房屋征收評(píng)估

1、1 上海市人民政府文件海政發(fā),2012? 96 號(hào)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則第一章總則第一條制訂依據(jù)： 為了規(guī)范本市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作，保證房屋征收評(píng)估結(jié)果客觀公平，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 、國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、住建部國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法、海安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法，參照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等有關(guān)規(guī)定，制定本技術(shù)細(xì)則。第二條適用范圍： 評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本技術(shù)細(xì)則。第三條評(píng)估機(jī)構(gòu)： 從事國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的單位，

2、應(yīng)當(dāng)是具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)以上（包含三級(jí)）房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估機(jī)構(gòu)），并已列入向社會(huì)公布的房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄。第四條評(píng)估人員： 從事國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)的工2 作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)培訓(xùn)合格取得上崗證，負(fù)責(zé)征收評(píng)估工作的專業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)是評(píng)估機(jī)構(gòu)中的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。第五條評(píng)估對(duì)象： 為被征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘認(rèn)定的被征收合法建筑物及其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱被征收房屋）以及除政府對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，不包括違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。第六條評(píng)估目的： 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋

3、征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。第七條評(píng)估時(shí)點(diǎn)： 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。第八條評(píng)估假設(shè)：被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

4、，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。第九條評(píng)估方法：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)3 估；被征收房屋是工業(yè)、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)用房的，如市場(chǎng)交易量較少，無(wú)法選用市場(chǎng)法的，應(yīng)當(dāng)選用成本法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)

5、果。第十條價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)： 為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮被征收房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)所受抵押、租賃、查封等因素的影響。第十一條價(jià)值構(gòu)成： 為被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)償費(fèi)、 臨時(shí)安臵補(bǔ)償費(fèi)和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)以及獎(jiǎng)勵(lì)。住宅和商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋合法土地使用面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價(jià)值已在房屋評(píng)估時(shí)體現(xiàn)，不再單獨(dú)估價(jià)。被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的同一評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。第十二條評(píng)估程序： 1. 接受評(píng)估委托，明確評(píng)估基本事項(xiàng)并簽訂征收評(píng)估委托合同；2. 驗(yàn)收委托方提供的有關(guān)資料，擬訂征

6、收評(píng)估作業(yè)方案；3. 到征收地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、拍攝影像，做好記錄； 4. 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)資料及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析； 5. 確定估價(jià)方法，進(jìn)行測(cè)算；6. 出具分戶初評(píng)結(jié)果；7. 交由征收部門公示，征求意見(jiàn)； 8. 公示期間負(fù)責(zé)評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋； 9. 對(duì)確屬錯(cuò)估的部分現(xiàn)場(chǎng)予以記錄后進(jìn)行修改和完善報(bào)告； 10. 修正后出具分戶報(bào)告和整體報(bào)告提交房屋征收部門，并由征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告；11. 評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。第十三條評(píng)估結(jié)果表達(dá)形式：一是在征收實(shí)施之前由征收部門委托評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展前期調(diào)查，向征收部門和征收管理部門提交項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金總額概算報(bào)告；二是

7、在征收實(shí)施時(shí)由選定的4 評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并提交委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告及被征收人分戶補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告，作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。第二章房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類第十四條房屋性質(zhì)認(rèn)定：對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積， 一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，應(yīng)以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)職能部門認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。第十五條房屋分類： 被征收房屋一般分為住宅房屋、非住宅營(yíng)業(yè)用房、非住宅非營(yíng)業(yè)用房（詳見(jiàn)附件1） 。第三章住宅房屋征收評(píng)估第十六條住

8、宅房屋征收評(píng)估方法：被征收住宅房屋適用市場(chǎng)比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。其征收評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為：1. 確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)（ “標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求詳見(jiàn)附件3） ；2. 測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定（測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇要求詳見(jiàn)附件 3） 。其計(jì)算公式為：基準(zhǔn)價(jià)格0v= snsvn111100k1002k31100k32100kvs 可比實(shí)例價(jià)格，n 為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)；1k交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)

9、取100；5 2k交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)卣块T公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；31k可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)（系數(shù)確定詳見(jiàn)附件4） ；32k可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)（系數(shù)確定詳見(jiàn)附件5） 。3. 確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與對(duì)應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”結(jié)合相關(guān)調(diào)整修正系數(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為：（1） 被征收成套住宅評(píng)估價(jià)格vc= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格0v10031ik10032 ik（

