商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、衡陽市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告衡陽市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 目標(biāo)理解目標(biāo)理解商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位小戶型提升建議小戶型提升建議項(xiàng)目招商推廣項(xiàng)目招商推廣swotswot分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略售賣模式售賣模式項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性1.1 項(xiàng)目所在位置湖南省衡陽市高新開發(fā)區(qū)項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性衡陽市衡陽市地理位置：地理位置：湖南省中南部，湘江中游，東鄰株洲；南界永興、桂陽；西接冷水灘、邵陽、邵東；北靠雙峰、湘潭。占地面積：占地面積：5,310 km地區(qū)人口：地區(qū)人口：739.8萬,市常住人口:96萬所轄區(qū)縣：所轄區(qū)縣：蒸湘區(qū)雁峰區(qū)石鼓區(qū)珠暉區(qū)南岳區(qū)衡陽縣衡山縣衡東縣衡南縣祁東縣常寧市耒陽市2009年年gdp:116

2、8億元，增長14.7%人均人均gdp: 17299元，增長14.3%社會(huì)消費(fèi)品零售總額：社會(huì)消費(fèi)品零售總額：399.23億元，增長18.9%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：13911元，增長12%株洲株洲湘潭湘潭冷水灘冷水灘雙峰雙峰邵東邵東邵陽邵陽桂陽桂陽永興永興項(xiàng)目通達(dá)性好，人流量大項(xiàng)目通達(dá)性好，人流量大南臨解放西路與蒸湘路交匯處；南臨解放西路與蒸湘路交匯處；未來將依托商業(yè)步行街推進(jìn)區(qū)域商業(yè)高速發(fā)展；發(fā)展前景未來將依托商業(yè)步行街推進(jìn)區(qū)域商業(yè)高速發(fā)展；發(fā)展前景樂觀；樂觀；解放大道、蒸湘路為城市主干道解放大道、蒸湘路為城市主干道, ,多路公交線路經(jīng)過多路公交線路經(jīng)過, ,交通非常

3、便利交通非常便利. .項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性新城區(qū)新城區(qū)老城區(qū)老城區(qū)商業(yè)旺商業(yè)旺地地湘中地湘中地區(qū)批發(fā)區(qū)批發(fā)城城本案本案晶珠廣場(chǎng)晶珠廣場(chǎng)創(chuàng)富義烏商創(chuàng)富義烏商城城深國投商業(yè)中深國投商業(yè)中心心步步高百步步高百貨貨宇元萬向宇元萬向城城美美百美美百貨貨進(jìn)步商進(jìn)步商城城廣百百廣百百貨貨崇業(yè)商業(yè)廣崇業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析周邊環(huán)境周邊環(huán)境成熟度高，網(wǎng)點(diǎn)比較集中，相互作用強(qiáng)。成熟度高，網(wǎng)點(diǎn)比較集中，相互作用強(qiáng)。1、晶珠購物廣場(chǎng)2、步步高超市3、香江百貨4、步步高購物廣場(chǎng)5、萬向城綜合體（建設(shè)中）6、美達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（未營業(yè)）7、崇業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)（未營業(yè)）8、廣百百貨9、進(jìn)步商城（建設(shè)中）10、長河廣場(chǎng)（建設(shè)中）11、

4、沃爾瑪（籌建中）12、龍泉商城13、龍江商城（建設(shè)中）項(xiàng)目周邊商業(yè)成熟度高；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較為集中，相互作用較強(qiáng)；未來將有萬向城、沃爾瑪、崇業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)、美達(dá)等大型集中商業(yè)。15243本本案案67 891011核心商圈核心商圈1213項(xiàng)目分析小結(jié)項(xiàng)目分析小結(jié)1 1、項(xiàng)目位于城市中心、項(xiàng)目位于城市中心cbdcbd區(qū)，處于核心商圈區(qū)，處于核心商圈, ,商業(yè)氛圍濃厚。商業(yè)氛圍濃厚。2 2、項(xiàng)目周邊道路人流量大，道路的通達(dá)性較好；、項(xiàng)目周邊道路人流量大，道路的通達(dá)性較好；3 3、項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍強(qiáng)，網(wǎng)點(diǎn)集中，相互作用較強(qiáng)；、項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍強(qiáng)，網(wǎng)點(diǎn)集中，相互作用較強(qiáng)；4 4、在未來將有萬向城（大洋百貨

5、）、沃爾瑪、崇業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)、美達(dá)新天地、在未來將有萬向城（大洋百貨）、沃爾瑪、崇業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)、美達(dá)新天地、商業(yè)步行街等大型集中商業(yè)進(jìn)駐，整體供應(yīng)量較大；商業(yè)步行街等大型集中商業(yè)進(jìn)駐，整體供應(yīng)量較大；5 5、處于中心區(qū)，借勢(shì)商業(yè)步行街發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目商業(yè)前景看好；、處于中心區(qū)，借勢(shì)商業(yè)步行街發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目商業(yè)前景看好；項(xiàng)目屬性界定：項(xiàng)目屬性界定：本項(xiàng)目是處于交通便利、竟?fàn)幖ち业暮吮卷?xiàng)目是處于交通便利、竟?fàn)幖ち业暮诵纳虡I(yè)區(qū)心商業(yè)區(qū), ,體量小、發(fā)展前景優(yōu)良的體量小、發(fā)展前景優(yōu)良的小戶型住宅小戶型住宅+ +裙樓商裙樓商業(yè)項(xiàng)目業(yè)項(xiàng)目. .目標(biāo)理解目標(biāo)理解商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位小戶型

6、提升建議小戶型提升建議項(xiàng)目招商推廣項(xiàng)目招商推廣swotswot分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略售賣模式售賣模式項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性我們對(duì)目標(biāo)的理解（我們對(duì)目標(biāo)的理解（發(fā)展商給予我們的任務(wù)） 快速回籠資金，快速回籠資金，售完-1至2層商業(yè)的銷售； 住宅在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提升其贏利能力；3-5層做辦公寫字樓銷售； 短期短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤利潤最大化；總體商業(yè)格局總體商業(yè)格局區(qū)域商業(yè)研究區(qū)域商業(yè)研究在售案例研究在售案例研究目標(biāo)理解目標(biāo)理解商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位小戶型提升建議小戶型提升建議項(xiàng)目招商推廣項(xiàng)目招商推廣swotswot分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略售賣模式售賣模式項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性城北片區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)城南片區(qū)

7、中心片區(qū)中心片區(qū)城東片區(qū)城東片區(qū)高新片區(qū)高新片區(qū)專業(yè)建材市場(chǎng)集專業(yè)建材市場(chǎng)集中；中；區(qū)域形象差批發(fā)市場(chǎng)聚集；批發(fā)市場(chǎng)聚集；火車站附近形成物流區(qū)，冶金廠和鐵路宿舍區(qū)規(guī)模大湘江上游，老工業(yè)區(qū)，全市大型工礦企業(yè)集中區(qū)域衡陽市的商業(yè)、娛樂和服衡陽市的商業(yè)、娛樂和服務(wù)中心，功能配套完善；務(wù)中心，功能配套完善；對(duì)周邊區(qū)域的吸引力極強(qiáng)，市民認(rèn)同度高；整體商業(yè)配套未成熟；整體商業(yè)配套未成熟；行政中心，區(qū)域建設(shè)力度大，是地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；本案本案商業(yè)格局商業(yè)格局目前衡陽市已經(jīng)形成五大商業(yè)格局目前衡陽市已經(jīng)形成五大商業(yè)格局衡陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分為五個(gè)片區(qū)，分別是： 1、城北商業(yè)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、城南商業(yè)區(qū)、城東商業(yè)

