當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下小型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)思路(1).

1、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下小型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)思路(1)2003 年至 2004 年上半年可以說是房地產(chǎn)年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方興未艾， 呈現(xiàn)一派欣欣向榮的景象。社會(huì)上有這么一句話：一不小心進(jìn)了房地產(chǎn)，一不 小心就發(fā)了財(cái)。以致于很多人產(chǎn)生這樣的觀點(diǎn)只有資金有地塊，就必然能 獲得高收益，于是房地產(chǎn)業(yè)成為了投資熱點(diǎn)，許多企業(yè)和社會(huì)資金進(jìn)入了房地 產(chǎn)業(yè)，造成了房地產(chǎn)企業(yè)“魚龍混雜”的現(xiàn)象。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 建筑企業(yè) 開發(fā)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè) 2 萬多家，一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的僅有 1.44 ，二 級(jí)資質(zhì)的 12.9 ，另有國(guó)外注資公司 1200 家左右，港、澳、臺(tái)公司 3800 個(gè)， 合計(jì) 5000個(gè)。本人所在地

2、的縣級(jí)市就有 38 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只有三家房地 產(chǎn)企業(yè)具有二級(jí)資質(zhì)，其余都是一些小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、殘酷激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著洗牌重組， 擺在小型房地產(chǎn)企業(yè)面 前的只有兩條路： 一是自生自滅。有人曾預(yù)言，近 10 年以內(nèi)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè) 整合的最快時(shí)期，有將近二分之一的企業(yè)經(jīng)受不住經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的調(diào)整而自行倒 閉。 二是自強(qiáng)不息。 這些企業(yè)不愿被淘汰出市場(chǎng)，就首先求得生存，在生存中 不斷發(fā)展壯大自己。這就對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展思路提出了挑戰(zhàn)。面 前國(guó)內(nèi)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式過于單一，局限于拿地 ,造房, 賣房, 再 拿地的粗放型經(jīng)營(yíng)模式，在生存壓力面前，小型

3、房地產(chǎn)企業(yè)一定有不同于大企 業(yè)的開發(fā)思路。1、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)局勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)局勢(shì)和趨勢(shì)的認(rèn)識(shí)極為重，局勢(shì)是指國(guó)際、國(guó)內(nèi)的政治經(jīng)濟(jì)大 氣候、趨勢(shì)是指宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下的前景預(yù)測(cè)。再大的房地產(chǎn)企業(yè)，再有能力的 開發(fā)商，如果對(duì)這兩個(gè)“勢(shì)”認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤的話，就意味著滅亡不遠(yuǎn)了。當(dāng)前國(guó)際、 國(guó)內(nèi)的政治大氣候是以和平與發(fā)展為主題， 中國(guó)經(jīng)濟(jì)在持續(xù)高 速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也將隨著得到持續(xù)發(fā)展，這些都是人所共知 的，在此就不做過多的敘述。在宏觀經(jīng)濟(jì)方面，為了控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱，2004 年中央實(shí)施了以“管嚴(yán) 土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈 , 土地和資 金均被納入了宏觀調(diào)控的范圍

4、。進(jìn)入 2005 年，隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落 實(shí)，房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)勢(shì)頭得到一定的控制，但是由于市場(chǎng)需求偏大，一些 地區(qū)住房?jī)r(jià)格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)務(wù)院辦公廳于 2005 年 3 月 27 日發(fā)出了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，建設(shè)部等七個(gè)部門于 2005 年 4 月 30 日發(fā)出了關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見，求各地區(qū)各 部門把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏 觀調(diào)控的一項(xiàng)重任務(wù)，宏觀調(diào)控措施得到進(jìn)一步的細(xì)化。對(duì)以上的措施分析可以看出，國(guó)家并不是想限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，只是控 制部分地區(qū)房地產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo)應(yīng)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健

