福州港頭島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(20130926)_

1、福州港頭島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告北京中冶恒盛置業(yè)有限公司二零一三年九月目錄第一章 項(xiàng)目概況及背景介紹11.1 項(xiàng)目位置11.2 規(guī)劃條件21.2.1 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)21.2.2 建筑退讓和建筑間距31.2.3 交通組織41.2.4 社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施41.2.5 建筑景觀要求41.2.6 其他要求41.3 項(xiàng)目來(lái)源及已開(kāi)展工作51.4 規(guī)劃條件調(diào)整61.5 土地獲得計(jì)劃7第二章 項(xiàng)目現(xiàn)狀及區(qū)域規(guī)劃102.1 項(xiàng)目現(xiàn)狀條件102.2 公共配套設(shè)施142.3 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃172.3.1 福州市城市總體規(guī)劃172.3.2 商務(wù)區(qū)規(guī)劃中與本項(xiàng)目相關(guān)的重點(diǎn)板塊19第三章 市場(chǎng)分析253.1 福州市

2、區(qū)土地市場(chǎng)情況253.1.1 近2年土地市場(chǎng)成交面積、規(guī)劃建筑面積及樓面地價(jià)對(duì)比253.1.2 當(dāng)年土地市場(chǎng)月成交量及價(jià)格對(duì)比263.1.3 近年辦公/商業(yè)用地成交面積、規(guī)劃建筑面積及樓面地價(jià)對(duì)比273.1.4 當(dāng)年寫(xiě)字樓/商業(yè)用地月成交量及價(jià)格對(duì)比293.1.5 近年來(lái)濱江典型土地成交情況303.2 福州市商品房市場(chǎng)情況323.2.1 近2年一手房月度成交面積323.2.2 近2年每月一手房月度成交均價(jià)343.3 項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析353.4 典型樓盤(pán)分析363.5 市場(chǎng)總結(jié)42第四章 項(xiàng)目分析及定位434.1 SWOT分析434.1.1 優(yōu)勢(shì)434.1.2 劣勢(shì)444.1.3 機(jī)會(huì)444.1

3、.4 威脅454.1.5 綜合分析464.2 客戶定位464.3 產(chǎn)品定位474.4 價(jià)格定位494.5 概念規(guī)劃示意50第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及運(yùn)作模式525.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃525.2 項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃545.3 項(xiàng)目運(yùn)作模式安排54第六章 項(xiàng)目投資回收556.1 寫(xiě)字樓、商業(yè)、地下車(chē)位556.2 酒店56第七章 成本估算及效益分析577.1 重要測(cè)算假設(shè)條件577.1.1 容積率調(diào)整對(duì)土地款支付進(jìn)度的影響577.2.2 酒店建設(shè)模式及投資回收假定577.2 成本估算577.2.1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)577.2.2 土地成本分析587.2.3 項(xiàng)目建設(shè)成本分析597.2.4 期間

4、費(fèi)用分析607.2.5 銷(xiāo)售稅金分析617.2.6 項(xiàng)目總成本627.3 項(xiàng)目收益分析627.3.1 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入分析627.3.2 項(xiàng)目利潤(rùn)分析637.3.3 指標(biāo)分析637.4 資金運(yùn)用現(xiàn)金流分析657.5 敏感性分析697.5.1 土地成交價(jià)格敏感性分析697.5.2 建安成本敏感性分析697.5.3 銷(xiāo)售價(jià)格敏感性分析707.5.4 敏感性分析結(jié)論70第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)718.1 土地競(jìng)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施718.2 酒店代建模式實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施718.3 項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施718.4 項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整獲批的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施728.5 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施728.6 公司管理運(yùn)作風(fēng)

5、險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施72第九章 本企業(yè)綜合實(shí)力對(duì)項(xiàng)目的支撐能力73第十章 結(jié)論及建議74 福州港頭島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章 項(xiàng)目概況及背景介紹1.1 項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于福州市閩江南岸的倉(cāng)山區(qū)，東臨鰲峰大橋，南臨先鋒住宅小區(qū)北側(cè)河流，北臨閩江，形成一個(gè)長(zhǎng)條形島狀地塊，故名港頭島。本案圖1-1：本項(xiàng)目位置示意圖（福州主城區(qū)范圍）1.2 規(guī)劃條件1.2.1 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)總用地面積：70316.8（折合105.475畝），其中出讓用地面積為56988.3（合85.482畝），西側(cè)規(guī)劃小學(xué)用地面積為13328.5（合19.993畝）；用地性質(zhì)：商業(yè)用地（商業(yè)、酒店）（B1）、商務(wù)用地（B2）、小學(xué)用地（A3

6、）。其中規(guī)劃小學(xué)建設(shè)要求應(yīng)征求教育部門(mén)意見(jiàn)確定，不納入本項(xiàng)目研究范圍。關(guān)于商業(yè)、酒店、商務(wù)用地，福州市規(guī)劃部門(mén)提供的暫定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為：（1）建設(shè)用地面積：56988.3（折合85.482畝）（具體用地面積以土地部門(mén)實(shí)地測(cè)量確定為準(zhǔn)）。（2）容積率：2.0以上，2.5以下（含2.5）。其中，商業(yè)建筑面積不超過(guò)3萬(wàn)，酒店建筑面積不低于4萬(wàn)，其余為商務(wù)辦公面積。（3）建筑物限高：70m。（4）建筑密度：30%。（5）綠地率：25%。圖1-2：項(xiàng)目規(guī)劃用地示意圖1.2.2 建筑退讓和建筑間距該用地按照福州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（暫行）第一類(lèi)建設(shè)區(qū)執(zhí)行，建筑間距和退距等須按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)滿足以下

7、規(guī)定：（1）建筑退讓城市道路規(guī)劃紅線距離建筑后退江濱路規(guī)劃紅線距離不少于30米，建筑后退鰲峰大橋路規(guī)劃紅線距離不小于35米，后退南側(cè)規(guī)劃道路紅線不少于10米。城市道路交叉口周邊的建筑退讓道路規(guī)劃紅線距離，應(yīng)自道路規(guī)劃紅線直線段與曲線段切點(diǎn)的連接線算起。（2）沿江濱路規(guī)劃紅線應(yīng)設(shè)置不小于15米寬的綠化帶，對(duì)外開(kāi)放使用；沿鰲峰大橋路規(guī)劃紅線應(yīng)設(shè)置不小于25米寬的綠化帶，對(duì)外開(kāi)放使用。地下室邊界線退讓沿城市道路規(guī)劃綠化帶的綠線距離不得小于3米。1.2.3 交通組織（1）停車(chē)泊位配置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于福州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（暫行）第一類(lèi)建設(shè)區(qū)配建標(biāo)準(zhǔn)。（2）地塊機(jī)動(dòng)車(chē)主要出入口沿北側(cè)濱江路及南側(cè)規(guī)劃路設(shè)

8、置。1.2.4 社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施（1）物業(yè)管理用房按福州市物業(yè)管理若干規(guī)定配置。（2）臨地塊交通出入口須設(shè)置門(mén)衛(wèi)收發(fā)室，建筑面積15。（3）垃圾集散間，共設(shè)2處，每處建筑面積15。本地塊內(nèi)其他配套設(shè)施配置等須符合有關(guān)規(guī)定要求。1.2.5 建筑景觀要求高層建筑最大連續(xù)面寬的投影不宜大于55米。沿江建筑景觀應(yīng)符合有關(guān)城市設(shè)計(jì)要求。1.2.6 其他要求（1）應(yīng)滿足福州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（暫行）第一類(lèi)建設(shè)區(qū)日照要求。（2）如征得空軍部隊(duì)同意意見(jiàn)，容積率調(diào)整；應(yīng)按約定的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)簽訂土地出讓補(bǔ)充合同。（3）沿城市規(guī)劃道路不得設(shè)置實(shí)體圍墻，應(yīng)設(shè)置立體綠化。本項(xiàng)目建設(shè)在滿足上述規(guī)劃設(shè)計(jì)條