8、區(qū)及高新開發(fā)區(qū)商業(yè)區(qū)，其中： 2、中心商業(yè)區(qū)、城南商業(yè)區(qū)主要集中在解放路、船山大道、蒸陽路、蒸湘路及中山路段形成了“兩橫三縱”的核心商業(yè)區(qū)，是衡陽的老城區(qū)商業(yè)區(qū)！“兩橫” 解放路、船山大道商業(yè)區(qū)“三縱”即蒸陽路、蒸湘路及中山路商業(yè)區(qū)。 3、城北和城東主要是專業(yè)市場(chǎng)聚集區(qū)域！ 4、高新開發(fā)區(qū)商業(yè)處于發(fā)展階段，商業(yè)氛圍缺乏，主要是些零散沿街鋪面和社區(qū)配套服務(wù)商業(yè)為主。衡陽市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀分析衡陽市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀分析區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目上半年銷售套上半年銷售套數(shù)數(shù)均面積均面積均價(jià)均價(jià)高新開發(fā)區(qū)高新開發(fā)區(qū)沐林美郡沐林美郡554.59150大千大千. .水木清華水木清華932.56546融冠融冠. .水映豪廷水

9、映豪廷 2552.910802桂茗苑桂茗苑 4945.711173拓興拓興. .學(xué)府名苑學(xué)府名苑842.86307銀泰銀泰. .紅城紅城 2074.66591博達(dá)博達(dá). .綠島綠島 288.46300中心區(qū)中心區(qū)美達(dá)美達(dá). .楚豐華城楚豐華城8724.215656頤高數(shù)碼廣場(chǎng)頤高數(shù)碼廣場(chǎng) 2321.319036宏雁宏雁. .名仕華府名仕華府 55016740華億明珠華億明珠 47729471進(jìn)步進(jìn)步- -亞泰亞泰2396.829512龍江明珠龍江明珠3149.926680南城區(qū)南城區(qū)世紀(jì)名城世紀(jì)名城167.710778禧誠禧誠. .月畔灣月畔灣 361.76400衡陽市在售商業(yè)一覽表衡陽市在售

10、商業(yè)一覽表商業(yè)路段商業(yè)路段首層商鋪?zhàn)畹妥饨鹗讓由啼佔(zhàn)畹妥饨穑ㄔㄔ? /平方米平方米月月首層商鋪?zhàn)罡咦饨鹗讓由啼佔(zhàn)罡咦饨穑ㄔㄔ? /平方米平方米月）月）解放東路解放東路100250解放西路解放西路40100船上大道（西）船上大道（西）80200船上大道（東）船上大道（東）3080蒸陽路蒸陽路50200中山路中山路100450華新大道、延安路華新大道、延安路2038火車站附近火車站附近3580新一中附近新一中附近2040立新大道立新大道1025商業(yè)租金情況一覽表商業(yè)租金情況一覽表商業(yè)板塊總結(jié)商業(yè)板塊總結(jié)主城板塊東城板塊北城板塊高新開發(fā)板塊南城板塊商業(yè)氛圍不成熟；以社區(qū)商業(yè)氛圍不成熟；以社區(qū)商業(yè)

11、為主；租金在商業(yè)為主；租金在20-40元元左右；價(jià)格：左右；價(jià)格：6000-10000之間；之間；商業(yè)氛圍濃厚；租金在商業(yè)氛圍濃厚；租金在100-100-450450元左右；價(jià)格：元左右；價(jià)格：15000-15000-6000060000之間；之間；社區(qū)商業(yè)；租金在社區(qū)商業(yè)；租金在20-3020-30元左右；價(jià)格：元左右；價(jià)格：6000-6000-80008000之間；之間；專業(yè)市場(chǎng)及臨街商業(yè)；租金在專業(yè)市場(chǎng)及臨街商業(yè)；租金在30-8030-80元左右；一樓商鋪價(jià)格元左右；一樓商鋪價(jià)格：6000-100006000-10000元元/ /平方；平方；華源大市場(chǎng)租金在華源大市場(chǎng)租金在5050元左右

12、；一樓商鋪價(jià)元左右；一樓商鋪價(jià)格：格：8000-100008000-10000元元/ /平平方；方；第一階段第一階段以滿足生活基本需要的必需型必需型消費(fèi)階段吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容第二階段第二階段較好地解決基本生活后的起步型起步型消費(fèi)階段簡單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi)容第三階段第三階段以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的發(fā)展型發(fā)展型消費(fèi)階段講究品牌消費(fèi)第四階段第四階段以追求生活質(zhì)量的享受型享受型消費(fèi)階段以要求舒適、追求時(shí)尚、講究情調(diào)為消費(fèi)宗旨階段階段階段描述階段描述基本特征基本特征09年衡陽人均年衡陽人均gdp為為12000元人民幣，處于向第元人民幣，處于向第3階段發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型階段發(fā)展階段，城市中將出

13、現(xiàn)一些大型商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，部分客戶追求休閑享受。商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，部分客戶追求休閑享受。300us$1000us$3000us$5000- us$國內(nèi)中等規(guī)模以上城市長三角珠三角深圳上海北京gdpgdp居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段：居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段：必需必需起步起步發(fā)展發(fā)展享受享受目前衡目前衡陽陽商業(yè)發(fā)展研判商業(yè)發(fā)展研判中心區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究中心區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究1.家電超市家電超市 6.廣百百貨廣百百貨 11.屈臣氏屈臣氏16.康寶衣柜康寶衣柜 20.中國聯(lián)通中國聯(lián)通 25.紅蘋果家具紅蘋果家具2.染牌男裝染牌男裝 7.通程電器通程電器 12.國美電器國美電器 17.雁城賓館雁城賓館

14、21.中國電信中國電信 3.專營童裝專營童裝 8.華銀旺和超市華銀旺和超市 13.中建大酒店中建大酒店 18.歐登咖啡歐登咖啡 22.中國移動(dòng)中國移動(dòng)4. 雅戈?duì)枌Ｙu店雅戈?duì)枌Ｙu店 9.華天大酒店華天大酒店 14.jack jones 19.東方大酒店東方大酒店 23.鴻運(yùn)數(shù)碼港鴻運(yùn)數(shù)碼港5.肯德基肯德基 10.麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞 15.金色家族名品購物中心金色家族名品購物中心 24.永嘉豪軒家具永嘉豪軒家具5環(huán)城北路環(huán)城北路蒸陽路和平路蓮湖路蒸湘路和平路中山路蒸陽路中山路解放東路67891234101112131415161718蓮湖路蒸湘路19202122解放西路232425廣百百貨廣百百貨國美

15、電器國美電器鴻運(yùn)數(shù)碼港鴻運(yùn)數(shù)碼港北解放路商圈掃描解放路商圈掃描商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài): :大型百貨+大型超市+街鋪；經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài): :主要由百貨,服裝,餐飲,手機(jī)通訊,電器等業(yè)態(tài)組成；主力商家主力商家: :廣百百貨,國美電器。街鋪售價(jià)街鋪售價(jià): :3-5萬元/平米(廣百一樓商鋪4萬/平米)。租金水平租金水平: :100-250元/平米/月（解放東路）; 40-100元/平米/月（解放西路）;其中，廣百百貨首層鋪位租金達(dá)250元/平米/月出租情況出租情況: :整體出租率達(dá)98%。經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況: :銷售氛圍濃厚，人流量旺盛。解放路商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀解放路商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀物業(yè)地址:解放路與中山路交匯處商業(yè)體

