佛山南海城市廣場(chǎng)升級(jí)整合規(guī)劃提案(33頁(yè))

1、贏商網(wǎng)贏商網(wǎng) 8 8 月福利活動(dòng)：月福利活動(dòng)：上傳上傳 1 1 份，可馬上免幣下載份，可馬上免幣下載 1 1 份；上傳份；上傳 3 3 份，可下載份，可下載 vipvip 資料。資料?；顒?dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：20142014 年年 8 8 月月 1111 日日9 9 月月 1010 日日http:/ qqqq：21042236402104223640 了解當(dāng)月活動(dòng)（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和了解當(dāng)月活動(dòng)（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和 2 2 幣資料實(shí)時(shí)推送）幣資料實(shí)時(shí)推送）城城 市市 商商 業(yè)業(yè) 廣廣 場(chǎng)場(chǎng) 升級(jí)整合規(guī)劃提案升級(jí)整合規(guī)劃提案2012 年年 03 月月提案目錄提案目錄第一章、總

2、體解決思路第一章、總體解決思路1. 前序-2總體思路-3. 策略定位4. 形象定位-5. 整體業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃-第二章、項(xiàng)目功能定位第二章、項(xiàng)目功能定位-1. 商業(yè)廣場(chǎng)定位- 1.1 目標(biāo)客戶群定位 1.2 檔次定位 2. 業(yè)態(tài)定位-3.1 業(yè)態(tài)布局種類3.2 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議- 33 區(qū)域功能定位及業(yè)態(tài)組合第三章、城市廣場(chǎng)規(guī)劃第三章、城市廣場(chǎng)規(guī)劃-1. 室內(nèi)商業(yè)街及動(dòng)線規(guī)劃2. 停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃 3. 規(guī)劃實(shí)施步驟及時(shí)間節(jié)點(diǎn)第四章、租金評(píng)估及招商計(jì)劃第四章、租金評(píng)估及招商計(jì)劃- 1. 租金核算方式2. 返租經(jīng)營(yíng)方案3. 分鋪位租金定位-4. 招商政策及策略-5. 招商時(shí)間節(jié)點(diǎn) 6. 招商流程第五章、經(jīng)營(yíng)管

3、理團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)第五章、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)-1. 團(tuán)隊(duì)組建2. 團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)第一章、總體解決思路第一章、總體解決思路1. 前前序序佛山南?！俺鞘袕V場(chǎng)”自 2002 年投入運(yùn)營(yíng)至今已近十年之久，作為南海區(qū)城市商業(yè)中心區(qū)域，其吸引來(lái)自市區(qū)各處消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用尚在，近年來(lái)隨著周邊新興的城市綜合體、購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)進(jìn)駐運(yùn)營(yíng)，城市廣場(chǎng)作為商業(yè)核心商圈的商業(yè)價(jià)值己逐年有所下降，單純憑借地理位置優(yōu)勢(shì)已經(jīng)難以支撐項(xiàng)目的整體發(fā)展，原有的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合、動(dòng)線規(guī)劃、品牌感召力以及經(jīng)營(yíng)檔次基本上不能夠適應(yīng)和滿足消費(fèi)者的要求，主導(dǎo)品牌效應(yīng)地位逐步喪失。因此整體升級(jí)

4、規(guī)劃調(diào)整勢(shì)在必行，重塑“城市廣場(chǎng)”個(gè)性特色必然要求挖掘項(xiàng)目更多的附加價(jià)值支撐。2總體思路總體思路項(xiàng)目發(fā)展基礎(chǔ)：項(xiàng)目發(fā)展要素：項(xiàng)目招商策略：經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)： 城市化進(jìn)程、城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃 城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì) 消費(fèi)群來(lái)源、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平 項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目交通、項(xiàng)目規(guī)模市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 類型、檔次、功能 業(yè)態(tài)、主力店、組合方式 差異化策略 布局、動(dòng)線、交通、設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位及規(guī)劃項(xiàng)目定位及規(guī)劃租金評(píng)估及招商計(jì)劃租金評(píng)估及招商計(jì)劃 形式、政策、原則 營(yíng)銷(xiāo)推廣、廣告媒體、現(xiàn)場(chǎng)包裝招商營(yíng)銷(xiāo)推廣招商營(yíng)銷(xiāo)推廣 團(tuán)隊(duì)組建、培訓(xùn)、招商管理制度 銷(xiāo)控目標(biāo)及時(shí)間節(jié)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及目標(biāo)管理經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及目標(biāo)管理3