10、2） 被征收獨(dú)門院落住宅評(píng)估價(jià)格vd= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格0v10031 ik10032 ikkd（3） 被征收非成套住宅評(píng)估價(jià)格vf= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格0v10031 ik10032 ikkfk31i 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)體因素情況修正系數(shù)( 系數(shù)確定詳見(jiàn)附件4) 。k32i 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況修正為被征收房屋區(qū)位因素情況修正系數(shù)( 系數(shù)確定詳見(jiàn)附件5) 。kd 獨(dú)門院落調(diào)整系數(shù)( 系數(shù)確定詳見(jiàn)附件3) 。kf 非成套綜合修正系數(shù)，取值為0.98 。第四章非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估6 第十七條非 住 宅 非 營(yíng) 業(yè) 用 房 評(píng) 估 方 法 ： 因案例收

11、集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可選用成本法評(píng)估（應(yīng)用說(shuō)明詳見(jiàn)附件 6） 。第十八條成本法評(píng)估技術(shù)路線：1. 測(cè)算地價(jià)： 根據(jù)被征收非營(yíng)業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)比較法等測(cè)算其為空地時(shí)的土地重新取得價(jià)格pd；2. 確定房?jī)r(jià)：根據(jù)被征收非營(yíng)業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件 6 所示重臵價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重臵價(jià)格pj；3估測(cè)折舊：現(xiàn)場(chǎng)勘察并對(duì)照房屋成新因素確定表（詳見(jiàn)附件 7） ，估計(jì)測(cè)算確定建筑物的折舊額c ；4. 補(bǔ) 償 價(jià) 格 評(píng) 估 ：根 據(jù) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范 ，考 慮 到 房屋 征 收 補(bǔ) 償 評(píng) 估 的 特 點(diǎn) ， 按 成 本 法 評(píng) 估

12、 的 基 本 公 式 計(jì) 算 被征 收 非 營(yíng) 業(yè) 用 房 的 征 收 補(bǔ) 償 價(jià) 格 vi為 ：i pd pj c 第五章非住宅營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估第十九條非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法：因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評(píng)估。但其中高檔賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場(chǎng)等適用可比實(shí)例比較修正方式或單純收益法方式。第二十條收益法評(píng)估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格: 設(shè)定典型商鋪類營(yíng)業(yè)用房為樣本房（詳見(jiàn)附件8） 。采用收益法評(píng)估被征收營(yíng)業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到征收評(píng)估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測(cè)算，即通常采用如下公

13、式計(jì)算：)1(11norrav7 o為基準(zhǔn)價(jià)格， a 為設(shè)定樣本房的年純收益，r 為資本化率，n 為收益年期（相關(guān)系數(shù)的確定詳見(jiàn)附件8） 。第二十一條營(yíng)業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估：被征收營(yíng)業(yè)用房評(píng)估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較修正方式，其征收補(bǔ)償價(jià)格經(jīng)過(guò)商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實(shí)體因素修正后得到，其評(píng)估測(cè)算公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)格iv =0v100100mxyff1003if0v 商 業(yè) 街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格；fxy商業(yè)用途修正系數(shù)（詳 見(jiàn) 附件8） ；fm商業(yè)街道路線修正系數(shù)（詳 見(jiàn) 附 件 8） ；f3i被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)（詳 見(jiàn) 附 件 8） 。第 六 章其 他 征 收 評(píng)

14、估 問(wèn) 題 處 理第二十二條“地大于房”的評(píng)估：對(duì)被征收住宅合法土地使用權(quán)面積大于房屋建筑面積的，合法土地使用權(quán)面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計(jì)算公式為：1.“地大于房” 面積 s合法土地使用權(quán)面積合法房屋建筑面積2. “地大于房”土地單價(jià)w = 被征收房屋所處區(qū)域住宅用地基準(zhǔn)地價(jià) l 當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國(guó)有劃撥性質(zhì)時(shí)，l 取 0.6 ；當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國(guó)有出讓性質(zhì)時(shí)，l 取 1。征收原為集體性質(zhì)土地上房屋，參照國(guó)有土地上房屋評(píng)估時(shí)，參照國(guó)有劃撥性質(zhì) l 取 0.6 ?；鶞?zhǔn)地價(jià)由評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)市國(guó)土資源部門公布的在用基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合有關(guān)情況評(píng)估確定，同一個(gè)項(xiàng)目和區(qū)域執(zhí)行

