某地區(qū)房地產(chǎn)管理及商業(yè)市場分析報告

1、推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 1 PART2 PART2 岳陽岳陽房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析 讀城讀城一、岳陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境 二、岳陽房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場掃描分析四、商業(yè)市場掃描分析推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 2 岳陽岳陽房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析 一、岳陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境一、岳陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境 二、岳陽房地產(chǎn)發(fā)展情況二、岳陽房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場掃描分析三、住宅市場掃描分析四、商業(yè)市場掃描分析四、商業(yè)市場掃描分析推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 3 岳陽為湘北門戶，岳陽為湘北門戶，區(qū)位優(yōu)越，將成為武漢與長沙之間區(qū)域性經(jīng)濟次中心，區(qū)位優(yōu)越，將成為武漢與長沙之間區(qū)域性經(jīng)濟次中心，為湖南經(jīng)濟實力最強的地級市

2、。為湖南經(jīng)濟實力最強的地級市。岳陽岳陽湖南湖南 1 1、城市區(qū)位、城市區(qū)位岳陽市位于“長三角”和“珠三角”經(jīng)濟區(qū)的輻射圈內(nèi)，是湖南省以長株潭為中心的“3+5”城市群的次中心和首位門戶城市。地處“長株潭城市群”和“武漢1+8城市圈”的雙重輻射范圍，具備融入“兩區(qū)”、依托“兩圈(帶)”的地理區(qū)位優(yōu)勢將建設成長沙與武漢之間的區(qū)域性經(jīng)濟次中心。珠三角經(jīng)濟圈珠三角經(jīng)濟圈長三角經(jīng)濟圈長三角經(jīng)濟圈長株潭城市群長株潭城市群武武漢漢岳陽岳陽推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 4 2 2、城市文化、城市文化為湖南四大城市之一，城市規(guī)模僅次于長沙、衡陽，略小于株洲。岳陽岳陽歷史悠久，歷史悠久，古稱巴陵，又名岳州，是一座有著古稱

3、巴陵，又名岳州，是一座有著25002500多年悠久歷史的多年悠久歷史的文化名城。文化名城。是湘北的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心和旅游勝地。是湘北的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心和旅游勝地。岳陽古稱巴陵，又名岳州，是一座有著多年悠久歷史的文化名城。岳陽位于湖南省東北部，東接江西省，北接湖北省。是湘北的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心和旅游勝地。推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 5 3 3、城市印象、城市印象岳陽城市湖岸文化濃厚、街道整潔、人文好客熱情、生活氛圍輕松，岳陽城市湖岸文化濃厚、街道整潔、人文好客熱情、生活氛圍輕松，是湘北宜居城市是湘北宜居城市巴陵廣場巴陵廣場岳陽高鐵站岳陽高鐵站岳陽火車站岳陽火車站巴陵廣場城

4、墻巴陵廣場城墻巴陵廣場文化活動巴陵廣場文化活動推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 6 4 4、城市交通、城市交通地處洞庭湖與長江、京廣高鐵、京珠高速、京廣鐵路、地處洞庭湖與長江、京廣高鐵、京珠高速、京廣鐵路、107107國道交匯處，國道交匯處，具有三位一體的組合交通優(yōu)勢，湖南具有三位一體的組合交通優(yōu)勢，湖南3+53+5城市群規(guī)劃重要的交通樞紐。城市群規(guī)劃重要的交通樞紐。 1、民航交通：支線機場岳陽機場； 2、鐵路交通：京廣鐵路、武廣高鐵客運專線、將規(guī)劃建成岳吉鐵路、岳長城際鐵路，荊岳岳常岳九鐵路、平汨益婁衡城際鐵路 ，從而形成“四縱兩橫”的鐵路網(wǎng)絡體系。 3、公路交通:京珠高速、107和106國道以及多條

5、省道、沿江公路以及投資20億建成的國內(nèi)目前最長的內(nèi)河公路橋洞庭湖大橋。 4、水路交通：南鄰洞庭湖，北接長江，匯湘、資、沅、澧四大水系，現(xiàn)城陵磯港是湖南對外開放的唯一國家一類口岸、湖南省的航運中心 。相關(guān)信息來自相關(guān)信息來自岳陽市城市整體規(guī)劃岳陽市城市整體規(guī)劃2008-2030 2008-2030 0.5小時達長沙，武漢3小時南下達廣州5小時北上抵北京 岳陽素稱“湘北門戶”，歷史上是兵家必爭之地交通運輸條件十分優(yōu)越。 地處洞庭湖與長江、京廣高鐵、京珠高速、京廣鐵路、107國道交匯處，具有鐵、公、水三位一體的組合交通優(yōu)勢，是中南地區(qū)重要的交通樞紐，是湖南省3+5城市群規(guī)劃經(jīng)濟次中心，屬于湖南北上、

6、通江達海的窗口，地理位置十分優(yōu)越。 推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 7 5 5、行政劃分、行政劃分岳陽市現(xiàn)轄岳陽市現(xiàn)轄4 4縣、縣、2 2縣級市、縣級市、3 3區(qū)及區(qū)及1 1經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，本案所屬岳陽樓區(qū)，本案所屬岳陽樓區(qū)，是岳陽的政治經(jīng)濟、文化中心。是岳陽的政治經(jīng)濟、文化中心。岳陽市現(xiàn)轄4縣、2縣級市、3區(qū)及岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖風景區(qū)、屈原管理區(qū)，總面積1.5萬平方公里，2012年末總?cè)丝?552萬 。岳陽樓區(qū)地處岳陽市中心城區(qū)，是岳陽的政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)現(xiàn)轄2個鄉(xiāng)、14個街道辦事處，15個村、107個社區(qū), 總?cè)丝?5萬人。岳陽中心城區(qū)包括岳陽樓區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。本

