工程部工作手冊(修改版)

1、工程部工作手冊（修改版）二一二年十月目 錄1、工程管理部職能2、工程前期介入3、物業(yè)承接查驗規(guī)程4、配合相關(guān)部門做好物業(yè)整改工作流程5、房屋裝飾裝修管理規(guī)程6、房屋維修管理規(guī)程7、供配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程8、給排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程9、柴油發(fā)電機工作規(guī)程10、電梯管理工作規(guī)程11、相關(guān)文件和記錄工程部管理職能1.0 目的 通過明確工程部管理職能，做到責權(quán)明確，使管理制度化、工作標準化，服務(wù)優(yōu)質(zhì)化。2.0 范圍 適用于物業(yè)公司工程部。3.0 職責3.1 工程部經(jīng)理負責制定本部門工作人員崗位職責，并做好溝通協(xié)調(diào)工作。3.2 維修人員負責執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，并定期向部門主管匯報工作。3.3 相關(guān)部

2、門予以相應(yīng)支持和配合。4.0 工作程序4.1 工程部管理職能 物業(yè)工程部是保證所管轄項目正常運行的專業(yè)技能部門，負責對所在范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備管理，包括：物業(yè)項目工程前期介入、物業(yè)承接查驗規(guī)程、配合相關(guān)部門做好物業(yè)整改、裝飾裝修管理、房屋維修管理、設(shè)施設(shè)備管理等。4.2 工程部組織架構(gòu)及崗位職責4.3 4.4 工程工作應(yīng)達到的指標4.3.1 根據(jù)GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000質(zhì)量管理體系 要求建立、實施和持續(xù)改進公司工程管理工作，并確保公司在2010年內(nèi)至少一個管理項目通過成都市優(yōu)秀管理小區(qū)。4.3.2 按照國家建設(shè)部建住房物2000008號關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住

3、宅小區(qū)（物業(yè)區(qū)域內(nèi)、工業(yè)區(qū)）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知及全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則和公司“創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃”實施對公司工程管理工作進行自查自改工作。并確保公司在創(chuàng)優(yōu)工作中，本部門工作符合標準要求。4.3.3 征求客戶意見時，對本部門工作評議滿意率95%。4.3.4 本部門管理人員持證上崗率100%。4.3.5 本部門員工崗前培訓率達100%。4.3.6 本部門特殊工種員工持證上崗率100%。4.3.7 房屋完好率95%。4.3.8 設(shè)施設(shè)備有效運行率95%。4.3.9 維修預(yù)約及時率98%。4.3.10 維修合格率98%。4.3.11 對涉及本部門的客戶投訴處理及時率達到

4、100%。 以上工程管理應(yīng)達到的工作指標及在日常工作確認的其他各項指標，由部門負責人組織相關(guān)責任人進行月度、季度、年度統(tǒng)計，并將統(tǒng)計情況記錄在指標完成情況統(tǒng)計表內(nèi)，并按要求進行評價，對未能完成規(guī)定指標的情況，要及時采取糾正預(yù)防措施，以體現(xiàn)指標的可測量性、可操作性、可實現(xiàn)性和持續(xù)改進。4.5 工作的時間4.4.1 工程部工作時間根據(jù)承擔工作崗位的性質(zhì)、強度、標準不同，采用與之配備的工作時間編排。主要有以下幾種方式：（1） 行政班工作制部門經(jīng)理和工程師實行行政部工作制，周一至周五：9：0017：30（夏季9：0018：00），周六：9：0012：00，星期天休息。（2） 二班輪班工作制 早班：9：

5、0017：30（夏季9：0018：00），晚班：17：30次日9：00（夏季18：00次日9：00），每周休息一天。（3） 其它工作制 根據(jù)客戶需求，在某一特定時間或某一段時間工作。4.4.2 工程部負責人根據(jù)公司員工手冊“考勤管理制度”的規(guī)定要求，結(jié)合本部門工作實際情況，確認本部門工作時間，并提前5天編制每月值班安排表報物業(yè)公司審核、批準后組織實施。4.4.3 在實施過程中，如需對崗位或員工工作時間進行調(diào)整，應(yīng)提前重新編制值班安排表按規(guī)定程序?qū)徟?。如個別員工因事需要調(diào)整班次的（如換班、換休、病事婚喪等），需填報請假申請單按公司員工手冊“考勤管理制度”規(guī)定的批假權(quán)限實施。4.4.4 所有員工均

6、應(yīng)按公司員工手冊“考勤管理制度”的規(guī)定要求實行每天上班前、下班后兩次打卡制。如因特殊情況需調(diào)整打卡方式的，應(yīng)獲得公司行政管理部的書面批準。4.6 工程部代號4.5.1 崗位代號 部門經(jīng)理： G-03-01 前介工程師：G-04-02 維修主管： G-04-03 電 工 ： G-06-044.5.2 班次代號： 白班：白；夜班：夜；休息：休。4.7 物業(yè)設(shè)備管理要求4.6.1 確保能源的供給及有效地控制能耗（1） 應(yīng)盡量保證水、電、氣（或油）的正常供應(yīng)。因此，一般要求在物業(yè)主要部份要有雙電源供電。生活水泵要有備用泵。用柴油的要有4小時以上的儲備量，柴油的用量應(yīng)每月詳細、如實的記錄在節(jié)能降耗統(tǒng)計表

