龍祥國際石材交易中心投資報(bào)告

1、龍祥國際石材交易中心投資可行性報(bào)告（修訂版）關(guān)于建立北方龍祥國際石材交易中心的可行性報(bào)告與投資計(jì)劃（修訂版）撰寫人：王慶2011-10-12目錄1、 前言2、 項(xiàng)目說明3、 市場以及環(huán)境分析說明4、 項(xiàng)目可行性說明5、 投資計(jì)劃與回報(bào)可能6、 成本收回與利潤回報(bào)7、 進(jìn)一步發(fā)展規(guī)劃前言 建筑裝飾行業(yè)是一個(gè)歷史悠久的行業(yè)，建筑裝飾石材行業(yè)同樣歷史久遠(yuǎn)。 作為建筑行業(yè)的基本構(gòu)成部分，建筑裝飾一直扮演著不可或缺的角色，從高樓外墻，廣場地面，路面基石，到精細(xì)的樓梯臺階，窗套門套，背景幕墻等，都可以見到石材裝飾的身影，在中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，建筑行業(yè)本身就是在不斷前行的朝陽產(chǎn)業(yè)，而建筑石材更是朝陽中最出色

2、的一朵云彩！鋼城包頭是西北地區(qū)的大型工業(yè)城市之一，“稀土之都”是對鋼城包頭工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的最好詮釋。隨著社會的不斷進(jìn)步，東接呼和浩特，西連寧夏銀川，南眺古城西安的包頭市逐漸成為中國西北部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋梁與紐帶。根據(jù)包頭市城市總體規(guī)劃（20082020），包頭市城市規(guī)劃區(qū)面積由885平方公里增加到1901平方公里，到2020年規(guī)劃期末，市域總?cè)丝跒?40萬人，城鎮(zhèn)人口為320萬人，城市人口300萬人，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到4800億元以上，    城鎮(zhèn)化率達(dá)到94.1%，中心城區(qū)城市建設(shè)用地總規(guī)模為321.4平方公里，人均建設(shè)用地指標(biāo)為119.04平方米每人，地

3、區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到4800億元以上。規(guī)劃明確薩拉齊為包頭市輔城，到2020年，輔城人口30萬人。  同時(shí)，新的城市規(guī)劃提出了破解“工業(yè)圍城”的思路，進(jìn)一步整合工業(yè)用地，將向東西兩翼集中發(fā)展，形成生態(tài)鋁業(yè)、青山裝備制造一期二期、新型工業(yè)基地、九原工業(yè)園區(qū)等四大工業(yè)園區(qū)。一座新型工業(yè)城市即將展現(xiàn)在世人面前，西北部地區(qū)一顆耀眼的新星正在冉冉升起。 綜上，再加以我方擁有豐富的行業(yè)管理與人事資源，在最快時(shí)間內(nèi)即可搭建起有關(guān)該項(xiàng)目的相關(guān)管理，營銷，服務(wù)等一條龍基礎(chǔ)架構(gòu)，節(jié)省了大量的人員發(fā)現(xiàn)與培育時(shí)間成本，同樣，多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)積累了大量市場資源，可同時(shí)在全國范圍內(nèi)開展有選擇的招商行動，配合總公司的社會

4、資源與其他儲備等，保證最快時(shí)間內(nèi)形成一定規(guī)模，創(chuàng)造效益！項(xiàng)目說明項(xiàng)目名稱：華北龍祥國際石材基地項(xiàng)目理念：以最新高科技力量，打造古老行業(yè)新的市場標(biāo)桿項(xiàng)目宗旨：運(yùn)用全新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，建設(shè)亞洲中部石材交易中心項(xiàng)目主體：包頭市龍祥寶鼎工貿(mào)有限公司市場以及環(huán)境分析說明隨著21世紀(jì)的到來，科學(xué)技術(shù)的發(fā)展不斷地催動著中國經(jīng)濟(jì)模式的迅速變革；市場作為商貿(mào)流通和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要平臺，其發(fā)展對一個(gè)國家和地區(qū)都會產(chǎn)生重大的影響。當(dāng)前，包頭的整體建材與石材市場呈現(xiàn)出多元化格局。多數(shù)為門店集市型、攤位租賃型。攤位租賃型市場占絕大多數(shù)，約占90%以上?，F(xiàn)有攤位制市場管理，大部分是物業(yè)管理型，存在種種弊端，如商區(qū)布局零