7、項目所在地為岳陽樓區(qū)北部。 （數(shù)據(jù)來源：岳陽政府網(wǎng)站（數(shù)據(jù)來源：岳陽政府網(wǎng)站 ）推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 8 6 6、人口分布、人口分布岳陽岳陽城市化率城市化率20302030年實現(xiàn)年實現(xiàn)70%70%以上，以上，將建成區(qū)域性大城市，市區(qū)人口將建成區(qū)域性大城市，市區(qū)人口未來未來1515年將增長近年將增長近8080萬，城鎮(zhèn)人口達萬，城鎮(zhèn)人口達435435萬。城鎮(zhèn)化帶來的人口轉(zhuǎn)移，萬。城鎮(zhèn)化帶來的人口轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大機遇。為房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大機遇。2012年，岳陽市年末總?cè)丝?52.31萬人；城鎮(zhèn)人口256.08萬人，岳陽市中心城區(qū)人口95萬。 岳陽人口基本以5-6的增速增長；中心城區(qū)的增長

8、速度受人口自然出生率及城市化進程的影響，速度更快。遠景規(guī)劃：近期（2015年）市域總?cè)丝?70萬人，城鎮(zhèn)人口315萬人，城鎮(zhèn)化水平55%；中期（2020年）市域總?cè)丝?90萬人，城鎮(zhèn)人口355萬人，城鎮(zhèn)化水平60%；遠期（2030年）市域總?cè)丝?20萬人，城鎮(zhèn)人口435萬人，城鎮(zhèn)化水平70%。（數(shù)據(jù)來源：（數(shù)據(jù)來源：岳陽市國民經(jīng)濟統(tǒng)計資料岳陽市國民經(jīng)濟統(tǒng)計資料及及 岳陽市城市整體岳陽市城市整體規(guī)劃規(guī)劃2008-2030 2008-2030 ）推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 9 7 7、城市經(jīng)濟、城市經(jīng)濟岳陽岳陽GDPGDP保持快速增長，保持快速增長，20122012年年GDPGDP總量突破總量突破22

9、002200億元大關(guān)，增長近億元大關(guān)，增長近14%14%，排全省第，排全省第2 2，房地產(chǎn)發(fā)展卻遠落后經(jīng)濟發(fā)展的速度，未來市場潛力大房地產(chǎn)發(fā)展卻遠落后經(jīng)濟發(fā)展的速度，未來市場潛力大從2008年至今，岳陽市GDP快速增長，年增長率基本保持在14%以上，2012年受全國經(jīng)濟下滑影響較小，GDP突破2200億元大關(guān)；岳陽市宏觀經(jīng)濟目前仍處高速發(fā)展階段。經(jīng)濟總量在全省排名穩(wěn)坐第二。 近5年來產(chǎn)值連續(xù)保持快速增長。增長12.2%，遠高于同期全國GDP7.8%的增長。居民收入繼續(xù)提高，2012年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22110元，比上年增長13%。農(nóng)村居民人均純收入8326元，比上年增長17.8%

10、。推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 10 8 8、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)20122012年全市二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占年全市二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDPGDP的的88.3%88.3%，工業(yè)及服務業(yè)成為經(jīng)濟，工業(yè)及服務業(yè)成為經(jīng)濟支柱，支柱，隨之催生大量產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群，隨之催生大量產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群， 帶來帶來巨大的巨大的購房置業(yè)需求購房置業(yè)需求第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GPD比重逐年下降，反映城鎮(zhèn)化率的逐年提高。近5年二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比為82.8%、85.1%、86%、87.9%、88.3%，這說明工業(yè)、服務性行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，相應的就業(yè)人群逐年增加。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到改善，2012年二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增幅均高于同期全市GDP增幅，城鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟

11、實力快速增加。（數(shù)據(jù)來源：岳陽市統(tǒng)計局）（數(shù)據(jù)來源：岳陽市統(tǒng)計局）推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 11 6 6、居民收入情況、居民收入情況（數(shù)據(jù)來源：岳陽市統(tǒng)計局）（數(shù)據(jù)來源：岳陽市統(tǒng)計局） 9 9、居民收入、居民收入居民收入持續(xù)增長，促進居民消費不斷提升，居民收入持續(xù)增長，促進居民消費不斷提升，對生活環(huán)境的要求隨之提高，對生活環(huán)境的要求隨之提高，改善居住環(huán)境的需求是房地產(chǎn)發(fā)展的機遇改善居住環(huán)境的需求是房地產(chǎn)發(fā)展的機遇2012年，岳陽市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入達22110元，增長13%；2008-2012年連續(xù)5年來，岳陽市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入的增幅均在13%以上，預計2013年將突破25000元

12、。2012年，岳陽市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入居湖南全省第四，僅次于長沙、株洲、湘潭。推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 12 南面生態(tài)宜居區(qū)域南面區(qū)域山水資源極為豐富，岳陽最宜居區(qū)域，先岳陽主要的大盤，別墅盤集中在此區(qū)域。 10 10、2008-20302008-2030城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市呈現(xiàn)城市呈現(xiàn)“東拓北進南移東拓北進南移”發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢。據(jù)規(guī)劃，城區(qū)將由據(jù)規(guī)劃，城區(qū)將由主城區(qū)及君山、主城區(qū)及君山、云溪、路口城區(qū)四區(qū)構(gòu)成，云溪、路口城區(qū)四區(qū)構(gòu)成，項目處項目處老城區(qū)舊改板塊，將成為地產(chǎn)老城區(qū)舊改板塊，將成為地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)之一。發(fā)展的熱點區(qū)之一。高鐵、政府、新區(qū)武廣高鐵岳陽站的開通，岳陽各級政府機關(guān)

