物業(yè)管理的招標投標程序

1、物業(yè)管理的招標投標物業(yè)管理的招標投標一物業(yè)管理市場化基本概念 二物業(yè)管理招標投標的基本概念三物業(yè)管理招標與投標的一般程序 四物業(yè)管理投標書的編寫 五標書編寫的技巧1一、物業(yè)管理市場化基本概念 1 我國實行市場經(jīng)濟基本概況 我國從1993年11月黨的十四屆三中全會決定實行市場經(jīng)濟為名，中國的經(jīng)濟建設(shè)，運行機制，管理方式開始發(fā)生了根本性變化。 從思想觀念上搞清楚了什么是社會主義經(jīng)濟建設(shè)，清楚了市場經(jīng)濟決不是資本主義經(jīng)濟模式，它是生產(chǎn)力發(fā)展社會分工的產(chǎn)物，它僅僅是經(jīng)濟建設(shè)的一種方式。一旦人民正確認識了市場經(jīng)濟概念，中國的市場經(jīng)濟得到了迅速發(fā)展。2一、物業(yè)管理市場化基本概念2市場經(jīng)濟具有的功能 1）能

2、夠合理有效地配置資源，使各種生產(chǎn)要素實行最佳組合，充分提高資源利用率。 2）能夠自動有效地調(diào)節(jié)供求關(guān)系使之趨于平衡。 3）通過市場客觀評價企業(yè)效益和產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景。 4）通過平等的經(jīng)濟競爭，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟效益。3一、物業(yè)管理市場化基本概念3物業(yè)管理市場化 隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，伴隨著市場經(jīng)濟產(chǎn)生的物業(yè)管理顯示出強大的生命力。物業(yè)管理行業(yè)由小逐漸壯大起來，市場逐漸成熟起來，具體地體現(xiàn)在市場主體，市場運行環(huán)境市場客體都具備了條件。 1）市場主體已經(jīng)形成 2）市場運作環(huán)境趨于成熟 3）物業(yè)管理市場客體很大 4）培育和發(fā)展物業(yè)管理市場 4一、物業(yè)管理市場化基本概念 1）市場主體已

3、經(jīng)形成 市場主體是指直接參與或直接影響市場交換的各類行為主體。5一、物業(yè)管理市場化基本概念w 供給主體是指從事物業(yè)管理的各種體制下的企業(yè)。 a）據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，到2000年全國物業(yè)管理協(xié)會成立時，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員達到200多萬人。 b）隨著近期國有企業(yè)改革，機構(gòu)調(diào)整，一部分企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)，工人下崗，又加入到物業(yè)管理行業(yè)中來。 c）一些配套的專業(yè)服務(wù)公司迅速發(fā)展，如清潔公司，保安公司，維修公司，綠化園林公司等等。6一、物業(yè)管理市場化基本概念w 需求主體是指需要物業(yè)管理以及相關(guān)服務(wù)的各類物業(yè)的業(yè)主及使用人，以及房地產(chǎn)開發(fā)商。 a）隨著國家把住宅也作為國民經(jīng)濟新的增長點，不斷地改善老

4、百姓住房條件。每年投入數(shù)以億記資金進行建設(shè)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，解放50年中，改革開放20年，住宅建設(shè)是前30年的6.6倍，我國“十五”年規(guī)劃中，要建住宅27億平方米。 b）許多城市對舊小區(qū)進行“小區(qū)出新”，出新需要物業(yè)管理 結(jié)論：無論新建房屋的業(yè)主（使用人）還是舊房的業(yè)主都需要物業(yè)管理，所以需求主體量非常大。7一、物業(yè)管理市場化基本概念w 協(xié)調(diào)主體是指政府行政主管部門和物業(yè)管理協(xié)會 a）隨著物業(yè)管理企業(yè)誕生和發(fā)展，1994年3月建設(shè)部頒發(fā)了33號法令城市新建住宅小區(qū)管理辦法 b）為了推動物業(yè)管理健康發(fā)展建設(shè)部門專門成立了“物業(yè)管理處”各地政府也相應(yīng)地成立了行政物管領(lǐng)導機構(gòu)。 c）在各地方政府物業(yè)