7、內(nèi)，并定期做出統(tǒng)計分析。（2） 對能耗要嚴格控制，要明確景觀能耗的啟止時間（詳見各項目制定的景觀啟動管理辦法），教育員工樹立節(jié)能就是增加純利的思想。要盡量選用節(jié)能設(shè)備和采取節(jié)能措施。要加強能耗的記錄、統(tǒng)計和分析。4.6.2 對設(shè)備進行選擇和評估 工程部在選擇設(shè)備要綜合考慮性能優(yōu)良、技術(shù)指標先進、價格合適、利用率高、適應(yīng)性強和運行費用省等多方面因素，并形成工程部鑒定與評估意見書。4.6.3 建立制度（3） 建立設(shè)備的分類、驗收、登記、建檔、保管、封存、搬移、調(diào)撥、事故處理、報廢等一整套臺賬和技術(shù)資料及審批制度。（4） 在建立設(shè)備設(shè)施臺賬的同時，需在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備設(shè)施卡或噴刷相應(yīng)的編號，以便賬、卡

8、、物相對應(yīng)。進行設(shè)備登記，建立“設(shè)備檔案”，包括： 設(shè)備出廠合格證及檢驗單。 產(chǎn)品說明書。 設(shè)備安裝施工圖紙。 設(shè)備安裝質(zhì)量檢驗單及試車記錄。 設(shè)備的性能記錄。 設(shè)備的事故報告及事故修理記錄。 設(shè)備的保養(yǎng)維修內(nèi)容記錄。 設(shè)備檢查記錄表。 設(shè)備改進及改造記錄。 設(shè)備使用操作規(guī)程。 設(shè)備零件明細表及備件清單。 設(shè)備特殊零件加工圖。4.6.4 購置一定量的備品備件，對關(guān)鍵設(shè)備的易損件必須購置備品備件，低值易耗的材料也應(yīng)有一定量的儲備，以便設(shè)備發(fā)生故障能及時更換，縮短停機時間。4.6.5 建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄。 設(shè)備管理（使用）部門應(yīng)以計劃性的保養(yǎng)、維修為主，保持設(shè)備始終處

9、于良好狀態(tài)，而不是等到設(shè)備壞了，或不能使用時再去應(yīng)急搶修。因此，設(shè)備管理（使用）部門應(yīng)當做出年度、季度、月度的設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃，并將檢修內(nèi)容和設(shè)備狀況登記在設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃表上，作為設(shè)備檔案保存。4.6.6 建立設(shè)備大、中、小修工程的驗收制度，確保維修合格率98%。 各類設(shè)備的大、中、小修理工程由設(shè)備部門填寫維修/服務(wù)單，必要時可另附設(shè)備維修報告書，報工程部主管審議、經(jīng)理審核、公司分管領(lǐng)導批準后按計劃進行。工程結(jié)束后，設(shè)備管理部門應(yīng)對工程質(zhì)量進行全面的檢查，并簽署驗收意見。維修/服務(wù)單及設(shè)備維修報告書、驗收意見及施工項目內(nèi)容、圖紙資料等歸檔保存。4.6.7 有計劃地做好設(shè)備的改進和更新

10、 所有設(shè)備都有一定的使用壽命，經(jīng)過一定時期的使用后，會因為自然損耗和人為因素的影響，不能發(fā)揮其正常的使用功能，需要進行改造或更新。設(shè)備部門應(yīng)根據(jù)實際情況提出改造或更新意見，并填寫設(shè)備停用（封存、報廢、改進、更新）審批表，報批通過后，負責具體實施工作。4.6.8 每年對設(shè)備進行清查、核對和使用鑒定 每年一次的檢查要保證設(shè)備的賬、卡、物相符。在清查核對的基礎(chǔ)上對設(shè)備進行技術(shù)鑒定，從而為新一年的設(shè)備運行、維修和更新編制預(yù)算方案。4.8 設(shè)備設(shè)施管理制度4.7.1 計劃維修保養(yǎng)制度（1） 為防止意外損壞而事先編制設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃，并按照計劃進行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護和管理的組織措施、技術(shù)措施，

11、形成計劃維修保養(yǎng)制度。（2） 實行計劃維修保養(yǎng)的目的，是保證樓宇與小區(qū)的設(shè)備能經(jīng)常保持正常的工作狀態(tài)避免設(shè)備遭受不應(yīng)有的損壞，充分發(fā)揮設(shè)備潛力，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運轉(zhuǎn)效率。（3） 實行計劃維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備修理間隔期、降低修理成本和提高維修質(zhì)量。（4） 進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特征、規(guī)格與使用條件來決定的。（5） 措施 確定設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)、檢查工作的類別及內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容、季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容；設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求；開展計劃維修保養(yǎng)工作的實施與監(jiān)督。（6） 各項目設(shè)備部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)

12、容和要求，編制設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃，并分期分項下達給維修人員、使用人員實施，并監(jiān)督與檢查。4.7.2 值班制度（1） 設(shè)備值班人員必須忠于職守，不得擅自離崗。如因工作需要，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。（2） 根據(jù)操作規(guī)程及崗位責任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運行情況，按規(guī)定做好有關(guān)值班記錄，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患。（3） 如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當班人員不能處理，應(yīng)及時報告給上級領(lǐng)導。（4） 值班人員在接到報修通知時，應(yīng)及時通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。（5） 所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須經(jīng)主管人員同意，原則上班組長同班組長、值班人員同值班

