上海典型購(gòu)物中心案例研究分析

1、上海高力物業(yè)顧問有限公司零售物業(yè)代理及咨詢部2009年06月港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)背景恒隆集團(tuán)是一家在中國(guó)內(nèi)地和香港享有盛名的頂級(jí)地產(chǎn)發(fā)展商，業(yè)務(wù)范圍包括商場(chǎng)及商鋪、寫字樓、住宅、服務(wù)式寓所、工業(yè)、寫字樓物業(yè)以及停車場(chǎng)等，是一家多元化的物業(yè)發(fā)展公司。經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的研究及觀察，恒隆集團(tuán)于1992年在多個(gè)城市中鎖定上海為進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地的第一站。港匯廣場(chǎng)（grand gateway）坐落于華山路、虹橋路側(cè)交界處、地鐵一號(hào)線徐家匯站上蓋，俯瞰上海徐家匯商業(yè)中心區(qū)域，總面積40余萬平方米，一期港匯廣場(chǎng)及第一座住宅樓于1999年完工，二期兩幢辦公樓、一所服務(wù)式公寓及第二座住宅樓已經(jīng)與2006年全部完工。2003年恒

2、隆開始進(jìn)一步拓展內(nèi)地業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)將在各主要城市投資總共18個(gè)項(xiàng)目。迄今位置，恒隆已經(jīng)在上海、天津、沈陽(yáng)、無錫、濟(jì)南擁有了7所物業(yè)。港匯廣場(chǎng)物業(yè)條件面積()72,000樓層7層經(jīng)營(yíng)概況開業(yè)時(shí)間1999年市場(chǎng)定位中高端目標(biāo)客群時(shí)尚青年、白領(lǐng)、商務(wù)人士業(yè)態(tài)購(gòu)物中心功能組合零售、娛樂，餐飲，休閑品牌列舉hugoboss、paul&shark、h&m、agnesb、dkny、diesel、coach、swarovski、armaniexchange、calvinklein、ninewest、港匯廣場(chǎng)簡(jiǎn)介所屬商圈徐家匯地鐵1號(hào)線至公交約20條線路可達(dá)港匯廣場(chǎng)位置一覽徐家匯cbd港匯廣場(chǎng)購(gòu)物中

3、心開業(yè)時(shí)間：1999年總建筑面積：13萬平方米營(yíng)業(yè)面積：7萬余平方米公共活動(dòng)空間：6萬平方米樓層：地上6層，地下一層兩期建成）房間數(shù)：635套配套：高級(jí)私家會(huì)所、屋頂游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，花園等租戶大多為外籍人士。港匯廣場(chǎng)項(xiàng)目布局港匯中心寫字樓總建筑面積：13.4萬平方米（中國(guó)首座雙塔商務(wù)樓）樓高：225米，（51層）主要租戶：荷蘭銀行、adidas、威伯科、百勝餐飲集團(tuán),omnicom 等世界著名企業(yè)港匯公寓物業(yè)組成：港匯花園一座、二座、港匯服務(wù)式公寓總建筑面積：8.5萬平方米（分港匯廣場(chǎng)樓層布局中庭廣場(chǎng)風(fēng)情街出入口14個(gè)觀光直達(dá)電梯12部手扶電梯一上一下商場(chǎng)兩部分有空中走道相互連接，一樓充分利用

4、主、輔樓間的開放空間打造戶外風(fēng)情街，充分挖掘土地價(jià)值的同時(shí)也豐富了商場(chǎng)整體的層次感1500的中庭廣場(chǎng)是人流的集中地，4部觀光電梯和8部手扶電梯把這里消費(fèi)者導(dǎo)向商場(chǎng)各處低樓層設(shè)置零售，高樓層設(shè)置餐飲、娛樂等目的性消費(fèi)店鋪大型主力店設(shè)置在商場(chǎng)深處的輔樓內(nèi)，引導(dǎo)商場(chǎng)內(nèi)人流有序流動(dòng)58%25%13%4%零售餐飲娛樂其他港匯廣場(chǎng)亮點(diǎn)解析港匯廣場(chǎng)大幅提高了餐飲、娛樂、等商戶在商場(chǎng)內(nèi)的比重，集購(gòu)物、餐飲、娛一站式消費(fèi)場(chǎng)所大量開放空間人與環(huán)境互動(dòng)差異化定位樂、休閑、旅游、文化等全方位業(yè)種為一體，以寬敞宏大的空間和休閑自在的氛圍，讓顧客體驗(yàn)一站式全享貼心服務(wù)。港匯廣場(chǎng)建筑面積的46是公共區(qū)域和開放空間！包括設(shè)有

