中原寶安中心區(qū)A0040102宗地評估及可行性

1、致：深圳市祈年實業(yè)發(fā)展有限公司致：深圳市祈年實業(yè)發(fā)展有限公司 寶安中心區(qū)寶安中心區(qū) a004-0102a004-0102 宗地宗地評估及可行性研究報告評估及可行性研究報告深圳中原物業(yè)顧問有限公司策略中心顧問估價部二六年七月七日 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告2目目 錄錄第一部分第一部分 項目總論項目總論.4 41.項目背景.41.1 項目名稱.41.2 承擔可行性研究工作的單位.41.3 研究工作依據(jù).41.4 項目建設規(guī)模和內(nèi)容.4第二部分第二部分 項目投資環(huán)境研究項目投資環(huán)境研究.6 61.寶安區(qū)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析.61.1 寶安區(qū)經(jīng)濟發(fā)展總體概況 .61.2 寶安

2、區(qū)未來發(fā)展預測 .222.寶安區(qū)房地產(chǎn)總體市場分析.282.1 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場供應狀況分析 .282.2 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場需求狀況分析 .292.3 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場價格分析 .302.4 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預測 .31第三部分第三部分 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析.33331.區(qū)域發(fā)展概況.331.1 區(qū)域總體概述 .331.2 區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展概況 .331.3 區(qū)域交通組織狀況 .341.4 區(qū)域配套設施狀況 .371.5 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展前景 .412.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析.442.1 區(qū)域房地產(chǎn)市場供應狀況分析 .442.2 區(qū)域房地產(chǎn)市場需求狀況分析 .482.3 區(qū)域房地產(chǎn)市場價格

3、分析 .522.4 區(qū)域房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預測 .543.區(qū)域土地市場分析.563.1 寶安區(qū)土地市場分析 .56 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告33.2 龍崗土地市場分析 .573.3 福田土地市場分析 .583.4 區(qū)域土地市場總結(jié) .59第四部分第四部分 項目整體分析項目整體分析.60601.項目用地解析.601.1 項目地塊概述 .601.2 項目地理位置 .601.3 建設條件評價 .611.4 規(guī)劃限制條件 .612.用地周邊環(huán)境分析.623.地塊交通條件分析.644.周邊配套設施分析.655.項目 s.w.o.t.分析 .655.1 項目優(yōu)勢分析 .65

4、5.2 項目劣勢分析 .665.3 項目機會點 .665.4 項目威脅點 .675.5 項目總結(jié)評價 .67第五部分第五部分 項目初步定位項目初步定位.69691.項目客戶定位.692.項目物業(yè)定位.703.項目價格定位.71第六部分第六部分 項目發(fā)展模式項目發(fā)展模式.79791.項目開發(fā)模式.792.項目盈利模式.81第七部分第七部分 項目財務分析項目財務分析.82821.主要經(jīng)濟技術指標表.822.項目投標報價思路.823.低價位競拍的財務分析.834.高價位競拍的財務分析.855.綜述.87 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告4第一部分第一部分 項目總論項目總論1.

5、1.項目背景項目背景1.1 項目名稱寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究1.2 承擔可行性研究工作的單位深圳中原物業(yè)顧問有限公司1.3 研究工作依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（建設部：建標2000205 號） 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（國家計委、建設部：計投資1993530 號） 關于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)199811 號） 深圳市建設工程價格信息 委托方提供的相關資料1.4 項目建設規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)委托方提供的項目建設用地規(guī)劃許可證、宗地圖等相關資料，項目的規(guī)劃設計指標見下表 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告5項目規(guī)

6、劃設計指標表項目規(guī)劃設計指標表序號序號名稱名稱單位單位數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)1總占地面積平方米18770.352計容積率總建筑面積平方米50680 住宅平方米35580商業(yè)平方米7000幼兒園平方米3600 郵政設施平方米45003車位個4434建筑容積率2.7 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告6第二部分第二部分 項目投資環(huán)境研究項目投資環(huán)境研究1.1.寶安區(qū)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析寶安區(qū)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析1.11.1 寶安區(qū)經(jīng)濟發(fā)展總體概況寶安區(qū)經(jīng)濟發(fā)展總體概況1.1.11.1.1 全年經(jīng)濟發(fā)展總括全年經(jīng)濟發(fā)展總括2005 年，是寶安區(qū)全面貫徹科學發(fā)展觀和國家宏觀調(diào)控政策的重要一年。在圓滿完

7、成“十五”計劃和科學制定“十一五”規(guī)劃之際，回顧速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的 2005 年，寶安區(qū)經(jīng)濟增長的上升周期繼續(xù)延長。寶安區(qū)經(jīng)濟寶安區(qū)經(jīng)濟實力實力不斷增強，經(jīng)濟規(guī)模再上新臺階不斷增強，經(jīng)濟規(guī)模再上新臺階數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計局2005 年寶安區(qū)生產(chǎn)總值居于深圳六區(qū)之首， 首次超過 1000 億，達到1163.45 億元，增長 19%（如圖1）。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值接近 4000 億元，并首次超過東莞。隨即出口超過 400 億美元，出口總額也超過東莞。兩稅 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告7收入接近 150 億元，地方財政一般預算收入也超過 50 億元，并居各區(qū)首位。在

8、人民幣匯率上調(diào)的利好影響下，居民人民幣儲蓄增長超過 25%，居民可支配收入也有所提高。在科學發(fā)展觀的指導下經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高在科學發(fā)展觀的指導下經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高在科學發(fā)展觀的指導下，寶安區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比例逐步趨向合理。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 4.94 億元，下降 20.2%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn) 711 億元，增長 21.9%（其中工業(yè)為 687.14 億元，增長 22.5%）；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn) 447.5億元，增長 14.3%。隨著經(jīng)濟增長模式的繼續(xù)轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟增長的質(zhì)量進一步提高，質(zhì)量與效益呈上升趨勢，經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展得到了有效的維護（如下表）。指指 標標指標值指標值增長增長地均產(chǎn)出（gdp）3.