15、同一價(jià)格。3. “地大于房”土地總價(jià)dw s 8 4. 國(guó)有直管住宅房屋不享有“地大于房”補(bǔ)償。第二十三條國(guó)有直管住宅房屋的評(píng)估：對(duì)國(guó)有直管住宅房屋，其重臵價(jià)結(jié)合成新補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，其它部分補(bǔ)償給房屋承租人，計(jì)算方法如下：1. 用市場(chǎng)比較法求出被征收住宅房的價(jià)格vi2. 補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人的部分：gpviispi被征收住宅建筑的建安單價(jià)（詳見(jiàn)附件4） ；g被征收住宅建筑成新率（詳見(jiàn)附件7） ；s被征收住宅合法建筑面積。3. 補(bǔ)償給使用人（承租人）的部分：ivvi iv第二十四條產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評(píng)估： 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的,對(duì)待調(diào)換房屋的評(píng)估應(yīng)采用與被征收房屋相同的評(píng)估方法進(jìn)行。第二十五條劃撥土地非住宅房

16、屋評(píng)估：征收評(píng)估時(shí)涉及被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，非住宅房屋補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算公式如下：joivvv4.0s vi被征收非住宅房屋的征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格；v被征收非住宅房屋參照出讓土地性質(zhì)評(píng)估價(jià)格；vjo海安市土地基準(zhǔn)樓面地價(jià)，mvvjjo，vj為基準(zhǔn)地價(jià)， m為標(biāo)準(zhǔn)容積率 ; s被征收非住宅房屋合法建筑面積。第二十六條裝飾裝修及附屬物評(píng)估：房屋征收評(píng)估中，裝飾裝修及附屬物等部分為獨(dú)立的專項(xiàng)評(píng)估（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件10） 。第二十七 條其它評(píng)估 ：未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地評(píng)

17、估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為9 依據(jù)。第七章征收評(píng)估報(bào)告第二十八條出具報(bào)告要求 ：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定格式，依照本細(xì)則（試行）的要求出具評(píng)估報(bào)告。第二十九條簽名蓋章 ：評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。在評(píng)估報(bào)告上簽字的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。第三十條報(bào)告裝幀 ：評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。第八章征收評(píng)估工作準(zhǔn)則第三十一條評(píng)估委托 ：被選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂評(píng)估委托合同。 委托合同中應(yīng)約定評(píng)估操作程序及時(shí)間安排等。第三十二條評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人：

18、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)確定受委托評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評(píng)估技術(shù)方案，并對(duì)評(píng)估方法的選用和應(yīng)用以及評(píng)估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第三十三條現(xiàn)場(chǎng)勘察 ：評(píng)估項(xiàng)目均須開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有評(píng)估資格的專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察?，F(xiàn)場(chǎng)勘察記錄資料是評(píng)估測(cè)算和撰寫評(píng)估報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。第三十四條評(píng)估到戶 ：評(píng)估人員應(yīng)持證上崗，逐戶逐項(xiàng)評(píng)估，做到實(shí)地勘測(cè)準(zhǔn)確、影像資料全面、評(píng)估到戶到項(xiàng)。第三十五條內(nèi)部審核評(píng)議：評(píng)估結(jié)果須經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式評(píng)估報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評(píng)估報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。10 第三十六條報(bào)告提交 ：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在評(píng)估委托協(xié)議約定的時(shí)間

19、內(nèi)，向房屋征收部門提交正式的分戶評(píng)估報(bào)告，并由房屋征收部門安排征收實(shí)施單位將分戶評(píng)估報(bào)告送達(dá)被征收人。分戶評(píng)估報(bào)告需經(jīng)含項(xiàng)目評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人在內(nèi)不少于兩名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字認(rèn)可。第三十七 條報(bào)告解釋與答疑：評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人及其他評(píng)估專業(yè)人員負(fù)有解釋評(píng)估報(bào)告技術(shù)問(wèn)題，接受征收當(dāng)事人就評(píng)估報(bào)告相關(guān)問(wèn)題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向征收評(píng)估專家委員會(huì)報(bào)告情況和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。第九章評(píng)估資料存檔第三十八條整理存檔內(nèi)容：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔。1. 評(píng)估委托合同；2. 征收決定公告；3. 評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；4.