5、亂，交易行為不規(guī)范，糾紛多，購物環(huán)境差，市場信譽(yù)度低以及隨時(shí)有拆遷和被規(guī)劃的可能等，發(fā)展初期尚未形成競爭壓力階段尚可維持，但隨著發(fā)展、競爭，這種管理模式，對內(nèi)缺乏凝聚力，對外缺乏競爭力，是難以為繼的。市場的管理從物業(yè)管理型向新的經(jīng)營管理型發(fā)展是必然之勢。當(dāng)前攤位制市場普遍存在以下幾個(gè)問題：一：批發(fā)零售功能不清二：市場占地規(guī)模不大三：是市場中經(jīng)營戶小而多四：市場的配送功能薄弱，物流配套等無法分離這些問題雖說是市場的培育、發(fā)展過程中不可避免的問題，但它影響著市場效率的提高，阻礙市場的發(fā)展，隨著市場的逐步成熟規(guī)范，市場管理者和經(jīng)營戶都將以提高效率，降低營銷成本，擴(kuò)展?fàn)I銷業(yè)務(wù)為目標(biāo)，在這個(gè)內(nèi)在動力作用

6、下，必將促使市場各種功能合理有效地進(jìn)行分離。其發(fā)展趨勢大致是：一：專業(yè)化市場將取代原有的凌亂型市場。二：大規(guī)模集約化交易中心將控制區(qū)域內(nèi)從業(yè)者集中，批零分工明確發(fā)展。三：充分的市場競爭將誕生或引入行業(yè)龍頭型企業(yè)。四：加工，銷售，設(shè)計(jì)，上下游配套，物流，資金流等一系列配套系統(tǒng)將得到很好的細(xì)分與發(fā)展，直接降低產(chǎn)品成本。五：網(wǎng)絡(luò)技術(shù)將能在大型，新型交易中心中得到充分的利用，降低管理成本，提高管理效率。六：在統(tǒng)一規(guī)劃與品牌運(yùn)作上，區(qū)域競爭力將得到極大增強(qiáng)。項(xiàng)目可行性說明、包頭市作為西北部商貿(mào)最為集中和繁華的城市之一，人口屬于百萬以上城市，各項(xiàng)消費(fèi)需求巨大，特別是隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛開發(fā)，人民生

7、活水平的日益提高，就石材市場來說，包頭目前還主要以零售市場為主，雖然年收入額相當(dāng)可觀，但市場幾乎都具有雜、亂、片面不成規(guī)模等局限，建立全面、專業(yè)、系統(tǒng)、規(guī)范的大型石材批發(fā)市場可以帶動這些市場的發(fā)展和規(guī)范。 一：消費(fèi)群體與針對客戶 1、消費(fèi)群體：主要是本區(qū)域和周邊城市的地產(chǎn)，政府工程，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等建筑裝飾材料消費(fèi)群體。2、針對客戶：全國范圍內(nèi)認(rèn)可華北經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與消費(fèi)能力的石材經(jīng)營商，本區(qū)域內(nèi)石材零售商等。區(qū)域毗鄰的鄂爾多斯市為了迎接“十二個(gè)五年規(guī)劃”的到來早在2008年就提出了新的城市規(guī)劃。規(guī)劃中提到20112015年這個(gè)時(shí)期是未來發(fā)展的關(guān)鍵階段。在這一發(fā)展階段，除了繼續(xù)提升全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化