5、. 策略定位策略定位輻射大佛山的區(qū)域中心型體驗(yàn)式娛樂(lè)購(gòu)物中心輻射大佛山的區(qū)域中心型體驗(yàn)式娛樂(lè)購(gòu)物中心論結(jié)城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展人均收入增加，消費(fèi)形態(tài)轉(zhuǎn)變城市商業(yè)南海區(qū)核心商圈獨(dú)樹(shù)一臶，但業(yè)態(tài)與硬件設(shè)施較落后，傳統(tǒng)百貨與街鋪為主新興商圈尚在規(guī)劃發(fā)展城市缺乏代表性的購(gòu)物中心體驗(yàn)消費(fèi)型商業(yè)落后城市規(guī)劃大佛山城市中心發(fā)展，人口增加城區(qū)軌道交通趨于完善，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展本項(xiàng)目規(guī)劃為區(qū)級(jí)商業(yè)中心消費(fèi)特征周邊中高檔居住樓盤(pán)聚集家庭消費(fèi)與個(gè)人時(shí)尚消費(fèi)為一體地鐵輻射力強(qiáng)，吸引華南板塊、廣州市區(qū)消費(fèi)項(xiàng)目條件商業(yè)規(guī)模超過(guò) 13萬(wàn)平方米，利于完善的業(yè)態(tài)組合處于行政、教育、商貿(mào)、交通中心接駁地鐵與城市主要快速路，交

6、通便利4.4. 形象定位形象定位城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng)用用用于運(yùn)營(yíng)：打造國(guó)際文化體驗(yàn)消費(fèi)之都用于運(yùn)營(yíng)：打造國(guó)際文化體驗(yàn)消費(fèi)之都用于投資：暢享半個(gè)世紀(jì)的財(cái)富盛筵用于投資：暢享半個(gè)世紀(jì)的財(cái)富盛筵推廣案名：推廣案名：形象廣告詞：形象廣告詞：5.5. 整體業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃整體業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃以時(shí)尚為名，娛樂(lè)為本，購(gòu)物為主，美食為根的業(yè)態(tài)規(guī)劃理念，形成差異化亮點(diǎn)，打造娛樂(lè)休閑、時(shí)尚購(gòu)物商業(yè)城市中心；突出城市廣場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)區(qū)域個(gè)性特色，重塑南海區(qū)商業(yè)零售新地標(biāo)；以主題百貨、時(shí)尚精品、步行街、特色餐飲、小食街為主力店，同卜蜂蓮花超市關(guān)聯(lián)互動(dòng)，引進(jìn)品牌健身娛樂(lè)、數(shù)碼影院進(jìn)駐，打造最具吸引力的時(shí)尚購(gòu)物消費(fèi)、休閑娛樂(lè)中心；規(guī)劃并完

7、善兒童樂(lè)園，主題鮮明，并規(guī)范電玩、游戲、玩具、童裝、母嬰用品、幼教培訓(xùn)等系列兒童產(chǎn)業(yè)鏈的完整業(yè)態(tài)，形成業(yè)態(tài)差異化亮點(diǎn)和業(yè)態(tài)集群優(yōu)勢(shì)。第二章、第二章、 項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目功能定位1.1. 商業(yè)廣場(chǎng)定位商業(yè)廣場(chǎng)定位 項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)形成了一個(gè)商業(yè)成熟、影響力較大的購(gòu)物中心核心商圈位于南海城區(qū)中心，臨近廣州新城，有利于吸引新城居民南海區(qū)居住人口逐年上升，區(qū)域所在位置小區(qū)、樓盤(pán)密集，消費(fèi)群龐大項(xiàng)目交通便利，臨近廣佛地鐵3 城市廣場(chǎng)站，是佛山唯一集城市道路干線、汽車(chē)總站、地鐵站于一體的大型商業(yè)項(xiàng)目，聚集人流、車(chē)流，匯聚一流時(shí)尚、潮流、休閑體驗(yàn)式綜合shopping &living mall 1.1