20、 評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；5. 標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋、可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；6. 確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；7. 與評(píng)估項(xiàng)目有關(guān)的其他資料。第三十九條保存期限： 評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留十年。第十章附則第四十條細(xì)則附件 ：附件系本技術(shù)細(xì)則（試行）的必要組成部分。第四十一條特種業(yè)務(wù) ：征收評(píng)估中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)11 電設(shè)備搬遷、工程造價(jià)分析等特殊專業(yè)技術(shù)工作的，評(píng)估機(jī)構(gòu)可委托有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。第四十二條其它情況處理：本技術(shù)細(xì)則（試行）未能涵蓋的其它征收評(píng)估情況，按房屋征收部門會(huì)同有關(guān)部門提出的意見(jiàn)處理。第四十三條細(xì)則解釋： 本技術(shù)細(xì)則（試行）由市房

21、屋征收部門負(fù)責(zé)解釋。第四十四條實(shí)施時(shí)間： 本技術(shù)細(xì)則（試行）自公布之日起執(zhí)行。國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定評(píng)估。附件：1. 被征收房屋分類及其說(shuō)明2. 可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明3. 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求4. 住宅房屋實(shí)體因素（k31、k31i）修正說(shuō)明表5. 住宅房屋區(qū)位因素（k32、k32i）修正說(shuō)明表6. 非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說(shuō)明7. 房 屋 成 新 因素 確 定 表8. 營(yíng)業(yè)用房收益法評(píng)估應(yīng)用說(shuō)明9.商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房依據(jù)納稅情況一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)10. 裝 飾 裝 修 附屬 物 補(bǔ) 償 指 導(dǎo)

22、價(jià) 及 其 它 補(bǔ) 償 標(biāo) 準(zhǔn)12 附件 1：被征收房屋分類及其說(shuō)明一、住宅房屋分類住宅房屋成套住宅指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。獨(dú)門院落指辦理合法手續(xù)后建造的獨(dú)門獨(dú)院二層（及二層以上）住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)） ，房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非成套住宅以上兩類房屋以外的房屋。二、非住宅營(yíng)業(yè)用房分類營(yíng)業(yè)性用房商場(chǎng)類建筑以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都配有附房作為倉(cāng)庫(kù)、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。商鋪類建筑以門面房、 小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、 巷

23、道底層房屋， 多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開(kāi)間。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、 3 層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。娛樂(lè)類建筑各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂(lè)中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)， 通常有娛樂(lè)用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。 電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和準(zhǔn)星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，

24、通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公共衛(wèi)生間。其他類建筑上述類型之外的其他營(yíng)業(yè)性質(zhì)用房。三、非住宅非營(yíng)業(yè)用房分類非營(yíng)業(yè)性用房工

25、業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊） ，磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。公共性建筑以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。13 附件 2：可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)評(píng)估情形。一、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地

26、段。二、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評(píng)估對(duì)象的類別相同。三、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1) 鋼結(jié)構(gòu)， (2) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)， (3) 磚混結(jié)構(gòu)， (4) 磚木結(jié)構(gòu)， (5) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。四、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。五、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過(guò)十二個(gè)月，近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。六、采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為 3 個(gè)及以上數(shù)量。

27、七、可比實(shí)例為成套房屋的， 其價(jià)格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為可比實(shí)例所處單元各樓層房屋的平均價(jià)格。八、每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò) 30。九、選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%,在交易實(shí)例較少的情況下, 該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)30% 。14 附件 3：標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求一、住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求采用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式對(duì)住宅房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的角度考慮，綜合被征收房屋的典型特征，

28、設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅” 必須符合下述條件：1. 為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。2. 一般情況下為多層住宅， 臥室至少一間朝南， 一般裝修的成套房屋。3. 一般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。4. 成套住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說(shuō)明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合 5 層1-5 10年左右一室朝南坐落位臵小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收范圍相對(duì)中央位臵同征收范圍內(nèi)的配套情況普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積70100m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全5. 獨(dú)門

29、院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說(shuō)明表是否獨(dú)門院落套型結(jié)構(gòu)已使用年限朝向獨(dú)門院落一層三間混合一等或二等10 年左右一間朝南坐落位臵小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收范圍相對(duì)中央位臵同征收范圍內(nèi)的配套情況普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、 日照、休息等條件中等建筑面積140-220 m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全6. 非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.8m3.0m，一等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。15 二、住宅房屋評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求1. 可比實(shí)例應(yīng)是與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。2. 可比實(shí)例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋。3. 可比實(shí)例應(yīng)與估

