物業(yè)管理服務費定價與收費PPT學習教案

1、會計學1物業(yè)管理服務費定價與收費物業(yè)管理服務費定價與收費2021/8/102第1頁/共95頁2021/8/103物業(yè)服務費用定價核心物業(yè)服務費用定價核心-合同約定合同約定物業(yè)服務合同應當與業(yè)主協(xié)商確定，物業(yè)服務合同應當與業(yè)主協(xié)商確定，協(xié)商的基礎在于大家業(yè)主共同決協(xié)商的基礎在于大家業(yè)主共同決策策第2頁/共95頁2021/8/104v原原條例條例的的“雙過半雙過半”：v物權法物權法的的“新雙過半新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，雙過雙過半投票權決策應該實行實名制半投票權決策應該實行實名制第3頁/共95頁2021/8/105第4頁/共95頁2021/8/

2、106第5頁/共95頁2021/8/107第6頁/共95頁2021/8/108第7頁/共95頁2021/8/109月計薪天數(shù)月計薪天數(shù)：n（365天天-104天）天） 12月月21.75天天第8頁/共95頁2021/8/1010裝修費裝修費康樂設施費康樂設施費低值易耗品耗費、雜項費用低值易耗品耗費、雜項費用第9頁/共95頁2021/8/1011n12月月-表明是計算每月電梯運行表明是計算每月電梯運行費用費用n電費單價電費單價-供電部門所收取的每供電部門所收取的每度用電的單價度用電的單價第10頁/共95頁2021/8/1012雜草清運費雜草清運費園林景觀再造費，包括補苗、花卉園林景觀再造費，包括

3、補苗、花卉盆景布置等盆景布置等第11頁/共95頁2021/8/1013水池清洗、檢驗費水池清洗、檢驗費其它費用其它費用第12頁/共95頁2021/8/1014第13頁/共95頁2021/8/1015第14頁/共95頁2021/8/1016第15頁/共95頁2021/8/1017第16頁/共95頁2021/8/1018第17頁/共95頁2021/8/1019同意同意”第18頁/共95頁2021/8/1020項 目 行次及關系上報數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)一、人員費用（元）1=(2：4) (一)工資2 (二)社會保障費3 (三)其它支出4二、共用部分運行維護費(元)5其中(一)電梯日常運行維護費6=(7

4、：11) 1、電費7 2、維護費8 3、設備保險費9 4、年安檢費10 5、其它支出11(二)二次供水設施運行維修費12 =(13：15) 1、電費13 2、日常維護費14 3、其它支出15第19頁/共95頁2021/8/1021項 目 行次及關系上報數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)三、綠化養(yǎng)護費（元）16四、清潔衛(wèi)生費（元）17五、秩序維護費（元）18六、共用部分保險費（元）19七、辦公費（元）20八、管理費分攤（元）21九、固定資產折舊費（元）22十、業(yè)主同意其他費用（元）23十一、扣除電梯及二次供水日常運行維護費的物業(yè)服務運行總成本（元）24 =1+5+(16：23)-6-12十二、服務小區(qū)應收費面

5、積（平方米）25 其中：(一)配有電梯物業(yè)應收費面積26(二)配有二次供水設施物業(yè)應收費面積27第20頁/共95頁2021/8/1022項 目 行次及關系上報數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)十三、扣除電梯及二次供水設施日常運行維護費的平均單位面積物業(yè)服務成本（元/平方米）28=2425十四、平均單位面積電梯服務運行成本（元/平方米）29=626十五、平均單位面積二次供水服務運行成本（元/平方米）30=1227第21頁/共95頁2021/8/1023第22頁/共95頁2021/8/1024第23頁/共95頁2021/8/1025第24頁/共95頁2021/8/1026第25頁/共95頁2021/8/1027

6、第26頁/共95頁2021/8/1028第27頁/共95頁2021/8/1029戶管理戶管理住宅專項資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施住宅專項資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金第28頁/共95頁2021/8/1030第29頁/共95頁2021/8/1031第30頁/共95頁2021/8/1032業(yè)主大會成立之后業(yè)主大會成立之后業(yè)主大會依法業(yè)主大會依法通過使用方案通過使用方案經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施第31頁/共95頁2021/8/1033v原物業(yè)管理條例的2/3投票權v物權法的雙2/3投票

7、權v為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，三分三分之二投票權應該實行實名制之二投票權應該實行實名制第32頁/共95頁2021/8/1034批管理、財務預決算管理、審計批管理、財務預決算管理、審計監(jiān)督、業(yè)主的查詢和對賬等制度監(jiān)督、業(yè)主的查詢和對賬等制度第33頁/共95頁2021/8/1035罪；第一百六十一條提供虛假財罪；第一百六十一條提供虛假財會報告罪；第一百六十二條妨害會報告罪；第一百六十二條妨害清算罪等清算罪等第34頁/共95頁2021/8/1036第35頁/共95頁2021/8/1037第36頁/共95頁2021/8/10386.6.社會捐贈或政府津貼撥款的