13、入遷，岳陽向東發(fā)展趨勢明顯，經(jīng)開區(qū)成為城市發(fā)展熱點之一。舊改、新城規(guī)劃推動傳統(tǒng)老城區(qū)，加大舊城改造力度，并進行重新整合規(guī)劃發(fā)展一個現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城。推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 13 項目處于項目處于“第三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)第三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”是岳陽市區(qū)的行政、經(jīng)濟、交通、服務和旅游中心推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 14 11 11、城市發(fā)展總結(jié)、城市發(fā)展總結(jié)城市交通系統(tǒng)發(fā)達，區(qū)域位置優(yōu)，發(fā)展?jié)摿Υ蠼煌ㄑ屎恚请H規(guī)劃完善，機場、鐵路、水運三位一體人口規(guī)模較大，規(guī)劃人口大城市岳陽人口552萬，省內(nèi)排名第五，岳陽市規(guī)劃為湖南100萬人口大城市產(chǎn)業(yè)人群基數(shù)大，人均收入全省第四，消費力強勁岳陽人均收入22110元，人均收入全省

14、排名第四經(jīng)濟總量全省第二，經(jīng)濟增長強勁2012年GDP突破2200億大關(guān)，年均增長13%以上推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 15 岳陽岳陽, ,一個湖南經(jīng)濟最強勁的地級市，一個湖南經(jīng)濟最強勁的地級市，一個美麗的一個美麗的濱水之城濱水之城。推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 16 岳陽岳陽房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析 一、岳陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境一、岳陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境 二、岳陽房地產(chǎn)發(fā)展情況二、岳陽房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場掃描分析三、住宅市場掃描分析四、商業(yè)市場掃描分析四、商業(yè)市場掃描分析推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 17 1 1、固定資產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資20122012年岳陽固定資產(chǎn)投資達年岳陽固定資產(chǎn)投資達1168.11

15、1168.11億元，億元，全省排名第二全省排名第二；同比；同比增長增長35.5%35.5%，增速處全省前列。，增速處全省前列。推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 18 2 2、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資20122012年岳陽房地產(chǎn)投資達年岳陽房地產(chǎn)投資達102.06102.06億元，億元，占整個固定資產(chǎn)投資的占整個固定資產(chǎn)投資的8.7%,8.7%,同比增長同比增長1.7%,1.7%,房產(chǎn)投資處于較低水平，行業(yè)泡沫小房產(chǎn)投資處于較低水平，行業(yè)泡沫小2012年全市完成房地產(chǎn)投資102.06億元，增長1。7%，近5年來均保持連續(xù)的增長勢頭。2012年岳陽市房地產(chǎn)投資居全身第四位，僅次于長沙、株洲、郴州。 數(shù)據(jù)來源：

16、湖南統(tǒng)計局、岳陽統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計局、岳陽統(tǒng)計局推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 19 2012年全市房屋施工面積1112.42萬平米，增長明顯，其中新開工面積425.8萬平米， 竣工面積302.24萬平米。全市商品房銷售面積持續(xù)增長，2012年銷售400萬；2013年1-5月，銷售面積92.98萬。 數(shù)據(jù)來源：岳陽市統(tǒng)計信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：岳陽市統(tǒng)計信息網(wǎng) 3 3、開工、竣工、銷售、開工、竣工、銷售20122012年岳陽年岳陽商品房新開工商品房新開工425.8425.8萬萬，竣工，竣工302.24302.24萬；銷售面積為萬；銷售面積為400400萬，萬，20132013年年1-51-5月，岳陽市區(qū)

17、尾盤為主，仍銷售月，岳陽市區(qū)尾盤為主，仍銷售9393萬，萬，需求旺盛需求旺盛。推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 20 4 4、商品房價格、商品房價格20122012年，岳陽商品房銷售均價連漲四年，年，岳陽商品房銷售均價連漲四年，達到達到33243324元元/ /，約為，約為0909年的年的2 2倍；倍；20132013年年1-51-5月，岳陽市主城區(qū)多為尾盤，成交以縣區(qū)為主，因此拉月，岳陽市主城區(qū)多為尾盤，成交以縣區(qū)為主，因此拉低全市均價至低全市均價至31733173元元/ /。2009年，受國際金融危機沖擊，房價下跌11.5%；2010年，岳陽房價上漲最快的一年，房價上漲40.8%；2011年，“國八

18、條”面世，岳陽房價的爆發(fā)式上漲勢頭得到抑制，僅上漲14.87%；2012年上漲11.13%，房價增幅回到合理水平；2013年，新“國五條”橫空出世，受其影響，1-5月市區(qū)無新盤推出，成交以縣區(qū)為主，致使全市銷售均價下跌4.5%。數(shù)據(jù)來源：岳陽市統(tǒng)計信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：岳陽市統(tǒng)計信息網(wǎng)推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 21 5 5、土地供應、土地供應20122012年年6 6月至月至20132013年年5 5月市本級商住用地供應共月市本級商住用地供應共2525宗，面積宗，面積共共83.883.8萬；萬；20132013年全年計劃出讓土地年全年計劃出讓土地120120萬，土地供應充足萬，土地供應充足數(shù)據(jù)來源：岳

19、陽市國土資源局數(shù)據(jù)來源：岳陽市國土資源局推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 22 數(shù)據(jù)來源：岳陽市國土資源局數(shù)據(jù)來源：岳陽市國土資源局 6 6、土地成交、土地成交20122012年年6 6月至月至20132013年年5 5月共成交土地月共成交土地2323宗，面積宗，面積72.572.5萬，主要集中萬，主要集中在南湖及冷水鋪路兩側(cè)；在南湖及冷水鋪路兩側(cè)；房地產(chǎn)一級市場供銷兩旺房地產(chǎn)一級市場供銷兩旺推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 23 岳陽岳陽房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析 一、岳陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境一、岳陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境 二、岳陽房地產(chǎn)發(fā)展情況二、岳陽房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場掃描分析三、住宅市場掃描分析四、商業(yè)市場掃描分