9、13 億元/平方公里+19%地均稅收3863.89 萬元/平方公里+34.4%規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)130%+4.6%規(guī)模以上工業(yè)全員勞動生產(chǎn)率61378 元/人+6.2%數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計局國家財政和居民收入與強勁的國民經(jīng)濟同步增長國家財政和居民收入與強勁的國民經(jīng)濟同步增長2005 年寶安區(qū)完成稅收 144.6 億元，增長 34.3%，增速列各區(qū)首位；其中，國稅收入 89.7 億元，增長 44.9%，地稅收入 53.82 億元，增長19.9%。2005 年全區(qū)財政收入為 78.8 億元，比上年決算增長 43.6%；其中，一般預算收入突破 50 億元，達到 50.8 億元，按可比

10、口徑增長 27.7%。同時，2005 年居民人均可支配性收入為 19770.5 元，同比增長 7.3%；其中 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告8工薪收入為 12716.2 元，增長 18.8%。2005 年底金融機構(gòu)人民幣存款為1160.94 億元，增長 28.2%；其中居民儲蓄存款為 596.21 億元，比年初增長 26.7%。1.1.21.1.2 宏觀經(jīng)濟運行呈現(xiàn)五大基本特征宏觀經(jīng)濟運行呈現(xiàn)五大基本特征2005 年中國改革逐步步入“深水區(qū)”，國家宏觀調(diào)控靈活運用“點調(diào)節(jié)”，使經(jīng)濟發(fā)展“不溫不火”，中國經(jīng)濟的新一輪增長進入穩(wěn)定期。在寶安區(qū)委區(qū)政府的正確領導下，大力建設

11、“平安寶安區(qū)、效益寶安區(qū)、和諧寶安區(qū)”，寶安區(qū)宏觀經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出五大基本特征。超大型企業(yè)支撐下的工業(yè)對經(jīng)濟的引擎作用越來越大超大型企業(yè)支撐下的工業(yè)對經(jīng)濟的引擎作用越來越大在超大型企業(yè)的支撐下，2005 年寶安區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值3997.55 億元，比去年同期增長 35.7%，居全市第一，并首次超過東莞，顯示出寶安區(qū)工業(yè)發(fā)展的勃勃生機。工業(yè)的迅猛增長得益于寶安區(qū)堅持貫徹“產(chǎn)業(yè)第一”政策，產(chǎn)業(yè)集聚效應明顯增強。主要表現(xiàn)：主要表現(xiàn)：四家企業(yè)產(chǎn)值超百億大企業(yè)對寶安區(qū)工業(yè)的拉動作用愈來愈明顯。2005 年工業(yè)產(chǎn)值超百億的企業(yè)共有 4 家，其中鴻富錦以 1266.39 億元排在工業(yè)百強首位，成為

12、寶安區(qū)也是深圳市第一家產(chǎn)值超千億的企業(yè)。另外，工業(yè)百強企業(yè)“塊頭”不斷擴大，集中度不斷提高。工業(yè)百強前 10 名企業(yè)完成產(chǎn)值 2113.55 億元，占全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 65.2%（如下表）。 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告9前前 十十 強強 企企 業(yè)業(yè)產(chǎn)值（億元）產(chǎn)值（億元）增長率（增長率（% %）鴻富錦精密工業(yè)(深圳)有限公司1266.3973%富泰宏精密工業(yè)有限公司297.60109%深圳創(chuàng)維rgb 電子有限公司167.1828%恩斯邁電子（深圳）有限公司113.5617%富士施樂高科技（深圳）有限公司82.53165%友利電電子（深圳）有限公司44.918

13、%世成五金塑膠制品（深圳）有限公司44.1767%信泰光學（深圳）有限公司35.4035%艾默生網(wǎng)絡能源有限公司31.4522%美資旭電（深圳）科技有限公司30.3514%總總 計計2113.5565.2%數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計局通訊電子制造業(yè)撐起工業(yè)“半邊天”從輕重工業(yè)結(jié)構(gòu)看，重工業(yè)增幅比輕工業(yè)快28.2 個百分點，比上年擴大了 12.5 個百分點。從所有制看，三資企業(yè)仍是寶安區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的領頭羊。外商及港澳臺投資經(jīng)濟比重最大，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值為3597.55 億元，增長 38%，占寶安區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的90，比上年縮小了7 個百分點，原因是集體經(jīng)濟增長最快，高達40%，比外商及港澳

14、臺投資經(jīng)濟高2 個百分點。從重點行業(yè)大類看，通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)總產(chǎn)值達到 2499.07 億元，比上年同期增長46.4%，在規(guī)模以上工業(yè)中所占比重達到 62.5 %。五大產(chǎn)業(yè)集聚基地初具規(guī)模 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告102005 年寶安區(qū)五大產(chǎn)業(yè)集聚基地共完成征地面積272.51 萬平方米，其中內(nèi)衣集聚基地126.51 萬平方米，模具集聚基地54.59 萬平方米，服裝集聚基地 146 萬平方米，鐘表和汽車電子2 個集聚基地正在進行征地的前期準備工作。內(nèi)衣、模具、服裝3 個集聚基地共投入資金8.72 億元。集聚基地共引進企業(yè)40 家，其中內(nèi)衣集聚

15、基地8 家，模具集聚基地11 家，服裝集聚基地 20 家，汽車電子集聚基地1 家。工業(yè)經(jīng)濟效益不斷提高2005 年 1-11 月全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)應繳增值稅21.64 億元，利潤110.3 億元，分別增長19.9和 31.6%。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)利潤增幅則由一季的 11.6、二季 12.3和三季 24.5升至到年底的31.6。其中，全員勞動生產(chǎn)率達到61378 元/人，增長 6.2%；工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為130，提高 4.6 個百分點。工業(yè)產(chǎn)銷銜接狀況有所改善，實現(xiàn)銷售產(chǎn)值3873.97 億元，產(chǎn)銷率為96.9%。工業(yè)總產(chǎn)值首次超過東莞數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計局 寶安中心區(qū) a004-

16、0102 宗地評估及可行性研究報告11與國內(nèi)的重點城區(qū)相比較，由于寶安區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量眾多，且超大型企業(yè)（如富士康集團）增長較快，2005 年寶安區(qū)的規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值首次超過東莞市，增速也僅次于昆山市，比昆山市低 4.9 個百分點（如圖 3）。外貿(mào)外貿(mào)“高出低進高出低進”成為拉動成為拉動 gdpgdp 增速高位運行的主要新增因素增速高位運行的主要新增因素2005 年世界經(jīng)濟加快復蘇，加上寶安區(qū)出口退稅政策的新調(diào)整，全區(qū)出口在去年高基數(shù)的基礎上再攀新高，外貿(mào)出口首次突破 400 億美元大關，達到 429 億美元，增長 38.1%。實際利用外資 16.23 億美元，增長37.1%（全口徑）