16、量:共兩層,商業(yè)面積共約為2.5萬平米，建筑參數(shù):主通道寬3米，輔通道寬2.6米，吊頂高2.8米，內(nèi)部交通設(shè)置:6組電梯輸送人流收銀臺(tái)設(shè)置:每層十個(gè)左右收銀員空調(diào)配置:設(shè)有中央空調(diào)中空面積:16.4*8平方米業(yè)態(tài)分布: 一樓:鞋 化妝品、飾品、箱包、皮具、手機(jī)、音像制品等； 二樓:休閑女裝、品牌女裝、品牌男裝、針織內(nèi)衣等；出租情況:出租率95%以上租金:一樓街鋪250元/平米.月主力店分析主力店分析: :廣百百貨廣百百貨重點(diǎn)參考因素重點(diǎn)參考因素:業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃,內(nèi)部人流導(dǎo)向內(nèi)部人流導(dǎo)向,租金租金,售價(jià)售價(jià)案例分析案例分析物業(yè)地址:解放路與蒸湘路交匯處商業(yè)體量:共三層,單層面積為3648平米,

17、共約為1.1萬平米，建筑參數(shù):主通道寬3米，輔通道寬2.6米，層高4.3米，內(nèi)部交通設(shè)置:每層設(shè)一手扶電梯,一組觀光電梯;空調(diào)配置:設(shè)有中央空調(diào)開業(yè)時(shí)間:2006年10月業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布: :一樓:數(shù)碼相機(jī) 品牌電腦 筆記本 mp3 dv 手機(jī)二樓:電腦軟配件 diy裝機(jī) 無線對(duì)講 監(jiān)控設(shè)備三樓:二手維修 電腦耗材 儀表線材 電腦桌椅 圖書軟件 電子元件出租率:一樓80%;二樓70%;三樓40%銷售價(jià)格:一樓電梯口位置為約2萬元/平米,其余部分1.2萬元/平米租金水平:臨街商鋪臨街商鋪:90-100:90-100元元/ /平米平米. .月月, , 一樓內(nèi)鋪一樓內(nèi)鋪:50-80:50-80元元/

18、 /平米平米. .月月; ; 二樓二樓:40-70:40-70元元/ /平米平米. .月月; ; 三樓三樓:30:30元元/ /平米平米/ /月月主力店分析主力店分析:鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)案例分析案例分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài): :大型百貨、品牌服飾、數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)、手機(jī)數(shù)碼等業(yè)態(tài)為主；檔次檔次: :解放東路以中高檔品牌服飾經(jīng)營為主,整體定位較高, 主要面向城市中高端消費(fèi)群；租金水平租金水平: :街鋪?zhàn)饨饍r(jià)格120- 250元/平米月;一樓內(nèi)鋪:50-100元/平米月，整體租金水平較高；經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況: :出租率近達(dá)90%以上,商業(yè)經(jīng)營狀況良好；人流量人流量: :是城區(qū)商業(yè)區(qū)人流最旺盛的區(qū)域,說明解放路

19、具有較強(qiáng)的財(cái)富吸附力。解放路商圈經(jīng)營狀況小結(jié)解放路商圈經(jīng)營狀況小結(jié)11 2 345 6789 10111213船山大道（蓮湖路以東）：船山大道（蓮湖路以東）：以家具、廣告裝飾、建材等家居類業(yè)態(tài)為主以家具、廣告裝飾、建材等家居類業(yè)態(tài)為主船山大道（蓮湖路以西）：船山大道（蓮湖路以西）：以百貨、超市類傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主以百貨、超市類傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主1.1.西湖廣場(chǎng)底商西湖廣場(chǎng)底商 2.2.未來城童裝天地未來城童裝天地 3.3.生源百貨生源百貨 4.4.新大鑫家具新大鑫家具 5.5.大富豪名優(yōu)家具城大富豪名優(yōu)家具城 6.6.錦尚國際家具城錦尚國際家具城 7.7.百花家居中心百花家居中心 8.8.鴻運(yùn)名優(yōu)

20、家私鴻運(yùn)名優(yōu)家私 9.9.全球名優(yōu)家具全球名優(yōu)家具 10.10.歐亞家私歐亞家私 11.11.穗皇家私城穗皇家私城 12.12.步步高商場(chǎng)步步高商場(chǎng) 13.13.晶珠百貨晶珠百貨 船山路商圈業(yè)態(tài)掃描船山路商圈業(yè)態(tài)掃描商業(yè)形態(tài):大型百貨、大型超市、街鋪、建材、家具、裝飾、廣告制作等主力商家: 百貨類：步步高商場(chǎng)、晶珠百貨 專業(yè)市場(chǎng)：錦尚國際家具城、大富豪名優(yōu)家具城等；租金水平: 船山大道（蒸陽路以西）80-200元/平米月（街鋪） 船山大道蒸陽路以東30-80元/平米月（街鋪）出租情況:整體出租率達(dá)90%經(jīng)營狀況:銷售氛圍濃厚，人流量旺盛商業(yè)體量：兩層(一樓,二樓),商業(yè)面積共約8000平方米；

21、建筑參數(shù):層高4.3米,主通道2.5米，扶手電梯兩部；經(jīng)營業(yè)態(tài)： 臨街:麥當(dāng)勞、百姓藥店等； 一樓:生活超市，超市內(nèi)鋪：箱包、鞋、煙酒； 二樓:百貨超市，超市內(nèi)鋪:服裝(賣場(chǎng)式)；經(jīng)營狀況:經(jīng)營氛圍濃厚,人流量旺盛,商家經(jīng)營狀況良好；案例分析案例分析物業(yè)地址:蒸湘路與船山路交匯處商業(yè)體量：共四層，共約50000平方米建筑參數(shù):層高4.3米,主通道3.2米,輔通道2.5米；電梯設(shè)置：一組手扶電梯，一組觀光電梯經(jīng)營業(yè)態(tài)：經(jīng)營業(yè)態(tài)：負(fù)一樓：家潤多超市 一樓:臨街:肯德基、屈臣氏、百姓大藥房、中國移動(dòng)手機(jī)超市 內(nèi)鋪：女裝、箱包、鞋、化妝品、首鈽等 二樓:品牌男裝、品牌女裝等 三樓:酒樓、電玩城、ktv

22、等出租率:90%以上經(jīng)營狀況:人流量旺盛,商家經(jīng)營狀況良好；租金水平:負(fù)一樓超市內(nèi)鋪30-50元/平米月；主力店分析主力店分析: :晶珠廣場(chǎng)晶珠廣場(chǎng)案例分析案例分析業(yè)態(tài):以晶珠百貨,步步高商場(chǎng)與家潤多超市為主流（船山路西） 以家具、建材、裝飾、廣告制作等業(yè)態(tài)為主（船山路東）檔次:船山路核心商圈以中高品牌經(jīng)營為主, 主要面向城市中端消費(fèi)群;租金水平:蒸陽路以西80-200元/平米月;蒸陽路以東30-80元/平米月,整體租金水平較高;經(jīng)營狀況:出租率近達(dá)90%,商家經(jīng)營狀況良好.人流量:人流量較大,船山路具有較強(qiáng)的吸附力.船山大道商圈經(jīng)營狀況小結(jié)船山大道商圈經(jīng)營狀況小結(jié)蒸湘路商圈經(jīng)營狀況蒸湘路商圈