8、1.1 目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群定位 南海區(qū)域以外游客南海區(qū)域以外游客- 周邊城鎮(zhèn)居民、華南板塊樓盤(pán)居民、周邊城鎮(zhèn)居民、華南板塊樓盤(pán)居民、- 外來(lái)務(wù)工人員外來(lái)務(wù)工人員 項(xiàng)目周邊居民項(xiàng)目周邊居民- 節(jié)假日，南海區(qū)外旅客前來(lái)佛山游玩并且消費(fèi)，但消費(fèi)有限周末及節(jié)假日，桂城周邊城鎮(zhèn)居民及外來(lái)務(wù)工人員在此消費(fèi)，主要以中低檔消費(fèi)為主，周邊小區(qū)樓盤(pán)居民以中高檔消費(fèi)為主。南海區(qū)當(dāng)?shù)鼐用窈凸鸪菢潜P(pán)居民及常年居住此區(qū)域的經(jīng)商、從業(yè)人員，以中、中高檔消費(fèi)品為主。1.21.2 檔次定位檔次定位中檔偏高為主，兼顧高低，面向大中檔偏高為主，兼顧高低，面向大眾眾既滿足中等收入者的消費(fèi)需求和欲望，也有一定比例的稍高檔次的商品

9、及服務(wù)，引導(dǎo)消費(fèi)針對(duì)不同類型的客戶，有不同的商品和理念定位，滿足多類型客戶群體的需要。以港臺(tái)、日韓等特色商品及服務(wù)作為項(xiàng)目特色，打造時(shí)尚、潮流、休閑體驗(yàn)式購(gòu)物中心以佛山市、南海區(qū)的中高收入人群作為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，該群體主要表現(xiàn)為“小資” 、 “富余” “追求時(shí)尚” “個(gè)性” ，在消費(fèi)上有所追求，提升生活品質(zhì)檔次調(diào)整檔次調(diào)整根據(jù)消費(fèi)群體收入提高的程度和市場(chǎng)變化，未來(lái)的商品檔次再做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，及時(shí)追趕市場(chǎng)，適應(yīng)市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)地位。根據(jù)消費(fèi)趨向，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)變化隨著商圈成熟，完善品牌種類，提高商品檔次，提高商場(chǎng)形象不僅成為南海區(qū)域典型購(gòu)物項(xiàng)目，而且需功能提高，成為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)業(yè)態(tài)布局、比例 品牌檔次

10、項(xiàng)目功能2.2. 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位2.12.1 業(yè)態(tài)布局種類業(yè)態(tài)布局種類百貨零售類百貨零售類服裝類服裝類餐飲類餐飲類娛樂(lè)休閑類娛樂(lè)休閑類家居生活類家居生活類女裝家電產(chǎn)品品牌珠寶飾品兒童樂(lè)園品牌餐飲大型百貨男裝家具家私ktv 影院特色餐飲童裝個(gè)人護(hù)理用品健身娛樂(lè)休閑餐飲電子數(shù)碼2.22.2 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議融合商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)與購(gòu)物中心的特征為一體，盡量為消費(fèi)者提供舒適、愉快的購(gòu)物環(huán)境。通道的寬度，指示牌的擺放等都需要考慮消費(fèi)者的感受。突出購(gòu)物中心的明亮、整齊，吸引和刺激消費(fèi)者消費(fèi)，為此，適當(dāng)引進(jìn)知名一線、二線品牌的珠寶首飾、化妝品、男女裝等比較高檔的商品放在較好的位置，對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的形象

11、有所提高。業(yè)態(tài)布局應(yīng)考慮商品的“聚集效應(yīng)”同類的商品和服務(wù)應(yīng)布局在一起，方便消費(fèi)者消費(fèi)。健身、娛樂(lè)設(shè)施布局應(yīng)該考慮其安全性及分布的合理性，避免互相干擾。（1）主力店組合布局建議百貨、超市主力店本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊尚無(wú)同質(zhì)化業(yè)態(tài)的商業(yè)中心，已經(jīng)進(jìn)駐的新天地百貨（籌備中） 、百花時(shí)代廣場(chǎng)、順聯(lián)國(guó)際等百貨商場(chǎng)具有差異化，通過(guò)對(duì)城市廣場(chǎng)的升級(jí)規(guī)劃調(diào)整，突出其自身六大功能六大功能板塊（主題百貨、時(shí)尚精品、步行街、特色餐飲、精美小食街，卜蜂蓮花超市）的特色，更能帶給消費(fèi)者特別是中高檔次消費(fèi)者以新鮮的感覺(jué)。也可通過(guò)引進(jìn)品牌百貨店，一是大大提高城市廣場(chǎng)的知名度，二是突出與周邊商鋪的差異性，使項(xiàng)目成為區(qū)域典型商業(yè)