17、。2005 年寶安區(qū)實現(xiàn)對外貿(mào)易順差 94.85 億美元，成為拉動 gdp 高位運行的主要新增因素。對外貿(mào)易出口額首次超過東莞2005 年寶安區(qū)外貿(mào)進出口總額達 763 億美元，同比增長 35.52%。其中，進口 334.17 億美元，同比增長 32.41%；出口 429 億美元，完成市下達任務的 123%，占全市出口總額的 42.27%，是全國出口總額 7620 億美元的 1/18 左右。隨著 2005 年寶安區(qū)工業(yè)產(chǎn)值第一次超過東莞，2005 年寶安區(qū)出口也第一次超過東莞市 408.6 億美元的出口額，遠高于龍崗區(qū) 138.29億美元的出口水平，在“珠三角”的出口強區(qū)地位進一步鞏固（如圖

18、4）。主要表現(xiàn)：主要表現(xiàn)： 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告12數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計局出口市場多元化，重點區(qū)域集中在亞洲和北美洲從重點出口區(qū)域看，以香港和美國為主的亞洲、北美洲仍然是最重要的出口基地，對獨聯(lián)體、東盟、歐盟的出口增長也很快（如圖 5）。2005年寶安區(qū)對亞洲出口是 249.13 億美元，增長 42.96%，其中香港出口200.32 億美元，增長 52.1%；由于中日間的政治“冷”也影響到經(jīng)濟“涼”，對日出口首次下降 1.4%。對北美洲出口 112.34 億美元，增長 29.18%；兩洲合計出口 361.47 億美元，占出口總額的 84.25%。對歐盟

19、 15 國出口50.57 億美元，增長 41.05%；對東盟出口 12.72 億美元，增長 43.91%。數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計局出口商品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化，高新技術產(chǎn)品出口比重繼續(xù)擴大從出口貿(mào)易方式上看，2005 年寶安區(qū)來料加工持續(xù)下滑，進料加工貿(mào)易、一般貿(mào)易大幅攀升，顯示寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。全年加工貿(mào)易出口 412.95 億美元，增長 37.5%，占全區(qū)出口總額的 96.25%，其中，來 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告13料加工貿(mào)易出口 72.62 億美元，下降 6.09%；進料加工貿(mào)易出口 340.33 億美元，增長 52.61%。進料加工出口增長高于

20、全區(qū)出口增長 14.51 個百分點，占全區(qū)出口總額的 79.33%，進料加工出口已成為出口貿(mào)易的主要形式。從出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，機電產(chǎn)品出口增長穩(wěn)定，高新技術產(chǎn)品出口比重繼續(xù)增大，增強了寶安區(qū)工業(yè)的國際競爭力。2005 年，機電產(chǎn)品出口367.25 億美元，增長 39.23%，占出口總額的 85.6%；高新技術產(chǎn)品出口230.59 億美元，增長 51.9%，占外貿(mào)出口的比重由 2004 年的 49.20%提高到 53.75%.出口大企外資獨占熬頭從出口企業(yè)看，外資企業(yè)占絕對優(yōu)勢，大型企業(yè)對出口的影響力較強。2005 年外商投資企業(yè)出口 342.83 億美元，增長 52.45%,占出口總額的79.9

21、1%。2005 年寶安區(qū)出口超億美元的企業(yè)由上年的 26 家增加到 30 家，共實現(xiàn)出口 256.64 億美元，占全區(qū)出口比例的 59.82%；出口前 50 名的企業(yè)出口總額 268.59 億美元，占全區(qū)出口比例的 62.61%。全國最大外商投資企業(yè)富士康集團出口總額達 195.08 億美元，同比增長 94.30%，幾乎占據(jù)了寶安區(qū)出口總額的一半。集團旗下的鴻富錦精密工業(yè)仍然獨占鰲頭，出口 144.69 億美元，增長 73.26%。2005 年寶安區(qū) 10 名最大的出口企業(yè)完成出口 229.53 億美元，占寶安區(qū)出口總額的 53%（如下表）。1010 大出口企業(yè)大出口企業(yè)出口（億美元）出口（億

22、美元）增長（增長（% %）鴻富錦精密工業(yè)（深圳）有限公司144.5573.2%深圳富泰宏精密工業(yè)有限公司29.22146%群康科技（深圳）有限公司15.3018383.2% 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告14恩斯邁電子（深圳）有限公司11.22-5.6%富士施樂高科持（深圳）有限公司7.96122.1%友利電子（深圳）有限公司4.9817.4%世成電子（深圳）有限公司4.7679.5%深圳寶恒集團福信工業(yè)廠4.295.2%深圳市寶安區(qū)沙井泰豐電機制造廠3.757.6%偉創(chuàng)力科技（深圳）有限公司3.4822.1%數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計局民營出口大企塊頭越來越大在外企

23、的出口帶動下，民營企業(yè)出口的增長勢頭十分看好，2005 年民營前“十強“出口完成 2.75 億美元，增長 80%。民營出口的迅猛發(fā)展為寶安區(qū)內(nèi)源型經(jīng)濟的自主創(chuàng)新做出了榜樣，成為拉動寶安區(qū)經(jīng)濟增長的一支不可忽視的力量。民營出口十強民營出口十強出口額（萬美元）出口額（萬美元）增長率（增長率（% %）深圳市美信達電器有限公司480599.1%深圳市喜德盛自行車有限公司464429.6%深圳市福安奮達實業(yè)有限公司4379-13.9%深圳市兆馳多媒體有限公司2879100%深圳市鵬盛電子有限公司2634512.6%深圳市?？破湛萍及l(fā)展有限公司194353.9%深圳市億博達科技有限公司1636285.9%

24、深圳市力可興電池有限公司159081.5%深圳市漫步者科技有限公司1498504.0%深圳市歐美士達自行車有限公司149854.8%數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計局創(chuàng)新招商引資機制，改“招商引資”為“招商選資” 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告15寶安區(qū)創(chuàng)新招商引資機制，改招商引資為招商選資，提高企業(yè)準入門檻，把引資重點轉(zhuǎn)向知名度高、規(guī)模大、效益好、技術密集型項目上，重點抓“一區(qū)五園”引資、“無地招商”和企業(yè)增資擴產(chǎn)，呈現(xiàn)出簽約項目減少投資額增加的新趨勢。2005 年外商直接投資 8.46 億美元，日均約232 萬美元，同比增長 25.7%。全年共有 289 家企業(yè)繼續(xù)增加