5、39級(jí)大臺(tái)階的2,500平方米戶外廣場(chǎng)、6層階梯的燈光噴水池組和商場(chǎng)內(nèi)直徑達(dá)45.6米、支座標(biāo)高35米的中庭巨大玻璃采光穹頂。這些空間自然而有序地匯聚或引導(dǎo)著消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)的“流動(dòng)”，也為整體氣氛的營(yíng)造增添了色彩。整個(gè)商場(chǎng)布局清晰大氣、裝飾風(fēng)格時(shí)尚前衛(wèi)，輝煌高雅。商場(chǎng)各樓層都規(guī)劃了特色區(qū)域，燈光、墻體、電梯等建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)得體，力求給消費(fèi)者帶來輕松舒適的愉快感覺，令顧客盡享購(gòu)物的休閑意趣。為了應(yīng)對(duì)徐家匯商圈強(qiáng)大的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，港匯廣場(chǎng)針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力較高的特點(diǎn)，特別引進(jìn)了一系列國(guó)際標(biāo)竿服裝品牌，大幅提升了商場(chǎng)檔次。同時(shí)，華納兄弟和上海永樂股份聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的永華電影城和商場(chǎng)底層的華聯(lián)生活館等品牌也均是

6、同等業(yè)態(tài)中的高端形態(tài)。b1主要租戶列舉：精品超市：華聯(lián)超級(jí)生活館運(yùn)動(dòng)用品：名店運(yùn)動(dòng)城休閑服飾：ebase餐飲：肯德基休閑服飾運(yùn)動(dòng)用品精品超市主動(dòng)線總面積：2,700平方米37%19%主要業(yè)種：精品超市運(yùn)動(dòng)用品休閑服飾餐飲主要業(yè)種占比7%超市運(yùn)動(dòng)用品服飾餐飲肯德基37%b1與地鐵相通，設(shè)置了大眾消費(fèi)的休閑服飾和餐飲。b1設(shè)置了針對(duì)周邊高檔寫字樓里白領(lǐng)的精品超市。港匯廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局主要業(yè)種：國(guó)際名牌服飾國(guó)際名牌鞋包配飾主要租戶列舉：國(guó)際名牌服飾：dkny國(guó)際名牌鞋包：bally配飾：rolex護(hù)膚品：za、fancl香水：nina rich、kenzo咖啡：星巴克、iceason餐飲：棒！約翰護(hù)膚品

7、、香水咖啡 & 甜品餐飲主要業(yè)種占比配飾鞋包服飾1f配飾餐飲、咖啡、甜品餐飲、咖啡、甜品服飾鞋包主動(dòng)線總面積：2,540平方米45%3%10%4%8%30%服飾鞋包配飾護(hù)膚品 & 香水咖啡 & 甜品餐飲一樓主要是國(guó)際名牌服飾、鞋包，從整體上提升了港匯的品質(zhì)。一樓還設(shè)置了臨街的餐飲、咖啡甜品，營(yíng)造了輕松休閑的氛圍，增加了消費(fèi)者停留的時(shí)間。港匯廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局主要業(yè)種：女士服飾鞋包配飾咖啡主要租戶列舉：女士服飾：jessica鞋包：bcbgirls、dissona配飾：agatha咖啡：costa coffee咖啡鞋包74%17%服飾鞋包配飾咖啡服飾服飾配飾配飾主動(dòng)線總面積：3