5、管理行政主管部門關(guān)心下，各地也相應(yīng)成立了行業(yè)協(xié)會8一、物業(yè)管理市場化基本概念2）市場運作環(huán)境趨于成熟 物業(yè)管理市場運作環(huán)境是指為規(guī)范物業(yè)管理運作而制定的相關(guān)法律政策，法制。其主要有： （1）國家圍繞著市場經(jīng)濟發(fā)展，而頒布了一些專門法律法規(guī)。 如：憲法，民法，經(jīng)濟合同法，規(guī)劃法，招標投標法，合同法等。 （2）頒布了一些房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)政策如：城市房地產(chǎn)管理法；城市新建住宅小區(qū)管理辦法，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法等。9一、物業(yè)管理市場化基本概念 （3）物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立專資質(zhì)審查制度。 國家建設(shè)部和各地方政府物管行政部門，對物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立及其資質(zhì)審查都作出了規(guī)定 （4）物業(yè)管

6、理的各類契約文本也相應(yīng)出臺。 （5）業(yè)主委員會的組建及其運作規(guī)范，也由各地政府相應(yīng)制定。 （6）物業(yè)管理運作法制，也由各地政府相應(yīng)制定出來。符合市場經(jīng)濟的公平性，公正性以及競爭機制一些運作規(guī)范也相應(yīng)出臺。10一、物業(yè)管理市場化基本概念3）物業(yè)管理市場客體很大 物業(yè)管理市場客體指物業(yè)管理市場上交換對象，即物業(yè)管理服務(wù)目前我國已有幾十億新建住房需要物業(yè)管理“十五”期間還將有27億平方米住宅投入使用。全國大中城市的舊住宅小區(qū)，通過小區(qū)使新名也需要物業(yè)管理，因此物業(yè)管理市場潛力很大。11一、物業(yè)管理市場化基本概念4）培育和發(fā)展物業(yè)管理市場 我國各級政府都十分重視加快培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。建設(shè)部門于1

7、999年5月23日至5月24日在深圳召開全國物業(yè)管理工作會議專門研究解決市場問題。然而物業(yè)管理市場真正建立還有待于更多方面努力地培育。 12一、物業(yè)管理市場化基本概念 （1）轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念樹立有償服務(wù)觀念是培育物業(yè)管理市場化基礎(chǔ)。 長期計劃實行福利制分房，使老百姓形成了“住房靠國家，掙錢自己花”，“服務(wù)維修國家包”的觀念，房子是國家給的，服務(wù)更是義務(wù)，不計報酬的。 改革開放實行市場經(jīng)濟，福利分房終止，圍繞房地產(chǎn)展開的物業(yè)管理不再是義務(wù)的；物業(yè)管理企業(yè)開展的服務(wù)，所提供的勞務(wù)具有商品性，按照商品經(jīng)濟規(guī)律，價估規(guī)律，等價交換的原則。物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)。13一、物業(yè)管理市場化基本概念 （）精心培育增

8、強市場主體的經(jīng)營能力，是加快物業(yè)管理市場化的重點。 物業(yè)管理市場化沒有物業(yè)管理企業(yè)參與就如同虛設(shè)，所以物業(yè)管理企業(yè)參與才能推動物業(yè)管理市場化。物業(yè)管理的參與必須提高自身的經(jīng)營能力。（增強經(jīng)營意識，加強經(jīng)營測試，探索經(jīng)營方式）14一、物業(yè)管理市場化基本概念 （）企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，樹立市場意識，是培育物業(yè)管理市場的核心。 物業(yè)管理市場化沒有物業(yè)管理企業(yè)參與就無從談起，同樣沒有企業(yè)職工的努力，按照市場經(jīng)濟要求建立物業(yè)管理市場化也做不成，所以企業(yè)必須按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求 職工培訓職工，具體要求是： 職工要樹立服務(wù)意識，強化敬業(yè)精神； 要樹立企業(yè)形象，樹立品牌意識，樹立市場意識； 15一、物業(yè)管理市場化基本