25、投資。2005年香港招商會共簽訂項目 151 宗，投資總額高達 238.32 億港元，已落實89 項，落實率達 61.4。第七屆高交會共簽約高新技術項目 48 宗，合同成交總額投資 83.14 億元，增長 10.65%。快速且穩(wěn)定的固定資產(chǎn)投資增長為經(jīng)濟發(fā)展注入持久的活力快速且穩(wěn)定的固定資產(chǎn)投資增長為經(jīng)濟發(fā)展注入持久的活力今年以來國家實行“有保有壓”的宏觀調(diào)控政策，寶安區(qū)固定資產(chǎn)投資一直保持健康發(fā)展的態(tài)勢，為經(jīng)濟增長注入了源源不斷的活力。2005 年寶安區(qū)全年完成固定資產(chǎn)投資 287.07 億元，增長 23.1%，增幅有所回落。固定資產(chǎn)投資資金來源 386.18 億元，增長 54.4%；其中，

26、利用外資 37.59億元，增長292.9%，是資金來源中增速最快的，但主要資金來源還是以自籌為主，占49%。在與國內(nèi)的重點城區(qū)相比較，寶安區(qū)的固定資產(chǎn)投資總額與增速均居第三位（如圖 6）。 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告16數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計局主要表現(xiàn)：主要表現(xiàn)：工業(yè)投資增長較快2005 年工業(yè)投資完成90.96 億元，增長36.5%，高出全區(qū)固定資產(chǎn)投資增速 13.4 個百分點。2005 年工業(yè)投資占整個固定投資比重的32%，同比上年提高 3.4 個百分點。工業(yè)投資的快速增長為寶安區(qū)工業(yè)發(fā)展提供了堅強的后勁。園區(qū)和重點建設項目完成順利首先是園區(qū)建設進展良好。

27、光明園區(qū)規(guī)劃建設為平板顯示器、化合物半導體照明和生物醫(yī)藥 3 大產(chǎn)業(yè)化基地，核心項目已相繼開工建設；觀瀾園區(qū)內(nèi)的企業(yè)建設全面提速，現(xiàn)有信盈科技、日海通訊 2 家企業(yè)已試投產(chǎn)；服裝、內(nèi)衣、模具 3 個產(chǎn)業(yè)集聚基地的建設正大力推進，鐘表集聚基地正在進行征地的前期準備工作。其次，重點建設項目完成順利。寶安區(qū)大道、 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告17107 國道改造三期工程、寶石和松白路擴建等重大路網(wǎng)工程實施進展加快，老虎坑垃圾焚燒發(fā)電廠成功投產(chǎn)運營，過橋窩、羅田垃圾場封場進展順利，觀瀾河和茅洲河整治工程、固戍和龍華等污水處理廠及其配套管網(wǎng)工程等重大環(huán)保項目進一步落實，電網(wǎng)和

28、水務工程建設也在加快進行（如下表）。五大項目名稱五大項目名稱單位名稱單位名稱完成投資額完成投資額（億元）（億元）完成計完成計劃（劃（% %）廠房、宿舍及配套建設鴻富錦精密工業(yè)(深圳)有限公司15.8472%購買 boeing737-900 飛機深圳航空有限責任公司13.00100%寶安 110kv-220kv 輸變電工程廣電集團有限公司深圳分公司9.24100%寶安區(qū)大道深圳市寶安區(qū)建設工程事務局4.6725%深圳市卷煙廠易地技改工程深圳卷煙廠3.9498%數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計局更新改造投資增速明顯提高2005 年寶安區(qū)更新改造投資完成32.76 億元，同比增長122.4%，在固定資產(chǎn)投

29、資方向上增速是最快的。完成更新改造投資最好的前三名是：信泰光學（深圳）有限公司完成1.65 億元，深圳王利電機有限公司完成1.2億元，偉誠（實業(yè)）有限公司完成1.14 億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所提升由于深圳特區(qū)內(nèi)的商業(yè)行政中心的西移、關內(nèi)土地開發(fā)的緊縮，寶安已成為與南山同等地位的發(fā)展中心。加上寶安區(qū)行政中心的轉(zhuǎn)移，大大帶動了寶安中心區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。2005 年寶安區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資104.08 億元，增長30.8%，較上年提升12.7 個百分點。全區(qū)房屋竣工面積 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告18447.58 萬平方米，下降44.3%；實際銷售面積300 萬平

30、方米，增長40%；銷售額 165.97 億元，增長85%。消費升級換代所激發(fā)的消費潛力推動經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展消費升級換代所激發(fā)的消費潛力推動經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展隨著居民收入穩(wěn)定增長和零售業(yè)態(tài)的升級換代，2005 年全區(qū)社會消費品零售總額完成284.99 億元，增長15.4%。其中，限額以上批發(fā)零售業(yè)完成 89.93 億元，增長26.9%；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額43.67 億元，同比增長19.1%。主要表現(xiàn)：主要表現(xiàn)：居民消費模式正從生存型向享受型過渡居民在經(jīng)歷了消費“新三大件”和 “新三件事”后，消費模式逐步由生存型向享受型過度，恩格爾系數(shù)為 31%，比上年下降 4.4 個百分點。由于物價波動相對平穩(wěn)，食品類消費

31、支出下降 1.7%；但服務性消費則增長1.2%，特別是衣者類漲幅最大，達到 3.7%。人民幣匯率上調(diào)導致金融存貸結(jié)構(gòu)出現(xiàn)較大波動 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告19數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計局2005 年下半年，隨著人民幣匯率的上調(diào)，金融存貸結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了明顯的波動（如圖7）。一是外幣儲蓄存款增速高位回落。全區(qū)金融機構(gòu)外幣儲蓄存款余額為3.96 億美元，比年初下降14.8%，比上年同期低14.1 個百分點；二是人民幣新增貸款明顯減少。人民幣新增貸款463.14 億元，比年初增長 11.1%，比上年同期下降7.7 個百分點。三是人民幣存款明顯加速。全區(qū)人民幣存款為1160.

32、94 億元，比年初增長28.2%，比上年同期高5.9 個百分點，其中居民儲蓄存款為596.21 億元，比年初增長26.7%，高出同期3.2 個百分點。四是房地產(chǎn)業(yè)貸款比重加大。由2004 年占國內(nèi)貸款總額的14.9%上升到 2005 年的 18.4%。旅游市場活力日增2005 年，隨著寶安區(qū)旅游環(huán)境的不斷改善，全區(qū)旅游市場呈現(xiàn)繁榮景象，旅游人數(shù)和旅游收入顯著增加。全年實現(xiàn)旅游總收入30.25 億元。全年旅游景點接待旅游人數(shù)達279.38 萬人次，其中，過夜游客達227.17 萬人次，一日游游客達377.19 萬人次。賓館酒店客房出租率達56.2%。零售巨頭日漸向?qū)毘菂^(qū)集中隨著寶安區(qū)經(jīng)濟實力逐漸