13、人員對調(diào)。4.7.3 交接班制度（1） 值班人員應(yīng)按照統(tǒng)一的安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤。嚴禁私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。（2） 交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，準時進行交班。交接班的準備工作包括：查看運行記錄：介紹運行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更情況：清點儀表、工具；檢查設(shè)備狀況等等。領(lǐng)班應(yīng)每日檢查交接班記錄并在值班記錄表上簽字。（3） 值班人員應(yīng)認真仔細巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并做好巡視記錄表。（4） 值班人員在交班前應(yīng)做好機房的環(huán)境衛(wèi)生工作。（5） 接班人員必須提前15分鐘上崗接班，對上班的情況應(yīng)了解清楚，并辦

14、理好交接班手續(xù)。（6） 接班人員若因故遲到，值班人員應(yīng)堅守崗位，待接班人員到達后，辦完交接班手續(xù)方可下班。（7） 除值班人員外，無關(guān)人員一律不得進入機房。（8） 在下列情況下不得交接班： 在事故處理未完或重大設(shè)備啟動或停機時； 交接班準備工作未完成時； 接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時； 領(lǐng)班或由主管指定替代領(lǐng)班的人未到時； 接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時。4.7.4 報告制度 公司實行服務(wù)過程報告制度，常用的報告形式有：日報、周報、月報、年工作目標計劃、內(nèi)審報告、管理評審報告等。（1） 下列情況報告領(lǐng)班： 主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況。 設(shè)備出現(xiàn)故障

15、或停機檢修。 零部件更換及修理。 維修人員的工作去向，客戶維修材料的領(lǐng)用。 運行人員暫時離崗。 對外班組及上級聯(lián)系。（2） 下列情況必須報告主管（工程師）： 重點設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況。 采用新的運行方式。 重點設(shè)備發(fā)生故障或停機搶修。 系統(tǒng)故障及檢修。 重要零部件更換及修理加工及改造。 工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用。 員工加班、調(diào)班、補休、請假。（3） 下列情況必須報告工程部部經(jīng)理： 重點設(shè)備發(fā)生故障或停機修理。 影響樓宇與小區(qū)運行的設(shè)備故障或施工。 系統(tǒng)運行方式的重大改變，主要設(shè)備的技術(shù)改造。 重點設(shè)備主要零部件更換、修理外委加工，設(shè)備的增改或向外委托加工。 系統(tǒng)及主要設(shè)

16、備的技術(shù)改造。 系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外委施工。 技術(shù)骨干、領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。 員工一天以上的請假，領(lǐng)班以上員工的補休、換班。4.8 共用設(shè)施巡視檢修制度1目的規(guī)范樓宇巡查工作，保障小區(qū)正常的工作和生活秩序。2適用范圍適用于工程部部的樓宇巡查工作。3職責3.1 工程部主管負責樓宇巡查的組織、管理工作。3.2 工程部部維修員負責依照本規(guī)定實施樓宇巡查工作。4程序要點4.1 工程部主管應(yīng)于每月月底制定下月的巡樓宇工作方案，內(nèi)容應(yīng)包括責任區(qū)域的巡查安排及巡查的內(nèi)容等。4.2 樓宇巡查的內(nèi)容4.2.1 治安隱患的巡查。4.2.2 公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡查。4.2.3 清潔衛(wèi)

17、生狀況的巡查。4.2.4 園林綠化維護狀況的巡查。4.2.5 裝修違章的巡查。4.2.6 消防違章的巡查。4.2.7 利用巡查機會與住戶溝通。4.3 樓宇巡查機會與住戶溝通。4.3.1 “看”：通過觀察來發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題。4.3.2 “聽”：從設(shè)施設(shè)備運行時的聲音判斷是否有故障。4.3.3 “摸”：通過用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況。4.3.4 “調(diào)查了解”：向住戶或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。4.4 房屋本體巡查的工作要領(lǐng)4.4.1 檢查水電表。檢查水電是否處于正常狀態(tài)，記錄損壞的水電表情況。當水表在無人居住的情況下運轉(zhuǎn)時應(yīng)關(guān)上單位法門，預(yù)防水浸事故，并在該單位門口貼上

18、相關(guān)告示；當發(fā)現(xiàn)電表異常運轉(zhuǎn)（如倒轉(zhuǎn)、有盜電嫌疑）時，應(yīng)在巡查登記表中予以記錄并及時報告工程部主管。4.4.2 巡查樓梯間：a) 檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)；b) 檢查梯間墻身、天花批蕩是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面瓷片是否完整無損；c) 檢查消防栓是否標識完好、配件齊全；滅火器是否有漏氣或過期、失效現(xiàn)象；防火門是否關(guān)閉；消防安全疏散指示燈是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盜預(yù)警設(shè)施及消防報警設(shè)施是否完好；d) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4.4.3 巡查逃生天臺：a) 檢查逃生天臺是否能隨手打開（嚴禁上瑣）；b) 檢查天臺護欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好；c)

