萬科培訓資料-社區(qū)商業(yè)營銷策略解讀

1、Company name美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構w w w . m e g a r o a d . n e t 社區(qū)商業(yè)營銷策略解讀、美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 2前前 言言 美格行商業(yè)地產作為專業(yè)的商業(yè)地產服務商，致力于商業(yè)地產的長期實踐與研究，先后操作了一百多個商業(yè)地產項目，包括購物中心、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)、城市綜合體等不同形態(tài)的商業(yè)物業(yè)。 對于社區(qū)商業(yè)，美格行曾專門組隊，就深圳40多個大中型社區(qū)商業(yè)的市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、面積配

2、比等專業(yè)問題進行了深入的調查研究。同時，我們也有幸負責了布吉東大街、萬科城風情步行街、中海月朗苑壹街、萬象中心街、萬科金域道、龍城一街、龍華中心街、西岸原味街、振業(yè)城商業(yè)街等多個典型社區(qū)商業(yè)項目的營銷工作， 并取得了較好結果。 本次演講，主要立足于我司過往操作的社區(qū)商業(yè)營銷案例展開，重在溝通與交流。美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 3社區(qū)商業(yè)營銷策略解讀綱要社區(qū)商業(yè)營銷策略解讀綱要PART 2 PART 2 以售為主的社區(qū)商業(yè)到底需不需要招商？以售為主的社區(qū)

3、商業(yè)到底需不需要招商？PART 3 PART 3 商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別？商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別？PART 1 PART 1 社區(qū)商業(yè)通常面臨的難題？社區(qū)商業(yè)通常面臨的難題？Page 4PART 1 PART 1 社區(qū)商業(yè)通常面臨的難題社區(qū)商業(yè)通常面臨的難題 ？租 售美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 5租與售的矛盾租與售的矛盾租與售租與售美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSUL

4、TING CO., LTD.MegaRoadPage 6發(fā)展商面臨的現實問題發(fā)展商面臨的現實問題Question美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 7結論結論 社區(qū)商業(yè)基本上以售為主Page 8 PART 2 PART 2 以售為主的社區(qū)商業(yè)以售為主的社區(qū)商業(yè) 到底需不需要招商到底需不需要招商 ？美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPa

5、ge 9SituationSituation1 1（SituationSituation）1 1能招到商家，對銷售說法有支撐，并能配合營銷時間節(jié)能招到商家，對銷售說法有支撐，并能配合營銷時間節(jié) 點的項目，但租金未必能支撐售價。點的項目，但租金未必能支撐售價。此種情況適合主力店招商，或關鍵節(jié)點位的代表性商家的招商。此種情況適合主力店招商，或關鍵節(jié)點位的代表性商家的招商。美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 10Situation2Situation2（Situat

6、ionSituation）22招商可行，租金可以支撐售價，并可配合營銷時間節(jié)點。招商可行，租金可以支撐售價，并可配合營銷時間節(jié)點。此種情況適合帶租約銷售此種情況適合帶租約銷售美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 11SituationSituation33（SituationSituation）33項目短期內難于實現招商，或租金過低，制約銷售。項目短期內難于實現招商，或租金過低，制約銷售。此種情況適合直接銷售，作簡單的業(yè)態(tài)規(guī)劃指引，充分描繪項目的未來預期。此種情

7、況適合直接銷售，作簡單的業(yè)態(tài)規(guī)劃指引，充分描繪項目的未來預期。美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 12結結 論論 社區(qū)商業(yè)的銷售多采用主力店(關鍵節(jié)點位)招商支撐銷售或直接銷售的銷售模式Page 13 PART 3 PART 3 商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別 ？美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 14一、功

8、能不同，價一、功能不同，價值體系不同。值體系不同。二、客戶群差異對營二、客戶群差異對營銷的要求不同。銷的要求不同。商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 15住宅住宅商鋪商鋪一、功能不同，價值體系不同。一、功能不同，價值體系不同。美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 16如何構建商業(yè)項