20、析四、商業(yè)市場掃描分析推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 24 1 1、市場板塊劃分、市場板塊劃分岳陽房地產(chǎn)市場可劃分為四大板塊，其中南湖板塊和經(jīng)開區(qū)為目前岳陽房地產(chǎn)市場可劃分為四大板塊，其中南湖板塊和經(jīng)開區(qū)為目前市場熱點，市場熱點，城北板塊為價格低洼，屬政府舊改規(guī)劃重點片區(qū)城北板塊為價格低洼，屬政府舊改規(guī)劃重點片區(qū)開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊均價均價45004500南湖板塊南湖板塊均價均價50005000市中心板塊市中心板塊均價均價50005000城北板塊城北板塊均價均價43004300城北片區(qū)將建設成為洞庭湖畔、東風湖岸藍環(huán)綠抱、宜居宜憩、環(huán)境優(yōu)美的濱水新區(qū)。本項目位于城北板塊，屬政府重點規(guī)劃區(qū)域之一。推動中

21、國地產(chǎn)發(fā)展與進步 25 2 2、區(qū)域在售項目總覽、區(qū)域在售項目總覽目前在售項目多達目前在售項目多達8989個，個，3030萬方以上僅有萬方以上僅有4 4個，個，與本案同級規(guī)模競爭較少。與本案同級規(guī)模競爭較少。推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 26 2 2、區(qū)域在售項目總覽、區(qū)域在售項目總覽推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 27 項目選取原則：項目選取原則：同區(qū)域、同地段、同等規(guī)模且對本案有同區(qū)域、同地段、同等規(guī)模且對本案有所借鑒意義的項目有：所借鑒意義的項目有：備注：岳陽其它在售項目情況見報告附件。市場典型項目分析市場典型項目分析推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 28 東湖帝景東湖帝景地址：地址：楓橋湖路與得勝北路交匯處總

22、建筑面積：總建筑面積：6.8120萬容積率：容積率：3.53綠化率：綠化率：31.5%物業(yè)類型：物業(yè)類型：商業(yè)、住宅建筑風格：建筑風格：歐式園林風格：園林風格：歐式園林推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 29 主力戶型主力戶型90-12090-120平米二房、三房為主，純粹板樓，舒適性強平米二房、三房為主，純粹板樓，舒適性強兩房兩廳約兩房兩廳約91913+1 3+1 戶型約戶型約128128 戶型配比戶型配比戶型方正，功能齊全主臥次臥均空間較大，起居從容南向雙陽臺，生活舒適動靜未分區(qū)超大入戶花園，可更改為臥室4.2米開間客廳連接超大觀景陽臺，觀景采光俱佳動靜分區(qū)，干濕分離，居住舒適公用衛(wèi)生間、餐廳偏小推動

23、中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 30 區(qū)域區(qū)域價值價值物業(yè)物業(yè)服務服務東湖帝景東湖帝景園林景觀園林景觀產(chǎn)品產(chǎn)品價值價值物業(yè)物業(yè)服務服務配套配套價值價值核心賣點核心賣點 區(qū)域：區(qū)域：距步行街走路僅8分鐘，坐擁不可復制的城市核心，傲立于老城市中心 園林：園林：精心打造堪比藝術(shù)珍品的中央水景園林，并融現(xiàn)代人文風格。 配套：配套：擬配置大型超市、高級餐飲、銀行、娛樂休閑等。步行10分鐘步行街購物，周邊學校，醫(yī)院，酒店，娛樂等配套齊全。 產(chǎn)品產(chǎn)品：創(chuàng)意戶型設計，實用性強推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 31 地址：地址：楓橋湖路與得勝北路交匯點東側(cè)總建筑面積：總建筑面積：21萬容積率：容積率：2.19綠化率：綠化率：46%物

24、業(yè)類型：物業(yè)類型：板樓,板塔結(jié)合,高層建筑風格：建筑風格：歐式新古典園林風格：園林風格：歐式風情主題園林 楓橋尚城楓橋尚城推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 32 主力戶型主力戶型以三室為主，戶型布局合理，實用性強以三室為主，戶型布局合理，實用性強2 2室室2 2廳約廳約 93933 3室室2 2廳約廳約128128空間布局合理，無過道浪費，功能齊全客廳連接陽臺，觀景采光俱佳主臥帶獨衛(wèi)、次臥帶陽臺，居住舒適公用衛(wèi)生間未功能分隔空間尺度適宜，生活從容寬闊客廳與主臥共享花園陽臺，生活舒適方正廚房帶生活陽臺，生活便利公用衛(wèi)生間過小 戶型配比戶型配比推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 33 區(qū)域區(qū)域價值價值物業(yè)物業(yè)服務服務楓

25、橋尚城楓橋尚城園林景觀園林景觀產(chǎn)品產(chǎn)品價值價值物業(yè)物業(yè)服務服務配套配套價值價值核心賣點核心賣點 區(qū)域：區(qū)域：城北片區(qū)，臨東風湖，屬政府規(guī)劃區(qū)域 園林：園林：精致的歐式風情六大核心景觀組團，與235棵40參考年原生香樟樹交相輝映，營造公園式美宅 配套：配套：社區(qū)規(guī)劃有風情商業(yè)街、品牌幼兒園等高端配套。距泰和沃爾瑪與步行街兩大商圈步行僅十分鐘，周邊東方紅小學、岳陽樓小學、市一中、二中等名校環(huán)繞 產(chǎn)品產(chǎn)品：戶型空間布局合理，無浪費空間推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 34 恒大名都恒大名都地址：地址：南湖風景區(qū)德勝南路與求索路交匯處總建筑面積：總建筑面積：24萬容積率：容積率：3.27綠化率：綠化率：35%物

