商品房銷售廣告構(gòu)成合同內(nèi)容的條件范本

1、房地產(chǎn)開發(fā)商采取各種形式對其所銷售的樓盤的質(zhì)量、環(huán)境、設(shè)施進(jìn)行宣 傳，是商品房銷售的一種基本策略策略，而買受人也常常通過開發(fā)商制作的各 類銷售廣告、宣傳資料或其制作的樓盤整體規(guī)劃模型對商品房進(jìn)行了解，從而 選擇其認(rèn)為在使用功能、價(jià)格、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等各方面均符合自身需求 的樓盤，作出購房決定。目前，大約百分之九十以上的商品房買賣是通過銷售 廣告和宣傳資料進(jìn)行促銷的。但由于我國商品房市場管理機(jī)制尚不健全，對銷 售廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進(jìn)行銷售時往往作出 一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。而該糾紛爭議的焦點(diǎn)都集中在商 品房銷售廣告和宣傳資料法律性質(zhì)的認(rèn)定上。由于

2、對商品房銷售廣告的性質(zhì)認(rèn) 定一直存在著爭議，全國各地的法院在審理該類糾紛時對廣告法律效力的認(rèn)定 標(biāo)準(zhǔn)上并不統(tǒng)一。針對這樣的情況， 2003年 4月 28日最高人民法院頒布的 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 ( 以下簡稱解釋 ) 的第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀 請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾 具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng) 當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi) 容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！痹撘?guī)定使商品房銷售廣告法律效力 如何認(rèn)定

3、有了明確的依據(jù)， 根據(jù)解釋以上的規(guī)定，開發(fā)商在商品房銷售廣 告中的說明和允諾，符合以下四個條件，即可視為要約，即使未栽入合同也應(yīng) 當(dāng)視為合同內(nèi)容： (1) 該內(nèi)容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明 和允諾。 (2) 該內(nèi)容對房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾具體確定。 (3) 該說明和允 諾對商品房買賣合同的訂立有重大影響。 (4) 該說明和允諾對商品房價(jià)格的確定 有重大影響。雖然解釋對商品房銷售廣告構(gòu)成合同內(nèi)容的特定條件作了具 體規(guī)定，但如何理解該四項(xiàng)條件，尚缺乏統(tǒng)一的認(rèn)識。筆者欲對此作一簡單的 解析，供同行探討。1、對于解釋規(guī)定的第一個條件，即廣告內(nèi)容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房 屋及相關(guān)設(shè)施

4、所作的說明和允諾，在實(shí)踐中比較容易確定。如廣告稱房屋為混 凝土結(jié)構(gòu)、居住區(qū)綠地、電梯、車庫、健身、收視等設(shè)施齊全，均是對開發(fā)規(guī) 劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，而對諸如地鐵、輕軌、公交線 路、水景、公園、娛樂場所等規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述，則不屬 于對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。2、解釋規(guī)定的第二個條件是廣告對房屋的說明和允諾應(yīng)具體確定，這 一點(diǎn)在實(shí)踐中確定難度也不大。如說明小區(qū)綠化率達(dá)到 60%、每單元配有日本 原裝三菱電梯二部、商品房將配備管道煤氣、有線電視、遠(yuǎn)傳水表等，都是具 體明確的說明和允諾。相反如宣稱銷售樓盤“依山傍水”、“溫馨家園”， “環(huán)

5、境幽雅”、“充滿古典氣息”、“商機(jī)無限”等等，均是無法確定不具體 的說明。3、解釋規(guī)定的第三個條件是廣告對合同訂立有重大影響。何謂“對商 品房買賣合同的訂立有重大影響”，解釋賦予了法官極大的自由裁量權(quán)。 商品房廣告的說明和允諾“對商品房買賣合同的訂立有重大影響”，顯然這里 存在個人主觀因素，不同的說明和允諾對不同的買受人訂立合同的影響是不同 的：有私車的買受人對商品房是否有車庫的說明顯然很關(guān)注 ; 注重健身鍛煉的買 受人可能對小區(qū)健身設(shè)施是否完善比較注重 ; 老年買受人可能對小區(qū)綠地等休閑 場地是否具備比較關(guān)注 ; 而有的買受人可能對房屋的通風(fēng)、采光條件比較關(guān)注。 在這種情況下，解釋允許了不同

6、的買受人舉證證明某一具體的說明和允諾 對其訂立合同具有重大影響，法官則可以在每一個具體的案件中根據(jù)案件的實(shí) 際情況行使自由裁量權(quán)。實(shí)踐中，商品房銷售廣告中說明和允諾通常有以下幾種情形： (1) 對商品房 環(huán)境性質(zhì)量的陳述 ;(2) 對商品房使用功能質(zhì)量的陳述 ;(3) 對商品房美觀性質(zhì)量 的陳述 ;(4) 向購房人提供某些優(yōu)惠或附帶贈送禮品的說明 ;(5) 承諾“還本銷 售”、“售后返租”等 ;(6) 承諾為外地買受人辦理本地城市的戶口 ;(7) 在廣告 中允諾出售的商品房將配備管道煤氣、有線電視、遠(yuǎn)傳水表、進(jìn)口電梯等。筆 者認(rèn)為，一般情況下，以下情形可認(rèn)定為對訂立合同有重大影響： (1) 對