8、,730平方米主要業(yè)種占比5%4%二樓以女士服飾為主，主要客群是具有消費(fèi)能力且時(shí)尚的年輕女性。在整體上也提升了港匯的時(shí)尚感覺。二樓設(shè)有鞋包專區(qū)，可以滿足消費(fèi)者對(duì)鞋包的消費(fèi)需求。港匯廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局2f3f主動(dòng)線總面積：3,650平方米童裝內(nèi)衣男女服飾主要租戶列舉：童裝：pippy、moomin兒童用品：智高、樂高男裝：ben sherman、baniss女裝：only、vero moda內(nèi)衣：triumph23%主要業(yè)種：童裝兒童用品男裝女裝內(nèi)衣主要業(yè)種占比8%童裝、童用服飾內(nèi)衣男女服飾69%三樓業(yè)種分區(qū)明確，主要為男女服飾、內(nèi)衣和童裝三個(gè)區(qū)域。三樓男女服飾主要以商務(wù)正裝為主，輔以高質(zhì)量的休閑裝，

9、既可以滿足白領(lǐng)日常上班著裝要求，也可以滿足業(yè)余時(shí)間的休閑需要。港匯廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局4f主要業(yè)種：家居用品美容美體男士休閑服女裝主要租戶列舉：家居用品：aussino、lebois美容美體：瑪花纖體、美麗田園男士休閑服：nautica、oniarai女裝：my show、sofeya主動(dòng)線總面積：3,700平方米美容美體家居用品男女服飾男女服飾美容美體服飾家居用品主要業(yè)種占比18%22%60%四樓男女裝主要以休閑裝為主，對(duì)三樓正裝補(bǔ)充。四樓設(shè)有家居用品店鋪和美容美體店鋪，豐富了港匯的業(yè)種。港匯廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局主要租戶列舉：書店：新華書店餐廳：翡翠南北小廚、pankoo其它零售：外交官、一代眼鏡、知音琴行

10、總面積：5,250平方米餐飲其它5f書店主要業(yè)種：餐廳書店其它零售主要業(yè)種占比12%10%餐飲書店其它餐飲78%五樓設(shè)置了箱包、眼鏡店、樂器店等業(yè)種，滿足了消費(fèi)者多樣化的消費(fèi)需求。五樓的餐飲主要分為開放式餐飲和餐廳，開放式可以滿足大中消費(fèi)者的一般就餐需求。餐廳可以滿足對(duì)就餐環(huán)境有需求的消費(fèi)者。港匯廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局6f主要業(yè)種：電影城數(shù)碼產(chǎn)品餐廳主要租戶列舉：電影城：永華電影城數(shù)碼：金數(shù)碼城餐廳：彩蝶軒、港麗餐廳總面積：4,500平方米餐飲數(shù)碼產(chǎn)品影院主要業(yè)種占比26%36%餐飲影院數(shù)碼產(chǎn)品38%六樓為港匯商場(chǎng)的最高層，設(shè)置影院、數(shù)碼產(chǎn)品可以吸引目的性消費(fèi)者消費(fèi)六樓環(huán)境比較安靜，餐飲均為餐廳式設(shè)置，

11、可以滿足周邊寫字樓白領(lǐng)的商務(wù)宴請(qǐng)需求。港匯廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局來福士廣來福士廣場(chǎng)背景上海來福士廣場(chǎng) 是一座由凱德置地開發(fā)并管理的集8層大型購(gòu)物中心、51層甲級(jí)智能化寫字樓為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心。該項(xiàng)目位于上海城市中心，緊鄰人民廣場(chǎng)和南京路步行街，靠近上海市博物館和上海市政府。來福士廣場(chǎng)地處浦西的交通樞紐位置，是3條地鐵線路的交匯點(diǎn)。凱德置地是新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司，自1994年進(jìn)入中國(guó)以來，在華總開發(fā)業(yè)績(jī)已超過450億人民幣。通過自主開發(fā)和戰(zhàn)略合作，目前已經(jīng)在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角、西部地區(qū)和中部地區(qū)五大業(yè)務(wù)區(qū)域擁有多項(xiàng)物業(yè)。目前所持有商用物業(yè)有：上海來福士廣場(chǎng)、北京來福士中心，未來5年內(nèi)還