12、購(gòu)物中心，有利于中后期招商運(yùn)營(yíng)管理。本項(xiàng)目周邊小區(qū)樓盤(pán)眾多，居住人口較為密集，現(xiàn)在該區(qū)域消費(fèi)者主要在城市廣場(chǎng)“卜蜂蓮花超市” （知名大型超市）消費(fèi)，作為城市廣場(chǎng)的超市主力店，帶動(dòng)了整個(gè)廣場(chǎng)周邊居民回籠消費(fèi)，從而帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心消費(fèi)，提高營(yíng)業(yè)額。（2）次主力店組合布局建議品牌服裝店現(xiàn)城市廣場(chǎng)缺乏檔次形象較好、號(hào)召力強(qiáng)的品牌，品牌服裝已成為中高檔消費(fèi)人群追求時(shí)尚、潮流的目標(biāo)。通過(guò)這次升級(jí)調(diào)整可以適當(dāng)引進(jìn)一些知名品牌服裝商家進(jìn)駐，不僅可以提升項(xiàng)目的影響力和形象，還可以對(duì)其他進(jìn)駐商家起帶動(dòng)作用。品牌列舉：雅戈?duì)?、利郎、勁霸、登喜路、哥弟、歌莉婭、達(dá)芙妮、百麗、沙馳等等具備較高的知名度及品牌效應(yīng)，能吸引

13、購(gòu)買(mǎi)力較高的消費(fèi)人群前來(lái)消費(fèi)，品牌服裝店進(jìn)駐，能有效吸引服裝商家進(jìn)入，并且品牌服裝的店鋪形象，商品檔次都有一定檔次，能有效提升購(gòu)物中心整體的檔次。 娛樂(lè)休閑類隨著生活水平提高，越來(lái)越多的年輕人都有對(duì)娛樂(lè)休閑相當(dāng)重視，他們都希望得到放松，年輕一族成為娛樂(lè)休閑場(chǎng)所的消費(fèi)主力軍，目前在南海區(qū)附近卻沒(méi)有一個(gè)大型的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，引進(jìn)一個(gè)影響力較大的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所或者品牌電影院，能吸引當(dāng)?shù)啬贻p一族消費(fèi)，并且?guī)?dòng)其他人群到購(gòu)物中心消費(fèi)。家居、家電專賣(mài)店家居、家電市場(chǎng)吸引家庭綜合性消費(fèi)，家居家電店鋪有利于比較全面滿足中高層次家庭的需求，一般在商場(chǎng)高層，對(duì)人流起到一定的拉動(dòng)作用。特色餐飲、精美小食街 打造并引進(jìn)具

14、備能獨(dú)立運(yùn)營(yíng)且有“個(gè)性特色”的餐飲品牌進(jìn)駐（原食為先酒樓區(qū)域） ，同“誠(chéng)隆酒樓” 形成互動(dòng)，使整個(gè)城市廣場(chǎng)后區(qū)為特色餐飲區(qū)域，同周邊“風(fēng)采魚(yú)港” 、 “ 喜達(dá)酒樓” 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)吻合，起著聚集消費(fèi)人流的綜合效應(yīng)。 精美小食街的整體遷入“潮流港” 并且歸檔經(jīng)營(yíng)，更加突出年輕化、休閑化、隨意性餐飲特色，提升了檔次而且達(dá)到了群聚客流、休閑融為一體的目的，從規(guī)模經(jīng)營(yíng)和規(guī)范管理二方面都得到了提升。 麥當(dāng)勞、肯德基、大家樂(lè)、味千拉面、板田日本料理、萊茵閣、杯子紅等知名品牌中、西快餐店分布城市廣場(chǎng) a、b、e、等各個(gè)區(qū)域、各個(gè)樓層，對(duì)城市廣場(chǎng)整體拉動(dòng)人氣、聚留客流有著舉足輕重的作用，在穩(wěn)定現(xiàn)有品牌餐飲的同時(shí)還可