8、、教育和科技發(fā)展中心功能的質(zhì)量、水平和效益的同時(shí)，將不斷加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。大量農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)、城市人口的轉(zhuǎn)變，造就了無數(shù)的剛性需求和城市服務(wù)體系的升級改造，此間的巨大商機(jī)毋庸置疑。20世紀(jì)，石油工業(yè)的崛起，徹底改變了中東以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和畜牧業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)面貌，使該區(qū)域一舉成為了全球最為富饒的地區(qū)。如今，這一“中東故事”正在中國西北部的兩座城市陜西榆林與內(nèi)蒙古鄂爾多斯上演。高和投資與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心近日發(fā)布的中國民間資本投資調(diào)研報(bào)告（鄂爾多斯篇與陜北篇）稱，保守估計(jì)鄂爾多斯擁有資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)不下7000人，榆林的億萬富豪人數(shù)則不在鄂爾多斯之下。煤炭作為地下的“黑金”，使鄂爾多斯的

9、人均gdp在不到十年的時(shí)間內(nèi)超越香港居全國第一，使榆林成為陜西經(jīng)濟(jì)增長速度最快的地區(qū)?，F(xiàn)代化的重工業(yè)基地、高速公路、豪華住宅區(qū)、夾道而建的銀行與投資公司，如同雨后春筍般建立。能源產(chǎn)業(yè)拉動了這兩個(gè)城市的房產(chǎn)投資熱潮以及民間資本市場的繁榮。*注中國民間資本投資調(diào)研報(bào)告（下稱“報(bào)告”）由住建部政策研究中心副主任秦虹主持。據(jù)該報(bào)告介紹，高和投資是一家以民間資本為主要募資渠道及基金出口的投資機(jī)構(gòu)，“是目前最了解民間資本投資方向的機(jī)構(gòu)之一?！备鶕?jù)計(jì)劃，該報(bào)告的溫州篇和山西篇也將陸續(xù)發(fā)布。據(jù)報(bào)告描述，榆林的大柳塔距鄂爾多斯的康巴什沙漠僅半小時(shí)車程，但這里的氣候明顯偏暖，綠樹更多。這幾乎是一個(gè)圍繞中國最大的能

10、源集團(tuán)神華集團(tuán)興起的小鎮(zhèn)。圍繞已干涸河床的是綿延至遠(yuǎn)方一眼望不到邊的露天煤礦。沿河床顛簸的縣道一直向西，便是神府東勝煤田世界八大煤田之一，煤炭預(yù)測儲量達(dá)2800億噸，天然氣預(yù)測儲量達(dá)5萬億立方米。此外，還有約6萬億噸的巖鹽，約占全國已探明總量的26%，以及6億噸石油。從外表上看，榆林還是一個(gè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的區(qū)域。榆林下屬的兩個(gè)全國百強(qiáng)縣神木與府谷，看上去仍是嘈雜并有些破落的小縣城，跟中國其他地區(qū)的普通縣城沒什么兩樣。但保守估計(jì)，神木縣資產(chǎn)過億元的富豪人數(shù)可達(dá)2000人，府谷縣亦與此水平相當(dāng)。實(shí)際上，整個(gè)榆林市資產(chǎn)過億富豪人數(shù)并不比鄂爾多斯少。自上世紀(jì)80年代中期，神府煤田被發(fā)現(xiàn)并大規(guī)模開發(fā)，201

11、0年神木已成全國排名第44位的百強(qiáng)縣，府谷排名第91位。榆林因此也被稱為中國的科威特。另一資源型城市鄂爾多斯快速的財(cái)富爆炸更是不足十年。2004年后，煤礦開始為鄂爾多斯帶來源源不斷的財(cái)富。鄂爾多斯煤炭已探明儲量1496億噸，約占全國已探明儲量的六分之一。此外，鄂爾多斯還有被譽(yù)為“軟黃金”的阿爾巴斯山羊絨。鄂爾多斯的天然氣已探明儲量7504億立方米，占全國三分之一。天然堿儲量6000萬噸，食鹽1000萬噸，芒硝70億噸，石膏儲量35億噸，石灰石65億噸，高嶺土65億噸。鄂爾多斯人把這稱作“揚(yáng)眉吐氣（羊、煤、土、氣）。鄂爾多斯市是中國最富有的地方政府之一，每年的稅收在400億元以上，2010年稅收