9、目的價值體系？如何構建商業(yè)項目的價值體系？項目定位 = 項目核心價值點的整合美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 17如何構建商業(yè)項目的價值體系？如何構建商業(yè)項目的價值體系？商業(yè)形態(tài)發(fā)展商品牌社區(qū)本身及輻射消費群區(qū)位主題定位交通樞紐升值前景美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 18項目價值點方向一項目價值點方向一區(qū)位區(qū)位龍城一街龍

10、城一街萬象萬象中心街中心街龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 19項目價值點方向一項目價值點方向一區(qū)位區(qū)位美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 20項目價值點方向二項目價值點方向二主題定位主題定位西岸西岸原味街原味街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL E

11、STATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 21項目價值點方向二項目價值點方向二主題定位主題定位美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 22項目價值點方向二項目價值點方向二主題定位主題定位1 12 2美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 23項目價值點方向三項目價值點方向三交通樞紐交通樞紐龍城一街龍

12、城一街龍華龍華中心街中心街萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 24項目價值點方向四項目價值點方向四升值潛力升值潛力美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 25項目價值點方向四項目價值點方向四升值潛力升值潛力美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE

13、CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 26項目價值點方向五項目價值點方向五社區(qū)本身及輻射消費群社區(qū)本身及輻射消費群萬科城萬科城風情步行街風情步行街龍城一街龍城一街布吉東大街布吉東大街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 27項目價值點方向六項目價值點方向六發(fā)展商品牌發(fā)展商品牌萬科城萬科城風情步行街風情步行街中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街振業(yè)城振業(yè)城商業(yè)街商業(yè)街萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZH

14、EN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 28項目價值點方向七項目價值點方向七商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 29小結小結具有極強的沖擊力具有極強的沖擊力信息直接，容易判斷信息直接，容易判斷1-21-2個核心價格點為主，其它價值點為輔。個核心價格點為主，其它價值點為輔。美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTAT

15、E CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 30代表案例解析代表案例解析解決項目的問題解決項目的問題西岸西岸原味街原味街中海中海月朗苑壹街月朗苑壹街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 31總商業(yè)面積：總商業(yè)面積：70萬以上萬以上中心區(qū)商業(yè)競爭態(tài)勢中心區(qū)商業(yè)競爭態(tài)勢幸福海岸幸福海岸2 2萬萬 深業(yè)新岸線深業(yè)新岸線1 1萬萬 第五大道第五大道3.83.8萬萬 正中商業(yè)廣場正中商業(yè)廣場6 6萬萬商業(yè)特區(qū)商業(yè)特區(qū)1313萬萬購物公園購物公園2

16、424萬萬君逸世家君逸世家2 2萬萬 金成時代金成時代1 1萬萬泰華海逸世家泰華海逸世家3.5萬萬麗晶國際麗晶國際1.6萬萬 (蘇寧電器蘇寧電器/歐麥德歐麥德)西城上筑西城上筑2 2萬萬 ( (華潤萬家華潤萬家) )尚都尚都( (賽格電子賽格電子) )5 5萬萬金泓凱旋城金泓凱旋城3 3萬萬天悅龍庭天悅龍庭1.751.75萬萬 好望角好望角1.81.8萬萬風臨洲風臨洲0.40.4萬萬美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 32西岸西岸原味街原味街項目面臨的問題：項

17、目面臨的問題：美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 33 西城上筑西城上筑 尚都尚都天悅龍庭天悅龍庭 麗晶國際麗晶國際 第五大道第五大道君逸世家君逸世家金泓凱旋城金泓凱旋城規(guī)劃有集中規(guī)劃有集中商業(yè)的項目商業(yè)的項目規(guī)劃無集中規(guī)劃無集中商業(yè)的項目商業(yè)的項目項目的機會在哪里？項目的機會在哪里？風臨洲風臨洲金城時代金城時代深業(yè)新岸線深業(yè)新岸線幸福海岸幸福海岸好旺角好旺角具備經營餐飲的條件具備經營餐飲的條件不具備經營餐飲的條件不具備經營餐飲的條件唯一性優(yōu)勢唯一性優(yōu)勢西岸西

18、岸原味街原味街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 34寶安中心區(qū)核心消費力優(yōu)勢寶安中心區(qū)核心消費力優(yōu)勢項目名稱項目名稱項目總戶數項目總戶數現入伙戶數現入伙戶數未來三年內未來三年內入伙戶數入伙戶數尚都尚都1956195619561956 天悅龍庭天悅龍庭1298129812981298 富通好旺角富通好旺角1212121212121212 麗晶國際麗晶國際901901901901 西城上筑西城上筑14921492 14921492金城時代金城時代84184184