9、件外，還須符合國(guó)家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等要求。1.3 項(xiàng)目來(lái)源及已開(kāi)展工作該項(xiàng)目由中冶建設(shè)2012年下半年開(kāi)始跟蹤。當(dāng)時(shí)美籍福建人已跟蹤多年，意欲開(kāi)發(fā)建設(shè)五星級(jí)酒店，并與市政府達(dá)成意向協(xié)議。2013年3月中旬，中冶集團(tuán)總經(jīng)理、中冶股份黨委書(shū)記國(guó)文清，中冶建設(shè)董事長(zhǎng)鄒宏璐，一冶董事長(zhǎng)宋占江，寶冶董事長(zhǎng)陳明，二十冶董事長(zhǎng)張孟星等一行到福州市調(diào)研并會(huì)見(jiàn)市委書(shū)記楊岳，市長(zhǎng)楊益民等。應(yīng)福州市委市政府的招商邀請(qǐng)，中冶集團(tuán)決定在福州市建立集團(tuán)的區(qū)域性公司。5月18日在福州市舉辦的“第八屆海峽兩岸經(jīng)貿(mào)交易會(huì)”，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)國(guó)文清、王秀峰，集團(tuán)財(cái)務(wù)部部長(zhǎng)陳文龍，子公司領(lǐng)導(dǎo)鄒宏璐、宋占江、陳明、張孟星等

10、應(yīng)邀參加，并與福州市政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。通過(guò)公司上下的努力爭(zhēng)取，福州市領(lǐng)導(dǎo)決定將港頭島地塊出讓給中冶集團(tuán)用于建設(shè)中冶集團(tuán)在福建的企業(yè)總部基地。5-6月份，相繼在福州市倉(cāng)山區(qū)注冊(cè)成立中國(guó)冶金科工股份有限公司福建分公司及中冶建設(shè)高新工程技術(shù)有限責(zé)任公司福州分公司，相關(guān)人員陸續(xù)到崗并很快投入到工作中。兩個(gè)分公司將本地塊作為重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤落實(shí)。由于規(guī)劃條件中關(guān)于用地性質(zhì)和業(yè)態(tài)的問(wèn)題，公司與政府有不同的意見(jiàn)，并一直努力協(xié)調(diào)政府工作。直到8月中旬，政府由于本地塊意向企業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，相繼開(kāi)了兩次會(huì)議，決定本地塊規(guī)劃業(yè)態(tài)為五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓及部分商業(yè)，并要求公開(kāi)掛牌出讓?zhuān)_(kāi)競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得。得此信

11、息，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)非常重視，利用9月8日在廈門(mén)召開(kāi)的中國(guó)國(guó)際投資貿(mào)易洽談會(huì)的機(jī)會(huì)，中冶集團(tuán)總經(jīng)理、中國(guó)中冶董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記國(guó)文清，中冶建設(shè)董事長(zhǎng)鄒宏璐等應(yīng)邀出席會(huì)議，并分別會(huì)見(jiàn)了蘇樹(shù)林省長(zhǎng)，福州市楊岳書(shū)記等領(lǐng)導(dǎo)，提出我們建設(shè)中冶總部用地方案的訴求。省市領(lǐng)導(dǎo)也很重視，安排主管土地的副市長(zhǎng)吳賢德與我們對(duì)接工作，并研究具體方案，確保我們成功摘牌。中冶建設(shè)于9月15日召開(kāi)黨政聯(lián)席會(huì)，主要研究該項(xiàng)目的可行性和操作模式，并迅速派出北京中冶恒盛置業(yè)有限公司相關(guān)人員赴榕與中國(guó)冶金科工股份有限公司福建分公司及中冶建設(shè)福州分公司聯(lián)合調(diào)研并收集有關(guān)信息。1.4 規(guī)劃條件調(diào)整經(jīng)公司與政府多次接洽，努力協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)，現(xiàn)福州市

12、人民政府已于2013年9月16日正式下文，批復(fù)同意福州市規(guī)劃局上報(bào)市政府的關(guān)于收儲(chǔ)港頭島項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的請(qǐng)示（榕規(guī)綜2013442號(hào)文），市政府同意本地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行調(diào)整，可突破義序機(jī)場(chǎng)凈空限高70米，但應(yīng)征得空軍部隊(duì)同意后規(guī)劃方案方可實(shí)施。具體規(guī)劃指標(biāo)應(yīng)根據(jù)空軍部隊(duì)同意的建筑高度限制進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。（1）如征得空軍部隊(duì)同意，建筑總高度限制提高至100米，容積率可相應(yīng)調(diào)整至3.5以下（含3.5）總建筑面積約20萬(wàn)平，其中商業(yè)建筑面積不超過(guò)3萬(wàn)，酒店建筑面積不低于4.5萬(wàn)，其余為商務(wù)辦公建筑面積。（2）如建筑總高度限制提高至120米，容積率可相應(yīng)調(diào)整為4.2以下（含4.2）總建筑面積約24

13、萬(wàn)平，其中商業(yè)建筑面積不超過(guò)3萬(wàn)，酒店建筑面積不低于4.5萬(wàn)，其余為商務(wù)辦公建筑面積。1.5 土地獲得計(jì)劃經(jīng)過(guò)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)與福州市主要領(lǐng)導(dǎo)會(huì)晤溝通，福州市政府同意以針對(duì)中冶集團(tuán)設(shè)立企業(yè)總部的名義設(shè)置掛牌條件進(jìn)行出讓。計(jì)劃于2013年9月底將該項(xiàng)目地塊掛牌公示，公告20天。根據(jù)政府會(huì)議紀(jì)要，本項(xiàng)目擬設(shè)定的土地掛牌條件為：1.競(jìng)買(mǎi)者必須與溫德娒、凱賓斯基、JW萬(wàn)豪、麗茲卡爾頓、鉑爾曼、索菲特、半島、華爾道夫、凱悅等九個(gè)國(guó)際知名酒店品牌管理公司簽訂本酒店項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理合作意向書(shū)（其中必須明確酒店建筑規(guī)模、投資強(qiáng)度、設(shè)計(jì)方案須經(jīng)酒店運(yùn)營(yíng)管理公司確認(rèn)等事項(xiàng)）。競(jìng)得人應(yīng)承諾引進(jìn)上述九個(gè)知名酒店品牌之一，并在簽訂

14、土地出讓合同時(shí)繳交履約保證金人民幣1億元，若該項(xiàng)目酒店建成后一年半內(nèi)未能引進(jìn)上述九個(gè)知名酒店品牌之一，則履約保證金不予退還。 2.競(jìng)得人須是大型國(guó)有企業(yè)或是央企設(shè)立的全資子公司，摘牌人不得變更，不得與私有企業(yè)合作，股權(quán)自始自終不得變更。 3.競(jìng)得人承諾項(xiàng)目土地獲得第二年開(kāi)始，作為企業(yè)總部每年須向福州市境內(nèi)繳納稅收，前五年平均每年繳納1.5億元。根據(jù)政府已確定的掛牌條件要求，競(jìng)買(mǎi)人必須是大型國(guó)有企業(yè)或央企獨(dú)資設(shè)立的項(xiàng)目公司。考慮到中冶建設(shè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)，建議集團(tuán)同意由中冶建設(shè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目并進(jìn)行施工總承包?？紤]到中冶建設(shè)目前財(cái)務(wù)指標(biāo)情況，擬由中冶建設(shè)與北汽合作成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司“北京中冶恒盛