5、康發(fā) 展。隨著人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)今后幾十年仍將以 較快速度發(fā)展，這是住房社會(huì)需求強(qiáng)力拉動(dòng)的必然結(jié)果。2、小企業(yè)的幾種開發(fā)思路2.1 避勢(shì)開發(fā)中小房地產(chǎn)企業(yè)的出路， 不在那些競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)一線或二線城市， 無 論該企業(yè)的管理水平有多高，所謂巧婦難為無米之炊，由于缺乏資金和土地， 避免與大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行直接的競(jìng)爭(zhēng)。中國(guó)的基本國(guó)情是一個(gè)農(nóng)業(yè)人口占絕 的多數(shù)的農(nóng)業(yè)大國(guó)，城市化進(jìn)程的加快得益于農(nóng)村人口的減退。也就是說，城 市人口的大幅度增加，絕大多數(shù)來自于農(nóng)村。農(nóng)民進(jìn)城謀生的手段，一是打 工，二是做生意。本人認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)的處女地在那些經(jīng)濟(jì)條件比較好，有 專業(yè)市場(chǎng)的小城鎮(zhèn)

6、。特別是沿海地區(qū)的農(nóng)村正在向城鎮(zhèn)化發(fā)展，那些擺脫了土 地的束縛，靠做生意而富裕起來的人們迫切希望改變自己的住房條件，這里就 存在著不小的商機(jī)。如果在進(jìn)行充分調(diào)查研究、做好可行性分析的基礎(chǔ)上，直 接把大城市的項(xiàng)目開發(fā)模式轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn)，就有可能吃到頭口水，撈到第一桶 金。耀江房產(chǎn)在臨海市杜橋鎮(zhèn)開發(fā)的金都花園住宅小區(qū)就是一個(gè)很好的例子。杜橋鎮(zhèn)是臨海市規(guī)模最大的一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有全國(guó)最大的眼鏡批發(fā)市場(chǎng)，在 2000 年時(shí)鎮(zhèn)上還沒有一個(gè)上規(guī)模的住宅小區(qū)， 耀江房產(chǎn)在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上， 按大城 市小區(qū)的開發(fā)規(guī)劃模式進(jìn)行開發(fā)。在商品房預(yù)售的那天，出現(xiàn)了排隊(duì)購房的火 爆場(chǎng)面，甚至出現(xiàn)了倒賣排隊(duì)號(hào)的情況，一期開發(fā)的房

7、子三天就基本售完。而 象杜橋鎮(zhèn)這種經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在沿海地區(qū)還是很多的。2.2 個(gè)性化開發(fā)城鄉(xiāng)地區(qū)文化存在差異， 什么樣的人建什么樣的房。 一段時(shí)間以來， 樓盤 中“同質(zhì)化”傾向嚴(yán)重，尤其是一些大樓盤之間，根本看不出兩個(gè)小區(qū)之間有 什么明顯差別。隨著中國(guó)改革開發(fā)步伐的加快，中國(guó)人特別是年輕的一代，也 越來越追求個(gè)性化，反映到住房上面，就是需求的多樣性，消費(fèi)的合理性。房 地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)是住房消費(fèi)的組織者、新型生活方式的引導(dǎo)者、開發(fā)創(chuàng)新的參與 者、個(gè)性追求的實(shí)踐者，而不是落在后面，被動(dòng)應(yīng)付消費(fèi)者日新月異變化著的 消費(fèi)理念?！皞€(gè)性化”的樓盤可以表現(xiàn)在很多方面。比如，樓盤的外觀造型上體現(xiàn)城 鄉(xiāng)地區(qū)的文化

8、差異， 風(fēng)格各異。 比如， 在戶型設(shè)計(jì)方面， 根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需 求“量體裁衣”?！皞€(gè)性化”的開發(fā)來源于創(chuàng)新，其實(shí)質(zhì)是“以人為本”的服 務(wù)意識(shí)，設(shè)身處地為消費(fèi)者著想，才能設(shè)計(jì)開發(fā)出有“個(gè)性”的住宅產(chǎn)品。本 人認(rèn)為，應(yīng)堅(jiān)持以中低收入人群為服務(wù)對(duì)象，戶型上應(yīng)以小戶型為主、多戶型 并存，并保持這種開發(fā)理念的一貫性。而中小套型普通住房的開發(fā)，正是這次 七部委文件中鼓勵(lì)并享受優(yōu)惠政策的對(duì)象。2.3 聯(lián)合開發(fā)隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)樓盤已呈郊區(qū)大盤化趨勢(shì)。這是因?yàn)榻紖^(qū) 地價(jià)相對(duì)便宜，周圍環(huán)境制約因素少，可以減少開發(fā)成本；郊區(qū)環(huán)境好，適合 人們居住。但在郊區(qū)居住最大的障礙是交通不方便，生活設(shè)施不配套，而

