武漢房地產(chǎn)發(fā)展的特點和趨勢

1、武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的特點和趨勢摘要我國經(jīng)濟的快速發(fā)展帶來了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮,中國房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了高速發(fā)展和規(guī)?；瘮U張 ,武漢房地產(chǎn)也不例外。武漢市作為 二線城市 ,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚 ,房地產(chǎn)價格也偏低、 ,有場價值被低 估。然而隨著武漢市區(qū)位優(yōu)勢的明顯提升 ,武漢市房地產(chǎn)業(yè)在近期也 得到了快速發(fā)展。房地產(chǎn)價格不斷攀升 ,對武漢市的經(jīng)濟發(fā)展也起到 了一定的拉動作用。但鑒于外圍市場如北京、廣州、深圳等地房價的 變動 , 武漢市房價是否有虛高的危險 , 面對這個問題 , 迫切需要在新形 勢下深度分析當(dāng)前武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。機遇與挑戰(zhàn)是共存的,當(dāng)前的武漢市房地產(chǎn)市場 ,應(yīng)該充分利用中部崛起戰(zhàn)略的優(yōu)

2、勢 ,充分發(fā)揮 城市價值 ,完善和優(yōu)化房地產(chǎn)市場 ,調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu) ,做到理性協(xié)調(diào)穩(wěn) 定地發(fā)展 ,這也將是本文需要研究的原因所在。因此 ,本文首先從武漢 市的經(jīng)濟以及房產(chǎn)、地產(chǎn)的背景著手 ,運用房地產(chǎn)市場與預(yù)測相關(guān)理 論 ,分析武漢市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀 ,然后通過對武漢市房地產(chǎn)市場的運 行特征 ,即成熟漸進(jìn)性、發(fā)展不均衡性、自住需求主導(dǎo)性以及城區(qū)中 心帶動性四個方面進(jìn)行詳細(xì)分析 ,再結(jié)合武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展的影 響因素 ,以此對武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景進(jìn)行了展望 ,把握武漢市房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 ,給予武漢市住房消費者和開發(fā)商一定的借鑒。 具體而言 ,本文認(rèn)為武漢市的房地產(chǎn)市場有以下發(fā)展趨勢：1、

3、由于武漢市經(jīng)濟良好的發(fā)展態(tài)勢 ,人口紅利的因素以及自住需求仍 然占據(jù)主導(dǎo)地位等因素 ,武漢市的房地產(chǎn)市場會繼續(xù)保持姿態(tài)有著良好的發(fā)展態(tài)勢。2、因為武漢市政府的規(guī)劃布局 ,武漢市的樓市發(fā)展的區(qū)域帶動性凸顯 , 各中心城區(qū)相互帶動 ,不止是中心城區(qū) ,近郊區(qū)甚至是遠(yuǎn)郊區(qū)的樓盤都 受到帶動 ,“回歸郊區(qū)”的呼聲也越演越烈 ,住房向郊區(qū)發(fā)展是武漢市 房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢。3、政府保障工作更加到位 ,著力解決房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題。因為住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)層次不多 ,且經(jīng)濟適用房的供應(yīng)不充足 ,使得政府會更加大監(jiān) 管及投資力度 ,武漢市的經(jīng)濟適用房在整個房地產(chǎn)市場上的作用將更 加明顯 ,而長期處于經(jīng)濟適用房與

4、廉租住房、經(jīng)濟適用房和商品房供 應(yīng)對象之間的缺口的“夾心層”的住房問題將會得到解決,未來幾年可以通過經(jīng)濟適用房出租、 限價房等來實現(xiàn)。 武漢市房地產(chǎn)市場的住 房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生變化 ,經(jīng)濟適用房的比例大幅度增加 ,起到解決中低 收入人群住房的重要途徑之一 ,而限價房則會真正使得處于“夾心層” 的居民從尷尬中走出來。武漢市的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更加健全,房地產(chǎn)市場將更加繁榮。一、武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史武漢市房地產(chǎn)業(yè)從起步到現(xiàn)在 ,已經(jīng)走過了多年的發(fā)展之路 ,如今 也不斷的壯大起來 ,并成為武漢的支柱產(chǎn)業(yè) ,對于全市的經(jīng)濟發(fā)展的作 用也日益重要。武漢市房地產(chǎn)的發(fā)展概括起來主要經(jīng)歷了以下幾個階 段。 第

5、一個階段 1981 一 1985年,1980年推行的住房化試點改革在深圳、 廣州等城市開始后 ,'年經(jīng)全國第六屆人大代表大會通過的政府工作 報告指出“城市住宅建設(shè) ,要進(jìn)一步推行商品化試點 ,開展房地產(chǎn)經(jīng) 營業(yè)務(wù)” ,同時,年頒布國民經(jīng)濟行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)和代碼 ,首次把房地 產(chǎn)業(yè)列為獨立行業(yè)，'為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境。就這樣在 經(jīng)濟體制改革和對外開放不斷推進(jìn)的同時 ,房地產(chǎn)業(yè)作為一個相對獨 立的產(chǎn)業(yè)部門 ,逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的一個新興領(lǐng)域。在這一 時期武漢房地產(chǎn)業(yè)只是處于一個萌芽階段 ,地產(chǎn)交易規(guī)模小 ,交易價格 波動幅度不大 ,房地產(chǎn)市場也只處于一個起步、探索階段