8、費用社會捐贈或政府津貼撥款的費用第37頁/共95頁2021/8/1039第38頁/共95頁2021/8/1040第39頁/共95頁2021/8/1041第40頁/共95頁2021/8/1042第41頁/共95頁2021/8/1043第42頁/共95頁2021/8/1044第43頁/共95頁2021/8/1045發(fā)展能力狀況指標發(fā)展能力狀況指標營業(yè)增長率、資本積累率營業(yè)增長率、資本積累率第44頁/共95頁2021/8/1046第45頁/共95頁2021/8/1047第46頁/共95頁2021/8/1048按照經(jīng)營期間時間的不同分為：按照經(jīng)營期間時間的不同分為：月度報告、季度報告、年度報告、月度報

9、告、季度報告、年度報告、專題報告專題報告第47頁/共95頁2021/8/1049第48頁/共95頁2021/8/1050根本利益為出發(fā)點根本利益為出發(fā)點第49頁/共95頁2021/8/1051第50頁/共95頁2021/8/1052第51頁/共95頁2021/8/1053第52頁/共95頁2021/8/1054第53頁/共95頁2021/8/1055第54頁/共95頁2021/8/1056第55頁/共95頁2021/8/1057第56頁/共95頁2021/8/1058n注意二年注意二年訴訟時效訴訟時效催款通知催款通知書書電話與業(yè)電話與業(yè)主溝通主溝通最后通知最后通知書書按法律程按法律程序裁決序裁

10、決律師函催交律師函催交支付令催支付令催交交簡易法庭催簡易法庭催交交普通法庭催普通法庭催交交留置權催留置權催交交第57頁/共95頁2021/8/1059第58頁/共95頁2021/8/1060n 如如“最后催款書最后催款書”發(fā)出發(fā)出1515天仍天仍未收到款項，管理部將到法院申未收到款項，管理部將到法院申請支付令、提起小額訴訟追討欠請支付令、提起小額訴訟追討欠款、滯納金及一切有關費用。款、滯納金及一切有關費用。（采取法律行動）。（采取法律行動）。第59頁/共95頁2021/8/1061有價證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實、有價證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實、證據(jù)。證據(jù)。第60頁/共95頁2021/8/1062第

11、61頁/共95頁2021/8/1063第62頁/共95頁2021/8/10647.物業(yè)管理企業(yè)修改為物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務物業(yè)服務企業(yè)企業(yè)”第63頁/共95頁2021/8/1065第64頁/共95頁2021/8/1066v專有部分以外的共有部分享有共有權。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權”v專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。也稱“業(yè)主大會組織的成員權”第65頁/共95頁2021/8/1067第66頁/共95頁2021/8/1068第67頁/共95頁2021/8/1069v原原條例條例的的2/3投票權投票權：v物權法物權法的雙的雙2/3：第68頁/共95頁2021/

12、8/1070v原原條例條例的的“雙過半雙過半”：v物權法物權法的的“新雙過半新雙過半”：第69頁/共95頁2021/8/1071第70頁/共95頁2021/8/1072第71頁/共95頁2021/8/1073了房屋了房屋業(yè)主業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴格以產權證書業(yè)主非業(yè)主的界定嚴格以產權證書（或售房合同）和（或售房合同）和中華人民共中華人民共和國婚姻法和國婚姻法界定界定第72頁/共95頁2021/8/1074業(yè)主總人業(yè)主總人數(shù)數(shù)產權證書擁有者產權證書擁有者 未婚人士未婚人士已婚，屬于夫已婚，屬于夫妻個人財產妻個人財產已婚，屬于夫已婚，屬于夫妻共同財產妻共同財產夫妻產權證夫妻產權證書署名者書署名者夫

13、妻產權證夫妻產權證書未署名者書未署名者未擁有產權證書者未擁有產權證書者 簽訂了售房合同并獲得實簽訂了售房合同并獲得實際交付者際交付者第73頁/共95頁2021/8/1075辦理了產辦理了產權登記權登記 業(yè)主業(yè)主身份類業(yè)主身份類別別沒有辦理沒有辦理產權登記產權登記 沒有辦理產權證書，沒有辦理產權證書，但已簽署售房合同，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實際交付了房屋的上實際交付了房屋的仍然是房屋所有權人仍然是房屋所有權人。但其所有權行使受到但其所有權行使受到一定限制，即不能流一定限制，即不能流轉、交易、抵押轉、交易、抵押不得對抗第三人不得對抗第三人第74頁/共95頁2021

14、/8/1076第75頁/共95頁2021/8/1077第76頁/共95頁2021/8/1078第77頁/共95頁2021/8/1079墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線線第78頁/共95頁2021/8/1080墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線線第79頁/共95頁2021/8/1081設備、設施設備、設施第80頁/共95頁2021/8/1082第81頁/共95頁2021/8/1083屋屋頂頂外外墻墻地地下下室室外外墻墻停停車車位位DEFCBA樓樓梯梯第82頁/共95頁2021/8/1084第83頁/共95頁2021/8/1085第84頁/共95頁2021/8/1086第85頁/共95頁2021/8/1087第86頁/共95頁2021/8/1088第87頁/共95頁2021/8/1089第88頁/共95頁2021/8/1090第89頁/共95頁2021/8/1091解讀：解讀：住宅維修資金滾存使用范圍明住宅維修資金滾存使用范圍明顯擴大，有助于增加維修資金的來顯擴大，有助于增加維修資金的來源途徑，一定程度上提高了資金的源途徑，一定程度上提高了資金的增值收益能力，減輕了業(yè)主負擔增值收益能力，減輕了業(yè)主負擔第9