15、以招商適當(dāng)引進(jìn)一、二家高檔次的西餐廳，如：哈根達(dá)斯、星巴克等，從而更高的提升整體形象。2.32.3 區(qū)域功能定位以及業(yè)態(tài)組合區(qū)域功能定位以及業(yè)態(tài)組合 時(shí)尚精品生活城時(shí)尚精品生活城 整合原有 a a、b b、c c 區(qū)域區(qū)域（一至三樓） ，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：時(shí)尚箱包、鞋類、皮具、美食小吃、進(jìn)口食品、藥店、干洗、沖印、飾品、工藝品、服裝、家飾、床品、布藝、電器連鎖、通訊數(shù)碼港、中、西式快餐、銀行、煙酒等。一層是時(shí)尚精品生活城的核心，特色的體現(xiàn)取決于該樓層商家經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的組合。通過(guò)綜合性業(yè)種的零售與服務(wù)，引進(jìn)人流，本樓層應(yīng)以新潮服裝、時(shí)尚精品為引導(dǎo)，穿插潮流皮具、手包、男女鞋、珠寶玉器，設(shè)置進(jìn)口零食、藥店等服

16、務(wù)功能性的商鋪，并且通過(guò)品牌中、西快餐和美食街餐飲吸引客流。二層基本以大型的家電、家居作為本樓層的次主力店，同時(shí)配置一些青春一族男女裝、內(nèi)衣、工藝品等商鋪，并且設(shè)置品牌燈飾、電子數(shù)碼產(chǎn)品一條街，設(shè)置少量的餐飲貫通，此外，設(shè)置書(shū)城和美容美甲中心。三層以家紡、布藝為主導(dǎo)，并且設(shè)置運(yùn)動(dòng)休閑服飾，在中庭兩旁設(shè)置戶外用品、運(yùn)動(dòng)健身用品、體育用品，并且增設(shè)休閑咖啡廳、ktv 等大型項(xiàng)目, 可將人流充分拉動(dòng)至本樓層。a a 區(qū)四、五、六區(qū)四、五、六樓項(xiàng)目功能暫時(shí)維持現(xiàn)狀（后期根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況再作規(guī)劃） 。 品位繽紛名優(yōu)城（主題百貨）品位繽紛名優(yōu)城（主題百貨） 整合原有 d d、e e 區(qū)域區(qū)域, 經(jīng)營(yíng)中高檔

17、次，男女品牌服飾 、休閑運(yùn)動(dòng)品牌服飾、品牌內(nèi)衣、兒童服飾、精美飾品、珠寶、化妝品、鐘表、眼鏡、鞋、皮具、箱包、名品折扣店、連鎖集合店、影院、中西餐廳、咖啡廳、健身娛樂(lè)、兒童早教、學(xué)前培訓(xùn)中心等。一層是整個(gè)購(gòu)物中心的核心，購(gòu)物中心形象檔次取決于一樓進(jìn)駐商家的檔次。本業(yè)態(tài)布局組合應(yīng)以知名品牌百貨店為主力店，經(jīng)營(yíng)黃金珠寶、品牌化妝品、鐘表、眼鏡、以品牌男、女裝相伴，穿插品牌箱包、鞋類，增設(shè)名品折扣店、連鎖集合店、并且設(shè)施少量的餐飲。二層基本以零售為主，檔次相對(duì)于一樓較低，業(yè)態(tài)組合以百貨業(yè)態(tài)為主，并且設(shè)置二、三線品牌服飾、皮具鞋類、潮流服飾，二樓中庭位置設(shè)置一個(gè)韓版服裝、飾品區(qū)域，打造韓版風(fēng)情室內(nèi)街。

18、三層以家居、裝飾、休閑娛樂(lè)為核心，本層通過(guò)設(shè)置大型餐飲、引進(jìn)數(shù)碼電影院、兒童早教、學(xué)前培訓(xùn)中心、兒童樂(lè)園等大型項(xiàng)目，此外還有健身、茶藝棋牌，成為娛樂(lè)綜合中心，拉動(dòng)和聚集人流。 風(fēng)情步行購(gòu)物街風(fēng)情步行購(gòu)物街 經(jīng)過(guò)沿 a、c、d 區(qū)區(qū)沿邊鋪面, 打造一條商業(yè)步行街長(zhǎng)廊，同卜蜂蓮花超市以及室外休閑廣場(chǎng)形成貫通互動(dòng)，引進(jìn)由各個(gè)獨(dú)立商鋪的專業(yè)店組成的商業(yè)購(gòu)物消費(fèi)商業(yè)街。 精美小食休閑街精美小食休閑街 整合原有“潮流港潮流港” 區(qū)域，將所屬在通道經(jīng)營(yíng)的小食商家全部遷入并進(jìn)行規(guī)范，并重新招商幾家有形象、有一定特色的小吃店組合成精美小食休閑街。 特色餐飲豐盛城特色餐飲豐盛城 將“食為先酒樓食為先酒樓” 進(jìn)行全