15、置業(yè)有限公司”作為唯一股東在福州市設(shè)立新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司。中冶建設(shè)不體現(xiàn)合并報(bào)表，也不體現(xiàn)負(fù)債，卻持有本項(xiàng)目近一半的股份，并可操盤(pán)管理。有利于發(fā)展壯大房地產(chǎn)管理隊(duì)伍，提升管理水平，推進(jìn)中冶建設(shè)房地產(chǎn)管理產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。56998.3如按目前暫定的規(guī)劃條件出讓?zhuān)_定的土地出讓底價(jià)為800萬(wàn)元/畝，折合樓面地價(jià)4800元/，土地掛牌價(jià)為68386萬(wàn)元。85.482畝，容積率2.5。在不考慮溢價(jià)成交的前提下，如容積率提高至4.2，地上規(guī)劃面積增加96880，項(xiàng)目需補(bǔ)交地價(jià)款46502萬(wàn)元，總地價(jià)增至114888萬(wàn)元。根據(jù)福州市相關(guān)規(guī)定，土地掛牌后，競(jìng)買(mǎi)人需繳納土地出讓底價(jià)的20%的保證金。競(jìng)得土

16、地后，土地競(jìng)得人分三期（付款比例分別為50%、20%、30%）分別于土地合同簽訂之日起30日、120日、180日支付。因此，如擬獲取該宗土地，公司應(yīng)準(zhǔn)備約14000萬(wàn)元作為競(jìng)買(mǎi)保證金，土地成交后約一個(gè)月需累計(jì)支付至地價(jià)款的50%，約35000萬(wàn)元。并提前準(zhǔn)備后續(xù)資金。預(yù)計(jì)拿地價(jià)7億第二章 項(xiàng)目現(xiàn)狀及區(qū)域規(guī)劃2.1 項(xiàng)目現(xiàn)狀條件564321閩 江本案圖2-1：宗地四至示意圖項(xiàng)目現(xiàn)狀如照片圖2-2至圖2-7所示。圖2-2：宗地四至示意圖中位置1（視角：自南向北）圖2-3：宗地四至示意圖中位置2（視角：自西向東）圖2-4：宗地四至示意圖中位置3（視角：自西向東）圖2-5：宗地四至示意圖中位置4（視角

17、：自北向南）圖2-6：宗地四至示意圖中位置5（視角：自地塊向西南）圖2-7：宗地四至示意圖中位置6圖2-8：宗地內(nèi)部現(xiàn)狀留存建筑物本項(xiàng)目用地內(nèi)部有少量現(xiàn)狀建筑，無(wú)人居??；其余以綠化覆蓋為主。地塊易實(shí)施拆遷、土地平整等前期整理工作。2.2 公共配套設(shè)施圖2-9：項(xiàng)目周邊交通條件示意圖交通-路網(wǎng)體系本項(xiàng)目地塊為水系（北側(cè)的閩江與南側(cè)的先鋒住宅小區(qū)北側(cè)河流）圍合而成的島狀地塊。項(xiàng)目地塊北側(cè)直接緊鄰的南江濱大道，是通達(dá)本項(xiàng)目地塊的最高等級(jí)和最主要城市道路。受南側(cè)水系圍合影響，項(xiàng)目地塊南側(cè)通過(guò)兩座小型橋梁與南部住宅區(qū)內(nèi)的城市支路連通。由于鰲峰大橋以高架形式跨越南濱江路與閩江，本項(xiàng)目地塊雖緊鄰鰲峰大橋，但

18、無(wú)法直接與其連通。項(xiàng)目臨近主要道路與交通設(shè)施概況如下：n 南江濱大道南江濱大道為沿閩江景觀道路，設(shè)計(jì)車(chē)行速度為40公里/小時(shí)，道路設(shè)計(jì)寬度為40米，兩側(cè)綠化帶各10米，總寬度60米。n 鰲峰大橋亦稱(chēng)閩江三橋，跨越閩江，連接晉安倉(cāng)山兩區(qū)，于1993年建成。鰲峰大橋全長(zhǎng)4485米，其中主橋長(zhǎng)500.9米，橋?qū)?5.8米，設(shè)有4條機(jī)動(dòng)車(chē)道和2條非機(jī)動(dòng)車(chē)道及人行道。交通-公共交通公路交通方面，本項(xiàng)目地塊周邊公共交通較發(fā)達(dá)，分布有多個(gè)公交站點(diǎn)（見(jiàn)圖2-9）。主要公交線路有：2路、14路、901路、1路、12路、14路、17路、25路、30路、30支線、31路、77路、85路、105路、115路、163路

19、、201路、201夜、301路、307路、k1路、k2路、37路等20余條線路。軌道交通方面，目前福州市地鐵線路仍處于施工建設(shè)與規(guī)劃建設(shè)階段。按照規(guī)劃，近期至2018年間建設(shè)1號(hào)線和2號(hào)線，其中1號(hào)線長(zhǎng)約29公里，計(jì)劃2015年建成試運(yùn)營(yíng)通車(chē)；2號(hào)線長(zhǎng)約29公里，計(jì)劃2018年前建成通車(chē)，形成城市快速軌道交通十字形構(gòu)架骨架網(wǎng)。310號(hào)線，2030年前完成建造。按照福州市現(xiàn)有軌道線路規(guī)劃，在近期施工建設(shè)的線路中，本項(xiàng)目地塊距離較近的有地鐵1號(hào)線。距離地鐵1號(hào)線的上藤路站、三叉街站直線距離約1.5km。（上述為規(guī)劃情況，軌道交通情況以最終實(shí)施建設(shè)后的線路情況為準(zhǔn)）本案圖2-10：福州市地鐵1號(hào)線規(guī)

20、劃方案示意圖公共配套-商務(wù)配套距離本案地塊2-3km范圍內(nèi)，分布有一定數(shù)量的酒店、銀行等商務(wù)配套設(shè)施（見(jiàn)圖2-11），但由于本項(xiàng)目周邊以居住社區(qū)為主，無(wú)緊鄰的辦公物業(yè)，在項(xiàng)目地塊緊鄰范圍內(nèi)無(wú)商務(wù)配套設(shè)施，未來(lái)需通過(guò)項(xiàng)目物業(yè)配置來(lái)滿足自身的商務(wù)配套需求。圖2-11：項(xiàng)目地塊周邊星級(jí)酒店、銀行分布圖公共配套-生活相關(guān)配套本項(xiàng)目地塊周邊以現(xiàn)狀住宅物業(yè)為主，居住氛圍濃厚，與生活相關(guān)的購(gòu)物、餐飲、教育、醫(yī)療、生活服務(wù)等各類(lèi)配套設(shè)施均較完善成熟。2.3 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃2.3.1 福州市城市總體規(guī)劃根據(jù)福州市城市總體規(guī)劃（2010-2020）（草案），福州城市總體規(guī)劃的規(guī)劃區(qū)包括了福州市區(qū)、長(zhǎng)樂(lè)市、連江縣以及