12、有上海閘北大寧項(xiàng)目、成都來福士廣場(chǎng)、杭州來福士廣場(chǎng)、寧波凱德廣場(chǎng)共計(jì)4家商用物業(yè)陸續(xù)開業(yè)。來福士廣場(chǎng)物業(yè)條件總建筑面積()165,261商業(yè)面積()45,985營(yíng)業(yè)面積()27,665樓層b1-7f經(jīng)營(yíng)概況開業(yè)時(shí)間2003市場(chǎng)定位中高檔目標(biāo)客群時(shí)尚青年、白領(lǐng)業(yè)態(tài)零售，餐飲，娛樂功能定位時(shí)尚購(gòu)物中心主力店大食代、novoconcept、舒適堡、王磊形象公社、季風(fēng)書店、好時(shí)巧克力、和平影都、watsons品牌列舉breadtalk,sisley,morgan,roxy,misssixty,veromoda,only來福士廣場(chǎng)簡(jiǎn)介所屬商圈人民廣場(chǎng)地鐵1號(hào)線、2號(hào)線、8號(hào)線至公交超過20條線路可達(dá)來福

13、士廣場(chǎng)位置一覽人民廣場(chǎng)cbd來福士廣場(chǎng)樓層布局辦公樓b1-4f主力店 / 5f-6f大型餐飲1f和平影都 / b1 2f-6f大型餐飲1f-6f 流行服飾 、一般零售辦公樓與商場(chǎng)間以景觀帶隔開人流動(dòng)線兩側(cè)設(shè)置零售店鋪人流動(dòng)線兩端設(shè)置主力店或大型餐飲，并配置電梯每層設(shè)置餐飲店為消費(fèi)者提供休息場(chǎng)所，延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)間人造景觀帶出入口5個(gè)觀光直達(dá)電梯2部手扶電梯一上一下47%40%12%1%零售餐飲娛樂其他追求流行時(shí)尚年輕人的圣地來福士廣場(chǎng)亮點(diǎn)解析滿足一站式消費(fèi)需求廣場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)齊全，每層樓都有餐飲類商戶，更有和平影都、季風(fēng)書園等深受年輕人喜愛的熱門商戶，充分滿足了年輕群體的一站式購(gòu)物享受。品牌新潮，更新速度

14、快商場(chǎng)著眼于時(shí)尚的年輕一族，引入大量風(fēng)靡亞洲甚至世界的流行大牌加盟；如agatha. giordano concepts等品牌更是全上海僅此一家。營(yíng)造流行氛圍，時(shí)尚充斥著整個(gè)商場(chǎng)針對(duì)品牌的定位，商場(chǎng)極力營(yíng)造出流行時(shí)尚前沿的感覺。通過外立面設(shè)計(jì)、墻體裝飾、燈光、廣告等硬件設(shè)施和諸多流行品牌推廣活動(dòng)一起將來福士廣場(chǎng)打造成為上海的時(shí)尚地標(biāo)。來福士廣場(chǎng)品牌b1twicevivitix sanrio鷗美藥妝 omey天鼎音像美式眼睛 茂昌眼鏡the face shopmirafab 瑪麗法寶（soap opera）la vinnemaggie & peggyimagenation數(shù)碼新概念店零售

15、餐飲bbq collection貝爾多爸爸泡芙工坊cold stone creamery永和大王裕恒食品云南美食園爭(zhēng)鮮外帶壽司熱狗王沈大成食家物語(yǔ)太郎速食糖潮香港甜品味千拉面一品張菓子牧場(chǎng) la barnie咖喱家族 kaari family娛樂其他艾手艾腳甲文化pika pika屈臣氏 watsons蒂梵尼造型設(shè)計(jì) tiffany老叔冷面莉蓮蛋撻餅屋麻辣一族滿記甜品每日新鮮水果吧美珍香wills巧克力曲奇店安徒生(丹麥)冰淇淋棒約翰 papajohn陳家廚房廣良興happy lemon 鮮茶qqrice西龍傳香飯團(tuán)來福士廣場(chǎng)品牌1fagathaaldodesigner timesfolli