9、大樓 盤則可以較好地解決這一問題。動(dòng)輒十幾萬乃至上百萬平方面積的開發(fā)，從成 本的均攤上有利于開發(fā)商做好環(huán)境規(guī)劃，做好生活設(shè)施的配套工作。但小型房 地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)殚_發(fā)資金實(shí)力的原因就做不到這些，眼看著一些好的開發(fā)項(xiàng)目及 地塊被大型房地產(chǎn)企業(yè)拿走。如果幾家或十幾家小型房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合起來進(jìn)行開發(fā)，“集各家之長(zhǎng)，合 眾人之力”不就可以解決資金不足的問題了嗎？大樓盤的優(yōu)勢(shì)在于“大而 全”，講的是功能配套，如果小型公司將大樓盤應(yīng)配的各項(xiàng)設(shè)施分而攤之，形 成“小而聯(lián)，聯(lián)而全”的格局，不就仍可以和大公司對(duì)壘抗衡了嗎？摘 23 年至 24 年上半年可以說是房地產(chǎn)年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方興未艾，呈 現(xiàn)一派欣欣向榮的

10、景象。社會(huì)上本篇論文是由 3C0M 文檔頻道的網(wǎng)友為您在網(wǎng)絡(luò)上收集整理餅投稿至本站 的，論文版權(quán)屬原作者，請(qǐng)不用于商業(yè)用途或者抄襲，僅供參考學(xué)習(xí)之用，否 者后果自負(fù)，如果此文侵犯您的合法權(quán)益，請(qǐng)聯(lián)系我們。本人認(rèn)為，可以由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)牽頭協(xié)調(diào)，在統(tǒng)一規(guī)劃，合理分工， 有機(jī)配合的前提下，每一家公司負(fù)責(zé)其中的一項(xiàng)生活配套設(shè)施，有的做會(huì)所， 有的做健身場(chǎng)所，有的做園林樓閣，做的精，做的細(xì)，合在一起就成了一個(gè)配 套設(shè)施齊全的大型社區(qū)了。2.4 借勢(shì)開發(fā)大型房地產(chǎn)公司有資金實(shí)力，有優(yōu)秀人才，有品牌戰(zhàn)略，動(dòng)不動(dòng)就幾十公 頃的土地、幾十萬平方米的樓盤，他們可以實(shí)施“大樓盤郊區(qū)化”戰(zhàn)略，開發(fā) “多功能全方位

11、”的現(xiàn)代化社區(qū)。而小型房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)嵙Σ蝗缛耍筒荒苡?如此大的氣魄。宏觀調(diào)控后，各的銀行都加緊了貸款的審批，造成小企業(yè)融資 困難，以前總投資一千萬的項(xiàng)目，資本金有兩百萬就可以運(yùn)作，現(xiàn)在求自有資 金達(dá)到三百五十萬以上，項(xiàng)目沒有資金就很難運(yùn)作，小企業(yè)就只能開發(fā)一些小 樓盤。本人認(rèn)為，大型房地產(chǎn)公司在郊區(qū)做多功能全方位配套的大樓盤，小型房 地產(chǎn)公司可以在大樓盤周圍做一些大型房地產(chǎn)開發(fā)公司不屑于開發(fā)的項(xiàng)目，做 一些“迷你型”樓盤的開發(fā)。大樓盤在基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境配套上下功夫，小樓盤 可以在建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)上花力氣；大樓盤有銷售策劃，可以在電視報(bào)紙上 做廣告，搞文化品位時(shí)尚需求的概念炒作，小樓盤可以不動(dòng)聲色，以價(jià)格取 勝。這樣就可以在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)中分得一杯羹。3、結(jié)語綜上所述，小型房地產(chǎn)公司在資金、實(shí)力、人力資源、經(jīng)驗(yàn)等方面都沒有 優(yōu)勢(shì)，不具備同大公司直接競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，小型房地產(chǎn)企 業(yè)應(yīng)該發(fā)揮自己船小好調(diào)頭的長(zhǎng)處，不論是在大城市還是在小城市，因時(shí)因 地，找準(zhǔn)項(xiàng)目投資的切入點(diǎn)，從項(xiàng)目前期策劃、工程施工、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面， 根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況，走差異化發(fā)展的