21、閩侯縣南部11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、永泰縣葛嶺鎮(zhèn)、塘前鄉(xiāng)，羅源縣松山鎮(zhèn)、碧里鄉(xiāng)，面積4792平方公里。其中，中心城區(qū)為福州市轄5區(qū)（晉安區(qū)除壽山鄉(xiāng)、日溪鄉(xiāng)、宦溪鎮(zhèn)），以及閩侯的荊溪鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、南通鎮(zhèn)、尚干鎮(zhèn)、祥謙鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)和連江縣的琯頭鎮(zhèn)，面積1447平方公里。至2020年福州全市規(guī)劃總?cè)丝趯⑦_(dá)到890萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口650萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平73，形成1個(gè)特大城市、2個(gè)大城市、2個(gè)中等城市、4個(gè)小城市以及若干個(gè)小城鎮(zhèn)的規(guī)模等級(jí)結(jié)構(gòu)和“一區(qū)兩翼、雙軸多極”的空間結(jié)構(gòu)，“一區(qū)”即福州中心發(fā)展區(qū)，“兩翼”即北翼發(fā)展區(qū)和南翼發(fā)展區(qū)，“雙軸”即沿海發(fā)展軸和沿江發(fā)展軸，“多極”即市域其它多個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。（見(jiàn)圖2-1

22、2）圖2-12：福州城市總體規(guī)劃市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖在中心城區(qū)空間布局上，福州市將按照“疏解老城、開(kāi)發(fā)南臺(tái)、拉開(kāi)框架、發(fā)展新城”的思路，規(guī)劃以“結(jié)構(gòu)開(kāi)放、軸向發(fā)展、核心多極、服務(wù)沿江、工業(yè)沿海、生態(tài)滲透”為空間發(fā)展策略，推動(dòng)中心城區(qū)“東擴(kuò)南進(jìn)、沿江向?！?。規(guī)劃至2020年城市人口達(dá)410萬(wàn)人，建設(shè)用地達(dá)378平方公里。圖2-13：福州城市總體規(guī)劃中心城區(qū)用地規(guī)劃圖2.3.2 商務(wù)區(qū)規(guī)劃中與本項(xiàng)目相關(guān)的重點(diǎn)板塊在閩江兩岸及城市中心區(qū)內(nèi)，福州市對(duì)海峽金融街、閩江北岸商務(wù)中心區(qū)、快安總部經(jīng)濟(jì)基地、會(huì)展島、晉安新城區(qū)中心等區(qū)域進(jìn)行了重點(diǎn)規(guī)劃，建設(shè)以商務(wù)辦公、總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)議展覽等功能為主導(dǎo)的公建中心，

23、打造城市綜合體，力求提升城市功能，構(gòu)筑城市發(fā)展新亮點(diǎn)。其中，與本項(xiàng)目關(guān)系最為密切的包括：海峽商業(yè)金融區(qū)、東部新城行政中心區(qū)、閩江北岸商務(wù)中心區(qū)、會(huì)展島。圖2-14：本案與商務(wù)規(guī)劃中相關(guān)重點(diǎn)板塊的位置關(guān)系示意圖（1）海峽商業(yè)金融區(qū)海峽商業(yè)金融區(qū)位于閩江北岸鰲峰洲片區(qū)，規(guī)劃用地面積63.5公頃，總建筑面積約100萬(wàn)平方米，以商業(yè)金融、商務(wù)辦公為主，配套酒店、文化娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施，結(jié)合得天獨(dú)厚的濱水景觀，構(gòu)建濱江金融商業(yè)商務(wù)中心區(qū)。圖2-15：海峽金融商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀主要項(xiàng)目（2）東部新城行政中心區(qū)東部新城行政中心區(qū)位于鼓山大橋西側(cè)，北鄰南濱江大道。在福州市在“東進(jìn)南下”的發(fā)展過(guò)程中，市政府部分職能部門(mén)由原

24、辦公地址搬遷至此。目前，該行政中心區(qū)已投入使用，多個(gè)政府職能部門(mén)已遷入并開(kāi)始辦公。（圖2-16）東部新城行政中心區(qū)的建設(shè)與投入使用，對(duì)周邊高端酒店業(yè)、商務(wù)辦公、相關(guān)服務(wù)業(yè)等均將起到極大的帶動(dòng)作用。在本案周邊濱江的較大范圍內(nèi)，目前僅有兩家五星級(jí)酒店，分別為位于海峽商業(yè)金融區(qū)內(nèi)的萬(wàn)達(dá)威斯汀酒店和位于會(huì)展島的中庚喜來(lái)登酒店。對(duì)高檔酒店的強(qiáng)勁需求與現(xiàn)階段極為有限的酒店供應(yīng)，將成為本項(xiàng)目建設(shè)高星級(jí)酒店的有利市場(chǎng)機(jī)會(huì)。同時(shí)，本項(xiàng)目辦公物業(yè)也將受益于行政中心區(qū)的帶動(dòng)。圖2-16：新興行政辦公中心（3）會(huì)展島按照規(guī)劃，會(huì)展島將發(fā)揮優(yōu)越的區(qū)位條件和濱江環(huán)境優(yōu)勢(shì)，以海峽國(guó)際會(huì)展中心為核心，引導(dǎo)省科技館、省美術(shù)館、

25、城市發(fā)展展示館、星級(jí)酒店等大型公共設(shè)施集中布局，形成集國(guó)際會(huì)展、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代商務(wù)、休閑娛樂(lè)等復(fù)合功能于一體的會(huì)展文化區(qū)，打造閩江沿岸新亮點(diǎn)。海峽國(guó)際會(huì)展中心由會(huì)議中心和兩個(gè)展館組成，占地2000多畝，總建筑面積約38萬(wàn)平方米，其中地上23萬(wàn)平方米，地下15萬(wàn)平方米；以凈展面積論,在全國(guó)大中型城市中排第1位。該會(huì)展中心于2010年5月18日竣工投入使用，是福州甚至中國(guó)東南沿海目前最高水準(zhǔn)的會(huì)議展覽中心。圖2-17：海峽國(guó)際會(huì)展中心（4）閩江北岸商務(wù)中心區(qū)閩江北岸商務(wù)中心區(qū)位于臺(tái)江區(qū)西部閩江之畔，東北緊鄰西二環(huán)寶龍萬(wàn)象城商圈，規(guī)劃用地面積1.09平方公里。規(guī)劃充分利用瀕臨閩江的自然條件，以城市廣

26、場(chǎng)和地鐵站點(diǎn)為中心，布局商業(yè)辦公區(qū)、酒店區(qū)、文化區(qū)和居住區(qū)，創(chuàng)造富有特色和活力的濱江商務(wù)辦公與文化休閑區(qū)。圖2-18：福州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃根據(jù)上圖福州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，福州市將于2010-2020年期間，規(guī)劃形成“兩主、十五副以及四個(gè)商務(wù)區(qū)商業(yè)中心”的總體格局，規(guī)劃1條濱江休閑商業(yè)景觀帶，14條重點(diǎn)商業(yè)街區(qū)，7大市場(chǎng)群。在上述商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中，與本項(xiàng)目關(guān)系密切的包括：鰲峰路商務(wù)區(qū)商業(yè)中心、濱江休閑商業(yè)景觀帶和會(huì)展島區(qū)域商業(yè)中心。第三章 市場(chǎng)分析3.1 福州市區(qū)土地市場(chǎng)情況下文統(tǒng)計(jì)范圍為福州市轄各區(qū)。3.1.1 近2年土地市場(chǎng)成交面積、規(guī)劃建筑面積及樓面地價(jià)對(duì)比 圖3-1：2011.9-201