9、概念 （4）加強立法，正確引導，是加快物業(yè)管理市場化進程的保證 市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，物業(yè)管理又是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。各地政府應(yīng)重視物業(yè)管理立法工作。 如：物業(yè)管理問題 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)各自權(quán)利與義務(wù)問題 物業(yè)管理有序競爭問題 物業(yè)管理招標投標問題16二物業(yè)管理招標投標的基本概念 1.什么是物業(yè)管理招標 招標投標在國際上已經(jīng)運用一二百年，成為一種習慣作法。其內(nèi)容涉及較廣，如建筑工程中，勘察，設(shè)計，施工，監(jiān)理，裝潢，政府的宗采購，整套機電設(shè)備訂貨等。 物業(yè)管理招標實質(zhì)上是圍繞著物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。17東南大學遠程教育第第 16 講講主講教師：主講教師： 黃安永黃安永 18二物業(yè)管理招標投標的基

10、本概念1）物業(yè)管理招標 所謂物業(yè)管理招標是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會，在為物業(yè)選擇管理者是，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件向社會公開，由各家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最好的企業(yè)，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。2）物業(yè)管理投標 所謂物業(yè)管理投標是指符合招標文件中要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)公布的招標文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標準，根據(jù)國家有關(guān)法律，法規(guī)與本企業(yè)管理條件和水平，編制招標文件，積極參與投標活動的整個過程。 19二物業(yè)管理招標投標的基本概念2. 物業(yè)管理招標投標類型及形式1）物業(yè)管理招標類型w 單純物業(yè)管理服務(wù)招標w 物業(yè)管理服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營總招標w 專項

11、服務(wù)招標（如清掃保潔）2）物業(yè)管理招標方式w 公開招標無限競爭性公開招標w 邀請招標有限競爭選擇招標w 協(xié)商招標議標20二物業(yè)管理招標投標的基本概念3.物業(yè)管理招標投標應(yīng)遵循原則 物業(yè)管理的招標投標行為是一種通過市場化方式實現(xiàn)的雙向選擇，根據(jù)招標法的法律規(guī)定，招標投標活動中必須遵循“公開，公平，公正和合理”原則。 1）公開原則 所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理定為公開招標投標按公開原則，必須召開新聞發(fā)布會，在報刊，電臺，電視上公開登出招標公告，把所需要達到的服務(wù)要求和條件公開告訴一切想投標的物管企業(yè)。 21二物業(yè)管理招標投標的基本概念2）公平原則 所謂公正原則，就是指在招標文件中向所在物業(yè)管理

12、企業(yè)提出的投標條件必須是一致的，也就是說所有參加投標者必須在相同的基礎(chǔ)上投標。22二物業(yè)管理招標投標的基本概念 3）公正原則 所謂公正原則，就是在評訂協(xié)議書時要準確，在評標整個過程中要體現(xiàn)公正性，而不能產(chǎn)生厚此薄彼的情況。 4）合理性 所謂合理性原則是指最后定標選擇投標單位，確定服務(wù)項目，收費價格時，必須合理準確，不能脫離實際市場情況，提出不切實際公里服務(wù)要求。23三物業(yè)管理招標與投標的一般程序 1.物業(yè)管理招標程序 招標投標是按法律有關(guān)規(guī)范進行的經(jīng)濟活動，其全過程必須嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理招標投標程序如下： 24物業(yè)管理招標投標程序成立招標組織申請批準招標準備招標文件發(fā)布招

13、標公告或邀請書投標單位資格預(yù)審發(fā)售招標文件組織現(xiàn)場察看、召開標前會議接受投標單位送交的標書信譽調(diào)查、采樣開標1：標書評分階段開標2：現(xiàn)場答辯階段評標、定標簽訂合同招 標 階 段投標階段調(diào)查階段評標階段簽訂合同階段準 備 階 段開標階段25東南大學遠程教育第第 17 講講主講教師：主講教師： 黃安永黃安永 262建設(shè)工程招標程序： 2.建設(shè)工程招標程序階 段準 備成立招標組織申請批準招標準備招標文件發(fā)布招標公告或邀請書投標單位資格預(yù)審發(fā)售招標文件組織現(xiàn)場察看、工程交底、召開標前會議接受投標單位送交的標書中標簽訂合同招 標 階 段投標階段簽訂合同階段編制標底主管部門審校開標開標階段公布標底27三物