19、1841 風臨洲風臨洲414414 414414第五大道第五大道20002000 20002000金泓凱旋城金泓凱旋城30003000 30003000深業(yè)新岸線深業(yè)新岸線362836281814181418141814幸福海岸幸福海岸1800180060060012001200御景灣御景灣497497 497497合計合計1903919039862286221041710417僅周邊11個項目目前已入伙人口約:34488人.未來三年居住人口超過:76000人。公務消費群體：區(qū)政府1500名公務人員。(已辦公)按照4/戶平均計算:西岸西岸原味街原味街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構

20、SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 35寶安餐飲空間優(yōu)勢寶安餐飲空間優(yōu)勢西鄉(xiāng)主要餐飲分布西鄉(xiāng)主要餐飲分布老城區(qū)老城區(qū)主要餐飲分布主要餐飲分布中心區(qū)消費力強、輻射廣，缺乏餐飲中心區(qū)消費力強、輻射廣，缺乏餐飲目前片區(qū)周邊商業(yè)規(guī)劃絕大部分沒有排油、煙設施，目前片區(qū)周邊商業(yè)規(guī)劃絕大部分沒有排油、煙設施，無法做中餐無法做中餐西岸西岸原味街原味街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage

21、36主題定位及業(yè)態(tài)分布主題定位及業(yè)態(tài)分布西岸西岸原味街原味街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 37西岸西岸原味街原味街這樣的主題定位優(yōu)勢顯而易見：這樣的主題定位優(yōu)勢顯而易見：民以食為天；鋪以稀為貴！民以食為天；鋪以稀為貴！ 寶安中心區(qū)唯一餐飲旺鋪！寶安中心區(qū)唯一餐飲旺鋪！美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 38西岸西岸原味街

22、原味街l開盤當天成功實現100%銷售。l實現31700元/的均價，溢價15%。l開創(chuàng)了以餐飲為主題的商鋪營銷的典范。最終，西岸原味街實現了這樣的成績：最終，西岸原味街實現了這樣的成績：美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 39代表案例解析代表案例解析解決項目的問題解決項目的問題西岸西岸原味街原味街中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., L

23、TD.MegaRoadPage 40中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街項目的現狀：項目的現狀：項目在營銷上面臨的問題項目在營銷上面臨的問題 怎樣才能賣出去？賣多高的價已經是其次了。怎樣才能賣出去？賣多高的價已經是其次了。美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 41 可見，這些賣點遠遠支撐不了整個項目的銷售，即便價格再低，也只能實現一部分位置較好鋪位的銷售，其它難點鋪位將沒有銷售機會。 中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街項目的難度顯而易見，現有的項目優(yōu)勢有哪些？項目的難度顯而易

24、見，現有的項目優(yōu)勢有哪些？必須有一個鮮明的核心價值點才能支撐整個項目的銷售！必須有一個鮮明的核心價值點才能支撐整個項目的銷售！美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 42中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街 既然項目當前的問題解決不了，那么我們何不展望未來？既然項目當前的問題解決不了，那么我們何不展望未來？ 支撐我們講未來有哪些條件呢？支撐我們講未來有哪些條件呢？美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CO

25、NSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 43中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街方向找準了，我們就要為這個方向去增加血與肉了！方向找準了，我們就要為這個方向去增加血與肉了！同時，我們也必須正視項目產品本身的問題：除了雅園路，其它兩面鋪都存在很大問題同時，我們也必須正視項目產品本身的問題：除了雅園路，其它兩面鋪都存在很大問題1 12 2美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 44中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街而且，關于升值而且，關于升值1 1號街我們也能

26、從以下三點清晰地延展：號街我們也能從以下三點清晰地延展：1 1、從片區(qū)角度延展項目的升值空間、從片區(qū)角度延展項目的升值空間2 2、從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來延展項目的升值空間、從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來延展項目的升值空間 3 3、從項目本身來延展項目的升值空間、從項目本身來延展項目的升值空間如此，項目已有了完整的價值體系：如此，項目已有了完整的價值體系：美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 45概念一：項目所處龍華坂田片區(qū)是深圳最熱的片區(qū)，升值潛力第一概念一：項目所處龍華坂