27、3.8 福州寫(xiě)所有類(lèi)型用地成交面積圖3-2：2011.9-2013.8 福州寫(xiě)所有類(lèi)型用地成交價(jià)格3.1.2 當(dāng)年土地市場(chǎng)月成交量及價(jià)格對(duì)比表3-1：2012.9-2013.8 福州全部用地成交情況月度土地宗數(shù) (塊)建設(shè)用地面積 (平米)規(guī)劃建筑面積 (平米)成交樓面均價(jià) (元/平米)平均溢價(jià)率土地出讓金(萬(wàn)元)2013年8月213549 47484 1387 土地出讓金/規(guī)劃建筑面積2.81%掛牌價(jià)為51426587 2013年7月8169320 551903 5808 10.14%320560 2013年6月00 0 -2013年5月19825 11790 4275 89.47%5040

28、 2013年4月4191082 449952 1558 0.69%70093 2013年3月3269530 586216 2917 46.66%171000 2013年2月113768 42681 3069 19.09%13100 2013年1月7203872 527049 10062 23.18%530330 2012年12月2137445 223630 3799 0.00%84950 2012年11月00 0 -2012年10月7460263 709825 5660 42.64%401760 2012年9月00 0 -合計(jì)351468654 3150532 5089 1603420 201

29、2年9月至2013年8月累計(jì)成交各類(lèi)用地35宗，建設(shè)用地面積總計(jì)146.87萬(wàn)，規(guī)劃建筑面積總計(jì)315.05萬(wàn)，平均成交樓面地價(jià)為5089元/。3.1.3 近年辦公/商業(yè)用地成交面積、規(guī)劃建筑面積及樓面地價(jià)對(duì)比圖3-3：2011.9-2013.8 福州寫(xiě)辦公/商業(yè)用地成交面積剔除個(gè)別宗地對(duì)整體數(shù)據(jù)的影響，近2年辦公/商業(yè)用地成交面積呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。（注：2012年2月融匯投資購(gòu)得晉安區(qū)北峰山區(qū)“一宗商服用地、公共管理與公共服務(wù)用地”，用地面積81.26萬(wàn)，規(guī)劃建筑面積80.45萬(wàn)，成交樓面地價(jià)455元/。該地塊地處山區(qū)，內(nèi)部包含大量旅游度假設(shè)施，其成交價(jià)不具備廣泛參考性。由于該宗用地規(guī)模巨

30、大，其成交規(guī)模與成交價(jià)對(duì)市場(chǎng)整體數(shù)據(jù)均產(chǎn)生巨大影響。）圖3-4：2011.9-2013.8 福州寫(xiě)辦公/商業(yè)用地成交價(jià)格表3-2：2010年-2013年福州辦公/商業(yè)用地成交情況月度土地宗數(shù) (塊)建設(shè)用地面積(平米)規(guī)劃建筑面積(平米)成交土地均價(jià)(元/平米)成交樓面均價(jià)(元/平米)平均溢價(jià)率土地出讓金(萬(wàn)元)2013年18325855 1027690 18107 5741 3.65%590030 2012年11909985 1069157 1425 1213 9.54%129700 2011年101118030 1805390 5035 3118 19.99%562890 2010年274

31、99141 2282222 14695 3214 39.20%733510 合計(jì)662853010 6184458 3260 2016130 由上表可知，2010年為近年來(lái)辦公/商業(yè)用地的供應(yīng)高峰，2011年降低至180萬(wàn)，2012年后供應(yīng)量繼續(xù)減少，至2013年有所回升。2010年至今的規(guī)劃建筑面積合計(jì)達(dá)618萬(wàn)。3.1.4 當(dāng)年寫(xiě)字樓/商業(yè)用地月成交量及價(jià)格對(duì)比表3-3：2012.9-2013.8 福州辦公/商業(yè)用地成交情況月度土地宗數(shù) (塊)建設(shè)用地面積 (平米)規(guī)劃建筑面積 (平米)成交土地均價(jià) (元/平米)成交樓面均價(jià) (元/平米)平均溢價(jià)率土地出讓金(萬(wàn)元)2013年8月16881

32、 26149 7567 1991 2.97%5207 2013年7月7119361 427006 19107 5341 0.00%228060 2013年6月00 0 -2013年5月00 0 -2013年4月237837 141829 8027 2142 0.16%30373 2013年3月110323 39227 10559 2779 0.00%10900 2013年2月113768 42681 9515 3069 19.09%13100 2013年1月469945 209633 40632 13557 6.92%284200 2012年12月12656 7968 26167 8722 0

33、.00%6950 2012年11月00 0 -2012年10月236735 99812 12658 4659 31.36%46500 2012年9月00 0 -合計(jì)19297506 994305 6289 2012年9月至2013年8月累計(jì)成交辦公/商業(yè)用地19宗，建設(shè)用地面積29.75萬(wàn)，規(guī)劃建筑面積99.43萬(wàn)，平均成交樓面地價(jià)為6289元/。受成交地塊的地域分布差異影響，各月度成交價(jià)格波動(dòng)較大。3.1.5 近年來(lái)濱江典型土地成交情況圖3-5：近年濱江典型辦公/商業(yè)成交土地分布圖表3-4：近年濱江典型辦公/商業(yè)成交土地簡(jiǎn)表序號(hào)規(guī)劃用途建設(shè)用地面積（）規(guī)劃建筑面積（）容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）成交

34、樓面價(jià)（元/）溢價(jià)率成交時(shí)間受讓單位1商服（商務(wù)辦公）用地7599 22797 3.0以下（含3.0）5700 2500 02013年7月福建華威交通集團(tuán)有限公司2商服（酒店、商務(wù)辦公）用地31690 80176 1.0以上，2.53以下38100 4752 02013年1月中國(guó)神華能源股份有限公司3商服用地（金融機(jī)構(gòu)或商務(wù)辦公大樓）11440 36608 1.0以上，3.2以下（含3.2）43200 11800 213.04%2011年7月林文潔4商服用地（商務(wù)金融）11494 36781 1.0以上，3.2以下（含3.2）13800 3751 02011年7月交通銀行股份有限公司福建省分行

35、5商服（商務(wù)辦公）用地9914 39656 >1.0, 3.6,如征得空軍部隊(duì)同意,建筑總高度可突破機(jī)場(chǎng)限高,容積率可調(diào)整11900 3001 02013年1月福建中鴻融資擔(dān)保有限公司6商服用地（商務(wù)金融）23504 77563 3.0以上，3.3以下（含3.3）28200 3636 02011年7月興業(yè)銀行股份有限公司7商服用地（商業(yè)金融）10323 39227 1.0以上，3.8以下（含3.8）10900 2779 02013/3/26福州市臺(tái)江區(qū)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司由上表可知，由于濱江辦公/商業(yè)用地的稀缺性，近年來(lái)濱江該類(lèi)用地的出讓底價(jià)穩(wěn)步提高。另由各地塊成交價(jià)格的溢價(jià)率可知，大多