30、價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近。4. 可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類型。5. 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)是一般買賣的商品房或新開(kāi)發(fā)上市的成套商品房交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。6. 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過(guò)十二個(gè)月，近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先選用。7. 采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為 3 個(gè)及以上數(shù)量。8. 每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò) 30。9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%,在交易實(shí)例較少的情況下, 該價(jià)格差異最大不應(yīng)

31、超過(guò)30% 。三、獨(dú)門院落調(diào)整系數(shù)合法院落面積 s（）s10 10s20 20s30 s30 調(diào)整系數(shù)d106 108 110 112 合法院落面積 =合法建設(shè)用地面積 -建筑占地面積16 附件 4：住宅房屋實(shí)體因素（k31、k31i）修正說(shuō)明表一、成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表1. 住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2. 住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成

32、六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3. 住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)97 98 99 100 101 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作0.5 的浮動(dòng)。4. 住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4表樓層數(shù)樓層系數(shù) (%) 所在樓層一層樓二層樓 三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一100 100 100 100 100 100 100 二100 110 105 105 105 105 三90 110 110 115 115 四85 105 110 1

33、15 五80 100 105 六70 95 七65 17 說(shuō)明： a. 底層為車庫(kù)的，底層系數(shù)增加0.5 ，頂層系數(shù)減少 0.5 。b. 頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2-5，具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋（含閣樓）的綜合價(jià)格由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。c. 如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少0.5 。上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作 0.5 的浮動(dòng)。二、獨(dú)門院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表1. 住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114 106-110 10

34、3-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2. 住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3. 住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)96 98 99 100 101 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作0.5 的浮動(dòng)。4. 住宅房屋套型及平面布臵因素修正系數(shù)p4表套型等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值100110 96100 9496 9294

35、 9092 18 住宅房屋套型及平面布臵因素等級(jí)說(shuō)明表如下：等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說(shuō)明設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)， 大臥明廳，露天院落整潔。設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi) 部 功 能 布 局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施， 露天院落較為整潔。內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂。內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散。不滿足上述要求的獨(dú) 門院落。三、非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1. 住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-

36、101 92-96 85-91 79-85 74-79 2. 住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3. 住宅房屋檐高因素修正系數(shù)p3表檐高2.6 2.6-2.8 2.8-2.9 2.9-3.1 3.1-3.3 3.3-3.5 3.5-3.7 3.7-4.0 4.0 系數(shù)取值94 97 100 102 104 106 108 110 113-115 4. 住宅房屋功能因素修正系數(shù)p4表住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。功能等級(jí)一等二等三等

37、四等五等系數(shù)取值101103 99101 9799 9597 9395 19 住宅功能因素等級(jí)說(shuō)明表如下：等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說(shuō)明通行方便，二室朝南，陽(yáng)光充沛，空氣流暢，房間大小合適。通 行 較 為 方便，一室朝南。設(shè)施不全，無(wú)朝南房間。內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變。不滿足上述要求的非成套住宅房屋。四、有關(guān)說(shuō)明1.k31i的取值范圍應(yīng)該界于80120之間。2. 可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測(cè)算辦法進(jìn)行。3. 實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為：ps、po、pb432125.025.02.03.0pppp可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為ps，標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素

38、調(diào)節(jié)系數(shù)為po，被征收房屋實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為pb?？杀葘?shí)例實(shí)體因素修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正系數(shù)k31=ps/po100 標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)k31i=pb/po100 4. 成套住宅層高超過(guò)2.8m、獨(dú)門院落住宅房屋層高超過(guò)3.0m、三層及以下框架結(jié)構(gòu)房屋層高超過(guò)3.6m、磚木結(jié)構(gòu)房屋層高超過(guò)相應(yīng)等級(jí)基本層高的，每增加 10cm,另按各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級(jí)建安價(jià)結(jié)合成新的2% 增加補(bǔ)償。20 五、房屋建筑結(jié)構(gòu)等級(jí)及建安成本價(jià)說(shuō)明表單位 :元/結(jié)構(gòu)等級(jí)結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施建安價(jià)框架一等（高層）層高 2.8m 以上，整板基礎(chǔ)、 樁基礎(chǔ)，框剪結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、乳膠

