、人流量：據(jù)初步調(diào)查，長(zhǎng)江街商圈各主要時(shí)段的人流量周四）大致如下： 22 / 37 9：00195 人/5 分鐘 12：00241 人/5 分鐘 17：00297 人/5 分鐘 5、租金水平：據(jù)我司了解，長(zhǎng)江街商圈各主

42、要商業(yè)集中區(qū)域的租金水平大致為：華山路至昆山路段：金龍裝飾材料市場(chǎng)、中一名品家具城等租金為1 層約120 元/月；2 層90 元/月；昆山路至寧山路段：沿街店面租金440500 元/月；千盛百貨1 層租金180 元/月，2、3 層聯(lián)營(yíng)，按營(yíng)業(yè)額的2030扣繳租金；北京華聯(lián)租金120180 元/月；寧山路至崇山路段：沿街店面租金270300 元/月；昆山路沿線：租金300350 元/月。 6、小結(jié)：長(zhǎng)江街商圈主要以經(jīng)營(yíng)服裝、裝飾材料的商場(chǎng)及專賣店為主，主要集中分布在長(zhǎng)江街沿線；昆山路至寧山路之間是長(zhǎng)江街商圈的中心區(qū)域，集中了千盛百貨、北京華聯(lián)等大型商場(chǎng)，人流量大，同時(shí)租金也是最高的區(qū)段，并逐漸向

43、四周遞減。 三）商圈典型商業(yè) 1、典型商業(yè)分布 2、典型商業(yè)調(diào)研1）金龍裝飾材料市場(chǎng)工程金龍裝飾材料市場(chǎng)規(guī)模 18 萬(wàn)12F）定位中低檔裝飾材料市場(chǎng)樓層業(yè)種分布 1、2F 均為裝飾材料人流量約80 人/5min 經(jīng)營(yíng)狀況一般綜合評(píng)價(jià)區(qū)域內(nèi)大型的裝飾材料市場(chǎng)，但經(jīng)營(yíng)狀況不佳，均為個(gè)體商戶，經(jīng)營(yíng)秩序較差。2）千盛百貨工程千盛百貨規(guī)模 3 萬(wàn)B13F）定位中低檔樓層業(yè)種分布 經(jīng)營(yíng)狀況一般綜合評(píng)價(jià)中低檔商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)品種眾多，適合大眾消費(fèi)。 23 / 37 3）北京華聯(lián)工程北京華聯(lián)規(guī)模 1.5 萬(wàn)定位中低檔樓層業(yè)種分布 3F：超市、服裝、首飾、化妝品、鞋、箱包、飾品 4F：日用品、快餐、食品人流量約360

44、 人/5分鐘經(jīng)營(yíng)狀況好綜合評(píng)價(jià)中低檔商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)品種眾多，適合大眾消費(fèi) 3、小結(jié)受到商圈整體定位的影響，商圈內(nèi)的商場(chǎng)也以中低檔定位為主；無(wú)論從客源、交通以及自身的地理位置等方面也都極大的限制了長(zhǎng)江街商圈的發(fā)展，整體檔次難有提高；目前主要商場(chǎng)均已滿租，但經(jīng)營(yíng)狀況不佳，隨著中興等知名商家的規(guī)劃進(jìn)入，將會(huì)改善目前狀況，同時(shí)也將加劇區(qū)域內(nèi)各個(gè)商場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)。四）商圈配套設(shè)施 1、交通狀況1）道路狀況：長(zhǎng)江街商圈內(nèi)東西方向道路有華山路、昆山路、寧山路、崇山路，均為雙向 46 車道道路，交通狀況較好。南北方向道路為長(zhǎng)江街，交通較為擁擠。 道路走向序號(hào)名稱車道路況 1 崇山路雙向6 車道良好東西走向主要道路