27、田片區(qū)是深圳最熱的片區(qū)，升值潛力第一深圳其他區(qū)域與項目片區(qū)的對比分析。本項目屬于深圳其他區(qū)域與項目片區(qū)的對比分析。本項目屬于“龍華龍華坂田坂田”片區(qū)，片區(qū)，是深圳最熱點也是具成長潛力的片區(qū)，通過對比深圳其它片區(qū)的土地供應是深圳最熱點也是具成長潛力的片區(qū)，通過對比深圳其它片區(qū)的土地供應量、商品房銷售情況及未來片區(qū)規(guī)劃帶來的大市場前景展望來襯托項目所量、商品房銷售情況及未來片區(qū)規(guī)劃帶來的大市場前景展望來襯托項目所處片區(qū)的未來升值空間。處片區(qū)的未來升值空間。1 1、從片區(qū)角度延展項目的升值空間、從片區(qū)角度延展項目的升值空間中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHE

28、N ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 46概念二：主題鮮明的業(yè)態(tài)規(guī)劃概念二：主題鮮明的業(yè)態(tài)規(guī)劃坂田首席餐飲、家居、裝飾生活街區(qū)坂田首席餐飲、家居、裝飾生活街區(qū) 首席即第一、最早的意思，體現業(yè)態(tài)定位的市場空間。首席即第一、最早的意思，體現業(yè)態(tài)定位的市場空間。2 2、從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來延展項目的升值空間、從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來延展項目的升值空間中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.

29、MegaRoadPage 47概念三：本項目必將成為片區(qū)內最具升值潛力的概念三：本項目必將成為片區(qū)內最具升值潛力的1號街號街l第五園的聚客力對項目的強力支撐。第五園的聚客力對項目的強力支撐。l街鋪最具升值空間：能夠獨立經營，比內鋪容易做旺。街鋪最具升值空間：能夠獨立經營，比內鋪容易做旺。l項目自身的價格優(yōu)勢具有較大的升值空間。項目自身的價格優(yōu)勢具有較大的升值空間。l同類項目對比：萬科四季花城作為坂田早期的大社區(qū)，同類項目對比：萬科四季花城作為坂田早期的大社區(qū)，5年前商鋪的售價年前商鋪的售價 僅僅9000元，隨著坂田房地產的日漸升溫，如今已漲到元，隨著坂田房地產的日漸升溫，如今已漲到2萬多元萬多

30、元/平方米，平方米，翻了一番多，年升值率高達翻了一番多，年升值率高達20%-30%。3 3、從項目本身來延展項目的升值空間、從項目本身來延展項目的升值空間中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 48中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街即速銷和溢價的雙贏！即速銷和溢價的雙贏！美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 4

31、9代表案例演示代表案例演示樓書樓書萬科萬科金域道金域道龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 50龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 51龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.

32、, LTD.MegaRoadPage 52龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 53龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 54龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.

33、MegaRoadPage 55龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 56龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 57龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRo

34、adPage 58龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 59龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 60龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage

35、 61龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 62代表案例演示代表案例演示樓書樓書萬科萬科金域道金域道龍華龍華中心街中心街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 63萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING C

36、O., LTD.MegaRoadPage 64萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 65萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 66萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LT

37、D.MegaRoadPage 67萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 68萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 69萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Mega

38、RoadPage 70萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 71萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 72萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPa

39、ge 73萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 74萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 75萬科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 76萬

40、科萬科金域道金域道美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 77一、功能不同，價一、功能不同，價值體系不同。值體系不同。二、客戶群差異對營二、客戶群差異對營銷的要求不同。銷的要求不同。商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 78二、客戶群差異對營銷的要求不同二、客戶群差異對營銷的要求不同住

41、宅住宅商鋪商鋪如何進行更有效的營銷推廣？如何進行更有效的營銷推廣？美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 79如何進行更有效的營銷推廣？如何進行更有效的營銷推廣？2 2、客戶量是關鍵、客戶量是關鍵3 3、平衡速銷與溢價的關系、平衡速銷與溢價的關系1 1、短期內成為市場熱點、短期內成為市場熱點美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 80