39、漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃門窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。1150 二等（多層）四層及以上， 層高 2.8m 以上，整板基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)， 框架結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊設(shè)施齊全。三層及以下，平均層高 3.6m 以上，鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)齊全。1020 磚混一等層高 2.8m 以上，鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實(shí)心磚墻，設(shè)臵構(gòu)造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊齊全。920 二等層高

40、2.8m 以上，磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ)， 底層樓板架空，240mm 實(shí)心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂，內(nèi)墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門窗或較好的木門窗，有水電，單獨(dú)或合用衛(wèi)浴。850 三等層高 2.8m 以上，磚基礎(chǔ)， 180mm 或 240mm 磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水電。780 磚木一等層高(檐高)2.8m 以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實(shí)砌 240mm 或以上磚墻， 直徑 20cm 以上較好松杉木桁條， 水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、 平瓦或小瓦屋面，內(nèi)墻抹灰， 較好木門窗， 室內(nèi)采光通風(fēng)

41、良好， 水電設(shè)施齊全。800 二等層高(檐高)2.6m 以上，磚基礎(chǔ)，實(shí)砌 240mm或以上磚墻， 直徑 17 至 20cm 松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木門窗，水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較好，水電設(shè)施齊全。700 三等層高(檐高)2.4m 以上， 240mm 磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑15 至17cm松杉木桁條或雜木桁條、 水泥桁條，稀疏的屋面或椽條蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡(jiǎn)易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。600 簡(jiǎn)易一等檐高 2.2m 以上， 180mm 或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡(jiǎn)易瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預(yù)制門窗框，磚、簡(jiǎn)易水泥

42、地面，水電到戶。460 二等檐高 2.2m 以上，空斗墻或土坯墻， 磚、泥土地坪，簡(jiǎn)易門窗，水泥桁條或毛竹桁條。390 注：不包括工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房的非住宅用房，房屋層高為地平面與上層板頂面之間的高度, 前后檐高不等的 , 以平均高度計(jì)算。21 附件 5：住宅房屋區(qū)位因素（k32、k32i）修正說(shuō)明表一、住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因素類別因素項(xiàng)目?jī)?nèi)容考 察 項(xiàng) 目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等五等征收項(xiàng)目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a11 7 6 5 4 3 空氣污染、噪音、水文a12 7 6 5 4 3 交通條件離市區(qū)主干道的距離a21 10 8 7 6 5 公交線路情況a22 9 8 7 6

43、 5 教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1 公里內(nèi)學(xué)校情況a31 10 9 8 7 6 醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a32 10 9 8 7 6 商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a41 20 19 18 17 16 征 收項(xiàng) 目范 圍內(nèi) 小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等a51 12 11 10 9 8 建筑密度、外型等a52 8 7 5 4 3 綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀 a53 11 10 9 8 7 物業(yè)管理物業(yè)管理情況a61 11 10 9 8 7 配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a7111 10 9 8 7 以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察時(shí)， 根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作0.5的浮動(dòng)。22 二

44、、住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等1 自然環(huán)境自然景觀 、 風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周圍無(wú)綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無(wú)綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差?？諝馕廴?、噪音、 水文空氣清新、無(wú)污染，無(wú)噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己茫倭课廴?，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。靠近污染源或重噪音源。長(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2 交通條件離主干道的距離離主干道的距

45、離在50m以內(nèi)。離主干道的距離在50-150m之間。離主干道的距離在150-300m之間。離主干道的距離在300-500m之間。離主干道的距離在500m以上。公交線路情況距離公交站點(diǎn) 100m內(nèi)，有 2 條以上重要公交線路。距離公交站點(diǎn)100-250m內(nèi)，至少有1 條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在 250- -350m之間，至少有1 條公交線路。距離公交線路的距離在350-450m之間，至少有 1條公交線路。距離公交線路的距離在 450m以上。3 教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū) 1.5公里內(nèi)學(xué)校情況屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于

46、本市一般中學(xué)（初中）和小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無(wú)中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院500m以內(nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院5001000m。距市級(jí)及以上醫(yī)院10001500m。距市級(jí)及以上醫(yī)院15002500m。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500m以上。4 商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施在 500m范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。在500-800m范圍內(nèi)市級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中。在 800m范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。在 800m范圍內(nèi)基本上無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在 1000m范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。23 序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等5 規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑布局、 小區(qū)外形等布局合理、外形美觀