45、2 昆山路雙向4 車道良好南北走向主要道路 1 長(zhǎng)江街雙向4 車道一般 2）公交狀況目前，共有10 條公交路線經(jīng)停本商圈，公交狀況一般。 長(zhǎng)江街商圈主要公交線路公交線路行使區(qū)間主要到達(dá)的區(qū)域 116 亞都名苑5：3019：00）鵬利廣場(chǎng) 下行：沃爾瑪超市 - 鵬利廣場(chǎng) - 北行- 亞都名苑(共26 站 210 金山小區(qū)5：0021：00）馬路灣 下行：馬路灣- 北行 - - 金山小區(qū)(共20 站 215 泰山路5：0020：30 ）蓮花街 下行：蓮花街- 北行 - 泰山路(共22 站 236 沈陽(yáng)北站 6：0020：30 ）道義大學(xué)城(共29 站 下行：遼寧大學(xué)(道義校區(qū) - 北行- 沈陽(yáng)北站

46、(共30 站 242 金山小區(qū) (5：2019：40 ）南十四路 252 滑翔五金城5：3019：40 ）沙河子 260 文萃路 (6：0020：30 荷蘭村( 5：0019：00 上行：文萃路 - 北行 - 荷蘭村(共42 站 下行：荷蘭村 - 北行 -文萃路(共40 站 293 格林夢(mèng)夏 (5：3018：00 佳園小區(qū)(6：3019：00 上行：格林夢(mèng)夏- 北行(寧山路 - 佳園小區(qū)(共19 站 下行：佳園小區(qū)- 北行 - 寧山路 - 格林夢(mèng)夏(共20 站 25 / 37 329 北市百貨大樓(7：0018：00 馬三家子( 6：0018：00 上行：北市百貨大樓 - 北行- 馬三家子(共

47、20 站 下行：馬三家子 - 北行- 北市百貨大樓(共21 站 3）停車位：據(jù)我司調(diào)研，目前商圈內(nèi)地上停車位約240 個(gè)、地下停車位約150 個(gè)。大多車輛停放在道路兩側(cè)，造成交通秩序混亂。 2、商業(yè)配套目前，商圈內(nèi)餐館、銀行等商業(yè)配套設(shè)施較為完善，但檔次不高。 長(zhǎng)江街商圈主要商業(yè)配套設(shè)施表序號(hào)名稱序號(hào)名稱 1 環(huán)城飯店 17 建設(shè)銀行 2 海王府海鮮酒樓 18 adidas 專賣 3 大白鯊海鮮美食 19 麥利來(lái)蛋糕世界 4 美國(guó)加洲牛肉面大王 29 桂林M粉 5 麥當(dāng)勞 21 千盛百貨 6 遼油食府 22 北京華聯(lián) 7 好倫哥比薩自助 23 北行商場(chǎng) 8 亞名雪岳山燒烤 24 啊呀呀飾品店

48、9 商業(yè)銀行 25 大東副食 10 工商業(yè)銀行 26 新藥特藥 11 商業(yè)銀行 27 阿美莉卡 12 農(nóng)業(yè)銀行 28 三耳兔 13 農(nóng)業(yè)銀行 29 伯利恒眼鏡店 26 / 37 14 農(nóng)業(yè)銀行 30 金龍家具城 15 天香樓賓館 31 十二線西批發(fā)市場(chǎng) 16 青瓦臺(tái) 32 中一名品家具城 五）商圈綜合評(píng)價(jià)長(zhǎng)江街商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是沈陽(yáng)市規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的商圈。商圈以長(zhǎng)江街為中心，向兩側(cè)延伸。就目前的發(fā)展情況而言，雖有國(guó)美電器、百盛百貨、華聯(lián)超市的等品牌商家的入駐，但商圈規(guī)模較小，檔次較低。商圈是區(qū)域市場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者認(rèn)可度較高。 四、五愛商圈調(diào)研分析 一）商圈基本狀況 1、地理位置沈陽(yáng)五愛