33、增強，國內(nèi)外商業(yè)巨鱷紛紛在寶安區(qū)搶灘登陸，逾萬平方米商場即將增至 60 家，而且大部分向?qū)毘菂^(qū)集中。除了原有的萬佳、新一佳、天虹、沃爾瑪、人人樂、佳華等，2006 年家樂福首次進駐寶安區(qū)便要在新安的香繽廣場、西鄉(xiāng)的鴻隆廣場開兩家分店。2005 年新安和西鄉(xiāng)兩個街道實現(xiàn)社會消費品零售額共 124.18 億元，占寶安區(qū)的 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告2044%。國家財稅和居民收入豐厚凸現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟實力國家財稅和居民收入豐厚凸現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟實力隨著寶安區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，國家財稅收入和居民可支配收入也跟著“水漲船高”。2005 年寶安區(qū)完成稅收 144.6 億元，增長 34.3%

34、，增速列各區(qū)首位。主要表現(xiàn)：主要表現(xiàn)：港澳臺投資經(jīng)濟對國稅貢獻最大，制造業(yè)實現(xiàn)稅收占國稅總收入八成數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計局在各種經(jīng)濟類型中，港澳臺投資經(jīng)濟完成稅收 38.37 億元，增長 34.7%，占國稅收入總額的 43%；外商投資經(jīng)濟完成稅收 24.59 億元，增長 92%，占國稅總收入的 27.4%；內(nèi)資經(jīng)濟完成 20.69 億元，增長 31.3%（如圖 8）。從行業(yè)看，制造業(yè)完成稅收 74.37 億元，增長 52%，占國民經(jīng)濟各行業(yè)國稅總收入的 83%；完成增值稅 85.88 億元，增長 79.6%，占增值稅總收入的 83.2%（圖 9）。 內(nèi)資經(jīng)濟貢獻占地稅半壁江山，營業(yè)稅收入占

35、地稅總收入四成 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告21數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計局在由于內(nèi)資經(jīng)濟的快速發(fā)展，地稅首次闖過 50 億元大關，2005 年完成 53.82 億元，增長 19.9%，從企業(yè)類型看，內(nèi)資經(jīng)濟完成 29.57 億元，增長 25.8%，占地稅總收入的 55%；外商經(jīng)濟完成 10 億元，增長 42.7%；港澳臺經(jīng)濟完成 8.4 億元，增長 7.6%（如圖 10）。在各行業(yè)中，占營業(yè)稅比重最大的是住宅建筑業(yè)（指建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)），兩產(chǎn)業(yè)占寶安區(qū)營業(yè)稅總收入的 61%，其中，建筑業(yè)完成營業(yè)稅 7.1 億元，增長 24%；房地產(chǎn)業(yè)完成營業(yè)稅 6.1 億元，增長

36、 40%。占企業(yè)所得稅比重最大的是制造業(yè)，占寶安區(qū)企業(yè)所得稅總收入的 55.4%。按稅種分，營業(yè)稅占地稅四成（如圖 11）。一般財政預算收入首次突破 50 億2005 年下半年，國家又對出口退稅政策進行了新的調(diào)整，這對 寶安區(qū)財政收入產(chǎn)生了積極的影響。全年實現(xiàn)稅收總收入 143.35 億元，增長34.3%；實現(xiàn)財政總收入78.8 億元，其中實現(xiàn)財政一般預算收入50.84 億元，增長55.62%，居各區(qū)之首，與往年相比，增長速度明顯加快。與深圳六區(qū)相比，寶安區(qū)居首位（如圖12）。其中，入庫增殖稅增長最快，達到251.8%，總 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告22額為 17

37、.17 億元，占財政總收入的22%，也是比重最大的入庫稅種。數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計局居民人均可支配收入接近 2 萬元2005 年，隨著大力建設“和諧寶安區(qū)”的推進，全區(qū)居民從中獲得更多實惠。全區(qū)居民人均年可支配收入接近2 萬元，為 19770.5 元，同比增長 7.3%。從收入增長構(gòu)成看，居民可支配收入中，工薪收入增長18.8%，個體經(jīng)營者凈收入增長3.4%，財產(chǎn)性收入下降最快，下降22.4%，轉(zhuǎn)移性收入下降 18.8%。1.21.2 寶安區(qū)未來發(fā)展預測寶安區(qū)未來發(fā)展預測1.2.11.2.1 未來政府工作重點未來政府工作重點2006 年是寶安區(qū)實施“十一五”規(guī)劃的第一年，政府的經(jīng)濟工作主線

38、是：緊緊圍繞“兩個中心”，抓住“四個重點”，采取“六個措施”，確保 2006 年經(jīng)濟任務圓滿完成。兩個中心兩個中心 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告23以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式為中心，提高工業(yè)經(jīng)濟效益。寶安區(qū)經(jīng)濟工作的中心問題是工業(yè)問題，工業(yè)發(fā)展的良好與否事關寶安區(qū)經(jīng)濟發(fā)展大局。通過轉(zhuǎn)變粗放型的經(jīng)濟增長方式，走高效低耗的集約化經(jīng)營道路，集中精力把經(jīng)濟效益搞上去，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的過程中，促進經(jīng)濟運行質(zhì)量有明顯的提升。以提高勞動力素質(zhì)為中心，加強自主創(chuàng)新。沒有大批高素質(zhì)的勞動力隊伍，寶安區(qū)要發(fā)展先進制造業(yè)是不可能的。一是對現(xiàn)有職工通過政府與企業(yè)合作辦學，培養(yǎng)大批高素質(zhì)的技工隊

39、伍；二是完善吸引優(yōu)秀人才制度，特別是具有創(chuàng)新精神的優(yōu)秀人才，不分區(qū)域國界，把寶安區(qū)打造成為培養(yǎng)創(chuàng)新人才基地。三是制定自主創(chuàng)新扶持制度，把自主創(chuàng)新作為提升寶安區(qū)工業(yè)地位的主要途徑。四個重點四個重點重點發(fā)展五個產(chǎn)業(yè)集聚基地。重點發(fā)展服裝、模具、珠寶鐘表、半導體照明、內(nèi)衣、汽車電子等產(chǎn)業(yè)集群，不但做大更要做強，尤其是在吸收國外先進技術的同時，更要成為寶安區(qū)自主創(chuàng)新的產(chǎn)權基地。園區(qū)經(jīng)濟要以產(chǎn)業(yè)聚集為中心，走專業(yè)化、規(guī)?；缆?，以提高投入產(chǎn)出效益。重點抓好高新技術產(chǎn)業(yè)。始終把握世界最先進制造產(chǎn)業(yè)，并形成規(guī)?；瘍?yōu)勢。積極參與國際合作，吸引國外企業(yè)在寶安區(qū)建立高新產(chǎn)業(yè)試驗基地。同時把寶安區(qū)建設成為國內(nèi)高新產(chǎn)