23、經(jīng)營狀況商業(yè)形態(tài):大型百貨+大型超市+街鋪經(jīng)營業(yè)態(tài):主要由百貨,超市,服裝, 餐飲, 家電,精品店等組成主力商家:香江百貨、泰陽電器租金水平:中心段80-200元/平米月出租情況:整體出租率達(dá)90%經(jīng)營狀況:營業(yè)氛圍濃厚，人流量旺盛物業(yè)地址:蒸湘路商業(yè)體量：二層(一樓,二樓),商業(yè)面積共約10000平方米建筑參數(shù):層高4.3米,主通道2.5米電梯配置:2組扶手電梯經(jīng)營業(yè)態(tài)： 一樓:臨街:肯德基、中國農(nóng)業(yè)銀行、超市內(nèi)鋪、箱包、鞋、煙酒 二樓:超市內(nèi)鋪:服裝(賣場(chǎng)式)出租率:100%經(jīng)營狀況:人流量旺盛,商家經(jīng)營狀況良好;主力店分析主力店分析:香江百貨香江百貨(蒸湘路店蒸湘路店)案例分析案例分析蒸

24、湘路商業(yè)小結(jié)蒸湘路商業(yè)小結(jié)業(yè)態(tài):以香江百貨,泰陽電器為主力, 以娛樂,餐飲,生活百貨、家私為主;檔次:以中端品牌經(jīng)營為主, 主要面向城市中端消費(fèi)群;租金水平:街鋪50-200元/平米月; 整體租金水平較高;經(jīng)營狀況:出租率達(dá)80%,商家經(jīng)營狀況良好.人流量:人流量較大, 具有較強(qiáng)的吸附力.商業(yè)形態(tài):大型百貨、品牌服飾、皮鞋、箱包、國際連鎖餐飲名店等主要由百貨,超市,服裝,餐飲, 家電,精品店等組成主力商家:龍泉國際商場(chǎng)、itat連鎖、蘇寧電器、麥當(dāng)勞、肯德基等租金水平:中山路中山路:100-450:100-450元元/ /平米平米月月出租情況:整體出租率達(dá)95%經(jīng)營狀況:經(jīng)營氛圍濃厚，人流量旺

25、盛物業(yè)地址:中山北路與人民路交匯處建筑參數(shù):層高4.3米,主通道2.5米商業(yè)體量：三層(負(fù)一樓,一樓,二樓),商業(yè)面積共約15000平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋、精品、飾品、美發(fā)美甲租金水平：負(fù)一樓:100-350元/平米月一樓:200-600元/平米月二樓:50-100元/平米月押金:5000元/間轉(zhuǎn)讓費(fèi):2000-10000元/間管理費(fèi):15元/平方出租率:負(fù)一樓80%,一樓100%,二樓100%經(jīng)營狀況:人流量旺盛,商家經(jīng)營狀況良好主力店分析主力店分析: :龍泉國際商場(chǎng)龍泉國際商場(chǎng)案例分析案例分析中山路商圈是目前衡陽品牌商家最集中的區(qū)域中山路商圈是目前衡陽品牌商家最集中的區(qū)域, ,是衡是衡陽

26、中高檔商業(yè)的標(biāo)桿，具有很強(qiáng)的幅射力陽中高檔商業(yè)的標(biāo)桿，具有很強(qiáng)的幅射力. .中山路商圈經(jīng)營狀況小結(jié)中山路商圈經(jīng)營狀況小結(jié)業(yè)態(tài):大型商業(yè)以龍泉商業(yè),蘇寧電器場(chǎng)為主力, 品牌專賣以服裝,皮鞋、皮具、休閑運(yùn)動(dòng)品牌為主;檔次:中山路以中高端品牌經(jīng)營為主, 主要面向城市中端消費(fèi)群;租金水平:中山路中山路:100-450元元/平米平米月，月，整體租金水平較高；經(jīng)營狀況:出租率近達(dá)100%,商家經(jīng)營狀況良好.人流量:人流量較大,中山路具有較強(qiáng)的吸附力.案例研究目的案例研究目的通過與本案類似的小戶型住宅+裙樓商業(yè)案例的研究，指導(dǎo)本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向；案例篩選條件：案例篩選條件：1、主城區(qū)核心地段、緊臨城市主干道

27、。2、小戶型住宅商業(yè)3、規(guī)模類似我們通過類似市場(chǎng)在售案例研究，來尋找適合本項(xiàng)目商業(yè)我們通過類似市場(chǎng)在售案例研究，來尋找適合本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向；發(fā)展方向；衡陽長河廣場(chǎng)衡陽長河廣場(chǎng)商業(yè)總建筑面積：商業(yè)總建筑面積：16000；建筑類型：建筑類型：商業(yè)、住宅；業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布：1-2樓：極致名品商區(qū)，主營化裝品、首飾、珠寶、皮具、手表。3-5樓商務(wù)休閑區(qū)，主營西餐廳、咖啡廳、美容美體；售買模式：售買模式：既買即收既買即收3 3年租金，年租金，3 3年返年返租租25%25%投資回報(bào)率；投資回報(bào)率；項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn) ：1、處于中心商圈內(nèi)，周邊配套較完善。2、分類入駐品牌，經(jīng)營體系直化管理。3、集高尚住宅

28、、特色美食、休閑娛樂、美容美體、咖啡茶樓等業(yè)態(tài)于一體，鋪鋪臨街，鋪面結(jié)構(gòu)比例適中；交通位置：交通位置：石鼓區(qū)船山大道30號(hào)；交通便利；案例分析案例分析進(jìn)步進(jìn)步亞泰亞泰案例分析案例分析商業(yè)總建筑面積：商業(yè)總建筑面積：15000；建筑類型：建筑類型：商業(yè)、住宅；業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)定位：雁城首席女人時(shí)尚主秀場(chǎng)；業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布：-1-2層主營女人服裝，3樓餐飲，4樓電影院。售買模式：售買模式：既買即收既買即收5 5年租金，前年租金，前3 3年每年年每年返租返租8%8%，后兩年遞增，后兩年遞增9%-10%9%-10%；項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn) ：1、處于中心商圈內(nèi)，周邊配套較完善。2、集高尚住宅，臨街鋪面于一體

29、；銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：-1和2層均價(jià)3-4萬/左右。1層臨街10/萬，其他6-10萬/萬。銷售狀態(tài)：銷售狀態(tài)：臨街鋪面銷售不理想（價(jià)格過高）內(nèi)鋪70%；鋪面面積鋪面面積：6-40；交通位置：交通位置：衡陽中山北路，交通便利；龍江名珠龍江名珠案例分析案例分析商業(yè)總建筑面積：商業(yè)總建筑面積：13000；臨街1-3層；建筑類型：建筑類型：商業(yè)、住宅；業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)定位： 步步高超市進(jìn)駐；其他類似廣百北貨；業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布：1樓街鋪；2層步步高超市；售買模式：產(chǎn)權(quán)返租，售買模式：產(chǎn)權(quán)返租，既買即收既買即收5 5年租金年租金，前，前3 3年每年返租年每年返租8%8%，后兩年按年返；，后兩年按年返；項(xiàng)目

30、特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn) ：1、處于老城區(qū)中心商圈內(nèi)；鋪面面積鋪面面積：60-100；銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：臨街1-3萬/；內(nèi)鋪：1萬/；交通位置：交通位置：衡陽中山北路；華億名珠華億名珠案例分析案例分析商業(yè)總建筑面積：商業(yè)總建筑面積：1-51-5樓裙樓：樓裙樓：6088.2；建筑類型：建筑類型：商業(yè)、住宅；售買模式：售買模式：臨街門面直接出售，2-5樓整層銷售；項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn) ：處于中心商圈內(nèi)，周邊配套較完善。銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：臨街（蒸湘北路）：4萬/左右，2樓1萬/；銷售狀況：銷售狀況：鄰街商鋪剩余二個(gè)門面；其余未售；鋪面面積鋪面面積：臨街：90-140；2-5樓1000；交通位置：交通位置：衡陽蒸