36、數(shù)用地出讓均通過(guò)前期接觸并設(shè)立排他條件實(shí)現(xiàn)“定向”出讓?zhuān)鴤€(gè)別未能“定向”成功的地塊以極高的溢價(jià)率成交，這也側(cè)面反映出來(lái)稀缺的濱江辦公/商業(yè)地塊的市場(chǎng)價(jià)值。3.2 福州市商品房市場(chǎng)情況3.2.1 近2年一手房月度成交面積圖3-6：2011.9至2013.8福州商品住宅月銷(xiāo)售面積圖3-7：2011.9至2013.8福州商業(yè)月銷(xiāo)售面積圖3-8：2011.9至2013.8福州寫(xiě)字樓月銷(xiāo)售面積進(jìn)入2012年后，福州一手房市場(chǎng)各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模均出現(xiàn)明顯提升。其中，寫(xiě)字樓月度銷(xiāo)售規(guī)模自2012年4月起有了極為顯著的提高。2012年住宅銷(xiāo)售面積超過(guò)245萬(wàn)，2013年1-8月累計(jì)已售面積達(dá)到184萬(wàn)，較20

37、12年1-8月累計(jì)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)約26%。2012年商業(yè)銷(xiāo)售面積超過(guò)10萬(wàn)，2013年1-8月累計(jì)已售面積達(dá)到12萬(wàn)，較2012年1-8月累計(jì)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)約173%。2012年寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積超過(guò)55萬(wàn)，2013年1-8月累計(jì)已售面積達(dá)到30萬(wàn)，較2012年1-8月累計(jì)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)約13%。3.2.2 近2年每月一手房月度成交均價(jià)圖3-9：2011.9至2013.8福州住宅月度銷(xiāo)售均價(jià)曲線圖3-10：2011.9至2013.8福州商業(yè)月度銷(xiāo)售均價(jià)曲線圖3-11：2011.9至2013.8福州寫(xiě)字樓月度銷(xiāo)售均價(jià)曲線住宅價(jià)格保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，由2012年的1.3-1.5萬(wàn)元/提升至1.7-1.8萬(wàn)元

38、/；商業(yè)價(jià)格雖波動(dòng)較大，但成交漲幅較為可觀，已從2012年年初的2萬(wàn)元/漲至2013年的4萬(wàn)元/；寫(xiě)字樓價(jià)格同樣在波動(dòng)中增長(zhǎng)，總體趨勢(shì)較商業(yè)更為平穩(wěn)，至2013年年中后，價(jià)格已攀升近2.5萬(wàn)元/。3.3 項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目地處倉(cāng)山區(qū)，位于閩江南岸，得益于優(yōu)越的臨江自然景觀資源，項(xiàng)目所在片區(qū)供應(yīng)物業(yè)類(lèi)型以中高檔住宅為主。僅有個(gè)別寫(xiě)字樓項(xiàng)目供應(yīng)。按照福州城市總體規(guī)劃用地規(guī)劃可知，項(xiàng)目所在片區(qū)所屬的閩江兩岸地帶，其用地以商業(yè)商務(wù)金融用地為主，其中，海峽金融街CBD為代表的閩江北岸是主要的商務(wù)聚集區(qū)。從目前市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，項(xiàng)目周邊絕大多數(shù)在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目均分布于該片區(qū)。從片區(qū)市場(chǎng)特征來(lái)看，住宅與辦公呈

39、現(xiàn)不同的特征。辦公市場(chǎng)目前以閩江北岸的海峽金融街CBD區(qū)域?yàn)橹?，由于該區(qū)域?yàn)楦Ｖ菔幸?guī)劃的新興的商務(wù)集中區(qū)，大量新增供應(yīng)云集于此，新建商務(wù)建筑的標(biāo)準(zhǔn)普遍較高，區(qū)域整體形象良好，商務(wù)聚集的正面效應(yīng)顯著，在片區(qū)市場(chǎng)中占有明顯的優(yōu)勢(shì)地位。本項(xiàng)目雖地處南岸，但距離相隔不遠(yuǎn)，仍能在一定程度上受益于海峽金融街的輻射帶動(dòng)。住宅市場(chǎng)方面，閩江南北兩岸在江景資源上差別較小，南岸在居住氛圍上更勝一籌。綜合來(lái)看，本項(xiàng)目所在片區(qū)以閩江為界，北岸商務(wù)氛圍更優(yōu)，南岸居住氛圍更濃，總體看，項(xiàng)目所在片區(qū)對(duì)商務(wù)客戶和中高端居住客戶均有較強(qiáng)的吸引力。3.4 典型樓盤(pán)分析 （1）中庚·紅鼎天下圖3-12：項(xiàng)目位置示意圖物業(yè)

40、類(lèi)型：住宅、寫(xiě)字樓裝修情況：毛坯標(biāo)準(zhǔn)層：約1100占地面積：約3.7萬(wàn)建筑規(guī)模：總建筑面積約11萬(wàn)，由6棟臨江住宅和1棟寫(xiě)字樓組成容積率：2.5開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012年7月交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2014年12月銷(xiāo)售價(jià)格：寫(xiě)字樓北側(cè)觀景戶型約30000元/，南側(cè)戶型約26000-27000元/銷(xiāo)售情況：截止2013年8月，寫(xiě)字樓已成交46套，共4891。項(xiàng)目特色：該項(xiàng)目單體規(guī)模較?。s2.7萬(wàn)），但公共設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)較高，設(shè)有9.6米挑空大堂，外立面全部使用干掛石材，采用雙銀LOW-E玻璃及進(jìn)口系統(tǒng)窗，并設(shè)有1300空中會(huì)所。由其標(biāo)準(zhǔn)層平面上多處預(yù)留的衛(wèi)生間位置可看到，該項(xiàng)目有意為單元分割保留了一定的靈活性。

41、這一點(diǎn)從其選用戶式中央空調(diào)也可以得到佐證。該項(xiàng)目具有與本項(xiàng)目類(lèi)似的區(qū)位和景觀條件，與本項(xiàng)目相比，紅鼎天下的規(guī)模更小，在產(chǎn)品方向選擇方面，該項(xiàng)目選擇了一種更為靈活的操作方式，以擴(kuò)大可覆蓋的客群面。圖3-13：中庚·紅鼎天下效果圖（2）世歐上江城圖3-14：項(xiàng)目位置示意圖物業(yè)類(lèi)型：住宅裝修情況：毛坯占地面積：82374建筑規(guī)模：總建筑面積約27萬(wàn)，總戶數(shù)1405戶容積率：2.5開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011-10-14交房時(shí)間：2012年2月銷(xiāo)售價(jià)格：二手房均價(jià)約21000元/，物業(yè)費(fèi)2.2元/·月銷(xiāo)售情況：已售罄。項(xiàng)目特色：該項(xiàng)目由13棟高層塔式住宅和一棟4層文化活動(dòng)樓構(gòu)成，與本項(xiàng)目隔鰲

42、峰大橋相望。住宅層高3米，架空層層高3.9-5.1米。受政府統(tǒng)一要求，項(xiàng)目采用公建類(lèi)型外立面設(shè)計(jì)。戶型面積100-300，使用率約80%。作為住宅項(xiàng)目，世歐上江城具有極為優(yōu)越的景觀資源一線江景和周邊多個(gè)公園綠地資源。圖3-15：世歐上江城效果圖（3）申發(fā)大廈圖3-16：項(xiàng)目位置示意圖物業(yè)類(lèi)型：寫(xiě)字樓物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)裝修情況：毛坯標(biāo)準(zhǔn)層：約2000占地面積：10084建筑規(guī)模：總建筑面積約80000容積率：6.2開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011-10-14交房時(shí)間：已為現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格：25000元/，一次性付款96折，按揭付款98折，物業(yè)費(fèi)7.0元/·月銷(xiāo)售情況：剩余少量房源項(xiàng)目特色：項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，