19、面改造，并裝修成獨(dú)立門(mén)面，招商引進(jìn)五、六家不同且獨(dú)具特色經(jīng)營(yíng)的品牌餐飲商家進(jìn)駐，同“誠(chéng)隆酒樓” 形成互動(dòng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，使城市廣場(chǎng)后區(qū)成為特色餐飲豐盛城區(qū)域。 注明：各個(gè)區(qū)域各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃以及品牌落位圖在具體實(shí)施時(shí)詳細(xì)制作注明：各個(gè)區(qū)域各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃以及品牌落位圖在具體實(shí)施時(shí)詳細(xì)制作。第三章、城市廣場(chǎng)規(guī)劃第三章、城市廣場(chǎng)規(guī)劃1.1.室內(nèi)商業(yè)街及動(dòng)線規(guī)劃室內(nèi)商業(yè)街及動(dòng)線規(guī)劃 在原規(guī)劃基礎(chǔ)上對(duì)各樓層的商業(yè)布局及動(dòng)線規(guī)劃進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，力求達(dá)到以下效果： 營(yíng)造室內(nèi)商業(yè)街的體驗(yàn)式愉悅購(gòu)物環(huán)境 簡(jiǎn)明流暢的人流動(dòng)線 提升小鋪位的商業(yè)價(jià)值以促進(jìn)銷(xiāo)售 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值的最大化2.2. 停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃 根據(jù)城

20、市廣場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)現(xiàn)狀，全方位進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)施規(guī)范管理事在必行： 強(qiáng)制設(shè)立車(chē)場(chǎng)進(jìn)出口交通組織動(dòng)線 設(shè)置總進(jìn)口二個(gè)：前廣場(chǎng)（桂平路） 、卜 蜂蓮花； 設(shè)置總出口二個(gè)：城市廣場(chǎng) e 區(qū)出口、卜蜂蓮花收貨區(qū)出口；另外另外在原“食為先酒樓” 區(qū)設(shè)置進(jìn)口（服務(wù)于酒樓區(qū)進(jìn)餐客戶停車(chē)） ，出口同城市廣場(chǎng) e 區(qū)出口連接貫通； 廣場(chǎng)內(nèi)車(chē)道重新規(guī)劃調(diào)整，保障車(chē)流暢通； 實(shí)施專項(xiàng)車(chē)場(chǎng)管理體系：進(jìn)出卡管理、月卡管理、購(gòu)物消費(fèi)免費(fèi)停車(chē)管理、收費(fèi)停車(chē)管理； 車(chē)場(chǎng)設(shè)施的增置完善以及保養(yǎng)維護(hù)的管理。3.3. 規(guī)劃實(shí)施步驟及時(shí)間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃實(shí)施步驟及時(shí)間節(jié)點(diǎn)第一階段第一階段 時(shí)間段（時(shí)間段（2012。4-2012。5） 對(duì)“食為先酒樓”

21、的物業(yè)基礎(chǔ)工程（門(mén)面、地面、墻面、管道等）改建工作，擬定招商條件、招商方案，確立餐飲業(yè)目標(biāo)品牌客戶，對(duì)外進(jìn)行招商，爭(zhēng)取 5 月份全部落位； 實(shí)施原“潮流港” 美食街的基礎(chǔ)改造工作，對(duì)現(xiàn)有“小吃店” 散戶全面進(jìn)行分配遷入簽訂歸檔經(jīng)營(yíng)，并對(duì)外進(jìn)行招商填補(bǔ)空余鋪位，此調(diào)整工作在 5 月份全部落位； 同時(shí)對(duì)現(xiàn)“小吃店”的經(jīng)營(yíng)區(qū)（主通道）進(jìn)行整理和裝飾規(guī)劃； 停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃方案制定以及設(shè)備設(shè)施的確定、工程實(shí)施。第二階段第二階段 時(shí)間段（時(shí)間段（2012。6-2012。7） 實(shí)施對(duì)現(xiàn) a a、b b、c c 區(qū)區(qū)(一至三樓)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，制作各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌落位平面圖； 同長(zhǎng)租戶洽談返租方案，簽定合作合同；