31、湘北路19號(hào) ；美達(dá)新天地美達(dá)新天地案例分析案例分析商業(yè)總建筑面積：商業(yè)總建筑面積：13000；臨街-1-3層；建筑類型：建筑類型：集中商業(yè)；業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布：-1層：bobo百變一族，時(shí)尚服飾；1層：化裝品、珠寶首飾、珠寶工藝品、眼鏡服飾等；2層：女士服飾、內(nèi)衣、女鞋；3層：男士服飾售買模式：產(chǎn)權(quán)返租，首付售買模式：產(chǎn)權(quán)返租，首付4 4萬元，萬元，既買即既買即收收3 3年租金，每年返租年租金，每年返租8%8%；鋪面面積鋪面面積：50-500；銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：臨街2-3萬/；內(nèi)鋪：1萬/；銷售狀況：銷售狀況：60%交通位置：交通位置：衡陽解放路與蒸陽路交匯口；總結(jié)總結(jié) 市中心主干道位置；

32、交通便捷、配套完善；市中心主干道位置；交通便捷、配套完善； 裙樓商業(yè)或集中式商業(yè)；裙樓商業(yè)或集中式商業(yè)； 臨街都采用商鋪設(shè)置；臨街都采用商鋪設(shè)置； 先招商后銷售；先招商后銷售； 售買模式：產(chǎn)權(quán)返租；售買模式：產(chǎn)權(quán)返租； 返租時(shí)間：一般返租時(shí)間：一般3-53-5年（一次性返年（一次性返3 3年）；年）； 回報(bào)率：回報(bào)率：8%8%；目標(biāo)理解目標(biāo)理解商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位小戶型提升建議小戶型提升建議項(xiàng)目招商推廣項(xiàng)目招商推廣swotswot分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略售賣模式售賣模式項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性s s優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目位于解放路成熟商業(yè)地段，地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)顯著；2、解放路商圈成熟的商

33、業(yè)氛圍和人流優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目帶來核心價(jià)值；3、項(xiàng)目地塊臨街，對(duì)商業(yè)規(guī)劃非常有利；w w劣勢(shì)：劣勢(shì)：1、商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量??；商業(yè)規(guī)劃空間受限；2、區(qū)域業(yè)態(tài)豐富，業(yè)態(tài)的選擇受限制；o o機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：1、目前市場(chǎng)上缺乏一個(gè)現(xiàn)代化的專門純粹的購物、交往和休閑場(chǎng)所；缺少體驗(yàn)式、多功能的現(xiàn)代商場(chǎng)中心，這為本項(xiàng)目的出現(xiàn)提供機(jī)遇。綜合分析：綜合分析：1、項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)顯著，市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)形成良好條件。但鑒于整體的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭激烈，開發(fā)上存在局部的劣勢(shì)，更大程度上是來自市場(chǎng)的威脅。2、要確保本項(xiàng)目整體獲利情況良好，則必須充分挖掘商業(yè)的價(jià)值。t t威脅：威脅：1、城市的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭激烈，特別是百貨

34、、超市業(yè)態(tài)競(jìng)爭，晶珠、廣百和香江百貨，以及待開業(yè)的項(xiàng)目萬向城、美達(dá)新天地、崇業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)等。swotswot分析戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)分析戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)者競(jìng)爭者跟隨者補(bǔ)缺者主流型定位：項(xiàng)目體量小直接導(dǎo)致競(jìng)爭中的先天不足主流型定位：項(xiàng)目體量小直接導(dǎo)致競(jìng)爭中的先天不足補(bǔ)缺型定位：小項(xiàng)目好地段，具一定的可能性補(bǔ)缺型定位：小項(xiàng)目好地段，具一定的可能性開發(fā)商目標(biāo)：穩(wěn)定銷售，一定的回現(xiàn)速度開發(fā)商目標(biāo)：穩(wěn)定銷售，一定的回現(xiàn)速度補(bǔ)缺型，全面分散風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值補(bǔ)缺型，全面分散風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值項(xiàng)目整體戰(zhàn)略項(xiàng)目整體戰(zhàn)略整體定位整體定位形象定位形象定位客群定位客群定位目標(biāo)理解目標(biāo)理解商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定

35、位小戶型提升建議小戶型提升建議項(xiàng)目招商推廣項(xiàng)目招商推廣swotswot分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略售賣模式售賣模式項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性功能定位功能定位商業(yè)整體定位商業(yè)整體定位我們鎖定中上層及精英階層；當(dāng)衡陽還沒有專門純粹的購物、交往和休閑場(chǎng)所的時(shí)候；我們可以為他們提供這種滿足體驗(yàn)感的場(chǎng)所；與傳統(tǒng)的單純休閑的場(chǎng)所相比，會(huì)有購物的功能。與傳統(tǒng)的商業(yè)中心相比，他又是一個(gè)為特定圈層提供休閑和交往的場(chǎng)所。城市精英人士交往、休閑、購物的頂級(jí)場(chǎng)所城市精英人士交往、休閑、購物的頂級(jí)場(chǎng)所通常以商務(wù)休閑和交往為目的；餐廳、酒吧及其他或以商務(wù)為目的的購物行為人群單純、私密、環(huán)境好獲得較高的體驗(yàn)價(jià)值消費(fèi)目的消費(fèi)方式消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)感受精

36、英人士單純以購物為目的的消費(fèi)會(huì)比較少，他們通常希望消費(fèi)活動(dòng)能在一個(gè)場(chǎng)所完成，如果購物功能融入得當(dāng)，也能讓他們有較好的購物體驗(yàn)。精英人士消費(fèi)模式分析精英人士消費(fèi)模式分析形象定位形象定位形象定位與項(xiàng)目的主題風(fēng)格定位、經(jīng)營管理企業(yè)的品牌形象定位是統(tǒng)一的，形象定位模型由商業(yè)市場(chǎng)、地塊價(jià)值、客戶特征三個(gè)維度構(gòu)成；形象定位要點(diǎn)形象定位要點(diǎn)以推廣手段確定市場(chǎng)地位以推廣手段確定市場(chǎng)地位以展示樹立專業(yè)形象以展示樹立專業(yè)形象用建筑設(shè)計(jì)表現(xiàn)形象文化用建筑設(shè)計(jì)表現(xiàn)形象文化形象定位模型形象定位模型商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)1 1、商業(yè)市場(chǎng)格局、商業(yè)市場(chǎng)格局2 2、存在問題、存在問題3 3、本項(xiàng)目將承擔(dān)的、本項(xiàng)目將承擔(dān)的角色角色地

37、塊價(jià)值地塊價(jià)值1 1、地塊優(yōu)劣分、地塊優(yōu)劣分析析2 2、地塊特征、地塊特征客戶特征客戶特征1 1、消費(fèi)者需求、消費(fèi)者需求2 2、投資者對(duì)項(xiàng)目、投資者對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度的態(tài)度3 3、商家進(jìn)駐意向、商家進(jìn)駐意向等等項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目命名建議飛達(dá)飛達(dá)維多利亞廣場(chǎng)維多利亞廣場(chǎng)都市時(shí)尚格調(diào)生活體驗(yàn)島都市時(shí)尚格調(diào)生活體驗(yàn)島體驗(yàn)新的生活哲學(xué)體驗(yàn)新的生活哲學(xué) 格調(diào)的生活、低調(diào)的奢華、頂級(jí)的享受格調(diào)的生活、低調(diào)的奢華、頂級(jí)的享受一個(gè)能為精英人士帶來頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所；一個(gè)真正能讓衡陽時(shí)尚起來的符號(hào)；一個(gè)讓衡陽各路名流交往聚會(huì)的圈子；一個(gè)能讓衡陽精英人士沉淀氣質(zhì)的場(chǎng)所；一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味性的場(chǎng)所。項(xiàng)目形