42、1 1、短期內成為市場熱點、短期內成為市場熱點焦點焦點ABCD美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 81A A、推廣要集中、緊湊、推廣要集中、緊湊在短期內集中轟炸，一般主體推廣期為在短期內集中轟炸，一般主體推廣期為1212個月，首月多渠道投放，第二個月視廣告效果側重。個月，首月多渠道投放，第二個月視廣告效果側重。美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Meg

43、aRoadPage 82短信投放的效果分析短信投放的效果分析 短信投放作為商鋪主要的營銷推廣渠道是一直貫穿于整個項目推廣始終的。一短信投放作為商鋪主要的營銷推廣渠道是一直貫穿于整個項目推廣始終的。一般來講，在項目推廣之初，主要采用報紙和戶外的推廣方式將項目的形象作全方位般來講，在項目推廣之初，主要采用報紙和戶外的推廣方式將項目的形象作全方位的展示，配合短信的投放，起到廣泛宣傳的作用；隨著項目的深入推進，之后的短的展示，配合短信的投放，起到廣泛宣傳的作用；隨著項目的深入推進，之后的短信投放要更加有針對性，對投放對象進行精準的篩選，從而節(jié)省營銷成本，提高推信投放要更加有針對性，對投放對象進行精準的

44、篩選，從而節(jié)省營銷成本，提高推廣效率，達到預期且更具實效性的推廣效果。廣效率，達到預期且更具實效性的推廣效果。美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 83短信投放的效果分析短信投放的效果分析（萬科（萬科金域道）金域道）1 1、對短信投放對象的篩選和細分，做到精準營銷。、對短信投放對象的篩選和細分，做到精準營銷。項目處于龍華梅林關口項目處于龍華梅林關口項目的即時租金低，租不抵項目的即時租金低，租不抵供，所以要篩選在乎資金安供，所以要篩選在乎資金安全，認可其保值和長期

45、增值全，認可其保值和長期增值空間的客戶。故以從事制造空間的客戶。故以從事制造業(yè)、貿易、金融、電子行業(yè)業(yè)、貿易、金融、電子行業(yè)的私企業(yè)主為主要投放對象的私企業(yè)主為主要投放對象，以及潮汕商會、獅子會會，以及潮汕商會、獅子會會員和深航員和深航VIPVIP鉆石卡會員。鉆石卡會員。由于一般的投資產品金額由于一般的投資產品金額較小，與項目可比性較小較小，與項目可比性較小，所以我們通過電信查詢，所以我們通過電信查詢出深圳所有在售和將售的出深圳所有在售和將售的寫字樓、商鋪、高端住宅寫字樓、商鋪、高端住宅和別墅的進線電話，以同和別墅的進線電話，以同類產品的投資客戶為主導類產品的投資客戶為主導，對此類高端客戶進行

46、投，對此類高端客戶進行投放，效果非常明顯。放，效果非常明顯。由于福田、龍華的投資客對由于福田、龍華的投資客對項目的區(qū)域認可度較高，故項目的區(qū)域認可度較高，故以福田、龍華為主要投放區(qū)以福田、龍華為主要投放區(qū)域，其次為南山、羅湖和坂域，其次為南山、羅湖和坂田區(qū)域，再將各片區(qū)進行細田區(qū)域，再將各片區(qū)進行細分，如南山華僑城、中心區(qū)分，如南山華僑城、中心區(qū)和后海片區(qū)，羅湖東門、水和后海片區(qū)，羅湖東門、水貝片區(qū)等。貝片區(qū)等。項目為高端投資產品項目為高端投資產品項目投資價值取向項目投資價值取向從大的方面講，萬科金域道將投放對象主要分為以下三個大類：從大的方面講，萬科金域道將投放對象主要分為以下三個大類：美格