47、、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布臵、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒(méi)有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在 40% -50%。建筑密度在50-60% 。建筑密度在60%-65% 。建筑密度在 65%以上。綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30%以上，室外公共活動(dòng)空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹(shù)，公共活動(dòng)空間較小。少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。無(wú)綠化，基本無(wú)公共活動(dòng)空間。無(wú)公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄，小道彎曲。6 物業(yè)管理物業(yè)管理情況全

48、封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無(wú)物業(yè)管理。無(wú)物業(yè)管理，無(wú)環(huán)衛(wèi)管理。7 住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。三、住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明1. 基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅

49、房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)q 711ifijija，其中 f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。2. 可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為qs，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 qo，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù)k32qs/qo100 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為qo，被征收房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 qb，標(biāo)準(zhǔn)樣本修正為被征收房屋區(qū)位狀況修正數(shù)k32iqb/qo100 24 附件 6：非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說(shuō)明一、非營(yíng)業(yè)用房的成本法評(píng)估應(yīng)用1. 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格, 然后扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的

50、方法。本技術(shù)細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。2. 成本法評(píng)估的基本公式：征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格土地重新取得價(jià)格建筑物重臵價(jià)格建筑物折舊3. 土地重新取得價(jià)格應(yīng)首選市場(chǎng)比較法測(cè)算，在無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。注：土地重新取得價(jià)格的基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式為：pdpo（1a）nk1k2k3pd土地重新取得價(jià)格；po地塊所在土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，以政府管理部門公布

51、的價(jià)格為準(zhǔn)；a地價(jià)漲落的年均價(jià)格變動(dòng)率；n估價(jià)時(shí)點(diǎn)年份 - 基準(zhǔn)地價(jià)頒布年份k1土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的剩余使用年限計(jì)算；k2土地實(shí)體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍0.85-1.2 。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1 土地形狀0.25 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 2 地勢(shì)0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 3 地質(zhì)條件0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 4 規(guī)劃條件0.35 110-120

52、 100-110 95-100 90-95 85-90 5 地上附屬物狀況0.20 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 25 k3土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍0.85-1.2 。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1 交通狀況0.15 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 2 商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套0.20 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 3 金融配套0.10 110-120 100-110 95-100 9

53、0-95 85-90 4 通訊等條件0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 5 學(xué)校配套情況0.20 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 6 醫(yī)院配套情況0.15 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 7 其他公共設(shè)施配套0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 4. 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格通常采用成本積算法求取。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等。5. 建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果，對(duì)照房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)

54、定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。二、工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房結(jié)構(gòu)等級(jí)及重置價(jià)格單位 : 元/ 類別級(jí)別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況重臵價(jià)格鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級(jí)多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大（ 6m 6m） ，水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。1100 二級(jí)鋼砼框架承重（或半框架） ，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗，水電齊全。930 鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)鋼砼柱， 檐高大于 7.5m， 鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于 15m，吊車噸位大于 5 噸。920 二級(jí)鋼砼柱， 檐高大于 4.5m， 鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于 15m，無(wú)吊車。840 全鋼結(jié)構(gòu)一級(jí)鋼砼基礎(chǔ)

55、，鋼柱，鋼梁，有吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于 6m。950 二級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無(wú)吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于 4.5m。790 26 磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)磚柱，檐高 5.5m，砼屋架或鋼屋架， 有行車，跨度 9-12m。840 二級(jí)磚柱，檐高 4.5m，砼屋架或鋼屋架，跨度9-12m。750 扣除折舊后單層工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重臵價(jià)格單價(jià)（1+檐高調(diào)整系數(shù) +跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率% 扣除折舊后多層工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重臵價(jià)格單價(jià)（1+層高調(diào)整系數(shù) +跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率% 1. 層高檐高調(diào)整系數(shù)說(shuō)明表層高及檐高調(diào)整調(diào)整值鋼筋砼結(jié)構(gòu)，層高在