19、檢查有無違章占用逃生天臺現(xiàn)象；d) 檢查雨水管是否通暢；e) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4.4.4 巡查電梯：a) 檢查電梯運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，是否有異常響動；b) 檢查安全標識是否完好，電梯按鈕等配件是否完好；c) 檢查照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施是否完好；d) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4.4.5 巡查大堂、門廳、走廊：a) 檢查各類安全標識是否完好；b) 檢查公共設(shè)施和照明燈及垃圾箱是否完好；c) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4.4.6 巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫石油氣味、焦味時應(yīng)立即對相關(guān)單位進行調(diào)查，當原因不明時應(yīng)立即告知保安部進行檢查。4.5 公共設(shè)施設(shè)備巡查的工作要領(lǐng)4.5.1 巡查水、電、氣、通訊設(shè)施：a) 檢查

20、室外設(shè)施有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象；b) 檢查室外設(shè)施有無生銹、脫漆現(xiàn)象，標識是否完好；c) 檢查室外消防設(shè)施是否備件齊全、標識完好。4.5.2 巡查公共文體設(shè)施：a) 檢查雕塑小品是否完好，是否有安全隱患；b) 檢查兒童游樂設(shè)施是否完好，有無安全隱患；c) 檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)象，長勢是否良好。4.5.3 巡查道路、廣場、公共集散地：a) 檢查設(shè)施設(shè)備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象；b) 檢查標識、路牌、警示牌是否完好；c) 檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全；d) 檢查衛(wèi)生狀況是否完好。4.5.4 巡查停車庫、停車場

21、、單車棚、摩托車場：a) 檢查防盜設(shè)施是否完好；b) 檢查停放的車輛是否有損傷現(xiàn)象；c) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4.6 巡查周邊環(huán)境4.6.1 檢查小區(qū)內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。4.6.2 檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。4.6.3 檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽家畜等現(xiàn)象。4.6.4 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4.7 巡查違章裝修：詳見裝修管理標準作業(yè)規(guī)程。4.8 巡查空置房：詳見空置房管理標準作業(yè)規(guī)程。4.9 對巡查中發(fā)現(xiàn)問題的處理要領(lǐng)4.9.1 維修人員巡查時發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時，如本人能進行規(guī)勸、阻止、處理的，應(yīng)予以立即解決；否則及時將問題記錄在巡查記錄表中，巡查

22、回來后報告工程部主管解決。4.9.2 工程部主管視情況按下列情況處理：a) 屬公共設(shè)施設(shè)備破損丟失的，按報修管理標準作業(yè)規(guī)程處理；b) 屬管理處其他部門員工工作不力造成的，應(yīng)通知其他相關(guān)部門主管前往處理。巡查中發(fā)現(xiàn)的問題一般情況下應(yīng)在一周內(nèi)解決；特殊情況需經(jīng)工程部經(jīng)理同意后可適當延長；c) 屬住戶違章造成的問題，應(yīng)按住戶違章處理標準作業(yè)規(guī)程處理。4.9.3 對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題，工程部主管應(yīng)及時向管理處經(jīng)理匯報，由管理處經(jīng)理處理。4.9.4 巡查中發(fā)現(xiàn)問題處理完畢后工程部維修人員應(yīng)現(xiàn)場驗證，處理的過程和驗證的結(jié)果均應(yīng)有完整的記錄，并經(jīng)相關(guān)人員簽字認可。4.10 巡查記錄表、巡查問題處理表每月

23、底匯總由工程部歸檔保存，保存期兩年。4.11 本規(guī)程執(zhí)行情況作為相關(guān)員工績效考評的依據(jù)之一。A、 工程部主管應(yīng)每周不少于三次全域巡視檢查。并將巡視區(qū)域劃分到巡視責任人，責任人每天應(yīng)至少兩次巡視責任區(qū)域，并在巡視記錄表中做好記錄。B、 巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即處理，不得人為拖延。C、 管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應(yīng)自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報告工程主管，由工程主管安排處理。D、 對影響小區(qū)日間管理的維修，應(yīng)調(diào)整時間，安排在夜間施工。E、 對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目，工程主管應(yīng)填寫設(shè)備對外委托維修申請單，報請公司領(lǐng)導批準后執(zhí)行，工程主管負責對進度、工藝質(zhì)量及造價

24、進行監(jiān)控。維修結(jié)束，機電人員需對設(shè)備設(shè)施進行檢測，檢測合格方予以驗收。F、 定期檢查項目一覽表周期序號檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺、連廊2通風口35%消火栓的開箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報箱3上、下雨污水管4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)5消火栓半月1公用電器每周1電子對講門八年1馬賽克外墻面，清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓

25、道、樓梯墻面全面修補、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2電子對講門刷漆一次3木門、窗油漆一次一年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標識(棟號、單元號、樓層號)每年重噴寫一次4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標識牌2車棚、車架每天兒童游樂設(shè)施隨時檢查1道路(包括水泥

26、路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護欄4其他 備注：檢查結(jié)果填入巡視記錄表，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時如發(fā)現(xiàn)問題也應(yīng)及時維修。4.7.5 工具管理制度（1） 領(lǐng)用工具時應(yīng)填寫工具領(lǐng)用登記表，實行工具報損制度。（2） 領(lǐng)用者應(yīng)愛護工具，對損壞的工具經(jīng)工程部主管確認后方可以舊換新。（3） 對大型工具應(yīng)建立嚴格的報損制度，并按照公司相關(guān)制度、程序進行報損。（4） 對工具實行個人負責制，誰丟失誰負責賠償。（5） 對于公用工具及大件工具應(yīng)由內(nèi)勤負責進行統(tǒng)一管理。（6） 對在工作中損壞的工具應(yīng)向工程部主管匯報（同時將損壞的工具交回管理