40、業(yè)的孵化、傳播基地。特別是電子通信制造業(yè)要做強就要加強自主研發(fā)。寶安區(qū)電子通信制造業(yè)雖大但不強，整體處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端，主要原因是自主知識產(chǎn)權不多，而依靠加工制造 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告24出大量產(chǎn)值。要做強電子通信制造業(yè)的根本出路是加強研發(fā)，從而使產(chǎn)品的主要利潤控制在本土手中。不斷提高企業(yè)研發(fā)的緊迫感和自覺性，把研發(fā)看作企業(yè)利潤的主要來源，而不是單純加工制造產(chǎn)品。重點突出“品牌興區(qū)”戰(zhàn)略。分級打造品牌，爭取明年再增加 1-2 個中國名牌、3-5 個廣東名牌。在實施品牌戰(zhàn)略中，要特別注重扶持企業(yè)的自主研發(fā)。品牌可以使企業(yè)做大，但光有品牌沒有研發(fā)，企業(yè)做不強，今年

41、中國眾多手機品牌全面虧損就是明證。我們認為：適當增加科技三項經(jīng)費，管好、用好科技三項經(jīng)費；吸引國外優(yōu)秀企業(yè)在寶安區(qū)設立研發(fā)中心，并給予相關優(yōu)惠；建立適應企業(yè)自主研發(fā)的創(chuàng)新體制，給企業(yè)從事研發(fā)創(chuàng)造良好的氛圍。重點提高出口的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量。逐步提高自主知識產(chǎn)權產(chǎn)品的比重，壯大本土企業(yè)。增加高新技術產(chǎn)品的技術含量，提高出口產(chǎn)品附加值。適當加快一般貿(mào)易出口，優(yōu)化出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。六個措施六個措施完善產(chǎn)業(yè)發(fā)展機制。（1）適當提高企業(yè)進入門檻。一是限制落后產(chǎn)業(yè)進入寶安區(qū)，特別是高消耗、高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)；二是嚴格控制“三來一補”企業(yè)設新廠；三是規(guī)定企業(yè)最低投資額；四是嚴厲禁止企業(yè)非法經(jīng)營、生產(chǎn)，違者重罰。（2

42、）加強對企業(yè)的監(jiān)管力度。一是對不符合寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的嚴重違規(guī)企業(yè)要堅決取締（如嚴重欠薪、重大傷亡事故等）；二是加強稅收監(jiān)管，對嚴重逃稅企業(yè)要堅決暴光并形成制度；三是建立企業(yè)與政府的有效溝通渠道，以利于政府及時有效決策。（3） 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告25加快建立企業(yè)退出制度。企業(yè)退出制度的完善與否，關系到寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進程。一是公布淘汰標準，給企業(yè)提前預防；二是與周遍地區(qū)密切合作，為企業(yè)遷移主動牽線；三是扶持企業(yè)積極轉(zhuǎn)型，并提供適當?shù)难a貼。適當提高工人工資。通過提高工資來提高企業(yè)經(jīng)營成本，迫使部分靠低成本生產(chǎn)的企業(yè)外遷。通過適當提高工資可以增加職工在本

43、地的消費力，借此提高寶安區(qū)的消費水平。適當提高工人工資，使工人有更多的資金拿出來進行學習或培訓，以此提高工人素質(zhì)，提高勞動生產(chǎn)效率。提高工資要靠嚴格執(zhí)法來實現(xiàn)。一是要堅決取締非法工廠，違規(guī)開廠或違規(guī)招工，要重罰，并在媒體上及時公布，目的是限制低級加工工廠。二是要嚴格執(zhí)行深圳市關于工人最低工資和加班費的規(guī)定，違反者處以百倍罰款，并在媒體上及時公布，保證工人工資得到實際的提高。一般來說，效益好、附加值高的企業(yè)是比較遵守勞動法的。嚴格執(zhí)法的主要對象是低附加值、高消耗、靠榨取工人低廉勞動力來經(jīng)營的企業(yè)，只要分步驟地把這些企業(yè)逼出去，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就會得到明顯的提升。關注大型企業(yè)集團，積極培育本土大型企業(yè)集團

44、。大型企業(yè)不但產(chǎn)業(yè)大，而且稅收也占主體地位，是建設“效益寶安區(qū)”的主要載體，對寶安區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展具有舉足輕重的作用。重點關注產(chǎn)值百強和納稅百強企業(yè)，就是抓住了寶安區(qū)經(jīng)濟的重點。倡導自主創(chuàng)新，首先要從百強企業(yè)做起。爭取未來 5 年寶安區(qū)再培養(yǎng)出 5-10 個“中國名牌”，一個“世界名牌”，而且在本土企業(yè)中產(chǎn)生。 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告26積極促進外向型經(jīng)濟和內(nèi)源型經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。在積極服務于世界500 強的同時，重點扶持高素質(zhì)的本土中小企業(yè)。積極承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是寶安區(qū)既定的產(chǎn)業(yè)政策，在跨國公司日益主導經(jīng)濟全球化的今天，我們更應該以積極主動的姿態(tài)來歡迎和服務好“世

45、界 500 強”，以營造良好的經(jīng)濟發(fā)展“土壤”來培植企業(yè)。完善招商引資工作目標責任制，加大招商選資力度，不斷提高項目質(zhì)量、層次和水平。與此同時，我們要重點扶持高素質(zhì)的本土中小企業(yè)，加強技術進步和科研力量，不斷提高其出口比重。繼續(xù)走“質(zhì)量興企”道路，重點扶持本土企業(yè)創(chuàng)名牌、跨區(qū)域、走出國們，以各種優(yōu)惠措施支持企業(yè)發(fā)展壯大。加大對民營經(jīng)濟的扶持力度。創(chuàng)造各種條件積極引導民營企業(yè)發(fā)展壯大，加快民營經(jīng)濟的培植、發(fā)展，進一步落實大力發(fā)展民營經(jīng)濟的政策、措施，完善民資投資的渠道，培育名牌，擴大民營經(jīng)濟在全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟中的比重。鞏固城市化建設成果。寶安區(qū)全面城市化后，經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型已是必然趨勢。今后應該注重經(jīng)濟