49、商圈座落于沈陽(yáng)市中部，沈河區(qū)風(fēng)雨壇街與熱鬧路交叉路口處，最初成形于1983 年6 月，至今已有20 多年的歷史，因當(dāng)時(shí)市場(chǎng)地處沈河區(qū)五愛街而得名。五愛商圈地處沈陽(yáng)市的核心商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)地理位置便利，距沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)20 分鐘車程，沈陽(yáng)火車北站5 分鐘車程、火車南站10 分鐘車程。是沈河中央商務(wù)區(qū)核心組成部分，是規(guī)劃建設(shè)中的沈陽(yáng)金廊地區(qū)的交易核心區(qū)域之一。 2、四至五愛市場(chǎng)商圈以五愛市場(chǎng)為核心，東起大南街、南至南關(guān)路、萬(wàn)壽寺街、北起熱鬧路，由五愛市場(chǎng)、風(fēng)雨壇街、小南街、大南街、熱鬧路、南關(guān)路組成。 3、商圈規(guī)模1）占地面積五愛商圈總長(zhǎng)為1300 M，寬900 M，總占地面積1.2 平方公里；其

50、中，五愛市場(chǎng)占地約0.22 平方公里。該商圈總營(yíng)業(yè)面積近200 萬(wàn)。3）年?duì)I業(yè)額該商圈年?duì)I業(yè)額達(dá)150 億元。 27 / 37 4、服務(wù)半徑五愛市場(chǎng)商圈銷售范圍涵蓋東北三省、河北、內(nèi)蒙古東部地區(qū)，輻射半徑已遠(yuǎn)到俄羅斯和獨(dú)聯(lián)體、東歐的一些國(guó)家。商圈是東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最大的流轉(zhuǎn)型輕工產(chǎn)品交易中心，也是中國(guó)最著名的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)集中的商圈之一。 5、商圈定位五愛商圈主營(yíng)服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、禮品、日用雜品、美容美發(fā)用品、小食品、床上用品等14 大類、2 萬(wàn)余個(gè)品種。目前已成為中國(guó)北方最大的商品集散地、全中國(guó)第二大小商品批發(fā)市場(chǎng)。 6、目標(biāo)客戶群東北地區(qū)服裝、布料、

51、床上用品等批發(fā)客戶，主要為中、低檔消費(fèi)人群。 7、消費(fèi)者認(rèn)可度五愛商圈經(jīng)過(guò)多年?duì)I業(yè)，目前交易狀況火爆，日客流量達(dá)30 多萬(wàn)人次，年交易額150 多億元，是目前全國(guó)超大服裝專業(yè)批發(fā)兼零售）市場(chǎng)之一。消費(fèi)者認(rèn)可度極高。二）商業(yè)現(xiàn)狀 1、商圈業(yè)態(tài)五愛市場(chǎng)商圈的商業(yè)主要是以五愛市場(chǎng)為代表的大型商城和臨街設(shè)置的商鋪兩種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)存在，這些商鋪多為早期商場(chǎng)建成時(shí)由業(yè)主購(gòu)買所有權(quán)，現(xiàn)在自營(yíng)或出租。 2、業(yè)種分布五愛市場(chǎng)商圈以經(jīng)營(yíng)服裝、布料、鞋襪、針織品、箱包等產(chǎn)品的批發(fā)兼零售）為主，主要道路兩側(cè)經(jīng)營(yíng)有餐飲配套等服務(wù)設(shè)施。 3、主力業(yè)種目前，商圈主力業(yè)種為服裝、布料鞋帽和箱包四大類。 4、人流量：沈陽(yáng)五愛商圈經(jīng)過(guò)多年?duì)I業(yè)，目前交易狀況火爆，日客流量達(dá)30 多萬(wàn)人次，年交易額150 多億元，是目前全國(guó)超大服裝專業(yè)批發(fā)兼零售）市場(chǎng)之一。 28 / 37 5、租金水平：據(jù)我司調(diào)研了解，五愛商圈商場(chǎng)內(nèi)柜臺(tái)的租金水平大致在600800 元/月左右，影響租金價(jià)格水平的主要是鋪位所在的位置、樓層、商品檔次等因素。 6、小結(jié)：五愛商圈以大型商場(chǎng)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，主要道路兩側(cè)多設(shè)有臨街商鋪；五愛商圈以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋襪、針織品等輕工產(chǎn)品的批發(fā)兼零售）為主，屬于典型的專業(yè)產(chǎn)品批發(fā)商圈；五愛商圈客流量大，商業(yè)分為濃厚，經(jīng)營(yíng)狀況比較好，市場(chǎng)影響力和知名度較大；商場(chǎng)內(nèi)鋪位多由業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)