47、行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 84短信投放的效果分析短信投放的效果分析（萬科（萬科金域道）金域道）1 1、對短信投放對象的篩選和細分，做到精準營銷。、對短信投放對象的篩選和細分，做到精準營銷。 那么我們就需要尋找更在乎自身的資金安全，不在乎即時租金，為自身資產的保值那么我們就需要尋找更在乎自身的資金安全，不在乎即時租金，為自身資產的保值和長期增值考慮的高端投資客戶。和長期增值考慮的高端投資客戶?；谝陨蠈蛻舸箢悇e的劃分，結合項目較為特殊的自身素質，在第一輪

48、篩選之后，基于以上對客戶大類別的劃分，結合項目較為特殊的自身素質，在第一輪篩選之后，再將以再將以區(qū)域區(qū)域篩選出來的客戶進行細分篩選出來的客戶進行細分美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 85短信投放的效果分析短信投放的效果分析（萬科（萬科金域道）金域道）從區(qū)域篩選出來從區(qū)域篩選出來的投放客戶群的投放客戶群第二輪細分：第二輪細分：1 1、對短信投放對象的篩選和細分，做到精準營銷。、對短信投放對象的篩選和細分，做到精準營銷。美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機

49、構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 86短信投放的效果分析短信投放的效果分析（萬科（萬科金域道）金域道）2 2、萬科金域道短信投放頻率及效果分析。、萬科金域道短信投放頻率及效果分析。投放時間投放時間項目時間節(jié)點項目時間節(jié)點投放主題投放主題投放量投放量客戶客戶總量總量短信客短信客戶量戶量短信客短信客戶占比戶占比成交客成交客戶量戶量短信成交短信成交客戶量客戶量短信成交短信成交客戶占比客戶占比7.16-7.18情景街鋪開放項目形象定位3311512525923%23%7.23-7.25公開認籌認籌信息、核心

50、賣點29677728111240%40%7.30-8.2內部認購內部認購信息6300001283930%30%24729%29%8.6-8.9第二批認籌認籌信息、核心賣點4100001144640%40%22732%32%8.9-8.20公開發(fā)售公開發(fā)售信息125000039627369%69%281554%54%8.21-8.23第三批認籌保留單位預約信息、核心賣點350000693348%48%4250%50%8.24-8.30第三批發(fā)售保留單位發(fā)售信息3100001237662%62%6467%67%投放特點：高頻率、集中、大量投放投放特點：高頻率、集中、大量投放美格行商業(yè)地產顧問機構美

51、格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 87短信投放的效果分析短信投放的效果分析（萬科（萬科金域道）金域道）2 2、萬科金域道短信投放頻率及效果分析。、萬科金域道短信投放頻率及效果分析。短信投短信投放時間放時間投放主題投放主題短信投放內容短信投放內容7.18項目形象定位萬科金域道，后CBD港鐵樞紐商業(yè)街區(qū)7月18日樣板街鋪正式開放，投資前景直逼福田中心，后CBD鋪王耀市登場,火爆登記中！838978887.23認籌信息、核心賣點萬科商業(yè)鉅獻！投資前景直逼福田中心！后CBD港鐵樞紐商業(yè)街區(qū)

52、7月25日財富尊享卡全城首發(fā)，共鑒萬科金域道鋪王投資沙龍！838978887.25認籌信息、核心賣點萬科商業(yè)鉅獻！金域華府地鐵口純街鋪！后CBD.港鐵.樞紐商業(yè)街區(qū)，華潤萬家強勢進駐！彌敦道商業(yè)繁華再現！今日正式公開認籌！837978887.29形象展示、核心賣點萬科商業(yè)鉅獻！金域華府地鐵口純街鋪！后CBD.港鐵.樞紐商業(yè)街區(qū)，華潤萬家強勢進駐！彌敦道商業(yè)繁華再現！投資前景直逼福田中心837978888.6認籌信息、核心賣點搶占港鐵黃金走廊：萬科金域道推出全新“彌敦道”商業(yè)組團，周六情景街鋪全新展示！后CBD港鐵主干線稀缺純街鋪！現正火爆認籌中！8.19公開發(fā)售信息09萬科商業(yè)鉅獻倒計時！金域