6、。第二個階段 1987一 1991 年。 1988年全國第七屆人民代表大會通過 中華人民共和國憲法修正案 ,明確規(guī)定土地使用權(quán)可以依照法律 進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 ,從而突破了土地不能轉(zhuǎn)讓的禁區(qū) ,為房地產(chǎn)進(jìn)入市場進(jìn)行出 讓、轉(zhuǎn)讓和買賣提供了法律保證 ,極大地推動了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和發(fā) 展。但隨后由于政治經(jīng)濟方面影響 ,這一時期雖然房地產(chǎn)投資與交易 規(guī)模有了較大的變化 ,但仍未達(dá)到成熟程度。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量極少 ,房 地產(chǎn)市場運行方式單一 ,房地產(chǎn)法規(guī)極不健全。第三個階段 1192一 2000年。隨著十四大的召開 ,社會主義市場經(jīng)濟 理論的確立 ,作為先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)迅速成為國民經(jīng)濟 的熱點產(chǎn)業(yè) ,

7、武漢房地產(chǎn)業(yè)順應(yīng)全國性的房地產(chǎn)熱 ,在年一年期間急速 增長。但由于對迅速增溫的地產(chǎn)熱缺乏有效的監(jiān)控、規(guī)范和管理,使得房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片混亂景象 ,伴隨著宏觀經(jīng)濟調(diào)控和“軟著陸” , 武漢房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷短暫的繁榮之后開始回落,進(jìn)入了鞏固、停頓和消化階段。第四個階段 2001年一至今。于 2000年開始武漢房地產(chǎn)進(jìn)入了復(fù)蘇期 市場進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期。這一時期政府和開發(fā)商逐步趨于理性、 成熟 ,增長和調(diào)整交替發(fā)生 ,但由于一年受國家宏觀調(diào)控政策影響 ,房 地產(chǎn)市場出現(xiàn)緩慢下降趨勢。在、年期間 ,隨著政府政策調(diào)整、監(jiān)控 以及市場的相對規(guī)范化 ,武漢房地產(chǎn)在逐步的調(diào)整中緩慢發(fā)展。 二、房地產(chǎn)投資開發(fā)潛

8、力影響指標(biāo)因素分析 1、可支配收入居民的可支配收入直接反映了居民的購買能力， 除了購買必需的 生活物品外， 剩下的部分根據(jù)消費者消費偏好， 可以用來改善消費者 的居住環(huán)境。 在評價武漢地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境時， 居民的可支配收入 與該地的房地產(chǎn)投資開發(fā)水平是呈正比例的關(guān)系的。 2 、 人 均 GDP 區(qū)域消費者人均 GDP 是影響該區(qū)域房地產(chǎn)市場投資潛力的主要因素 之一。GDP的增長或衰退與該區(qū)域房地產(chǎn)投資開發(fā)有著密切的關(guān)系。 隨著武漢市經(jīng)濟的發(fā)展，人均 GDP 的增加，武漢市房地產(chǎn)市場需求 力不斷增大， 武漢市的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變剛性需求， 房地產(chǎn)均價不斷上 升，可以說由于經(jīng)濟發(fā)展而蓬勃向上的房地產(chǎn)

9、市場是一個健康的市 場。3、人均存款余額 只有存款余額，人們才會購買房地產(chǎn)，人均存款決定房地產(chǎn)的開 發(fā)。城市人均存款余額與房地產(chǎn)業(yè)得發(fā)展呈正比例變化。 當(dāng)城市居民 的存款量上升，居民的購買能力增強，用于購買住房的力也增強。存 款余額與房地產(chǎn)公司的資金量也有密切的關(guān)聯(lián)，銀行的存款量越高， 房地產(chǎn)幵發(fā)商從銀行貸款越容易。4、房地產(chǎn)投資增長率 房地產(chǎn)投資增長率可以看作是房地產(chǎn)投資開發(fā)所需的要素之一， 當(dāng)該 地房地產(chǎn)投資增加， 則直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 房地產(chǎn)市場的迅猛 需求反過來也直接刺激房地產(chǎn)的投資。5、人口自然增長率 任何城市的發(fā)展都離不開區(qū)域人口的增長與否。 人是創(chuàng)造資本的重要 因素。區(qū)域人

10、口的增長會導(dǎo)致人均使用該區(qū)域空間的增加， 尤其是住 房空間，城市的房地產(chǎn)市場逐歩轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場， 隨著城市化的進(jìn)程， 城市人口的增長導(dǎo)致新增家庭也隨之增多， 該地區(qū)新增家庭增長而使 得住宅市場增長。6、土地購置面積土地具有獨特的自然屬性和經(jīng)濟屬性， 是房地產(chǎn)開發(fā)構(gòu)成的基礎(chǔ)要素 之一，土地的成交量是房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)向標(biāo)。 每年一個城市土地購置 面積是反映了房地產(chǎn)市場的投資指標(biāo)之一。7、房地產(chǎn)開發(fā)面積 在量化區(qū)域房地產(chǎn)投資開發(fā)潛力時， 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)面積指房地產(chǎn)的 新開工面積， 其反映了房地產(chǎn)市場未來幵發(fā)面積的供給狀況， 也是房 地產(chǎn)開發(fā)者對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期。8、房地產(chǎn)市場銷售面積 銷售面積是評價一個區(qū)域房地產(chǎn)市場最終要的指標(biāo)之一， 通過對成交 銷售面積的分析，可以得出該地房地產(chǎn)市場的交易狀況。9、人均鋪設(shè)道路人均鋪設(shè)道路反映城市中人們花費在路上的成本和時間。 土地經(jīng)濟學(xué) 家海格在他的理論分析中得出，住房的價格是和運輸?shù)某杀鞠嚓P(guān)的 額。城市道路的建設(shè)可以直接左右房價的高低。 如果一個城市道路交 通便利， 所居住在該城市的居