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17、staccatotest-tubeudb佰草集銀工坊來福士廣場(chǎng)品牌3fcnecoral pointes（etamsports）g2000 ladiesgiordano conceptskuhle ladiesla chapelle 拉夏貝爾la senzalabellele shemyamind bridgen.o.t.a.零售餐飲蕉葉咖喱屋豪牛士巴西烤肉旺旺巴西烤肉ochirlyph7shesvero moda播 broadcast江南布衣馬克華菲淑女屋自然元素來福士廣場(chǎng)品牌4fablearrowbench bodyellesseg2000 menjack & jonesjockey

18、kuhle menlampo 藍(lán)豹le coq sportif零售餐飲彩蝶軒其他nike 360river stonesport100teenmixv.one studiozippo博格西尼 bogeaseni馬克華菲漫佳形象法拉利 f1 fans club來福士廣場(chǎng)品牌5f零售ferichi 法瑞奇osimsonysport100多普達(dá)手機(jī)專賣季風(fēng)書園摩托專營(yíng)店三星anycall手機(jī)專賣店上海諾基亞專賣店索尼愛立信餐飲吾米粥海鮮火鍋貝可津海老來來福士廣場(chǎng)品牌6f零售aussinoq-flash生態(tài)家餐飲pankoo 釜山料理大食代港麗餐廳雙勝冰淇淋西餐廳娛樂天籟之美 spa王磊形象設(shè)計(jì)公社來

19、福士廣場(chǎng)品牌7f娛樂正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)背景正大廣場(chǎng)是由泰國(guó)正大集團(tuán)旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司投資興建的大型國(guó)際化都會(huì)購(gòu)物中心，坐落在被稱為“東方華爾街”的上海浦東陸家嘴黃金地段，是正大集團(tuán)在中國(guó)最大的投資項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目2002年建成開業(yè)后經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，經(jīng)過數(shù)年的悉心調(diào)整和經(jīng)營(yíng)，如今的正大廣場(chǎng)已經(jīng)成為華東地區(qū)最具規(guī)模的“現(xiàn)代家庭娛樂及購(gòu)物中心”之一，并擁有一定數(shù)量的忠實(shí)消費(fèi)者。廣場(chǎng)日常的日均人流量達(dá)18萬人次，周末高峰期的日人流量更可達(dá)26萬人次。正大廣場(chǎng)在其寬敞完備的空間里，除了為消費(fèi)者提供超過70家具國(guó)際水準(zhǔn)的特色餐飲場(chǎng)所和多元化娛樂和休閑場(chǎng)地外，還引進(jìn)超過一百家國(guó)際著名的優(yōu)質(zhì)時(shí)尚品牌，

20、打造全方位的時(shí)尚購(gòu)物中心。正大廣場(chǎng)物業(yè)條件總建筑面積()241,000樓層b3-10f經(jīng)營(yíng)概況開業(yè)時(shí)間2002市場(chǎng)定位中高檔目標(biāo)客群中產(chǎn)階級(jí)家庭、時(shí)尚白領(lǐng)一族業(yè)態(tài)零售，餐飲，娛樂功能定位一站式購(gòu)物中心主力店hola,正大百貨,玩具反斗城,名店運(yùn)動(dòng)城,好樂迪,湯姆熊,威爾士健身中心,凱斯特真冰溜冰場(chǎng),易初蓮花、星美電影院品牌列舉h&m,c&a,guess,urbanshock,esprit,優(yōu)衣庫(kù),張生記,大眾書局正大廣場(chǎng)簡(jiǎn)介所屬商圈陸家嘴地鐵2號(hào)線至公交約20條線路可達(dá)正大廣場(chǎng)位置一覽陸家嘴cbd建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)變化多樣，層次感強(qiáng)在電梯出入口設(shè)置主力店，走廊兩側(cè)設(shè)置一般零售低層