22、根據(jù)確立的樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌落位圖，同現(xiàn)城市廣場(chǎng)老的經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行洽談?wù){(diào)整工作，并且確定商戶各個(gè)樓層經(jīng)營(yíng)位置及租賃合同，并全面進(jìn)行對(duì)外招商； 商業(yè)步行街的綜合方案的制定（工程、設(shè)計(jì)、招商等）和確認(rèn)，著手實(shí)施階段。第三階段第三階段 時(shí)間段（時(shí)間段（2012。8-2012。9） 實(shí)施 d d、e e 區(qū)域區(qū)域主題百貨的整體規(guī)劃調(diào)整，制作業(yè)態(tài)組合規(guī)劃樓層分布品牌落位圖和城市廣場(chǎng)空間設(shè)計(jì)、動(dòng)線方案； 洽談和處理相關(guān)長(zhǎng)租戶返租合作方案，確定原有經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)位置調(diào)整及新的租賃合同事宜，全方位展開(kāi)對(duì)各個(gè)不同業(yè)態(tài)目標(biāo)客戶的招商、洽談、簽訂合約以及進(jìn)駐落位工作； 跟進(jìn)所屬商戶鋪位裝修，城市廣場(chǎng)整體裝修工作； 升級(jí)

23、調(diào)整后城市廣場(chǎng)的重新開(kāi)業(yè)策劃工作的實(shí)施； 力爭(zhēng)在 2012 年中秋節(jié)前全面升級(jí)運(yùn)營(yíng)。第四章、租金評(píng)估及招商計(jì)劃第四章、租金評(píng)估及招商計(jì)劃1.1. 租金核算方式租金核算方式 目前行業(yè)有二種租金核算方式a基本租金+扣率方式 d固定租金方式 釆用固定租金固定租金方式 根據(jù)城市廣場(chǎng)現(xiàn)在的商鋪和經(jīng)營(yíng)情況采用此方式。固定租金方式是指根據(jù)租賃協(xié)議，在一定的時(shí)期內(nèi)按照較為固定的金額收取的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租賃費(fèi)用為固定租金收取方式。2 2. . 返租經(jīng)營(yíng)方案返租經(jīng)營(yíng)方案 凡經(jīng)營(yíng)權(quán)出售鋪位、長(zhǎng)租戶鋪位均實(shí)行前五年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，并簽訂委托租賃經(jīng)營(yíng)合同； 前三年委托經(jīng)營(yíng)的租金按售價(jià)、長(zhǎng)租戶租金年均回報(bào)率 5%，三年合計(jì) 15

24、%一次性從售價(jià)中返還； 后兩年租金按對(duì)外公開(kāi)招租標(biāo)準(zhǔn)的 70%，按年適時(shí)返還；注明注明：以上回報(bào)率百分點(diǎn)數(shù)據(jù)作為參考，可以結(jié)合公司現(xiàn)有實(shí)際確立，五年后可選擇繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)模式，也可選擇進(jìn)行出售經(jīng)營(yíng)，但還需配合業(yè)態(tài)要求。3.3. 分鋪位租金定位分鋪位租金定位主力店主力店/次主力店租金市場(chǎng)標(biāo)次主力店租金市場(chǎng)標(biāo)主力店及次主力店租金水平可以設(shè)定為：（參考標(biāo)準(zhǔn)）主力店及次主力店租金水平可以設(shè)定為：（參考標(biāo)準(zhǔn)）主力店/次主力店租金水平（元/月）超市3540百貨4050大型餐飲5080大型娛樂(lè)4075家具家電7080次主力店服飾200-300個(gè)人護(hù)理150180另外：潮流港小食街租金水平（元/月）可以按 20