14、業(yè)管理招標與投標的一般程序 3. 物業(yè)管理招標文件與土建工程招標文件比較 1）兩者共同點 無論物業(yè)管理招標文件還是土建項目招標文件兩者共同點處是： a.都有招標須知招標須知可告知投標人在整個投標活動中必須遵守各項規(guī)定和投標是應(yīng)考慮事項。 b.招標形式及相配套的宣傳形式也相同，比如招標形式都是公開招標，邀請招標或議標，近年來國家為了防止腐敗建設(shè)工程項招標決定去消了議標。并伴隨著招標公告，招標邀請函等相同的宣傳方式。28 c.招標文件的編寫程序也相同。無論是物業(yè)管理招標文件，還是土建工程招標文件，編寫程序，編寫方法，主要內(nèi)容都基本一致 d.都有工程概況說明。物業(yè)管理招標文件與土建工程項目招標文件一

15、樣，都編寫工程概況說明。三物業(yè)管理招標與投標的一般程序29三物業(yè)管理招標與投標的一般程序2）兩者不同點 物業(yè)管理招標文件與土建項目招標文件最大不同點是： a.兩個招標文件的類型不同。物業(yè)管理招標文件主要是對已竣工驗收的房屋及配套設(shè)施設(shè)備場地進行管理服務(wù)的招標文件，而土建項目招標文件主要是施工建設(shè)的招標文件，也就是在未建房子前對該房屋建造招標。30三物業(yè)管理招標與投標的一般程序 b.招標文件的出發(fā)點也不一樣，土建招標文件主要是針對施工建設(shè)的，所以是以經(jīng)濟指標為主，在招標文件中含有大量的關(guān)于經(jīng)濟指標的要求，而物業(yè)管理適宜服務(wù)管理為主要目標。因此在招標文件里的大量條文是關(guān)于怎樣保證服務(wù)上水平，上檔次

16、。 c.物業(yè)管理需要了解的工程實際情況與土建工程項目需要了解的實際情況目的不一樣。物業(yè)管理企業(yè)了解工程概況是為了今后開展為物業(yè)管理，為服務(wù)上水平早做準備，而土建工程項目的招標文件對工程概況的了解，目的是在編制標書時，需要對三材等經(jīng)濟指標進行計算。31四物業(yè)管理投標書的編寫1.物業(yè)管理投標書的寫作要求 物業(yè)管理投標書是物業(yè)管理企業(yè)為了取得目標物業(yè)的管理權(quán)，就目標物業(yè)管理事項，起草并提交給開發(fā)商（業(yè)主委員會）成立的招標投標領(lǐng)導小組進行競投，為了是投標成功，在編寫投標書時應(yīng)滿足以下要求： 1）針對性強 物業(yè)管理企業(yè)起草物業(yè)管理投標書時，先要深入實地考察目標午夜狀況；掌握其現(xiàn)狀，熟悉起周圍環(huán)境，認真分

17、析起優(yōu)勢和劣勢，找出起管運作中純在的弊端。并擬定好管理方案，這樣才能保證投標書有的放矢，針對性強。 32四物業(yè)管理投標書的編寫 2）操作性強 物業(yè)管理投標書就是對目標物業(yè)未來管理的方案，因此它要求物業(yè)管理企業(yè)必須緊扣住目標物業(yè)的現(xiàn)實狀況提出切實可行的管理方法和措施（制度制定，管理費收支平衡）具有可操作性。 3）體現(xiàn)自身優(yōu)勢，體現(xiàn)專業(yè)水平 物業(yè)管理企業(yè)標書既是闡述本企業(yè)對目標物業(yè)管理運作的專業(yè)意見文件，同時又是物業(yè)管理企業(yè)展現(xiàn)自身優(yōu)勢，向評標小組推薦自己的良機。 33四物業(yè)管理投標書的編寫2.物業(yè)管理標書的編寫內(nèi)容 投標書內(nèi)容必須嚴格按照招標單位發(fā)出的編制標書的項目和要求編寫，通常包括以下幾個主