27、部集中處理）方可領(lǐng)取。（7） 對于損壞的工具由管理部定期進行統(tǒng)一銷毀（應(yīng)有相關(guān)負責人簽字）。（8） 對于專用工具應(yīng)由專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應(yīng)填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進行適當賠償，如屬自然損壞（需有相關(guān)部門負責人出具損壞憑據(jù)）則按照相關(guān)財務(wù)制度辦理，如有關(guān)人員需借用專用工具，應(yīng)填寫工具借用登記表。（9） 相關(guān)監(jiān)視和測量工具定期送檢。4.7.6 房屋維護制度（1） 工程部應(yīng)嚴格執(zhí)行房屋承接查驗標準，確保新建工程交付質(zhì)量。（2） 工程部依據(jù)定期檢查項目一覽表對物業(yè)進行巡視檢查，填寫巡視記錄表，及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴大，搞好房屋零星修繕工作。（3） 定期對房屋進行養(yǎng)護修繕

28、，并及時在房屋公共設(shè)施養(yǎng)護修繕登記表中做好養(yǎng)護修繕記錄，以避免因失修造成房屋損壞，養(yǎng)護修繕內(nèi)容包括維護、中修、大修、改造。（4） 加強修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。（5） 建立健全房屋檔案，定期對房屋完好狀況進行分項統(tǒng)計。（6） 加強對二次裝修的管理，杜絕違章搭建和裝修影響房屋結(jié)構(gòu)和功能。4.7.7 空置房檢查制度（1） 工程部每月對空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進行全面巡視檢查，填寫空房（托管、空置）動態(tài)管理登記表。（2） 對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)環(huán)境部（保潔隊）處理，安全問題轉(zhuǎn)保安部（保安隊）處理，工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理。要求對處理結(jié)果形成書面記錄。（3） 特殊原因

29、不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。4.7.8 設(shè)備潤滑管理制度（1） 潤滑工作的方式 根據(jù)設(shè)備管理及運行特點，采用由操作工及維修工共同負責制。（2） 潤滑劑的選用 由主管根據(jù)所管設(shè)備的運行特點和出廠使用說明書來選擇潤滑劑，報請經(jīng)理批準后，交庫房統(tǒng)一采購。當出廠使用說明書的油種規(guī)格不清楚時，要根據(jù)設(shè)備的各種工作條件（轉(zhuǎn)數(shù)、軸徑轉(zhuǎn)速、載荷、形式和溫度等）來確定恰當?shù)臐櫥瑒?從技術(shù)管理、資源管理出發(fā)，盡可能用同一潤滑劑。（3） 潤滑劑的管理 潤滑劑的管理包括采購、運輸、貯存幾部分。 潤滑劑在貯存中，對各種油（脂）的存放，必須分品種、牌號貯存、嚴禁混雜，更要保證清潔，防止塵

30、砂、鐵屑、水分等異物混入。潤滑劑的使用部門要把潤滑劑的消耗量在節(jié)能降耗統(tǒng)計表中做好記錄，并取得月消耗量的數(shù)據(jù)，根據(jù)記錄和每月的工作計劃做好潤滑消耗預(yù)算，并報庫房由公司采購。（4） 設(shè)備潤滑“五定”工作 定點： 現(xiàn)代機械設(shè)備中需要潤滑的部位都設(shè)有潤滑點，并配置油孔、油標、油池等供油裝置。每個操作工和維修工都必須熟悉這些供油部位。 定質(zhì)： 為確保潤滑劑在使用過程中的質(zhì)量，必須按設(shè)備說明書上的品種、牌號使用。設(shè)備上的潤滑裝置要保持清潔。 定量： 在保證設(shè)備潤滑良好基礎(chǔ)上，執(zhí)行定額用油。如發(fā)現(xiàn)超過限額時，要查明原因，及時改正。 定期： 定期添油和清洗換油，是搞好設(shè)備潤滑的重要環(huán)節(jié)。因此在進行潤滑操作中

31、，必須嚴格按照說明書規(guī)定，分別按班、日、月給各潤滑點加油（脂），按計劃清洗換油（脂）。 定人： 設(shè)備上的各潤滑部位，應(yīng)由操作工和維修工分工負責。凡需要每班（每天或每周）加油一次的潤滑點由操作者負責加油，凡需要拆卸后才能添油（脂）或換油（脂）的部位，由修理工定期清洗換油（脂）。所有電器部件由維修電工負責添油（脂）或換油（脂）。4.7.9 新增設(shè)備管理制度（1） 公司各部門需增置的設(shè)備經(jīng)批準購買后，報工程部備案。（2） 經(jīng)工程部進行可行性方面的技術(shù)咨詢后，才可確定裝修項目或增置電器及機械設(shè)備。（3） 各部門應(yīng)設(shè)一名兼職設(shè)備管理員，協(xié)助工程部對設(shè)備進行管理，指導本部門設(shè)備使用者正確操作。（4） 設(shè)備