53、華府港鐵沿線純街鋪周六盛大開盤！2萬元起/平米搶占后CBD港鐵黃金走廊！驚喜優(yōu)惠分秒遞減！8.21保留單位預約信息、核心賣點萬科商業(yè)矩獻！珍藏絕版金鋪！金域華府商業(yè)“中心組團”周六正式全城預約！后CBD港鐵站口純街鋪！2萬元起/平米，搶占港鐵黃金走廊。8.28保留單位發(fā)售信息絕版金鋪，壓軸鉅獻！萬科金域華府全新“中心組團”港鐵站口街鋪周六盛大發(fā)售!最后機會問鼎后CBD港鐵樞紐商圈！美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 88短信投放的效果分析短信投放的效果分析（萬

54、科（萬科金域道）金域道）2 2、萬科金域道短信投放頻率及效果分析。、萬科金域道短信投放頻率及效果分析。短信投放頻率：短信投放頻率：每周每周3 3次以上；次以上；短信投放時間：短信投放時間：每周四至周日；每周四至周日；短信投放量：短信投放量：每周每周3030萬條以上；萬條以上；項目推廣渠道還包括有報紙、戶外廣告、樓體廣告、現場包裝、內部推薦、老業(yè)主介紹等。項目推廣渠道還包括有報紙、戶外廣告、樓體廣告、現場包裝、內部推薦、老業(yè)主介紹等。說明利用短信渠道的精準營銷方式效果非常明顯，對于推動項目的發(fā)展起到了非常大的積極作用。說明利用短信渠道的精準營銷方式效果非常明顯，對于推動項目的發(fā)展起到了非常大的積

55、極作用。美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 89B B、訴求點清晰、訴求點清晰投資門檻，投資回報，主力店支撐，投資前景。投資門檻，投資回報，主力店支撐，投資前景。投投資資門門檻檻低低投投資資回回報報高高投投資資前前景景好好主主力力店店支支撐撐美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 90B B、訴求點清晰、訴求點清晰投資門檻低龍城一

56、街龍城一街梅林商業(yè)步行街梅林商業(yè)步行街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 91B B、訴求點清晰、訴求點清晰投資回報高龍城一街龍城一街振業(yè)城振業(yè)城商業(yè)街商業(yè)街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 92B B、訴求點清晰、訴求點清晰主力店支撐萬象萬象中心街中心街梅林商業(yè)步行街梅林商業(yè)步行街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機

57、構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 93投資前景好B B、訴求點清晰、訴求點清晰美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 94投資前景好B B、訴求點清晰、訴求點清晰美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 95C C、現場氛圍營造、現場氛圍營造

58、項目主要展示面的包裝，樓體包裝，售樓處的包裝（聲音畫面的結合），產品的包裝（樣板鋪）。項目主要展示面的包裝，樓體包裝，售樓處的包裝（聲音畫面的結合），產品的包裝（樣板鋪）。ABCD工程圍板包工程圍板包裝裝售樓處包裝售樓處包裝現場樓體包現場樓體包裝裝現場樣板鋪包裝現場樣板鋪包裝美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 96D D、廣告元素的運用、廣告元素的運用廣告語：單刀直入，直接明了，投資信息明確。廣告語：單刀直入，直接明了，投資信息明確。布吉東大街布吉東大街萬象萬

59、象中心街中心街振業(yè)城振業(yè)城商業(yè)街商業(yè)街中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 97D D、廣告元素的運用、廣告元素的運用顏色：暖色調為主，多以金、黃、紅、橙、紫色為主，藍、綠、白、黑色用的少顏色：暖色調為主，多以金、黃、紅、橙、紫色為主，藍、綠、白、黑色用的少振業(yè)城振業(yè)城商業(yè)街商業(yè)街中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街梅林商業(yè)步行街梅林商業(yè)步行街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTA

60、TE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 98D D、廣告元素的運用、廣告元素的運用工具：數據性分析、圖表、地圖要重點運用，突出投資分析的感覺工具：數據性分析、圖表、地圖要重點運用，突出投資分析的感覺萬科萬科金域道金域道萬科萬科金域道金域道梅林商業(yè)步行街梅林商業(yè)步行街美格行商業(yè)地產顧問機構美格行商業(yè)地產顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoadPage 99小結小結商鋪的主體營銷期短，廣告投放要高頻率且集中，商鋪的主體營銷期短，廣告投放要高頻率且集中，拉長時間只能事倍功半。拉長時間