25、0-300 出租； 室外步行街租金水平（元/月）可以按 300-450 招租；4. 招商政策及策略招商政策及策略招商政策招商政策 鮮明具體的業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃是招商成功的首要條件； 科學(xué)的設(shè)計(jì)各個(gè)樓層的商業(yè)布局以及商戶組合，按照業(yè)態(tài)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)商戶制定詳細(xì)的商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)； 購(gòu)物中心精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)管理模式的確立以及商場(chǎng)的差異化定位是成功的基石； 租金參考標(biāo)準(zhǔn)以及基本租金的適用對(duì)象進(jìn)行詳細(xì)劃分，另外在付款方式方面力求做到人性化； 制定科學(xué)合理的免租期、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)業(yè)時(shí)間要求、鋪位交付標(biāo)準(zhǔn)； 制定合理的物業(yè)管理?xiàng)l款以及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 人性化的招商流程+合理的管理制度。招商策略招商策略 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃

26、確定主力店，并進(jìn)行相應(yīng)商戶落戶； 根據(jù)業(yè)態(tài)要求及差異化需要，確定各樓層主力店及次主力店； 在確定百貨主力店及各業(yè)態(tài)的主力店的基礎(chǔ)上，可展開(kāi)一般零售主力店招商； 堅(jiān)持各樓層保利的主力店鋪的招商必須是按照業(yè)態(tài)規(guī)劃的品牌落戶商家，不可輕易租售給一般商戶；5. 招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)第一階段第一階段規(guī)劃期規(guī)劃期時(shí)間段時(shí)間段2012.042012.05招招 商商營(yíng)銷(xiāo)方式營(yíng)銷(xiāo)方式招商目標(biāo)招商目標(biāo)目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群整合方案的確立，大范圍蓄客鋪墊，擴(kuò)大項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度針對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)宣傳，針對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的形象宣傳鎖定客戶對(duì)本項(xiàng)目的合作意向，針對(duì)性地進(jìn)行公關(guān)南海本地的大客戶資源及周邊大型住宅區(qū)的潛在客戶群

27、體第二階段第二階段調(diào)整（內(nèi)部商戶）調(diào)整（內(nèi)部商戶） 、對(duì)外招商期、對(duì)外招商期時(shí)間段時(shí)間段招商招商營(yíng)銷(xiāo)方式營(yíng)銷(xiāo)方式招商目標(biāo)招商目標(biāo)目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群2012.062012.07對(duì)內(nèi)商戶調(diào)整，著重對(duì)主力客戶及潛在大客戶的招商洽談針對(duì)目標(biāo)品牌一對(duì)一宣傳、招商進(jìn)度宣傳鎖定大客戶的入場(chǎng)意向例如：優(yōu)衣庫(kù)、ur、tata、班尼路、美樂(lè)匯、大時(shí)代、蘋(píng)果數(shù)碼第三階段第三階段實(shí)施期實(shí)施期時(shí)間段時(shí)間段招商招商營(yíng)銷(xiāo)方式營(yíng)銷(xiāo)方式招商目標(biāo)招商目標(biāo)目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群2012.082012.09返租商戶的落實(shí)，全面的招商、品牌落位執(zhí)行階段全面招商推廣及大規(guī)模的重點(diǎn)品牌簽約及發(fā)布會(huì)，提升項(xiàng)目人流及知名度各類零售商戶、各類餐飲商戶、各類娛樂(lè)及服務(wù)商戶所有零售、餐飲、娛樂(lè)及服務(wù)品牌的落位 6. 招商流程招商流程 招商標(biāo)準(zhǔn)流程招商標(biāo)準(zhǔn)流程招商標(biāo)準(zhǔn)流程示意圖確定招商條件尋找目標(biāo)客戶客戶洽談條件談判招商定位、業(yè)態(tài)分布、商鋪面積、租金、年期確定尋找方式、圈定范圍客戶接觸、客戶意向談判手段、談判技巧合同細(xì)則簽署時(shí)間、定金數(shù)額客戶進(jìn)駐進(jìn)駐時(shí)間、裝修情況、交鋪標(biāo)準(zhǔn)試業(yè)、開(kāi)業(yè)營(yíng)業(yè)成功試業(yè)及開(kāi)業(yè)時(shí)間第五章、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)第五章、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)1.1. 團(tuán)隊(duì)組建團(tuán)隊(duì)組建 招商部門(mén)架構(gòu)和職能需明晰、招商人員必須熟悉項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)、熟悉本地市場(chǎng)的業(yè)種業(yè)態(tài)特征、數(shù)量、租金、分布狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，以及消費(fèi)者特征等基礎(chǔ)。