12、達(dá)538.2億元。政府將公共資金大量投入到公共建筑和城市改造上。報(bào)告提供的數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間，鄂爾多斯城區(qū)共拆遷765.4萬平方米。2011年計(jì)劃拆遷300萬平方米，這幾乎是過去五年的一半。鄂爾多斯對核心區(qū)域的補(bǔ)償達(dá)8000元/平方米以上。一些暫時(shí)居住在安置房的鄂爾多斯人，甚至在五年間能得到雙重的補(bǔ)償。保守估計(jì)，鄂爾多斯擁有資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)不下7000人。根據(jù)這篇文章列舉的各項(xiàng)數(shù)字，僅這兩個(gè)地區(qū)未來城市的發(fā)展將提升至一個(gè)新的高度，大量的城市改造與房地產(chǎn)業(yè)的繁榮對各種建材（包括石材）的需求量將是空前的大，為此西部龍祥國際石材基地的誕生是使然也將是必然。具體投資計(jì)劃與回報(bào)可能一：具體投資計(jì)

13、劃自籌資金300萬元整（不包含前期招商的投入與產(chǎn)出）有關(guān)本次投資的現(xiàn)金流向：1、 園區(qū)內(nèi)水電，交通，廣告牌位等基礎(chǔ)建設(shè) 2、 園區(qū)辦公樓裝修，尋找酒店管理加盟3、 園區(qū)精品小戶型門店建設(shè)，綠化配套建設(shè)4、 園區(qū)貨場建設(shè)，貨場專用公路建設(shè) 5、 招商部門運(yùn)作，全國各地大型招商咨詢會6、 廣告品牌推廣，周邊媒體廣告7、 員工招聘，培訓(xùn)8、 相關(guān)政府批文與手續(xù)等9、 電子商務(wù)平臺建設(shè)10、 其他配套二：投資回報(bào)分析以下分析參照包頭市低一檔次門店租金情況，每平米（不含公攤）價(jià)格在25.00/月計(jì)算，我方地塊總面積按63000平方米計(jì)，可使用面積為63000*0.7=44100平方米，則每年最大收益可為

14、：項(xiàng)目單價(jià)/年預(yù)算最大收益/年/萬元44100平米出租25.00*12=300.001323廣告位5000平米50*12=600.0030電子商務(wù)平臺1個(gè)10000*12=1200012內(nèi)部酒店1個(gè)10000*12=1200012按照當(dāng)?shù)匦劫Y水平，水電價(jià)格，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等核算，則每年基本支出費(fèi)用大約為：支出項(xiàng)目總價(jià)/年/萬元備注基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)120道路等公用設(shè)施維修水電費(fèi)60路燈，綠化營銷推廣50招商投入品牌廣告120媒體廣告人員薪資150按照60人*2.5萬計(jì)辦公費(fèi)用20包含通訊，用品，電腦等其他費(fèi)用100接待，交通，公關(guān)等總計(jì)支出620綜上：收益最大理論值為：1323+30+12+12-620=757萬元，最大年投資收益率為：30.28%，且擁有巨大的投資升值潛力。保守估計(jì)，按照第一年出租率為30%，第二年60%，第三年90%，第四年保證90%情況下增值10%，第五年在第四年基數(shù)保證90%情況下增值10%，則列表如下：年份總收入（萬元）總支出（萬元）盈虧（萬元）第一年1377*30%=413620-207第二年1377*60%=826620206第三年1377*90%=1239650589第四年1377*1.1*90%=13636507