43、緊鄰閩江，一線江景，與本項(xiàng)目隔江相望；項(xiàng)目具備良好的物業(yè)形象：130米的總建筑高度、獨(dú)特的菱形建筑形態(tài)，輔以玻璃幕墻外立面。內(nèi)部設(shè)有陽(yáng)光中庭，辦公區(qū)室內(nèi)凈高2.95米，單元?jiǎng)澐朱`活自由，可實(shí)現(xiàn)小戶、半層、單層的多種面積分割。本項(xiàng)目與之相比，具有更明顯的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，區(qū)位條件大致相當(dāng)，具有同等的景觀優(yōu)勢(shì)。與之不同的是，申發(fā)大廈位于江北，更接近新興的CBD區(qū)域，在商務(wù)氛圍上更具優(yōu)勢(shì)。圖3-17：申發(fā)大廈效果圖圖3-18：申發(fā)大廈樓層平面圖3.5 市場(chǎng)總結(jié)從土地市場(chǎng)看，自2010年以來(lái)福州市成交辦公/商業(yè)用地的規(guī)劃建筑面積達(dá)618萬(wàn)。這批土地預(yù)計(jì)于2012年左右開(kāi)始形成市場(chǎng)有效供應(yīng)。考慮上述供應(yīng)規(guī)模中一

44、定的商業(yè)比例及一定的寫(xiě)字樓自用/自持比例，預(yù)計(jì)可形成的寫(xiě)字樓有效供應(yīng)約400萬(wàn)。參照2012年福州市寫(xiě)字樓年度銷(xiāo)售量，預(yù)計(jì)到項(xiàng)目入市時(shí)點(diǎn)（2015年），上述有效供應(yīng)量經(jīng)市場(chǎng)吸納后仍將有約220萬(wàn)的存量?？紤]2013年下半年至2014年的新批寫(xiě)字樓供應(yīng)，項(xiàng)目銷(xiāo)售期內(nèi)市場(chǎng)存量及新增供應(yīng)量將達(dá)到約250萬(wàn)。寫(xiě)字樓市場(chǎng)將在若干年內(nèi)保持供過(guò)于求的局面。第四章 項(xiàng)目分析及定位4.1 SWOT分析4.1.1 優(yōu)勢(shì)（1）一線江景，地塊稀缺項(xiàng)目地處閩江南岸，緊鄰南江濱西大道，享一線江景，是福州市區(qū)閩江兩岸唯一可以定向出讓的地塊，稀缺性不言而喻。（2）交通便利、可達(dá)性好項(xiàng)目周邊公路交通發(fā)達(dá)，公交便捷，地塊的可達(dá)性

45、良好。地鐵1號(hào)線建成通車(chē)后，可進(jìn)一步改善項(xiàng)目交通條件。（3）土地基本為凈地，整理難度低地塊內(nèi)部?jī)H余若干棟現(xiàn)狀多層樓房，已無(wú)人居住，拆遷難度低，周邊道路通達(dá)，市政設(shè)施完善成熟，土地整理難度低。（4）地塊規(guī)整，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)地塊內(nèi)部平整，地塊東西略長(zhǎng)，沿江分布，形狀較方正，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。（5）項(xiàng)目自身要求建設(shè)的高星級(jí)酒店對(duì)形象和品質(zhì)均有提升作用高星級(jí)酒店對(duì)于寫(xiě)字樓物業(yè)的形象與品質(zhì)提升均有直接作用。4.1.2 劣勢(shì)（1）地塊內(nèi)需建設(shè)一座五星級(jí)酒店，并引入指定范圍內(nèi)的國(guó)際酒店品牌五星級(jí)酒店作為項(xiàng)目必須建設(shè)對(duì)象，地塊規(guī)劃條件中對(duì)酒店規(guī)模下限有明確要求，且要求在指定期限內(nèi)引入指定九家國(guó)際頂尖酒店品牌的一

46、家。高星級(jí)酒店雖然符合地塊所處區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)上的市場(chǎng)需求，但建設(shè)要求規(guī)模的酒店，前期投入巨大，且需要較長(zhǎng)的前期經(jīng)營(yíng)培育期方，經(jīng)營(yíng)難度高，投資回收期長(zhǎng)。如采用自建并經(jīng)營(yíng)的方式，項(xiàng)目將背負(fù)沉重的資金壓力。（2）現(xiàn)有規(guī)劃條件下可建設(shè)規(guī)模較小項(xiàng)目用地面積約105畝，除去小學(xué)用地外，可建設(shè)用地約85畝。按現(xiàn)有規(guī)劃條件（容積率2.5，限高70米等），地上可建設(shè)規(guī)模約14萬(wàn)。除去酒店后，可用于開(kāi)發(fā)的建設(shè)規(guī)模較小，既不利于形成足夠的規(guī)模，也不利于實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)收益。需對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃條件進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，方能實(shí)現(xiàn)較理想的經(jīng)濟(jì)收益。（3）周邊商務(wù)氛圍較弱，商務(wù)配套缺乏地塊并不位于福州市現(xiàn)狀或規(guī)劃的商務(wù)集中區(qū)內(nèi)，與規(guī)劃中的海峽金

47、融街CBD隔江斜望。項(xiàng)目周邊以居住氛圍為主，商務(wù)配套缺乏。后期需依托自身實(shí)現(xiàn)商務(wù)配套功能。4.1.3 機(jī)會(huì)（1）海峽會(huì)展中心的帶動(dòng)和輻射作用海峽會(huì)展中心位于本項(xiàng)目以東，直線距離約3公里。海峽會(huì)展中心作為亞洲第二大、國(guó)內(nèi)第一大單體會(huì)展中心，是福州甚至東南沿海目前最高水準(zhǔn)的會(huì)議展覽中心。其建設(shè)適應(yīng)了海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)和福州城市建設(shè)的需求。高標(biāo)準(zhǔn)的大型會(huì)展中心可有效帶動(dòng)周邊的商務(wù)、商業(yè)需求，對(duì)本項(xiàng)目形成利好機(jī)會(huì)。（2）新的行政辦公中心的帶動(dòng)地塊以東新建設(shè)的福州市行政辦公中心，能夠有力帶動(dòng)周邊高檔酒店需求。由于目前項(xiàng)目周邊五星級(jí)酒店供應(yīng)量有限，本項(xiàng)目需建設(shè)的五星級(jí)酒店將在一定程度上受益于行政辦公中心的帶動(dòng)

48、作用。（3）福州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，寫(xiě)字樓遠(yuǎn)期市場(chǎng)空間充足從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，福州寫(xiě)字樓市場(chǎng)空間充足，有利于引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)者樹(shù)立良好的投資信心，并對(duì)價(jià)格的長(zhǎng)期走勢(shì)起到有利作用。4.1.4 威脅（1）福州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)集中放量導(dǎo)致短期內(nèi)供過(guò)于求自2012年年中開(kāi)始，福州市寫(xiě)字樓呈現(xiàn)集中放量特點(diǎn)，結(jié)合近年來(lái)商辦類(lèi)土地供應(yīng)規(guī)模及市場(chǎng)去化速度預(yù)計(jì)，在項(xiàng)目銷(xiāo)售周期內(nèi)市場(chǎng)將有約250萬(wàn)的寫(xiě)字樓存量與新增供應(yīng)。屆時(shí)本項(xiàng)目將面臨較直接激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。（2）周邊新興CBD的競(jìng)爭(zhēng)威脅福州寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)將新增“海峽金融街”和“閩江北岸CBD”兩大板塊，其中前者緊鄰本項(xiàng)目。新興板塊在規(guī)模聚集、配套完善度、商務(wù)氛圍等方面易形成優(yōu)勢(shì)，從而對(duì)