38、象定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目體驗(yàn)價(jià)值的營造頂級(jí)品牌旗艦店進(jìn)駐帶來的體驗(yàn)同時(shí)也是城市時(shí)尚的符號(hào)這個(gè)符號(hào)可以是：=armani=gucci目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位消費(fèi)者類型消費(fèi)者類型消費(fèi)原因消費(fèi)原因消費(fèi)特征消費(fèi)特征核心客戶核心客戶生意往來、朋友聚會(huì)認(rèn)為消費(fèi)場(chǎng)所體現(xiàn)身份和格調(diào),注重形象、檔次和服務(wù)主要消費(fèi)類型為高檔休閑娛樂等；重要客戶重要客戶此外,家庭朋友具餐、主要消費(fèi)中式正餐、西式以及快餐附近辦公的白領(lǐng)，主要以中西快餐為主,游離客戶游離客戶市區(qū)其他偶得客戶,可能是因?yàn)樾路f奇特慕名而來甚至是偶然路過等原因到項(xiàng)目消費(fèi)；可能消費(fèi)的類型多樣普通居民周邊高級(jí)白領(lǐng)周邊居住客戶；商務(wù)類高端消費(fèi)群體；核心核心客戶客戶重

39、要客戶重要客戶游離客戶游離客戶我們的核心客戶是這樣一群人我們的核心客戶是這樣一群人1 1、他們大部分是金融機(jī)構(gòu)、大型公司企業(yè)的高層管理人員，、他們大部分是金融機(jī)構(gòu)、大型公司企業(yè)的高層管理人員，或者是私營業(yè)主、政府官員；或者是私營業(yè)主、政府官員；2 2、私家車或公務(wù)車是他們主要的出行工具；、私家車或公務(wù)車是他們主要的出行工具；3 3、他們對(duì)價(jià)格不是太敏感，但關(guān)注格調(diào)、服務(wù)、環(huán)境和文化；、他們對(duì)價(jià)格不是太敏感，但關(guān)注格調(diào)、服務(wù)、環(huán)境和文化；4 4、他們對(duì)品牌的認(rèn)同感很強(qiáng)，并且還在不斷增強(qiáng)；、他們對(duì)品牌的認(rèn)同感很強(qiáng)，并且還在不斷增強(qiáng)；5 5、他們認(rèn)為消費(fèi)體現(xiàn)了個(gè)人的身份、價(jià)值和品位，小圈層的、他們認(rèn)

40、為消費(fèi)體現(xiàn)了個(gè)人的身份、價(jià)值和品位，小圈層的低調(diào)奢華是他們的最高追求；低調(diào)奢華是他們的最高追求；6 6、他們渴望體驗(yàn)和享受有格調(diào)的、與國際潮流接軌的時(shí)尚生、他們渴望體驗(yàn)和享受有格調(diào)的、與國際潮流接軌的時(shí)尚生活方式；活方式；7 7、他們希望在都市中尋找一處有品位、有格調(diào)、高雅時(shí)尚、他們希望在都市中尋找一處有品位、有格調(diào)、高雅時(shí)尚、有一定私密性的處所，或者宴請(qǐng)生意伙伴，于輕松的氛圍中完有一定私密性的處所，或者宴請(qǐng)生意伙伴，于輕松的氛圍中完成商務(wù)談判。成商務(wù)談判。目標(biāo)商家定位目標(biāo)商家定位在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈條中，對(duì)于招商招商可實(shí)現(xiàn)性的研究必須前置與定位階段；營銷營銷市調(diào)市調(diào)定位定位規(guī)劃規(guī)劃可行可行招商招

41、商銷售銷售營運(yùn)營運(yùn)金融金融選址選址前期前期后期后期功能定位功能定位現(xiàn)代商業(yè)具體定位流程源自四個(gè)維度：商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)者特現(xiàn)代商業(yè)具體定位流程源自四個(gè)維度：商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)者特征、市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略；征、市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略；購物功能購物功能最基本的功能體現(xiàn)在購物中心商品品種、檔次上；服務(wù)功能服務(wù)功能基本功能之一，體現(xiàn)物業(yè)管理和客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面；休閑功能休閑功能附加功能，體現(xiàn)在購物中心的休閑配套設(shè)施上；娛樂功能娛樂功能附加功能，體現(xiàn)在購物中心的休閑配套設(shè)施上；餐飲功能餐飲功能中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館、特色店（日韓料理、美國丹迪當(dāng)）；商務(wù)功能商務(wù)功能

42、商務(wù)服務(wù)中心；批發(fā)功能批發(fā)功能批發(fā)兼營；商業(yè)功能組成功能定功能定位位商業(yè)發(fā)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)展趨勢(shì)消費(fèi)者消費(fèi)者特征特征市場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀現(xiàn)狀項(xiàng)目整體發(fā)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略展戰(zhàn)略經(jīng)營業(yè)態(tài)定位模型經(jīng)營業(yè)態(tài)定位模型圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀城市規(guī)劃影響城市規(guī)劃影響潛在客戶分析潛在客戶分析商家驗(yàn)證商家驗(yàn)證負(fù)一層功能分布及商家選擇建議負(fù)一層功能分布及商家選擇建議概念電器店概念電器店以國美電器“鮮活館”或者蘇寧電器“elite”精品店為龍頭，輔以真功夫、元綠回轉(zhuǎn)壽司、珍品店、甜品屋等快速中西餐飲項(xiàng)目，補(bǔ)償以全國知名影音制品等與生活息息相關(guān)的配套項(xiàng)目，組成時(shí)尚、潮流、特色的時(shí)尚生活館。一層功能分布及商家選擇建議一層功能分布及

43、商家選擇建議世界頂級(jí)品牌專賣：世界頂級(jí)品牌專賣：阿瑪尼、 gucci、范思哲、chanel、cd、卡地亞、杰尼亞zegna、寶詩龍boucheron、百達(dá)翡麗、 guess、 prada、valentino、?，斒艘粯菍?duì)外店鋪西餐店：星巴克、一樓對(duì)外店鋪西餐店：星巴克、kosmo咖啡店咖啡店 、日本、日本、韓國料理、可頌坊、塔可鐘墨西哥風(fēng)情餐廳、必勝客批韓國料理、可頌坊、塔可鐘墨西哥風(fēng)情餐廳、必勝客批薩等。薩等。chanelprada餐飲和便利店精品專賣一層功能分布及商家選擇建議一層功能分布及商家選擇建議1、一層世界頂級(jí)品牌店等專賣；、一層世界頂級(jí)品牌店等專賣；2、對(duì)外餐飲；、對(duì)外餐飲；二層功

44、能分布及商家選擇建議二層功能分布及商家選擇建議世界頂級(jí)品牌專賣：紅酒專賣、雪茄專賣、意大利sibilla咖啡精品店、意大利gabbiani玻璃精品店、younik精品店等餐飲：法國jean-georges餐廳；丹周日式餐廳充滿蟬意；巴黎店maisonblanche法國餐廳；頂級(jí)品牌專賣西餐廳二層：二層：1、世界頂級(jí)品牌店等專賣、世界頂級(jí)品牌店等專賣2、西餐廳。、西餐廳。二層功能分布及商家選擇建議二層功能分布及商家選擇建議咖啡精品店目標(biāo)理解目標(biāo)理解商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位小戶型提升建議小戶型提升建議項(xiàng)目招商推廣項(xiàng)目招商推廣swotswot分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略售賣模式售賣模式項(xiàng)