32、項目確定或設(shè)備購進后，工程部負責組織施工安裝，并負責施工安裝的質(zhì)量。（5） 由工程部及使用部門負責人驗收合格后填寫采購設(shè)備驗收表方可使用。4.7.10 缺陷設(shè)備運行規(guī)程（1） 工程部在每日的例行巡查中，將有缺陷的設(shè)備設(shè)施記錄于缺陷設(shè)備設(shè)施登記表中。（2） 對一般的輕微的影響不大的缺陷應(yīng)立即更換，以免造成更大的損失，并立即發(fā)出通知，報批工程主管。（3） 對一般輕微的影響面寬的缺陷應(yīng)盡量將維修時間安排在下班后或客戶休息后進行，在此之前應(yīng)將需更換材料全部準備好，將維修時間通告所有商家/客戶，而且以書面形式上報工程主管。（4） 對缺陷已很嚴重的設(shè)備設(shè)施應(yīng)立即口頭通知工程主管和所有商家/客戶，同時立即著

33、手進行維修，并請客戶服務(wù)中心以書面形式將通知張貼于通告欄，維修完畢后立即書面形式上報工程主管。（5） 對暫時無法維修而缺陷已很嚴重的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)立即上報公司，同時請客戶服務(wù)中心將停止使用的原因及恢復(fù)使用時間公告于告示欄，并在限期內(nèi)維修完畢。（6） 對需進行外委修理的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)上報公司，并限期維修完畢。4.7.11 設(shè)備事故處理制度（1） 設(shè)備一旦發(fā)生事故，影響到客戶的正常生活和活動時，必須馬上啟用備用應(yīng)急設(shè)備，采用應(yīng)急措施挽回損失和影響，并保護現(xiàn)場。（2） 有關(guān)領(lǐng)導及有關(guān)人員要立即赴現(xiàn)場檢查、分析、記錄，及時做出處理。（3） 事故發(fā)生后，有關(guān)人員要將事故處理情況填寫在投訴、建議、電話、通知、

34、通啟、報告、報警記錄薄并送交有關(guān)領(lǐng)導批示后，由工程部和有關(guān)部門領(lǐng)導解決。（4） 對于事故責任者，公司要查明原因，根據(jù)規(guī)定，視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟處罰和行政處分。如果已觸犯法律，則按國家法律程序處理。（5） 事故的事后處理要做到四不放過： 事故原因不查清不放過。 缺乏切實有效的防范措施不放過。 缺乏長備不懈的應(yīng)急彌補措施不放過。 事故責任人和員工未受到教育不放過。4.7.12 電氣機械設(shè)備操作制度（1） 電氣機械設(shè)備使用前，設(shè)備管理人員要與工程部配合，組織使用人接受操作培訓，工程部負責安排技術(shù)人員傳授專業(yè)知識。（2） 使用人員要學會操作，掌握日常保養(yǎng)知識和安全操作知識，熟悉設(shè)備性能。（3） 使

35、用人要嚴格按操作規(guī)程工作，認真遵守交接班制度，準確填寫值班記錄。（4） 工程部要指派人員與各部門負責人經(jīng)常檢查設(shè)備情況，并列入員工工作考核內(nèi)容。（5） 使用各種電氣機械設(shè)備要注意安全。4.7.13 改裝、移裝設(shè)備操作制度（1） 設(shè)備的跨部門移裝、改裝前要填寫維修/服務(wù)單并報工程部審批。（2） 工程部進行技術(shù)可行性咨詢，派員改裝、移裝。（3） 將設(shè)備改裝、移裝的情況填寫在維修/服務(wù)單備注欄內(nèi)并存檔。（4） 公司各部門未經(jīng)呈報工程部主管審批同意，任何人不得改、移裝設(shè)備。4.7.14 轉(zhuǎn)讓和報廢設(shè)備管理制度（1） 設(shè)備年久陳舊不適應(yīng)工作需要或無再使用價值，使用部門申請報損、報廢之前，工程部要進行技術(shù)

36、鑒定和咨詢。（2） 工程部指派專人對設(shè)備損壞情況、影響工作情況、使用年限、殘值情況、更換新設(shè)備的價值及貨源情況等進行鑒定與評估，形成意見書交使用部門。（3） 使用部門將設(shè)備停用（封存、報廢、改進、更新）審批表附工程部鑒定與評估意見書一并上報，按程序?qū)徟?。?） 申請批準后，交付采購部辦理，新設(shè)備到位后，舊設(shè)備方可轉(zhuǎn)讓或報廢。（5） 報廢報損舊設(shè)備由工程部負責按規(guī)定處理。4.7.15 監(jiān)視和測量裝置控制（1） 監(jiān)測裝置范圍序號裝置名稱使用地點1、萬用表維修用檢測儀器2、兆歐表維修用檢測儀器3、鉗形電流表維修用檢測儀器4、高壓驗電器維修用檢測儀器5、絕緣工具(絕緣棒、絕緣靴、絕緣手套等)維修用防護

37、工具（2） 監(jiān)測裝置的購置 行政部在指定合格供方中購買各部門所需的監(jiān)測裝置，購回的監(jiān)測裝置應(yīng)交工程部送檢定機構(gòu)檢定合格后方可使用，工程部負責對監(jiān)測裝置的使用人員進行使用及維護指導。（3） 監(jiān)測裝置的管理 工程部主管指定專人建立測量、計量器具臺賬，明確記錄各裝置的檢定日期及檢定周期，并在規(guī)定周期內(nèi)將檢測裝置送相關(guān)檢定機構(gòu)進行檢定或校準，保證其精度符合技術(shù)要求，經(jīng)檢定或校準合格的監(jiān)視和測量裝置方可使用，工程部應(yīng)做好監(jiān)測裝置的檢校記錄。 工程部主管負責組織人員對監(jiān)測裝置進行巡檢，保證監(jiān)測裝置正常使用。 各管理部應(yīng)指定專人負責監(jiān)測裝置的日常使用維護，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過檢定周期或已失效或損壞的監(jiān)測裝