7、商品房 主要功能性設(shè)施的說明和允諾，如電梯、車庫、健身、購物、收視、管道煤氣 等配套設(shè)施的建設(shè)對買受人訂立合同有重大影響，而對這些設(shè)施的質(zhì)量性陳訴 雖然對合同訂立有影響，但應(yīng)認(rèn)定不構(gòu)成對訂立合同有重大影響，如電梯的品 牌、車庫的面積，健身設(shè)施的種類等 ;(2) 小區(qū)內(nèi)綠地及其他大型公共設(shè)施的建 設(shè)對合同的訂立有重大影響 ;(3) 商品房結(jié)構(gòu)、戶型、間距等基本設(shè)計(jì)、規(guī)劃對 合同的訂立有重大影響 ;(4) 承諾為外地買受人辦理本地城市戶口 ;(5) 其他具體 的買受人能舉證證明對其訂立合同有重大影響的特出情形。對于實(shí)踐中出現(xiàn)的“還本銷售”、“售后返租”等違法性的允諾，不受法 律保護(hù)，不構(gòu)成合同內(nèi)容

8、。如雙方明確在合同中規(guī)定，則按法律關(guān)于無效的規(guī) 定處理。此外，在認(rèn)定廣告中的說明和允諾是否對訂立合同具有重大影響時，應(yīng)當(dāng) 將該廣告中的說明和允諾作為一個整體，綜合起來進(jìn)行認(rèn)定，而不能進(jìn)行分割 處理，如小區(qū)內(nèi)某一項(xiàng)小型公共設(shè)施的建設(shè)可能不構(gòu)成對訂立合同有重大影 響，但多項(xiàng)公共設(shè)施的建設(shè)在整體上則有可能對訂立合同有重大影響。4、解釋對廣告的說明和允諾構(gòu)成合同內(nèi)容設(shè)置的第四個關(guān)鍵性條件， 也是實(shí)踐中很難操作的條件，是商品房廣告的說明和允諾對商品房價(jià)格的確定 有重大影響。解釋規(guī)定的第四個條件與第三個條件既相互關(guān)聯(lián)又相互制 約，廣告的說明和允諾對商品房價(jià)格的確定有重大影響的，勢必也就對合同的 訂立有重大

9、影響 ; 但反過來，廣告的說明和允諾對合同的訂立有重大影響并不必 然對商品房價(jià)格的確定有重大影響。因此，解釋的第四個條件的外延要比 第三個條件窄，構(gòu)成對第三個條件外延的限制，防止了法官自由裁量權(quán)的無限 性及濫訴的出現(xiàn)。但解釋對第四個條件本身如何確定又賦予了法官自由裁 量權(quán)，以致第四個條件對第三個條件的限制變的模糊，也導(dǎo)致實(shí)踐中操作困 難。筆者認(rèn)為有必要對“商品房廣告的說明和允諾對商品房價(jià)格的確定有重大 影響”賦予一定的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。說明和允諾對商品房價(jià)格的影響大小是可以量化 的，如綠地、大型公共設(shè)施的建設(shè)，包括其他各種設(shè)施的建設(shè)，如會影響開發(fā) 商的建設(shè)成本，同時也就影響商品房的價(jià)格，因此，筆者認(rèn)為

10、，可以在這些說 明和允諾與總建設(shè)成本之間設(shè)定一個具體的百分比，當(dāng)廣告的這些說明和允諾 的實(shí)現(xiàn)成本與總建設(shè)成本的比例超過該百分比時，即認(rèn)定該廣告的說明和允諾 對商品房價(jià)格的確定具有重大影響。至于該百分比具體是多少可以通過多方聽 證確定，并在確定時充分考慮實(shí)踐中開發(fā)商利用不實(shí)廣告促銷的廣泛性及買受 人的弱勢地位。關(guān)于商品房廣告構(gòu)成合同內(nèi)容的條件，筆者相信，通過以上解析會變得更為清晰，但法院在司法實(shí)踐，還應(yīng)當(dāng)注意下面一個問題。關(guān)于商業(yè)廣告的法律性質(zhì)，其實(shí)中華人民共和國合同法已有明確規(guī) 定，其第十五規(guī)定：“寄送價(jià)目表，拍賣公告，招標(biāo)公告，招股說明書，商業(yè) 廣告等均為要約邀請”。商業(yè)廣告內(nèi)容要視為要約的

11、，必須符合該法第十四條 的規(guī)定：第一，內(nèi)容具體確定，第二，表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意 思表示約束。但是雖有上述規(guī)定，出賣人仍然可以主張商品房銷售廣告屬于要 約邀請，其理由是： (1) 銷售廣告是向不特定人發(fā)出的，不具備一般要約向特定 人發(fā)出的要件 ;(2) 銷售廣告并未對售房具體內(nèi)容作出具體約定，也沒有表示出 經(jīng)受要約人一旦承諾，開發(fā)商便受廣告內(nèi)容約束的意思。如此，在以往的司法 實(shí)踐中，要認(rèn)定開發(fā)商對銷售廣告承擔(dān)合同仍然比較困難，開發(fā)商往往能夠?qū)?自己的虛假承諾和說明逃脫責(zé)任，廣大購房者的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵害而無法 得到法律的保障。造成這種局面的重要原因一方面是我國商品房市場管理機(jī)制 不夠健全，另一方面是合同法的規(guī)定過于原則，此次