26、業(yè)類型：物業(yè)類型：商業(yè)、住宅建筑風格：建筑風格：歐陸新古典園林風格：園林風格：歐式園林推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 35 主力戶型主力戶型舒適性三房為主，超大景觀八角窗設計舒適性三房為主，超大景觀八角窗設計私家花園入戶，將自然移入室內(nèi)，健康舒適4.2米面寬大客廳直通景觀陽臺，尊崇盡顯超5米面寬豪華主臥，帶衣帽間、衛(wèi)生間、270飄窗和超大觀景八角窗，極致奢享公用衛(wèi)生間位置不佳，影響起居的安靜與私密戶型：三房二廳約戶型：三房二廳約153153入戶花園帶工人房，餐廳帶大陽臺，奢享豪門盛宴4.1米面寬主臥，帶衣帽間、衛(wèi)生間、超大觀景八角窗，尊崇盡顯獨立書房帶飄窗，彰顯名門風范公用衛(wèi)生間位置不佳，影響起居的安

27、靜與私密戶型：四房二廳約戶型：四房二廳約162162 戶型配比戶型配比推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 36 地段地段價值價值物業(yè)物業(yè)服務服務恒大名都恒大名都園林景觀園林景觀品牌品牌價值價值物業(yè)物業(yè)服務服務配套配套價值價值產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值核心賣點核心賣點地段：地段：屬于南湖片區(qū)，目前岳陽規(guī)劃中的熱點區(qū)域。園林：園林：擁18000畝南湖無敵景觀，870畝金鶚山公園和16萬南湖廣場；4.5萬皇家園林，名勝古跡與歐陸風情交相輝映。配套：配套：一站式濱湖BLOCK街區(qū)，包括2萬濱湖商業(yè)、1.5萬恒大商業(yè)劇場，還享3.7萬城市廣場；5200超五星級豪華會所、室內(nèi)游泳池、健身房、乒乓球室、棋牌室、鋼琴室、臺球室、兒

28、童活動中心等配套；名牌貴族幼兒園。品牌：品牌：恒大品牌價值產(chǎn)品：產(chǎn)品：超大景觀陽臺設計，健康舒適推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 37 怡禾新天地怡禾新天地地址：地址：建湘路康岳花園站（原毛巾廠）總建筑面積：總建筑面積：36萬容積率：容積率：3.35綠化率：綠化率：28%物業(yè)類型：物業(yè)類型：商業(yè)、住宅建筑風格：建筑風格：新現(xiàn)代主義園林風格：園林風格：現(xiàn)代園林推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 38 主力戶型主力戶型9090平米兩房為主，戶內(nèi)有花園設計平米兩房為主，戶內(nèi)有花園設計2+12+1戶型約戶型約93933+13+1戶型約戶型約118118戶內(nèi)大花園設計，可改兒童房或多功能間全明設計，動靜分區(qū)，實用緊湊主臥轉(zhuǎn)角

29、凸窗設計，空間及觀景角度更加寬闊餐廳采光較差，空間較小戶內(nèi)大花園設計，可改兒童房或多功能間南北通透，雙向采光動靜分區(qū)，設計合理，實用緊湊雙衛(wèi)設計，主臥未帶獨立衛(wèi)生間，主人生活舒適度下降 戶型配比戶型配比推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 39 地段地段價值價值怡禾新天地怡禾新天地產(chǎn)品產(chǎn)品價值價值物業(yè)物業(yè)服務服務配套配套價值價值核心賣點核心賣點 地段：地段：位于岳陽市建湘路康樂花園站，步行至沃爾瑪購物廣場僅需10分鐘 配套：配套：周邊餐飲、娛樂、休閑、購物、醫(yī)療衛(wèi)生設施齊全，生活一步到位，自身配有智能化物業(yè)系統(tǒng)，生活安全便利 產(chǎn)品：產(chǎn)品：有實力開發(fā)商打造的品質(zhì)樓盤。推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 40 凱旋城凱旋城

30、地址：地址：文化藝術(shù)會展中心南面總建筑面積：總建筑面積：30萬容積率：容積率：3.49綠化率：綠化率：35.2%物業(yè)類型：物業(yè)類型：商業(yè)、住宅建筑風格：建筑風格：歐陸風格園林風格：園林風格：歐式園林推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 41 主力戶型主力戶型123-147123-147平米三室為主要戶型，超大陽臺設計平米三室為主要戶型，超大陽臺設計二房二廳約二房二廳約8989三房兩廳約三房兩廳約127127各區(qū)域合理分隔，自然從容多陽臺設計，通透視野餐廳、廚房、客廳連接巧妙動靜不分區(qū)，干濕不分離南北通透，全明設計，通風采光俱佳戶型方正，功能合理分布，動靜分區(qū)主臥套房設計，起居舒適私密次臥開間偏小 戶型配比戶

31、型配比推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 42 區(qū)域區(qū)域價值價值物業(yè)物業(yè)服務服務凱旋城凱旋城園林景觀園林景觀規(guī)模規(guī)模優(yōu)勢優(yōu)勢物業(yè)物業(yè)服務服務配套配套價值價值核心賣點核心賣點區(qū)域：區(qū)域：屬于經(jīng)開區(qū)，目前政府熱點關(guān)注區(qū)域園林：園林：大型休閑廣場、花壇、臺階、雕塑、植被、噴泉、流水、歐式廊亭等豐富的歐式園林。大型中心園林景觀、休閑景觀走廊等配套：配套：坐擁南湖、珍珠山公園，近鄰第十五中學、珍珠山小學。社區(qū)有商業(yè)廣場、社區(qū)商業(yè)街、室外游泳池、社區(qū)會所、兒童樂園、幼兒園和多達1230個的地下停車空間規(guī)模：規(guī)模：總建筑面積近30萬平方米，綠化率42%。稱是岳陽東部第一個真正意義上的大型現(xiàn)代化居住社區(qū)。推動中國地產(chǎn)發(fā)展