45、目屬性項(xiàng)目屬性售賣模式分析售賣模式分析目前市場(chǎng)上常用的商鋪銷售方式！銷售方式銷售方式特征特征優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)劣勢(shì)適用性適用性直接銷售將商鋪分割銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營。優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商沒有后顧之憂；但對(duì)于有租有售的商業(yè)來說將會(huì)影響整體的經(jīng)營和形象適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售帶租約銷售開發(fā)商引進(jìn)主力商家或經(jīng)營管理者，主力商家或經(jīng)營管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營，但會(huì)在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問題。對(duì)于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪本項(xiàng)目建議：帶租約銷售；本項(xiàng)目建議：帶租約銷售；操作方式操作方式1 1、拉高未來價(jià)值，降低現(xiàn)有的、拉高未來

46、價(jià)值，降低現(xiàn)有的置業(yè)門檻；置業(yè)門檻；2 2、帳面定價(jià)、帳面定價(jià)= =實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)/79%/79%；3 3、購房時(shí)發(fā)展商一次性按照、購房時(shí)發(fā)展商一次性按照8%8%的年租金回報(bào)率支付三年租金；的年租金回報(bào)率支付三年租金；4 4、客戶購買商業(yè)物業(yè)后由發(fā)展、客戶購買商業(yè)物業(yè)后由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營，三年后可收商統(tǒng)一招商經(jīng)營，三年后可收回經(jīng)營權(quán)自用；回經(jīng)營權(quán)自用；假設(shè)某鋪位面積：40平方米，實(shí)收均價(jià)20000元/平方米，總價(jià)80萬。普通銷售方式：首期5成，40萬，賣金融產(chǎn)品：售價(jià)=20000/79%=25316元/平方米，總價(jià)1012658萬； （首期五成應(yīng)付，506329.1萬）； 一次性返租三年抵

47、扣首期 年回報(bào)率8%，返還款243038萬； 客戶實(shí)際繳納首期款263291萬，相當(dāng)于26%；案例分析案例分析降低了首付；降低了首付；項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格分析項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格分析采用市場(chǎng)比較法根據(jù)市場(chǎng)比較法，通過加權(quán)平均得出本項(xiàng)目路段月租金在根據(jù)市場(chǎng)比較法，通過加權(quán)平均得出本項(xiàng)目路段月租金在7777，246246元元/ /平米平米之間。取平均值：之間。取平均值：月平均租金月平均租金=161=161元元/ /平米平米各區(qū)商業(yè)路段各區(qū)商業(yè)路段首層商鋪?zhàn)钍讓由啼佔(zhàn)畹妥饨穑ㄔ妥饨穑ㄔ? /平方米平方米月月首層商鋪?zhàn)罡呤讓由啼佔(zhàn)罡咦饨穑ㄔ饨穑ㄔ? /平平方米方米月）月）權(quán)重權(quán)重權(quán)重最低租權(quán)重最低租金（元金（元/

48、 /平平方米方米月）月）權(quán)重最高租權(quán)重最高租金（元金（元/ /平平方米方米月）月）解放東路解放東路10025010%1025解放西路解放西路4010020%820船上大道（西）船上大道（西）8020020%1640船上大道（東）船上大道（東）308010%38蒸陽路蒸陽路5020030%1560中山路中山路10045010%1045售價(jià)x年回報(bào)率 12個(gè)月月租金=公式：注：年回報(bào)率臨界點(diǎn)在7%，一般合理區(qū)間在8%-12%。本項(xiàng)目因需要培育按8%計(jì)算。根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，本項(xiàng)目的溢價(jià)空間主要集中在營銷、商業(yè)成熟、市場(chǎng)增長三個(gè)方面，初步預(yù)期將帶來10%15%10%15%的溢價(jià)。動(dòng)態(tài)價(jià)格動(dòng)

49、態(tài)價(jià)格= =靜態(tài)價(jià)格靜態(tài)價(jià)格+ +溢價(jià)空間溢價(jià)空間收益法計(jì)算市場(chǎng)增長溢價(jià)規(guī)劃利好溢價(jià)營銷措施溢價(jià)外部溢價(jià)因素內(nèi)部溢價(jià)因素項(xiàng)目成熟溢價(jià)產(chǎn)品領(lǐng)先溢價(jià)品牌信譽(yù)溢價(jià)項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)格分析項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)格分析經(jīng)過溢價(jià)后的動(dòng)態(tài)價(jià)格目標(biāo)理解目標(biāo)理解商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位小戶型提升建議小戶型提升建議項(xiàng)目招商推廣項(xiàng)目招商推廣swotswot分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略售賣模式售賣模式項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性總體招商思路總體招商思路總體招商策略總體招商策略 先招主力餐飲和旗艦國際品牌店，后其他； 主力餐飲和旗艦國際品牌店在招商條件上給予一定優(yōu)惠。 在品牌和鋪位的選擇上要堅(jiān)持檔次相似的原則。項(xiàng)目推廣項(xiàng)目推廣商鋪入市

50、策略1）商鋪銷售時(shí)機(jī)：商業(yè)展示區(qū)全實(shí)景展示，已簽約1-2家主力大商家；2）先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌：主體部分的外裝修完成之后再登記咨詢；3）制造營銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉行活動(dòng)：不斷制造營銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營銷活動(dòng)，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度。媒體推廣計(jì)劃媒體推廣計(jì)劃 ：根據(jù)銷售強(qiáng)度和推售節(jié)奏進(jìn)行階段性重點(diǎn)安排：根據(jù)銷售強(qiáng)度和推售節(jié)奏進(jìn)行階段性重點(diǎn)安排強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期整體形象拔高期整體形象拔高期蓄客期蓄客期二次強(qiáng)銷期二次強(qiáng)銷期x月月x月月2010年年x月月形象導(dǎo)入形象導(dǎo)入概念宣傳概念宣傳形象深化形象深化形象擴(kuò)散形象擴(kuò)散 圍板項(xiàng)目周邊導(dǎo)示系統(tǒng)軟文報(bào)廣/dm電視片新聞報(bào)道大型戶外公交車路牌報(bào)廣網(wǎng)絡(luò)電視片新聞

51、報(bào)道網(wǎng)絡(luò)電視片新聞報(bào)道報(bào)廣路牌/dm/軟文/短信網(wǎng)絡(luò)報(bào)廣雜志軟文短信廣告推廣強(qiáng)度廣告推廣強(qiáng)度形象鞏固形象鞏固持銷期持銷期x月月-x月月“飛達(dá)維多地亞廣場(chǎng)”中央圈商業(yè)投資價(jià)值報(bào)告報(bào)告的結(jié)構(gòu)設(shè)定：u“飛達(dá)維多地亞廣場(chǎng)”商業(yè)圈的由來；u專業(yè)的招商規(guī)劃；u街鋪投資技術(shù)分析；1)全街鋪，零風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品；2)最適合衡陽人的投資物業(yè)品種；3)財(cái)富的貯存地；項(xiàng)目推廣項(xiàng)目推廣一本商鋪投資價(jià)值報(bào)告老客戶投資計(jì)劃:1、老業(yè)主購買商鋪的的額外回饋措施；2%額外購房優(yōu)惠措施；2、購買商鋪和住宅的客戶特別優(yōu)惠措施；3%額外購房優(yōu)惠措施；項(xiàng)目推廣項(xiàng)目推廣挖掘老客戶地點(diǎn)地點(diǎn): : 雁城賓館雁城賓館目的目的: : 項(xiàng)目預(yù)熱，項(xiàng)