46、、人口及生活等各個軟環(huán)境方面的建設，加大對社區(qū)軟/硬件的投資，逐步完善社區(qū)科學化管理。在繼續(xù)加快城市基礎設施的同時，加強交通管理，保證交通順暢。要切實提高城市化后對居民的服務配套功能，提高居民的工作效率和生活質(zhì)量。1.2.21.2.2 未來發(fā)展預測未來發(fā)展預測生產(chǎn)總值（生產(chǎn)總值（gdpgdp）預測）預測根據(jù)國家統(tǒng)計局預測，2006 年中國經(jīng)濟增長將有所回落，gdp 的實際 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告27增長率將在 8.9%左右。目前中國宏觀經(jīng)濟正處于平穩(wěn)增長期，宏觀調(diào)控繼續(xù)保持“雙穩(wěn)健”政策。結(jié)合寶安區(qū)經(jīng)濟發(fā)展實際情況，參考 2004 年全國第一次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)，我

47、們預測 2006 年寶安區(qū) gdp 約為 1361 億元，增長 17%。工業(yè)總產(chǎn)值預測工業(yè)總產(chǎn)值預測工業(yè)增長主要通過寶安區(qū)“百強”企業(yè)增長、五大產(chǎn)業(yè)基地和新投資大項目拉動的。通過對寶安區(qū)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值“百強”企業(yè)的發(fā)展推測，預計 2006 年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值可達 4757 億元，結(jié)合工業(yè)生產(chǎn)與出口的密切關系，預計增長 19%以上。消費、固定資產(chǎn)、出口（三套馬車）預測消費、固定資產(chǎn)、出口（三套馬車）預測居民消費2006 年國家將啟動內(nèi)需政策，一系列的有利政策將刺激居民收入持續(xù)較快增長，包括個人所得稅起征點提高、兒童醫(yī)療保險及工資提高等，居民實際可支配收入和消費預期將增加。同時，居民在旅游、文

48、化娛樂、通訊、教育衛(wèi)生保健等服務性消費將步入一個新的發(fā)展期，消費政策、體制和環(huán)境也將趨于改善，價格水平總體平穩(wěn)，寶安區(qū)消費市場保持較快增長是完全有可能的。我們預計 2006 年寶安區(qū)社會消費品零售總額增長為 15%左右。全社會固定資產(chǎn)投資2006 年中央將采取以結(jié)構(gòu)調(diào)整代替總量控制的宏觀調(diào)控政策，特別是 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告28調(diào)整部分行業(yè)產(chǎn)能過剩為主要內(nèi)容，實行“有保有壓” ?？傮w上，寶安區(qū)固定資產(chǎn)投資相對前兩年的高位增幅將有所放緩。但寶安區(qū)居民的高儲蓄率、消費升級和投資沖動等因素仍然是不可忽視的，房地產(chǎn)投資、城市建設投資仍然有很大空間，企業(yè)設備更新投資仍

49、有較大潛力，特別是食品、家電、汽車、電子信息等領域產(chǎn)品更新、技術更新速度很快。此外，在建大項目以及“十一五”規(guī)劃的重點項目將會繼續(xù)增加投資或逐步開工。因此，我們預計 2006 年固定資產(chǎn)投資增長保持在 15%左右。外貿(mào)出口2006 年寶安區(qū)出口增長幅度將顯著下降,進口增長幅度上升,貿(mào)易順差有所縮小。受人民幣升值預期、出口退稅率調(diào)整和國際貿(mào)易摩擦增加等因素的影響，出口增速會降低。從總體來說，隨著寶安區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，出口增幅將會較大幅度回落，進口增幅會平穩(wěn)提高。預計 2006 年出口增長率在 16%左右，貿(mào)易順差比 2005 年有所減少。2.2.寶安區(qū)房地產(chǎn)總體市場分析寶安區(qū)房地產(chǎn)總體市場分析2

50、.12.1 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場供應狀況分析寶安區(qū)房地產(chǎn)市場供應狀況分析2.1.12.1.1 歷年商品住宅供應總量分析歷年商品住宅供應總量分析寶安區(qū)雖然在 2003 年住宅供應量有所減少，但總體上看，供應量是不斷增加的。2004 年全區(qū)供應量環(huán)比增加了 32%，2005 年增幅達到35.7%，2006 年第一季度的供應量達到 33.76 萬平方米。 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告29150.29132.63177.13240.3833.760501001502002502002年2003年2004年2005年2006一季度寶安區(qū)歷年商品住宅供應量(單位:萬平方米)數(shù)據(jù)來源

51、：中原地產(chǎn)2.1.22.1.2 商品住宅供應結(jié)構(gòu)分析商品住宅供應結(jié)構(gòu)分析寶安區(qū)商品住宅供應以三房為主，三房供應量約占總供應量的 47%；其次是二房，約占總量的 27%。1 房和 4 房所占比例分別為 14%和 10%。寶安區(qū) 1 房的供應量主要來自龍華和西鄉(xiāng)；2 房主要來自龍華，供應量超過總量的 50%；3 房主要由中心區(qū)、龍華兩片區(qū)供應；4 房主要來自中心區(qū)，供應量占全區(qū) 4 房總量的 67%。2005年寶安區(qū)商品住宅戶型供應結(jié)構(gòu)14%27%47%10%1%1%單身公寓1房2房3房4房5房數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn) 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告302.22.2 寶安區(qū)房地

52、產(chǎn)市場需求狀況分析寶安區(qū)房地產(chǎn)市場需求狀況分析2.2.12.2.1 歷年商品住宅銷售總量分析歷年商品住宅銷售總量分析寶安區(qū)近幾年每年住宅的銷售量都在增加，2003 年增長幅度較快，環(huán)比增加了 46.5%。2004 年寶安市場相對平靜，銷售量增加量不大，僅比 03年增加 7.76 萬平方米。2005 年寶安市場突飛猛進，全年住宅銷售量為266.25 萬平方米，增長 55.8%。2006 年第一季度商品住宅的銷售量為50.13 萬平方米。數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)2.2.22.2.2 商品住宅銷售結(jié)構(gòu)分析商品住宅銷售結(jié)構(gòu)分析寶安區(qū)住宅銷售結(jié)構(gòu)中，由于供應量大，3 房的銷售量最大，占到總銷售套數(shù)的 47%；

53、其次是 2 房，其銷售套數(shù)占總銷售套數(shù) 29%，2 房比 3 房要暢銷。1 房、4 房、5 房的銷售比例分別為 13%、10%和 1%。111.31163.12170.88266.2550.130501001502002503002002年2003年2004年2005年2006年一季度寶安區(qū)歷年商品住宅銷售量(單位:萬平方米) 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告312005年寶安區(qū)商品住宅戶型銷售結(jié)構(gòu)13%29%47%10%1%1房2房3房4房5房數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)2.32.3 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場價格分析寶安區(qū)房地產(chǎn)市場價格分析2.3.12.3.1 歷年商品住宅成交價格分析