32、與進步 43 中建中建岳陽中心岳陽中心地址：地址：巴陵中路與建湘路交匯處東南角總建筑面積：總建筑面積：15萬容積率：容積率：3.88綠化率：綠化率：30%物業(yè)類型：物業(yè)類型：商業(yè) 公寓 住宅 綜合樓建筑風格：建筑風格：新古典主義園林風格：園林風格：貴族園林推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 44 主力戶型主力戶型100-120100-120平米的三房，超大贈送面積平米的三房，超大贈送面積2+12+1戶型約戶型約102102三房兩廳約三房兩廳約119119靈動2+1，買兩房享三房完美動靜分區(qū)，干濕分離4.2米客廳開間，南北雙陽臺，采光充足內(nèi)觀景陽臺空間較小，其位置較難改裝出入門超寬客廳設計，尊尚居住空間豪華

33、主臥，配衛(wèi)生間、衣帽間，彰顯主人尊貴身份入戶花園，雙景觀陽臺，雙衛(wèi)設計，主臥未帶獨立衛(wèi)生間，主人生活舒適度下降 戶型配比戶型配比推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 45 地段地段價值價值中建岳陽中心中建岳陽中心品牌價值品牌價值物業(yè)物業(yè)服務服務配套配套價值價值物業(yè)服務物業(yè)服務核心賣點核心賣點地段：地段：地處傳統(tǒng)繁華正中心巴陵路與建湘路交匯處，緊鄰岳陽未來花板橋步行街配套：配套：金鶚山公園、南湖公園、大型圖書城、新華書店、市七中、十二中學、五里中學、市一院、市婦幼保健醫(yī)院、湘岳醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)城市資源簇擁環(huán)抱。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)雅，擁有小區(qū)配套幼兒園、停車位840個物業(yè)：物業(yè)：由多種物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，是目前唯一位于岳陽城市

34、中心的綜合體品牌：品牌：由世界500強中建公司打造，品牌實力強勁推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 46 洞庭湖國際公館洞庭湖國際公館地址：地址：南湖風景區(qū)黃沙灣居委會總建筑面積：總建筑面積：300萬容積率：容積率：1.13綠化率：綠化率：39.69%物業(yè)類型：物業(yè)類型：商業(yè)、住宅、別墅建筑風格：建筑風格：地中海風格園林風格：園林風格：歐式皇家園林推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 47 主力戶型主力戶型以二房、三房為主，布局緊湊，贈送面積小以二房、三房為主，布局緊湊，贈送面積小二房二廳約二房二廳約88.588.5三房二廳約三房二廳約128.5128.5戶型方正，布局緊湊雙陽臺與飄窗設計，通風采光良好入戶門直對衛(wèi)生間

35、門，形成門沖餐廳、廚房部分空間小，較擁擠雙陽臺設計，生活陽臺和景觀陽臺的功能分離布局緊湊實用南北通透，干濕分離，動靜分區(qū)贈送面積小，得房率不高 戶型配比戶型配比推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 48 地段地段價值價值物業(yè)物業(yè)服務服務洞庭國際公館洞庭國際公館園林景觀園林景觀風水風水價值價值物業(yè)物業(yè)服務服務配套配套價值價值物業(yè)服務物業(yè)服務核心賣點核心賣點地段：地段：地處南湖片區(qū)，風景秀麗，屬政府熱點規(guī)劃區(qū)域園林：園林：擁18000畝南湖無敵景觀；自身打造為歐式皇家園林。配套：配套：社區(qū)配有五星級園林式度假酒店、城市生態(tài)體育公園、大型水上娛樂主題公園等物業(yè)：物業(yè)：是一個集旅游、度假、休閑、娛樂、居住于一體的大

36、型旅游綜合項目，屬岳陽高檔樓盤之一。風水：風水：位于風景秀麗的南湖度假風景區(qū)湖濱片區(qū)，是個風水寶地推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 49 中航翡翠灣中航翡翠灣地址：地址：岳陽大道 獅子山路往南約200米總建筑面積：總建筑面積：34.6萬容積率：容積率：1.79綠化率：綠化率：35.05%物業(yè)類型：物業(yè)類型：別墅、住宅建筑風格：建筑風格：簡約歐陸園林風格：園林風格：歐式園林推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 50 主力戶型主力戶型以三室、四室為主，方正戶型，全明設計，實用性強以三室、四室為主，方正戶型，全明設計，實用性強三房二廳約三房二廳約1161163+13+1戶型約戶型約141141方正戶型，功能布局清晰完善臥室

37、全朝南飄窗，居住舒適客廳直通南向景觀陽臺，采光觀景俱佳西側(cè)次臥與廚房門沖，舒適度降低南北通透，采用全明設計，通風采光極佳動靜分區(qū)，干濕分離主臥套房設計，帶轉(zhuǎn)角飄窗，起居舒適私密北側(cè)陽臺改房后，餐廳稍顯局促 戶型配比戶型配比推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 51 地段地段價值價值物業(yè)物業(yè)服務服務中航翡翠灣中航翡翠灣園林景觀園林景觀品牌品牌價值價值物業(yè)物業(yè)服務服務配套配套價值價值產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值核心賣點核心賣點地段：地段：位于岳陽國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，未來中央生活區(qū)(CLD)核心位置，升值潛力很大園林：園林：以“石”，“灣”，“綠”，“水”為意境元素，結(jié)合現(xiàn)代藝術(shù)營造打造“南湖之鉆”的居住品質(zhì)。配套：配套：北接

38、城市主干道岳陽大道，東臨地標性建筑會展中心；西擁1380畝國家級珍珠山公園，南望18000畝南湖盛景。產(chǎn)品：產(chǎn)品：歐式風情湖景高層豪宅，戶型全明設計，南北通透、景觀開闊品牌：品牌：由國有企業(yè)中航地產(chǎn)精工打造推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 52 通過對整個岳陽房地產(chǎn)典型項目分析，通過對整個岳陽房地產(chǎn)典型項目分析，我們得出市場有以下特征：我們得出市場有以下特征：推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 53 容積率多在3.0以上，高層是供應主流，多層和小高層占比非常小。 項目規(guī)模普遍偏小，多在15萬方以下。容積率多在容積率多在3.0-4.03.0-4.0之間，以高層為主；整個房地產(chǎn)市場建筑面積在之間，以高層為主；整個房地產(chǎn)