38、置應(yīng)及時送工程部交相關(guān)法定檢定機構(gòu)進行維修、檢定、校準。（4） 各使用部門應(yīng)妥善保護監(jiān)測裝置的檢定合格標識。4.7.16 緊急事件處理制度（1） 緊急事件包括：洪災(zāi)、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷等重大設(shè)施設(shè)備事故。（2） 緊急事件采用電話或?qū)χv機方式聯(lián)系，但必須互報姓名，并將情況報告清楚。（3） 緊急事件報告后，應(yīng)立即匯報上級，并由現(xiàn)場職位最高的負責人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報，引起嚴重后果的，追究當事人責任。（4） 人為拖沓，致使影響擴大的，追究受派人責任。（5） 處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報告，由上級統(tǒng)籌安排處理。（6） 以上事件處理完畢后應(yīng)由工程部主管填寫投訴、建議、電話、通知、通啟

39、、報告、報警記錄薄。工程前期介入1.0 目的 在工程設(shè)計和施工階段，及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設(shè)計和施工給物業(yè)今后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。2.0 范圍 適用于公司接管的所有項目。3.0 職責3.1 工程部負責實施工程前期介入目標、方案、人員配置，并督促檢查。4.0 工作程序4.1 工程前期介入的主要工作4.1.1 檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資 公司憑借多年管理經(jīng)驗應(yīng)委派有經(jīng)驗工程人員對項目進行實地考察，通過定期參加前期項目工程例會，研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖(包括土建和各類機電設(shè)備)、項目模型等資

40、料，了解項目規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范、確定項目檔次和客戶需求，對項目環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見和建議，如： 制訂物業(yè)管理收費標準，為項目預(yù)售創(chuàng)造條件。 針對智能化采用程度和深度進行探討，即可以促進銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展需求，以及盡量減少投資成本。同時考慮到管理中通過有效的人與技結(jié)合，減少今后的管理成本。 根據(jù)項目情況提出物業(yè)改良及增減工程項目建議，以節(jié)省工程費用及達到最高經(jīng)濟效益。 根據(jù)以往經(jīng)驗，編制保養(yǎng)合同及招標文件規(guī)格，并利用公司服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠價格尋找提供服務(wù)的承接商。4.1.2 從管理者角度，改善設(shè)計缺陷 在以往，發(fā)展商在很大程度上依賴

41、建筑設(shè)計單位確定功能及配套設(shè)施，事實上，沒有哪一家設(shè)計單位對項目日后運行及管理能夠比有經(jīng)驗物管公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小客戶和物管公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計缺陷，以致物管公司難以運作，客戶怨聲載道。為改變這一狀況，公司將對項目及設(shè)施進行審視，盡可能將設(shè)計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如： 功能設(shè)計（地下、地面、裙房、標準層、屋面、停車場、銀行、商店）是否滿足物業(yè)管理需求。 小區(qū)人車分流和車輛就近沿樓臨時辦事停放和固定停放車位的布局。 圍墻和大門設(shè)置。 公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。 公共照明開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長明形式開閉。 建立合適的管理用房（位置、裝修標準、布局）。 設(shè)備機房環(huán)

42、境、通風是否滿足要求，公共機房和管道井門鎖鑰匙統(tǒng)一。 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)立、位置、規(guī)格及標準和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類、收集措施。 設(shè)置必要的公共洗手間。 信報箱、牛奶箱設(shè)立方便使用和管理。 配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。 對客戶室外空調(diào)位置、預(yù)留穿墻孔和冷凝水的排放等問題。 居家生活私密及安全防護設(shè)施。 建筑給排水的節(jié)能環(huán)保。 后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進方案。 對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議。 水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點和發(fā)展需要。 創(chuàng)優(yōu)標準的硬件完善。 愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。 控制因設(shè)備選型及安

43、裝不當給物業(yè)以后運行管理帶來隱患。 設(shè)備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求。 安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運行和維護保養(yǎng)。4.1.3 跟進施工過程，保證順利交接 為了保證日后管理工作順利開展，必須對項目進行全面的了解，如果公司在項目交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況了如指掌。在項目交付前期，公司將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議，如： 檢討施工進度。 協(xié)助檢查施工質(zhì)量。發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。 在交付前先作驗收，并向發(fā)展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達設(shè)計規(guī)格及要求事項。 對今后不便養(yǎng)

44、護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護重點記錄。 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收。 提供成品保護措施。指導物業(yè)驗收工作。4.1.4 智能系統(tǒng)顧問 考察整體工程進度，提出智能化工程階段性實施進度計劃。 針對發(fā)展商對智能化工程要求，對原智能化設(shè)計提出合理化建議，并根據(jù)當前市場情況，提出增加智能化功能建議。 根據(jù)發(fā)展商最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案，方案要求功能完善、先進，設(shè)計合理、實用、選材和布局合理。 協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備選型提出建議。4.2 工程前期介入的實施4.2.1 由物業(yè)中心和工程部成立前期介入小組，策劃前期介入目標