54、歷年商品住宅成交價格分析除 2003 年房價有小幅下跌之外，寶安區(qū)房價每年都有較大幅度的上漲，如 2004 年環(huán)比房價上漲 20%，2005 年寶安區(qū)全年成交均價為 6876 元/平方米，成交均價環(huán)比上漲 38.7%，漲勢驚人。2006 年第一季度銷售均價為 8278 元/平方米，繼續(xù)保持強勁的上升勢頭。寶安區(qū)歷年商品住宅成交均價(單位:元/平方米)82876876518602000400060008000100002004年2005年2006年一季度數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn) 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告322.42.4 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預測寶安區(qū)房地產(chǎn)市場未來發(fā)

55、展預測2.4.12.4.1 寶安區(qū)商品住宅供應量預測寶安區(qū)商品住宅供應量預測2006 年寶安區(qū)仍然是深圳商品住宅的主要供應區(qū)，預計 2006 年全年全區(qū)住宅供應量將達到 330 萬平方米。區(qū)內(nèi)主要的供應地仍將是寶安中心區(qū)、龍華和西鄉(xiāng)，觀瀾、松崗、沙井也有少量的供應。寶安中心區(qū) 2006 年全年的供應量將有大幅的增加，根據(jù)監(jiān)測，中心區(qū) 2006 年全年住宅供應總量將近 100 萬平方米，比 2005 年多出約 20 萬平方米的體量。2.4.22.4.2 寶安區(qū)商品住宅成交量預測寶安區(qū)商品住宅成交量預測雖然近兩年有許多調(diào)控政策出臺，但寶安區(qū)市場各樓盤的銷售情況依然十分理想，這雖然同全市住宅供應量的

56、減少有關，但最主要的還是因為深圳市及寶安區(qū)本身有著龐大的市場需求。而且隨著關內(nèi)客戶關外置業(yè)的比例不斷增加，寶安區(qū)樓市已經(jīng)不只局限于寶安一隅。預計 2006 年寶安區(qū)的住宅銷售面積將繼續(xù)增加，全年的銷售面積有望達到 300 萬平方米大關。2.4.22.4.2 寶安區(qū)商品住宅成交價格預測寶安區(qū)商品住宅成交價格預測根據(jù)寶安區(qū)近兩年商品住宅價格走勢來看，每年的房價保持兩位數(shù)的增長幅度，2004 年寶安區(qū)價格上漲了 20%，2005 年上漲了 38.7%。而 2006年第一季度銷售均價為 8287 元/平方米，繼續(xù)保持了強勁的上升勢頭。深圳由于人口規(guī)模不斷擴大，城市土地資源有限，供需矛盾在短期不 寶安中

57、心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告33能解決，所以房價高速上漲也將是必然的。而且由于關內(nèi)商品住宅供應量持續(xù)減少，寶安中心區(qū)已成為唯一與市區(qū)房地產(chǎn)媲美的供應區(qū)域，加上其地理位置及規(guī)劃的超前，為主要深圳置業(yè)區(qū)域，其需求仍將大大增加，故預計未來房價仍然會繼續(xù)迅速走高。 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告34第三部分第三部分 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析1.1.區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域發(fā)展概況1.11.1 區(qū)域總體概述區(qū)域總體概述寶安中心區(qū)面臨珠江入?？冢瑬|北臨寶安區(qū)大道（原為新城大道） ，西北臨新安六路，東南隔特區(qū)二線關與南山區(qū)相臨，西南隔海與大小南山相望，擁有 4 公里的

58、海岸線。原規(guī)劃用地 639.21 公頃，后調(diào)整規(guī)劃涉及范圍 718 公頃，呈鉆石狀，全部為填海造地。規(guī)劃總建筑面積 760 萬平方米，其中住宅 560 萬平方米左右，規(guī)劃居住人口 18 萬人。1.21.2 區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展概況區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展概況寶安新中心城的開發(fā)前期工作早在幾年前就已著手進行。到目前為止，政府部門已經(jīng)投入建設資金達 20 個億。幾年來，政府投入的資金已經(jīng)完成了中心區(qū)近 600 萬平方米魚塘、灘涂的場地平整工作，修通了寶安大道、新安西路、新安六路、興華路等中心區(qū)主干道。近兩年，寶安區(qū)進一步加大投資力度，完成了創(chuàng)業(yè)路、新湖路、裕安路、羅田路、中心廣場周邊道路等市政道路及配套設施、

59、綠化美化工程的建設。目前，寶安體育館、區(qū)委區(qū)政府辦公大樓、海濱廣場等項目已建成啟用；中心區(qū)實驗小學建設工程進入收尾階段；游泳館、寶安血站、變電站等項目正在建設之中；寶安區(qū)消防大隊、區(qū)婦幼保健院、區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)電信分局的辦公大樓以及好望角小學和中心區(qū)高中部項目今年動工；圖書館、青少年宮、派出所等配套設施前期工作已完成，將于年底啟動。此外，濱海生態(tài)公園前期工作也將于今年啟動。 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評估及可行性研究報告35超前的科學規(guī)劃和配套的市政設施建設使寶安中心區(qū)整體形象迅速提升，盡管入?yún)^(qū)門檻提高與關內(nèi)達到一致，但商家仍紛至沓來。政府有關部門在實施規(guī)劃、加強管理的過程中，經(jīng)過反

60、復論證最終將部分地塊調(diào)整為商務和商業(yè)兩大功能區(qū)域，目的就是為了引進國際、國內(nèi)有實力的知名企業(yè)總部和金融機構(gòu)進駐寶安中心區(qū)，筑巢引鳳，為寶安經(jīng)濟建設注入新的活力。1.31.3 區(qū)域交通組織狀況區(qū)域交通組織狀況1.3.11.3.1 已有交通網(wǎng)絡已有交通網(wǎng)絡道路道路中心區(qū)道路網(wǎng)采用網(wǎng)狀道路系統(tǒng)，道路分為四個等級，共 10 多條:第一等級：寶安區(qū)大道（原新城大道） 、新安六路、海濱大道和新安西路，為雙向 8 車道的城市快速干道；第二等級：創(chuàng)業(yè)路和裕安西路，為雙向 8 車道的城市主干道；創(chuàng)業(yè)路和寶安區(qū)大道的立交橋工程目前已啟動。第三等級：新湖路、興華路、羅田路、甲岸路，為雙向 6 車道的城市次干道；新湖