39、市場建筑面積在2020萬方以上的項目僅萬方以上的項目僅8 8個。個。目前大規(guī)模社區(qū)成為市場稀缺資源。目前大規(guī)模社區(qū)成為市場稀缺資源。 1 1、規(guī)模特征：、規(guī)模特征：推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 54 市場上有現(xiàn)代、簡歐、地中海等建筑風格，市場上有現(xiàn)代、簡歐、地中海等建筑風格，異域風格較受歡迎，但建筑異域風格較受歡迎，但建筑細節(jié)有待提升。細節(jié)有待提升。東湖帝景巴陵尚都富川鴻景園凱旋城新輝華府中建岳陽中心 2 2、風格特征：、風格特征：推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 55 市場上園林風格以歐式和現(xiàn)代風格為主，但實景的呈現(xiàn)與規(guī)劃存在一定市場上園林風格以歐式和現(xiàn)代風格為主，但實景的呈現(xiàn)與規(guī)劃存在一定的差距，的差距，

40、多數(shù)樓盤不太注重園林的打造，市場上缺乏水景主題園林。多數(shù)樓盤不太注重園林的打造，市場上缺乏水景主題園林。楓橋尚城東湖帝景凱旋城洞庭湖國際公館 3 3、園林特征：、園林特征：推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 56 整個市場戶型供應以三房為主，占比整個市場戶型供應以三房為主，占比50.57%50.57%，其次為兩房其次為兩房24.77%24.77%、四房、四房12.78%12.78% 4 4、產(chǎn)品特征：、產(chǎn)品特征：推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 57 中航翡翠灣5050及以下及以下70709090110110130130150150170170190190210210230230250250一房二房三房四房復式27

41、0270290290及以上及以上濱水新境界新輝華府 凱旋城洞庭湖國際公館全城熱戀中央公園恒大名都巴陵壹號佳匯華庭上東一城錦繡華城巴陵尚都碧水香樟中建岳陽中心怡和新天地富川鴻景園東湖帝景楓橋尚城二房面積以二房面積以80-9580-95為主，為主，三房面積以三房面積以100-130100-130為主為主，四房面積區(qū)間四房面積區(qū)間115-180115-180。 5 5、面積特征、面積特征：推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 58 城中板塊和南湖板塊價格較高，高端樓盤均價已達到城中板塊和南湖板塊價格較高，高端樓盤均價已達到55005500元元/ /。本項目所處城北板塊均價本項目所處城北板塊均價43004300元元

42、/ / 全市低端項目單價基本在4000元/以下，中端基本在4000-5000元/，高端5000元/ 以上，總價區(qū)間基本在30-70萬之間，之中40-50總價分布最多，而高于60萬總價市場接受度有所下降。 區(qū)域分布而言，城北板塊價格與市其他板塊相比價格稍低；市中心板塊均價全市最高； 南湖區(qū)幾個優(yōu)質(zhì)盤價格也達到了全市均價的高端水平。 6 6、價格特征：、價格特征：推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 59 社區(qū)配套單一，幾乎所有樓盤的配套都為商業(yè) 社區(qū)運動健身配套非常稀少，僅少數(shù)大盤配有會所、運動場地、泳池等。 多數(shù)樓盤設有幼兒園配套，全部樓盤都沒有小學、中學配套在售項目配套多以社區(qū)商業(yè)和幼兒園為主，在售項目配

43、套多以社區(qū)商業(yè)和幼兒園為主，會所、泳池成為稀缺配置，會所、泳池成為稀缺配置，本項目可酌情選配本項目可酌情選配 7 7、配套特征：、配套特征：推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 60 岳陽岳陽房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析 一、岳陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境一、岳陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境 二、岳陽房地產(chǎn)發(fā)展情況二、岳陽房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場掃描分析三、住宅市場掃描分析四、商業(yè)市場掃描分析四、商業(yè)市場掃描分析推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 61 1 1、岳陽商圈格局分析岳陽商圈格局分析 岳陽傳統(tǒng)商圈，以步行街商圈為核心。 其他商圈雖多，但是大多功能單一。 目前，天倫金三角已正式投入運營，花板橋步行街正在建設，未來中央商圈逐漸成形。以傳統(tǒng)

44、商圈為核心，以傳統(tǒng)商圈為核心，向多核商業(yè)發(fā)展，各個商圈呈圍和式分布向多核商業(yè)發(fā)展，各個商圈呈圍和式分布，其中，其中東茅嶺東茅嶺- -步行街中心商圈為城市商業(yè)價值的核心步行街中心商圈為城市商業(yè)價值的核心岳陽市區(qū)主要商圈分布岳陽市區(qū)主要商圈分布東茅嶺東茅嶺- -步行步行街商圈街商圈汴河街商圈汴河街商圈泰和商圈泰和商圈美食街商圈美食街商圈花板橋商圈花板橋商圈南湖商圈南湖商圈推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 62 2 2、岳陽商業(yè)租金分析岳陽商業(yè)租金分析 岳陽店鋪租金以東茅嶺岳陽店鋪租金以東茅嶺- -步行街商圈為最高，其它商圈租金適中，但商業(yè)步行街商圈為最高，其它商圈租金適中，但商業(yè)市場并不景氣，說明市場并不景