49、本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)威脅。4.1.5 綜合分析本項(xiàng)目自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)突出，稀缺價(jià)值顯著，無(wú)明顯硬傷條件，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。在項(xiàng)目定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值。項(xiàng)目用地性質(zhì)及規(guī)劃條件對(duì)可開(kāi)發(fā)物業(yè)方向有了明確要求。在以寫(xiě)字樓為主要開(kāi)發(fā)方向的前提下，本項(xiàng)目既面臨外部市場(chǎng)中短期集中放量的競(jìng)爭(zhēng)壓力和鄰近新興CBD的競(jìng)爭(zhēng)威脅，又需解決自身周邊商務(wù)氛圍缺乏、商務(wù)配套不足的現(xiàn)實(shí)困難。因此，結(jié)合上述項(xiàng)目SWOT分析，本項(xiàng)目主要需進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，處理好與外部威脅的競(jìng)合關(guān)系，合理借勢(shì)，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。4.2 客戶定位福州市在售寫(xiě)字樓客群以自用型中小型企事業(yè)單位和個(gè)人投資客為主。此外，也包含部分世界500強(qiáng)企業(yè)

50、、大型國(guó)企、臺(tái)資企業(yè)和外資企業(yè)的高端用戶，以及集團(tuán)型家族投資客。傳統(tǒng)五四路CBD作為福州寫(xiě)字樓市場(chǎng)最具影響力的商務(wù)集中區(qū)，其寫(xiě)字樓客戶以自用者居多，而新崛起的海峽金融街和閩江北商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓則以中小投資者居多，其中包括家族式的集體購(gòu)買(mǎi)者。海峽金融街客戶以原來(lái)在五四路金融商圈辦公的企業(yè)遷入為主，閩江北商務(wù)區(qū)客群業(yè)態(tài)類(lèi)別更為多元。二者共同吸納了一部分對(duì)辦公品質(zhì)提升需求較大的原市區(qū)企事業(yè)單位，和一部分新增的大型國(guó)企、外企以及中小型內(nèi)外資企業(yè)，海西建設(shè)帶動(dòng)的回歸閩商，以及部分臺(tái)資企業(yè)。世界500強(qiáng)和大型國(guó)企是各寫(xiě)字樓項(xiàng)目重點(diǎn)爭(zhēng)奪客群；新興寫(xiě)字樓集聚區(qū)域的客源大部分來(lái)自五四路CBD的外溢客群；投資客依然是

51、寫(xiě)字樓的主力客群。本項(xiàng)目與海峽金融街區(qū)域隔江相望，在客戶構(gòu)成上一定程度受其影響。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)客戶以福州本地客戶為主（70%以上），外地客戶為次要客戶。從擴(kuò)大客戶覆蓋面的角度出發(fā)，本項(xiàng)目客戶擬定位于：購(gòu)買(mǎi)目的：純投資（預(yù)計(jì)約60%）、自用（含自用兼顧投資，預(yù)計(jì)約40%）物業(yè)用途：寫(xiě)字樓、商住靈活用途使用客戶：大型客戶預(yù)計(jì)占30%（大型國(guó)企為主，部分外企），中小型客戶預(yù)計(jì)占70%（以各類(lèi)中小型企業(yè)為主）。受鄰近的東部政務(wù)辦公中心和會(huì)展島的影響，與政府、會(huì)展業(yè)相關(guān)聯(lián)的周邊服務(wù)型企業(yè)將成為本項(xiàng)目使用客戶的重要組成部分。4.3 產(chǎn)品定位根據(jù)本項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件，產(chǎn)品方向?yàn)閷?xiě)字樓和商業(yè)。（1）寫(xiě)字樓產(chǎn)品定

52、位寫(xiě)字樓產(chǎn)品分為兩類(lèi)：純寫(xiě)字樓、靈活用途商住產(chǎn)品。純寫(xiě)字樓定位于準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，面向大中型客戶（包括大型國(guó)企為主，部分外企與事業(yè)單位）。產(chǎn)品采用標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓平面，標(biāo)準(zhǔn)層面積建議控制在1200-1800。核心筒位于平面中部，可采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，核心筒外圍為可使用辦公面積。單元分割靈活，最大可至整層。核心筒配置電梯、公共衛(wèi)生間、設(shè)備間等。層高建議不低于4米，內(nèi)部?jī)舾卟坏陀?.6米。公共空間方面，需考慮高標(biāo)準(zhǔn)大堂空間與必要的共享空間。配套方面，需考慮自身配置足夠規(guī)模的商務(wù)配套，如在底部樓層預(yù)留足夠面積用以設(shè)置或引入商務(wù)中心、商務(wù)正餐、咖啡廳、銀行等功能業(yè)態(tài)。靈活用途商住產(chǎn)品定位于商住兩宜的靈活產(chǎn)品類(lèi)型

53、。在物業(yè)外部形象、外立面用材、公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面與純寫(xiě)字樓保持相同或類(lèi)似標(biāo)準(zhǔn)并保持協(xié)調(diào)一致，主要區(qū)別在標(biāo)準(zhǔn)層面積、平面布置、單元分割方式、層高與設(shè)備設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)等方面。（2）商業(yè)產(chǎn)品定位考慮地塊所處區(qū)位的商業(yè)規(guī)劃、周邊物業(yè)氛圍，本項(xiàng)目商業(yè)不宜定位于大型集中商業(yè)。建議定位于區(qū)域配套型商業(yè)，為項(xiàng)目自身及周邊鄰近區(qū)域提供商業(yè)配套功能。商業(yè)業(yè)態(tài)以商務(wù)配套為主，結(jié)合部分生活配套業(yè)態(tài)。如：商務(wù)正餐、快餐、咖啡、銀行、電信類(lèi)營(yíng)業(yè)廳、精品超市、商務(wù)休閑服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)等。4.4 價(jià)格定位項(xiàng)目土地掛牌樓面價(jià)為4800元/，如不考慮土地成交溢價(jià)，這一價(jià)格水平相對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)位而言屬較低水平，可為項(xiàng)目定價(jià)創(chuàng)造較充足的空間。因此項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位主要考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)。（1）寫(xiě)字樓定價(jià)考慮項(xiàng)目入市時(shí)點(diǎn)，福州寫(xiě)字樓市場(chǎng)正值近年來(lái)辦公/商業(yè)用地形成供應(yīng)集中放量的階段，預(yù)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；再考慮近年來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格整體較為平穩(wěn)的走勢(shì)，本項(xiàng)目宜通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)追求較理想的去化周期，因此應(yīng)參照現(xiàn)狀市場(chǎng)價(jià)格，參照做基本持平處理。參照項(xiàng)目周邊同類(lèi)項(xiàng)目售價(jià)（申發(fā)大廈25000元/，中庚·紅鼎天下26000-30000元/），考慮項(xiàng)目自身內(nèi)部產(chǎn)品線差異，綜合定價(jià)為25000元/。（2）商業(yè)定價(jià)參照周邊在營(yíng)商業(yè)租金情況與在售商業(yè)售價(jià)，以追求理想去化速度為主要出發(fā)點(diǎn)，制定有競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格，建議本項(xiàng)目商業(yè)銷(xiāo)售均