52、目整體推介項(xiàng)目預(yù)熱，項(xiàng)目整體推介主題：項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，項(xiàng)目推介主題：項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，項(xiàng)目推介邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者 政府部門領(lǐng)導(dǎo)政府部門領(lǐng)導(dǎo) 有號(hào)召力的品牌商家有號(hào)召力的品牌商家項(xiàng)目推廣項(xiàng)目推廣事件營銷事件營銷事件營銷1 1： “飛達(dá)飛達(dá)維多地亞廣場(chǎng)維多地亞廣場(chǎng)”招商推介新聞發(fā)布會(huì)招商推介新聞發(fā)布會(huì)形式：論壇形式：論壇/ /發(fā)布會(huì)發(fā)布會(huì)/ /講座講座主題：商業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式探討主題：商業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式探討邀請(qǐng)嘉賓：邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記 商業(yè)投資分析專家、權(quán)威人士商業(yè)投資分析專家、權(quán)威人士 商家、業(yè)主商家、業(yè)

53、主項(xiàng)目推廣項(xiàng)目推廣事件營銷與著名財(cái)經(jīng)、投資機(jī)構(gòu)投資論壇與著名財(cái)經(jīng)、投資機(jī)構(gòu)投資論壇事件營銷事件營銷2 2：投資論壇投資論壇事件營銷事件營銷3 3：主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)關(guān)鍵工作關(guān)鍵工作: :主力店確定主力店確定地點(diǎn)地點(diǎn): :雁城賓館雁城賓館目的目的: :展示項(xiàng)目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對(duì)項(xiàng)目的信心，展示項(xiàng)目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對(duì)項(xiàng)目的信心，促進(jìn)后續(xù)招商，促進(jìn)商鋪銷售；促進(jìn)后續(xù)招商，促進(jìn)商鋪銷售；邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請(qǐng)邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請(qǐng)/ /業(yè)內(nèi)人士邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士邀請(qǐng)具體時(shí)間具體時(shí)間: :視招商進(jìn)展情況具體確

54、定視招商進(jìn)展情況具體確定項(xiàng)目推廣項(xiàng)目推廣事件營銷鋪王選擇規(guī)律鋪王選擇規(guī)律1 1、商鋪價(jià)值全體現(xiàn)。、商鋪價(jià)值全體現(xiàn)。2 2、唯一性。制造高潮的利劍；吸引眼球的法寶。、唯一性。制造高潮的利劍；吸引眼球的法寶。 3 3、總價(jià)最高商鋪及單價(jià)最高商鋪、總價(jià)最高商鋪及單價(jià)最高商鋪事件營銷事件營銷4 4：鋪王拍賣鋪王拍賣目的：提升項(xiàng)目形象，形成價(jià)值標(biāo)竿目的：提升項(xiàng)目形象，形成價(jià)值標(biāo)竿鋪位：選擇鋪位：選擇1 1個(gè)外街鋪和個(gè)外街鋪和1 1個(gè)大鋪個(gè)大鋪項(xiàng)目推廣項(xiàng)目推廣事件營銷鋪王拍賣鋪王拍賣事件營銷事件營銷5 5：主力店開店慶典主力店開店慶典關(guān)鍵工作關(guān)鍵工作: :主力店確定主力店確定目的目的: :展示項(xiàng)目商業(yè)良好

55、運(yùn)營情況，提升其它商家展示項(xiàng)目商業(yè)良好運(yùn)營情況，提升其它商家及投資者對(duì)項(xiàng)目的信心，促進(jìn)后續(xù)項(xiàng)目的銷售；及投資者對(duì)項(xiàng)目的信心，促進(jìn)后續(xù)項(xiàng)目的銷售；后續(xù)新聞及軟文報(bào)道后續(xù)新聞及軟文報(bào)道項(xiàng)目推廣項(xiàng)目推廣事件營銷邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請(qǐng)邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請(qǐng)/ /公司公司領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)/ /業(yè)內(nèi)人士邀請(qǐng)；業(yè)內(nèi)人士邀請(qǐng)；目標(biāo)理解目標(biāo)理解商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位小戶型提升建議小戶型提升建議項(xiàng)目招商推廣項(xiàng)目招商推廣swotswot分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略售賣模式售賣模式項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)總面積總面積比例比例1 1室室1 1衛(wèi)衛(wèi)23.272

56、4558.482%1 1室室1 1衛(wèi)衛(wèi)22.9424550.562%1 1室室1 1廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)36.99963551.0411%1 1室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)24.96481198.084%2 2室室1 1廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)56.19241348.564%2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)70.92241702.0819%56.31241351.4471.16241707.8466.04241584.963 3室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)86.31242071.447%3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)97.13242331.1234%90.7524217883.02241992.4890.7624217

57、8.2496.4242313.64 4室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)106.2548510016%住宅戶型探究住宅戶型探究戶型比例：戶型比例：1房：19%；2房；19%；3房：41%，4房：16%；2房以下的小戶型占50%左右；戶型面積：戶型面積：1房：2236，2房：56-71；3房：83-97；4房：106；戶型面積設(shè)計(jì)非常緊湊。 地段地段中心地位中心地位城市中央，繁華中心；城市中央，繁華中心；交通便利，四通八達(dá)，前往市區(qū)各處都很方便；交通便利，四通八達(dá)，前往市區(qū)各處都很方便；產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)最大化（產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)最大化（自住和投資通殺自住和投資通殺） 配套配套成熟配套成熟配套高檔會(huì)所高檔會(huì)所商業(yè)配套商業(yè)配套

58、超市、銀行超市、銀行廣場(chǎng)廣場(chǎng)戶型戶型精典戶型精典戶型戶型方正戶型方正實(shí)用無浪費(fèi)實(shí)用無浪費(fèi)面積適中緊湊面積適中緊湊功能齊全而不擁擠功能齊全而不擁擠舉措一：功能轉(zhuǎn)換舉措一：功能轉(zhuǎn)換商務(wù)公寓商務(wù)公寓價(jià)值提升舉措價(jià)值提升舉措 通過商務(wù)公寓提升價(jià)值通過商務(wù)公寓提升價(jià)值n框架結(jié)構(gòu)按照辦公需求來設(shè)置框架結(jié)構(gòu)按照辦公需求來設(shè)置n公共空間按辦公需求來打造公共空間按辦公需求來打造n項(xiàng)目推廣和營銷方式針對(duì)商務(wù)人士項(xiàng)目推廣和營銷方式針對(duì)商務(wù)人士市場(chǎng)反應(yīng)市場(chǎng)反應(yīng)n20052005年年1010月發(fā)售，酒店式公寓銷售速度快，售價(jià)月發(fā)售，酒店式公寓銷售速度快，售價(jià)1100011000元元/ / m2；適宜條件：適宜條件：n商

59、務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域；商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域；n項(xiàng)目區(qū)域：中心區(qū)n項(xiàng)目名稱：星河世紀(jì)n總建筑面積:126697.43 m2n容積率：10.423n項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況：星河世紀(jì)由a、b、c三棟塔樓組成，其中b、c棟為cbd公寓，高32層，1-4層為25000平米的大型主題商場(chǎng)，五樓為架空層園林。 n單位面積為32-68平米；舉措二：功能轉(zhuǎn)換舉措二：功能轉(zhuǎn)換酒店式公寓酒店式公寓n項(xiàng)目區(qū)域：濱河n項(xiàng)目名稱：佳兆業(yè)中心n總建筑面積:84643m2n項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地下3層，地面29層，分1、2兩棟。塔樓部分改建為高檔酒店式公寓；n戶型包括單身公寓和兩房（32-77平米）；價(jià)值提升舉措價(jià)值提升舉措 通過酒店式公寓提升價(jià)值通過酒店式公寓提升價(jià)值n公共設(shè)施及建筑按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修公共