56、3.6m以上 (不含 3.6m) 每增加 0.2m，建筑物重臵價(jià)格增2.5單層廠房及倉(cāng)儲(chǔ)用房檐高在9m 以上調(diào)增 ,4.5m以下調(diào)減每增減 0.3m，建筑物重臵價(jià)格增減2.0磚混結(jié)構(gòu)，層高在5.5m 以上調(diào)增 , 4.5m 以下調(diào)減每增減 0.2m，建筑物重臵價(jià)格增減2.0% 2.鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù) 說(shuō) 明 表跨度 (m) 12 18(15) 24 跨數(shù)1 2 3 修正系數(shù)4% 0 -8% 修正系數(shù)0 -10% -15% 27 附件 7：房屋成新因素確定表一、房屋成新評(píng)定等級(jí)及說(shuō)明表完損等級(jí)成新評(píng)定說(shuō)明新舊程度折余率完好房按 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。全新100%

57、九成新90% 八成新80% 基本完好房七成新70% 六成新60% 一般損壞房五成新50% 四成新40% 嚴(yán)重?fù)p壞房三成新30% 危險(xiǎn)房不足三成新30% 以下二、房屋成新上限表（限值）結(jié)構(gòu)房屋類別超過(guò)40 年3640年3135年2630年2125年1620年1115年10 年以內(nèi)鋼混住宅6.5 7 7.5 8 8.5 9 9.5 按實(shí) 際情況 評(píng)定。非住宅6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 磚混住宅6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 非住宅5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 磚木住宅5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 按 實(shí) 際情 況 評(píng)定，使用5 年以上的 房 屋成 新

58、 率上 限 應(yīng)不 超 出9.5。非住宅5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 簡(jiǎn)易住宅0 0 3 4.5 5.5 6 7 非住宅0 0 0 4 5 5.5 6.5 單層工業(yè)廠房6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 三、房屋成新的評(píng)定應(yīng)根據(jù)房屋類型進(jìn)行細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)勘察，依據(jù)房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定和描述，現(xiàn)場(chǎng)觀察對(duì)照，從房屋結(jié)構(gòu)（包括屋蓋、梁、柱、墻體、樓地、基礎(chǔ)等內(nèi)容） 、設(shè)備（水、電等） 、裝修（門窗、內(nèi)外粉、樓地28 面、天棚以及其他特殊裝修等）三方面評(píng)定其新舊程度與完損等級(jí)，從而綜合評(píng)定房屋成新。四、房屋 完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)房屋類別完好房屋基本完好房屋房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件房

59、屋主體條件房屋內(nèi)外部條件磚混結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)承載無(wú)不均勻沉降，承重墻體平直，無(wú)傾斜、裂縫、風(fēng)化、破損。預(yù)制件拼接處無(wú)裂紋、滲漏，地面平整、無(wú)空鼓、裂縫、起砂。內(nèi)、外墻抹面無(wú)空鼓、剝落，勾縫砂漿密實(shí)。門窗完整無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。水、衛(wèi)、電設(shè)備完好，使用正常?；A(chǔ)承載稍有不均勻沉降，承重墻體有少量細(xì)裂縫。預(yù)制樓板拼接處稍有裂紋、滲水，地面稍有裂縫、空鼓、起砂。內(nèi)、外墻抹面稍有裂縫、空鼓、剝落。門窗少量變形、開(kāi)關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完好，個(gè)別零部件有損壞。磚木結(jié)構(gòu)承重梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無(wú)傾斜變形、腐朽蛀蝕、裂縫。瓦 屋 面 搭 接 均勻，瓦

60、頭整體，不滲漏，無(wú)碎瓦。木板地平整，無(wú)腐朽、下沉，無(wú)較 多 磨 損 和 稀縫。內(nèi)、外墻抹面完整，無(wú)破損、剝落，門窗完整，開(kāi)關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。頂棚無(wú)破損、不變形、無(wú)腐朽，細(xì)木裝修完整牢固，油漆完好。水、電設(shè)備完好，使用正常。承重梁、柱、墻稍有裂縫。木構(gòu)件稍有變形、傾斜，個(gè)別節(jié)點(diǎn)稍有松動(dòng)。屋 面 少 量 瓦 片 破損，稍有滲漏。木板地稍有磨損和稀縫、輕度顫動(dòng)。內(nèi)、外墻抹面稍有空鼓、裂縫、剝落，磚墻稍風(fēng)化。門窗少量變形、開(kāi)關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光，細(xì)木裝修稍有松動(dòng)、殘缺。水、電 設(shè) 備 基 本 完好。簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)承重墻、柱平直、無(wú)傾斜、松動(dòng)。木、竹、蘆簾、葦箔無(wú)破損，平瓦屋面