21、次以零售為主，高樓層以餐飲娛樂為主每層設(shè)置餐飲店為消費(fèi)者提供休息場(chǎng)所，延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)間業(yè)態(tài)分布較凌亂，缺乏系統(tǒng)分類正大廣場(chǎng)樓層布局主力店1f沿街餐飲商鋪出入口4個(gè)觀光直達(dá)電梯共7部手扶電梯一上一下正大廣場(chǎng)一樓平面圖43%29%12%16%零售餐飲娛樂其他正大廣場(chǎng)亮點(diǎn)解析當(dāng)時(shí)的上海尚沒有一處能夠滿足全家一起消遣的場(chǎng)所最初定位：頂級(jí)購(gòu)物中心大量娛樂休閑項(xiàng)口味各異的各色餐琳瑯滿目的時(shí)尚商中產(chǎn)階級(jí)“家 庭娛樂休閑購(gòu)物中心”輕松舒適的消費(fèi)環(huán)全家人各取所遭遇失敗商場(chǎng)空置率超過40%6-10樓大面積空關(guān)隨機(jī)問卷調(diào)查正大廣場(chǎng)亮點(diǎn)解析建筑設(shè)計(jì)特 商場(chǎng)空間感使用大量自由線條和看似無序的點(diǎn)、限、面令每個(gè)樓層成為獨(dú)特的立

22、體空間，消除顧客因不斷重復(fù)的動(dòng)線而引起的疲勞、厭倦，帶來全新的購(gòu)物樂趣，從而延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)的停留時(shí)間。 通過建筑設(shè)計(jì)引導(dǎo)人流為了彌補(bǔ)商場(chǎng)高層人流不足的缺點(diǎn)，商場(chǎng)使用醒目的大臺(tái)階、坡道以及廊橋來對(duì)人流進(jìn)行有序引導(dǎo)，并通過墻體、電梯等細(xì)節(jié)部分的修飾激發(fā)人們的新鮮感，使顧客的消費(fèi)過程成為一種“奇妙的購(gòu)物體驗(yàn)”。正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布1fzaraseven dayssephora塞納煙草羅飛諾珠寶hilfiger denimh&m亨達(dá)利鐘表accessoriesenzocalvin klein jeans零售餐飲兆億咖啡香啡繽星巴克世家蘭迪咖啡藍(lán)蛙cheese&fizz貓頭鷹馬哥孛羅哈根

23、達(dá)斯其他中銀易兌qggle一點(diǎn)紅新元素貝納通/茜思黎天梭skechers斯沃琪古典玫瑰園k-gold/temixjust goldfancl無添加c&a阿迪達(dá)斯經(jīng)典artini千禧之星promodnovo凜花guess正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布2f正大百貨美鞋苑時(shí)間廊quiksilvernextespritsinequanone歐時(shí)力曼古銀mudd瑪斯米婭零售餐飲小南國(guó)日式燒栲宜芝多hiroshimahoneys漢帛法文箱子elegant prosperehommechevignonazure blu馬克華菲亮視點(diǎn)正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布3f優(yōu)衣庫(kù)urban shocketamelleeves temptation正大百貨伊殿z&a亦谷卡佳無印良品凡妮esprit salon零售餐飲真鍋咖啡館星巴克愛茜茜里鼎泰豐其他themepierre garroudimu萊爾斯丹luxman sparklazo樓蘭寶羅莉卡agatha奧卡索cne堡師龍交通銀行正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布4f耐克360nautica名店運(yùn)動(dòng)城ipod/applecrocsbaleno新秀麗玩具“反”斗城v-one零售餐飲mirabell茂昌眼鏡fioruccicolor jeans奔趣寶島眼鏡unisextest-tube吳良材多瑪尼餐廳富臨軒正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布5fth