45、氣，說明岳陽商業(yè)已趨于飽和岳陽商業(yè)已趨于飽和。汴河街汴河街東茅嶺東茅嶺- -步行街步行街泰和商圈泰和商圈花板橋商圈花板橋商圈南湖商圈南湖商圈美食街美食街東茅嶺地下步行街負2層已停止運營，原有店主搬至負1層零時鋪位。據(jù)咨詢店主獲悉，地下步行街運營不景氣。步行街蘇寧電器人流非常少?；ò鍢蛏倘Φ奶靷惿虡I(yè)廣場，人流很少，臨街部分店鋪仍未營業(yè)。推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 63 3 3、東茅嶺、東茅嶺- -步行街（重點商圈）分析步行街（重點商圈）分析 東茅嶺商圈業(yè)態(tài)東茅嶺商圈業(yè)態(tài)涵蓋了購物涵蓋了購物+ +休閑休閑+ +娛樂娛樂+ +餐飲餐飲等行業(yè)。以步行街為中心的等行業(yè)。以步行街為中心的百貨商圈，商業(yè)形態(tài)主要

46、以專業(yè)市場和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的百貨商圈，商業(yè)形態(tài)主要以專業(yè)市場和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的70%70%武商百貨武商百貨康星百貨康星百貨新城百貨新城百貨光宏廣場光宏廣場世紀星大廈世紀星大廈百盛百盛左岸名品左岸名品東茅嶺東茅嶺- -步行街商圈主要商業(yè)分布步行街商圈主要商業(yè)分布東茅嶺東茅嶺- -步行街商圈，是岳陽目前最主要，也是最大的商步行街商圈，是岳陽目前最主要，也是最大的商圈。圈。業(yè)態(tài)構(gòu)成：業(yè)態(tài)構(gòu)成：東茅嶺商圈業(yè)態(tài)涵蓋了購物+休閑+娛樂+餐飲等行業(yè)。商業(yè)形態(tài)涵蓋了服裝、鞋類、餐飲、專業(yè)市場、銀行、百貨、珠寶、電影院、書店、美容。主要客群：主要客群：該商圈聚合了追求時尚和品牌效應的中高

47、端消費群體，主要以25-35歲之間的實力購買群體為主，實力購買群體中女性群體占到60%。以步行街為中心的百貨商圈，商業(yè)形態(tài)主要以專業(yè)市場和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的70%。其中服裝專賣占10%，百貨占70%，餐飲占10%，其它配套占10%。推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 64 人氣最旺商圈，中低檔商品為主人氣最旺商圈，中低檔商品為主 。人氣最旺1.東茅嶺-步行街商圈，是目前岳陽人氣最旺的商圈。2.輻射范圍全市檔次不高1.百貨商場多而集中，規(guī)模都不大。2.檔次普遍低，中低檔商品為主。 3 3、東茅嶺、東茅嶺- -步行街（重點商圈）分析步行街（重點商圈）分析 推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 65 東茅嶺沿街商鋪

48、租金更低、經(jīng)營狀況好，而步行街內(nèi)部店鋪租金更貴，東茅嶺沿街商鋪租金更低、經(jīng)營狀況好，而步行街內(nèi)部店鋪租金更貴，因人氣不足，導致經(jīng)營狀況不佳。因人氣不足，導致經(jīng)營狀況不佳。租金水平租金水平步行街：租金在150-300元/之間。東茅嶺：租金在100-200元/之間。經(jīng)營情況簡介經(jīng)營情況簡介步行街內(nèi)：步行街內(nèi)部主要為百貨業(yè)態(tài)，經(jīng)營檔次普遍偏低，人氣不旺東茅嶺：東茅嶺沿線有大量的沿街商鋪，主要為精品女裝。且岳陽最大最好的百貨百盛也在東茅嶺，因此整體經(jīng)營檔次稍高。經(jīng)營狀況較好。 商圈內(nèi)商家密集，商業(yè)氛圍濃厚，岳陽的大型商場全都集中在這一帶，是目前岳陽市最大最繁華的商圈。但步行街內(nèi)部人氣不足，且商品檔次過

49、低；東茅嶺中高檔商品消費難成氣候以及周邊物業(yè)無法與中高檔商品消費購物環(huán)境相匹配成為了該商圈發(fā)展的幾大阻礙因素。 3 3、東茅嶺、東茅嶺- -步行街（重點商圈）分析步行街（重點商圈）分析 推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 66 4 4、重點個案分析、重點個案分析天倫天倫金三角購物公園金三角購物公園項目位處市中心黃金地段，項目位處市中心黃金地段，1414萬大規(guī)模商業(yè)體量，并引入品牌商業(yè)萬大規(guī)模商業(yè)體量，并引入品牌商業(yè)及國際影院入駐，為岳陽目前標桿商業(yè)地產(chǎn)項目。及國際影院入駐，為岳陽目前標桿商業(yè)地產(chǎn)項目。開發(fā)商：開發(fā)商：岳陽天倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：商鋪、公寓項目地址：項目地址：項目位于岳陽市

50、政府與岳陽樓區(qū)政府之間。南臨金鶚中路、東臨建湘路，北臨五里牌路，花板橋路及青年中路橫貫其中商業(yè)體量：商業(yè)體量：14萬多平方米（8.9萬平方米的天倫商業(yè)步行街 ，兩棟28層的酒店式公寓，1-4層商業(yè)裙樓總建筑面積為1.33萬平方米，5-28層公寓建筑面積為4.39萬平方米 ）開盤時間：開盤時間：2011年5月價格：價格：商鋪2.8-5.6萬元/項目賣點：項目賣點：市中心大盤，項目規(guī)模大，配套齊全；大潤發(fā)、國際影院入駐；產(chǎn)品分析：產(chǎn)品分析：商業(yè)體量14萬多方，商鋪主要以3742為主 ，9月份會推出2棟28層酒店式公寓。1-4層為商業(yè)，5-28層酒店式公寓；面積為5060的一房，價格估計在6000左右推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 67 4 4、重點個案分析、重點個案分析天倫天倫金三角購物公園金三角購物公園 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃集娛樂、休閑、購物、餐飲于一體，打造岳陽唯一項目業(yè)態(tài)規(guī)劃集娛樂、休閑、購物、餐飲于一體，打造岳陽唯一“一站式一站式”購物中心。購物中心。推動中國地產(chǎn)發(fā)展與進步 68 4 4、重點個案分析、重點個案