18、要部分： 34四物業(yè)管理投標書的編寫1）采取管理方式 業(yè)主大會業(yè) 主 管委會XX物管公司房管局顧問委員會住宅小區(qū)管理處屋村事務(wù)部維修工程部社區(qū)文化部電腦檔案室財務(wù)室治安消防部清掃保潔部綠化養(yǎng)護部隸 屬關(guān)系民 主監(jiān)督隸 屬關(guān)系聘用考核委托合同業(yè)務(wù)指導隸 屬關(guān)系顧 問咨詢A）管理架構(gòu)圖 35四物業(yè)管理投標書的編寫社區(qū)活動指導組住宅小區(qū)管理處屋村事務(wù)部維修工程部社區(qū)文化部電腦檔案室財務(wù)室治安消防部清掃保潔部綠化養(yǎng)護部土建修理機電維修職工食堂原始資料庫保潔人員草坪組高層住宅組多層住宅組電梯維修家政服務(wù)康樂商業(yè)服務(wù)保安隊消防隊清掃人員垃圾清運人員修剪組植保組計算機控制B）機構(gòu)設(shè)置圖 36四物業(yè)管理投標書

19、的編寫2）管理運作機制指揮機構(gòu)（經(jīng)理主任）執(zhí)行機構(gòu)（各主管、專業(yè)人員）監(jiān)督機構(gòu)反饋渠道指 令37四物業(yè)管理投標書的編寫3）管理人員配備： A .管理處主任，年齡，學歷，專業(yè)，工作經(jīng)歷，個人專長 B .房管維修部，年齡，學歷，專業(yè)，工作經(jīng)歷，個人專長 C .保安部，年齡，學歷，專業(yè)，工作經(jīng)歷，個人專長 D .保潔部，年齡，學歷，專業(yè)，工作經(jīng)歷，個人專長38四物業(yè)管理投標書的編寫 4）經(jīng)費測算 a.支出部分w 人員費用：包括工資，福利補貼，獎金，保險等w 行政辦公費用：包括辦公用品及水電開支費，通訊費，車輛費等w 清掃保潔費用：包括各類工具，材料，垃圾清運費用等w 綠化費用：包括各類工具，移栽綠化

20、費用，防治病蟲害費用等39四物業(yè)管理投標書的編寫w 公共設(shè)施維修費用：包括各類工具，材料等w 文化活動費用w 不可預(yù)見費，按前面（1-6項）總和5%w 折舊w 利潤w 政府稅金40四物業(yè)管理投標書的編寫b.收支部分w 住宅物業(yè)管理費用收入w 商業(yè)用房租金w 第三產(chǎn)業(yè)基地收入（如停車場費用）w 收支平衡情況41四物業(yè)管理投標書的編寫 5）管理規(guī)章制度w 力求建全完善，可操作；w 行為規(guī)范管理，有幸可循； 42四物業(yè)管理投標書的編寫6）住宅小區(qū)檔案建立，管理設(shè)想（1）建立標準檔案室（2）設(shè)立檔案管理專業(yè)人員（3）實行電腦儲藏與原始資料雙檔制 7）各項管理目標的實現(xiàn)（1）實事求是，各項指標能否達到國

21、家和競爭指標（2）達不到管理目標，本企業(yè)如何辦？ 43四物業(yè)管理投標書的編寫8）便民服務(wù)項目（1）便民服務(wù)原則是追求社會效益，其次是經(jīng)濟效益（2）聯(lián)系專業(yè)服務(wù)企業(yè)盡可能提供便民服務(wù)的項目數(shù)如：無償服務(wù)xx項，有償服務(wù)xx項9）社區(qū)文化的實須（1）社區(qū)文化制度完善（2）擬訂形式多樣的主題活動，節(jié)目活動和經(jīng)營性活動44四物業(yè)管理投標書的編寫10）提高管理服務(wù)水平新設(shè)想（1）試行物業(yè)管理ISO9002質(zhì)量保證系列標準，（2）進行小區(qū)（CI）形式設(shè)計，提高整體管理水平（3）制定達到國家規(guī)范小區(qū)的工作計劃，不斷提高服務(wù)理念45五標書編寫的技巧 標書的編寫除了前面講的書寫內(nèi)容，要點以外，還要在編寫過程中注意技巧，編寫標書技巧很多，主要有以下幾個方面： 1.標書內(nèi)容要全，語言要精練 a）標書內(nèi)容全就是按照招標書要求不能漏項 b）語言精練就是，文字簡練，層次分明，具有吸引力46五