45、及方案。 4.2.2 人員及資源配置。4.2.3 參與項目設(shè)計及圖紙會審，形成會審紀要。4.2.4 對項目的規(guī)劃設(shè)計提出有利于物業(yè)管理順利實施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計單位調(diào)整、改進。4.2.5 參與設(shè)備選型及安裝方案審定。4.2.6 使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求。4.2.7 參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標準及合同進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)不合格項及產(chǎn)生不合格項的原因，會同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄。4.2.8 參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄。4.2.9 現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實驗等。4.2.10 雨后

46、注意觀察房屋的滲漏情況，及時將意見反饋給開發(fā)商整改。4.2.11 設(shè)專人跟進總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄。4.2.12 參與竣工驗收和承接查驗，嚴格按照承接查驗標準進行承接查驗。4.2.13 盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分，為日后管理作充分的準備。物業(yè)承接查驗規(guī)程1.0 目的 規(guī)范新物業(yè)的承接查驗工作，確保接管物業(yè)質(zhì)量合格。2.0 范圍 適用于物業(yè)公司對新接物業(yè)承接查驗工作。3.0 職責3.1 工程部在物業(yè)公司總經(jīng)理的領(lǐng)導下，作為物業(yè)承接查驗小組成員，具體負責物業(yè)的工程承接查驗手續(xù)。3.2 負責承接查驗的工作質(zhì)量。3.3 負責依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的承接查驗工作。4

47、.0 程序4.1 承接查驗的準備工作4.1.1 新建物業(yè)竣工驗收后、客戶入住前，工程部應(yīng)及時參與物業(yè)承接查驗小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的承接查驗，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足客戶的質(zhì)量要求。（1） 在接到物業(yè)公司的承接查驗指令后，工程部立即按照經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。4.1.2 承接查驗前的準備： 承接查驗開始之前接工程部應(yīng)做好以下準備工作：（1） 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。（2） 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好承接查驗計劃。（3） 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。（4） 準備好承接查驗記錄表格，

48、包括：物業(yè)整體移交驗收表、房屋及公用設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交、竣工和承接查驗交接表、物業(yè)移交明細表、物業(yè)接管鑰匙移交明細表、承接查驗設(shè)施、設(shè)備遺留問題清單、承接查驗資料遺留問題清單。4.2 承接查驗的工作程序總經(jīng)理下達承接查驗指令驗收是否合格進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收是否合格記錄歸檔作好承接查驗準備進行資料驗收移交組建承接查驗小組要求正確、真實補齊資料否否要求發(fā)展商限時整改 4.3 資料的承接查驗 發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交包括但不限于相關(guān)資料：4.3.1 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料 包括：項目開發(fā)批準報告、規(guī)劃許可證、投資許可證、土地使用合同、建筑開工許可證、用地紅線圖。4.3.2 拆遷資料。 房屋分產(chǎn)權(quán)清

49、冊。4.3.3 綜合竣工驗收資料 包括：竣工圈（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電氣等設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖的全套圖紙）、工程合同及開、竣工報告、建設(shè)工程竣工驗收證明書、建設(shè)消防驗收合格證、公共配套設(shè)施綜合驗收合格書、供水合同、供電協(xié)議書、許可證、供氣協(xié)議書、許可證、有線電視臺合格證、通信設(shè)施合格證、電梯準用證、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、水電氣視訊衛(wèi)生潔具等設(shè)備的檢驗合格證書、砂漿，混凝土試塊試壓報告、供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。4.3.4 施工設(shè)計資料 包括：地質(zhì)勘察報告書、全套設(shè)計圖紙、圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知及技術(shù)核

50、定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、工程預(yù)決算報告書、重要的施工會議紀要、隱蔽工程驗收記錄和簽證、沉降觀測記錄、其他可能會影響將來管理的原始記錄。4.3.5 機電設(shè)備資料 包括：機電設(shè)備出廠合格證、機電設(shè)備使用說明書（要求中文）、機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。4.3.6 客戶資料 包括：已購房的客戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等、已購房客戶的付款情況或付款方式。4.4 物業(yè)硬件設(shè)施承接查驗和竣工的區(qū)別4.4.1 承接查驗主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合客戶要求。而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。4.4.2 承接查驗是物業(yè)公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)

51、量有嚴重問題、將被客戶廣泛投訴而采取的一種替客戶提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。4.5 承接查驗標準和驗收方法4.5.1 驗收標準為建設(shè)部（91）年ZBP30001-90房屋承接查驗標準及客戶生活的合理要求。4.5.2 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。4.5.3 總平面的具體驗收標準 道路路面不應(yīng)有積水，空鼓和斷裂現(xiàn)象。 明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象。 室外排水系統(tǒng)的標高，窨井設(shè)置，管道坡度，管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的要求，管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。施工 單位工程的

52、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，達到工完、料凈、場地清的要求。 綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草。綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。 信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。雕塑、小品牢固，完好，安全。招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。4.5.4 房屋主體結(jié)構(gòu)具體驗收標準 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。 鋼筋混凝土構(gòu)件

53、產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。 鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。4.5.5 房屋建筑部分具體驗收標準 樓梯、扶手： 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑。 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 墻體，梯踏步： 陽角完好無損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角順直，無缺棱掉角。 門、窗： 門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形。 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活。 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷。 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。 電子防盜門通知清晰，完好，無銹跡。 不銹鋼房盜門表面光亮，無刮花、變形。 高檔裝飾門裝飾完整。 門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 樓地面： 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。 整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。 塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 內(nèi)墻面： 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。 無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。 塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角